《長(zhǎng)沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《長(zhǎng)沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告（33頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)調(diào)查報(bào)告告2 0 1 0.2.62 0 1 0.2.62壹項(xiàng)目區(qū)位綜述壹項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳商業(yè)現(xiàn)狀貳商業(yè)現(xiàn)狀2叁項(xiàng)目定位叁項(xiàng)目定位3肆商業(yè)規(guī)劃肆商業(yè)規(guī)劃4伍項(xiàng)目建議伍項(xiàng)目建議2 內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要3壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述4城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊山,秀峰山兩大森林公園優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和公益配套設(shè)施，開(kāi)福區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃為突以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展區(qū)域。n 項(xiàng)目位置隸屬于長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置隸屬于長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，長(zhǎng)沙金霞經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是湖南省人民政府批準(zhǔn)的十大重點(diǎn)省級(jí)開(kāi)發(fā) 區(qū)之一，長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)

2、唯一核心園區(qū)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 的長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)還是湖南省 唯一集水運(yùn)、公路、空運(yùn)、鐵路、管道五元化網(wǎng)絡(luò)交 通優(yōu)勢(shì)于一體的開(kāi)發(fā)園區(qū)。n 長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)北部，總規(guī)劃 面積34.96平方公里，四至范圍為：南起撈刀河，北 至沙河，西臨湘江，東至中青路。在產(chǎn)業(yè)布局上，形 成了以金霞物流中心為經(jīng)濟(jì)引擎的“一主、三次”的發(fā) 展格局?！耙恢鳌?，即核心區(qū)，以開(kāi)發(fā)區(qū)金霞組團(tuán)為核 心，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)布置功能齊全的物流服 務(wù)設(shè)施?！叭巍保搁_(kāi)發(fā)區(qū)高嶺組團(tuán)、鵝秀組團(tuán)和配 套的青竹湖組團(tuán)，其中高嶺組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成大型綜合性物流貿(mào)易和工業(yè)基地；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn) 發(fā)展房地

3、產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流會(huì)展、旅游休閑等配套產(chǎn)業(yè).1 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述51 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)上水印象上水印象華江樂(lè)天花亭華江樂(lè)天花亭6n 項(xiàng)目位置地隸屬于開(kāi)福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公里，社區(qū)固定常駐人口約為3萬(wàn)人，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)人。宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長(zhǎng)沙市往北拓展宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長(zhǎng)沙市往北拓展,眾多新興樓盤(pán)的眾多新興樓盤(pán)的建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā),正成為長(zhǎng)沙市金霞開(kāi)發(fā)區(qū)新興的住宅正成為長(zhǎng)沙市金霞開(kāi)發(fā)區(qū)新興的住宅,商貿(mào)集商貿(mào)集中中心中中心.1 1、項(xiàng)目區(qū)位綜述、項(xiàng)目區(qū)位綜述常

4、駐單位在售樓盤(pán)相關(guān)樓盤(pán)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)新港鎮(zhèn)政府開(kāi)福區(qū)國(guó)稅局長(zhǎng)沙市海事局新港鎮(zhèn)派出所雙灣國(guó)際上水印象華亭.樂(lè)江華亭江景陽(yáng)光龍福小區(qū)(安置房)長(zhǎng)沙建工集團(tuán)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng)7貳、商業(yè)現(xiàn)狀貳、商業(yè)現(xiàn)狀8 此次市場(chǎng)調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩此次市場(chǎng)調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩個(gè)在售樓盤(pán)、三個(gè)臨近樓盤(pán)的一樓門(mén)面?zhèn)€在售樓盤(pán)、三個(gè)臨近樓盤(pán)的一樓門(mén)面,在在毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營(yíng)比較發(fā)達(dá)的前毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營(yíng)比較發(fā)達(dá)的前5 5種種業(yè)態(tài)為業(yè)態(tài)為:n古玩店近300300戶,經(jīng)營(yíng)面積均在30-40平方n建材門(mén)面近180180戶,根據(jù)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的不同,面 積有大有小n小型煙酒日雜超市1111戶,其中經(jīng)營(yíng)面積在90-

