《廣州市鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(43頁(yè)).doc》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《廣州市鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(43頁(yè)).doc（44頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、鞋業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目建議鞋業(yè)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告目 錄第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析3一、市場(chǎng)環(huán)境分析國(guó)內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況31、國(guó)內(nèi)鞋業(yè)概況32、廣東鞋業(yè)概況4二、廣州鞋業(yè)市場(chǎng)商圈分析51、環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場(chǎng)概況62、環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場(chǎng)租金情況113、環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析124、西灣路-西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況145、廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶(hù)分析17第二部分項(xiàng)目可行性建議20一、項(xiàng)目的相關(guān)情況20二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）22三、項(xiàng)目建議23四、潛在客戶(hù)群體分析30五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之一（配套策略-倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)）32六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之二（補(bǔ)充策略-倉(cāng)儲(chǔ)商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)）35七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之三

2、（跟隨+領(lǐng)先策略-展貿(mào)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)）39概述中國(guó)鞋業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售在近十年的發(fā)展過(guò)程中得到飛速發(fā)展，盡管存在各種各樣的諸如品牌建設(shè)差、研發(fā)能力弱、銷(xiāo)售模式單一、成本壓力上升等問(wèn)題，但由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工的專(zhuān)業(yè)化，我國(guó)鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。廣東鞋業(yè)尤其是作為商貿(mào)窗口的廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈已經(jīng)日趨成熟。作為全球鞋業(yè)的重要部分，在產(chǎn)品生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面占有較大的份額，也擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α＝?jīng)過(guò)對(duì)廣州市環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及其配套產(chǎn)業(yè)的調(diào)查和分析，結(jié)合項(xiàng)目的條件進(jìn)行定位研究，得出以下結(jié)論：1、 鞋業(yè)行業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)較好，正在朝高層次、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)銷(xiāo)一體化經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)

3、展。2、 西灣路-西槎路作為環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉(cāng)儲(chǔ)物流配套乃至辦公商貿(mào)升級(jí)的替換，具有良好的發(fā)展空間。3、 市場(chǎng)對(duì)展貿(mào)式商務(wù)或項(xiàng)目的需求強(qiáng)烈，鞋業(yè)商圈面臨擴(kuò)大和升級(jí)的要求，本項(xiàng)目擁有較好的發(fā)展?jié)摿陀臻g；尤其是如果定位為展貿(mào)式商務(wù)中心而且操作比較成功，則項(xiàng)目的投資回報(bào)非?？捎^(guān)（已有類(lèi)似項(xiàng)目成功先例）?？傮w來(lái)看，本項(xiàng)目基本可行。因此，建議本項(xiàng)目定位于打造集鞋業(yè)貿(mào)易、展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流一體化的現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)。第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析一、 市場(chǎng)環(huán)境分析國(guó)內(nèi)鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況1、 國(guó)內(nèi)鞋業(yè)概況（1） 規(guī)模龐大，區(qū)域特色顯著經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，中國(guó)一躍升為全球最大的鞋類(lèi)生產(chǎn)國(guó)和出口國(guó)，目前已經(jīng)有近3

4、萬(wàn)家生產(chǎn)企業(yè)，已在廣東、福建、溫州、成都、重慶等地形成了五大鞋類(lèi)生產(chǎn)集散地，這個(gè)區(qū)域在產(chǎn)品、品牌和營(yíng)銷(xiāo)形成了特色。大體上說(shuō)，福建以生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)鞋和休閑鞋為主，既面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也面向國(guó)際市場(chǎng)；溫州已生產(chǎn)中高檔男鞋為主，主力廠(chǎng)家面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，二線(xiàn)廠(chǎng)家面向國(guó)外市場(chǎng)；成都以生產(chǎn)真皮女鞋為主，面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和前蘇聯(lián)國(guó)家；重慶以生產(chǎn)真皮男鞋和童鞋為主，面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；廣東鞋業(yè)包羅萬(wàn)有，產(chǎn)品涵蓋各個(gè)門(mén)類(lèi)，既有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的領(lǐng)軍品牌，也有國(guó)內(nèi)鞋業(yè)外向型生產(chǎn)龍頭企業(yè)，不過(guò)在各個(gè)區(qū)域也形成了一定的側(cè)重點(diǎn)。中國(guó)是全球鞋出口量最多的國(guó)家，而且逐年大幅度增長(zhǎng)。目前，鞋類(lèi)作為中國(guó)出口創(chuàng)匯前三位商品，出口已占總產(chǎn)量的50至55，2010

5、年出口鞋達(dá)到近100億雙。（2） 問(wèn)題多多，品牌缺失最重首先，從產(chǎn)品層次來(lái)看，出口鞋高檔產(chǎn)品及自有品牌所占比例很小，且出口產(chǎn)品多以貼牌生產(chǎn)（OEM）方式進(jìn)行。目前我國(guó)鞋業(yè)出口85仍是中低檔品種，價(jià)格較低，一般在1030美元之間，很多甚至低于10美元，出口皮鞋的平均單價(jià)近三年來(lái)不是上升而是下降。受CPI飛速上漲的沖擊，在人力資源明顯不足的情況下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大。另一方面，生產(chǎn)廠(chǎng)商盲目擴(kuò)大產(chǎn)量、供過(guò)于求的矛盾仍十分突出；相當(dāng)一部分制鞋企業(yè)存在著短視的行為，尤其不重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，多以來(lái)樣加工或以相互模仿、抄襲為主，很少投入必要的資金研究、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，很少投入時(shí)間和精

6、力去做系列的市場(chǎng)調(diào)查、分析等，致使出口檔次提不高，價(jià)格賣(mài)不上去，總在中低檔市場(chǎng)徘徊。再次，制鞋行業(yè)缺少與國(guó)際同行進(jìn)行鞋技術(shù)、鞋時(shí)尚、鞋品牌交流的平臺(tái)。我國(guó)制鞋企業(yè)大多僅作為眾多國(guó)際品牌的品牌鞋加工車(chē)間，與國(guó)內(nèi)外同行交流的機(jī)會(huì)極少，對(duì)流行資訊、品牌經(jīng)營(yíng)了解甚微。最后，品牌建設(shè)差，研發(fā)能力低下，中高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才尤其是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才（設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)人才）和高級(jí)管理人才缺少。目前我國(guó)鞋業(yè)缺少的就是國(guó)際知名品牌，而且創(chuàng)立一個(gè)國(guó)際性的品牌，需要有時(shí)間、有經(jīng)驗(yàn)、有資本還需要有規(guī)劃，也正因?yàn)槿绱?，注重打造?guó)際性知名鞋業(yè)品牌就顯的更為重要。2、 廣東鞋業(yè)概況廣東是全球最大的制鞋基地，年產(chǎn)量占世界的七分之一，堪稱(chēng)全球鞋業(yè)最

7、活躍最具潛力的地區(qū)之一。根據(jù)有關(guān)資料，廣東目前具有一定規(guī)模的制鞋企業(yè)有近六千家，年產(chǎn)量達(dá)30多億雙，出口外銷(xiāo)總額達(dá)到47億多美元，產(chǎn)銷(xiāo)總量占全國(guó)近一半，均為全國(guó)之冠；同時(shí)形成了以東莞、深圳、廣州、中山、南海、順德、鶴山等珠三角的企業(yè)為龍頭，逐步伸展至粵東、粵西兩翼，如惠東、潮州、揭陽(yáng)、吳川、茂名等。龐大的鞋業(yè)也帶動(dòng)了鞋材制革業(yè)、制鞋機(jī)械、五金配件、化工原料等相關(guān)行業(yè)的配套發(fā)展，廣東各地鞋材、鞋機(jī)生產(chǎn)企業(yè)達(dá)3000多家，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全省制鞋業(yè)及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員達(dá)200萬(wàn)人以上。目前，廣東鞋業(yè)的銷(xiāo)售逐漸集中到廣州，鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨向高檔次和規(guī)范化，配套功能日趨完善，鞋業(yè)內(nèi)銷(xiāo)外銷(xiāo)的“窗口”功能日益明

