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1、SOHO 專題研究 SOHO教父 四 SOHO產(chǎn)品打造要點 SOHO專題研究 關(guān)鍵字 小型辦公 家庭辦公 自由空間 自由時間 起源 SOHO全文為 Smalloffice Homeoffice 字面上看來意指小額投資 在家工作 其與傳統(tǒng)上班族最大的區(qū)別是 工作與生活不再切割 辦公室與居家合而為一 SOHO起源于美國 在商業(yè)競爭相當(dāng)激烈的美國 由于雇主考慮到辦公室龐大的租金問題 另一方面也為了提高員工的生產(chǎn)力及其工作時的心情 所以提出了這個令勞資雙方都相當(dāng)滿意的方案 而對員工來說更是愉快 因為今后不必再受限于固定上班的時間 仍能完成交付的工作 SOHO的起源 關(guān)鍵字 居家彈性環(huán)境科技 演變 單單

2、就 在家工作者 而言 SOHO并非是什么新觀念 只不過在以前 這樣的工作型態(tài)一般統(tǒng)稱為 自由業(yè) 后來流行一個比較專業(yè)的稱呼 個人工作室 指的是90年代的 居家工作者 選擇更彈性的工時或企業(yè)外包 SOHO風(fēng)潮興起的原因是什麼呢 科技面 高科技產(chǎn)生出許多前所未見的新型態(tài)工作與服務(wù)項目 高科技的電腦與通訊設(shè)備是脫離企業(yè) 自立門戶的SOHO族能夠快速完成企業(yè)外包工作的重要利器 尤其INTERNET的興起 更加速了這個族群的興起 就業(yè)環(huán)境面 電腦科技取代了大量的人力 全球經(jīng)濟不景氣 許多大企業(yè)紛紛縮編人員 許多人紛紛自立門戶 企業(yè)的改造 節(jié)省成本 相對的企業(yè)外包需求日益增加 讓這些自立門戶的個人及小企業(yè)

3、有了一線生機 人文面 在世人一片返璞歸真的呼聲中 不論男人 女人 都重新反思 工作 的意義 重新回歸生活與家庭 不愿浪費時間在通勤等不必要的時間花費上 SOHO的興起 關(guān)鍵字 因特網(wǎng)信息技術(shù)自我把握 發(fā)展 有資料顯示 2004年 美國有4000萬SOHO族通過因特網(wǎng)進行工作 占SOHO市場勞動力的30 2009年增長20 達到6000萬人 在美國已有1 5的工作人員是SOHO族 且以每年5 的速度增長 日本 韓國和香港也在鼓勵個人創(chuàng)辦SOHO型公司 可以說 SOHO是一種自我設(shè)計生活軌跡 自我把握生命節(jié)奏 自我實現(xiàn)自由的生存保障狀態(tài) SOHO族不僅僅局限于在家辦公和自由辦公的人群 更代表了高速

4、增長 掌握科技潮流的大量中小型公司 職業(yè)選擇的自由和信息技術(shù)的發(fā)展 從兩個維度支持了SOHO族的快速發(fā)展 SOHO的發(fā)展 SOHO族 SOHO辦公 自由辦公 自由選擇辦公地點高科技技術(shù)的支持較高教育和收入背景 SOHO生活 休閑 快樂 有錢又有閑的快樂族群生活規(guī)律 工作高效對家庭表現(xiàn)出充分重視 SOHO品位 精致生活 精細消費 樂于逛街長時間選購 對品牌 時尚有一定偏好有充分選擇能力來實現(xiàn)自己生活理想有充分的時間來檢驗自己的生活質(zhì)量 關(guān)鍵字 健康自由創(chuàng)新高尚生活 即以 自由辦公 為核心需求 教育 收入和職業(yè)水平達到一定基礎(chǔ)的群體 以一種符號化的特征成為更多人追隨并力圖融入的群體網(wǎng)絡(luò) 它適時地與

5、科技聯(lián)姻并在現(xiàn)代人的心目中演繹成為健康 自由和高尚生活的代名詞 SOHO理念 SOHO強調(diào)商業(yè) 居住 辦公功能的融合 運用綜合的業(yè)態(tài)創(chuàng)造全新的生活理念 美國SOHO紐約蘇荷 SOHO 即SouthofHoustonStreet 位于紐約曼哈頓島的西南端 紐約SOHO是一個占地不足0 17平方英里 居民人口約為6541人的社區(qū) 一直被認(rèn)為是LOFT生活方式的發(fā)源地SOHO全是上了年頭的老建筑 而且建筑風(fēng)格幾乎是一個樣子 大方塊狀的幾何體 紅磚外墻 老式防火梯 又黑又舊的水塔 狹窄的街道 墻上到處可見涂鴉與海報 天上飄揚著各種顏色與圖案的商店幌子 美國SOHO的發(fā)展 蘇荷 SOHO 原本是隨著紐約