5、100平方左右的2家n餐飲1616戶，其中有2家經(jīng)營(yíng)面積在100-150平 方,其余均為經(jīng)營(yíng)面積20-40平方的快餐店或 者小飯店n車(chē)務(wù)（含汽車(chē)裝飾、修理、汽配等）9 9戶2 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)古玩步行街（市場(chǎng)）300建材（秀峰人瑞建材市場(chǎng)）180餐飲16煙酒日雜百貨9車(chē)務(wù)（裝飾、修理、汽配）9招待所8通訊4美容3廣告復(fù)印2體彩福彩2網(wǎng)吧2超市（90平方以上）2銀行1其它4T/T5429從調(diào)研結(jié)果來(lái)看從調(diào)研結(jié)果來(lái)看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。2 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀 因?yàn)轫?xiàng)目所在地為湖湘藝術(shù)品市場(chǎng),為長(zhǎng)沙市第2大古玩交易

6、市場(chǎng),而且各經(jīng)營(yíng)戶都有幾年經(jīng)營(yíng)歷史經(jīng)營(yíng)情況都比較穩(wěn)定。本項(xiàng)目附近即為一個(gè)環(huán)形中心廣場(chǎng),也是白天晚上市民休閑娛樂(lè)中心,為未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的中心。本項(xiàng)目所處的社區(qū)因沒(méi)有大型超市，居民購(gòu)物要去地處華廈的新一佳超市，不方便。而且周邊沒(méi)有大型餐飲酒樓,這方面消費(fèi)欲望得不到滿足。102 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀 租金水平:社區(qū)內(nèi)門(mén)面租金在4050元/平方/月,商鋪一般面積在2050平方米不等,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在 3萬(wàn)元5萬(wàn)元左右。商鋪多為租賃經(jīng)營(yíng),租金按年支付。人流:因附近政府大規(guī)模修路及建房的原因,外來(lái)務(wù)工人口租賃戶較多,但是由于社區(qū)周邊新建小區(qū)剛完成交房或未交房,入住率比較低,未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間巨大。-在建

7、樓盤(pán)約3500戶-已經(jīng)交房樓盤(pán):1000戶(入住率不足20%)112 2、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒酒 店店電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營(yíng)業(yè)廳電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營(yíng)業(yè)廳通通 訊訊汽車(chē)北站、汽車(chē)北站、128128，159159，801,149801,149路等公交線路及地鐵路等公交線路及地鐵2 2號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目號(hào)線途經(jīng)本項(xiàng)目公共交通公共交通 肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)餐飲 工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用社工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用社銀行金融銀行金融

8、歲寶百貨，新一佳超市歲寶百貨，新一佳超市購(gòu)物服務(wù)購(gòu)物服務(wù) 藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)文化教育文化教育 湘雅醫(yī)院、湘雅醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生公交車(chē)公交車(chē)/自駕車(chē)自駕車(chē)10分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況:從調(diào)查結(jié)果來(lái)看從調(diào)查結(jié)果來(lái)看:本項(xiàng)目周邊生活本項(xiàng)目周邊生活,服務(wù)配套十分完善服務(wù)配套十分完善,但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展!12注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)n地理位置：宿龍橋社區(qū)n開(kāi)業(yè)時(shí)間：已于2005年10月n建筑面積：450，000平方米n商鋪個(gè)數(shù):300個(gè)n市場(chǎng)定位：藝術(shù)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)n租金報(bào)價(jià)：3050元/每

9、平方/月n業(yè)態(tài)定位：繡品、雕刻工藝品、金屬工藝品、陶瓷工藝品、水晶工藝品、名人字畫(huà)、文物仿制工藝品、各種民間工藝品以及其他各種工藝美術(shù)和各種旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品n經(jīng)營(yíng)方式：產(chǎn)權(quán)為獨(dú)立業(yè)主所有出租n亮點(diǎn)：長(zhǎng)沙市第二大藝術(shù)品交易市場(chǎng)案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)13案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)人瑞建材大市場(chǎng)人瑞建材大市場(chǎng) n地理位置：宿龍橋社區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年6月n建筑面積：8000平方米n商鋪個(gè)數(shù):180個(gè)n市場(chǎng)定位：建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)n租金報(bào)價(jià)：4060/平方米/每月n業(yè)態(tài)定位:建材、五金、水暖、家電等n經(jīng)營(yíng)方式：可租可售n亮