8、顯，越來(lái)越多省外和國(guó)外品牌進(jìn)軍廣州鞋業(yè)市場(chǎng)。但是，廣東鞋業(yè)還存在很多不足：一方面廣東鞋類(lèi)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品附加值低和產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模大不相適應(yīng)，企業(yè)研發(fā)實(shí)力弱和企業(yè)市場(chǎng)能力強(qiáng)不相適應(yīng)，產(chǎn)業(yè)根植性弱和產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)不相適應(yīng)等；另一方面，因特殊的產(chǎn)業(yè)歷史緣故，廣東鞋業(yè)自主品牌和知名品牌的匱乏。這種狀況，不僅與廣東其它行業(yè)的品牌發(fā)展極不相稱(chēng)，也同最大鞋業(yè)基地的名分相差甚遠(yuǎn)。在鞋類(lèi)的35個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)中，廣東僅有1個(gè)。二、 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)商圈分析廣州市環(huán)市西路地段、直徑300米左右的范圍內(nèi)，聚集了環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心（步云天地）、天富-西城、國(guó)際鞋城等17個(gè)鞋業(yè)鞋材專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群，形成廣州環(huán)市西路鞋業(yè)批發(fā)商圈。目前，

9、站西路鞋業(yè)批發(fā)商圈已形成了占地面積超十萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，近10000家商鋪的龐大鞋業(yè)交易市場(chǎng)商圈，年貿(mào)易額達(dá)300億元，位居全國(guó)第一。現(xiàn)有從業(yè)人員4萬(wàn)人，已形成國(guó)內(nèi)乃至全球規(guī)模最大、品種最全、輻射范圍最廣的鞋業(yè)鞋材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。這些專(zhuān)業(yè)鞋業(yè)市場(chǎng)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)流通的需要，建立了齊全的皮鞋產(chǎn)品、鞋材輔料、生產(chǎn)設(shè)備等批發(fā)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，成為行業(yè)最集中的產(chǎn)品展示、交易、信息交流、原材料選購(gòu)的中心。1、 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場(chǎng)概況（1） 廣州環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心(步云天地鞋城)項(xiàng)目地址：廣州市站西路26號(hào)項(xiàng)目概況：步云天地總建筑面積約10萬(wàn)m2，共有約1500個(gè)商鋪，主體建筑分為三期，一、二

10、期于十年前改建而來(lái)，主要經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)，負(fù)一層和1-3層為商鋪，每層共有260個(gè)左右商鋪，三期主要經(jīng)營(yíng)鞋材，1-3層每層188個(gè)商鋪（單個(gè)商鋪建筑面積約20-30m2，實(shí)用率50%）；4-12層為展貿(mào)式辦公室（每層約80個(gè)辦公室，每間辦公室約75-100m2，實(shí)用率約70%）。評(píng)價(jià)：多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)均自有工廠(chǎng)（75%），該類(lèi)商戶(hù)往往購(gòu)置一間以上商鋪或辦公室，在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候往往將其中一間或多間出租以降低風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)出租率超過(guò)99%，出租情況非常好。銷(xiāo)售價(jià)格：步云天地發(fā)展商將大約40%商鋪及辦公室銷(xiāo)售出去了，目前商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，首層商鋪售價(jià)為8-10萬(wàn)元/m2（較好位置的商鋪單價(jià)高達(dá)30萬(wàn)元/m2），2

11、、3層商鋪售價(jià)為5萬(wàn)元/m2，辦公室售價(jià)為2.5萬(wàn)元/m2。（2） 歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城項(xiàng)目地址：廣州市站西路24號(hào)宏基大廈項(xiàng)目概況：專(zhuān)業(yè)鞋業(yè)批發(fā)中心，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外鞋類(lèi)、皮革制品業(yè)務(wù)。歐陸鞋業(yè)城1-3為商鋪（共約300間）、4-10層展貿(mào)式辦公室（約100間），絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租，未見(jiàn)商鋪轉(zhuǎn)讓。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)為重建商場(chǎng)，整體規(guī)劃較好，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有較好條件，商圈成熟，經(jīng)營(yíng)存在先天優(yōu)勢(shì)。（3） 廣州國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：環(huán)市西路103號(hào)項(xiàng)目概況：國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)位于步云天地國(guó)際商貿(mào)鞋城對(duì)面，創(chuàng)建于1985年，占地面積達(dá)12000平方米，鋪位2000多個(gè)。該市場(chǎng)為建筑面積約12萬(wàn)m2，1-3層為商鋪（共

12、約190個(gè)，每層約60個(gè)），4-9樓為展貿(mào)式辦公室，絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租（每層樓僅有1-2個(gè)商鋪轉(zhuǎn)租，而辦公室目前全部租滿(mǎn)并無(wú)轉(zhuǎn)租者）。商家的經(jīng)營(yíng)模式是全批發(fā)，絕不零售。現(xiàn)時(shí)廣場(chǎng)已經(jīng)有數(shù)百家鞋業(yè)經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，展銷(xiāo)的鞋款數(shù)以萬(wàn)計(jì)，但全部都只有單邊一只。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)為重建商場(chǎng)，整體規(guī)劃較好，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有較好條件，商圈成熟，經(jīng)營(yíng)存在先天優(yōu)勢(shì)。（4） 富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心項(xiàng)目地址：環(huán)市西路290號(hào)項(xiàng)目概況：該中心為富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的獨(dú)幢建筑，物業(yè)共28層（地下兩層、地上26層），總建筑面積約12萬(wàn)m2，主要建筑物為展貿(mào)式辦公室；除2-3層定位為香港式產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)專(zhuān)區(qū)而失敗外，大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)

13、鞋業(yè)。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)定位清晰，對(duì)2-3層的整體規(guī)劃創(chuàng)意也不錯(cuò)，但是經(jīng)營(yíng)缺少力度和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)配套，致使無(wú)法兌現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售時(shí)的租金承諾，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛；經(jīng)過(guò)五年經(jīng)營(yíng)，目前出租率較高，也集中了一大部分經(jīng)營(yíng)實(shí)力不錯(cuò)的商家（廠(chǎng)家）。銷(xiāo)售價(jià)格：發(fā)展商銷(xiāo)售了大約60%商鋪及辦公室，目前商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，2-3層商鋪售價(jià)為3.5-4萬(wàn)元/m2，辦公室售價(jià)為2萬(wàn)元/m2左右；（5） 天和鞋城項(xiàng)目地址：站西路2022號(hào)項(xiàng)目概況：座落于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈中心地帶，天和鞋城經(jīng)營(yíng)10多年，為站西路段最早的鞋類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)之一。天和鞋城建筑面積約14000m2， 1-2層為商鋪（約200個(gè)），3-9層為展貿(mào)式辦公室（約150間），主

14、營(yíng)國(guó)內(nèi)、外鞋類(lèi)批發(fā)，其中更以男鞋為主。天和鞋城內(nèi)通道寬敞，配套設(shè)施齊全，設(shè)施配備較為先進(jìn)。評(píng)價(jià)：成熟的、較有特色的鞋業(yè)市場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)檔次較周邊的幾個(gè)市場(chǎng)為低，租金水平也相應(yīng)略低；少有商鋪轉(zhuǎn)租。（6） 西城鞋業(yè)廣場(chǎng)（天富-西城鞋業(yè)商圈）：項(xiàng)目地址：環(huán)市西路89號(hào)-95號(hào)項(xiàng)目概況：西城鞋業(yè)廣場(chǎng)共有8幢建筑，總建筑面積約10萬(wàn)m2，共有商鋪約3000個(gè)（其中鞋業(yè)商鋪約1500個(gè)、鞋材商鋪約1500個(gè)）、展貿(mào)式辦公室約700間，主體建筑分為西城鞋材市場(chǎng)、華麗宮鞋業(yè)展貿(mào)中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場(chǎng)四部分，其余建筑作為配套（約4萬(wàn)m2倉(cāng)儲(chǔ)物流等）和輔助功能（個(gè)別作為輔助專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）；最初市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間為1

