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1、,,,2010年度房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算清繳培訓(xùn),二一年十二月,主講：注冊稅務(wù)師 注冊會計師,陳亞強(qiáng),沁園春 房 神州大地，萬人蝸居，億人盼房。望市內(nèi)郊外，空樓大廈，售樓中心，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房價試比高。 須鈔票，清儲蓄貸款，分外心焦。 樓價如此虛高，逼無數(shù)白領(lǐng)競折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞；唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。 俱往矣，數(shù)天價樓盤，還看今朝？,1、高房價成為社會輿論的焦點(diǎn)； 2、國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的三大手段： 土地 金融 稅收 3、國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊； 4、切實(shí)做好2010年企業(yè)所得稅匯繳工作； 5、企業(yè)所得稅申報表要

2、做一些改動。,2010房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢,通過培訓(xùn)，使地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)財稅人員能夠做到：在正確的時間將正確的稅額交與正確的稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財務(wù)損失或給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員帶來法律風(fēng)險。,培訓(xùn)要達(dá)到的目的,1、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵 2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定 3、不征稅收入的規(guī)定 4、免稅收入稅務(wù)處理的規(guī)定 5、稅前扣除的規(guī)定 6、關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理 7、稅前扣除中的發(fā)票問題 8、財產(chǎn)損失的稅前扣除 9、預(yù)繳稅款的稅前扣除 10、以前年度虧損的彌補(bǔ) 11、企業(yè)會計準(zhǔn)則所得稅準(zhǔn)則 會計處理,,收入的稅務(wù)處理,,稅前扣除的稅務(wù)處理,,企業(yè)所得稅匯繳的基礎(chǔ),課程內(nèi)容框架,

3、依法納稅 準(zhǔn)確納稅,,多繳稅：企業(yè)受損 少繳稅：企業(yè)違法,一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求,1、正確核算應(yīng)納稅所得額 是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵 2、應(yīng)納稅所得額=會計利潤納稅調(diào)整事項(xiàng) （間接法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）。 3、應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入 各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）,二、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵,企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題,三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從

4、各種來源取得的收入，為收入總額。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈收入； （九）其他收入。,,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 12條,收入的形式,,貨幣形式：,非貨幣形式：,現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。,固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。,按照公允價值確定收入額 公允價值，是指按照市場價格確定的價

5、值（條例第13條第2款）,,,,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。 提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運(yùn)輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動取得的收入。 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入。 股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因

6、他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。,,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 1418條,股息：按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 利息：按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,注意：,權(quán)責(zé)發(fā)生制,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 1922條,,租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 特許權(quán)使用費(fèi)收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期

7、確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。按照實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。收付實(shí)現(xiàn)制 其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。,視同銷售的稅務(wù)處理（31號文第7條）,視同銷售的范圍,視同銷售 收入確認(rèn)的方法,,將開發(fā)產(chǎn)品用于,職工福利,對外投資,分配給股東或投資人,抵償債務(wù),換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,獎勵,捐 贈,贊助,,不再包括開發(fā)企業(yè)自用,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)

8、品市場銷售價格確定,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,預(yù)租行為收入的確認(rèn)（31號文第10條）,預(yù)租的定義,收入確認(rèn)時點(diǎn),收入確認(rèn)金額,房地產(chǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議,將房屋出租,開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 ,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),按預(yù)租價款確認(rèn)收入,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入

9、與費(fèi)用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入,預(yù)收租金的收入處理,國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 國稅函201079號,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行季度申報 時的填報方法,第一條 第（一）款 企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，季度預(yù)繳申報時填報在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”。,執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補(bǔ)充通知（國稅函【2008】1081） 北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國

10、家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定：,,國稅函2008635號：可以減除期間費(fèi)用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 季度申報,（京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”及附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4

11、列“調(diào)減金額”。,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報 時的填報方法,收入的填報,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,,可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)計算基數(shù),銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,與主表對應(yīng)一致,企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三,,,如果營業(yè)收入填的是0，此處也填0,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報,京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 預(yù)計毛利額的填報 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52