6、步入工業(yè)化時代而興起的一個工業(yè)區(qū) 二戰(zhàn)后 金融業(yè)取代制造業(yè)而成為紐約市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 紐約開始了從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型 SOHO區(qū)出現(xiàn)了大量空置廠房 頹舊的廠房因租金低廉 使SOHO區(qū)漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方 把它們變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室 俗稱 統(tǒng)樓房 Loft 這里成了自由 藝術(shù) 前衛(wèi)的代名詞和開放的藝術(shù)中心 傳統(tǒng)建筑的更新逐漸形成一種鮮明的建筑風(fēng)格 經(jīng)過藝術(shù)家在裝修材料 色調(diào)搭配以及燈光照射等方面的特殊處理后 成為SOHO獨有的 超現(xiàn)實主義風(fēng)格 先期較低的租金首先吸引了創(chuàng)意人群 最終形成一種生活方式 20世紀(jì)60年代起 紐約市政府與規(guī)劃 立法部門對這個區(qū)域進行了一系列的舊城改造

7、 制定并通過了一系列的法規(guī) 諸如允許藝術(shù)家們自籌一部分資金與開發(fā)商一起建合作公寓 統(tǒng)樓房的底層只能用于商業(yè)用途等 由于規(guī)定不能破壞樓房的外在面貌 改造的只是其內(nèi)部的設(shè)施 由藝術(shù)家對廢棄場所進行再創(chuàng)造 先吸引文化交流中心 畫廊等藝術(shù)機構(gòu) 再聚集商業(yè)產(chǎn)業(yè)如餐飲 服務(wù)業(yè) 漸漸興起娛樂業(yè) 并最終帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)熱 Loft的房租開始與曼哈頓島一般公寓的房租比肩 蘇荷成為有品位的中產(chǎn)階級喜愛的時髦之地 SOHO地區(qū)不斷繁榮后 大批商業(yè)品牌開始進入 房租不斷上漲 藝術(shù)家們不堪重負 紛紛搬了出去 至此 紐約的SOHO區(qū)從藝術(shù)中心 演變成了現(xiàn)在昂貴的商業(yè)中心 美國SOHO的發(fā)展 美國SOHO的現(xiàn)狀 形成以藝術(shù)

8、品經(jīng)營市場為龍頭 餐飲業(yè) 酒吧業(yè) 旅游業(yè) 時裝業(yè)等多種功能復(fù)合的城市活力中心 復(fù)合和多元的功能吸引了紐約的藝術(shù)家 創(chuàng)意人士 進而帶來了大量的人流 當(dāng)SOHO成為美國現(xiàn)代藝術(shù)的中心 來此淘金的游客吸引了時尚店和各類酒吧的進駐 畫廊 名牌時裝 特色餐飲匯集于此 而爵士 藍調(diào) 鋼琴 搖滾 說唱樂等各種音符充溢在各色酒吧之中 在SOHO 處處可感受創(chuàng)意和靈感的流瀉 甚至坐品咖啡閑看人流都是一種密集的視覺享受 美國SOHO的商業(yè)形態(tài) 美國的soho以文化產(chǎn)業(yè)為核心 將居住 辦公 文化 休閑 娛樂 購物 旅游緊密的聯(lián)系起來 形成了 改造后的臨時居住和多功能物業(yè)為曼哈頓商務(wù)區(qū)眾多商務(wù)人士以及都市創(chuàng)意人士提供

9、了24小時消費娛樂和臨時居住的場所 SOHO在中國 SOHO的出現(xiàn) 中國真正的soho區(qū) 798藝術(shù)區(qū)與開發(fā)商所使用的soho理念不同 從某種意義上來講只有798才能算得上是真正的soho 它同美國的起源soho一樣 以藝術(shù)家不斷進駐老舊工廠創(chuàng)作 生活為契機 以滾雪球的方式形成了文化產(chǎn)業(yè)為核心 打造辦公 居住 休閑 創(chuàng)作 消費為一體的藝術(shù)街區(qū) 從嚴(yán)格意義上說 無論北京還是上海的SOHO樓盤 大部分充其量不過是商住兩用樓 而非真正的SOHO產(chǎn)品 SOHO首先要滿足的是居住需求 然后才是辦公 它其實就是住宅 既不能也不需要注冊辦公 比如美國紐約的SOHO多位于中高檔居住區(qū) 單套面積在150 200