15、995年，目前為同一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理商，進(jìn)行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同：1-2層為商鋪（共約1000間，單個(gè)商鋪建筑面積約20-30m2，實(shí)用率50%），3層以上為展貿(mào)式辦公室（共約250間，每間辦公室約100-150m2，實(shí)用率70%）；基本租滿(mǎn)，少有商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租（即便有也全部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪1000元/ m2，辦公室為300元/m2）。評(píng)價(jià)：該廣場(chǎng)商戶(hù)整體實(shí)力較步云天地（環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心）略差，半數(shù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)均自有工廠(chǎng)（50%），該批商戶(hù)往往購(gòu)置多間商鋪或辦公室，市場(chǎng)不景氣時(shí)往往縮小規(guī)模，將其中一間或多間出租；市場(chǎng)出

16、租率超過(guò)99%，出租情況一直較好，市場(chǎng)人氣旺盛，成交活躍。銷(xiāo)售價(jià)格及轉(zhuǎn)手費(fèi)：發(fā)展商未銷(xiāo)售商鋪及辦公室，但收取經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)（每間商鋪或辦公室大體為10-15萬(wàn)元，個(gè)別的則高達(dá)20萬(wàn)元以上）；大部分商鋪及辦公室須交付轉(zhuǎn)讓費(fèi)（每間商鋪大體為10-15萬(wàn)元，而辦公室則高達(dá)50萬(wàn)元以上）。（7） 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目地址：廣州站西路30-32號(hào)項(xiàng)目概況：勝其路鞋業(yè)市場(chǎng)為后來(lái)專(zhuān)門(mén)建設(shè)的獨(dú)幢建筑，物業(yè)共7層，總建筑面積約6萬(wàn)m2，市場(chǎng)首層為商鋪（約330個(gè)）、2-7層為展貿(mào)式辦公室（共約150間）主要建筑物為展貿(mào)式辦公室。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)定位清晰，商圈成熟，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)配套較好，租金較高且穩(wěn)定；該市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年經(jīng)營(yíng)，

17、出租率較高，集中了部分經(jīng)營(yíng)實(shí)力不錯(cuò)的商家（廠(chǎng)家較少）。（8） 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：廣州市環(huán)市西路克山三街20號(hào)項(xiàng)目概況：位于鞋業(yè)商圈天富-西城市場(chǎng)對(duì)面，離環(huán)市西路還有兩百余米，原為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，建筑主要為倉(cāng)庫(kù)，占地約40畝，建筑面積約30000m2，鋪位1000多間，主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋業(yè)產(chǎn)品。1-3層為商鋪，大部分曾經(jīng)出租（業(yè)態(tài)復(fù)雜），但管理混亂、經(jīng)營(yíng)不好，目前首層商鋪?zhàn)饨鸺s為150元/m2/月（實(shí)用率70%，含管理費(fèi)）；二層租金約60元/m2/月（含管理費(fèi)）；整個(gè)市場(chǎng)大部分未租出（出租率約30%）。評(píng)價(jià)：由于離主力商圈有一定距離，客商到達(dá)不便，加之開(kāi)業(yè)后初期運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)而經(jīng)營(yíng)者盲目樂(lè)

18、觀(guān)缺少市場(chǎng)推廣，遇上金融危機(jī)造成的市場(chǎng)萎縮后便難于抵擋沖擊，造成市場(chǎng)逐漸冷清。特別說(shuō)明：由于本報(bào)告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場(chǎng)及其相關(guān)商戶(hù)的分析，對(duì)鞋材、皮具等市場(chǎng)的情況不作整理和分析，具體情況可參見(jiàn)調(diào)查日志（附后）。2、 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場(chǎng)租金情況序號(hào)市場(chǎng)名稱(chēng)出租率檔口位置與租金情況備注一線(xiàn)鋪位租金情況二線(xiàn)鋪位租金情況1步云天地99%1樓：A026（約50）1樓：1000元/月1樓：C055（約100）1樓：900元/月 含管理費(fèi)；售價(jià)較高；展貿(mào)式辦公室月租金均價(jià)約為300元；與商場(chǎng)管理處簽約，3年一簽，轉(zhuǎn)手費(fèi)高。2樓：A232（約50）2樓：800-900元/月2樓：C226（約40）2樓：700

19、-800元/月3樓：A385（約65）3樓：700-800元/月3樓：C337（約120）3樓：600-700元/月2 歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城100%1樓：103B（約30）2萬(wàn)元/月3樓：349（約50）3萬(wàn)元/月已含管理費(fèi)。與現(xiàn)租檔主簽約，一年一簽轉(zhuǎn)讓收費(fèi)較高。3西城鞋業(yè)廣場(chǎng)98%2樓：2301（約45）800-1000元/m2/月第一手出租單價(jià)商鋪為500元/m2/月，辦公室為250-300元/m2/月4廣州國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)99%1樓：B182（約50）3.5萬(wàn)元/月2樓：B151（約50）2.3萬(wàn)元/月5天和鞋城100%1樓：A117（約60）3.5萬(wàn)元/月2樓：207（約35）2萬(wàn)/月 6勝

20、其路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)95%1樓：D177（約50）3萬(wàn)元/月該商城只有街鋪7富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心95%4-26樓（約80m2）100元/m2/月2-3樓（約30m2）50-55元/m2/月8廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)30%1樓：A573-576（約65）150元/m2/月2樓：C203（約50）60元/m2/月注：大部分鞋業(yè)市場(chǎng)的商鋪管理費(fèi)20元/m2/月，辦公室管理費(fèi)10元/m2/月。3、 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析（1） 市場(chǎng)呈多層次梯級(jí)布局：鞋類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前形成了以步云天地為核心、歐陸鞋城+國(guó)際鞋城+天富-西城鞋業(yè)市場(chǎng)為緊密層、廣園西路的多個(gè)市場(chǎng)為松散層的多層次商圈，越靠近核心層的市場(chǎng)其租金水平、管理水

21、平、品牌檔次和客商層次就越高，反之亦然；核心層和緊密層商圈內(nèi)的市場(chǎng)均擁有較多展貿(mào)式辦公室，說(shuō)明該類(lèi)辦公室已經(jīng)成為主力商家的重要甚至主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。第一層次：步云天地鞋業(yè)、富力國(guó)際商貿(mào)中心兩個(gè)項(xiàng)目均是近年新建的大型鞋批發(fā)，檔次高、規(guī)模大、裝修豪華，尤其是步云天地地理位置上佳；集中了廣州規(guī)模最大、客流量最大、檔次最高的鞋業(yè)商貿(mào)商戶(hù)，款式新穎時(shí)尚，代表著廣州鞋業(yè)的最新潮流，作為國(guó)內(nèi)中高檔真皮鞋對(duì)外展示和貿(mào)易窗口，得到客商的普遍認(rèn)可。步云天地負(fù)一層為“萬(wàn)國(guó)童鞋批發(fā)”，集中了廣東各地的最主要的童鞋研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，是廣東童鞋對(duì)外展示和貿(mào)易中心。第二層次：國(guó)際鞋城、天和鞋城、歐陸鞋城特點(diǎn)：建成較早，資格較老，檔

22、次居中，地段處于站西路-廣園西路鞋業(yè)核心商圈中心位置。第三層次：勝其路鞋業(yè)城、天富-西城鞋業(yè)成特點(diǎn)：檔次較第一、二層次略低，地段處于站西路-廣園西路鞋業(yè)核心商圈邊緣位置，客商層次略低，PU鞋較多。（2） 環(huán)市西路鞋業(yè)市場(chǎng)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)環(huán)市西路鞋業(yè)商圈內(nèi)部配套設(shè)施相對(duì)較全，餐飲、商務(wù)、酒店、會(huì)議、展示功能齊全，但是相對(duì)而言相關(guān)配套數(shù)量較少，配套檔次較低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周邊地區(qū)。鞋業(yè)商圈內(nèi)缺少供采購(gòu)商要求的中高檔次的餐飲配套服務(wù)，商務(wù)功能主要集中在廣園西路，酒店配套的金馬、天富兩處檔次不高且房間供應(yīng)量較少，不能有效解決國(guó)外采購(gòu)商的需求。而對(duì)于現(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商廈，該

