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1、 山東輕工業(yè)學(xué)院2012屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）本科畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目 中國房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析 -以濰坊華潤萬家地產(chǎn)集團(tuán)為例 學(xué)院名稱 商學(xué)院 專業(yè)班級(jí) 財(cái)務(wù)管理10-1 學(xué)生姓名 趙 耀 導(dǎo)師姓名 徐杰 二一二 年 八 月 五 日我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析 以濰坊華潤萬家地產(chǎn)集團(tuán)為例作 者 姓 名 趙 耀 專 業(yè) 財(cái)務(wù)管理 指導(dǎo)教師姓名 徐杰 專業(yè)技術(shù)職務(wù) 講師 目 錄摘 要5 第一章 緒論51.1 背景分析51.1.1 背景資料5 公司背景資料概述5 1.1.2公司股東構(gòu)成51.2 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r61.2.1 2011年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)?1.2.2 目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢61.3 審計(jì)報(bào)

2、告的措辭6第二章 資產(chǎn)負(fù)債表分析2.1資產(chǎn)負(fù)債表狀況初步分析82.1.1資產(chǎn)狀況初步分析82.2 負(fù)債及所有者權(quán)益初步分析92.3 資產(chǎn)主要項(xiàng)目分析92.3.1貨幣資金及其總量分析9 第三章 利潤表具體分析 103.1 利潤表總體狀況的初步分析103.2利潤表主要項(xiàng)目的分析103.2.1對營業(yè)收入的具體分析10 第四章 綜合評價(jià)與建議11結(jié)束語12參考文獻(xiàn)13致 謝13摘 要從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費(fèi)者的需求。中國

3、城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表分析 房產(chǎn)置地企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債表 杜邦分析法 第一章 緒論1.1、背景分析1.1.1背景資料（1） 公司法定中文名稱：華潤置地有限公司濰坊分公司 公司法定代表人：丁潔民（2） 公司注冊地址：中國香港灣仔港灣道26號(hào)華潤大廈49樓公司辦公地址：濰坊市東方路2577號(hào)華潤國際商務(wù)大廈A座公司股票上市交易所

4、：深圳證券交易所 公司股票代碼：HK 11091.1.2股東構(gòu)成1. 股份總數(shù)：10,995,210,218 （股）2. 截至2011年12月31日，公司共有股東1,487,388 戶（其中A 股 1,446,970 戶，B 股40,418 戶）擁有公司股份前十名股東持股情況如下：股東名稱 股東性質(zhì)持股比例持股總數(shù)華潤股份有限公司 國有法人14.73%1,619,094,766中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司分紅個(gè)人分紅-005L-FH002 深其他1.67%184,121,543劉元生 其他1.22%133,791,208融通深證 100 指數(shù)證券投資基金其他0.91%99,575,114TOYO

5、SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外資股東0.80%87,455,642易方達(dá)深證 100 交易型開放式指數(shù)證券投資基金（易方證基（2009）947）其他0.79%87,047,066HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 外資股東0.75%82,406,712博時(shí)第三產(chǎn)業(yè)成長股票證券投資基金其他0.73%80,000,000易方達(dá)深證 100 交易型開放式指數(shù)證券投資基金（易方證基（2006）20）其他0.67%74,032,782博時(shí)新興成長股票型證券投資基金其他0.64%70,000,0001.2

6、、 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r華潤置地企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。華潤置地1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)經(jīng)過多年努力，華潤置地逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。2009 年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入48

7、8.8 億元，同比增長 19.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤53.3 億元，同比增長32.1%。報(bào)告期內(nèi)，公司銷售額首次突破 600 億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積 663.6 萬平方米，銷售金額 634.2 億元，分別比 2008 年增長 19.1%和 32.5%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積 605.2 萬平方米，結(jié)算收入 483.2 億元，同比分別增長 34.1%和 19.3%。過去二十年，華潤置地營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治

8、理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。1.2.1、2011年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.政府連續(xù)出臺(tái)刺激政策，市場住房需求開始集中釋放：2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長42.1%；商品房銷售總額達(dá)43994.54億元，同比增長75.5%，其中，商品住宅銷售額38157.21億元，同比增長80.0%。2.房價(jià)強(qiáng)勁回升，各地區(qū)價(jià)格普遍上漲；3.房地產(chǎn)企業(yè)投資增加，新開發(fā)土地面積增長1.2.2、目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢：1. 進(jìn)入 2010年前后，政府推出一系列調(diào)控政策，以遏制房價(jià)過快上漲、引導(dǎo)住宅市場理性發(fā)展；2. 預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)健的調(diào)控政策為主，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行；3.