10、平之間 層高較高 空間自由度大 可隨意分割一部分作為辦公 會客廳等 既有居家的私密性又有辦公的開放性 住戶一般從事建筑 設(shè)計 藝術(shù) 自由撰稿等行業(yè) SOHO在中國 SOHO的突起 根據(jù)檢索情況 目前國內(nèi)的soho產(chǎn)品主要集中于北京 上海 廣州 鄭州 沈陽 廈門 成都 西安等主要城市 其中北京SOHO產(chǎn)品數(shù)量最多 體量最大 SOHO模式發(fā)軔于上世紀(jì)90年代末北京房地產(chǎn)圈流行的概念風(fēng)潮中 1997年是分界線 只是 和那些徒有其表并迅速消亡的空泛炒作概念不同 SOHO是潘石屹在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險環(huán)境下 開拓出來的一種夾縫中的商業(yè)模式 并迅速圍繞北京CBD一帶繁衍起來 SOHO在中國 SOHO的現(xiàn)狀

11、 我國目前的SOHO產(chǎn)品 大多圍繞著 SO 小型辦公室 做文章 HO 家庭辦公室 的功能很不到位 購買者多為小企業(yè)和個人投資者 而無論是購買還是租賃 使用者都是用來辦公的 一提到SOHO 大家的印象就是小公司聚集地 SOHO現(xiàn)代城里沒有超過30個人的公司 大多數(shù)為七八個人 有的只有三四個人 公司一做大 就會搬走 SOHO在中國 SOHO的優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 劣勢 兼顧了辦公與居住兩反面的需求總價低 月供低 投資風(fēng)險小含有商業(yè)性質(zhì) 保證了升值空間 投資回報期短房屋空間可自由分割 靈活性較高房價物業(yè)管理費以及其他使用成本均低于其他純寫字樓不限購 優(yōu)劣勢 屬于辦公用途 但不能注冊公司和掛牌 犧牲了居住空間

12、和舒適性以滿足辦公需求為滿足空間分割組合需求及功能分區(qū)等要求 戶型上存在缺陷 作為居住適合單身人士或兩口之家 只能是過渡性產(chǎn)品管理難度大 純粹性低 易淪為低端辦公物業(yè)租金回報率低 短期投資受政策限制 SOHO在中國 SOHO的發(fā)展 SOHO是歷史與現(xiàn)代 文化與商機結(jié)合的典范 中國城市SOHO仍處于初級發(fā)展階段 未來發(fā)展前景廣闊 SOHO在中國 SOHO的運營 項目所在地擁有真正的SOHO人群 支持項目的長期運營 如紐約SOHO區(qū)的各種SOHO建筑 即使項目建成后因為投資客購買等因素能夠迅速去化 后期運營也會出現(xiàn)很多問題 項目所在地擁有齊全的配套設(shè)施 SOHO人群高度依賴于各類生活配套以支持其工

13、作和生活方式 項目周邊的餐飲 洗衣 購物 健身 醫(yī)療 物流等服務(wù)是必須的 項目設(shè)計以人為本 充分考慮到使用者 工住合一 給建筑本身帶來的硬性要求 日本東云集合住宅SOHO建筑的F間設(shè)計 充分體現(xiàn) 自由 靈活 的空間分隔特點 充足的電力供應(yīng) 快捷的網(wǎng)絡(luò)和電話容量 健身和休閑場所等 項目設(shè)計要符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求 越來越多的城市開始限制建造SOHO辦公產(chǎn)品 比如層高的限制 衛(wèi)生間數(shù)量限制 飄窗陽臺的限制等 在設(shè)計之初要充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅姆ㄒ?guī)要求 成功條件 SOHO產(chǎn)品特點研究 主要位于城市發(fā)展成熟區(qū)域 關(guān)鍵詞 城市核心區(qū) 城市新區(qū) 地鐵旁根據(jù)多數(shù)城市內(nèi)soho產(chǎn)品分布看來 soho產(chǎn)品多依托于不可復(fù)制