23、商圈缺乏必要的會(huì)展、會(huì)議、信息發(fā)布等功能。 劣勢(shì)批發(fā)市場(chǎng)群相配套的倉(cāng)庫(kù)、物流配套遠(yuǎn)離鞋業(yè)商圈。在鞋業(yè)商圈的內(nèi)部?jī)H有北城、天惠在其商場(chǎng)的地下一樓和地上5樓擁有自己的倉(cāng)庫(kù)，其余市場(chǎng)一般都將倉(cāng)庫(kù)設(shè)置在離商圈較遠(yuǎn)的西灣路-西槎路一帶。西灣路段共有規(guī)模以上倉(cāng)庫(kù)8個(gè)，租金水平在30至60元/月不等，但是大部分租金在40元/月左右。相比較而言，由于圈內(nèi)鋪位、寫(xiě)字間供應(yīng)比較緊張，租金比較高，將倉(cāng)庫(kù)設(shè)在鞋業(yè)商圈內(nèi)不經(jīng)濟(jì)，成本比較高。西灣路一帶相對(duì)比較便宜的租金和倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)量比較大，是鞋業(yè)商圈將倉(cāng)庫(kù)集中在這一帶的原因。但是，這也增加了鞋業(yè)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，并給其經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不便。大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于比較低級(jí)的階段。雖

24、然大中型批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平比較低。有些市場(chǎng)是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面只是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的選址與開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。市場(chǎng)的建設(shè)水平體現(xiàn)在市場(chǎng)的功能之上。只有剛剛過(guò)半數(shù)的批發(fā)市場(chǎng)能具備代辦年檢的服務(wù)功能，提供價(jià)格信息和供求信息的功能，提供設(shè)有銀行網(wǎng)點(diǎn)的金融結(jié)算功能，具備經(jīng)常進(jìn)行一些包括路牌廣告在內(nèi)的促銷(xiāo)功能。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包裝功能、商品檢測(cè)功能、展示功能、其它服務(wù)功能等方面卻相對(duì)缺乏，尤其是假冒偽劣商品

25、投訴理賠、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及需求預(yù)測(cè)分析的信息提供方面顯得十分不足。這些重要功能的缺失表明站西路老鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的總體建設(shè)水平不高。市場(chǎng)建設(shè)水平較低還反映在市場(chǎng)信息化程度上，大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網(wǎng)絡(luò)，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。交易方式還是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨對(duì)面交易為主，只有很少的批發(fā)市場(chǎng)有拍賣(mài)交易、期貨交易等現(xiàn)代化交易方式。環(huán)市西路鞋業(yè)市場(chǎng)群各市場(chǎng)建筑外觀(guān)設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)等方面缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致批發(fā)市場(chǎng)的功能、特色不統(tǒng)一，布局較凌亂、形象不鮮明。4、 西灣路-西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況西灣路-西槎路位于廣州市鞋業(yè)商圈的邊緣地帶，主要作為鞋業(yè)市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)配套，目前

26、由于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈辦公室的稀缺和緊張，已有部分中型外地鞋業(yè)企業(yè)在西槎路設(shè)立集倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、展示等于一體的辦公室，未來(lái)還將有廣州越秀城建集團(tuán)在西灣路開(kāi)發(fā)的財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目投入使用。各主要鞋業(yè)物業(yè)情況簡(jiǎn)要如下：（1） 財(cái)富天地廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：荔灣區(qū)西灣路東側(cè)項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為廣州市越秀城建集團(tuán)興建（目前已接近封頂，預(yù)計(jì)今年底投入使用），占地面積約120畝，總建筑面積約27萬(wàn)m2，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)財(cái)富天地廣場(chǎng)總建筑面積(m2)26.5萬(wàn)結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架結(jié)構(gòu)單層面積(m2)地下5.6萬(wàn)m2；地上3.2萬(wàn)m2層數(shù)7層（地上5層，地下2層）層高(m)首層6.5，二層以上4.5樓層承重(kg/ m2)

27、500最大電量22000kW可供水量400 m3/天電梯數(shù)量86臺(tái)主要業(yè)態(tài)鞋業(yè)展貿(mào)配套餐飲等注：由于目前該項(xiàng)目并未投入是執(zhí)行招商和宣傳，對(duì)其租金水平和具體定位、經(jīng)營(yíng)思路及配套均無(wú)從了解，需要待后進(jìn)行調(diào)查。評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目是廣州城建集團(tuán)迄今開(kāi)發(fā)的最大型商貿(mào)項(xiàng)目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無(wú)霸項(xiàng)目。但由于距離核心商圈1000m以上，需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和招商推廣方面進(jìn)行較為周詳?shù)囊?guī)劃和比較到位有效的操作；根據(jù)目前鞋業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，可能還需要一定的時(shí)間進(jìn)行培育。（2） 西城同德鞋業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目位置：西槎路31號(hào)院內(nèi)項(xiàng)目概況：該市場(chǎng)原為廣州市西城同德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司物業(yè)，占地面積約80畝，建筑物分布雜亂無(wú)章，總建

28、筑面積約12萬(wàn)m2，主要建筑物為倉(cāng)庫(kù)，場(chǎng)內(nèi)大部分物業(yè)已經(jīng)出租（最主要的一幢主體建筑出租作為華麗宮大酒店），絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)。租金及管理費(fèi)等：臨街商鋪?zhàn)饨鸺s為50-55元/m2/月（實(shí)用率75%，樓層較高，可搭建閣樓，但沿街商鋪基本空置），華麗宮大酒樓的二層辦公室（實(shí)用率60%）租金和倉(cāng)庫(kù)租金約為30元/m2/月；暫時(shí)不收管理費(fèi)；商鋪及辦公室不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)缺少整體規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)存在先天不足；該市場(chǎng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)兩年，2009年招商的出租率較高，但由于之前商業(yè)經(jīng)營(yíng)不甚理想，大部分商戶(hù)退出（除倉(cāng)儲(chǔ)部分外）。（3） 天富新都市鞋業(yè)現(xiàn)貨廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：西槎路31號(hào)院內(nèi)項(xiàng)目概況：該市場(chǎng)為天富鞋城發(fā)

29、展商從廣州市西城同德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司租賃場(chǎng)內(nèi)部分物業(yè)（華麗宮大酒樓的首層物業(yè)），建筑面積約2萬(wàn)m2，商鋪約450個(gè)；2009年五月開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)；但去年經(jīng)營(yíng)不善，大部分商戶(hù)自2011年以來(lái)未交納租金并退出（尤其是B區(qū)商戶(hù)），目前開(kāi)門(mén)率約35%。租金及管理費(fèi)等：兩年前租金約為90-100元/m2/月（實(shí)用率50%），今年調(diào)整后租金為40元/m2/月；暫時(shí)不收管理費(fèi)；大部分商鋪不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。評(píng)價(jià)：該市場(chǎng)和同德鞋業(yè)市場(chǎng)一樣，缺少整體規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)存在一定不足；目前該市場(chǎng)正進(jìn)行調(diào)整，除調(diào)整租金政策外，引導(dǎo)B區(qū)商戶(hù)集中至A區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也在利用天富鞋城的客戶(hù)資源和目前工商行

30、政管理部門(mén)打擊仿冒的契機(jī)加強(qiáng)招商，目前勢(shì)頭逐漸轉(zhuǎn)好。（4） 神明國(guó)際鞋服商貿(mào)中心項(xiàng)目位置：石槎路388號(hào)項(xiàng)目概況：神明國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社（潭村或平沙村）所建物業(yè)，占地面積約35畝，建筑面積約5萬(wàn)m2，共12幢兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室（約70%，共約12家，每家租用面積1000m2以上），租金為35元/m2/月（實(shí)用率90%，租金每年遞增10%）、管理費(fèi)3元/m2/月，出租率約90%。評(píng)價(jià)：該物業(yè)建于2007年底，布局尚可，切合市場(chǎng)需求，雖然距主要商圈有一定距離，但由于市場(chǎng)定位清

