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1、信陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告信陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 目錄 區(qū)域文化分析區(qū)域文化分析 區(qū)域板塊分析區(qū)域板塊分析 政策分析政策分析 行業(yè)企業(yè)分析行業(yè)企業(yè)分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 價格分析價格分析 推廣及促銷分析推廣及促銷分析 前景預測前景預測信陽區(qū)域文化分析信陽區(qū)域文化分析 信陽市區(qū)域概況 信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西。屏蔽中原，素有“三省通衢”之稱，從古至今，是江淮河漢之間的戰(zhàn)略要地，又是南北經(jīng)濟文化交流的重要通道。信陽歷史悠久，人杰地靈?？偯娣e18915平方公里，總?cè)丝?98.6萬。信陽是華夏文明的發(fā)祥地之一.信陽地區(qū)山水秀麗，氣候宜人,素來有“江

2、南北國,北國江南”豫南小蘇州”之美譽。信陽交通 信陽交通便利，京廣、京九鐵路、京武高鐵和106、107國道以及京珠高速公路縱貫南北，寧西鐵路、312國道和滬陜高速橫穿東西。距市區(qū)40公里的明港機場正在建設中。信陽是全國44個交通樞紐城市之一，北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥340公里，特殊的地理位置，使信陽成為三大城市之間最具區(qū)域性中心城市發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。地區(qū)中心城市，便利的交通環(huán)境，是保證信陽經(jīng)濟高速發(fā)展的基礎條件；地區(qū)中心城市，便利的交通環(huán)境，是保證信陽經(jīng)濟高速發(fā)展的基礎條件；而經(jīng)濟的增長又能刺激房地產(chǎn)需求市場的快速發(fā)展。而經(jīng)濟的增長又能刺激房地產(chǎn)需求市場的快速發(fā)展。信陽旅

3、游 目前，信陽市旅游業(yè)已形成了三大“特色”、七大“資源”。三大“特色”是以雞公山、南灣湖、湯泉池為依托的生態(tài)旅游，以新縣“紅色景區(qū)”為依托的紅色旅游，以靈山寺、賢隱寺、凈居寺為依托的宗教旅游；七大“資源”是“山、水、林、泉、寺、茶、紅”。信陽市有多處以湖光山色、溫泉、古剎、古跡為特色的旅游勝地；雞公山是國家級風景名勝區(qū)和自然保護區(qū)，是我國四大避暑勝地之信陽歷史文化 信陽是一有悠久歷史的古城。早在8000多年前，境內(nèi)淮河兩岸就出現(xiàn)了相當規(guī)模的原始農(nóng)業(yè)，從東到西分布有裴李崗文化、龍山文化和屈家?guī)X文化遺址多處。春秋戰(zhàn)國時期，楚滅申、息等諸候國，建申、息、期思等縣。北宋改義陽為信陽，一直延用至今。信陽

4、是著名的革命根據(jù)地。第一次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，老一輩無產(chǎn)階段革命家在信陽創(chuàng)建了大別山革命根據(jù)地。信陽境內(nèi)革命遺址、古跡和文物眾多?，F(xiàn)有國家級文物保護單位6處，省及省以下級別文物保護單位400多處，有重要革命紀念地和革命舊址400多處，為全省各市之冠。信陽市榮譽 中國十佳宜居城市中國十佳宜居城市 中國優(yōu)秀旅游城市中國優(yōu)秀旅游城市 中國創(chuàng)業(yè)之城中國創(chuàng)業(yè)之城 中國最具投資潛力中小城市二十強中國最具投資潛力中小城市二十強 國家級生態(tài)環(huán)境建設示范市國家級生態(tài)環(huán)境建設示范市 省級衛(wèi)生城市省級衛(wèi)生城市 中國茶都中國茶都-信陽毛尖信陽毛尖-中國新貴紅茶典范中國新貴紅茶典范”信陽紅信陽紅”2011中國魅力城市中國

5、魅力城市.區(qū)域文化小結(jié) 信陽的定位信陽的定位宜居，養(yǎng)生，潛力，魅力。宜居，養(yǎng)生，潛力，魅力。信陽城市風景秀麗，氣候宜人，適合居住養(yǎng)生信陽城市風景秀麗，氣候宜人，適合居住養(yǎng)生 信陽城市規(guī)模逐漸增大，人口多，市場潛力大。信陽城市規(guī)模逐漸增大，人口多，市場潛力大。信陽市地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富。信陽市地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富。信陽是一個有文化有歷史的現(xiàn)代旅游城市。信陽是一個有文化有歷史的現(xiàn)代旅游城市。區(qū)域板塊分析區(qū)域板塊分析 信陽市城市總體規(guī)劃信陽市城市總體規(guī)劃（2004-2020）信陽市城市規(guī)劃目標 從信陽市政府規(guī)劃工作要點中看，構(gòu)建以主城主城區(qū)中心城市區(qū)中心城市為核心，以國道、國鐵、高速為骨

