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1、第第12章章 房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)周期基本理論v經(jīng)濟(jì)周期是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。v現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期是建立在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相對(duì)變化上。v其所指的經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升和下降的交替運(yùn)動(dòng)過程。v一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段：繁榮階段衰退階段蕭條階段復(fù)蘇階段v各國(guó)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)周期的共同特征經(jīng)濟(jì)周期是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不規(guī)則擴(kuò)張和收縮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)變量幾乎同時(shí)波動(dòng)。乘數(shù)乘數(shù)-加速數(shù)模型加速數(shù)模型v加速原理加速原理 v1.資本資本-產(chǎn)出比率是指生產(chǎn)單位產(chǎn)品所需要的資產(chǎn)出比率是指生產(chǎn)單位產(chǎn)品所需要的資本量，

2、即：本量，即：資本資本-產(chǎn)出比率（產(chǎn)出比率（R）=資本數(shù)量資本數(shù)量/產(chǎn)出產(chǎn)出=K/Yv2、由上式可知，在技術(shù)水平不變的條件下，、由上式可知，在技術(shù)水平不變的條件下，如果要使產(chǎn)出（收入）增加，就必須按資本如果要使產(chǎn)出（收入）增加，就必須按資本-產(chǎn)產(chǎn)出比率相應(yīng)增加資本存量。出比率相應(yīng)增加資本存量。資本增量與產(chǎn)出增量的比率就稱為加速數(shù)：資本增量與產(chǎn)出增量的比率就稱為加速數(shù)：加速數(shù)加速數(shù)=資本增量資本增量/產(chǎn)出增量產(chǎn)出增量=投資投資/收入增量收入增量 或或v=K/Y=I/Y乘數(shù)乘數(shù)-加速數(shù)模型加速數(shù)模型v1.含義：含義：乘數(shù)原理反映投資增長(zhǎng)對(duì)收入增長(zhǎng)的作用，加速原乘數(shù)原理反映投資增長(zhǎng)對(duì)收入增長(zhǎng)的作用，

3、加速原理反映收入增長(zhǎng)對(duì)投資增長(zhǎng)的作用。二者結(jié)合，可理反映收入增長(zhǎng)對(duì)投資增長(zhǎng)的作用。二者結(jié)合，可知投資是收入變動(dòng)的函數(shù)，收入又是投資變動(dòng)的函知投資是收入變動(dòng)的函數(shù)，收入又是投資變動(dòng)的函數(shù)，靜態(tài)分析變成動(dòng)態(tài)分析，這就是乘數(shù)數(shù)，靜態(tài)分析變成動(dòng)態(tài)分析，這就是乘數(shù)-加速數(shù)模加速數(shù)模型。型。v2.機(jī)理：機(jī)理：投資的增加或減少引起國(guó)民收入倍數(shù)擴(kuò)張或收縮，投資的增加或減少引起國(guó)民收入倍數(shù)擴(kuò)張或收縮，且同方向變化，即乘數(shù)原理；國(guó)民收入的增加或減且同方向變化，即乘數(shù)原理；國(guó)民收入的增加或減少又會(huì)反作用于投資，使投資的增長(zhǎng)或減少快于國(guó)少又會(huì)反作用于投資，使投資的增長(zhǎng)或減少快于國(guó)民收入的增長(zhǎng)或減少，這是加速原理?？梢?/p>

4、，投資民收入的增長(zhǎng)或減少，這是加速原理?？梢?，投資影響國(guó)民收入，國(guó)民收入影響投資，二者互為因果，影響國(guó)民收入，國(guó)民收入影響投資，二者互為因果，國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。解釋：乘數(shù)和加速數(shù)模型解釋：乘數(shù)和加速數(shù)模型vI產(chǎn)量產(chǎn)量(Y)較大較大I更大更大Y更大更大經(jīng)濟(jì)繁榮經(jīng)濟(jì)繁榮v產(chǎn)量達(dá)一定水平后產(chǎn)量達(dá)一定水平后,由于社會(huì)需求與資源的限制由于社會(huì)需求與資源的限制,產(chǎn)量很產(chǎn)量很難增加難增加I 產(chǎn)量產(chǎn)量(Y)較大較大 經(jīng)濟(jì)蕭條經(jīng)濟(jì)蕭條v 蕭條持續(xù)一定時(shí)間后，產(chǎn)量回升蕭條持續(xù)一定時(shí)間后，產(chǎn)量回升 I 產(chǎn)量更大產(chǎn)量更大 經(jīng)濟(jì)繁榮經(jīng)濟(jì)繁榮。經(jīng)濟(jì)周期的解釋第二節(jié) 房地產(chǎn)周期v一、房地產(chǎn)周期的概念一