9、 低碳經(jīng)濟(jì)與節(jié)能環(huán)保的理念逐漸深入人心，而房地產(chǎn)行業(yè)在節(jié)能減排中將扮演重要角色。能否率先完成綠色轉(zhuǎn)型，對于參與綠色經(jīng)濟(jì)背景下的市場競爭至關(guān)重要。1.3、關(guān)注審計(jì)報(bào)告的措辭 從審計(jì)報(bào)告的措辭來看，該審計(jì)報(bào)告是一個(gè)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。這就意味著，注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)為，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，符合以下條件：(一) 會(huì)計(jì)報(bào)表的編制符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國家其他財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的規(guī)定。(二) 會(huì)計(jì)報(bào)表在所有重要方面恰當(dāng)?shù)胤从沉吮粚徲?jì)單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。(三) 會(huì)計(jì)處理方法遵循了一致性原則。(四) 注冊會(huì)計(jì)師已按照獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的要求，完成了必要的審計(jì)程序，在審計(jì)過程中未受阻礙和限制。(五) 不存在影響會(huì)計(jì)

10、報(bào)表的重要的未確定事項(xiàng)。(六) 不存在應(yīng)調(diào)整而被審計(jì)單位未予調(diào)整的重要事項(xiàng)。此無保留意見的審計(jì)報(bào)告，意味著注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)表的反映是公允的，能滿足非特定多數(shù)的利害關(guān)系人的共同需要，并對發(fā)表的意見負(fù)責(zé)。同時(shí)也表明被審計(jì)單位的內(nèi)部控制制度較為完善，可以是審計(jì)報(bào)告的使用者對被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量具有較高的信任度。第二章 資產(chǎn)負(fù)債表分析根據(jù)華潤置地2011年資產(chǎn)負(fù)債表，編制資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢分析表，如表1所示。表1 資產(chǎn)負(fù)債表趨勢分析表2009年12月31日項(xiàng)目20102011增（減）%結(jié)構(gòu)%20102011流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金23,001,923,830.8019,978,285,

11、929.9215.13 16.72 16.76 交易性金融資產(chǎn)740,470.770-0.000540.00 應(yīng)收票據(jù)00-0.00 0.00 應(yīng)收賬款713,191,906.14922,774,844.24-22.71 0.52 0.77 預(yù)付款項(xiàng)8,736,319,500.733,160,518,998.56176.42 6.35 2.65 應(yīng)收利息0.000.00-0.00 0.00 應(yīng)收股利0.000.00-0.00 0.00 其他應(yīng)收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.70 5.66 2.93 存貨90,085,294,305.5285,898,

12、696,524.954.87 65.46 72.04 一年內(nèi)到期非流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.00 0.00 其他流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.00 0.00 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.87 94.71 95.15 非流動(dòng)資產(chǎn)：0.00 0.00 可供出售金融資產(chǎn)163,629,472.66167,417,894.55-2.26 0.12 0.14 持有至到期投資0.000.00-0.00 0.00 長期應(yīng)收款0.000.00-0.00 0.00 長期股權(quán)投資3,565,383,001.512,485,725,268.9943.

13、43 2.59 2.08 投資性房地產(chǎn)228,143,157.99198,394,767.0514.99 0.17 0.17 固定資產(chǎn)1,355,977,020.481,265,332,766.187.16 0.99 1.06 在建工程593,208,234.13188,587,022.90214.55 0.43 0.16 工程物資0.000.00-0.00 0.00 固定資產(chǎn)清理0.000.00-0.00 0.00 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)0.000.00-0.00 0.00 油氣資產(chǎn)0.000.00-0.00 0.00 無形資產(chǎn)81,966,325.940.00-0.06 0.00 商譽(yù)0.000.