6、架的市域城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局，朝著建設豫鄂皖豫鄂皖三省交界處的區(qū)域中心三省交界處的區(qū)域中心城市和豫南重點城市豫南重點城市方向發(fā)展。到“十一五”末，信陽中心城區(qū)人口規(guī)模達到60萬人；到2020年，達到建設用地100平方公里、人口100萬的“雙百”城市規(guī)模?！澳下?lián)北延，東拓西優(yōu)南聯(lián)北延，東拓西優(yōu)”。向東：主要布置城市行政中心、文化中心以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設的居住區(qū)。向北：跨過羊山和龍飛山，主要建設科教園區(qū)及配套居住組團，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)。向西：有南灣風景區(qū)及金牛山風景區(qū)，發(fā)展成為以游覽觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務基地。向南：完善湖東區(qū)的建設，保護和完善浉河兩岸的景觀，作為城市重要的生態(tài)建設及

7、特色河濱景觀區(qū)。區(qū)域定位 浉河區(qū)浉河區(qū)旅游觀光、旅游觀光、休閑養(yǎng)生、娛樂購物休閑養(yǎng)生、娛樂購物 羊山新區(qū)羊山新區(qū)未來的經(jīng)未來的經(jīng)濟、政治、文化中心濟、政治、文化中心 平橋區(qū)平橋區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 信陽浉河區(qū)浉河區(qū)老區(qū)老區(qū)羊山區(qū)羊山區(qū)新區(qū)新區(qū)平橋區(qū)平橋區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)信陽市信陽市“十一五十一五”期間住宅規(guī)劃供應情期間住宅規(guī)劃供應情況況年度用地總量/單位：平方公里商品住房政策性住房合計新建商品住房城中村重建經(jīng)濟適用住房公共租賃住房單位：萬平方米20080.3844.078.6731.728.7113.1420090.97120.1115.1529.6431.23196.1320101.04128.381

8、7.4128.3628.52202.6720111.11134.520.5426.1626.820820121.16138.4323.6323.6124.23209.9合計4.65565.4985.4139.47139.48929.84按照規(guī)劃，今年將進一步放大土地投放量和市場新建商品住房的投放量，按照規(guī)劃，今年將進一步放大土地投放量和市場新建商品住房的投放量，這將導致近期市場放入大，競爭加劇的局面。這將導致近期市場放入大，競爭加劇的局面。未來浉河、南灣、雞公山的發(fā)展前景巨大，他們是山水園林城市中的主力軍。羊山新區(qū)建設依然是重點，因為前景較好，是未來的政治經(jīng)濟文化中心，發(fā)展空間巨大。小結(jié)房地產(chǎn)

9、政策分析房地產(chǎn)政策分析 新國八條 限購令主要是對一線二線城市的限購，二套房的限購 貨幣政策緊縮的貨幣政策 稅費政策取消了二手房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策和契稅優(yōu)惠政策 土地政策嚴格住房用地供應管理。新國八條政策解析 一、進一步落實地方政府責任。一、進一步落實地方政府責任。二、二、加大保障性安居工程建設力度。加大保障性安居工程建設力度。三、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管三、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管 （調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。）的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。）稅費政策稅費政策（關

10、于首次購買普關于首次購買普通房有關契稅政策的通知通房有關契稅政策的通知指出，對兩個或兩個以上共同購買指出，對兩個或兩個以上共同購買90平方平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。）四、強化差別化住房信貸政策。四、強化差別化住房信貸政策。（對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于（對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率，貸款利率不低于基準利率的不低于基準利率的11倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)?/p>

11、人民政府倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。）提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。）貨幣政策貨幣政策（利率和（利率和存款準備金率一直在上調(diào)）存款準備金率一直在上調(diào)）五、嚴格住房用地供應管理五、嚴格住房用地供應管理。（各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普（各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的7

12、0的要求。大力推廣以的要求。大力推廣以“限限房價、競地價房價、競地價”用地）用地）土地政策土地政策(2010年年3月月10日國土資源部出臺整治房日國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項文件地產(chǎn)用地的專項文件關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，開，開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，成交后，需在一個月內(nèi)繳繳納保證金，成交后，需在一個月內(nèi)繳清成交額清成交額50%的首付款，逾期不簽訂合同的，終止工地、不得退還定金。的首付款，逾期不簽訂合同的，終止工地、不得退還定金。)六、合理引導住房需求。六、合理引導住房需求。

13、各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴制定和各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套。套。限購限購 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。八、堅持和強化輿論引導。八、堅持和強化輿論引導。政策帶來的影響1.國家出臺的一系列的調(diào)控政策，

