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1、上海市人民政府令 第 15 號 上海市人民政府關(guān)于修改上海市居住房屋租賃管理辦法的決定已 經(jīng) 2014 年 3 月 24 日市政府第 42 次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自 2014 年 5 月 1 日起施行。 市長 楊雄 2014 年 4 月 1 日 上海市人民政府 關(guān) 于 修 改 上 海 市 居 住 房 屋 租 賃 管 理 辦 法 的 決 定 （2014 年 3 月 24 日上海市人民政府令第 15 號發(fā)布） 市人民政府決定，對上海市居住房屋租賃管理辦法作如下修改： 一、第八條修改為： 出租的居住房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生等方面 的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條

2、件。 有下列情形之一的居住房屋，不得出租： （一）屬于違法建筑的； （二）被鑒定為危險房屋的； （三）違反規(guī)定，改變房屋使用性質(zhì)的； （四）法律、法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。 二、第十條第一款修改為： 出租居住房屋，每個房間的居住人數(shù)不得超過 2 人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、 扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于 5 平方米。 三、第十一條第一款修改為： 2 集中出租房屋供他人居住，出租房間達到 10 間以上或者出租房屋居住 使用人達到 15 人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明確管理人員，落實 安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報送公安 部門備案

3、。 四、增加一款，作為第二十三條第一款： 居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)與公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。 五、增加一條作為第三十一條： 違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和要 求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1000 元以上 3 萬元以下罰款。 違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實相應(yīng)安全管理責(zé)任的， 由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果 的，處以 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。 租賃當(dāng)事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規(guī)定的， 由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。 六、原第三十一條調(diào)整為第三十二條，修改為： 違反本辦法第

4、九條、第十條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位、居住人 數(shù)限制和最低人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人 限期改正；逾期不改正的，可處以 1 萬元以上 10 萬元以下罰款。 七、原第三十四條調(diào)整為第三十五條，修改為： 違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員居間、 代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門 責(zé)令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以 1000 元以上 1 萬元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)取消 網(wǎng)上備案資格，并處以 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。 八、刪去原第三十五條。 此外，根

5、據(jù)本決定對部分文字和條文的順序作相應(yīng)調(diào)整。 本決定自 2014 年 5 月 1 日起施行。 上海市居住房屋租賃管理辦法根 據(jù)本決定作相應(yīng)調(diào)整和修改后，重新公布。 3 上海市居住房屋租賃管理辦法 （2011 年 7 月 7 日上海市人民政府令第 68 號公布,根據(jù) 2014 年 3 月 24 日上海市人民政府令第 15 號公布的上海市人民政府關(guān)于修改 上海市居住房屋租賃管理辦法的決定修正并重新發(fā)布） 第一條（目的和依據(jù)） 為了加強本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護居住房 屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)中華 人民共和國合同法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

6、理法、 上海市房屋租賃 條例和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條（適用范圍） 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其相關(guān)監(jiān)督管理活動。 第三條（定義） 本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住 使用，并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金的行為。 第四條（原則） 居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。 本市鼓勵和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。 第五條（管理部門） 市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房屋 行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的具體監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上受 市房屋行政管理

7、部門領(lǐng)導(dǎo)。 公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng) 事人的居住登記。 工商行政、衛(wèi)生、 質(zhì)量技監(jiān)、食品 藥品監(jiān)督、文廣影視等行政管理部門 負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進行無證無照經(jīng)營的行為。 本市稅務(wù)、民政、人口計生、建 設(shè)、規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責(zé)， 協(xié)同實施本辦法。 第六條（屬地管理） 區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理的范圍。鄉(xiāng)、 4 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃事務(wù) 和糾紛，承擔(dān)居住房屋租賃合同（以下簡稱租賃合同）登記備案工作。 居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作，督 促居住房屋租賃當(dāng)事人遵

8、守國家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定。 第七條（租賃當(dāng)事人） 居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明 的房屋所有權(quán)人，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。 居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律、 法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其 他批準(zhǔn)文件的法人和其他組織出租居住房屋。 第八條（禁止出租房屋的情形） 出租的居住房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、防災(zāi)、衛(wèi)生等方面 的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。 有下列情形之一的居住房屋，不得出租： （一）屬于違法建筑的； （二）被鑒定為危險房