14、的黃金地段交通 依托地鐵 成熟公交系統(tǒng)環(huán)境 成熟的商業(yè)環(huán)境 資源的稀缺性造就了產(chǎn)品的投資價值性 SOHO產(chǎn)品特點研究 名師設(shè)計 造型獨特 堅持獨特創(chuàng)新的建筑理念 建造具有中國當(dāng)代風(fēng)格的建筑 上海臨空soho 哈迪德設(shè)計 外形仿若一條盤旋蛟龍 極富創(chuàng)新寓意和未來特征 又似一根柔美絲帶 連接著臨空經(jīng)濟園和周邊社區(qū) 建外soho 山本理顯設(shè)計 銀白色主調(diào) 樓體修長 簡潔明快 三里屯soho 隈研吾設(shè)計 富有張力的外立面 在夜色燈光的掩映下儼然成為三里屯最富感染力的建筑 SOHO設(shè)計的難點便是在于需兼容居住和辦公兩重功能 SOHO族對SOHO建筑的所有形態(tài) 住宅與辦公的關(guān)系和建設(shè)地點方位以及建筑物本身

15、等方面都有著多樣性的需求 居住與工作空間接近但又分離 靈活的戶型分割 可分可合 更多的機動空間辦公注重 新穎性 獨立的衛(wèi)浴設(shè)置 管道煤氣通達 保證生活的基本配套對建筑的位置和環(huán)境則要求 交通方便 以及 盡可能在城市核心區(qū) 等 追求一步到位的消費 SOHO產(chǎn)品特點研究 SOHO產(chǎn)品的個性化 SOHO產(chǎn)品特點研究 業(yè)態(tài)豐富 以標(biāo)桿企業(yè)SOHO中國為例SOHO中國打造的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以辦公和商鋪為主 住宅次之 持有的酒店項目最少 如果SOHO產(chǎn)品明確的設(shè)定了辦公區(qū) 公寓區(qū) 商業(yè)區(qū) 以三里屯SOHO為例 除了商業(yè)全部散售外 該項目與普通產(chǎn)品并無本質(zhì)上的差異 為了抓住SOHO產(chǎn)品的核心特點 在此 我們著重研究

16、宜商宜住的SOHO產(chǎn)品業(yè)態(tài) SOHO產(chǎn)品特點研究 商住產(chǎn)品 辦公空間不僅要滿足工作的需要 還要與居家生活協(xié)調(diào) 因此些因素都應(yīng)該在SOHO辦公空間設(shè)計時要給與充分的考慮 要以 不與居住生活產(chǎn)生矛盾 不破壞正常生活情調(diào)和氛圍 為宗旨 考慮到居室面積的局限 盡可能不用固定的隔斷來劃分和組織各功能單元 而是采用靈活的家具來圍合出不同性質(zhì)的空間 讓各個空間功能變得更加靈活 利用色彩對工作區(qū)域和生活區(qū)域加以區(qū)分和進行氣氛營造 從而提高工作時的效率 要充分考慮SOHO族人的心理感受 可以在辦公區(qū)域設(shè)置一些健身器材或者小型的休閑設(shè)備 一方面可以減少選擇家庭辦公帶來的孤獨感 另一方面可以讓身體得到鍛煉 以最好的

17、狀態(tài)投入到工作中 SOHO產(chǎn)品特點研究 商住產(chǎn)品 鑒于SOHO需要同時滿足住宅和辦公的需要 在設(shè)計上 需要考慮兩者需求的統(tǒng)一 用地特點用地性質(zhì)為辦公 年限50年對周邊環(huán)境要求較高 一般依托成熟商圈或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者高科技園區(qū) 產(chǎn)品特點靈活的戶型分割 更多的機動空間獨立的衛(wèi)浴設(shè)置 管道煤氣對物業(yè)管理要求高 SOHO建筑的特點在于 最大程度滿足辦公需求的同時 保證生活環(huán)境的優(yōu)雅與高尚 保證生活舒適的同時 追求商務(wù)辦公的便利 SOHO產(chǎn)品特點研究 未來發(fā)展方向 SOHO產(chǎn)品未來發(fā)展方向 分布 功能 將 SO 和 HO 的功能融為一體 在增設(shè)公共會議室 提供商務(wù)秘書等商務(wù)配套服務(wù)的同時 完善 HO 的功