14、無疑國家出臺的一系列的調(diào)控政策，無疑增加了房地產(chǎn)投資風險。增加了房地產(chǎn)投資風險。2.限購限購使更多的熱錢涌向三線四線城市，使更多的熱錢涌向三線四線城市，增加增加信陽房地產(chǎn)市場的信陽房地產(chǎn)市場的投機需投機需求求，也促使信陽市房地產(chǎn)價格的上漲。，也促使信陽市房地產(chǎn)價格的上漲。3.信陽會不會限購？信陽會不會限購？由于三四線城市這幾個月的房價生長過快，有部分由于三四線城市這幾個月的房價生長過快，有部分人士認為限購令未來會波及三四線城市，但是中國人士認為限購令未來會波及三四線城市，但是中國指數(shù)指數(shù)研究院研究院6月月21日發(fā)布日發(fā)布2011年年5月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告中提到，自各

15、地限購令出臺，已中提到，自各地限購令出臺，已3 個個月有余，五月重點城市樓市成交量回升勢頭明顯，尤其是一線城市，銷售價月有余，五月重點城市樓市成交量回升勢頭明顯，尤其是一線城市，銷售價格仍然堅挺。在大城市限購令政策效果并不明顯，政府短期內(nèi)應該不會再用格仍然堅挺。在大城市限購令政策效果并不明顯，政府短期內(nèi)應該不會再用這種無效政策，否則只會引起民怨。況且很多地方政府本身都不愿意施行限這種無效政策，否則只會引起民怨。況且很多地方政府本身都不愿意施行限購令，這樣會減少政府的土地出讓金。購令，這樣會減少政府的土地出讓金。所以短期內(nèi)限購令不會波及信陽。所以短期內(nèi)限購令不會波及信陽。當當然在現(xiàn)在國家政府嚴厲

16、調(diào)控房價的情況下，我們還是必須保持敏銳的眼光。然在現(xiàn)在國家政府嚴厲調(diào)控房價的情況下，我們還是必須保持敏銳的眼光。政策帶來的影響4.在在金融政策金融政策方面，央行方面，央行5月月12日公布：從日公布：從2011年年5月月18日起，再度日起，再度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今個百分點。這是央行今年以來第年以來第5次上調(diào)存款準備金率，保持了次上調(diào)存款準備金率，保持了“每月一調(diào)每月一調(diào)”的頻率。同時，的頻率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第這也是央行自去年以來準備金率的第11次上調(diào)。大型金融機構(gòu)存款準次上調(diào)。大型金融機構(gòu)存款準備

17、金率上調(diào)至備金率上調(diào)至21%，由于，由于存準率上調(diào)空間越來越小存準率上調(diào)空間越來越小，加息將是央行管，加息將是央行管理通脹的一個重要手段。四月理通脹的一個重要手段。四月CPI 同比上漲同比上漲5.3%，五月，五月CPI 同比上漲同比上漲5.5%，政策收緊的影響正逐漸顯現(xiàn)，但通脹壓力仍在相對高位。，政策收緊的影響正逐漸顯現(xiàn)，但通脹壓力仍在相對高位。這這樣大多數(shù)人仍會選擇房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的方式。樣大多數(shù)人仍會選擇房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的方式。當然，利率的當然，利率的上調(diào)會上調(diào)會增加融資成本增加融資成本，成本增加也會導致價格的上升。，成本增加也會導致價格的上升。5.從國六條到新國八條，國家一直

18、鼓勵和支持發(fā)展中低價位、中小套從國六條到新國八條，國家一直鼓勵和支持發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建設力度。但是保障性住房總量仍舊較少設力度。但是保障性住房總量仍舊較少,不能從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)不能從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀濟的現(xiàn)狀,對于廣大購房者來說仍是杯水車薪。對于廣大購房者來說仍是杯水車薪。保障制度不健全，短保障制度不健全，短期難對市場形成沖擊。期難對市場形成沖擊。政策帶來的影響 6.國家歷來調(diào)控都是對居民住宅地產(chǎn)的調(diào)控，很少對商業(yè)國家歷來調(diào)控都是對居民住宅地產(chǎn)的調(diào)控，很少對商業(yè)

19、地產(chǎn)調(diào)控，所以地產(chǎn)調(diào)控，所以商業(yè)與商務類地產(chǎn)將呈現(xiàn)快速增長。商業(yè)與商務類地產(chǎn)將呈現(xiàn)快速增長。7.國家實施的國家實施的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，要求以大城市為依托，以，要求以大城市為依托，以中小城市為重點，隨著大城市的飽和，現(xiàn)階段必然迎來中中小城市為重點，隨著大城市的飽和，現(xiàn)階段必然迎來中小城市發(fā)展的高速階段，特別是信陽作為中國最具投資潛小城市發(fā)展的高速階段，特別是信陽作為中國最具投資潛力中小城市二十強、中國十佳宜居城市，在省政府、市政力中小城市二十強、中國十佳宜居城市，在省政府、市政府的大力支持下房地產(chǎn)必將迅速發(fā)展。府的大力支持下房地產(chǎn)必將迅速發(fā)展。8.國家調(diào)控的目的在于抑制房地產(chǎn)的投機，