12、行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”欄第3列“調(diào)增金額”。,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報 時的填報方法,預(yù)計毛利額的填報,企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三,銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額的填報,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報,（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報 時的填報方法,京國稅發(fā)【2009】92號） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報時的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，如果會計處理時未計入營業(yè)

13、稅金及附加等科目核算，季度預(yù)繳申報時，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”欄減除；年度匯算清繳申報時填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。,稅金的填報,,國稅函2008635號：可以減除期間費(fèi)用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,,銷售未完工產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅及附加、土增稅，會計上未計入營業(yè)稅金及附加科目核算的，在此減除,預(yù)繳營業(yè)稅、土增稅的處理季度預(yù)繳申報,預(yù)繳營業(yè)稅、土增稅的處理年度匯算清繳,4、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題,（1）預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款,預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款”科

14、目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 將預(yù)收房款混為購房定金，不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 分開開票，一部分預(yù)售房款開預(yù)收款發(fā)票交財務(wù)入賬，將另一部分預(yù)售房款開具收據(jù)入銷售部，不入企業(yè)財務(wù)賬，形成賬外小金庫。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,銷售收入確認(rèn)不及時，長期掛在“預(yù)收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； 只計商品房收入，車庫銷售不計收入； 將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬； 先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入； 以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進(jìn)行收入的確認(rèn)； 以房屋抵頂?shù)貎r款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理

15、； 合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題,視同銷售房屋不記收入； 視同銷售房屋價格偏低； 價外費(fèi)用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽臺等開具了自己的發(fā)票）不記收入； 與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來、或隨意作價； 代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； 收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入； 其他收入如客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)

16、獎等不入“營業(yè)外收入”核算。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問題,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題,四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,第七條 收入總額中的下列收入為不征稅收入： （一）財政撥款； （二）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性 收費(fèi)、政府性基金； （三）國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。,,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財政撥款，是指各級人民政府對納

17、入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會團(tuán)體等組織撥付的財政資金，但國務(wù)院和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 行政事業(yè)性收費(fèi)，是指依照法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，按照國務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在實(shí)施社會公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務(wù)過程中，向特定對象收取并納入財政管理的費(fèi)用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，代政府收取的具有專項(xiàng)用途的財政資金。 國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金。,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 26條,,不征稅收入解釋,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財稅2008151號,

18、企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額 企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。,財政性資金：指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款； 國家投資：指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財稅200987號文,一、對

19、企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除： 企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途； 財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； 企業(yè)對該資金以及該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 二、根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收

20、入的特殊規(guī)定,（1）不征稅收入中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定 （2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒有符合不征稅收入條件的收入,3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題,第五條企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 國稅發(fā)200931號,,法律規(guī)定：,(2)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加，作為不征稅收入處理,1、關(guān)于免稅收入的一般規(guī)定 2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理

21、中出現(xiàn)的問題,五、收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（1）、國債利息收入：企業(yè)持有國務(wù)院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。 （2）、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。 （3）在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益。 （4）符合條件的非營利組織的收入，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入。,企業(yè)所得稅法第26條 企業(yè)的下

22、列收入為免稅收入,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（1）國債利息收入：企業(yè)持有國務(wù)院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。 （2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益。 （3）符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織： 依法履行非營利組織登記手續(xù)； 從事公益性或者非營利性活動； 取得的收入除用于與該組織有關(guān)的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)； 財產(chǎn)及其孳息不用于分配； 按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財

23、產(chǎn)用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)贈給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向社會公告； 投入人對投入該組織的財產(chǎn)不保留或者享有任何財產(chǎn)權(quán)利； 工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財產(chǎn)。,,實(shí)施條例 8284條,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,關(guān)于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問題的通知 （財稅200969號）,第四條 2008年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤而形成的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實(shí)施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。,即：可以作為免稅收入處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額

24、中免稅收入的特殊規(guī)定,關(guān)于非營利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問題的通知（財稅2009123號） 關(guān)于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知（財稅2009122號）,房地產(chǎn)企業(yè)屬于營利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問題,（1）股票二級市場取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),,投資A股票,,2010年2月20日以30元/股購入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉(zhuǎn)讓,,連續(xù)持有未超過12個月， 股息要繳稅,,,轉(zhuǎn)讓利得10元/股要繳稅,,投資B股票,2009年2月20日以30元/