31、晰，租金較低而得到一批租戶(hù)認(rèn)同。（5） 溪雨國(guó)際鞋業(yè)總匯項(xiàng)目位置：西槎路603號(hào)項(xiàng)目概況：溪雨國(guó)際鞋業(yè)總匯占地面積約15畝，建筑面積約2.4萬(wàn)m2，主要建筑為兩層框架結(jié)構(gòu)，大部分物業(yè)已經(jīng)出租（95%以上），大部分（80%左右）為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室。評(píng)價(jià)：從對(duì)整個(gè)西灣路-西槎路-石槎路的相關(guān)物業(yè)總體考察來(lái)看，具有一定實(shí)力的鞋類(lèi)企業(yè)在倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品研發(fā)和商務(wù)辦公方面的需求較大。5、 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶(hù)分析（1） 商戶(hù)構(gòu)成情況地域分布：來(lái)自全國(guó)各地，主要為廣東（約50%）、浙江（約25%）。與廠(chǎng)家合作的情況l 廠(chǎng)家直營(yíng)：擁有自我的品牌或者商號(hào)，約占50%（尤

32、其是高檔次鞋業(yè)市場(chǎng)高達(dá)70%）；l 廠(chǎng)家深度合作：大部分為廠(chǎng)家老板的親戚，一般采用廠(chǎng)家商標(biāo)作為自己的品牌，在產(chǎn)品和財(cái)務(wù)方面深度依賴(lài)廠(chǎng)家支持，約占20%；l 廠(chǎng)家廣泛合作：往往經(jīng)營(yíng)幾個(gè)廠(chǎng)商提供的商品，尤其是中低檔次市場(chǎng)和商家為主，約占30%。（2） 商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)管理情況和思路目標(biāo)市場(chǎng)和客戶(hù)對(duì)象：商戶(hù)的目標(biāo)市場(chǎng)比較清晰，一般分為歐美、中東、南亞和非洲幾個(gè)類(lèi)別和層次。產(chǎn)品組合：商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)比較專(zhuān)業(yè)-男鞋、女鞋、童鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、休閑鞋劃分得比較清晰，也往往因目標(biāo)市場(chǎng)的不同在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面而呈現(xiàn)較大區(qū)別。營(yíng)業(yè)管理：面向不同的目標(biāo)市場(chǎng)，其管理方式也卻有不同；部分實(shí)力商家均采用“商鋪+展貿(mào)辦公室”相結(jié)合的方式開(kāi)

33、展?fàn)I業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)管理更多重視實(shí)際的溝通和推介能力；在客戶(hù)資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開(kāi)始撤銷(xiāo)商鋪而改以展貿(mào)式辦公室為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)思路：大部分商家均在實(shí)際營(yíng)業(yè)中明確外貿(mào)訂單、國(guó)內(nèi)批發(fā)、零售的界限，只把其中某一類(lèi)作為經(jīng)營(yíng)中心，說(shuō)明商家的經(jīng)營(yíng)思路較幾年前有大幅度提升。（3） 商戶(hù)考慮的實(shí)際情況經(jīng)營(yíng)的投入和產(chǎn)出情況：鞋業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻目前不高，一般投資20-50萬(wàn)即可；但是如果進(jìn)行系統(tǒng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)尤其是進(jìn)行品牌建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，則需要較大投入和較長(zhǎng)時(shí)間。因此，大部分商戶(hù)都在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前更多考慮現(xiàn)實(shí)因素。影響行業(yè)或企業(yè)發(fā)展的幾個(gè)因素：l 行業(yè)的起伏波動(dòng)：廣東鞋業(yè)以外銷(xiāo)為主，海外市場(chǎng)的變化波

34、動(dòng)對(duì)行業(yè)影響較大，商戶(hù)對(duì)此一般都比較重視；l 金融因素的影響-人民幣升值對(duì)出口的影響；l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素-工商管理部門(mén)的打假行動(dòng)等：大部分缺少自主品牌，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和品牌建設(shè)方面缺少投入和經(jīng)驗(yàn)；l 經(jīng)營(yíng)因素的變化-成本加大、利潤(rùn)降低：目前原材料和人力資源成本的上漲，使得鞋業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)大大降低，因此在投入方面更為慎重。其他外部因素：例如行業(yè)聚集等。第二部分項(xiàng)目可行性建議一、 項(xiàng)目的相關(guān)情況1、 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)西北部，地塊總占地面積約30畝，建筑面積可達(dá)6萬(wàn)m2，緊鄰荔灣至白云的交通要道之一西灣路西側(cè)（原廣州水泥廠(chǎng)舊址南方），前身為廣東二輕儲(chǔ)運(yùn)公司西灣倉(cāng)庫(kù)。項(xiàng)目周邊目前尚處于開(kāi)發(fā)階

35、段，商業(yè)配套較少，但項(xiàng)目處于由眾多皮具、鞋業(yè)、服裝批發(fā)市場(chǎng)組成的環(huán)市西路-梓元崗商圈邊緣，東南與環(huán)市西路鞋業(yè)商圈相連；項(xiàng)目北面緊鄰城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型住宅樓盤(pán)“嶺南灣畔”，對(duì)面的西灣路東側(cè)則是城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型鞋業(yè)商貿(mào)項(xiàng)目財(cái)富天地廣場(chǎng)；周邊即廣州火車(chē)站、汽車(chē)客運(yùn)站、專(zhuān)用航運(yùn)碼頭、內(nèi)環(huán)路與高速公路，區(qū)塊將在兩年內(nèi)基本發(fā)完成，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較好區(qū)域。項(xiàng)目具有一定的開(kāi)發(fā)價(jià)值；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實(shí)際，項(xiàng)目可能需要2年左右的培育期。2、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目名稱(chēng)未定總建筑面積()6萬(wàn)單層面積()2萬(wàn)結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架結(jié)構(gòu)層數(shù)(層)3層樓層承重(/)500層高(m)首層5.8，2-3層4.5使用年

36、限20年建設(shè)投入1.2億元3、 項(xiàng)目建筑物情況（略）。4、 項(xiàng)目周邊配套情況（略）。 5、 項(xiàng)目周?chē)煌ǎ海?） 交通距離：10分鐘車(chē)程可以到達(dá)火車(chē)站或環(huán)市西路鞋業(yè)商圈，30分鐘可到達(dá)天河商務(wù)辦公區(qū)，45分鐘車(chē)程可到達(dá)廣州白云機(jī)場(chǎng)，一小時(shí)車(chē)程覆蓋廣州市區(qū)、珠三角主要城市及主要鞋業(yè)產(chǎn)區(qū)。（2） 公共交通：l 20多路公車(chē)線(xiàn)近在門(mén)口（黑山站）：有 17 、62、71、80、134、175、176、179、196、212、215、225、228、238、241、524、543、545、832、夜2、夜15、夜21路車(chē)。l 地鐵五號(hào)線(xiàn)西村站步行5分鐘即可到達(dá)。6、 項(xiàng)目所在商圈位置：二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分

37、析（SWOT分析）1、 優(yōu)勢(shì)分析（1） 地理位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。（2） 集群優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊已有多個(gè)大型物流-展貿(mào)式辦公室項(xiàng)目，尤其以財(cái)富天地廣場(chǎng)為最有利的支撐，對(duì)提升項(xiàng)目層次、促進(jìn)項(xiàng)目的快速發(fā)展均有相當(dāng)重要的拉動(dòng)作用。2、 劣勢(shì)分析（1） 地理位置：本項(xiàng)目離環(huán)市西路鞋業(yè)商圈約1000米，且周邊沒(méi)有大型鞋業(yè)市場(chǎng)，吸引鞋業(yè)商貿(mào)客流移步到本項(xiàng)目有一定的難度。（2） 交通：項(xiàng)目主入口道路為4車(chē)道區(qū)域主干線(xiàn)，車(chē)流量較大，對(duì)由財(cái)富天地廣場(chǎng)過(guò)往的人行造成一定的影響。（3） 配套：項(xiàng)目除了相鄰的大型社區(qū)嶺南灣畔餐飲配套外，周邊餐飲、商旅配套缺

