關于長沙及周邊工業(yè)地產 發(fā)展市場調研報告,2011年來，公司陸續(xù)開始了國際工業(yè)園二期，望城工業(yè)園項目，云龍總部企業(yè)公園等幾個項目的啟動，就目前公司的發(fā)展趨勢及各項目工作推進的速度來看，公司將在未來三年以工業(yè)地產為主軸的發(fā)展并以工業(yè)地產園區(qū)的建設進入一個快速發(fā)展階段。如能為公司項目提供一份好的市場調研，提供一個好的銷售招商模式對我司打造一個個優(yōu)秀的樣板園區(qū)以提升自身品牌競爭優(yōu)勢與品牌知名度是有必要的，更重要的是讓孵化器的后續(xù)服務為中心進行園區(qū)企業(yè)產業(yè)化取得持續(xù)發(fā)展。因此在項目不斷啟動和拓展的過程中除要求有好的市場拓展團隊與建設團隊，也更需要有一個堅實的孵化器企業(yè)銷售招商服務團隊與之配合并真正的貫徹實施到處。只有做好了對整個工業(yè)地產環(huán)境的調研與分析并做好孵化理念的理解才是項目成功的要素。對于本部門特就園區(qū)銷售招商市場的各項摸排調查工作做如下總結并匯報。,一、整體環(huán)境調查,我國房地產行業(yè)因自2008年金融危機走向低迷以來，2009年初，政府加大對房地產行業(yè)扶持的力度，然而，房地產行業(yè)崛起帶來的是房價一直居高不下，最后高房價引發(fā)了各種民生問題。從2010年4月份來陸續(xù)出臺了各種嚴厲的樓市調控。在經歷2010年一輪又一輪的樓市調控后，雖在絕大部分城市成交面積環(huán)比下降，但一二線城市年度20%47%的房價漲幅，使得政府不得不在出臺更嚴厲的調控政策，也就是2011年1 月26日國務院出臺的“國八條”。嚴厲的調控使得各城市土地市場出現蕭條，國內各線城市土地成交明顯放緩，房地產投資增速下降。 上半年長沙房地產市場情況分析： 經歷前幾年持續(xù)亢奮后，長沙樓市順應著調控政策的方向，進入了緩和通道。一直緊縮的房產調控政策在2011年更是步步趨緊，市場環(huán)境“危機四伏，困難重重”。特別是年初“新國八條”的出臺及隨后引出了限購令、限漲令、房產稅、明碼標價、保障房建設等一連串調控抓手，加之頻繁調整的利率、存款準備金率等金融措施，都為促進市場溫和平穩(wěn)發(fā)展加上籌碼?！罢{控”毫無疑問將是未來一段時間內房地產市場的主旋律，隨著政策調控的持續(xù)，市場出現降溫態(tài)勢，市場情況統計如下:,土地出讓方面：2011年上半年，全市招拍掛出讓土地掛牌29宗，土地面積112.49萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌18宗，土地面積73.40萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬m2；工業(yè)用地掛牌10宗，土地面積33.61萬m2。全市土地實際成交32宗，成交面積196.40萬m2，成交總金額1219947萬元，綜合地價水平值6212元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積66.32萬m2，成交金額1118445萬元；住宅用地成交面積13.91萬m2，成交金額41400萬元；工業(yè)用地成交面積116.17萬m2，成交金額60102萬元。工業(yè)用地的成交比率明顯比去年上漲37個百分點，說明政策的調控已逐步開始影響了商業(yè)地產的投資，更多有眼光的企業(yè)將目光轉向于能適應市場發(fā)展需求的工業(yè)地產的開發(fā)，但這也對工業(yè)地產的開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，最合適的市場定位，最強的銷招商團隊，最好的品牌企業(yè)的入駐才是一個好的工業(yè)地產的成功要素。 新建商品房、住宅供應情況方面：2011年上半年全市新建商品房累計批準預售881.10萬m2，同比減少0.87%，其中住宅批準預售805.63萬m2，同比減少0.27%。