25、股購入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉(zhuǎn)讓,,,轉(zhuǎn)讓利得10元/股要繳稅,,連續(xù)持有超過12個月， 股息不繳稅,個人投資股票取得的所得暫免征收個人所得稅,,稅收分析,財稅字199861號,3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問題,（2）購買企業(yè)證券投資基金取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),購買證券投資基金稅收分析,2010年2月20日以1.1元/份申購， 2010年5月30日分紅0.05元/份 2010年8月5日以1.2元/份贖回,,暫不征收企業(yè)所得稅（財稅20081 ）,,贖回價與申購價之間的差價所得， 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,,財稅字199855號第

26、3條,個人買賣投資基金不征收個人所得稅,,1、關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中具體問題的處理,六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。,原則,1、實(shí)際發(fā)生 2、與取得收入直接相關(guān) 3、不允許重復(fù)扣除 4、支出要合理：,,內(nèi)容,1、成本 2、費(fèi)用 3、稅金 4、損失 5、其他支出,,符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī) 必要和正常的支出,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,（

27、1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售成本 銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費(fèi)； （2）費(fèi)用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，已經(jīng)計入成本的有關(guān)費(fèi)用除外； （3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加； （4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失； （5）其他支出：除成本、費(fèi)用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出。,,實(shí)施條例 2933條,1、文件依據(jù)：,國稅函20093號,2、合理工資的判定標(biāo)準(zhǔn)

28、,企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度； 工資制度 企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平 企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；有序調(diào)整 企業(yè)對實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)；依法扣稅 有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。合理商業(yè)目的,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,3、 工資總額的組成,實(shí)際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險費(fèi)、醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)和住房公積金,不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入工資薪金總額

29、，也不得稅前扣除,國有企業(yè),私營企業(yè),,,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,職工福利費(fèi)的內(nèi)容：,尚未實(shí)行分離辦社會職能的企業(yè)，內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。 按照其他規(guī)定發(fā)生

30、的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。,國稅函20093號文 第3條,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項(xiàng)費(fèi)用的扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：43條,企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5,政策要點(diǎn),強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生 強(qiáng)調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān) 雙重標(biāo)準(zhǔn)孰低原則 銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務(wù)收入、出租財產(chǎn)收入、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)收入、視同銷售收入等 ，但不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的收入。預(yù)售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對待！,,國稅函2009202號,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：44條

31、,企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。,政策要點(diǎn),強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生 不能理解為廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除限額分別為當(dāng)年銷售收入的15%。,包括視同銷售收入國稅函2009202號 ,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除,企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費(fèi)，準(zhǔn)予扣除。,實(shí)施條例的規(guī)定-46條,財產(chǎn)保險費(fèi)的范圍,按照中華人民共和國保險法及財產(chǎn)保險公司保險條款和保險費(fèi)率管理辦法規(guī)定繳納的財產(chǎn)保險費(fèi) 。,為職工家庭投保的財產(chǎn)保險費(fèi)不允許稅前扣除,1、

32、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財產(chǎn)保險費(fèi)的扣除,根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi),可以扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：47條,經(jīng)營租賃方式租入,租賃期限均勻扣除,融資租賃方式租入,按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除,,,,,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費(fèi)的扣除,租賃費(fèi)還能稅前扣除嗎？？,,,實(shí)施條例的規(guī)定：48條,企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。,勞保費(fèi)的具體內(nèi)容,確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。 國稅函（1996）673號文：,政策要點(diǎn),勞動保護(hù)支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得

33、正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費(fèi)不允許稅前扣除 勞動保護(hù)用品是保護(hù)勞動者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇。 非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的勞動保護(hù)支出，應(yīng)界定為福利費(fèi)支出,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動保護(hù)費(fèi)的扣除,國稅函20093號文作為福利費(fèi),,,人人有份：福利 車間公用：勞保,銀行人人有份的行服是勞動保護(hù)費(fèi)還是福利費(fèi)？？,財稅200927號,自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險費(fèi)，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。,政策要點(diǎn)：,從2008年1月

