《某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（49頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、市場(chǎng)研究報(bào)告前 言原理與思路：市場(chǎng)研究與市場(chǎng)推廣是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的兩個(gè)步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，采集相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并運(yùn)用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀(guān)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)的供需狀況，深入了解國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，科學(xué)的預(yù)測(cè)市場(chǎng)走向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)形式，最終確定準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果市場(chǎng)定位解決市場(chǎng)推廣中的具體措施，如價(jià)格策略，銷(xiāo)售策略，廣告宣傳策略，促銷(xiāo)手段的組合策略等。簡(jiǎn)言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。體系與方法：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告將從宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)層面展開(kāi)，宏觀(guān)方面包括：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況，產(chǎn)品自

2、身與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的所處階段與具體特征；微觀(guān)方面包括：項(xiàng)目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)及人文狀況，區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)及需求分析。第一部分 宏觀(guān)區(qū)域分析一、 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計(jì)局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色）2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來(lái)源 統(tǒng)計(jì)局）（1） 區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)比例、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)比例全省增長(zhǎng)率當(dāng)?shù)卦鲩L(zhǎng)率A國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會(huì)消費(fèi)品零售總額

3、D商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出及增長(zhǎng)、平均工資二、 區(qū)位分析1、 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域概況（項(xiàng)目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項(xiàng)目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項(xiàng)目具體位置、占地及位置優(yōu)勢(shì)）（3） 區(qū)域景觀(guān)條件（項(xiàng)目所在區(qū)域景觀(guān)）2、 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況（項(xiàng)目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項(xiàng)目周邊的公交線(xiàn)路；項(xiàng)目到達(dá)市中心的乘車(chē)路線(xiàn)及時(shí)間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置

4、與項(xiàng)目距離、時(shí)間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）D、 分析項(xiàng)目與上述區(qū)域的關(guān)系3、 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項(xiàng)目周?chē)?guī)劃概況（3） 規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費(fèi)2、 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)3、 項(xiàng)目的交通優(yōu)劣勢(shì)4、 大規(guī)劃與項(xiàng)目周邊的小規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特

5、征、需求狀況）（3） 整合提升期（時(shí)間、代表大盤(pán)、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來(lái)區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)供求分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)方面（近幾年來(lái)的施工面積及增長(zhǎng)）（數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦）（2） 市場(chǎng)需求方面（近幾年來(lái)的銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)，銷(xiāo)售總額）（數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦）（3） 價(jià)格變化（各類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格及漲幅：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)（1） 政府對(duì)市場(chǎng)的管理調(diào)控力強(qiáng)（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺(tái)及作用）（2） 市場(chǎng)體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場(chǎng)熱點(diǎn)

6、向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤(pán)的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快（外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)格局（根據(jù)市場(chǎng)狀況將城市劃分為幾個(gè)區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤(pán)特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤(pán)共性；銷(xiāo)售情況：價(jià)格、交房、檔次、銷(xiāo)售率）二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷(xiāo)售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)。1. 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項(xiàng)目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類(lèi)型組合分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)

7、建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營(yíng)造項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤(pán)公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況（1#3#4#7#）銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)套銷(xiāo)售率%戶(hù)型主力戶(hù)型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類(lèi)型 價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)整體均價(jià)元/買(mǎi)家特征層次區(qū)域分布營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)：2. 項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析（1） 開(kāi)發(fā)規(guī)模及配套情況項(xiàng)目所在區(qū)域代表性項(xiàng)目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米大于5萬(wàn)平方米項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶(hù)型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主

8、：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶(hù)型情況、分析以何種戶(hù)型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項(xiàng)目所在區(qū)域的銷(xiāo)售特點(diǎn)（1） 營(yíng)銷(xiāo)推廣特點(diǎn)（通過(guò)對(duì)濟(jì)南目前在售樓盤(pán)在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場(chǎng)等不同媒介上所做宣傳畫(huà)面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員、銷(xiāo)售場(chǎng)所的包裝調(diào)查）（2） 從營(yíng)銷(xiāo)策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷(xiāo)售控制（3） 從營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行操作層面來(lái)看：銷(xiāo)售場(chǎng)所、樣板房、銷(xiāo)售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價(jià)情況：集中銷(xiāo)售均價(jià)、最低價(jià)格、最高價(jià)格、銷(xiāo)售率（5） 客戶(hù)特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶(hù)來(lái)源、檔次、目的、原因4. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系，項(xiàng)目所在區(qū)域

9、的市場(chǎng)供求及消化預(yù)測(cè)三、 典型個(gè)案（詳細(xì)介紹區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目的特點(diǎn)或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容（附表）2. 問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容：3. 問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論第三部分 項(xiàng)目條件分析一、 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析1. 地理位置（現(xiàn)場(chǎng)）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報(bào)告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線(xiàn)圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場(chǎng)、與發(fā)展商交流）二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀(guān)列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊車(chē)距）3. 項(xiàng)目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項(xiàng)目周邊居民狀況5

10、. 項(xiàng)目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項(xiàng)目附近公建配套設(shè)施分析1. 購(gòu)物中心（商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書(shū)館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級(jí)醫(yī)院、藥店及質(zhì)量）4. 金融（各種銀行）5. 郵政局、所6. 娛樂(lè)餐飲（體育健身、歌舞餐飲）五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤(pán)及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價(jià)格等六、 項(xiàng)目條件分析結(jié)論第四部分 市場(chǎng)研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開(kāi)發(fā)實(shí)力4. 市場(chǎng)產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)及產(chǎn)品趨

