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1、,,房地產(chǎn)金融與物業(yè)評(píng)估,胡 峰 DTZ戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)部 董事,一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 二、物業(yè)評(píng)估 三、案例 四、公司介紹,主要議題,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。,直接投資 銀行貸款 合作開(kāi)發(fā) 居民住房按揭 項(xiàng)目公司收購(gòu) 國(guó)內(nèi)上市 ,傳統(tǒng)融資方式,海外上市(IPO或借殼) 房地產(chǎn)信托基金(REIT) 房地產(chǎn)

2、金融租賃 可換股債券 信托產(chǎn)品 海外及國(guó)內(nèi)私募 保險(xiǎn)資金 ,非傳統(tǒng)融資,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,國(guó)內(nèi)上市,海外上市及私募 (IPO&REIT),融資渠道優(yōu)勢(shì)對(duì)比,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大 國(guó)內(nèi)上市條件限制較多 市場(chǎng)化程度不夠 投資者認(rèn)可度不高,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響小 融資規(guī)模大 市場(chǎng)認(rèn)可度高 企業(yè)知名度高提升 后續(xù)融資渠道方式廣泛,上市利與弊,利,弊,創(chuàng)造公司的市場(chǎng)價(jià)值 加強(qiáng)公司的聲譽(yù)和財(cái)務(wù)信譽(yù) 增加公眾對(duì)公司及其產(chǎn)品的關(guān)注 股票期權(quán)計(jì)劃 再融資能力強(qiáng) 利用公司的股票進(jìn)行收購(gòu)活動(dòng) 增加股票流動(dòng)性 吸引高素質(zhì)人才,對(duì)公眾股東的負(fù)責(zé)度更高 需要保持股息和利潤(rùn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭 需要嚴(yán)格遵守監(jiān)管機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l規(guī)

3、 提升業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)而造成成本升高 媒體的關(guān)注造成隱私的損失 在上市后對(duì)公司控制力有所下降 需支付上市及上市后維護(hù)成本,與,選擇合適的上市平臺(tái),香港上市的財(cái)務(wù)要求,將上市的公司需要具備以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則其中一項(xiàng):,美國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求,英國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求,業(yè)務(wù)記錄要求 至少具有三年的營(yíng)業(yè)和收入記錄，但英國(guó)上市管理局擁有酌情權(quán)，可在某些情況下容許較短的業(yè)績(jī)期 上市發(fā)行人必須申報(bào)在上市之前三年內(nèi)進(jìn)行的重大兼并收購(gòu)活動(dòng) 大部份公司（包括業(yè)務(wù)多元化公司）如符合適合上市之規(guī)定，都可以申請(qǐng)?jiān)趥惗厣鲜?最低公眾持股量及市值 在上市時(shí)的最低市值為700,000英鎊 公眾所持有的股份比率不少于25% 未來(lái)展望 公司必須證

4、明在目前及未來(lái)至少十二個(gè)月內(nèi)擁有足夠的營(yíng)運(yùn)資金 公司必須能夠于不受擁有控股權(quán)股東影響下，獨(dú)立地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并以市場(chǎng)的公平價(jià)格進(jìn)行交易 須簡(jiǎn)述對(duì)未來(lái)的計(jì)劃和前景 若公司選擇在上市文件中提供盈利預(yù)測(cè)或已經(jīng)公開(kāi)其盈利預(yù)測(cè)，則必須有保薦人和會(huì)計(jì)師的報(bào)告,將上市的公司需要具備以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則其中一項(xiàng):,新加坡上市的財(cái)務(wù)要求,韓國(guó)上市的財(cái)務(wù)要求,究竟到那一個(gè)境外地方上市比較好？,除財(cái)務(wù)要求或上市所需的費(fèi)用外，還有以下其中一些地方需要注意： 成功上市個(gè)案 擬上市公司的股票是否為該地點(diǎn)的投資者所歡迎； 該上市地點(diǎn)能否提供便捷的再融資渠道； 擬上市公司在哪個(gè)地點(diǎn)上市能爭(zhēng)取到較高的發(fā)行價(jià)格； 市場(chǎng)平均市盈率 上市后

5、每年所需要的費(fèi)用，如在美國(guó)上市，除審計(jì)外，還需要每年內(nèi)部審計(jì) 上市需要時(shí)間,上市后的維護(hù),除了一般各個(gè)地方上市的要求外，例如公司需要發(fā)布年報(bào)、重大的關(guān)聯(lián)交易等。公司上市后還需要做一些維護(hù)工作，令公司的透明度增加及投資者對(duì)公司的動(dòng)向更為了解，維護(hù)工作范圍可包括： 解釋集團(tuán)主要策略及業(yè)務(wù)目標(biāo)； 確保公司信息發(fā)放遵從上市公司守則； 有系統(tǒng)地監(jiān)察雜志文稿，定期與媒體溝通，建立良好關(guān)系 ； 輿基金經(jīng)理溝通從而影響傳媒對(duì)公司正面認(rèn)受性； 對(duì)管理層進(jìn)行如何面對(duì)傳媒的培訓(xùn).,為什么要物業(yè)評(píng)估,一、法律法規(guī)的要求 香港證券市場(chǎng)的監(jiān)管架構(gòu) 香港法律第32章公司條例 公司股份公開(kāi)上市的監(jiān)管要求 證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委