38、乏。3、 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（1） 展貿(mào)式辦公室需求越來(lái)越大，而市場(chǎng)供給有限，本項(xiàng)目位于商圈的邊緣地帶，租金成本相對(duì)較低，這是本項(xiàng)目一個(gè)較好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（2） 站西路的大部分鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于比較低級(jí)的階段，雖然大中型批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平比較低。而如果我們的項(xiàng)目定位將跟隨甚至領(lǐng)先財(cái)富天地廣場(chǎng)，從物業(yè)及設(shè)施配套、商務(wù)配套、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、倉(cāng)儲(chǔ)物流都比現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)高一定的檔次，這樣可以吸引有經(jīng)營(yíng)環(huán)境需求的商家進(jìn)駐。（3） 廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的大部分商家（賣(mài)家）均以外貿(mào)為主要業(yè)務(wù)類(lèi)型，但是目前廣州乃至全國(guó)都缺少一個(gè)行業(yè)性的鞋業(yè)外貿(mào)電子商務(wù)平臺(tái)。如果項(xiàng)目在前述基礎(chǔ)上引入

39、成熟的電子商務(wù)機(jī)構(gòu)，將提升項(xiàng)目的服務(wù)能力和商務(wù)檔次，從而大幅度提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。（4） 根據(jù)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)和需要，項(xiàng)目如果引入相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才培育、企業(yè)品牌培育等方面提供輔助性配套和專(zhuān)業(yè)化支持，將增強(qiáng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)客戶(hù)的吸引力。4、 項(xiàng)目的威脅分析（1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈部分鞋業(yè)市場(chǎng)的拆遷、改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場(chǎng)大的動(dòng)作，要吸引那里的商戶(hù)離開(kāi)存在著較大的困難。（2） 對(duì)面的財(cái)富天地廣場(chǎng)體量巨大、物業(yè)條件良好，起點(diǎn)較高，將搶奪大量的客戶(hù)資源，企業(yè)具有較好實(shí)力，與本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。三、 項(xiàng)目建議1、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的可能性選擇與建議（1） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的方向：從前述的情況來(lái)看，本項(xiàng)

40、目應(yīng)圍繞作為鞋業(yè)行業(yè)的商貿(mào)配套來(lái)開(kāi)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。原因有三：項(xiàng)目位于廣州環(huán)市西路-梓元崗大商圈的邊緣地帶（而周邊又缺少其他能夠支撐項(xiàng)目發(fā)展的行業(yè)性商圈），這個(gè)商圈涵蓋皮具、鞋業(yè)及其配套的皮料、五金行業(yè)。脫離這個(gè)大商圈，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將缺少專(zhuān)業(yè)特色，不能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面，項(xiàng)目離梓元崗皮具商圈上距離較遠(yuǎn)、到達(dá)性很弱，加之西灣路-西槎路地段大部分項(xiàng)目均為鞋業(yè)類(lèi)企業(yè)作配套，從行業(yè)專(zhuān)屬性來(lái)考慮，建議項(xiàng)目面向鞋業(yè)行業(yè)；廣州鞋業(yè)商圈作為國(guó)內(nèi)鞋業(yè)對(duì)外出口的主要窗口，具有大量穩(wěn)定的銷(xiāo)售和市場(chǎng)需求，尤其是鞋業(yè)企業(yè)（不含鞋材企業(yè)）在商貿(mào)辦公等方面需求較大，也能夠承擔(dān)一定的場(chǎng)地租賃成本；環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的辦公物業(yè)和餐

41、飲、酒店配套緊缺且層次較低，無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)的需求，因此項(xiàng)目具有較好的發(fā)展空間。（2） 競(jìng)爭(zhēng)策略與相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制 策略一：配套策略，即對(duì)現(xiàn)有物業(yè)略加整修，定位為面向鞋業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)或財(cái)富天地廣場(chǎng)商戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)配套。依據(jù)：目前環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉(cāng)儲(chǔ)需求巨大，已經(jīng)很難得到滿(mǎn)足；如果財(cái)富天地廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，其入駐商家必然需要大量的倉(cāng)儲(chǔ)配套，而本項(xiàng)目坐擁地利，較易實(shí)施。配套：只需對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)改建或擴(kuò)建。運(yùn)營(yíng)：少量管理服務(wù)人員即可，不需要進(jìn)行宣傳推廣等等。投入與產(chǎn)出：投入較小，產(chǎn)出也相應(yīng)較低。評(píng)價(jià)：簡(jiǎn)便易行；但難以實(shí)現(xiàn)土地的增殖，不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。策略二：補(bǔ)充策略，面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)-展

42、貿(mào)式辦公區(qū)，作為對(duì)環(huán)市西路鞋業(yè)商圈或財(cái)富天地廣場(chǎng)的補(bǔ)充。依據(jù)：中小型鞋業(yè)企業(yè)數(shù)量巨大，對(duì)展貿(mào)式辦公物業(yè)的需求也非常大，而環(huán)市西路一帶目前的辦公物業(yè)租金很高、購(gòu)置成本高昂，非大部分商戶(hù)所能承受；該商圈周邊包括西灣路-西槎路的幾個(gè)小型物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型并已經(jīng)取得較好效果，但是由于其缺少整體配套措施，目前物業(yè)的增值空間不大；本項(xiàng)目體量不大，在短期內(nèi)交易消化。配套：需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造和擴(kuò)建，并增加相應(yīng)的配套。運(yùn)營(yíng)：適量管理服務(wù)人員，并需要一定量招商人員，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣等等。投入與產(chǎn)出：建設(shè)投入一般（估計(jì)800元/m2），租金將有一定提升。評(píng)價(jià)：簡(jiǎn)單易行，土地的增值空間不大，不具備長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)

43、優(yōu)勢(shì)。策略三：跟隨策略，面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化展貿(mào)式辦公區(qū)。依據(jù)：環(huán)市西路鞋業(yè)商圈需要升級(jí)，而部分中小型鞋業(yè)企業(yè)有較強(qiáng)烈的升級(jí)愿望卻又無(wú)法承擔(dān)環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的高昂租金成本；財(cái)富天地廣場(chǎng)定位為專(zhuān)業(yè)化展貿(mào)式辦公區(qū)并進(jìn)行相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目臨近財(cái)富天地廣場(chǎng)，只要跟隨其發(fā)展將具有較好的發(fā)展空間和升值空間。配套：需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)較大規(guī)模的改造和升級(jí)擴(kuò)建，并增加商務(wù)會(huì)議、商旅餐飲配套等功能。運(yùn)營(yíng)：建立企業(yè)管理體系，一定量管理服務(wù)人員，并需要較多營(yíng)銷(xiāo)人員，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣。投入與產(chǎn)出：投入較大（預(yù)計(jì)1800元/m2），租金將有較大的提升。評(píng)價(jià)：從中長(zhǎng)期著眼，前期投入較大，需要一定的市場(chǎng)培育

44、時(shí)間（預(yù)計(jì)兩年）；土地的增值空間較大，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)能力。策略四：領(lǐng)先策略，面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū)。依據(jù)：市場(chǎng)稀缺高層次商貿(mào)服務(wù)物業(yè)，尤其在軟件方面缺少行業(yè)性領(lǐng)先或成熟的電子商務(wù)平臺(tái)及與之相配套的行業(yè)研發(fā)、信息交流中心。富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心是一個(gè)硬件上成功的旁證，而帶有較好服務(wù)功能并能促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū)則能吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的進(jìn)駐。配套：除了需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模改造和擴(kuò)建、增加商務(wù)硬件配套外，更需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行品牌孵化、專(zhuān)業(yè)的鞋業(yè)外貿(mào)電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)。運(yùn)營(yíng)：需要建立規(guī)范的企業(yè)管理體系、配置較多管理服務(wù)人員，前期需要較多營(yíng)銷(xiāo)人員，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣等等。投入與產(chǎn)出：投