分區(qū)域來看，內五區(qū)新建商品房累計批準預售539.69萬m2，同比減少18.63%，其中住宅批準預售502.11萬m2，同比減少16.94%。 銷售方面：2011年上半年全市新建商品房累計銷售備案992.93萬m2，同比減少9.88%，其中住宅銷售備案894.25萬m2，同比減少12.92%。分區(qū)域來看，內五區(qū)新建商品房累計銷售備案692.56萬m2，同比減少6.65%，其中住宅銷售備案628.05萬m2，同比減少8.43%。從數據來看，全市累計銷售備案量同比減少接近一成，但分地域來看，四縣市比內五區(qū)降幅更為明顯。,以上各項數據表明，長沙市的商業(yè)地產明顯處于一個市場調節(jié)期間，各開發(fā)企業(yè)也謹慎于投資項目的數量和體量。因國家調控房產市場的同時對于土地市場的輔助調控也十分嚴厲，國家連發(fā)幾個極具針對性的土地調控通知，對“地王”的打擊、對閑置用地的查處等使土地市場開始降溫和冷靜。長沙政府明顯放緩了純住宅用地推地的速度和數量，這一信號完全是配合房產調控，很多的房地產開發(fā)企業(yè)開始尋求更適合于市場的渠道及產品發(fā)展模式。加之相對住宅市場而言,工業(yè)地產市場具有六大優(yōu)勢:a利潤率較高;b競爭遠不如住宅市場激烈;c不受國家宏觀調控政策影響;d地價相對便宜;e建筑成本較低(單體建筑墻面較少、建筑高度較低);f資金占用率較少。而在充分考慮到市場對純住宅用地的鋼性需求的減少，購買市場更趨理性化而做出的政策調控的各項因素后，各項政府工作方向的調整促使一部份有眼光的開發(fā)企業(yè)開始尋求更能適應市場發(fā)場和相對壓力較小的項目，工業(yè)地產市場將隨著市場的需要而逐步占據一定的市場份額。 作為長株潭城市群“兩型”社會建設綜合配套改革試驗區(qū)五大示范區(qū)之一的珠州云龍示范區(qū)，將建成株州乃至長株譚新型產業(yè)發(fā)展的優(yōu)先顧區(qū)，承擔長株譚城市群內的區(qū)域性專業(yè)服務功能，形成初具規(guī)模的“三網融合”全業(yè)務產業(yè)鏈，推動湖南進入發(fā)展智慧經濟的前沿高地。2005年別墅用地停批后，各具相當實力的開發(fā)企業(yè)也漸漸都開始打造真正高端的“生態(tài)別墅工業(yè)園”，為企業(yè)創(chuàng)造更優(yōu)質的辦公居住環(huán)境，提高項目競爭優(yōu)勢。別墅工業(yè)園，也許是開發(fā)商為成功營銷打的政策“擦邊球”，即將工業(yè)別墅衍生至商務別墅一種方式，便于銷售。,“十一五”期間，長沙高新區(qū)各主導產業(yè)規(guī)模工業(yè)產值一直保持著健康的發(fā)展，最高以50%以上的速度在增長，到2011年5月30日止，累計完成高新技術總產值2855億元，實現利稅332億元，高新技術產業(yè)增加值達到690億元，占全市90%以上，全省30%以上。高端裝備制造業(yè)、軟件和電子信息、新材料、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導產業(yè)的集群格局基本形成。先進制造產業(yè)發(fā)展突飛猛進，成為全省首個千億產業(yè)，其龍頭企業(yè)中聯重科蜚聲國際，排名世界工程機械第10位；新材料產業(yè)亮點紛呈；電子信息產業(yè)正在跨越發(fā)展；生物醫(yī)藥異軍突起；新能源光伏產業(yè)不斷壯大。應此規(guī)模的發(fā)展和速度，現代服務業(yè)也速度的發(fā)展起來。麓谷企業(yè)廣場中小企業(yè)孵化基地、科技企業(yè)加速器和服務外包基地、麓谷商業(yè)中心等項目加快建設，也將科技產業(yè)新城功能將進一步完善的要求提升至極致。 隨著長沙區(qū)域經濟的社會協調健康發(fā)展，加快促進城市的進一步擴張，在提高城市建設和管理水平后望城也在今年正式成為長沙的第五大城區(qū)，正處望城經開區(qū)的項目，交通極為便利，離城中心距離較近。