10、點(diǎn)：長(zhǎng)沙市金霞經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最大的建材市場(chǎng)14案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)雙灣國(guó)際（雙灣國(guó)際（在售在售）規(guī)劃用地面積12.8公頃，規(guī)劃總建筑面積421638平米，總計(jì)2900戶基本情況基本情況停車(chē)位：3500個(gè)一期均價(jià)5000元/三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140以上占90%2009年8月開(kāi)盤(pán)，一期已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，2010年交房，2期近期VIP認(rèn)籌 本項(xiàng)目南面雙灣國(guó)際 其它情況其它情況價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型樓盤(pán)地址樓盤(pán)地址樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率2.7851%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨湘江路有少量商業(yè)，暫未建置業(yè)顧問(wèn)介紹本樓盤(pán)為高檔樓 盤(pán)，少商業(yè)為提高樓盤(pán)品質(zhì)該

11、樓盤(pán)商業(yè)意向需在確認(rèn)15案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)上水印象（上水印象（在售在售）總用地面積：14555.0平方米，總建筑面積約為38412.9平方米，2棟高層，總計(jì)320戶基本情況基本情況停車(chē)位：198個(gè)均價(jià)3500元/二房?jī)蓮d兩衛(wèi)90以下占70%2009年8月開(kāi)盤(pán)，余15套三房2廳138大戶型待售，2010年年底交房臨芙蓉路距離本項(xiàng)目500米上水印象 其它情況其它情況價(jià)格價(jià)格主力戶型主力戶型樓盤(pán)地址樓盤(pán)地址樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率3.140%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨芙蓉路有800平米商業(yè)，未規(guī) 劃業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)商商業(yè)物業(yè)不對(duì)外發(fā)售，待地鐵開(kāi)通升值

12、16案例：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)華江華江樂(lè)天華亭（樂(lè)天華亭（已售已售）基本情況基本情況華江 樂(lè)江華亭樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)入住率入住率商業(yè)銷(xiāo)售商業(yè)銷(xiāo)售 情況情況商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況情況20%總建筑面積:59662,08年全部售完，均價(jià)3200，商業(yè)面積:2554,7所以商業(yè)已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢臨芙蓉北路售價(jià)12000元/臨隆福路售價(jià)9000元/,免費(fèi)送相同面積地下室,地下室無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪數(shù)量:32個(gè)出租率20%出租價(jià)格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-汽車(chē)美容/小型賓館-社區(qū)小型便利店,水果超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè) 不旺.17案例

13、：案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)江景陽(yáng)光江景陽(yáng)光（已售已售）基本情況基本情況嘉年華 江景陽(yáng)光樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)入住率入住率商業(yè)銷(xiāo)售商業(yè)銷(xiāo)售 情況情況商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況情況20%總建筑面積:32357,08年全部售完，均價(jià)2800，戶數(shù)為323戶所以商業(yè)已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢臨隆福路售價(jià)6000元/起商鋪面積:28.3269.73 商鋪個(gè)數(shù):20個(gè)出租率20%出租價(jià)格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-美容美發(fā)/便利超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè) 不旺.18叁、項(xiàng)目定位叁、項(xiàng)目定位19西北西北東東南南西南西南Four dynamicfact

14、ors南面臨雙灣國(guó)際大門(mén)西北面緊靠中心廣場(chǎng)是人流商業(yè)中心芙蓉北路匝道是主要交通線地塊概況地塊概況西面為社區(qū)干道臨雙灣國(guó)際大門(mén)193 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位20地塊地塊SWOTSWOT分析分析機(jī)遇機(jī)遇劣勢(shì)劣勢(shì)威脅威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n 項(xiàng)目周邊未來(lái)項(xiàng)目周邊未來(lái)5萬(wàn)人的常駐人口萬(wàn)人的常駐人口n 項(xiàng)目三面臨街項(xiàng)目三面臨街,商業(yè)發(fā)展空間大商業(yè)發(fā)展空間大n 項(xiàng)目北臨社區(qū)未來(lái)商業(yè)中心項(xiàng)目北臨社區(qū)未來(lái)商業(yè)中心,商業(yè)價(jià)值大商業(yè)價(jià)值大n 項(xiàng)目南臨雙灣國(guó)際項(xiàng)目南臨雙灣國(guó)際,35萬(wàn)平米大盤(pán)萬(wàn)平米大盤(pán)n 周邊無(wú)大型商業(yè)場(chǎng)地供大型商業(yè)發(fā)展周邊無(wú)大型商業(yè)場(chǎng)地供大型商業(yè)發(fā)展n 項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，入住率較入