45、入較大（預(yù)計(jì)1800元/m2），配套建設(shè)及相應(yīng)合作伙伴引進(jìn)需要提供相應(yīng)的租金政策支持，前期宣傳推廣等的投入也相應(yīng)加大；增值空間較大，具備核心競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。評(píng)價(jià)：前期投入較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，但建設(shè)完成后將大幅提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，從而創(chuàng)造較好的增值空間，是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。（3） 經(jīng)過(guò)以上幾種策略的比較，同時(shí)考慮財(cái)富天地廣場(chǎng)的高層次商貿(mào)服務(wù)區(qū)定位，建議本項(xiàng)目在前期采取跟隨策略，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展可適當(dāng)結(jié)合領(lǐng)先策略，因此第三種選擇結(jié)合第四種選擇較優(yōu)（財(cái)務(wù)分析也支持該種定位，詳見(jiàn)后文），即：打造集鞋業(yè)展示、貿(mào)易、電子商務(wù)、研發(fā)一體化的現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)。2、 項(xiàng)目建設(shè)的建議根據(jù)定位于現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)的

46、策略，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)做概要性說(shuō)明。（1） 物業(yè)改建和擴(kuò)建： 建設(shè)階段：項(xiàng)目啟動(dòng)后即對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造和擴(kuò)建； 建設(shè)規(guī)模和層次：根據(jù)策略定位的不同，有兩種選擇方案。如果采取配套策略或補(bǔ)充策略，則僅僅需要在現(xiàn)有物業(yè)布局的基礎(chǔ)上加建或擴(kuò)建，可分期分批進(jìn)行，減少資金占用并降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；如果采取跟隨策略或領(lǐng)先策略，鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大，建議采取一次性建設(shè)到位的策略，安排好工程建設(shè)和招商、經(jīng)營(yíng)的工作節(jié)奏，從而減少建設(shè)周期和空置時(shí)間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。 建筑設(shè)想：建筑建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，以三層建筑為主，建筑總高度不超過(guò)16m，首層高度6-6.5m、23層高度4.5-4.8m；其中，一樓為商鋪，二三樓為展貿(mào)

47、辦公區(qū)及其他配套服務(wù)設(shè)施。 建筑規(guī)劃：根據(jù)項(xiàng)目定位而定，大體有兩種選擇：l 如果按照第一、第二兩種策略定位，則無(wú)需大范圍調(diào)整現(xiàn)有建筑物布局，只需要相應(yīng)增加園林和道路建設(shè)；l 如果按照第三、第四兩種策略定位，則需要調(diào)整現(xiàn)有建筑布局，增加園林和道路建設(shè)、配套設(shè)施，須另行專(zhuān)門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 占地面積與容積率：項(xiàng)目占地面積約5萬(wàn)m2，根據(jù)鞋業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的特性和高規(guī)格建設(shè)的要求，按照1.2容積率和商鋪65%、辦公區(qū)75%、配套85%的實(shí)用率進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。 建筑面積：建筑面積預(yù)計(jì)為6萬(wàn)m2。其中，商鋪面積占30-35%，面積約為2萬(wàn)m2；辦公區(qū)面積占55-60%，面積約為3.5萬(wàn)m2；其余物業(yè)配套設(shè)施和

48、商業(yè)配套面積占10%，面積約為0.6萬(wàn)m2。 結(jié)構(gòu)：無(wú)論何種策略定位，都需要增加現(xiàn)有建筑物業(yè)面積，因此需要將現(xiàn)有物業(yè)全部改建為三層框架式結(jié)構(gòu)物業(yè)；從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，建議在整體物業(yè)條件方面定位于面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)。 物業(yè)建設(shè)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大體為：項(xiàng)目名稱(chēng)待定總建筑面積(m2)6萬(wàn)結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架結(jié)構(gòu)單層面積(m2)2萬(wàn)m2層數(shù)3層層高(m)首層6，二層和三層4.8樓層承重(kg/ m2)500最大電量6000kW可供水量100 m3/天電梯數(shù)量8-12臺(tái)主要業(yè)態(tài)鞋業(yè)展貿(mào)配套餐飲等 物業(yè)用途：首層為商鋪，2-3層為商貿(mào)辦公區(qū)。 硬件配套：加建和設(shè)置消防系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)和智能監(jiān)控

49、系統(tǒng)、升降梯（1-3層）和扶手梯（首層商鋪與2層辦公室之間）、戶(hù)外照明系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等。（2） 物業(yè)規(guī)劃建議（此建議為基于現(xiàn)代化展貿(mào)商業(yè)區(qū)定位的建議） 建筑形式：主體建筑為獨(dú)幢建筑或連體建筑； 建筑布局：完全改變現(xiàn)有物業(yè)布局； 通道：主通道3.6-4.2m，次通道2.8-3.2m。 商鋪/辦公室面積規(guī)劃建議（可根據(jù)項(xiàng)目最后定為進(jìn)行調(diào)整）：首層商鋪30-50 m2，23層展貿(mào)式辦公室可以有30-50m2、70-90m2和120-150 m2等不同面積（可組合）。 商鋪/辦公室數(shù)量：商鋪約600個(gè)，辦公室約250間。（3） 商務(wù)配套建設(shè)：如果采取跟隨策略或領(lǐng)先策略，定位于高層次展貿(mào)

50、服務(wù)區(qū)，前期即需著手引入專(zhuān)業(yè)外貿(mào)電子商務(wù)服務(wù)企業(yè)（例如敦煌網(wǎng)、米蘭網(wǎng)等），開(kāi)展電子商務(wù)平臺(tái)、展貿(mào)服務(wù)等配套功能的建設(shè)；視具體情況，可以考慮增加酒店、餐飲等服務(wù)功能。（4） 招商開(kāi)展： 以品牌中小型鞋業(yè)企業(yè)（或有潛質(zhì)、潛力和創(chuàng)設(shè)品牌愿望者）為主要招商對(duì)象，同時(shí)引入實(shí)力廠(chǎng)商； 以在廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈開(kāi)展業(yè)務(wù)的本土企業(yè)為主要招商對(duì)象，適當(dāng)引入國(guó)內(nèi)外知名品牌鞋業(yè)企業(yè)的代理商或經(jīng)銷(xiāo)商； 主要以專(zhuān)業(yè)媒體為宣傳媒介，相機(jī)深入外省產(chǎn)區(qū)（福建、江浙、成都和重慶等地）進(jìn)行招商； 借助財(cái)富天地廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行市場(chǎng)推廣，同時(shí)保持自身的特色，以收到事半功培的效果。（5） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)： 管理體系設(shè)計(jì)：項(xiàng)目公司采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)

51、下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)立綜合辦公室、營(yíng)銷(xiāo)中心（策劃部和招商部）、物業(yè)部（包括建筑及物業(yè)管理中心或客戶(hù)服務(wù)中心）、保安部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)； 設(shè)立專(zhuān)業(yè)化服務(wù)窗口，按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，實(shí)行全區(qū)封閉式物業(yè)管理，通過(guò)電子商務(wù)等手段幫助入駐企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)； 利用行業(yè)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，適時(shí)組織行業(yè)性高端活動(dòng)，不斷提升行業(yè)內(nèi)的知名度和項(xiàng)目的高度，樹(shù)立較好的口碑。3、 租金建議物業(yè)租金與業(yè)態(tài)定位密切相關(guān)。不同的業(yè)態(tài)定位，其營(yíng)銷(xiāo)推廣的策略和投入也有極大不同，而其租金水平則更有巨大差距。租金建議分別為：（1） 補(bǔ)充策略-定位于倉(cāng)儲(chǔ)+展貿(mào)辦公區(qū)：租金增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。位置一線(xiàn)位置二線(xiàn)位置三線(xiàn)位

52、置首層120元/月/m2110元/月/m2100元/月/m22層60元/月/m255元/月/m255元/月/m23層50元/月/m250元/月/m250元/月/m2 以上僅為首期租金價(jià)格建議。 此價(jià)格參考了神明國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心的租金水平，亦參考了西槎路口天富新都市鞋業(yè)廣場(chǎng)和華逸鞋業(yè)城的租金或銷(xiāo)售價(jià)格。（2） 跟隨策略-定位于展貿(mào)商業(yè)區(qū)：租金增長(zhǎng)空間較大，增速較快。位置一線(xiàn)位置二線(xiàn)位置三線(xiàn)位置首層220元/月/m2200元/月/m2180元/月/m22層110元/月/m2100元/月/m290元/月/m23層90元/月/m285元/月/m280元/月/m2 以上僅為首期租金價(jià)格建議（考慮項(xiàng)目培育