20、但是隨著大城國家調(diào)控的目的在于抑制房地產(chǎn)的投機，但是隨著大城市競爭壓力的增大和人口的飽和，市競爭壓力的增大和人口的飽和，越來越多的年輕人選擇越來越多的年輕人選擇在三線四線城市生活在三線四線城市生活，而且越來越多的人注重養(yǎng)生，而信，而且越來越多的人注重養(yǎng)生，而信陽正是養(yǎng)生天堂，這樣必然會導致信陽購房需求的大幅增陽正是養(yǎng)生天堂，這樣必然會導致信陽購房需求的大幅增加。加。房地產(chǎn)行業(yè)分析 1.1房價走勢穩(wěn)中有升房價走勢穩(wěn)中有升 1.2商品房銷量環(huán)比表現(xiàn)復雜商品房銷量環(huán)比表現(xiàn)復雜 1.3房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，供給增加房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，供給增加 1.4房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛

21、1.5經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，需房地產(chǎn)行業(yè)支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，需房地產(chǎn)行業(yè)支持 1.6行業(yè)競爭加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢逐漸凸顯，行業(yè)競爭加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢逐漸凸顯，市場份額向少數(shù)集中市場份額向少數(shù)集中1.1房價走勢穩(wěn)中有升房價走勢穩(wěn)中有升 受市場需求旺盛影響，一季度，信陽陽房價仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，其中，新建商品房價格同比上漲5.1%，二手住宅銷售價同比上漲7.3%。調(diào)查資料顯示，前三月，新建商品房售價分別同比上漲4.8%、5.1%、5.3%；而二手住宅分別同比上漲7.4%、7.4%、7.1%。1.2商品房銷量環(huán)比表現(xiàn)復雜商品房銷量環(huán)比表現(xiàn)復雜 一月，二月銷量較低，三月突增，四月下降，五月和四月一月，二月銷量較低

22、，三月突增，四月下降，五月和四月基本持平?；境制健?011年3月，信陽市由于集資房項目的大量備案和一些新增項目的備案使得3月份的新增量出現(xiàn)了大幅度的上漲，而且銷售量同時也出現(xiàn)了大幅度的上漲現(xiàn)象。信陽樓市四月份備案量和銷售量出現(xiàn)小幅度下降，4月份信陽市住宅類商品房銷售套數(shù)為1254套，銷售面積為134167。在環(huán)比的變化中，銷售套數(shù)環(huán)比下跌了308套，降幅達0.19倍；銷售面積環(huán)比下降了41488，降幅達0.23倍。5月份信陽市住宅類商品房銷售套數(shù)為1300套，銷售面積為141167。在環(huán)比的變化中，銷售套數(shù)環(huán)比上升了46套，漲幅僅達0.04倍；銷售面積環(huán)比下降了27，變化幾乎可以不計。1.3

23、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，供給增加房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，供給增加1.4房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛 從2005年起每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積。一方面，國內(nèi)目前投資渠道不暢，加之通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等影響，促使房地產(chǎn)投資需求加大房地產(chǎn)投資需求加大。另一方面，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達國家，城市住房短缺問題城市住房短缺問題仍然嚴峻。仍然嚴峻。1.5經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，需房地產(chǎn)行業(yè)支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，需房地產(chǎn)行業(yè)支持房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟支柱地位依舊明顯，房地產(chǎn)行業(yè)相關產(chǎn)業(yè)有60多個，相關聯(lián)企業(yè)達到10萬家

24、。對鋼材、水泥、家電、裝飾等上下游行業(yè)帶動作用明顯。2009年土地出讓收入為15900億元，占地方財政收入的43.7%。2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增長70.4。1.6行業(yè)競爭加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢逐行業(yè)競爭加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢逐漸凸顯，市場份額向少數(shù)集中漸凸顯，市場份額向少數(shù)集中 全國目前有項目的地產(chǎn)公司約2萬多家，上市公司116家。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸規(guī)范，行業(yè)內(nèi)競爭加劇。一線開發(fā)商具有融資、拿地、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的優(yōu)勢，在長期競爭中品牌逐漸樹立，市場份額逐漸被一線開發(fā)商占領。企業(yè)分析 外地企業(yè)：外地企業(yè)：以恒大、建業(yè)、中鐵、中冶為代表，這些外地恒大、建業(yè)、中鐵