9、屋的； （三）違反規(guī)定，改變房屋使用性質(zhì)的； （四）法律、法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。 第九條（最小出租單位） 出租居住房屋，應(yīng)當(dāng)以一間原始設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單 位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。 原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租 供人員居住。 第十條（最低人均承租面積和居住人數(shù)限制） 出租居住房屋，每個房間的居住人數(shù)不得超過 2 人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、 扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于 5 平方米。 前款所稱居住面積，是指原始設(shè)計為居住空間的房間的使用面積。 第十一條（集中出租管理） 集中出租房屋供他人居住，出

10、租房間達到 10 間以上或者出租房屋居住 使用人達到 15 人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明確管理人員，落實 安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關(guān)登記信息報送公安 5 部門備案。 居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。 第十二條（租賃合同） 居住房屋租賃，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括 下列主要內(nèi)容： （一）租賃當(dāng)事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類 及號碼； （二）房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬 設(shè)施和設(shè)備狀況； （三）租賃用途； （四）房屋交付日期； （五）租賃期限和續(xù)租； （六）租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限； （七）物業(yè)服

11、務(wù)費及水、電、煤、通 訊等公用事業(yè)費的承擔(dān)； （八）房屋使用要求和維修責(zé)任； （九）房屋返還時的狀態(tài)； （十）違約責(zé)任和爭議解決方式； （十一）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定租賃合同示范文 本，并在政府網(wǎng)站上公開。 第十三條（登記備案） 租賃合同訂立后 30 日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務(wù) 受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)訂立租賃合 同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代為辦理租賃合同登記備案。 租賃合同登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終止的，租賃當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)，到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續(xù)

12、 或者注銷手續(xù)。 第十四條（租賃信息系統(tǒng)） 市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)推進建設(shè)租賃合同登記備案信息系統(tǒng)，實行 網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。 第十五條（租金） 居住房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)，由租賃當(dāng)事人在租賃合同中約定。承租人應(yīng) 當(dāng)根據(jù)租賃合同約定，按時支付租金。 6 居住房屋租賃期限為 1 年或者 1 年以下的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合 同中一次性約定租金標(biāo)準(zhǔn)；租賃期限為 1 年以上的，每年只能調(diào)整一次租金 標(biāo)準(zhǔn)。但租 賃合同中對租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整另有約定的，從其約定。 租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標(biāo)準(zhǔn)。 出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備的，雙方可 以協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

13、 第十六條（租賃保證金） 出租人可以按照租賃合同約定的數(shù)額，向承租人收取租賃保證金；未約 定數(shù)額的，租 賃保證金不得超過 2 個月的租金。 第十七條（轉(zhuǎn)租） 承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租房屋 應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。 居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)符合本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定。 轉(zhuǎn)租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的，出租人可以解除租賃合同，收 回房屋并要求賠償損失。 居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定訂立租賃 合同，并辦 理登記備案。 居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協(xié)商解除租賃 合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。 第

14、十八條（續(xù)租） 居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu) 先承租權(quán)。 租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼 續(xù)出租的， 應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿前 1 個月通知承租人；未提前 1 個月通知的， 原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 出租人提出解除前款規(guī)定的不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)至少提前 1 個月 書面通知承租人。 第十九條（買賣不破租賃） 房屋租賃期間，因買賣、交換、 贈與、繼承等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，新 的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由 要求終止租賃合同。 第二十條（優(yōu)先購買權(quán)） 7 房屋租賃期間，出租人出售房屋的，

15、應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限事先 通知承租人；未約定的，應(yīng)當(dāng)至少提前 3 個月通知承租人，承租人在同等條 件下享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在收到通知后 15 日內(nèi)未明確表示購買的，視 作放棄優(yōu)先購買權(quán)。 出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實地看房的時間等內(nèi)容與承 租人進行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。 第二十一條（繼續(xù)租賃） 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租 賃合同繼續(xù)租賃該房屋。 第二十二條（合同解除） 居住房屋租賃期間，任何一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合 同約定的解除條件成就、租賃當(dāng)事人協(xié)商一致或者存在法律規(guī)定合同解除 情形的除外。 承租人未按照居