14、00-0.00 0.00 長期待攤費(fèi)用31,318,689.6525,268,164.9723.95 0.02 0.02 遞延稅款資產(chǎn)1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.68 0.92 1.22 其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.00 0.00 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)7,285,275,380.025,780,206,517.1726.04 5.29 4.85 資產(chǎn)總計(jì)137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41 100.00 100.00 項(xiàng)目20102011增（減）%結(jié)構(gòu)%20102011流動(dòng)負(fù)債：短期借款1,188,25

15、6,111.114,601,968,333.32-74.18 0.86 3.86 交易性金融負(fù)債01,694,880.00-100.00 0.00 0.00142 應(yīng)付票據(jù)30,000,000.000-0.02 0.00 應(yīng)付賬款16,300,047,905.7512,895,962,836.6326.40 11.85 10.82 預(yù)收賬款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.53 23.06 20.08 應(yīng)付職工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.77 0.59 0.43 應(yīng)繳稅費(fèi)1,176,877,640.28-861,98

16、5,122.52+236.53 0.86 -0.72 應(yīng)付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.22 0.09 0.18 應(yīng)付股利0.000.00-0.00 0.00 其他應(yīng)付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.12 6.73 8.36 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債7,440,414,366.7813,264,374,576.45-43.91 5.41 11.12 其他流動(dòng)負(fù)債0.000.00-0.00 0.00 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)68,058,279,849.2864,553,721,902.605.43 49.46 54.14 非流動(dòng)負(fù)

17、債：0.00 0.00 長期借款17,502,798,297.119,174,120,094.8390.78 12.72 7.69 應(yīng)付債券5,793,735,805.145,768,015,997.010.45 4.21 4.84 長期應(yīng)付款0.000.00-0.00 0.00 專項(xiàng)應(yīng)付款0.000.00-0.00 0.00 預(yù)計(jì)負(fù)債34,355,814.9541,729,468.03-17.67 0.02 0.03 遞延所得稅負(fù)債802,464,465.02867,797,927.60-7.53 0.58 0.73 其他非流動(dòng)性負(fù)債8,408,143.8212,644,849.82-33.

18、51 0.01 0.01 非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì)24,141,762,526.0415,864,308,337.2952.18 17.54 13.30 負(fù)債合計(jì)92,200,042,375.3280,418,030,239.8914.65 67.00 67.44 股東權(quán)益：0.00 0.00 股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.00 7.99 9.22 資本公積8,557,716,583.447,853,144,319.558.97 6.22 6.59 盈余公積8,737,841,436.856,581,984,978.1432.75 6.35 5.52 未分

19、配利潤8,808,398,744.056,184,277,986.6642.43 6.40 5.19 外幣報(bào)表折算差額276,721,078.80277,307,760.05-0.21 0.20 0.23 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)37,375,888,061.1431,891,925,262.4017.20 27.16 26.75 少數(shù)股東損益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.97 5.84 5.81 所有者權(quán)益合計(jì)45,408,512,454.0738,818,549,481.2016.98 33.00 32.56 負(fù)債及股東權(quán)益總計(jì)137,608,55

20、4,829.39119,236,579,721.0915.41 100.00 100.00 2.1、資產(chǎn)負(fù)債表總體狀況的初步分析2.1.1、資產(chǎn)狀況的初步分析公司的資產(chǎn)總額由年初的11923657.97萬元增加到年末的13760855.48萬元，同比增長了15.41%。資產(chǎn)總額增加的主要原因在于：流動(dòng)資產(chǎn)增加了1686690.62萬元，長期股權(quán)投資增加了107965.77萬元，固定資產(chǎn)增加了9064.43萬元，在建工程增加了40462.12萬元，無形資產(chǎn)增加了8196.63萬元?？梢娏鲃?dòng)資產(chǎn)的增加仍是最主要的原因。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來講，流動(dòng)資產(chǎn)占比為94.71%，這一比例很高，說明公司經(jīng)營較為靈活，