25、、中冶為代表，這些外地大企業(yè)都已是上市公司，具有雄厚的財力基礎，采用的都大企業(yè)都已是上市公司，具有雄厚的財力基礎，采用的都是品牌發(fā)展戰(zhàn)略，擁有國家的一級資質(zhì)，品牌價值是他們是品牌發(fā)展戰(zhàn)略，擁有國家的一級資質(zhì)，品牌價值是他們的核心競爭力。開發(fā)面積大、建筑比較奢華，標準統(tǒng)一，的核心競爭力。開發(fā)面積大、建筑比較奢華，標準統(tǒng)一，宣傳力度大，成本較大，價格較高，具有宣傳力度大，成本較大，價格較高，具有品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢。本土企業(yè)本土企業(yè)：信陽本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖有近百家，但品牌：信陽本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖有近百家，但品牌知名度較大的屈指可數(shù)。像弘運、信陽明港九陽房地產(chǎn)開知名度較大的屈指可數(shù)。像弘運、信陽明港

26、九陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、信陽市誠業(yè)房地產(chǎn)有限責任公司等。本土企發(fā)有限公司、信陽市誠業(yè)房地產(chǎn)有限責任公司等。本土企業(yè)的特點是資金實力薄弱，樓盤較小，保障性和小居室居業(yè)的特點是資金實力薄弱，樓盤較小，保障性和小居室居多，企業(yè)流程還不夠完善，價格較品牌住房低一些，具有多，企業(yè)流程還不夠完善，價格較品牌住房低一些，具有價格優(yōu)勢價格優(yōu)勢。這些大企業(yè)來到信陽會帶來的影響這些大企業(yè)來到信陽會帶來的影響：不可避免加大了信陽市房地產(chǎn)的競爭不可避免加大了信陽市房地產(chǎn)的競爭 他們建的奢華住宅會助長信陽市房地產(chǎn)價格的上漲他們建的奢華住宅會助長信陽市房地產(chǎn)價格的上漲 從深層次和長遠看，將為信陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注入從深層

27、次和長遠看，將為信陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注入文化的洗禮文化的洗禮產(chǎn)品分析 物業(yè)類型：多層，小高層和高層占比例相當，且小高層和高層將成為市場主導產(chǎn)品。多層以一梯兩戶為主，高層以一梯三戶點式樓為主。樓盤規(guī)模：基本都在10萬平米以上，樓盤開發(fā)進入規(guī)?；_發(fā)。園林綠化：大部分樓盤的園林內(nèi)容以宅前綠地、中心水系、中心花園為主，檔次較高。產(chǎn)品分析 戶型面積戶型面積：二室以90左右為主；三室在122/136左右。戶型朝向戶型朝向：戶型南北朝向占絕大多數(shù)，同時出現(xiàn)了少量的東西向住宅，目前這些東西向住宅的市場接受程度較差。樓盤價格樓盤價格 樓盤價格目前均價在4000 元/左右。高檔豪華的約6000元/。主力戶型總價

28、主力戶型總價 兩房35萬左右，小3房總價在44萬左右，普通三房主力總價約48萬產(chǎn)品分析 住宅的智能化系統(tǒng)：基本都是電話、有線電視、寬帶。安防系統(tǒng)方面:基本都可視對講、門禁系統(tǒng)、保安巡邏和閉路電視監(jiān)控，新近開盤的一些的小區(qū)有紅外線監(jiān)控、24小時電子巡更等安防設施。車位價格方面，地下車庫以銷售為主，1000-14000元/平米左右。會所：大型樓盤基本都有會所，會所中設臵一些休閑、健身項目。購房主體 1、年齡特征年齡特征 調(diào)研過程中了解到，購房客戶的年齡分布在25-50歲范圍內(nèi)，其中以40歲左右的中年人居多。2、職業(yè)特征職業(yè)特征 購房客戶職業(yè)方面，以私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府公務員、教師，外

29、出務工人員等為主要購房客群。3、家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu) 購房客戶中，以中年父母帶1-2個子女的家庭居多，即3口之家或4口之家。4、收入水平收入水平 這些購房客戶的收入水平在信陽屬于中高檔，部分政府公務員、企業(yè)中高層除工資收入外，還有一定的灰色收入。5、教育背景教育背景 購房客戶中，受教育程度參差不齊；政府公務員、企業(yè)中高層中，受高等教育的人群比例較高。客戶來源分析 目前在售樓盤，都以信陽市本地客戶為主；普通樓盤的購房客戶，附近的原居民占有很大比例，工作單位在附近的客戶占有很大比例；檔次較高的樓盤可以吸引到距離較遠的其他區(qū)域客戶。一些比較高檔的樓盤中，外地客戶占有相當比例，有很多來自各個縣在外“當小老

30、板”的客戶。購買目的分析 大部分客戶的購房目的是為了自住，用來改善居住條件，提高生活品質(zhì)；投資客戶的比例還較低，但是處于上升的趨勢，由于流動人口的增加，此部分客戶也正在以較快速度增多。恒大名都開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團 地址浉河區(qū)信陽市羊山新區(qū)新二十四大街與新七大道交匯處 總建筑面積(萬)66容積率2.8綠化率42主力戶型兩梯三戶客戶主群體中高端客戶目前均價5700建筑風格歐陸新古典主義風格備注9A精裝1500/,配套設施鐵一小、信陽第三實驗中學、羊山中學、羊山新區(qū)大學城等教育基地、五星級多功能豪華會所、6萬平米歐陸風情商業(yè)街、2000平米國際雙語幼兒園(區(qū)位和品牌優(yōu)勢顯著)。東方今典地址羊山新區(qū)新十