15、住率較低低,社區(qū)配套相對(duì)不是很完善社區(qū)配套相對(duì)不是很完善n 項(xiàng)目總體規(guī)模不大項(xiàng)目總體規(guī)模不大n位于鵝秀組團(tuán)位于鵝秀組團(tuán),開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域n火車(chē)北站火車(chē)北站,長(zhǎng)沙新港長(zhǎng)沙新港,青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)目所在地帶來(lái)人流目所在地帶來(lái)人流n湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值湖湘藝術(shù)品市場(chǎng)發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值n 項(xiàng)目周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，雙灣國(guó)際項(xiàng)目周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，雙灣國(guó)際商業(yè)部分未定型商業(yè)部分未定型,商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位21n 本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，未來(lái)的物業(yè)基

16、礎(chǔ)具備做小型社區(qū)購(gòu)物中心小型社區(qū)購(gòu)物中心或娛樂(lè)文化中心的條件；n 項(xiàng)目所在地未來(lái)發(fā)展與周邊商業(yè)配套的不完善,給本項(xiàng)目商業(yè)定位帶來(lái)廣闊空間,3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位結(jié)論：結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對(duì)本區(qū)域缺失小型社區(qū)商業(yè)中心的缺點(diǎn)，深度利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)與周邊配套不夠完善現(xiàn)狀，緊緊圍繞打造宿龍橋社區(qū)商業(yè)中心，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢(shì)資源。22q餐飲功能：餐飲功能：滿足社區(qū)居民宴請(qǐng)及周邊相關(guān)事業(yè)單位商務(wù)宴請(qǐng)的社交需求；q休閑娛樂(lè)：休閑娛樂(lè)：滿足社區(qū)居民休閑享受的需求；q配套功能：配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活內(nèi)部配套需求。q零售功能：零售功能：區(qū)域內(nèi)居民生活購(gòu)物消費(fèi)的需求；建議

17、本項(xiàng)目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。餐飲社區(qū)商業(yè)中心配套休閑零售功能定位功能定位3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位23定位理由n 區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開(kāi)發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對(duì)居民餐飲休閑消費(fèi)、生活消費(fèi)逗留的集中場(chǎng)所；n 主打“餐飲、超市”有利于直接點(diǎn)中主題，直接呼喚出消費(fèi)者需求，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)樹(shù)立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；n 人氣不足是目前項(xiàng)目的致命傷，而餐飲和超市等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時(shí)大大延長(zhǎng)人流停駐時(shí)間；3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位24肆、商業(yè)規(guī)劃肆、商業(yè)規(guī)劃25業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、

18、商務(wù)配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來(lái)執(zhí)行；n零售：零售：將約25-30%25-30%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積以中型超市為主，力求主要滿足周邊樓盤(pán)居民基本消費(fèi)要求n餐飲：餐飲：將約15-20%15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政機(jī)關(guān)眾多、居民消費(fèi)潛力巨大，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；n休閑：休閑：將約15-20%15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作休閑，對(duì)周邊行政商務(wù)區(qū)域起到了商務(wù)社交、休憩的有效補(bǔ)強(qiáng)作用；n社區(qū)配套：社區(qū)配套：將約40-45%40-45%規(guī)劃作社區(qū)服務(wù)配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內(nèi)工作人員的日常工作、行政配套需求；項(xiàng)目

19、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說(shuō)明項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說(shuō)明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃26n 餐飲餐飲/休閑：休閑：作為商業(yè)最能吸引過(guò)往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心廣場(chǎng)沿街拐角面（2F）劃為餐飲用途，以便將人流最大限度導(dǎo)入到項(xiàng)目周邊。n 零售：零售：將小型超市作為第一主力店主要設(shè)置在項(xiàng)目2F西南面，是因?yàn)榇祟?lèi)業(yè)態(tài)屬于具有明確意向的目的性消費(fèi)，臨近項(xiàng)目南側(cè)是3000住戶的高檔樓盤(pán)-雙灣國(guó)際,現(xiàn)商業(yè)配套不明朗情況下,項(xiàng)目引入省內(nèi)品牌超市提高人氣,項(xiàng)目銷(xiāo)售亮點(diǎn).n 配套：配套：在項(xiàng)目1F設(shè)置銀行、醫(yī)藥、西點(diǎn)等零售配套類(lèi)，同時(shí)注意盡量使其位于主入口兩側(cè)和餐飲業(yè)附近，可受到最多人流關(guān)注，實(shí)現(xiàn)最大限度的收益，便于零售業(yè)態(tài)