6、員會(huì)(證監(jiān)會(huì)) 負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)管香港證券期貨市場(chǎng)的法例 根據(jù)公司條例規(guī)定所提出的豁免 監(jiān)管權(quán)力賦予香港聯(lián)合交易所有限公司 香港交易及結(jié)算所有限公司為上市過(guò)程的監(jiān)管人,二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)固定資產(chǎn)作公允值的評(píng)估。 根據(jù)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司需要對(duì)所有有關(guān)的投資性物業(yè)作估值。,為什么要物業(yè)評(píng)估,三、企業(yè)、投資者的融資需要,資產(chǎn)買/賣協(xié)議 內(nèi)部參考 合作 并購(gòu)/收購(gòu) 私募 對(duì)物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項(xiàng)目對(duì)價(jià)要求，需要獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),為什么要物業(yè)評(píng)估,,在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對(duì)評(píng)估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章,其中清楚地列

7、明了對(duì)所有新上市公司擁有或租賃的房地產(chǎn)都必須評(píng)估的要求和細(xì)則。主要對(duì)象是重組上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估（包括長(zhǎng)期投資公司的物業(yè)資產(chǎn)），包括房屋建筑物(擁有及租賃)、土地使用權(quán)(擁有及租賃)、構(gòu)筑物、在建工程。 香港特別行政區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（測(cè)計(jì)師行）的工作范圍主要注重房屋和土地，同時(shí)也可承擔(dān)機(jī)械設(shè)備和商業(yè)(無(wú)形資產(chǎn))評(píng)估。在上市過(guò)程中如有特殊行業(yè)和因上市過(guò)程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港測(cè)計(jì)師行可對(duì)機(jī)械設(shè)備、庫(kù)存資產(chǎn)、商標(biāo)和特定收費(fèi)權(quán)或其它無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。,香港的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作范圍：,物業(yè)評(píng)估的方法,比較法 比較法考慮到近期類似物業(yè)在市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)手價(jià)，再作適合調(diào)整，以反映

8、被估值物業(yè)與可資比較物業(yè)在地點(diǎn)、面積、樓齡、現(xiàn)況及其它相關(guān)條件的不同處。在成熟物業(yè)市場(chǎng)猶為合適。 收益法 收益法適用于有收益/潛在收益的房地產(chǎn), 預(yù)計(jì)待估物業(yè)未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估值日后累加，以估算物業(yè)的客觀合理價(jià)格/價(jià)值。 成本法 成本法求取待估物業(yè)在估值日的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊的客觀合理價(jià)格/價(jià)值, 一般用于既無(wú)收益及/或很少市場(chǎng)交易，及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊用途而建的房地產(chǎn)。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或細(xì)小市場(chǎng)上無(wú)法適用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。 余值法 余值法是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤(rùn)、稅金、利息，從而求得該

9、地塊價(jià)格。,2009/2010年大陸房地產(chǎn)企業(yè)在港股IPO列表（12支）,單位：港幣元,,禹洲地產(chǎn)股份有限公司,明發(fā)集團(tuán)（國(guó)際）有限公司,中國(guó)春天百貨集團(tuán)有限公司,中駿置業(yè)控股有限公司,陽(yáng)光房地產(chǎn)基金項(xiàng)目,睿富房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目,雅詩(shī)閣公寓信托項(xiàng)目,富邦一號(hào)、富邦二號(hào) ,新光一號(hào)、駿馬一號(hào),駿馬一號(hào)涵蓋三棟大樓，其中國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓及中鼎大樓皆為企業(yè)總部大樓。國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓鄰近五鐵共構(gòu)之站前商圈，高鐵通車、機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)及雙子星大樓開(kāi)發(fā)計(jì)劃等，中鼎大樓位于敦南精華商業(yè)區(qū)，地理區(qū)位優(yōu)越，商業(yè)氣息濃厚，漢偉信息大樓則位于廠辦群聚之中和工業(yè)區(qū)，北二高及東西向快速道路大為提高其交通可及性。,1784年成立，DTZ英國(guó)控股公司于1987年于英國(guó)倫敦交易所上市 歐洲最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司 管理層穩(wěn)定、財(cái)務(wù)健全 組成策略伙伴以迎合全球營(yíng)商環(huán)境一體 公司穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展,戴德梁行簡(jiǎn)介,業(yè)務(wù)遍及全球43個(gè)國(guó)家，共148個(gè)城市，超過(guò)10,000名員工為顧客服務(wù),,全球網(wǎng)絡(luò),歐洲、中東及非洲 亞太 美洲,,亞太區(qū)域網(wǎng)絡(luò),,,,大中華網(wǎng)絡(luò),,,,,,,,,,,,,,,,,Thank you！,