5、、房地產(chǎn)周期的概念是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程或經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動(dòng)。表征是房地產(chǎn)價(jià)格，以及租金水平的波動(dòng)。v二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段簡(jiǎn)單過程如下：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求刺激建筑業(yè)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)繁榮并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求新建房地產(chǎn)超過實(shí)際需求生產(chǎn)過剩房地產(chǎn)積壓房地產(chǎn)需求迅速減退并進(jìn)入調(diào)整期存量逐步消化進(jìn)入恢復(fù)期新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使房地產(chǎn)需求大于供給開始新一輪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)第一階段復(fù)蘇階段經(jīng)歷了蕭條之后的復(fù)蘇與增長(zhǎng)期，一般會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間v房地產(chǎn)交易量回升，少數(shù)炒家入市，但還是自用者多。v房地產(chǎn)

6、價(jià)格趨升，但期房?jī)r(jià)格仍低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格v交易量的增加推動(dòng)開發(fā)數(shù)量的上升，人們對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)充滿樂觀情緒，炒家進(jìn)一步涌入，不但現(xiàn)房?jī)r(jià)格上升，期房?jī)r(jià)格也進(jìn)一步回暖，市場(chǎng)交易尤其是二、三級(jí)市場(chǎng)的交易活躍。v于是，在條件成熟時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)入繁榮階段GEBPSRCET時(shí)間時(shí)間趨勢(shì)線趨勢(shì)線第二階段繁榮階段v 交易量急劇增加，市場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。v整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。v到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴(kuò)張，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)供給逐漸超過市場(chǎng)有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開始下滑，進(jìn)入衰退期。GEBPSRCET時(shí)

7、間時(shí)間趨勢(shì)線趨勢(shì)線第三階段衰退階段v房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)。v房?jī)r(jià)漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象。v房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨緩，市場(chǎng)推出的樓盤減少，實(shí)力小的開發(fā)商難以為繼。GEBPSRCET時(shí)間時(shí)間趨勢(shì)線趨勢(shì)線第四階段蕭條階段v交易量銳減，市場(chǎng)需求急劇下降v供給量嚴(yán)重超過需求量v商品房空置率急速上升；v導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值v開發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這一階段也就是常說的波谷，當(dāng)達(dá)到谷底時(shí)，又開始回升，步入新一輪的復(fù)蘇期，如此循環(huán)往復(fù)。GEBPSRCET時(shí)間時(shí)間趨勢(shì)線趨勢(shì)線三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

8、的形態(tài)v長(zhǎng)期趨勢(shì)基本上是增長(zhǎng)的趨勢(shì)也有循環(huán)性和波動(dòng)性，S型曲線v景氣循環(huán)指房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展與其長(zhǎng)期趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期蕭條期長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)v季節(jié)波動(dòng)一年之內(nèi)有規(guī)則的變化v隨機(jī)波動(dòng)受各種不確定的外生因素的干擾和影響而導(dǎo)致四、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系v房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的相互影響宏觀經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的決定性作用房地產(chǎn)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響v房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的差異宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮大于8%高速發(fā)展4%5%停滯甚

9、至倒退10%15%飛速發(fā)展5%8%穩(wěn)定發(fā)展（1）隨機(jī)波動(dòng)/短期無規(guī)律（2）季節(jié)波動(dòng)/有規(guī)律（3）經(jīng)濟(jì)周期/多次重復(fù)發(fā)生，但時(shí)間、波幅、持續(xù)時(shí)間不同。（4）長(zhǎng)期趨勢(shì)/相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的影響。各種經(jīng)濟(jì)循環(huán)示意圖各種經(jīng)濟(jì)循環(huán)示意圖經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)隨機(jī)波動(dòng)隨機(jī)波動(dòng)長(zhǎng)期趨勢(shì)長(zhǎng)期趨勢(shì)商業(yè)循環(huán)商業(yè)循環(huán)季節(jié)波動(dòng)季節(jié)波動(dòng)時(shí)間時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)v周期波動(dòng)次序的差別（時(shí)間上不一致）房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期超前v波幅及波長(zhǎng)不同房地產(chǎn)周期波幅大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，波峰更高，波谷更低波長(zhǎng)不同。（也有人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)基本一致，均為4-5年。v房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著