21、但應(yīng)注意自身的穩(wěn)定性。非流動(dòng)資產(chǎn)占比由年初的4.85%增長到年末的5.28%，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)略有調(diào)整。相比較來講，流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)在當(dāng)年都有增長，其中流動(dòng)資產(chǎn)的增幅為14.87%，非流動(dòng)資產(chǎn)增幅為26.04%。很明顯的，非流動(dòng)資產(chǎn)增長速度快于流動(dòng)資產(chǎn)。另外，公司當(dāng)年銷售收入增加19.25%，大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長比，說明公司流動(dòng)資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用效益有所提高。2.2、 負(fù)債與所有者權(quán)益的初步分析負(fù)債與所有者權(quán)益增加的原因在于：流動(dòng)負(fù)債增加350455.79萬元，非流動(dòng)負(fù)債增加了827745.42萬元，所有者權(quán)益增加了658996.30萬元?？梢?，非流動(dòng)負(fù)債的增加額最大。從負(fù)債和所有者權(quán)益的結(jié)

22、構(gòu)來看，流動(dòng)負(fù)債占比為49.46%，非流動(dòng)負(fù)債占比為17.54%，所有者權(quán)益占比為33.00%。由這些比例可見，公司對短期資金的依賴性還是很強(qiáng)的，面臨的償債壓力也較大，風(fēng)險(xiǎn)水平相對會(huì)高些。相對而言，流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債和所有者權(quán)益都有增加，流動(dòng)負(fù)債增加5.43%，非流動(dòng)負(fù)債增加52.18%，所有者權(quán)益增加16.98%?？梢?，長期資本增長速度快于流動(dòng)資本，且長期資本總額比重上升了4.68%，說明公司調(diào)整了資本的構(gòu)成，使風(fēng)險(xiǎn)有所減弱，當(dāng)然籌資成本也會(huì)相應(yīng)增加。2.3、 資產(chǎn)主要項(xiàng)目分析2.3.1、 貨幣資金及其質(zhì)量分析從總體規(guī)模來看，公司貨幣資金同比增長了15.13%，略小于資產(chǎn)的增幅，因而其占資

23、本總額的比重由年初的16.76%下降到年末的16.72%。雖然稍有下降，但公司貨幣資金持有量在同行業(yè)中也處于較高的位置（如圖1所示）。相對來說，資產(chǎn)的安全性較強(qiáng)，質(zhì)量較高。另一方面，貨幣資金的增加速度由快于流動(dòng)資產(chǎn)（14.87%），貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)的比重有所上升，公司應(yīng)對市場變化的能力得到增強(qiáng)。貨幣資金較充裕，能滿足公司交易性、預(yù)防性和投機(jī)性動(dòng)機(jī)。但公司在運(yùn)用資金方面可能比較保守，存在資金閑置問題。第三章 利潤表分析根據(jù)華潤置地2009年利潤表，編制利潤表的趨勢分析表。如表2所示。表2 利潤趨勢分析表2009年度項(xiàng)目增（減）/%2009結(jié)構(gòu)/%2008結(jié)構(gòu)/%一、營業(yè)總收入19.25 100

24、.00 100.00 二、營業(yè)總成本17.98 84.13 85.03 其中：營業(yè)成本38.03 70.61 61.00 營業(yè)稅金及附加-20.54 7.37 11.06 銷售費(fèi)用-18.63 3.10 4.54 管理費(fèi)用-5.80 2.95 3.73 財(cái)務(wù)費(fèi)用-12.72 1.17 1.60 資產(chǎn)減值損失-1.07 3.09 加：公允價(jià)值變動(dòng)收益-87.36 0.00 0.05 投資收益341.27 1.89 0.51 其中：對聯(lián)營公司和合營公司的投資收益158.35 1.11 0.51 三、營業(yè)利潤36.46 17.77 15.53 加：營業(yè)外收入23.02 0.14 0.14 減：營業(yè)外

