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1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃,闞振芳 2009年7月,陽光節(jié)稅系列課程,目錄,1,2,3,土地增值稅187號文件 清算準(zhǔn)則清講 清算指南 實操技巧、熱點問題解決與處理、財務(wù)處理、匯算影響 土地增值稅鑒證報告為藍本介紹實例操作講解 土地增值稅的籌劃,新企業(yè)所得稅法及相關(guān)配套文件 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法與31號文件對比 開發(fā)產(chǎn)品完成審計處理 企業(yè)所得稅申報主要調(diào)整事項,問題解答,新所得稅法與房地產(chǎn)企業(yè),交流互動,土地增值稅清算鑒證實務(wù),土地增值稅187號文件 清算準(zhǔn)則清講 清算指南 實操技巧、熱點問題解決與處理、財務(wù)處理、匯算影響 北京土地增值稅鑒證報告為藍本介紹實例操作講解 土地增值稅的籌劃

2、,第一部分 土地增值稅清算鑒證實務(wù),關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 二、土地增值稅的清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面

3、積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估

4、價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 四、土地增值稅的扣除項目 （一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）稅務(wù)機關(guān)可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、

5、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 （四）裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。,土地增值稅清算管理規(guī)程,前期管理 第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取

6、得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。 第七條 主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。 第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。,審核扣除項目是否符合下列要求,（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支

7、出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 （三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。 （六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,分期分類型影響討論,第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的

8、項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。,審核關(guān)注重點,審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。 （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否

9、沖減利息支出。,北京市地稅局土地增值稅清算報告模板講解,土地增值稅清算鑒證報告 （200 ）土增鑒字 號 公司： 我們接受委托，于年月日至年月日，對貴單位 （項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照土地增值稅清算鑒證

10、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況 （主要披露以下內(nèi)容） （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。 （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。 （三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。,二、鑒證結(jié)論 經(jīng)對貴公司 （項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認(rèn)： 1.收入總額： 元； 2.扣除項目金額： 元； 3.增值額： 元； 4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %； 5.適用稅率： %；

11、 6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元； 7.已繳土地增值稅稅額： 元； 8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額： 元。 清算事項的具體情況詳見附件。 表格及詳細內(nèi)容見現(xiàn)象附件,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面有一土地價值1000萬元，2007年擬通過招拍的方式轉(zhuǎn)讓，預(yù)計價值達1億元，企業(yè)賬面無虧損，問企業(yè)此筆業(yè)務(wù)凈利？,土地增值稅對轉(zhuǎn)讓行為的影響舉例,售價達到10倍土地轉(zhuǎn)讓成本、稅金、利潤構(gòu)成,不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對稅負(fù)輕利潤高 1.670 1.797 （ 免稅臨界點定價系數(shù)） （高收益最低定價系數(shù)）,案例及圖表來源陽光節(jié)稅,新企業(yè)所得稅法、實施條例與房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定 2008、2009所得稅相關(guān)配套文件解

12、析國稅發(fā)200817號國稅函200844號 國稅函2008635號國稅函2008299號國稅發(fā)200886號國稅函2008828號 財稅2008121號國稅函20093號國稅函200918號 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法與原31號對比解析 開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告前期準(zhǔn)備、審計處理及籌劃、時間技巧 新企業(yè)所得稅法對稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)和范圍的規(guī)定調(diào)整事項講解 稅收優(yōu)惠政策配套制度具體實施辦法及過渡和銜接辦法,第二部 新所得稅法、實施條例相關(guān)配套文件解析 與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃,PK老31：降低期中稅負(fù)嚴(yán)格完工管理,預(yù)征比例調(diào)低 救急1.25%,止：費用 稅金口舌,權(quán)責(zé)發(fā)生 有所限制,轉(zhuǎn)固 不再

13、躊躇,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法,成本口徑明確 掌握有難度,結(jié)算要早 發(fā)票也好,*詳細見資料,新文件開發(fā)企業(yè)成本扣除與核算（重點部分）,見資料及現(xiàn)象題板結(jié)合核算重點講解 二次分配在所得稅中運作技巧 如何理解細劃成本項目與模糊成本對象 附新舊31號文號比較,計稅成本核算處理 企業(yè)所得稅完工審計 開發(fā)項目與完工審計配合,所得稅項目完工實務(wù),稅務(wù)檢查項目清算所得稅完工,開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書,鑒字（2009）第號 公司： 我們接受委托，對貴公司開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)200931號的規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清

14、繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認(rèn)為必要的審核程序。 貴公司對所提供有關(guān)資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。 貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。 經(jīng)過審查，貴公司開發(fā)產(chǎn)品完工清算實際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：,可售面積平方米； 已實現(xiàn)銷售的可售面積平方米； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售

15、收入元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額元； 實際銷售與預(yù)售毛利額差異元。 （現(xiàn)場講解見資料） ,計稅成本管理,（1）會計成本核算 （2）計稅成本特點 （3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào) （4）不同會計核算處理優(yōu)劣 （5）新規(guī)動向 （6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào),會計核算與稅務(wù)配合,會計成本項目與所得稅土地增值稅配合 （1）成本項目要符合會計準(zhǔn)則 （2）成本項目要與所得稅規(guī)定一致否則進行調(diào)整 （3）開發(fā)間接費用要進足，否則可能多交土地增值稅 （4）不同分配方法會影響企業(yè)所得稅及土地增值稅（清算情況）交納 如何配合所得稅及土

16、增對不同分期處理？,二次分配影響地下車庫、會所幼兒園成本等舉例,規(guī)劃核算： 二次分配原理： 二次分配方法： 二次分配好處：,存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費用資本化規(guī)定與稅法協(xié)調(diào),存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費用資本化規(guī)定 (一) 資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生； (二) 借款費用已經(jīng)發(fā)生；(三) 為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。 符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生的非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可

17、銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進行。 購建或者生產(chǎn)的符合資本化條 件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。 所得稅規(guī)定 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 （二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。,存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費用資本化規(guī)定與稅法協(xié)調(diào),土地增值稅規(guī)定 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定 計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 協(xié)調(diào)： 稅務(wù)處理一般原則：能夠費用化不資本化 核算舉例 見題板,問題解答,第三部分 交流時間,