10、在政府反周期政策的干預(yù)下，房地產(chǎn)周期以螺旋式方式形成增長(zhǎng)趨勢(shì)。具體表現(xiàn)為：一個(gè)周期的波谷低于波峰，但卻高于前一個(gè)周期的波谷，而有時(shí)則會(huì)超過前一周期的波峰。五、研究房地產(chǎn)業(yè)周期性的意義v有助于深刻理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切關(guān)系，從而使其更好地與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)；v有助于正確地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國(guó)或一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所處的周期階段，認(rèn)清當(dāng)時(shí)形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，掌握主動(dòng)權(quán)。避免盲目性；v有助于認(rèn)識(shí)周期性規(guī)律的基礎(chǔ)上，及時(shí)采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策措施，避免大起大落的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的震蕩。第三節(jié) 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形成機(jī)制v一、影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)因素內(nèi)生因素：收益率、投資、市場(chǎng)特征

11、外生因素：v影響房地產(chǎn)開發(fā)的政策因素：v影響房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和技術(shù)因素v影響房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因v關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的原因，各國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有著各自不同的觀點(diǎn)。其中主要的理論觀點(diǎn)如下：（一）有效需求不足：過度的房地產(chǎn)投資，如果沒有形成足夠的有效需求，勢(shì)必使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮。房地產(chǎn)有效需求不足是多方面原因引起的。如v住房制度改革。從無償分配到80年代中期的提租發(fā)補(bǔ)貼，到貨幣化分房，需求者在心理上有一個(gè)適應(yīng)過程。v房?jī)r(jià)收入比。據(jù)世界銀行測(cè)算，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3-6倍之間時(shí)，需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買住房。而我國(guó)一些城

12、市的房?jī)r(jià)比高達(dá)10-20倍以上，廣大居民無能力購(gòu)買住房。v社會(huì)福利保障制度。城市居民在預(yù)期的收入和支出心中無底的前提下，不得不存錢以備后用；v房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量有待于提高。（二）房地產(chǎn)周期波動(dòng)的滯后性原理v時(shí)滯效應(yīng)的產(chǎn)生決策的延遲生產(chǎn)的延遲房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完全v時(shí)滯效應(yīng)的影響波動(dòng)幅度的高低v擴(kuò)張階段價(jià)格的暴漲和城市的過度繁榮v衰退階段價(jià)格的暴跌和市場(chǎng)的過度蕭條出現(xiàn)順序的差別v復(fù)蘇稍晚v更早更快地進(jìn)入繁榮期v先期衰退v較長(zhǎng)的蕭條期（三）乘數(shù)-加速數(shù)原理（略）三、主要房地產(chǎn)周期波動(dòng)成因理論v租金調(diào)節(jié)理論租金的黏性v行為解釋理論v期權(quán)定價(jià)理論v蛛網(wǎng)理論利用了時(shí)滯效應(yīng)v金融貨幣理

13、論貨幣學(xué)派的解釋v如92年，我國(guó)專業(yè)銀行凈拆出資金增加593.2億元，其中1/4被用來炒地皮；再如東南亞金融危機(jī)與該地區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期過熱有密切關(guān)系，一般金融機(jī)構(gòu)放貸給地產(chǎn)業(yè)以不超過總放貸額的10%為宜，而泰、馬和印尼金融機(jī)構(gòu)投放的資金占其貸款總額分別為50%、29%和20%，隨著市場(chǎng)逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象。國(guó)外的房地產(chǎn)周期波動(dòng)情況美國(guó)1964-2006 年間房?jī)r(jià)和GDP 走勢(shì)圖日本戰(zhàn)后地價(jià)走勢(shì)圖中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程v第一次高漲期來自上世紀(jì)80 年代初期v第二次高漲期起始于1988 年憲法和土地管理法修改之后，膨脹于1991-1992 年 v第三個(gè)高漲期起始于1998 年國(guó)家住房制度改革，直到現(xiàn)在直到現(xiàn)在 2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)特征分析四、我國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)判斷v已步入經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整階段當(dāng)前的周期階段判斷當(dāng)前的周期階段判斷 第二波景氣周期 8.89%第一波景氣周期 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 8.6%9.7%9.5%9.3%