20、的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說(shuō)明項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說(shuō)明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃27【裙樓1F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類(lèi)業(yè)態(tài)面積僅作為招商過(guò)程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)以上各類(lèi)業(yè)態(tài)面積僅作為招商過(guò)程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。實(shí)地情況有所調(diào)控。1F配套零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)銀行，品牌藥店，美容美發(fā)，電信營(yíng)業(yè)廳品牌西點(diǎn)，煙酒店，母嬰店配比60%40%28【裙樓2F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類(lèi)業(yè)態(tài)面積僅作為招商過(guò)程中

21、的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)以上各類(lèi)業(yè)態(tài)面積僅作為招商過(guò)程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。實(shí)地情況有所調(diào)控。1F餐飲/休閑零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)品牌餐飲,茶餐廳,茶樓,足浴,休閑品牌超市配比40%60%29各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間商務(wù)配套商務(wù)配套面積范圍面積范圍零售型商業(yè)業(yè)態(tài)零售型商業(yè)業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍餐飲休閑型業(yè)態(tài)餐飲休閑型業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍銀行500-800超市便利店 250-350主題餐廳500-1000私人診所200-400文具店20-50各式東西簡(jiǎn)餐250-500郵局250-350面包、西餅屋60-150快餐店250-3

22、50移動(dòng)、電信營(yíng)業(yè)廳50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300藥房100-300通訊電子20-50酒吧250-350干洗店50-150彩擴(kuò)沖印20-50甜品屋150-300補(bǔ)習(xí)中心200-300音像制品店 20-50小吃100-150眼鏡光學(xué)20-50書(shū)店20-50健身會(huì)館100-2000數(shù)碼印刷200-300數(shù)碼專(zhuān)賣(mài) 20-50美容、美發(fā)300-800教育補(bǔ)習(xí)300-500體育用品專(zhuān)賣(mài) 50-100桑拿會(huì)所1000-2000旅游150-200花店20-50武術(shù)道館200-300化妝品店20-50棋牌300-500飾品店20-50足浴保健500-1000纖體、SPA300-800

23、4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃30伍、項(xiàng)目建議伍、項(xiàng)目建議31產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)1 1、沿街面視線處理、沿街面視線處理n同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行外觀優(yōu)化，1F獨(dú)立臨街門(mén)面大門(mén)頭設(shè)計(jì),預(yù)留招牌展示位,門(mén)頭大氣方正是營(yíng)造明顯可見(jiàn)性效果釋放最大商業(yè)價(jià)值重點(diǎn)所在。n沿街外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周?chē)ㄖ年P(guān)系，又要考慮與內(nèi)部的過(guò)渡與轉(zhuǎn)換。為充分開(kāi)發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，建議將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，臨街建議立面均為大幅透明落地玻璃產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)2 2、裙樓層高設(shè)計(jì)、裙樓層高設(shè)計(jì)n 裙樓層高逐漸成為商鋪銷(xiāo)售的重點(diǎn)因素,建議1F為 5米,2F為3.5米的層高更好的解決商業(yè)銷(xiāo)售中發(fā)生的人員居住，貨物倉(cāng)儲(chǔ)等問(wèn)題5 5、項(xiàng)

24、目建議、項(xiàng)目建議323 3、其它建議、其它建議n 為了便于銷(xiāo)售及商業(yè)業(yè)態(tài)放置,1F每間獨(dú)立商鋪建議面積設(shè)置為2060平方,2F每500平方考慮設(shè)計(jì)獨(dú)立出口方便切割銷(xiāo)售；n 1F和2F都要考慮餐飲行業(yè)影響煙道設(shè)計(jì),專(zhuān)用煙道排放或下水道排放設(shè)計(jì)時(shí)考慮,便于商業(yè)項(xiàng)目布局；n 1F和2F 所以獨(dú)立商鋪要考慮衛(wèi)生間功能,2F考慮貨物進(jìn)出交通組織功能；5 5、項(xiàng)目建議、項(xiàng)目建議333 3、銷(xiāo)售建議、銷(xiāo)售建議n 銷(xiāo)售前期強(qiáng)力引進(jìn)省內(nèi)品牌超市,銷(xiāo)售造勢(shì)噱頭,促進(jìn)銷(xiāo)售交易成功；5 5、項(xiàng)目建議、項(xiàng)目建議建議租賃價(jià)格建議銷(xiāo)售價(jià)格1F5080元/每月按7%回報(bào):12000元/15000元/2F2035元/每月按7%回報(bào):6000元/7000元/