34、1日起執(zhí)行 必須為本企業(yè)的在職職工支付 標(biāo)準(zhǔn)：為工資總額的5%以內(nèi)，超過部分不準(zhǔn)扣除，也不準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -補(bǔ)充養(yǎng)老保險和補(bǔ)充醫(yī)療保險,實(shí)施條例53條,企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。,扣除條件：條例51條,（1）通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門捐出 （2）符合公益事業(yè)捐贈法關(guān)于公益事業(yè)捐贈的規(guī)定 1）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體 和個人的活動； 2）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)； 3）環(huán)境保護(hù)、社會公共設(shè)施建設(shè)； 4）促進(jìn)社會發(fā)展和進(jìn)步的其他社會公

35、共和福利事業(yè)。,,財稅2008160號文,會計口徑,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,依法登記 不以營利為目的 全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有 收益和營運(yùn)結(jié)余用于該法人設(shè)立目的的事業(yè) 終止后的剩余財產(chǎn)不歸屬任何個人或者營利組織 不經(jīng)營與其設(shè)立目的無關(guān)的業(yè)務(wù) 有健全的財務(wù)會計制度 捐贈者不以任何形式參與社會團(tuán)體財產(chǎn)的分配； 3年內(nèi)未受到行政處罰； 在民政部門依法登記3年以上，申請前連續(xù)2年年度檢查合格 ； 1年 登記年限3年，社會組織評估等級在3A（含）以上； 公益性社會團(tuán)體（不含基金會）在民政部門依法登記3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動資金數(shù)額，申請前連續(xù)2年年度檢查合格。,,

36、實(shí)施條例52條,,財稅2008160號,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,（3）接受捐贈的主體必須規(guī)定的條件(實(shí)施條例52條和財稅2008160號文第4條),（4）取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù) （5）通過公益性群眾團(tuán)體的公益事業(yè)捐贈支出也可扣除(財稅2009124號文) （6）上海世博會結(jié)束之前，向上海世博會的捐贈可以全額扣除，除此之外的捐贈只能按會計利潤的12%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除(國稅函2009202號),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除,如會員費(fèi)、合理的會議費(fèi)、差旅費(fèi)、違約金、訴訟費(fèi)用、銀行罰息、匯兌損失等，均準(zhǔn)予扣除。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一

37、般規(guī)定其他扣除項(xiàng)目,（1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)。 （2）、企業(yè)所得稅稅款。 （3）、稅收滯納金。 （4）、罰金、罰款和被沒收財物的損失。 （5）、超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出。 （6）、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出。（7）、未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出。 （8）、企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息，不得扣除。 （9）、與取得收入無關(guān)的其他支出。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定不得稅前扣除的項(xiàng)目,完工開發(fā)產(chǎn)品,,及時結(jié)算計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實(shí)際毛利額，將其實(shí)際

38、毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入企業(yè)當(dāng)年本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 即：及時將預(yù)計毛利調(diào)整為實(shí)際毛利(文件第9條),未完工開發(fā)產(chǎn)品,,1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預(yù)售收入），按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 2、計稅毛利率(文件第8條)： 開發(fā)項(xiàng)目位于省會城市和計劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。,年度納稅申報時，企業(yè)須出具該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告和稅務(wù)機(jī)關(guān)需

39、要的其他相關(guān)資料。(文件第9條) 京國稅發(fā)（2009）92號文要求報送“開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)完工情況表(一)、(二)”,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,國稅函2010201號,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。,工程是否通過驗(yàn)收 是否辦理完工備案手續(xù) 是否辦理會計決算手續(xù),

40、,不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認(rèn)！,計稅成本（第25條） 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用.,會計成本 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照會計規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用.,,(一)計稅成本對象,成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（26條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,可否銷售原則,分類歸集原則,功能區(qū)分原則,定價差異原則,成本差異原則,權(quán)益區(qū)分原則,開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，作為獨(dú)立的計稅成