31、六街與中環(huán)路交叉口 開發(fā)商河南東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積812畝;分4塊地開發(fā);先開發(fā)為一號地（80萬平方米）容積率0.9綠地率50%停車比率;11:0.9重點戶型退臺洋房 戶型共有12種戶型 5層戶型和面積均不相同 均價7000/針對客戶中高端客戶 一期套數(shù)465付款方式一次性付款 9.8折 按揭 9.9折 宣傳方式:報紙 戶外廣告 派單主力戶型三室兩廳中鐵領秀城 領秀城位于信陽市浉河北岸，東至琵琶路，南至濱河路，西至空軍第一航空學院，北至航空路。是2010年市政府形象工程。開發(fā)商：中鐵建設（信陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積763畝，總建筑面積120萬平方米，共分3期開發(fā)；其中一期占

32、地面積320畝，建筑面積近40萬平方米；現(xiàn)階段為一期的二階段。3期共有8000戶,交房為毛坯房。已交房共有1000余戶（去年600多戶今年400多戶）建筑風格：采用新古典主義建筑風格，外形典雅，沉穩(wěn)大氣，彰顯尊貴。綠化率：37.8%停車位 50%戶型主要以兩居（80108）和三居（116142）為主 34層高層共5棟 價格：3800 11層高層共8棟 價格：4400 6層洋房共25棟 價格：4600 銷售最好的戶型：高層兩居（增一半空中花園）消費主要人群：縣區(qū)人群付款方式：一次性 9.6折 按揭 9.9折 區(qū)內(nèi)配套：雙語幼兒園 三小分校 九中分校 優(yōu)勢：1 環(huán)境 依山傍水 2 開發(fā)商 中鐵實力

33、雄厚康詩丹郡康詩丹郡地址：楚王城轉(zhuǎn)盤北300米 開發(fā)商：信陽豫宏置業(yè)開發(fā)有限公司占地：208畝 共4期容積率：1.72 綠化率：37.5%停車比率 1:1交房標準：毛坯房 水電到位 均價3700/3800/付款方式：一次性付款 9.5折 按揭 9.9折建筑風格：歐式風格戶型：一室一廳 兩室一廳 三室一廳 四室一廳 面積：78150以多層為主 一期二期已經(jīng)售罄 3期見年5月份開盤宣傳方式：公交車 出租車廣告 市內(nèi)廣告欄 宣傳頁優(yōu)勢：價格低 接近市區(qū) 價格分析 1總體因素分析總體因素分析 2個別因素分析個別因素分析1總體因素分析總體因素分析 社會因素社會因素（人口狀況，社會穩(wěn)定狀況，城（人口狀況，

34、社會穩(wěn)定狀況，城市化，房地產(chǎn)投機）市化，房地產(chǎn)投機）經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素（國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢，財（國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢，財政政策及金融環(huán)境，稅負）政政策及金融環(huán)境，稅負）政治因素政治因素（土地制度及政策，房地產(chǎn)價格（土地制度及政策，房地產(chǎn)價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更）別及隸屬變更）社會因素 城市化進程、人口紅利為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供動力,房地產(chǎn)投機增加房地產(chǎn)的需求,這些都會助長房地產(chǎn)價格的上升。信陽市現(xiàn)在城市化進程正在加速前進，而且信陽市（包含各地區(qū)）近800萬人口，而且人口結(jié)構(gòu)趨于年輕化，據(jù)調(diào)查，越來越多的縣區(qū)人群在信陽市買房子，這

35、樣進一步擴大了信陽市房地產(chǎn)的剛性需求。需求的增加必然導致價格的上升。人民幣升值預期存在，吸引熱錢流入地產(chǎn)市場，助推房價上漲。經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 信陽市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好，GDP持續(xù)增長，整體經(jīng)濟環(huán)境較好。但是房地產(chǎn)賦稅成本、再加上金融環(huán)境的緊縮使得貸款成本增加融資難度增大，從各方面增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，成本的增加必然能導致價格的上成本的增加必然能導致價格的上升升。由于CPI指數(shù)居高不下，通脹壓力巨大，股市行情低迷，房地產(chǎn)作為大家首選的保值增值工具價格必然上升。政治因素政治因素 國家政策一直在調(diào)控房價，本質(zhì)上說應該起到一定的效果使得價格有所下調(diào)。但是我國房地產(chǎn)表現(xiàn)卻是相反的，每調(diào)控一次，房價就暴漲一

