2019年5月4日,三農(nóng)公司房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,從1978年之前至今，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了5個階段，計劃經(jīng)濟時代、住房商品化時代、兩個快速發(fā)展階段、以及調(diào)整期，目前整體仍處于震蕩上升通道當(dāng)中,階段特征,階段關(guān)鍵詞,住宅統(tǒng)建，福利分房,土地使用制度改革、憲法與土地管理法的修改、住房制度改革,快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵押貸款、住房公積金,快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),拐點、通脹、緊縮、豬堅強、小陽春、暴漲、調(diào)控、國十條、國八條、新國八條、保障房、房產(chǎn)稅,最近10年，全社會的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都呈逐年上升趨勢，并保持著相對穩(wěn)定的增長速度,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒,99-09年全國固定資產(chǎn)投資情況,99-09年全國房地產(chǎn)投資情況,在經(jīng)濟環(huán)境相對較差的2008年，房地產(chǎn)投資仍保持了高速增長，顯示出了開發(fā)企業(yè)對后市的樂觀態(tài)度。 2009年增速對比市場相對類似的2007年增速明顯下降，同比2008年也有所放緩。2009年地王頻出，反映出不同企業(yè)的判斷出現(xiàn)分歧，出現(xiàn)激進與保守發(fā)展并存的現(xiàn)象。,受國際經(jīng)濟環(huán)境的影響，06-08年間全社會固定資產(chǎn)投資增速放緩； 隨著中國穩(wěn)定應(yīng)對金融危機、人民幣的不斷升值，固定資產(chǎn)投資速度在09年總體有較大幅度的提高。,房地產(chǎn)行業(yè)的重要性：房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高：我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP的綜合貢獻率達到20% 房地產(chǎn)行業(yè)對拉動經(jīng)濟增長起到了重要作用：房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為18%,房地產(chǎn)是人們生活的必需品 13億人口的住房需要 伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的需要 房地產(chǎn)是城市化進程的需要 “十二五”規(guī)劃提出未來五年城鎮(zhèn)化率要突破50%，在三 大城市群區(qū)域、中小城市及中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都有很大 的發(fā)展空間,人類生存發(fā)展的需要,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能促進就業(yè) 每年25%的鋼材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售 房地產(chǎn)的發(fā)展能催生眾多新的行業(yè) 如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動其他行業(yè)發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段面臨的發(fā)展機遇,地產(chǎn)行業(yè)面臨 發(fā)展機遇,1、我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)行業(yè)成長創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境,2、城市化進程加速以及居民收入水平的提高，將拉動全國房地產(chǎn)行業(yè)需求持續(xù)增長,3、國內(nèi)經(jīng)濟圈、城市圈和產(chǎn)業(yè)集群的逐步形成和擴張，商業(yè)地產(chǎn)和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長的需求,4、區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經(jīng)濟的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴張和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的可能性和吸引力,5、宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)政策出臺，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張,6、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本,機遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下五個方面,1,2,3,4,5,房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢總結(jié),房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢總結(jié),有實力的房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進入二三線市場和全國布局，從而有效的實現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風(fēng)險，同時業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識的加大持有比例,發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運營、提高資金運作能力等道路，地產(chǎn)進入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機制將在35年的時間內(nèi)完成,房地產(chǎn)將進一步結(jié)合金融資本，資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯，房地產(chǎn)金融市場未來潛力巨大,房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出，土地價格高漲，投資決策和前端風(fēng)險加大，土地儲備成為關(guān)鍵，專業(yè)能力成為支撐，競爭更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)模化,市場進一步細分，買方市場正在形成，客戶的影響在加大，政策的影響導(dǎo)致戶型的差異空間減少，產(chǎn)品層面的綜合競爭如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強,房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導(dǎo)致行業(yè)整體仍然長期看好,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,什么是房地產(chǎn)？,是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附著物和房地產(chǎn)物權(quán)，其中房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等,房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，資源的有限性，物業(yè)的差異性；房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征：生產(chǎn)周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產(chǎn)的保值增值性,指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán),指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物,房地產(chǎn)的定義,房產(chǎn)的定義,地產(chǎn)的定義,房地產(chǎn)的特征,什么是房地產(chǎn)業(yè)？,是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場,建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè) 。,廣義上講，是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學(xué)決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動,廣義上講，是以（城鎮(zhèn)）土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程。 狹義上講，是按照預(yù)定的目的而進行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)經(jīng)營,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別,什么是房地產(chǎn)市場？,房地產(chǎn)市場：指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產(chǎn)市場。它必須具備賣、買方和用于交易的房地產(chǎn)三個要素。,一級市場：是土地市場，是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)增量市場）,一級市場,二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場銷售的結(jié)合(俗稱“一手房市場),一級市場,三級市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場（俗稱“二手房”市場）,三級市場,商 品 房 銷 售 許 可 證,國 有 土 地 使 用 證,一,二,三,四,五,房地產(chǎn)開發(fā)的“五證”,國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,國 家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提前支付),土地使用權(quán)出讓（土地市場）由國家壟斷。