18、能 比如LOFT 通過加大層高形成復(fù)式空間 將生活區(qū)和辦公區(qū)分離 即使沒有煤氣設(shè)施 也能增強居住感覺 產(chǎn)品多元化分布 SOHO產(chǎn)品正在成為上海 深圳等城市寫字樓市場的一支補充力量 開發(fā)商不妨在這些地段提供滿足目標(biāo)客戶需求的SOHO產(chǎn)品 工住合一 SOHO 介于商務(wù)辦公和個性居住之間的產(chǎn)品物業(yè) 獨特建筑風(fēng)格 建筑外立面區(qū)別傳統(tǒng)寫字樓或普通住宅 通過材質(zhì) 風(fēng)格獨特的造型 強化建筑的視覺沖擊力 打造個性鮮明的建筑形象 功能多樣性 可商可住的復(fù)合功能 為自由辦公和個性生活提供了無數(shù)種可能性 自由空間魔方 針對商務(wù) 居住空間的彈性化策略 通過標(biāo)準(zhǔn)單元的拼接與分割 平層或者挑高的多樣化空間設(shè)計 滿足不同面

19、積的辦公 居住需求 居住OR辦公 復(fù)合功能 自由空間 SOHO魔方 獨特建筑風(fēng)格 通過材質(zhì) 風(fēng)格獨特的造型 強化建筑的視覺沖擊力 打造個性鮮明 現(xiàn)代簡約 區(qū)別普通住宅的建筑形象 功能多樣性 SOHO公寓 可商可住 為辦公和生活提供了無數(shù)種可能性 自由空間魔方 針對商務(wù) 居住空間的彈性化策略 通過標(biāo)準(zhǔn)空間單元及拼接 滿足不同面積的辦公 居住需求 個性造型SOHO 空間魔方創(chuàng)意SOHO 三里屯SOHO 建外SOHO 海上海 中弘北京像素 案例 銀河SOHO SOHO案例研究 三里屯SOHO 個性造型SOHO 商住兩用的SOHO公寓 區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層平面 空間分隔靈活 通過材質(zhì) 風(fēng)格獨特的造

20、型 外立面顏色的差異 強化建筑的視覺沖擊力 銀河SOHO 三里屯SOHO 區(qū)位 三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè) 南三里屯路路西 是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè) 辦公 居住綜合社區(qū) 交通 三里屯SOHO緊鄰CBD 燕莎 東直門 朝外等區(qū)域的核心位置 三里屯SOHO 項目概況 三里屯SOHO 四層 部分五層 以上區(qū)域 北部五棟為寫字樓 南部四棟為公寓 地下1層至地上四層 部分五層 為商業(yè) 下沉廣場聯(lián)通整個項目 辦公 商業(yè) 二期 公寓 商業(yè) 一期 三里屯SOHO 項目規(guī)劃 三里屯SOHO 前衛(wèi)設(shè)計 三里屯SOHO 樓的外部沒有棱角 內(nèi)部床修時尚 動感 為來訪者和住戶創(chuàng)造一個有吸引力的

21、友好的城市空間 九個塔樓共兩種立面設(shè)計一種是采用由玻璃和鋁板構(gòu)成的垂直形式 以體現(xiàn)塔樓的纖細形態(tài) 一種是由石材和彩色玻璃等暖色物質(zhì)構(gòu)成的水平形式 以突出塔樓無棱角 曲線形外表的連續(xù)形態(tài) 九幢形狀有機協(xié)調(diào)的超高層建筑匯聚在一起 形成了一種 未來大峽谷 的自然意境 展現(xiàn)給了我們從未見過的 市中心VS自然 的風(fēng)景 三里屯SOHO 下沉廣場 三里屯SOHO 下沉花園廣場將5個購物中心串連起來 功能豐富 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀 在這種得天獨厚的環(huán)境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場 辦公A座 流線型標(biāo)準(zhǔn)層布局 戶型面積在200 300平方米左右 偏向商

22、務(wù)辦公功能 空間分隔靈活 特點 流線型標(biāo)準(zhǔn)層布局 滿足每一戶型最大采光面 戶型面積在200 300平米左右 偏向商務(wù)辦公功能 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 公寓D座 流線型標(biāo)準(zhǔn)層布局 戶型面積在106 250平方米左右 商住兩用 空間分隔靈活 特點 流線型標(biāo)準(zhǔn)層布局 滿足每一戶型最大采光面 戶型面積在106 238平米左右 可商可住 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 SOHO公寓戶型1 戶型面積108平米 特點 戶型面積108平米 可自由分隔為辦公空間 也可設(shè)計為一房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 SOHO公寓戶型2 戶型面積181平米 特點 戶型面