11、勢(shì)二、 從項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析來(lái)看1. 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模來(lái)看2. 區(qū)域項(xiàng)目類(lèi)型、主力戶(hù)型3. 從項(xiàng)目所在區(qū)域的銷(xiāo)售情況來(lái)看：期房銷(xiāo)售率、現(xiàn)房銷(xiāo)售率、售價(jià)4. 從客戶(hù)情況來(lái)看，主要客戶(hù)群體5. 從項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣來(lái)看，綜合評(píng)估三、 從對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析來(lái)看1. 選擇在本區(qū)域購(gòu)房的客戶(hù)，其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶(hù)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的接受能力3. 從潛在客戶(hù)對(duì)戶(hù)型面積的選擇上看例：1 區(qū)域分析1.1 濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.1.1 濟(jì)南市概況地理位置濟(jì)南位于山東省中西部，泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪，西、北與聊城、德州接壤。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷

12、城五區(qū)，章丘市和長(zhǎng)清、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河四縣。全市總面積8154平方公里，其中市區(qū)面積2119平方公里。城市性質(zhì)及地位濟(jì)南是山東省省會(huì)，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，泉水馳名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國(guó)家級(jí)的歷史名城。濟(jì)南不但是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心，同時(shí)也是副省級(jí)城市，是我國(guó)東部沿海開(kāi)放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區(qū)作用的經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐。城市規(guī)模到2005年，濟(jì)南中心城區(qū)的城市人口從1995年的160萬(wàn)人增至198萬(wàn)人，城市建設(shè)用地控制在186平方公里以?xún)?nèi)；2010年城市人口增至220萬(wàn)人，城市建設(shè)用地控制在205平方公里以?xún)?nèi)

13、。城區(qū)地人口增長(zhǎng)，城市建設(shè)用地的擴(kuò)充，將對(duì)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的刺激作用。城市總體布局濟(jì)南中心城區(qū)為“東西帶狀組團(tuán)式”布局，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成，主城區(qū)與組團(tuán)之間以綠色空間相隔離。中心城區(qū)的建設(shè)以主城區(qū)的調(diào)整改造和以“先東后西”的時(shí)序發(fā)展建設(shè)外圍組團(tuán)為重點(diǎn)。加快主城區(qū)調(diào)整改造，控制外延，重點(diǎn)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局，強(qiáng)化省會(huì)城市的中心功能，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善城市環(huán)境，突出泉城特色，保護(hù)歷史文化名城。 1.1.2 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2001年濟(jì)南市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破千億元

14、大關(guān)，達(dá)到1066.2億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值97.2億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值442.7億元，增長(zhǎng)9.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值526.3億元，增長(zhǎng)15.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為9.1：41.5：49.4。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18843元，增長(zhǎng)11.0%。資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入增加，生活水平繼續(xù)改善。2001年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8607元，比上年增長(zhǎng)12.9%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7110元，比上年增長(zhǎng)8.3%。2001年，受行政事業(yè)單位人員增資因素的影響，在崗職工收入顯著增加，平均工資11980元，比上年增長(zhǎng)15.0%。同時(shí)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生改變

15、，生活條件日益改善，城市恩格爾系數(shù)降至32.0%。1.2 區(qū)位分析1.2.1 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況歷下區(qū)概況項(xiàng)目地塊位于歷下區(qū)，歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化繁榮，教育發(fā)達(dá)，既是全市的文化區(qū)和商業(yè)區(qū)，又是科技區(qū)和風(fēng)景區(qū)；是省人大、省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等50多家省、市機(jī)關(guān)的駐地 ，也是110多家科研單位和高等院校的所在地。幾年來(lái)，歷下區(qū)大力實(shí)施“科技興區(qū)”戰(zhàn)略，把依靠科技進(jìn)步作為發(fā)展區(qū)街鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)的突破口，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展。全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)五年增幅保持在20，財(cái)政收入增幅名列市區(qū)之首，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)均走在全市前列，獲得了“全國(guó)科技工作先進(jìn)城區(qū)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 項(xiàng)目地塊位置圖區(qū)域

16、位置項(xiàng)目位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟(jì)南名勝大明湖400米。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街。占地4.33萬(wàn)平方米，可規(guī)劃用地3.27萬(wàn)平方米。.濟(jì)南市傳統(tǒng)的景觀(guān)軸線(xiàn)自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黃河森林公園等組成，是濟(jì)南市最寶貴的自然景觀(guān)資源，而本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)歷史景觀(guān)中軸的中心位置附近，與大明湖、東湖相伴，具備極強(qiáng)的區(qū)域景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線(xiàn)，將CBD（中央商務(wù)區(qū)）、CRD（中心商業(yè)區(qū)）、CID（科技商務(wù)中心區(qū)）連于一體，而本項(xiàng)目位于CBD 、CRD和CID這條軸線(xiàn)上。區(qū)域景觀(guān)條件本區(qū)是濟(jì)南古城所在地，文物古跡眾多。古城區(qū)“家家泉水，戶(hù)戶(hù)垂楊”，素有“泉