16、住房屋使用性質(zhì)使用房屋的，出租人可以解除合同。 第二十三條（出租人的義務(wù)） 居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)與公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。 居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）查驗承租人及居住使用人的身份證件，并按照公安部門的要求，登 記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼； （二）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，及時辦理居住 登記； （三）向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式，告知并 督促承租人及居住使用人遵守小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約； （四）發(fā)現(xiàn)承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無證無照經(jīng)營 的，及時報 告工商行政等有關(guān)部門； （五）負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施、設(shè)備的安全

17、，告知安全使用事項， 并定期進行安全檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患； （六）配合有關(guān)部門開展對承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調(diào)查、 制止及處罰等工作。 第二十四條（承租人的義務(wù)） 居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： （一）如實向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類和號碼，并 8 按照規(guī)定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并 不得違反本辦法第十條第一款的規(guī)定； （二）遵守業(yè)主管理規(guī)約，不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益； （三）不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營活動； （四）合理、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、 結(jié)構(gòu)或者實施其他違法搭建行為。 第二十五

18、條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)居住房屋 租賃管理的規(guī)定，向租賃當(dāng)事人宣傳房屋租賃、實有人口服務(wù)和管理等政策， 并引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用租賃合同示范文本。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得居間、代理不符合本辦法規(guī)定 的居住房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當(dāng)事人隱瞞真實的房屋租金等信息以賺 取差價。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承租其居間、代理的居住房屋的， 不得收取傭金。 第二十六條（代理經(jīng)租） 本市鼓勵專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的 其他權(quán)利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲 取收益。具體管理規(guī)定由市房屋

19、行政管理部門會同相關(guān)部門另行制定。 第二十七條(業(yè)主自我管理) 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，可以根據(jù)本居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房 屋租賃情況，制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約，并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 具體實施。 居住房屋租賃當(dāng)事人違反業(yè)主管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的，業(yè)主委 員會有權(quán)要求當(dāng)事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵 害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第二十八條（對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的要求，將居住 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

20、或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 有違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止，并報告業(yè)主委員會或者有關(guān) 部門。 9 第二十九條（糾紛解決） 出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解 決；協(xié)商不成的，可以向人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，也可以依法向仲裁機構(gòu) 申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規(guī)定條件的，可以依法向法律援助 機構(gòu)申請法律援助。 第三十條（已有處罰規(guī)定的處理） 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處 理。 第三十一條（對違反治安、消防及居住登記等規(guī)定的處理） 違反本辦法第八條第一款規(guī)定，出租房屋不符合治安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和要 求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處以

21、1000 元以上 3 萬元以下罰款。 違反本辦法第十一條第一款規(guī)定，出租人未落實相應(yīng)安全管理責(zé)任的， 由公安部門責(zé)令改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果 的，處以 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。 租賃當(dāng)事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規(guī)定的， 由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。 第三十二條（對違反最小出租單位、居住人數(shù)限制和最低承租面積的處 理） 違反本辦法第九條、第十條第一款規(guī)定，不符合最小出租單位、居住人 數(shù)限制和最低人均承租面積規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人 限期改正；逾期不改正的，可處以 1 萬元以上 10 萬元以下罰款。 第三十三條（

22、對租賃當(dāng)事人未按規(guī)定登記備案的處理） 違反本辦法第十三條規(guī)定，租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記 備案手續(xù)的，由區(qū)、縣 房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對 個人處以 1000 元以下罰款，對單位處以 1000 元以上 1 萬元以下罰款。 第三十四條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按規(guī)定登記備案的處理） 違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未辦理登記備案的， 由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以 3000 元以 上 3 萬元以下罰款。 第三十五條（對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定的處理） 反本辦法第二十五條第二款規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員居間、代 理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé) 10 令限期改正，并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)上備案資格；逾期不改正的，對房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以 1000 元以上 1 萬元以下罰款，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)取消網(wǎng) 上備案資格，并處以 3 萬元以上 10 萬元以下罰款。 第三十六條（參照適用） 公有居住房屋轉(zhuǎn)租及其監(jiān)督管理，參照適用本辦法。 第三十七條（施行日期） 本辦法自 2011 年 10 月 1 日起施行。2004 年 8 月 30 日上海市人民政 府發(fā)布的上海市居住房屋租賃管理實施辦法同時廢止。