36、次每調(diào)控一次，房價就暴漲一次。如果說2010年年初確定的增加供應量作為房地產(chǎn)調(diào)控的工具還算合理，但是，隨后出臺限購、限外以及限貸政策，就不免有行政過度干預的嫌疑。扭曲了房地產(chǎn)市場資源配置，當然也使得價格信號失靈。這些措施，實際是就是限制供應量的增加，但是，長期壓制需求是壓不久的，這也是為什么每調(diào)控一次，房價就暴漲一次的機理所在。但是國家調(diào)控還是增加了房地產(chǎn)的投資風險。個別因素分析 1）影響土地價格的個別因素：區(qū)位因素（商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)，工業(yè)區(qū)）；面積；地形地勢；地質(zhì)；水文；形狀；氣候；臨街狀況；土地利用限制狀況；土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況；建筑物與土地的組合是否得當。2）影響建筑物價格的個別因素：建筑造價

37、，房屋裝修，地段、層次、朝向；房屋的損耗和完好程度；規(guī)模及高度；用途。2.1區(qū)位地段因素區(qū)位地段因素 李嘉誠說，房地產(chǎn)最重要的是地段李嘉誠說，房地產(chǎn)最重要的是地段。買房子就是買地段，可見地段的重要性。地理位置的不同是影響房價的首要因素，這是因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能輕易挪來挪去，在地理位置上具有絕對剛性特質(zhì)，而各個地段的土地供應量是不一樣的，核心區(qū)域因土地資源匱乏必然導致價格居高不下，從而影響房地產(chǎn)在各個地段的供給。同時，房地產(chǎn)所處位置還影響人們對出行交通的便利程度、周邊配套設施的完善的需求。例如在市中心，人口密集，商業(yè)設施發(fā)達和配套設施完備的地區(qū)較為昂貴，則對于商業(yè)性地產(chǎn)的投資具有吸引力。而如

38、果為老人購房養(yǎng)老或是購買別墅，則遠離喧囂的市中心，人口不密集，擁有一定程度配套設施較為理想。如果是購買倉庫，廠房來投資，則最好遠離市中心，距高速公路，鐵路樞紐或港口近較為合適。譬如，市中心的萬家燈火是典型的商用樓盤，而坐山擁水的茗陽天下則是比較適合養(yǎng)生的一般住宅。2.2產(chǎn)品自身因素產(chǎn)品自身因素 此類因素比較微觀，比如開發(fā)商的品牌品牌、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、容積率、綠化率、物業(yè)管理水平、建筑質(zhì)量、戶型設計、樓間距離等。處在公園附近或綠化高的小區(qū)價格相對高；容積率低的項目人口不密集，人均占有的自然資源和配套設施較多，居住更舒適；房子質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等也是影響人們購房的重要因素，因此，房產(chǎn)本身項目的品質(zhì)

39、是影響房價的基礎因素。在信陽，房產(chǎn)行業(yè)做的較為成功的恒大、建業(yè)、中鐵、中冶等幾家知名房產(chǎn)公司的樓盤，這幾家樓盤的成功無一例外的都因為知名房產(chǎn)品牌加上本身過硬的標準和要求。一般情況下，高層價格低于小高層，小高層低于多層，多層低于洋房，洋房低于別墅。這主要是是因為土地成本和建造成本所致。中鐵領秀城34層高層均價為3800，11層高層均價4400，6層洋房共均價4600。名稱名稱最低價最低價最高價最高價均價（元均價（元/平方米）平方米）交房標準交房標準羊山新羊山新區(qū)區(qū)九陽花園九陽花園310047003800毛坯房毛坯房康詩丹郡康詩丹郡3700-3800毛坯房毛坯房鉑金麗都鉑金麗都4000毛坯房毛坯房

40、恒大名都恒大名都45805700精裝房精裝房東方今典東方今典7000毛坯房毛坯房浉河區(qū)浉河區(qū)建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島360042003800毛坯房毛坯房萬家燈火萬家燈火390050004500毛坯房毛坯房河源壹號公館河源壹號公館370065004350毛坯房毛坯房浉河一號浉河一號350042003950毛坯房毛坯房中國鐵建領秀城中國鐵建領秀城360051004350毛坯房毛坯房平橋區(qū)平橋區(qū)臺北城上城臺北城上城3800-3900毛坯房毛坯房尚品國際尚品國際3200毛坯房毛坯房雙匯歐洲故事雙匯歐洲故事4000毛坯房毛坯房信陽市房產(chǎn)營銷分析信陽市房產(chǎn)營銷分析 房產(chǎn)營銷模式一般包括三部分內(nèi)容：市場定位