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓方式,招標方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 加油站、加氣站用地：20年,中國（大陸）現(xiàn)行的土地制度,城市用地的類別,土地使用權(quán)的出讓方式,房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設(shè)計階段,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,成本,銷售服務(wù)階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,主價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設(shè)計階段,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,成本,銷售服務(wù)階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設(shè)計階段,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,成本,銷售服務(wù)階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,主價值鏈,決策拿地階段,市場,研究,投資,決策,土地,獲取,規(guī)劃設(shè)計階段,市場,定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計,項目施工階段,招標,投標,施工,組織,進度,質(zhì)量,成本,銷售服務(wù)階段,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,項目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,投資分析階段,投資確定階段,投資管理階段,項目研究,投資分析,投資洽商,簽訂契約,開發(fā)監(jiān)控,投資回收,輔價值鏈,戰(zhàn)略管理,人力資源與行政管理,金融投資與財務(wù)管理,信息管理,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,【建筑用地面積】建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制 【總建筑面積】是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和 【容積率】一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高 【建筑密度（建筑覆蓋率）】用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 【用地紅線】經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線 【建筑紅線】是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果 【道路紅線】道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【房屋層數(shù)】是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù) 【層高】是指房產(chǎn)高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 【凈高】是指層高減去樓板厚度的凈剩值 【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度 【建筑間距】兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【兩書】住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 【房地產(chǎn)證】是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證 【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)】是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利 【土地使用權(quán)】是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用 【三通一平】是指水通、電通、路通及場地平整 【七通一平】是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【紅線圖】又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房 【總用地面積】經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積 【綠化率】建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 【綠化覆蓋率】建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率 【用地性質(zhì)】規(guī)劃用地的使用功能 【用地面積】規(guī)劃地塊劃定的面積 【日照間距系數(shù)】指根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【建筑間距】兩棟建筑物外墻之間的水平距離 【日照標準】根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量 【居住區(qū)用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱 【花園】占地15000平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%?！拘^(qū)】建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設(shè)有居委會?！窘M團】被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（10003000人）相對應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地 【配套設(shè)施】指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱 【建筑小品】指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【房屋銷售面積】房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和 【套內(nèi)建筑面積】房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積 【套內(nèi)使用面積】指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積 【公共建筑面積】各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積 【實用面積】它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額 【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【得房率】是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比 【道路用地】道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地 【玄關(guān)】玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 【期房】開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同 【現(xiàn)房】開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋 【入伙】業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住 【契稅】在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【安居房】指實施國家“安居（或康居）工程“而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類） 【經(jīng)濟適用房】是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 【使用權(quán)房】是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房 【產(chǎn)權(quán)房】是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有 【商品房】是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅 【集資房】是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【公房】又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售 【房改房】是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等 【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地 【工業(yè)用地】是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地 【倉儲用地】是指國家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地 【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地 【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地 【市政公用設(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地 【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地 【公共建筑用地】是指文化、體育、娛樂、機關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地 【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【機關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地 【科研設(shè)計用地】是指科研、設(shè)計機構(gòu)用地。如研究院（所）、設(shè)計院及其試驗室、試驗場等科研、設(shè)計用地 【教育用地】是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學(xué)校等用地 【醫(yī)衛(wèi)用地】是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗、藥品檢驗等用地 【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地 【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地 【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設(shè)施用地,房地產(chǎn)常用術(shù)語,【港口碼頭用地】是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫?【其他交通用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地 【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室） 【假層】是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次 【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層,房地產(chǎn)常用術(shù)語,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。,低層住宅為一層至三層；,多層住宅為四層至六層；,中高層住宅為七層至九層；,高層住宅為十層及以上,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。,配套設(shè)施標準較高,高檔住宅,具有良好的物業(yè)管理服務(wù),部分高檔住宅帶精裝修,銷售價格明顯高于同時期、同區(qū)域的普通住宅,別墅,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),高檔公寓 是指其單位建筑面積造價通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。 酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”; 市場定位很高; 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的; 具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),別墅的狹義定義為獨立式住宅，廣義上將低密度的類似產(chǎn)品統(tǒng)稱為別墅類產(chǎn)品，廣義上有以下類型組成：,獨立式別墅 該類別墅指在建筑設(shè)計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨 立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。 住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下，具有私密性強、價格較高 等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。 雙拼別墅 該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分 隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多 在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨立式別墅之間的 中間產(chǎn)品。,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅 該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn) 時期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE， 有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻。,疊拼別墅 該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高 度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶 型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。,塔樓 指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。 板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本和戶型的平衡。,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),板樓 指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅； 每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。,房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞- 居住類地產(chǎn),其它相關(guān)物業(yè)類型名詞辦公類地產(chǎn),定義 建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱為辦公建筑。,辦公建筑的分類 公寓式辦公樓 apartment-office building。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。 酒店式辦公樓 hoteL-office building。提供酒店式服務(wù)和管理的辦公樓。 綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。 商務(wù)寫字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn),定義 商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)同時包括商業(yè)運營商和消費者兩級客戶。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn),商圈 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴張，吸引顧客的輻射范圍，簡單 的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。 主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65左右的顧客來自主要商圈。 次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費者來店消費也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25左右。 邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)散居著百貨商店約10的顧客。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn),業(yè)態(tài)介紹 百貨店：是在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：是指經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞商業(yè)類地產(chǎn),業(yè)態(tài)介紹 專賣店：是指專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 倉儲商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),定義 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài) 由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞旅游地產(chǎn),定義 旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式。 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。,華僑城,其它相關(guān)物業(yè)類型名詞旅游地產(chǎn),景區(qū)住宅 旅游休閑培訓(xùn)基地和國際休閑度假中心 自營式酒店 產(chǎn)權(quán)酒店,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,民用建筑基本分類 民用建筑的分類以及建筑物舉例： 居住建筑 住宅建筑 宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學(xué)生宿舍或公寓等 公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務(wù)、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等 科研建筑：實驗樓、科研樓、設(shè)計樓等 文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等 商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等 體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等 醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復(fù)中心、急救中心、療養(yǎng)院等 交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等 園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務(wù)中心等,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：砌體結(jié)構(gòu) 內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結(jié)構(gòu)，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。其優(yōu)點是耐火性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結(jié)構(gòu)自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學(xué)校等多、高層建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：板柱結(jié)構(gòu) 由樓（屋面）板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構(gòu)體系，板柱結(jié)構(gòu)除有框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點外，還有結(jié)構(gòu)高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預(yù)應(yīng)力方法將預(yù)制板、柱連成整體，叫預(yù)應(yīng)板柱結(jié)構(gòu)。