25、支出38.39 0.28 0.24 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失-32.48 0.00 0.01 四、利潤總額36.30 17.63 15.42 減：所得稅費(fèi)用30.02 4.47 4.10 五、凈利潤38.58 13.15 11.32 歸屬于母公司所有者的凈利潤32.15 10.90 9.84 少數(shù)股東損益81.35 2.25 1.48 六、每股收益 （一）基本每股收益29.73 （二）稀釋每股收益29.73 七、其他綜合收益58.49 0.13 0.10 八、綜合收益總額38.75 13.28 11.42 歸屬于母公司所有者的綜合收益總額32.40 11.03 9.93 歸屬于少數(shù)股東的綜合收

26、益總額81.35 2.25 1.48 3.1、利潤表總體狀況的初步分析2009年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4888101.31萬元，同比增長19.25%；營業(yè)利潤同比增長36.46%；實(shí)現(xiàn)凈利潤643000.75萬元，同比增長38.58%；每股收益0.48元，同比增長29.73%。 存貨比較穩(wěn)定，這與景芝酒業(yè)的生產(chǎn)模式有關(guān)，需與固定的庫存量。計(jì)提的各種準(zhǔn)備過低，資產(chǎn)虛估，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備不足。3.2、利潤表主要項(xiàng)目的分析3.2.1、對營業(yè)收入的分析2009年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4888101.31萬元，較2008年增長了788923.39萬元，上升幅度較大。在同行業(yè)中，公司營業(yè)收入處于很明顯的較高水平（如圖13

27、所示）。究其原因，主要是由銷售面積增加和房價(jià)上漲共同導(dǎo)致的。（1） 銷售面積因素。2009年，政府連續(xù)出臺(tái)刺激政策，市場住房需求開始集中釋放。全國商品房銷售面積、商品房銷售額、商品住宅銷售額都有近乎驚人的增長。其中，華潤置地在2009年實(shí)現(xiàn)銷售面積663.6萬平方米，較2008年增長了19.1%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬平方米，同比增長34.1%。（2） 價(jià)格因素。由于政府相關(guān)政策的出臺(tái)和作用、市場需求的大幅增加，使得房價(jià)強(qiáng)勁回升，各地區(qū)價(jià)格普遍上漲。華潤置地在全國各地的樓盤價(jià)格也隨之較大幅度地增長。然而這種由于政府政策調(diào)控、影響而帶來的促進(jìn)作用是否能在未來有所持續(xù)，值得關(guān)注和理性預(yù)測。（3）

28、 公司營業(yè)收入來源構(gòu)成情況。由營業(yè)收入附注披露，主營業(yè)收入達(dá)到48864502.74萬元，占營業(yè)總收入的99.52%，較2008年同比增長19.40%；按行業(yè)劃分，公司在房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到4831622.86萬元，占主營業(yè)務(wù)收入的99.32%，較2008年增長了19.33%。說明公司的經(jīng)營成果是非常穩(wěn)定的，保證了公司盈利的持續(xù)和穩(wěn)定。可見，公司經(jīng)營戰(zhàn)略比較恰當(dāng)，目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確。但是公司當(dāng)年投資收益增長高達(dá)341.27%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過營業(yè)收入增長速度，值得引起關(guān)注。第四章 綜合評價(jià)采用杜邦分析法對華潤置地財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評價(jià)所有者權(quán)益報(bào)酬率14.26%總資產(chǎn)報(bào)酬率權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額/股東

29、權(quán)益4.15%1/(1-0.67)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10.90%0.38凈利潤/營業(yè)收入營業(yè)收入/資產(chǎn)總額5,329,737,72748,881,013,14348,881,013,143137,608,554,829營業(yè)收入-成本費(fèi)用+其他利潤-所得稅流動(dòng)資產(chǎn)+非流動(dòng)資產(chǎn)48,881,013,14341,646,682,122282,826,9742,187,420,269130,323,279,4497,057,132,222營業(yè)成本38,117,298,057貨幣資金長期股權(quán)投資銷售費(fèi)用費(fèi)用23,001,923,8313,729,012,4741,513,71