41、與產(chǎn)品設計定位、市場推廣手段、項目銷售模式（項目銷售階段）。信陽市房地產(chǎn)的營銷方式大致相同，宣傳方法基本都是宣傳頁、電視廣播、墻體廣告、手機短信等，但是有些房地產(chǎn)的宣傳細節(jié)和流程比較好，能較快達到預期的效果。以恒大名都例以探析信陽市住宅型以恒大名都例以探析信陽市住宅型房產(chǎn)營銷模式：房產(chǎn)營銷模式：A：目標客戶定位：以中高端收入客戶群體為主，宣傳對象具有針對性。B：市場推廣重點：以打造首席歐陸御湖城為口號，采用環(huán)境配套先行的理念，重點宣傳品質(zhì)，打造品牌優(yōu)勢。C：宣傳方式：電視廣告宣傳、單頁、墻體廣告、LED廣告、手機短信等方式進行宣傳推廣。還沒有建造的時候就已經(jīng)進行了大量的宣傳，造足了勢，并在盛大

42、的開盤儀式上邀請到著名影星范冰冰和方中信到場，提升知名度和品牌影響力。以達到用最短的時間引起目標人群的最大關注。后期又請河南財經(jīng)政法大學李曉峰教授到現(xiàn)場演講助陣，指出恒大名都作為高端住宅具有很高的投資價值。以恒大名都例以探析信陽市住宅型以恒大名都例以探析信陽市住宅型房產(chǎn)營銷模式：房產(chǎn)營銷模式：D：銷售策略：前期認籌、排號、搖號選房。商業(yè)按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2%。恒大地產(chǎn)在信陽的房產(chǎn)銷售中整體先建樣板房，認籌階段則由置業(yè)顧問直接帶客戶看樣板房，通過公開、透明的對比及建房規(guī)格，以增加客戶對其品質(zhì)的信任度，反響較好。而且恒大名都而且恒大名都是信陽市房產(chǎn)中唯一一家交付時送1500元每平方米精裝

43、修的樓盤。恒大名都售樓部現(xiàn)場布置的也比較好，能夠體現(xiàn)他們品牌的高質(zhì)量，而且要到恒大售樓部必須經(jīng)過區(qū)內(nèi)的超大人工湖和區(qū)內(nèi)的眾多景觀，這些景觀讓人流連忘返，消費者無意中近距離解了恒大名都的環(huán)境配套，而環(huán)境配套先行正式他們的設計理念，這樣更突顯了樓盤的優(yōu)勢。表面上看是無意之舉，其實正好抓住了消費者的心理需求。前景預測 1.由于信陽基礎設施不夠完善，但是隨著人們?nèi)沼捎谛抨柣A設施不夠完善，但是隨著人們?nèi)找嬖鲩L的經(jīng)濟物質(zhì)文化的需求，要求信陽去改變益增長的經(jīng)濟物質(zhì)文化的需求，要求信陽去改變這種現(xiàn)狀，信陽的房地產(chǎn)還具有巨大的發(fā)展空間這種現(xiàn)狀，信陽的房地產(chǎn)還具有巨大的發(fā)展空間,房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格上升空間大價格上

44、升空間大。2.這幾年，建業(yè)、中鐵、中冶、恒大等企業(yè)紛紛這幾年，建業(yè)、中鐵、中冶、恒大等企業(yè)紛紛進入信陽市房地產(chǎn)，信陽市房地產(chǎn)的進入信陽市房地產(chǎn)，信陽市房地產(chǎn)的競爭會進一競爭會進一步加劇步加劇。3.信陽市房地產(chǎn)市場信陽市房地產(chǎn)市場風險可控風險可控。調(diào)控政策在未來。調(diào)控政策在未來5年內(nèi)推廣到二三線城市的可能性很小。經(jīng)濟適年內(nèi)推廣到二三線城市的可能性很小。經(jīng)濟適用房和廉租房的大規(guī)模供應，以及物業(yè)稅等措施用房和廉租房的大規(guī)模供應，以及物業(yè)稅等措施對房地產(chǎn)價格空間造成擠壓，對二三線房地產(chǎn)市對房地產(chǎn)價格空間造成擠壓，對二三線房地產(chǎn)市場的沖擊較小。場的沖擊較小。前景預測 4.信陽市房地產(chǎn)已經(jīng)進入高速發(fā)展階段，信陽市房地產(chǎn)已經(jīng)進入高速發(fā)展階段，投資性需求將會快速增長。投資性需求將會快速增長。5.在城市化進程加快的背景下，進城的在城市化進程加快的背景下，進城的農(nóng)民農(nóng)民工工、返鄉(xiāng)的、返鄉(xiāng)的白領白領，這些人群都將成為信陽，這些人群都將成為信陽市的市的購房主力軍購房主力軍。6.未來短期內(nèi)主力戶型仍以未來短期內(nèi)主力戶型仍以中小戶型為主中小戶型為主，但是高端住宅呈現(xiàn)上升趨勢。但是高端住宅呈現(xiàn)上升趨勢。7.多種因素的組合會使信陽市房地產(chǎn)多種因素的組合會使信陽市房地產(chǎn)價格會價格會繼續(xù)穩(wěn)步上漲繼續(xù)穩(wěn)步上漲。