此種結(jié)構(gòu)若采用預(yù)置密肋輕型板，還可克服一般板柱結(jié)構(gòu)板厚過大的缺點。板柱結(jié)構(gòu)常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預(yù)應(yīng)力板柱體系常用于住宅建筑中。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：剪力墻結(jié)構(gòu) 由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系叫剪力墻結(jié)構(gòu)。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)和裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)，一般采用現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)。它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強度高，水平力作用下側(cè)向變形小。裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內(nèi)外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結(jié)構(gòu)體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結(jié)構(gòu)整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重，而采用圍護墻板。,剪力墻結(jié)構(gòu)中剪力墻的構(gòu)造應(yīng)滿足以下要求： 剪力墻應(yīng)在建筑物的平面內(nèi)沿幾個主軸方向布置并拉通對直。 剪力墻應(yīng)沿豎向貫通建筑物的全高，當(dāng)房屋的底層或頂層需要有較大空間時。可將在底層或頂層的部分剪力墻改成框架形成框支剪力墻，該層結(jié)構(gòu)應(yīng)予加強。 剪力墻的厚度不應(yīng)小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強度等級不應(yīng)小于C20。 剪力墻宜不開洞（構(gòu)造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應(yīng)符合如圖要求。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架剪力墻 在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件。這種體系既有框結(jié)構(gòu)使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。,框架剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻的布置與構(gòu)造應(yīng)滿足下列要求： 每個獨立的結(jié)構(gòu)單元，剪力墻應(yīng)對稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成L形或T形； 剪力墻應(yīng)貫通建筑物地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應(yīng)小于16mm，且不小于樓層凈高的1/20。 剪力墻宜布置在結(jié)構(gòu)單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務(wù)設(shè)施空間形成封閉式的剪力墻； 當(dāng)樓蓋水平剛度有突破時，宜在突變處加設(shè)剪力墻，并加厚樓板。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：筒體結(jié)構(gòu)體系 將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結(jié)構(gòu)的主要抗側(cè)力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系稱為筒體結(jié)構(gòu)體系。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑基本分類,按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：普通鋼結(jié)構(gòu) 普通鋼結(jié)構(gòu)是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建設(shè)用地建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 代征市政用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規(guī)劃市政、道路用地。 代征綠化用地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 其它代征用地由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設(shè)單位負責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進行管理）。,建設(shè)用地的分類及定義,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,容積率 容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：,容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高；,建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,容積率,建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標,不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型,注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑密度 建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：,建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 單體建筑的總建筑面積：指該建筑物每層外墻外圍的水平投影面積之和。 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 單體建筑的地下建筑面積：指該建筑物地下部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。 群體建筑的地上建筑面積：指各單體建筑的地上建筑面積之和。 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和。,建筑面積,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。,建筑高度,一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計入建筑高度。,采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。,對于屋頂部分采取錯落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,退線距離：系指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、 鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離。 退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。 城市道路：系指在總體規(guī)劃和分區(qū)土地使用規(guī)劃中已確定的及詳細規(guī)劃中規(guī)定 的主干道、次干道、支路。 建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道 路紅線之間的水平方向的垂直距離。 城市道路寬度：系指該道路兩側(cè)規(guī)劃紅線之間的水平方向的垂直距離。 現(xiàn)有城市道路路面邊線：當(dāng)路面為單幅路時，系指路牙線；當(dāng)路面為三幅路 (機動車道與非機動車道之間以隔離帶分隔)時，系指非機動車道路牙線。,建筑退讓建設(shè)用地邊線距離,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑間距 指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻外皮最凸出處（不含居住建筑陽臺）之間的水平距 離。規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線埋設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間 距。 建筑間距系數(shù) 一般指在正南北或正東西方向上出現(xiàn)重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在 正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。（只有在同期規(guī)劃建 設(shè)的平行相對的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對的垂線方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。）,建筑間距與建筑間距系數(shù),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑間距與建筑間距系數(shù),群體布置時板式居住建筑的間距系數(shù),1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在規(guī)劃設(shè)計中要特別注意兩個臨界 角度(20、60)的準確性。 在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或 1.7（新建區(qū)）間距系數(shù)計算后，建 筑間距大于120米時，可按120米控 制建筑間距。在正東西向按照1.5間 距系數(shù)計算后，建筑間距大于50米 時，可按50米控制建筑間距。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑間距與建筑間距系數(shù),多棟塔式居住建筑的間距系數(shù),中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,多層建筑的消防間距 多層民用建筑之間的防火間距，不應(yīng)小于下表的規(guī)定。,消防間距,民用建筑的防火間距,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,高層建筑的消防間距 高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于下表的規(guī)定。