17、城”之稱(chēng)。趵突泉被譽(yù)為“天下第一泉”，大明湖被譽(yù)為“泉城明珠”，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是歷下的真實(shí)寫(xiě)照。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，形成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。泉城廣場(chǎng)是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的公眾廣場(chǎng)。沿黑虎泉泉城廣場(chǎng)趵突泉五龍?zhí)洞竺骱M成的泉池園林景觀(guān)區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場(chǎng)為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分體現(xiàn)了濟(jì)南文化和園林藝術(shù)特色。1.2.2 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類(lèi)。道路網(wǎng)布局由3條環(huán)路、9條放射路、9條南北向和

18、9條東西向主干路（簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射，九縱九橫”）構(gòu)成總體框架。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等圍合組成，項(xiàng)目地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常密切，不到一公里的道路距離就能與此環(huán)路相連接。本項(xiàng)目地塊的外圍交通發(fā)達(dá)。地塊南臨菜市南街，往西400米有明湖北路和黑虎泉北路（通31、37、87、41、等四路公交車(chē)）及歷黃路南北歷山路（通41、83、14、33、等公交車(chē)），往西500米市東關(guān)大街（通30、K98、37等公交車(chē)）、800米是歷山路，往北1000米是北園大街。通過(guò)這幾條快速路和城市干道，項(xiàng)目與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的連接十分便利，乘公交車(chē)道省政府和泉城廣場(chǎng)也只需15分鐘。主要

19、的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線(xiàn)，以“一線(xiàn)連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線(xiàn)分布的格局。CBD（中央商務(wù)區(qū)）:以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地區(qū)規(guī)劃建設(shè)，由此逐步建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣息濃郁、時(shí)代鮮明的城市形象標(biāo)志區(qū)。與本項(xiàng)目的道路距離為4.5公里。CRD（中心商業(yè)區(qū)）：西門(mén)地區(qū)泉城路南門(mén)地區(qū)。集購(gòu)物、游覽、悠閑、餐飲、娛樂(lè)和服務(wù)于一體，集中了為數(shù)眾多、功能齊全的大型商貿(mào)場(chǎng)所，充分體現(xiàn)了繁榮都市風(fēng)貌。與本項(xiàng)目的道路距離為2公

20、里。CID（科技商務(wù)中心區(qū)）以“山大路電子一條街”為軸線(xiàn)形成“科技商務(wù)區(qū)”，現(xiàn)已集聚了以IT科貿(mào)為主的1000余家高科技企業(yè)，產(chǎn)品輻射全省及周邊省份，是濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)的核心地帶。與本項(xiàng)目的道路距離為2公里。本項(xiàng)目與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)密切，交通十分便捷，通過(guò)黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相連接。其次沿濼源大街沿線(xiàn)發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機(jī)關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。以上地域與本項(xiàng)目距離僅有3公里左右。1.2.3 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響今后濟(jì)南城

21、區(qū)住宅建設(shè)按照舊區(qū)改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住需要。根據(jù)城市總體布局，將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片，形成29個(gè)居住生活片區(qū)，而本項(xiàng)目位于明湖居住片區(qū)。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保留居住用地比例較大，其改造和建設(shè)的力度直接關(guān)系到城市的形象和功能配套。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項(xiàng)改造工程與本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)關(guān)系極其密切：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為50米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。其二是項(xiàng)目東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂

22、岸的泉城特色。隨著這兩項(xiàng)工程的規(guī)劃實(shí)施，本項(xiàng)目的區(qū)域形象將得到有力提升。按照“十五”計(jì)劃舊城改造工作重點(diǎn)，大明湖公園是濟(jì)南是重點(diǎn)的擴(kuò)建項(xiàng)目。同時(shí)，大明湖至趵突泉至千佛山一線(xiàn)為重點(diǎn)改造的風(fēng)景線(xiàn)。由政府對(duì)明湖擴(kuò)建的決心可見(jiàn)，大明湖不但是城市歷史景觀(guān)中心，同時(shí)更是城市持續(xù)發(fā)展的寶貴資源后盾，含概歷史、景觀(guān)、人文等多重意義，并以成為具有強(qiáng)大輻射的文化核心。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時(shí)尊重并從分體現(xiàn)明湖特色、體現(xiàn)濟(jì)南泉城文化。1.3 區(qū)域分析結(jié)論1 濟(jì)南市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高，尤其是在崗職工收入顯著增加。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類(lèi)消費(fèi)之首。2 本項(xiàng)目

23、位于泉城歷史景觀(guān)軸線(xiàn)和新興商務(wù)區(qū)軸線(xiàn)交匯的中心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值十分顯著。項(xiàng)目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的同時(shí)，還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來(lái)的中高檔次購(gòu)房群體。3 項(xiàng)目外圍的交通十分便利，公交線(xiàn)路齊全，與城市中心的各大重要功能點(diǎn)均有快捷的聯(lián)系，增強(qiáng)了項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力。4 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在項(xiàng)目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項(xiàng)目的檔次形象。2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請(qǐng)指正濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濟(jì)南市整體住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧及簡(jiǎn)

24、況一、起步興起期九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開(kāi)發(fā)始于八十年代初期，開(kāi)始時(shí)真正商品住宅項(xiàng)目極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸形成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互較量又互為補(bǔ)充的局面。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實(shí)力花苑和北部的柳云小區(qū)。南部的商品住宅代表有：開(kāi)元山莊、舜玉花園等。同期，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。這一時(shí)期所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶(hù)型設(shè)計(jì)以方正實(shí)用為主要指導(dǎo)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)布局等與同期的單位宿舍相差無(wú)幾，小區(qū)規(guī)劃基本為多層行列式布局，區(qū)內(nèi)配套簡(jiǎn)單、綠化粗糙；住戶(hù)以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以