23、積181平米 可自由分隔為辦公空間 也可設(shè)計為四房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 SOHO公寓戶型3 戶型面積249平米 特點 戶型面積249平米 可自由分隔為辦公空間 也可設(shè)計為四房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 SOHO公寓戶型4 戶型面積147 17平米 三里屯SOHO 以SOHO模式作為核心設(shè)計實現(xiàn)空間最大化共享全部采用落地窗采光 通過開放空間的設(shè)計 體現(xiàn)SOHO生活的現(xiàn)代感和便捷性拐角和不規(guī)則墻面可以充分利用缺點 戶型不夠方正一梯多戶 私密性差 開放式空間 充分利用空間 三里屯SOHO 戶型產(chǎn)品 銀河SOHO 銀河SOHO 項目概況 銀

24、河SOHO 扎哈 哈迪德 西起東直門內(nèi)南北小街 東至東城區(qū)邊界 北起安定門東大街 南至建國門內(nèi)大街 銀河SOHO 項目規(guī)劃 銀河SOHO 銀河SOHO 外觀設(shè)計 銀河SOHO 優(yōu)美的建筑群營造了流動和有機的內(nèi)部空間 也形成了引人注目的地標(biāo)性建筑景觀 設(shè)計的一個主題是借鑒中國院落的思想 創(chuàng)造一個內(nèi)在世界 而同時 這又是一個完全二十一世紀(jì)的建筑 不再是剛硬的矩形街區(qū)及街區(qū)之間的空間 而是通過可塑的 圓潤的體量的相互聚結(jié) 溶合 分離以及通過拉伸的天橋再連接 創(chuàng)造了一個共同進化的形體以及內(nèi)部流線的連續(xù)運動 銀河SOHO 項目特色 銀河SOHO 每棟辦公樓都有一個自然采光的橢圓形中庭 給辦公人員創(chuàng)造一個

25、輕松自然的辦公氛圍 高層有部分戶型是內(nèi)外兩面景觀 戶型外窗視野更加寬廣 部分戶型房間內(nèi)具備連接上下水條件 可以在房間內(nèi)自己增設(shè)小型衛(wèi)生間或吧臺 四棟塔樓每個塔樓與相鄰的塔樓在部分樓層有空中走廊連接 便于不同塔樓辦公人員的交流 少數(shù)戶型有室外花園 少數(shù)頂層戶型還具備屋頂露臺條件 主要戶型建筑面積在100 300平之間 每個塔高層部分整層面積在2000平米左右 適合大中型公司整層購買和使用 銀河SOHO 銀河SOHO 項目產(chǎn)品 銀河SOHO 銀河SOHO 項目產(chǎn)品 55 建外SOHO 空間魔方創(chuàng)意SOHO 商住兩用的SOHO公寓 空間分隔靈活 通過標(biāo)準(zhǔn)單元的分割和拼接 以平層 躍層及錯層的多元空間

26、有機疊加 創(chuàng)意無限 實現(xiàn)如魔方自由變換的SOHO空間 SOHO案例研究 建外SOHO 建外SOHO 項目概況 地理位置 項目位于國貿(mào)橋西南角 東三環(huán)和長安街交叉的金十字 CBD核心區(qū) 銀泰世貿(mào)中心 中環(huán)廣場 世紀(jì)財源中心 中央電視臺和北京電視臺的建成 為這里帶來更加濃厚的商業(yè)氣氛和人文環(huán)境 中心區(qū)域適宜打造高檔時尚產(chǎn)品 SOHO成為接受度較高成功典范 建外SOHO 項目規(guī)劃 2棟寫字樓 18棟商務(wù)公寓 4棟SOHO別墅 l6條小街 300個店鋪 其它高層建筑為SOHO公寓 其它3層建筑為裙房 一個有住家 有店鋪 有辦公的一個功能混合的開放式場所 建外SOHO 建外SOHO 建外SOHO 小街文

27、化 建外SOHO沒有圍墻 16條小街在占地約17萬平方米的建筑群中穿梭串連 制造出充滿人情味的小街文化 每天近5萬人在這里居住 工作 玩樂 弧形和直線的走道容許不同角度的風(fēng)景 每棟建筑以不同角度站立 住客能看人也被看 同時保持著一種安全的距離 建外SOHO所帶來的不單是突破性的建筑概念 更提倡一種北京新生代的居住模式 商業(yè)為開放式布局形式 沿街商業(yè)與內(nèi)街相結(jié)合 使街道貫穿在建筑之中 中心圍合空間設(shè)置內(nèi)部商業(yè) 使街區(qū)內(nèi)部亦成為公共步行空間 建外SOHO的商鋪沿街設(shè)立 獨立進出 面積從100平米到600平米不等 設(shè)施齊全 咖啡館 火鍋店 料理店 音像店 美容院 時裝店等商家進駐 建外SOHO 建外