望城經開區(qū)的政府領導部門也亟待一個有理念，有實力，有基礎的領頭軍企業(yè)來帶領當地經濟的快速發(fā)展，如何充分發(fā)揮省會城市和“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)核心項目的示范帶動作用。 云龍總部企業(yè)公園、國際工業(yè)園二期項目及望城工業(yè)園在這一時間內熊踞這三大快速發(fā)展的板塊之中，項目的陸續(xù)啟動也將成為公司適應經濟發(fā)展需求的重頭戲。這對說明我司一直重點發(fā)展的區(qū)域型經濟和園區(qū)型經濟也是符合市場發(fā)展的需求的。但正因這三大塊板處所的地域特殊性也對我們項目整個團隊的建設提出了不一樣的要求。作好項目的銷售和招商工作，并能為有效持續(xù)的項目的后期管理提供堅實的依據，也是我們這次調研工作的目的之一。我部門特就長沙及周邊相關地區(qū)的園區(qū)做了一個詳細的走訪調查并總結，將在公司的各項目正式啟動之前，對整個公司項目的招商及銷售工作做一個完整的調研報告以供公司參考。,二、項目周邊各大園區(qū)調查：,我部門于2011年8月下旬對長沙市各類型工業(yè)園進行了一系列的市場調研及資料信息收集。經過認真的數據比對，長沙高新開發(fā)區(qū)內進行市場調查的各類型園區(qū)七家，長沙其它區(qū)域的各類型園區(qū)項目兩家。并分析匯總如下：,調查園區(qū)租憑價格表（單位元/。月）,調查園區(qū)銷售價格表（單位元/。）,麓谷企業(yè)廣場,新長海中心,麓谷信息港,橡 樹 園,高新區(qū)創(chuàng)業(yè)服務中心（留學生創(chuàng)業(yè)園）,麓谷國際工業(yè)園,長沙市生產力促進中心,長沙佳海工業(yè)園,長沙國際企業(yè)中心,妙盛國際企業(yè)孵化港,綜合以上述調查情況表明，各式各樣園區(qū)的建立也客觀反映了目前入園企業(yè)對園區(qū)有著多樣化的需求，在我司的各園區(qū)開發(fā)過程中，我們有必要借鑒以上園區(qū)的先進理念、規(guī)劃設計與營銷策劃，而且更需要我們從以前的園內發(fā)展過程中能規(guī)避一些不良的因素，從而打造自身品牌提高競爭優(yōu)勢并吸引更多的優(yōu)秀企業(yè)入駐。 但從招商銷售的角度來看這次的調研，目前所以的綜合園區(qū)均提出了孵化的概念，說明了企業(yè)也開始真正認識到了政策支持的力度，并開始對各類型園區(qū)的后期服務提出了更高的要求。在同一時期和同一地點銷售招商的園區(qū)，也明顯的有銷售周期長短和銷售單價高低的區(qū)別，除了產品和定位的區(qū)別外，更多是銷售的統籌和把控， 把好的項目通過銷售招商的渠道傳播出去得到好的銷售招商回報也是眾多園區(qū)開發(fā)企業(yè)最為關注的工作重點之一，但綜合工業(yè)園區(qū)的銷售和招商工作，不僅僅是銷售產品更要求是能引進好的企業(yè)入駐， 公司的快速發(fā)展，給各部門的工作提出了更高的要求，但如何建設一個能真正符合市場需求，如何做好三個園區(qū)的整體銷售和招商，并形成有續(xù)的競爭和發(fā)展；如何建立一個良好的銷售招商平臺和有效招商體系也是各項目在啟動之初應考慮的重點任務之首。 對于工業(yè)地產的銷售和招商，特別做好一個有良好的后期管理和持續(xù)經營的孵化園區(qū)的銷售招商管理也是一個全新的挑戰(zhàn)，要做這個工作，除了了解市場的發(fā)展，更需要對孵化的理念孵化服務意識的深入了解，在大多數人眼里，工業(yè)地產的概念就等于廠房，是類似住宅的純物業(yè)。這大概是因為，長沙地區(qū)最早出現的各式廠房及生產企業(yè)到處都是零散的、各種各樣的廠房，獨立的管理和經營，美其名曰某某工業(yè)園，見得多了便成為一種固有印象。