53、的初期），須考慮租金的遞增標(biāo)準(zhǔn)。 此價(jià)格參考了天富-西城鞋業(yè)市場(chǎng)商鋪的租金水平和富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心辦公室的租金水平；如有可能，參考財(cái)富天地廣場(chǎng)的租金或銷(xiāo)售價(jià)格。 可以考慮在上述租金基礎(chǔ)上出售各個(gè)商鋪一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體辦法另議。四、 潛在客戶(hù)群體分析1、 項(xiàng)目潛在的客戶(hù)群體（1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈市場(chǎng)群現(xiàn)有的鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)；（2） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈以外的鞋類(lèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)；（3） 國(guó)內(nèi)外品牌鞋類(lèi)產(chǎn)品代理商；（4） 投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的人群。2、 市場(chǎng)容量分析考慮到環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的改造搬遷以及新建市場(chǎng)對(duì)環(huán)市西路鞋業(yè)商圈以外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的吸引，其潛在客戶(hù)至少有1000戶(hù)，其市場(chǎng)容量是相當(dāng)可觀(guān)的。同時(shí)由于

54、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不是環(huán)市西路鞋業(yè)商圈批發(fā)市場(chǎng)群的簡(jiǎn)單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照未來(lái)鞋業(yè)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、研發(fā)、信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專(zhuān)業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。建設(shè)本項(xiàng)目完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施條件（或借用財(cái)富天地廣場(chǎng)的相關(guān)配套），預(yù)計(jì)可以吸引國(guó)內(nèi)外知名品牌及代理商、中高檔次鞋業(yè)廠(chǎng)商進(jìn)駐。3、 目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)心理分析通過(guò)對(duì)鞋業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶(hù)群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購(gòu)買(mǎi)心理：（1） 由租戶(hù)向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求?，F(xiàn)有環(huán)市西路鞋業(yè)商圈除步云天地、富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心、廣州國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)外，其他鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)均以

55、租賃方式取得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，25m2左右的鋪面月租金一般在3-5萬(wàn)元，且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢(shì)。鋪位而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此，經(jīng)營(yíng)戶(hù)中大多數(shù)人都希望與批發(fā)市場(chǎng)直接簽約。（2） 投資增值的要求?，F(xiàn)有商鋪在經(jīng)過(guò)3-5年的經(jīng)營(yíng)后，其租金水平往往翻番，甚至轉(zhuǎn)讓費(fèi)用更是達(dá)到驚人的50萬(wàn)元以上。（3） 對(duì)降低經(jīng)營(yíng)成本的考量。相比較環(huán)市西路鞋業(yè)商圈租賃辦公室，在西灣路等地的經(jīng)營(yíng)成本將大幅度降低；在客戶(hù)資源、企業(yè)運(yùn)作比較穩(wěn)定和成熟的情況下，企業(yè)愿意考慮將辦公甚至展貿(mào)的功能遷移至具有一定行業(yè)集中度的商圈邊緣地帶。五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析之一（配套策略-倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)）1、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模作為倉(cāng)儲(chǔ)

56、配套業(yè)態(tài)，工程建設(shè)可以分兩至三年完成，以三年完成為例，其工程投入及進(jìn)度如下表：項(xiàng)目第一年第二年第三年小計(jì)建設(shè)面積（m2）2萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)配套建筑（m2）0.25萬(wàn)000.25萬(wàn)其他建設(shè)150萬(wàn)元50萬(wàn)元50萬(wàn)元250萬(wàn)元累計(jì)2.25萬(wàn)平方米/1950萬(wàn)元2萬(wàn)平方米/1650萬(wàn)元2萬(wàn)平方米/1650萬(wàn)元6.25萬(wàn)平方米/5250萬(wàn)元注：工程造價(jià)按照800元/m2預(yù)計(jì)；其他建設(shè)指道路建設(shè)和綠化工程等。三年建設(shè)期可出租面積分別約為：2.5萬(wàn)m2、4.5萬(wàn)m2、6萬(wàn)m2。2、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模（1） 經(jīng)營(yíng)面積：項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)建筑面積約為6萬(wàn)m2，商業(yè)配套0.25萬(wàn)m2；另有硬地面積2.5萬(wàn)m2（含綠化面積

57、1.5萬(wàn)m2）。（2） 收入規(guī)模： 按照定位于倉(cāng)儲(chǔ)配套區(qū)：目前租金應(yīng)當(dāng)為4050元/m2，而且租金增長(zhǎng)空間不大，增速較緩。 假定項(xiàng)目物業(yè)出租率達(dá)到90%，則物業(yè)租金收入216萬(wàn)元/月（含物業(yè)管理費(fèi)）；預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體建設(shè)完成后，每年收入約為2592萬(wàn)元。3、 項(xiàng)目投資額：預(yù)計(jì)總投資規(guī)模11500萬(wàn)元左右，項(xiàng)目建設(shè)資金投入5500萬(wàn)元左右。包括：（1） 土地轉(zhuǎn)讓金：10000萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓金。（2） 項(xiàng)目租賃費(fèi)用：1700萬(wàn)元/年。（3） 建設(shè)投入：按照800元/m2成本計(jì)算，商鋪、辦公區(qū)部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為5000萬(wàn)元，其他建設(shè)成本約為500萬(wàn)元（含地面硬化費(fèi)用、綠地費(fèi)用以及水電、通訊、

58、圍墻、大門(mén)、消防等園區(qū)配套成本和公司開(kāi)辦費(fèi)用）；本項(xiàng)目建設(shè)投入總計(jì)5500萬(wàn)元左右。4、 經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)（1） 經(jīng)營(yíng)期年經(jīng)營(yíng)支出：在此統(tǒng)指一切經(jīng)營(yíng)支出，包括管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)成本（含宣傳推廣、折舊費(fèi)用）、稅金等等。按照專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)行業(yè)的情況，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年的經(jīng)營(yíng)支出約為500萬(wàn)元（含開(kāi)辦費(fèi)用等），之后每年經(jīng)營(yíng)支出為400萬(wàn)元。（2） 經(jīng)營(yíng)期年度收入預(yù)測(cè)：假定項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)出租率達(dá)到90%，每年租金遞增6%，則前五年各年度經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)如下表（單位：萬(wàn)元）：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年小計(jì)租金租賃面積2.54.56666租金均價(jià)4042.444.94447.640650.4991月租金10

59、0190.8269.664285.844302.994配套商鋪?zhàn)饨鹋涮酌娣e0.250.250.250.250.250.25租金單價(jià)100106112.36119.102126.248月租金2526.528.0929.775431.5619月均收費(fèi)出租100%125217.3297.754315.619334.556出租90%112.5195.57267.979284.057301.101年收入出租90%13502346.843215.743408.693613.2113934.5（3） 經(jīng)營(yíng)期年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第一年度稅前利潤(rùn)約為980萬(wàn)元，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期第五年度稅前利潤(rùn)達(dá)到3250萬(wàn)元。（

60、4） 經(jīng)營(yíng)期第一至第十年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬(wàn)元）項(xiàng)目建設(shè)期第一年第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年?duì)I業(yè)收入13502346.83215.73408.73613.238304059.84303.44561.64835.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用25015015050505050505050折舊費(fèi)用6%117216315315315315315315315315稅前利潤(rùn)9831980.82750.73043.73248.234653694.83938.44196.64470.3稅金10%98.3198.08275.07304.37324.82346.5369.48393.84419.6644

61、7.03稅后利潤(rùn)884.71782.82475.72739.32923.43118.53325.33544.63776.94023.3土地租金-10000-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700建設(shè)投入-1950-1650-1650現(xiàn)金流入-11950-14298-13511090.71354.31538.41733.51940.32159.62391.92638.3（5） 經(jīng)營(yíng)期第一至第五年稅后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部報(bào)酬率動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)值2305.83萬(wàn)元-11031萬(wàn)元低于10%超過(guò)十年5、 財(cái)務(wù)分析結(jié)論（1） 本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期超過(guò)十年，內(nèi)部報(bào)酬率低于10%。（2） 本項(xiàng)目需累計(jì)投資約16000萬(wàn)元（其中首期投資11950萬(wàn)元）。（3） 假定投資