,消防間距,高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m),建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,其它間距 通風(fēng)間距 通風(fēng)間距是為了獲得較好的自然通風(fēng)，兩幢建筑間為避免受由于風(fēng)壓而形成的負風(fēng)壓影響所需保持的最小距離。 生活私密性間距 應(yīng)在設(shè)計中注意避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。 城市防災(zāi)疏散間距 城市主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距應(yīng)大于40米，且應(yīng)大于建筑高度的1.5倍。,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑工程綠化用地面積的要求 一般規(guī)定 成片綠化的用地面積, 按綠化設(shè)計的實際范圍計算。綠化設(shè)計中園林設(shè)施的占地, 計算為綠化用地；非園林設(shè)施的占地, 不計算為綠化用地。 庭院綠化的用地面積, 按設(shè)計中可用于綠化的用地計算。但距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以內(nèi)的用地, 不計算為綠化用地。 兩個以上單位共有的綠化用地, 按其所占各單位的建筑物面積的比例分開計算。 道綠化用地面積, 按道路設(shè)計中的綠化設(shè)計計算, 分段綠化的分段計算 宅旁(宅間)綠化面積計算，起止綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5米；對其它圍墻、院墻算到墻腳；,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建筑工程綠化用地面積的要求 一般規(guī)定 道路綠地面積計算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準進行計算 院落式組團綠地面積計算，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米； 開敞型院落組團綠地，至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口； 株行距在6米6 米以下栽有喬木的停車場, 計算為綠化用地面積。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建設(shè)工程綠化用地面積的計算辦法 地下設(shè)施實行覆土綠化：建設(shè)工程對其地下設(shè)施實行覆土綠化，在符合以下規(guī) 定時，可按一定比例計入該 工程 的綠化用地面積指標： 該建設(shè)工程用地范圍內(nèi)無地下設(shè)施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例 相應(yīng)規(guī)定指標的50%以上者； 實行覆土綠化的部分，不被建、構(gòu)筑物所圍合（其開放邊長應(yīng)不小于總邊長的 1/3），覆土斷面與設(shè)施外部土層相接，并具備光照、通風(fēng)等植物生長的必要條 件； 實行覆土綠化必須保持必要的覆土厚度，形成以喬木為主的合理種植結(jié)構(gòu)，保證 綠地效益的發(fā)揮。 凡符合上述規(guī)定的地下設(shè)施實行覆土綠化的，其地下設(shè)施頂板上部至室外地坪覆土厚度 達 3米（含3米）以上，其綠化面積可按1：1計入該工程的綠化用地面積指標；覆土厚度達 1.5米（含1.5米）以上，其綠化面積可按1/2計入該工程的綠化用地面積指標。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑基本分類及基本建筑術(shù)語建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標,建設(shè)工程綠化用地面積的計算辦法（要點） 屋頂綠化： 建設(shè)工程實施屋頂綠化，建設(shè)屋頂花園，在符合下述規(guī)定時，可按其面積的 1/5 計入該工程的綠化用地面積指標： 該建設(shè)工程用地范圍內(nèi)無地下設(shè)施的綠地面積已達到北京市城市綠化條例 相應(yīng)規(guī)定指標50%以上者； 實行綠化的屋頂（或構(gòu)筑物頂板）高度在18米以下； 按屋頂綠化技術(shù)要求設(shè)計，實現(xiàn)永久綠化，發(fā)揮相應(yīng)效益。,建筑工程綠化用地面積的要求與計算辦法,建筑圖紙的基礎(chǔ)認識建筑平面圖,建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。因此建筑平面圖是施工過程中施工放線、砌墻、安裝門窗、預(yù)留空洞、室內(nèi)裝修及編制預(yù)算、施工備料等工作的重要依據(jù)，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認識建筑立面圖,建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側(cè)立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。,閱讀立面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； 了解立面各部位的裝修做法； 了解建筑物的總高和各層的標高及室內(nèi)外高差。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認識建筑剖面圖,假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 建筑剖面圖主要表示建筑物內(nèi)部在高度方向的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸、內(nèi)部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。,閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等； 注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內(nèi)容等。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認識建筑透視圖和表現(xiàn)圖,住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間形體與實際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用。 從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。,建筑圖紙的基礎(chǔ)認識小區(qū)規(guī)劃圖,小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應(yīng)標出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置；,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)行業(yè)基本常識 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟指標,住宅設(shè)計應(yīng)計算下列技術(shù)經(jīng)濟指標： 各功能空間使用面積（）； 套內(nèi)使用面積（/套）； 住宅標準層總使用面積（）； 住宅標準層總建筑面積（）； 住宅標準層使用面積系數(shù)（%）； 套型建筑面積（/套）； 套型陽臺面積（/套）。,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟指標,住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； 住宅標準層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； 住宅標準層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水 平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算； 標準層使用面積系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積； 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)； 套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟指標,套內(nèi)使用面積計算，應(yīng)符合下列規(guī)定： 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、 壁柜等的使用面積的總和； 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積； 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計算； 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高 在1.20m2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積； 坡層頂內(nèi)的使用面積單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建 筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求。 陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。,建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范建筑面積規(guī)范,計入建筑面積的部分 單層建筑物高度在2.20米及上上者應(yīng)計算全面積，高度不足2.20米者應(yīng)計算1/2面積。 利用坡屋頂內(nèi)空間時凈高超過2.10米的部位應(yīng)計算全面積，凈高在1.20米至2.10米的 部位應(yīng)計算1/2面積，凈高不足1.20米的部位不應(yīng)計算面積。 單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按圍護 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20米 及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20米者應(yīng)計算1/2面積。 多層建筑首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算，二層及二層以上按 外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面