30、6,869短期投資固定資產(chǎn)管理費(fèi)用740,4711,949,185,2551,441,986,772應(yīng)收賬款無形資產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用713,191,90681966325.94573,680,423存貨其他資產(chǎn)90,085,294,306113,285,016其他流動(dòng)資產(chǎn)16,522,128,936圖22 華潤置地2009年杜邦財(cái)務(wù)分析體系圖公司2009年度的所有者權(quán)益報(bào)酬率較之2008年度有一定幅度的提升。這說明公司所有者投入資本的獲利能力有所提升，更進(jìn)一步地說，可能是公司籌資、投資和資產(chǎn)營運(yùn)等各種經(jīng)營活動(dòng)的效率提高了。具體原因，需要下一層面的分析。由于所有者權(quán)益報(bào)酬率是總資產(chǎn)報(bào)酬率與權(quán)益乘數(shù)的乘積

31、，而公司2008年度和2009年度的總資產(chǎn)報(bào)酬率與權(quán)益乘數(shù)分別是3.68%、3.03和4.15%和3.03，兩者的乘積分別是12.65%和14.26%，相差1.61%。其中，由于權(quán)益乘數(shù)沒有發(fā)生變動(dòng)，所以原因顯然在于總資產(chǎn)報(bào)酬率的提高，資產(chǎn)的利用效率和利潤的控制方面發(fā)生了一些變化所導(dǎo)致的。更具體的原因，需要下一層面的分析。由于總資產(chǎn)報(bào)酬率是銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積，而公司2009年度的總資產(chǎn)報(bào)酬率為4.15%，較之2008年度的3.68%有了一定的增長，兩者相差0.47%。其中由于銷售凈利率的提高而使總資產(chǎn)報(bào)酬率提升了0.37%【=（10.90%-9.84%）0.37】；由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

32、提升而使總資產(chǎn)報(bào)酬率提升了0.10%【= 9.84%（0.38-0.37）】。所以，原因歸結(jié)為銷售凈利率的提高和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，其中銷售凈利率是更為主要的原因。再進(jìn)一步，銷售凈利率是凈利潤和營業(yè)收入的比值，其中凈利潤同比增長38.58%，營業(yè)收入同比增長19.25%，所以凈利潤增長速度快于營業(yè)收入是導(dǎo)致銷售凈利率提升的原因；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營業(yè)收入和資產(chǎn)總額的比值，其中營業(yè)收入同比增長19.25%，資產(chǎn)總額同比增長15.41%，所以營業(yè)收入增長速度快于資產(chǎn)總額是導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升的原因。凈利潤同比增長了38.58%。它的值取決于營業(yè)收入、成本費(fèi)用、其他利潤和所得稅。其中，營業(yè)收入同比增加了

33、19.25%；成本費(fèi)用同比增加了23.99%，包括營業(yè)成本同比增長38.03%，三項(xiàng)費(fèi)用同比下降12.82%；其他利潤同比增長16.75%，所得稅增長了30.02%。所以，根據(jù)杜邦分析的初步結(jié)果，公司2009年創(chuàng)利的主要原因在于：(一) 政府政策、市場需求、公司自身盈利能力提高，收現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)減小所導(dǎo)致的營業(yè)收入的較大幅度的提升；(二) 公司在股權(quán)投資方面相當(dāng)大的收益；(三) 公司銷售活動(dòng)取得了一定的市場效果、內(nèi)部管理成本控制能力增強(qiáng)所導(dǎo)致的公司三項(xiàng)費(fèi)用的同比下降；公司資產(chǎn)的總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況比較理想，加快了變現(xiàn)速度，存貨流動(dòng)性加強(qiáng)，公司利用資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率提高，資產(chǎn)有效使用程度提高。綜上所

34、述，華潤置地企業(yè)股份有限公司自上市以來，保持了健康和持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)了公司近年來的跨越式發(fā)展。通過綜合實(shí)力和影響力的進(jìn)一步擴(kuò)大，逐步確立了在房地產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢。公司目前已是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，在諸多的大中城市中，市場占有率都排名首位。目前，公司資產(chǎn)總體質(zhì)量較好，流動(dòng)性和安全性較高。2009年度，公司加大了通過長期借款方式籌資的力度，通過舉借長期借款來籌措長期占用的資金，如果能正確有效地使用和運(yùn)作，對于公司來說意味著更多的利益；貨幣資金比重小幅上升，公司應(yīng)付市場變化的能力得到增強(qiáng)，但可能存在資金閑置問題。公司自身盈利能力提高，營業(yè)收入的較大幅度的提升；三項(xiàng)費(fèi)用在當(dāng)期都有較大程度的