28、SOHO 小街文化 建外SOHO商鋪眾多 其中包括星巴克旗艦店 同仁堂旗艦店 渝鄉(xiāng)人家旗艦店 東田造型旗艦店 美克美家 溫帝吳等眾多極具風(fēng)格的時尚店鋪 內(nèi)街 內(nèi)街獨立商業(yè) 內(nèi)街獨立商業(yè) 內(nèi)部商業(yè)增強商業(yè)的規(guī)模性和整體感 使內(nèi)外商業(yè)相互融通 打造社內(nèi)開放步行景觀 獨具特色 建外SOHO 建外SOHO 小街文化 建外SOHO 建外SOHO 后現(xiàn)代創(chuàng)作 簡潔時尚的立面設(shè)計 落地的玻璃幕墻 通透明亮 純粹的白色 清醒自然 地下一層的走廊種植一些樹木增添生機 樹冠長出一層地面 給人感覺樹從地底下長出來 獨特的地下走廊設(shè)計使整個空間更有活力 各式聯(lián)廊的設(shè)計 增添了建筑美感 交通動線考慮合理 同時使整個社區(qū)

29、緊密聯(lián)系 建外SOHO標(biāo)準(zhǔn)層1 面積在100 160平米的平層空間 中間通道盡端挑空設(shè)置空中平臺 所有的外墻都可分配給居室 確保各戶面向外部空間較大 自然采光 通風(fēng)好 入戶門錯開 確保私密性 樓道內(nèi)設(shè)置公共起居室 commonliving 這里是交流的場所 也可以在這里接待客人 過道端頭挑高處理 控制公攤面積 形成立體空間感 159M2 97M2 137M2 133M2 97M2 138M2 挑高 每梯6戶 走道中置 交通核心筒靠端頭布置 戶型設(shè)計靈活多樣 可商可住 戶型面積97 159平米不等 建外SOHO 建外SOHO標(biāo)準(zhǔn)層2 面積在120 165平米的平層戶型結(jié)合躍層戶型設(shè)計 在建筑的中

30、央配置電梯和樓梯 所有的外墻都可分配給居室 確保各戶面向外部空間較大 自然采光 通風(fēng)好 按照不同功能區(qū)統(tǒng)一設(shè)置 空間變化更換靈活 衛(wèi)生間 廚房靠邊設(shè)置 利于空間調(diào)整 130M2 132M2 120M2 165M2 85M2復(fù)式一層 161M2 每梯6戶 走道中置 主要交通核心筒中心布置 戶型面積120 165平米不等 建外SOHO 海上海LOFT 海上海LOFT 三幢純玻璃幕墻LOFT 建面7萬多平米 以平層及錯層的多元空間有機疊加 創(chuàng)意無限 海上海LOFT主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) LOFT錯層戶型1 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 海上海LOFT

31、LOFT錯層戶型2 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 以多元空間有機疊加 客商可住 戶型內(nèi)功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區(qū) 會議室 休閑活動區(qū) 廚衛(wèi)等 海上海LOFT LOFT錯層戶型3 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 以多元空間有機疊加 客商可住 戶型內(nèi)功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區(qū) 會議室 休閑活動區(qū) 廚衛(wèi)等 海上海LOFT LOFT平層戶型1 戶型面積100 120平米 LOFT平層層高3 4米 面積在100 120平米左右 可商可住 戶型內(nèi)功能空間涵蓋 前臺接待 會客室

32、辦公區(qū) 會議室 休閑活動區(qū) 廚衛(wèi)等 海上海LOFT LOFT平層戶型2 戶型面積100 120平米 LOFT平層層高3 4米 面積在100 120平米左右 可商可住 戶型內(nèi)功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區(qū) 會議室 休閑活動區(qū) 廚衛(wèi)等 海上海LOFT 70 70 垂直交通與平面布局示意 通廊式標(biāo)準(zhǔn)層中的雙朝向房 通過交叉錯層空間 一個戶型擁有了兩個朝向 交叉式立體復(fù)式 5 48米層高 中弘北京像素 71 充分利用 走廊空間 朝向利用此部分的暗室 設(shè)置為儲藏式贈送空間 不計算建筑面積 中弘北京像素 錯落別致的室內(nèi)空間 符合個性化客戶的個性需求 中弘北京像素 74 SOHO產(chǎn)品打造 品質(zhì)感提升