25、滿(mǎn)足基本居住條件為主。由于市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)較低，市民對(duì)商品住宅的認(rèn)識(shí)有限，最關(guān)心的還是價(jià)格和地段。二、平穩(wěn)發(fā)展期九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開(kāi)始實(shí)施，客觀(guān)上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象，同時(shí)二次置業(yè)者開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)需求膨脹。在這一時(shí)期，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出遍地開(kāi)花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場(chǎng)。這一時(shí)期住宅市場(chǎng)細(xì)分日愈明顯，城區(qū)西北部的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、南部的高檔住宅及城區(qū)中心的一些中檔住宅不同開(kāi)發(fā)檔次住宅項(xiàng)目的差異化開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。少數(shù)本地發(fā)展商開(kāi)始注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝，產(chǎn)品設(shè)計(jì)從建筑外立面到功能布局等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。小區(qū)的規(guī)劃布局、周邊景觀(guān)資源的利用、會(huì)

26、所的配備等，使產(chǎn)品的素質(zhì)得到了一定的提升，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤(pán)等。三、整合提升期2000年以后經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大盤(pán)主導(dǎo)、品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。2001年外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入濟(jì)南，大盤(pán)涌現(xiàn)（陽(yáng)光舜城、新世界陽(yáng)光花園、陽(yáng)光100國(guó)際新城），相繼成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。如此多的大規(guī)模樓盤(pán)和外地實(shí)力發(fā)展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實(shí)力強(qiáng)，市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。2001年中陽(yáng)光舜城和新世界陽(yáng)光花園獲中國(guó)住交會(huì)“中國(guó)名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)，標(biāo)志著濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平得到快速提升。樓市中大盤(pán)的增多一方面表明濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在從零星開(kāi)發(fā)向成片開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤(pán)的配套優(yōu)勢(shì)、環(huán)境

27、優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)又能為購(gòu)房者帶來(lái)更多的實(shí)惠。同時(shí)，外地實(shí)力發(fā)展商進(jìn)入濟(jì)南開(kāi)發(fā)的大規(guī)模樓盤(pán)不但打破了樓市原有的競(jìng)爭(zhēng)格局，提高了樓市競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻，改變著濟(jì)南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。匯統(tǒng)房產(chǎn)與國(guó)內(nèi)家電巨人海爾正式簽約，結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及泉城一批放心房的評(píng)選，代表著品牌和服務(wù)已逐漸成為濟(jì)南樓市今后的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出，具備先進(jìn)技術(shù)、管理理念的項(xiàng)目必定會(huì)對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則產(chǎn)生影響。而產(chǎn)品開(kāi)發(fā)沒(méi)有特色，理念沒(méi)有創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)商將面臨被淘汰的命運(yùn)，從市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，這些影響已經(jīng)或正在凸現(xiàn)。近年來(lái)濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)供求分析一、市場(chǎng)供應(yīng)方面從1994年到1999年，

28、濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造項(xiàng)目的進(jìn)行，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U(kuò)大。從左表可以看出，2000年開(kāi)始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。2001年房地產(chǎn)開(kāi)始施工面積達(dá)到730萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積突破620萬(wàn)平方米。從外來(lái)發(fā)展商計(jì)劃的大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況估計(jì)，2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將達(dá)到400多萬(wàn)平方米，大盤(pán)供應(yīng)的急劇增加對(duì)市場(chǎng)形成嚴(yán)峻的壓力，如果市場(chǎng)需求不能同時(shí)保持同步增加，2002年將是從供不應(yīng)求向供過(guò)于求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，形成真正意義上的買(mǎi)方市場(chǎng)。資料來(lái)源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦

29、資料來(lái)源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦 資料來(lái)源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦二、市場(chǎng)需求方面2000年濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)（銷(xiāo)）售面積明顯上升，已超越232萬(wàn)平方米，其中住宅預(yù)（銷(xiāo)）售面積約占總預(yù)（銷(xiāo)）售面積的91%。2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額突破30億元。個(gè)人購(gòu)房面積持續(xù)幾年保持繼續(xù)上升的良好勢(shì)頭，表明個(gè)人購(gòu)房已占據(jù)濟(jì)南商品房銷(xiāo)售的主流。資料來(lái)源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦資料來(lái)源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦三、價(jià)格變化2002年第一季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)項(xiàng)目以上年同季價(jià)格為100以上季價(jià)格為100總指數(shù)101.5100.2(一)住宅101.5100.21、經(jīng)濟(jì)適用房101.9100.42、普通住宅101.4100.1(1)多

30、層住宅101.3100(2)高層住宅101.6100.43、豪華住宅101.3100.1（1）別墅101.8100 （2）高檔公寓100.9100.1(二)非住宅101.3100.31、寫(xiě)字樓103.1100.3 2、商業(yè)用房101.2100.3 3、其他101.3100資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，在2002年第一季度，濟(jì)南市各類(lèi)住宅及商用物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)一、政府對(duì)市場(chǎng)的管理調(diào)控加強(qiáng)2000年9月，濟(jì)南開(kāi)始執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，出臺(tái)了濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖及房產(chǎn)面積測(cè)量計(jì)算實(shí)施細(xì)則。2001年6月1日起正式實(shí)施的商品房銷(xiāo)售管理辦法對(duì)商品房的