35、降低，當(dāng)營業(yè)成本增幅過于明顯，公司應(yīng)進(jìn)一步考慮對營業(yè)成本的合理有效控制；公司有著明確的長期發(fā)展戰(zhàn)略，加大了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的力度，擴(kuò)張了生產(chǎn)能力；公司調(diào)整了集資結(jié)構(gòu)，籌資成本隨之降低，但風(fēng)險(xiǎn)增加；公司自身資金周轉(zhuǎn)已進(jìn)入良性循環(huán)階段，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)減輕。在償債能力方面，盡管公司各項(xiàng)指標(biāo)都在向好的方向發(fā)展，表明償債能力在增強(qiáng)，但與同類企業(yè)相比，這種能力仍不是最強(qiáng)的，作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭和強(qiáng)勢企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取有效措施有更大程度的改善；公司總體盈利能力增強(qiáng)，但銷售盈利能力減弱，當(dāng)期經(jīng)營管理水平優(yōu)于上期；管理效率及盈利能力增強(qiáng)；公司加大了現(xiàn)金回收力度，公司資產(chǎn)經(jīng)營能力增強(qiáng)，資產(chǎn)效率提高，但仍有有部分固定資產(chǎn)被閑置

36、、未被充分利用。 在未來的發(fā)展中，政府宏觀政策、市場變化和走勢，會(huì)對公司有一定作用。公司的總體趨勢向好，未來仍會(huì)有較強(qiáng)的進(jìn)一步發(fā)展?jié)摿?。結(jié)束語本設(shè)計(jì)初步探究了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的探究及分析方法，借用華潤置地濰坊公司的財(cái)務(wù)報(bào)表反映出的狀況，對財(cái)務(wù)分析工作階段的業(yè)務(wù)流程有了一個(gè)大致的了解，通過這次學(xué)習(xí)，對業(yè)務(wù)的流程及其本身存在的意義有了更深刻的體會(huì)。在此感謝指導(dǎo)老師的辛勤指導(dǎo)，希望以后在工作和學(xué)習(xí)過程中能夠?qū)Ψ治龉ぷ饔幸粋€(gè)更深的理解。參考文獻(xiàn) 1 、張新民、王秀麗編著：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析，高等教育出版社， 2010 年 8 月版。 2 、張新民等著：企業(yè)財(cái)務(wù)質(zhì)量分析與管理透視，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社， 201

37、1 年 12 月版。 3、張新民、錢愛民編著：財(cái)務(wù)報(bào)表分析案例評析，北京大學(xué)出版社，2007年7月版。 4、張新民等著：企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略研究，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2007年3月。 5 、張新民、王秀麗著：解讀財(cái)務(wù)報(bào)表案例分析方法， 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社， 2003 年 10 月版。 7 、哈佛商學(xué)案例精選集（英文影印版）：解讀財(cái)務(wù)報(bào)表，中國人民大學(xué)出版社， 2002 年 9 月版。 8 、戴維：公司財(cái)務(wù)報(bào)告與分析（英文版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2010 年 9 月版。 9、張先治，陳友邦：財(cái)務(wù)分析，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008年第四版。 10、孫錚等：中外會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)案例研究，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。 11、李心合、趙華：企業(yè)報(bào)表分析，中國人民大學(xué)出版社，2011年版。 12 、中國證券報(bào)互動(dòng)版 致 謝首先，感謝指導(dǎo)老師這么多天的詳細(xì)講解，這使得我對財(cái)務(wù)分析工作有了更深刻的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，感謝小組其他成員的合作支持。本次學(xué)習(xí)實(shí)踐讓我對財(cái)務(wù)工作的實(shí)施與檢驗(yàn)有了達(dá)到了一個(gè)更高的高度，是我的心里形成了一個(gè)更加明確的形狀，這將對我未來的財(cái)務(wù)職業(yè)生涯描畫一個(gè)好的藍(lán)圖。14