41、本對象；否則，先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象,同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型無明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，作為一個成本對象,開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象,開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象,開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對象,開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象,,,,,,,,,,,,,計稅成本對象的確定原則(第 26條),2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（二）計稅成

42、本對象確定原則,（三）計稅成本支出的6大內(nèi)容（31號文第27條）,（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),（2）前期工程費(fèi),（3）建筑安裝工程費(fèi),為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等 。,指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。,指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。,,,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特

43、殊規(guī)定,(4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),(5) 公共配套設(shè)施費(fèi),(6) 開發(fā)間接費(fèi),指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。,為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 。,,,,（三）計稅成本支出的

44、6大內(nèi)容（31號文第27條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（2）條文規(guī)定合作他方的稅務(wù)處理 37條,處理時間,首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,處理方法,分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品【包括首次取得的和以后應(yīng)取得】的市場公允價值計算土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失 。,（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號文第31、36、37條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,扣除的基本方法和內(nèi)容 （第11、12和14條）,1、按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,2、按規(guī)定區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,,,可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)

45、品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算公式,期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,,,可售面積：取得了商品房預(yù)售許可證、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除,可以稅前扣除,法律規(guī)定,維修費(fèi)用的內(nèi)容,日常的維護(hù)、保養(yǎng)、修理 費(fèi)用,扣除的原則,實(shí)際發(fā)生原則 不允許預(yù)提！,1、尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 2、按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 3、開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修費(fèi)用范圍,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除-

46、-維修費(fèi)用的扣除 第15條,企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除--維修基金的扣除 31號文第16條,范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等,1. 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主； 2.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位,視為公共配套設(shè)施,可以計入開發(fā)成本 稅前扣除,1.屬于營利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 4.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位,應(yīng)單獨(dú)核算成本,自用: 按建造固定資產(chǎn)處理,非自用: 一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處

47、理,,,,,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除配套設(shè)施的扣除 第17條,單獨(dú)建造的停車場所，作為成本對象單獨(dú)核算,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除停車場所的稅務(wù)處理 第33條,房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保，向銀行提供的保證金,不得減除銷售收入,不得作為費(fèi)用稅前扣除,實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除按揭貸款保證金的稅務(wù)處理（第19條）,不再做視同銷售處理,實(shí)際使用時間累積超過12個月的，可在稅前扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費(fèi)用,實(shí)際使用

48、時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（第24條）,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理,（1）成本劃分 不清,不按規(guī)定計算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用； 將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品的成本并入產(chǎn)品銷售成本； 未取得建筑商合法憑證前，將預(yù)計建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本； 返還給建筑商的貨款不沖減銷售成本； 立項(xiàng)作為經(jīng)營資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計算銷售成本； 企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?建筑成本重復(fù)入賬，

49、在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題,（2）借款費(fèi)用稅前列支不規(guī)范,將利息支出全額在“財務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支； 向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支； 借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息； 通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務(wù)費(fèi)用”列支。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題,（3）虛列成本,虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用； 資本性支出直接列入當(dāng)期成本； 擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)。,,1、企業(yè)所

50、得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題的處理,七、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理,1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定,第四十五條企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定提取的用于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)恢復(fù)等方面的專項(xiàng)資金，準(zhǔn)予扣除。上述專項(xiàng)資金提取后改變用途的，不得扣除。,實(shí)施條例,,3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問題,（1）、預(yù)提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分 （2）、會計制度未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 （3）、已經(jīng)備案的會計制度中沒有3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的種類、計算比例,1、發(fā)票的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)

51、于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理,八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題,1、發(fā)票的一般規(guī)定,發(fā)票管理辦法 財政部令1993第6號,第20條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。 第21條所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項(xiàng)時，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。 第22條不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。 第23條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部