33、 舒適度提升 附加值提升 增加標(biāo)準(zhǔn)層采光空間 板式LOFT布局單元戶型的左右采光性不足 在犧牲容積率的前提下增加采光公共空間 回廊 每隔數(shù)單元 設(shè)置一個內(nèi)部凹廊 以改善板式商住樓采光性能差的缺點 設(shè)置凹廊可能會占用建筑面積 犧牲容積率 內(nèi)部凹廊 底部可以架板 上不封頂 最為公共空間使用 也可以不架板 直接改變建筑立面形狀 亦可交房時不架板 但預(yù)留鋼掛 業(yè)主夠買后可以自行封隔 內(nèi)部凹廊亦可以作為贈送空間 提升單元戶型品質(zhì)同時 增加產(chǎn)品價值 提升單價 1 品質(zhì)感提升 增加標(biāo)準(zhǔn)層采光空間 平層中設(shè)置內(nèi)凹廊 提升單元戶型的采光性能 交付后可作為贈送空間 凹廊組合上層多個橫向平面上的凹廊 在縱向空間上聚

34、合在一起 形成大的采光空間 提升產(chǎn)品品質(zhì) 外立面表現(xiàn)力也因此豐富起來 產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性PK 犧牲建筑面積減少的收入 犧牲部分建筑面積在每個平層中穿插凹廊可適當(dāng)提升整體產(chǎn)品質(zhì) 1 品質(zhì)感提升 1 品質(zhì)感提升 增加標(biāo)準(zhǔn)層外部空間 標(biāo)準(zhǔn)層凸出部分作為建筑的標(biāo)志 對內(nèi)可作為公共空間 在外部表現(xiàn)為個性建筑細節(jié) 提升品質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)層凸出部分作為建筑的標(biāo)志 對內(nèi)作為公共空間可增加采光 在外部又表現(xiàn)為現(xiàn)代化十足的個性建筑細節(jié) 提升觀感品質(zhì) 62 樓下 62 樓上 戶外走廊空間 利用公共走廊空間 作為交叉式兩戶的中轉(zhuǎn)平臺 形成一個單元上下層兩種朝向的創(chuàng)意空間 既能豐富產(chǎn)品特性 又增加了整體營銷賣點 2 舒適度提升

35、交叉式立體復(fù)式 5 2米層高 交叉錯層空間 連接樓上樓下錯層空間的樓梯設(shè)置于外走廊挑高上層 一個戶型擁有了兩個朝向 交錯使用創(chuàng)意十足 上下左右單元合并上下兩套中 下面一套隔為兩層 上面一套挑高 可實現(xiàn)上下共三層使用面積 對門的兩套設(shè)置反之 組合成創(chuàng)意十足的辦公空間 企業(yè)辦公較常見 錯層組合上層面積大于底層面積 多出面積為完全贈送 但對開門的板樓LOFT一般無法作出此類品質(zhì) 點式LOFT 點式SOHO 圍繞核心筒四周布局 2 舒適度提升 交叉錯層空間 通過戶內(nèi)空間的挑高 錯層拼接 可組合成創(chuàng)意十足的辦公和居住空間 80 建筑面積約52 5M挑高 內(nèi)部錯層空間 根據(jù)不同區(qū)域的空間功能和屬性 對室內(nèi)

36、各層層高進行合理的布局 2 舒適度提升 內(nèi)部錯層空間 不降低樓下功能空間層高 提升樓上主臥層高 反之提升樓下客廳燈層高 降低樓上書房 次臥等層高 室內(nèi)錯層隔板 室內(nèi)樓梯 部分隔板室內(nèi)錯層 室內(nèi)躍層 入戶門 二樓主臥室空間 一樓廚衛(wèi)空間 二樓次臥 書房 客廳 餐廳 2 舒適度提升 二樓戶型 面積贈送 徹底利用走廊上層挑高部分 在滿足基本需求的前提下分別贈送予對門單元 一樓戶型 過道空間 走廊贈送空間 A戶 B戶 過道3 2M 4 9M 走廊空間剖面圖 臥室 3 附加值提升 利用走廊贈送設(shè)置衛(wèi)生間 建筑面積約43 贈送空間 2樓臥室 面積贈送 走廊上空贈送空間 可作為衛(wèi)生間 臥室 衣帽間 儲物室等功能空間 衛(wèi)生間 3 附加值提升 84 TheEndThankYou