第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)指標(biāo) 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,掌握 1、分析描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)有哪些類型，各自的含義是什么?它們相互之間的關(guān)系如何？ 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特征？ 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么需要政府干預(yù)？有哪些干預(yù)手段？ 4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念是什么？有哪些作用？ 5、編制物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作有哪些？ 6、物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括哪幾個(gè)方面？ 7、年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算、長(zhǎng)期預(yù)算的各自特點(diǎn)是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？其運(yùn)行環(huán)境包括哪些方面？ 2、影響房地產(chǎn)試產(chǎn)運(yùn)行運(yùn)行的因素有哪些？ 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從哪些方面考察？房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方式有哪些？,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃 、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的體系。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 1、社會(huì)環(huán)境 2、政治環(huán)境 3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4、金融環(huán)境 5、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6、技術(shù)環(huán)境 7、資源環(huán)境 8、國(guó)際環(huán)境,三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 （一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 經(jīng)濟(jì)因素 政治因素,（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 1、金融業(yè)的發(fā)展。 2、信息、通信技術(shù)水平的提高。 3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。 4、人文環(huán)境的變化。 5、自然環(huán)境的變化。 6、政治制度的變遷。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。,1、收入的變化。 2、其他商品的價(jià)格變化。 3、對(duì)未來的預(yù)期。 4、政府政策的變化。,影響商品住宅需求的因素,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 由于價(jià)格上升或降低會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線。 供給的基本法則為當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量減少。,影響商品住宅供給的因素,開發(fā)成本 建造技術(shù) 政府政策 相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格 對(duì)未來的預(yù)期 開發(fā)商獲取利潤(rùn)水平的目標(biāo)等,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)均衡,市場(chǎng)條件變化形成新的均衡價(jià)格,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。,（一）按地域細(xì)分 （二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分 居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。 （三）按存量增量細(xì)分 一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。,（四）按交易形式細(xì)分 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 （五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)；也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分。,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。,（一）供給指標(biāo) 1、存量 2、新竣工量 3、滅失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面積 8、房屋新開工面積 9、平均建設(shè)周期 10、竣工房屋價(jià)值,（二）需求指標(biāo) 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2、人口數(shù) 3、城市家庭人口 4、就業(yè)人員數(shù)量 5、就業(yè)分布 6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 7、城市家庭可支配收人 8、城市家庭總支出 9、房屋空間使用數(shù)量 10、商品零售價(jià)格指數(shù) 11、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),（三）市場(chǎng)交易指標(biāo) 1、銷售量 2、出租量 3、吸納量 4、吸納率 5、吸納周期 6、預(yù)售面積 7、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 8、房地產(chǎn)價(jià)格 9、房地產(chǎn)租金,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。,（一）市場(chǎng)供給的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場(chǎng)供給缺乏彈性； 由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性； 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分。,（二）市場(chǎng)需求的特點(diǎn) 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性； 與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性； 購(gòu)置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。,（三）市場(chǎng)交易的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定； 房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序,耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng),交易費(fèi)用通常也比較多； 加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。,（四）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn) 房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大； 由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)； 現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。但市場(chǎng)不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可以通過價(jià)格信號(hào)來指導(dǎo)買賣雙方的行為。 價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。,（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化,銷售和出租住宅需求變化示意,（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起： 1、建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式。 2、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù) 政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能，是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制的軌道。,（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) 1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。 4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。 5、滿足特殊群體的需要。,（二）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 1、土地供應(yīng)政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市規(guī)劃 5、地價(jià)政策 6、稅收政策 7、租金和價(jià)格控制,第五節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 （一）規(guī)劃與計(jì)劃 規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。 計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰去做以及如何做，即對(duì)未來行動(dòng)方案的一種說明。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。,制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是： 物業(yè)管理師必須參加和主持； 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與； 實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。,（二）計(jì)劃的用途 指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)； 書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素； 書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程； 幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)； 便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題； 測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。,（三）物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。 年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃； 中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為35年； 長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。,二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 （一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 細(xì)分市場(chǎng) 地域 物業(yè)類型 目標(biāo)市場(chǎng) 目標(biāo)物業(yè)與細(xì)分市場(chǎng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)位置分析 與鄰里物業(yè) 區(qū)域位置,（三）鄰里分析 鄰里分析是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。 鄰里分析的內(nèi)容有： 搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息； 評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)； 考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。,（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析 1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。 2、物業(yè)令人滿意程度。 3、可出租物業(yè)的吸引力。 4、建筑物的實(shí)體狀況如何。 5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。,6、提供有什么樣的休閑、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施。 7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購(gòu)買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9、當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。,（五）業(yè)主目標(biāo) 明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，并要盡自己的最大可能來維護(hù)業(yè)主的利益。,三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 （一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 1、更新及現(xiàn)代化 2、改變建筑物的用途,（二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 1、建筑物管理計(jì)劃 建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。 建筑物管理策略。 物業(yè)檢查計(jì)劃。 公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。,2、租賃計(jì)劃 租賃計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。 3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，預(yù)算中包括詳細(xì)預(yù)期收益估算、允許的空置水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。,4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)。 預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較； 實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)； 收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較； 資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較； 凈收益即毛收益減去成本； 空置水平； 服務(wù)收費(fèi)水平； 拖欠租金和壞賬； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。,四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) （一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。 （二）資本支出預(yù)算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，一般稱為資本支出。,（三）長(zhǎng)期預(yù)算 使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)算，以說明未來 5 年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)（物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)），物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入與費(fèi)用的關(guān)系。,