31、銷(xiāo)售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷(xiāo)售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無(wú)疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為消費(fèi)者撐起了保護(hù)傘，給解決房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛提供了法律依據(jù)。2001年中，濟(jì)南市開(kāi)發(fā)辦開(kāi)展了濟(jì)南市2001年度“放心房”評(píng)選活動(dòng)。匯統(tǒng)等19個(gè)商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評(píng)選為2001年度“放心房”，這些活動(dòng)的進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和規(guī)范化發(fā)展起到了促進(jìn)作用。此外隨著政府對(duì)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場(chǎng)等多方面實(shí)施更嚴(yán)格的管理，將逐步為濟(jì)南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)構(gòu)建一個(gè)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。二、住宅市場(chǎng)體系逐步完善濟(jì)南市政府近幾年致力于構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目標(biāo)模

32、式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對(duì)應(yīng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在一手市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，全市二手房交易市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。2001年二手交易量約占總交易量的40%，而在2000年，二手房交易量?jī)H占到總交易量的5%。二手房交易的增長(zhǎng)說(shuō)明濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)的不斷完善，滿(mǎn)足了市場(chǎng)不同層次的需求，促使市民形成逐步改善、梯級(jí)消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀(guān)念。三、市場(chǎng)熱點(diǎn)向規(guī)模化開(kāi)發(fā)的小區(qū)型樓盤(pán)轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，廣州近幾年最暢銷(xiāo)樓盤(pán)，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤(pán)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。濟(jì)南過(guò)去由于土地分割出讓及開(kāi)發(fā)商實(shí)力普遍不強(qiáng)的

33、原因，導(dǎo)致大盤(pán)少，2001年以來(lái)，新世界陽(yáng)光花園及陽(yáng)光100國(guó)際新城等大型樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。大盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，在景觀(guān)營(yíng)造、生活配套到社區(qū)氛圍、及開(kāi)發(fā)成本多方面都占有優(yōu)勢(shì)，在一定程度上可以提高居住品質(zhì)。從景觀(guān)環(huán)境看，大規(guī)模社區(qū)提供了數(shù)量較大且集中的綠化面積，設(shè)計(jì)師可以精心雕琢，使之呈現(xiàn)豐富的景觀(guān)層次；從社區(qū)配套看，大型社區(qū)可以增加一些小型樓盤(pán)所無(wú)法配置的設(shè)施；大型社區(qū)也有條件營(yíng)造寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境。四、個(gè)人購(gòu)房成為主流1996年以來(lái)，隨著住房制度改革的深入，濟(jì)南住宅市場(chǎng)個(gè)人購(gòu)房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房比例由1996年9%逐年攀升到2001年66%，表明濟(jì)南個(gè)人住宅消費(fèi)市

34、場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。近年濟(jì)南商品住宅個(gè)人購(gòu)房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)（銷(xiāo)）售面積（萬(wàn)平方米）118.589.56103.9126.4252.3232.83個(gè)人購(gòu)房面積（萬(wàn)平方米）90.4877.7394.29117.6241.4212.51個(gè)人購(gòu)房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快目前濟(jì)南市近300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，平均注冊(cè)資金不足1000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售額過(guò)億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司年銷(xiāo)售也只有2億多元，手中握有項(xiàng)目的只占總數(shù)的13。許多的老開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛^(guān)念陳舊，實(shí)力不強(qiáng)，面對(duì)激

35、烈的競(jìng)爭(zhēng)，只能吃老本，也有部分開(kāi)發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目要做5至6年，動(dòng)作太慢。開(kāi)發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項(xiàng)目公司很多，單位開(kāi)發(fā)面積低，沒(méi)有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。今后一段時(shí)間濟(jì)南市場(chǎng)將陷入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，隨著各開(kāi)發(fā)企業(yè)的激烈爭(zhēng)奪，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，市場(chǎng)的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實(shí)力、講信譽(yù)、重品牌的發(fā)展商。面對(duì)外地發(fā)展商的大舉進(jìn)攻，無(wú)疑對(duì)本地發(fā)展商形成很大壓力。但從另一角度看，外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，對(duì)加快濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，將起到一個(gè)很好的推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)隨著更多外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，今后幾年將是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整

36、和的新時(shí)期。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)格局為便于針對(duì)性地了解項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)，我們按照近年來(lái)濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)育形成的板塊特點(diǎn)，分成中部（項(xiàng)目所在區(qū)域）、東部、南部、西北部和西南部五個(gè)板塊，從區(qū)域背景、市場(chǎng)特點(diǎn)幾個(gè)方面進(jìn)行概述。一、東部概況區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。發(fā)展背景：該區(qū)域處于繁榮的城區(qū)中心和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，是一個(gè)學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快，越往東發(fā)展越不成熟?？偟膩?lái)講，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們?cè)诮煌ā⑨t(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購(gòu)物、休閑等各方面還不是很方便。但由于濟(jì)南城區(qū)開(kāi)始實(shí)施向東西兩翼展開(kāi)的城市發(fā)展戰(zhàn)略，東部