,那些所謂工業(yè)園的特點是：由一些小開發(fā)商或私營業(yè)主建造的廠房，設計簡易、功能單一，進駐企業(yè)類別雜亂等等?？v看全球工業(yè)地產發(fā)展史，工業(yè)地產從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經濟的發(fā)展聯系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。如果沒有地方經濟發(fā)展和地方政府招商政策的支持，成功開發(fā)工業(yè)地產項目會十分困難。 工業(yè)房地產是以地方政策為背景，開發(fā)服務于其他生產、經營性企業(yè)為目的一種功能性產品。工業(yè)項目開發(fā)首先需要制定發(fā)展目標，并合理利用手中掌握的資源，逐步實現這個既定的目標。在這個周期中，企業(yè)需要根據市場的需求和自身的情況制定總體發(fā)展目標，這個類似宏觀政策的發(fā)展目標是整個項目進行的依據和方向。有目標后，企業(yè)按照進度進行人力資源、建設物資、建設資金的合理調度、按需整合；同時關注外部環(huán)境的變化，適時做出反應，進行細節(jié)上的調整。因此，工業(yè)項目的開發(fā)更是一個管理的過程，其最高境界就是管理系統化、決策科學化、全程可控化。 事實證明，在土地日趨緊張的情況下，工業(yè)地產集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。長沙這幾年經過政府和部份有投資工業(yè)地產理念的企業(yè)共同努力下，高新技術開區(qū)內部份工業(yè)地產開發(fā)與經營上已明顯開始走集約化發(fā)展道路。開發(fā)商不僅是建幾棟標準化廠房，更重要的是引進先進的管理模式；項目為進駐企業(yè)提供橫跨整個生產供應鏈的全套服務。內容包括設計研發(fā)、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的管理服務。,而目前調就我部門針對長沙城區(qū)及周邊調查園區(qū)情況來看，除麓谷高新技術開區(qū)已經是開始往這方面逐步靠攏外，更多的區(qū)域僅以純工業(yè)地產開發(fā)為主，真正把區(qū)域政策、區(qū)域優(yōu)勢發(fā)展至極的企業(yè)并不多，而更多的開發(fā)企業(yè)有好的思想卻沒有好的契機，而公司云龍總部企業(yè)公園的啟動，國際工業(yè)園及望城經開區(qū)工業(yè)園項目的建立，也是公司真正將地產與管理有效結合并推廣的起點。 在我部陸續(xù)與高新技術開發(fā)區(qū)園內的各類型部門企業(yè)走訪過程中，也收集了不少企業(yè)主對園區(qū)的要求和意見。真正符合企業(yè)需求，符合企業(yè)健康快速成長的不僅僅是建幾棟標準化廠房，更重要的是引進先進的管理模式；工業(yè)園項目能為進駐企業(yè)提供橫跨整個生產供應鏈的全套服務。內容包括設計研發(fā)、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的管理服務；在經歷這幾年中國在國際市場經濟市場的快速蓬勃發(fā)展，國內部分新興企業(yè)迅速成長，許多開發(fā)企業(yè)逐漸認識到中國逐漸成為中外企業(yè)投資建廠最為聚集的地區(qū)之一，這更增加了市場對高端工業(yè)園的需求望城項目如何在這個契機內穩(wěn)鍵的發(fā)展，因此，為使我司陸續(xù)開發(fā)的項目更有市場競爭力，除產品規(guī)劃與設計不斷創(chuàng)新外更對于我們管理團隊的服務質量提出了更高的要求。 好的項目市場定位，有續(xù)的銷售招商平臺搭建，高效的孵化服務理念產將是我司贏取市場的三大要素，但要做好這些，除了我司自身的調研工和培訓工作工作到位外，更需要為企業(yè)提供優(yōu)勢的政府政策支持。如何運用最好的政府政策來吸引企業(yè)的快速入駐和成長，也是我們下一步調研的重點。,