37、良好的規(guī)劃前景吸引到一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開(kāi)發(fā)，同時(shí)經(jīng)十路向東擴(kuò)展延伸將推動(dòng)?xùn)|部樓市的發(fā)展。樓盤(pán)特點(diǎn)：該區(qū)域項(xiàng)目地塊占地較為適中，為內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造和提升創(chuàng)造了條件，適宜發(fā)展成為中等規(guī)模的中檔實(shí)用性住宅小區(qū)，建筑類(lèi)型大多為多層、小高層住宅。開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)且市場(chǎng)反映較好的項(xiàng)目有百花小區(qū)、齊魯世紀(jì)園等，這兩個(gè)項(xiàng)目通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)逐步積累了市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并不斷提升每一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)，滿(mǎn)足變化中的市場(chǎng)要求，贏得客戶(hù)的信任。而東部大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代表雅居園（國(guó)家康居示范小區(qū)之一）由于初期定位過(guò)高，與區(qū)域客戶(hù)層次的消費(fèi)特點(diǎn)不吻合，在銷(xiāo)售時(shí)遇到挫折。銷(xiāo)售情況：該地區(qū)發(fā)展欠成熟，目前在售樓盤(pán)大部分中等偏下檔次，售價(jià)在2500

38、3500元/平方米之間，新開(kāi)盤(pán)的三慶都市新城由于位置較遠(yuǎn)，初期開(kāi)盤(pán)售價(jià)不到2000元/平方米。二、南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。發(fā)展背景：本地區(qū)由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳薄Ｄ喜刻烊华?dú)到的山地自然條件優(yōu)勢(shì)，為高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，濟(jì)南市超大規(guī)模的中高檔樓盤(pán)集中在該區(qū)域，如陽(yáng)光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤(pán)特點(diǎn)：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類(lèi)檔次的項(xiàng)目，大型經(jīng)濟(jì)實(shí)用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽(yáng)光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項(xiàng)目的代表。相對(duì)而言，高檔住宅項(xiàng)目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域

39、近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多為高檔項(xiàng)目，但整體規(guī)小，中檔項(xiàng)目數(shù)量較少，但整體開(kāi)發(fā)規(guī)模大。銷(xiāo)售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費(fèi)品，市場(chǎng)目標(biāo)廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶(hù)型受到了青年消費(fèi)市場(chǎng)的熱烈歡迎，銷(xiāo)售均價(jià)在2000元/平方米左右，銷(xiāo)售異常的好。陽(yáng)光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀(guān)，前幾期開(kāi)發(fā)的集體銷(xiāo)售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見(jiàn)雛形，為其后期開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)形象的樹(shù)立奠定了基礎(chǔ)。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項(xiàng)目規(guī)模較大，消費(fèi)群來(lái)自于濟(jì)南的各個(gè)地區(qū)，在集團(tuán)認(rèn)購(gòu)減少，真正面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況，其市場(chǎng)反映不是很好，尤其是在請(qǐng)來(lái)著名影星成龍重新作了開(kāi)盤(pán)儀式的情況下，清淡的成交額，及

40、開(kāi)發(fā)進(jìn)程的放緩，多少說(shuō)明濟(jì)南市的中高檔大中型項(xiàng)目市場(chǎng)狀況不是非常樂(lè)觀(guān)。陽(yáng)光舜城目前小高層的售價(jià)在3900元/平方米左右。而開(kāi)發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價(jià)在6000元/平方米以上。三、西北部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟(jì)濼路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：北部由于工廠(chǎng)較多，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般，但交通較為方便，而居民消費(fèi)能力低，使得開(kāi)發(fā)條件和市場(chǎng)條件受到限制。樓盤(pán)特點(diǎn)：本地區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)為主，目前占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的是配套齊，售價(jià)低的大型樓盤(pán)，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地區(qū)近年來(lái)開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開(kāi)發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機(jī)結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交

41、線(xiàn)路，形成自成一體的獨(dú)立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)中增添了籌碼，是本地區(qū)也是濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房的代表。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀(guān)設(shè)計(jì)，煤氣等生活設(shè)施上也基本齊全。但總體來(lái)看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純凈水入戶(hù)等方面的建設(shè)還沒(méi)有形成大面積推廣的局面。銷(xiāo)售情況：目前該區(qū)域在售項(xiàng)目的售價(jià)在15002000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和大量工薪階層成為最主要的買(mǎi)家，售價(jià)低廉是其最大的優(yōu)勢(shì)，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。發(fā)

42、展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機(jī)床廠(chǎng)、軸承廠(chǎng)、機(jī)車(chē)廠(chǎng)等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，因此西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后。但隨著大量經(jīng)濟(jì)適用住宅的開(kāi)發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀(guān)。進(jìn)入2001年以來(lái)，香港新世界和北京銀信光華公司的進(jìn)入改變了市場(chǎng)格局，兩個(gè)大型工廠(chǎng)用地被征用開(kāi)發(fā)，他們所開(kāi)發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，并形成全市性的影響。樓盤(pán)特點(diǎn)：該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在早期以經(jīng)濟(jì)適用房為主流，一直是本地區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的代表，戶(hù)型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60100平方米之間。已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成的匯統(tǒng)

43、花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造按照國(guó)家康居示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，是西南部從中低檔的市場(chǎng)形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過(guò)渡產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹(shù)立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場(chǎng)的新世界陽(yáng)光花園和陽(yáng)光100國(guó)際新城是正在開(kāi)發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林公建配套起點(diǎn)高，銷(xiāo)售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。銷(xiāo)售情況：目前正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目?jī)r(jià)位在2000元/平方米左右，戶(hù)型也普遍在100平方米以下，總價(jià)控制在20萬(wàn)元以下，適合普通工薪階層消費(fèi)，銷(xiāo)售理想。新世界陽(yáng)光花園售價(jià)較高，多層售價(jià)3400元/平方米，

44、已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧?kù)o的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價(jià)在4000元/平方米左右，取得約7成的銷(xiāo)售率。陽(yáng)光100國(guó)際新城今年推出市場(chǎng)不久，首期推出的板式住宅大部分被集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，剩下的點(diǎn)式一梯四戶(hù)小高層南向銷(xiāo)售較為理想，但北向單位銷(xiāo)售遇到很大阻力，目前該盤(pán)整體售價(jià)在2800元/平方米左右。隨著西南部幾個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，市場(chǎng)供給激增而市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費(fèi)者后和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)后，將主要依賴(lài)其他各個(gè)地區(qū)，而這里的客戶(hù)又有部分客戶(hù)向東和向南流出，今后幾年大盤(pán)的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將遇到更大的壓力。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，

45、緯六路以東區(qū)域。發(fā)展背景：中部處于濟(jì)南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場(chǎng)等濟(jì)南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上只能通過(guò)舊城改造來(lái)實(shí)現(xiàn)。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分散、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模小、售價(jià)高的主要原因。樓盤(pán)特點(diǎn)：住宅項(xiàng)目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)模小，容積率偏高，但開(kāi)發(fā)總量有限，建筑類(lèi)型上大多為小高層、高層住宅。少數(shù)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目利用占地規(guī)模優(yōu)勢(shì)營(yíng)造出宜人的園林環(huán)境。銷(xiāo)售情況：該區(qū)域是濟(jì)南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開(kāi)發(fā)商惟有提高售價(jià)才能有利可圖。目前在售樓盤(pán)大部分樓盤(pán)屬中等檔次，售價(jià)在3000

46、4000元/平方米之間，少數(shù)項(xiàng)目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價(jià)可以達(dá)到50006000元/平方米。項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征在前面對(duì)濟(jì)南城區(qū)分板塊商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行概況分析中，已經(jīng)簡(jiǎn)單將本項(xiàng)目所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)行介紹，為進(jìn)一步了解項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境，本節(jié)將通過(guò)對(duì)中部目前在售代表性商品住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征和銷(xiāo)售特點(diǎn)進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供依據(jù)。項(xiàng)目所在區(qū)域代表性商品住宅項(xiàng)目概況1.3.1.1 數(shù)碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司占地面積4.6萬(wàn)平方米總建面積13.3萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合住宅、商住公寓、寫(xiě)字樓、分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點(diǎn)板式小高層住宅行

47、列式加點(diǎn)式組合建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001.11；開(kāi)盤(pán)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)精裝修與簡(jiǎn)單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線(xiàn)、閉路電視電子紅外安防；樓盤(pán)公建配套地下車(chē)庫(kù)、幼兒園、會(huì)所、商鋪物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.98元/封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況（1#3#4#7#）銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)198套銷(xiāo)售率70%戶(hù)型主力戶(hù)型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100-122127-140平面結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)4000元/整體均價(jià)4000元/（簡(jiǎn)單裝修減約200元/）買(mǎi)家特征層次IT人士、高級(jí)白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)

48、域分布山大路附近營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現(xiàn)場(chǎng)展示、讀書(shū)文化節(jié)、電影晚會(huì)、發(fā)展論壇、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積第二期數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)（寫(xiě)字樓）項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：企業(yè)品牌、營(yíng)銷(xiāo)推廣操作能力強(qiáng)劣勢(shì)：施工進(jìn)度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實(shí)業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合6棟多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程即將交樓規(guī)劃布局特點(diǎn)板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特色無(wú)特色園林環(huán)境營(yíng)造簡(jiǎn)單項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶(hù)式燃?xì)鉅t、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤(pán)公建配套無(wú)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.3元/普通管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)72銷(xiāo)售率75%戶(hù)型主力戶(hù)型

49、2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)主要面積范圍90-100110-120主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格多層均價(jià)2650元/買(mǎi)家特征層次報(bào)社集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)42套，其余為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個(gè)體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容價(jià)格推廣策略現(xiàn)場(chǎng)掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：鄰近路段無(wú)商品房開(kāi)發(fā)、低價(jià)劣勢(shì)：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積總建面積2.5萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型組合5棟板式多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程一次開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)工程規(guī)劃布局特點(diǎn)三排行列式建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2002.7裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、市政集中供熱樓盤(pán)公建配套半

50、地下車(chē)庫(kù)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.3-0.5元/普通管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)238銷(xiāo)售率10%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)主要面積范圍98-105127-156主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格整體均價(jià)3450元/買(mǎi)家特征層次白領(lǐng)、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容無(wú)推廣策略網(wǎng)頁(yè)、路牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢(shì)：小區(qū)門(mén)前市政路道路級(jí)別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側(cè)、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產(chǎn)公司占地面積約2萬(wàn)平方米總建面積5萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合首期5棟小高層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動(dòng)工規(guī)劃布局特點(diǎn)點(diǎn)式小高

51、層（一梯4-5戶(hù)）建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造較好、有假山水池卵石徑項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2000.8裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)廚衛(wèi)精裝修，其它簡(jiǎn)裝；YORK戶(hù)式空調(diào)；塑鋼中空玻璃轉(zhuǎn)角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤(pán)公建配套兒童游憩場(chǎng)地、露天及地下車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)240套銷(xiāo)售率88%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93-123121-124178主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層躍復(fù)式價(jià)格整體均價(jià)3800元/買(mǎi)家特征層次團(tuán)體認(rèn)購(gòu)多，私人老板等中產(chǎn)階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容位置、戶(hù)型、建材設(shè)備推廣策略報(bào)紙廣告后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積

52、二期用地規(guī)模不詳項(xiàng)目評(píng)價(jià)外觀(guān)設(shè)計(jì)及內(nèi)部建材裝修設(shè)備體現(xiàn)出高檔樓盤(pán)的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯4-5戶(hù)的設(shè)計(jì)令住戶(hù)私密性降低，導(dǎo)致部分戶(hù)型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號(hào)發(fā)展商山東白鶴（集團(tuán)）有限公司占地面積1.9萬(wàn)總建面積4.9萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型組合5棟12層；板式（一梯兩戶(hù)）為主和1棟高層點(diǎn)式分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程全部建成規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)行列式布局、人車(chē)分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造歐式門(mén)樓、綠化粗糙項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線(xiàn)；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤(pán)公建配套地下車(chē)庫(kù)、中心花園、兒童游憩場(chǎng)所物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1

53、.2元/封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶(hù)銷(xiāo)售率其中一座被團(tuán)購(gòu)，共余20多套戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143-169主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層平層價(jià)格小高層均價(jià)（觀(guān)湖單位）6000元/小高層均價(jià)（不看湖單位）4100元/買(mǎi)家特征層次集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶(hù)、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對(duì)話(huà)推廣策略有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：面對(duì)大明湖，獨(dú)一的湖景是其售價(jià)較高的唯一支撐點(diǎn)；不看湖樓座基本為板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計(jì)適當(dāng)超前。劣勢(shì)：歐式庭院不夠精細(xì)、小高層一梯四

54、戶(hù)的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側(cè)、山大南路北側(cè)發(fā)展商山東東興置業(yè)集團(tuán)占地面積7萬(wàn)平方米總建面積11.5萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合多層與小高層組合共17棟分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點(diǎn)多層行列式與小高層點(diǎn)式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特色新古典風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造廣場(chǎng)、噴泉、水池、草坡等較精細(xì)，中央主題園景宜人項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間1999年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、戶(hù)式中央空調(diào)樓盤(pán)公建配套游泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、商場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.8元/（多層） 1.35元/（小高層）封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：

55、226余6套銷(xiāo)售率83%戶(hù)型主力戶(hù)型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)主要面積范圍154-164104-110主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層價(jià)格多層均價(jià)3700元/小高層均價(jià)4200元/整體均價(jià)3900元/買(mǎi)家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營(yíng)造精細(xì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口發(fā)展商濟(jì)南園城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積首期4萬(wàn)平方米總建面積物業(yè)類(lèi)型組合多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程首期三棟多層規(guī)劃布局特點(diǎn)板式聯(lián)體行列式布局建筑風(fēng)格特色無(wú)特色園林環(huán)境營(yíng)造粗

56、糙項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修；國(guó)產(chǎn)戶(hù)式燃?xì)鉅t、三聯(lián)塑鋼窗樓盤(pán)公建配套尚未建成物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.5元/封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)70銷(xiāo)售率20%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍98-104146主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層價(jià)格多層整體均價(jià)2400元/（閣樓1888元/）買(mǎi)家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容無(wú)推廣策略現(xiàn)場(chǎng)展示后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積尚有大部分用地未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：緊鄰北園大街，針對(duì)北園大街生意人劣勢(shì)：周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概況位置花園大街發(fā)展商濟(jì)南市拆遷服務(wù)公司占地面積總建面積物業(yè)類(lèi)型組合

57、2棟多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程封頂規(guī)劃布局特點(diǎn)板式建筑風(fēng)格特色仿歐式園林環(huán)境營(yíng)造粗糙項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修；市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤(pán)公建配套無(wú)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/普通管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)78（含12套閣樓）銷(xiāo)售率31%（閣樓僅余2套）戶(hù)型主力戶(hù)型3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)主要面積范圍125118102主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層平層價(jià)格多層均價(jià)3000元/買(mǎi)家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容無(wú)推廣策略無(wú)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：地段成熟劣勢(shì)：規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概況位置經(jīng)十路東段發(fā)展商三慶房

58、產(chǎn)占地面積總建面積3.4萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合2棟高層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程已封頂規(guī)劃布局特點(diǎn)東座25層、西座20層建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)初裝修；戶(hù)式中央空調(diào)加設(shè)燃?xì)鉅t；綜合布線(xiàn)、樓盤(pán)公建配套平臺(tái)花園、裙樓商場(chǎng)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1元/封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)148銷(xiāo)售率73%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍112-138145-178191-194主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層平層價(jià)格整體均價(jià)5000元/買(mǎi)家特征層次成功人士階層區(qū)域分布分散營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容看千佛山、鄰名校推廣策略企業(yè)品牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：看山鄰名校劣勢(shì)：高層一梯四戶(hù)的北向單位銷(xiāo)售阻力大項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅產(chǎn)品特點(diǎn)分析開(kāi)發(fā)規(guī)模及配套情況通過(guò)對(duì)目前項(xiàng)目所在區(qū)域在售代表性樓