52、聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋單位財務(wù)印章或者發(fā)票專用章。,,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定,國稅發(fā) 【2010】92號,（一）整治一批重點(diǎn)對象。要結(jié)合稅收專項(xiàng)檢查工作和本地實(shí)際，在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定若干個重點(diǎn)行業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領(lǐng)域中確定若干個重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行發(fā)票使用情況的重點(diǎn)檢查。對重點(diǎn)行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問題，制定不同的檢查工作方案，有針對性地開展檢查處理工作。 （二）查辦一批重點(diǎn)案件。對查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認(rèn)真梳理和整理，深入追查購買、使用虛假發(fā)票的納稅人；對新類型發(fā)票違法案件，要密切

53、關(guān)注其新特征、新動向，并對準(zhǔn)問題進(jìn)行解剖式檢查，爭取查辦一批典型案件；對跨地區(qū)的重大案件，應(yīng)當(dāng)迅速發(fā)函委托相關(guān)地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)查，受托地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將協(xié)查結(jié)果反饋委托地稅務(wù)機(jī)關(guān)，不得敷衍應(yīng)付。在查辦案件過程中，要切實(shí)做到“查賬必查票”、“查案必查票”。 （三）檢查一批重點(diǎn)稅源。要采用自查、抽查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導(dǎo)相結(jié)合，積極引導(dǎo)納稅人查找問題、糾正過錯、主動規(guī)范用票行為。抽查要結(jié)合實(shí)際情況，準(zhǔn)確選擇檢查對象和項(xiàng)目，有針對性地進(jìn)行發(fā)票使用情況檢查。重點(diǎn)檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問題并依法妥善處理，從而全面規(guī)范企業(yè)的用票行為。,,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)

54、的具體問題,簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi) 市場上購買虛假發(fā)票入賬 取得舊版作廢發(fā)票入賬 涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬 沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單價 發(fā)票無抬頭或抬頭不規(guī)范 大額費(fèi)用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計稅貼花 取得第三方開具的發(fā)票入賬 取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬,1、稅金扣除的一般規(guī)定 2、稅金扣除的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理,九、稅金的扣除,1、稅金扣除的一般規(guī)定,第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。,企業(yè)所得稅法,,稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所

55、得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。,實(shí)施條例 31條,,2、房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定,第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 國稅發(fā)（2009）31號文,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 2、財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向 3、財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理,十、財產(chǎn)損失的稅前扣除,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法,第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)

56、定,第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期收入。,企業(yè)所得稅法實(shí)施條例,財稅200957號,（1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容,現(xiàn)金損失 存款損失 壞賬損失 貸款損失 股權(quán)投資損失 固定資產(chǎn)損失 存貨損失 自然災(zāi)害損失 其他損失,,,,,盤虧損失 毀損損失 報廢損失 被盜損失,1、財產(chǎn)損失稅前

57、扣除的一般規(guī)定,（2）、可以稅前扣除的損失額,現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責(zé)任人賠償金額,存款損失=因法定存款機(jī)構(gòu)依法破產(chǎn)、清算或者政府責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉確實(shí)不能收回的金額,壞賬損失=應(yīng)收/預(yù)付賬款-可收回金額,貸款損失=貸款類債權(quán)未能收回的金額或國務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的金額,股權(quán)投資損失=股權(quán)投資額-可收回金額,固定資產(chǎn)或存貨 盤虧損失=賬面凈值或存貨成本-責(zé)任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨的損毀報廢損失=賬面凈值或存貨成本-殘值-保險賠款額-責(zé)任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨被盜損失=賬面凈值或存貨成本-保險賠款額-責(zé)任人賠償金額,,存貨中的進(jìn)項(xiàng)稅可作為損失一并扣除,,1.以后年度收回時,計入收回年度的應(yīng)稅所

58、得 2.境外機(jī)構(gòu)發(fā)生資產(chǎn)損失形成的虧損, 計算境內(nèi)應(yīng)稅所得時不得扣除,財稅200957號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（1）、審批,資產(chǎn)損失,自行計算扣除,經(jīng)審批后扣除,實(shí)際發(fā)生,,,,正常經(jīng)營中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的損失 各項(xiàng)存貨的正常損耗 固定資產(chǎn)正常報廢清理的損失 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失 通過證交所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生品的損失 其他經(jīng)稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的資產(chǎn)損失,上述6項(xiàng)損失以外的損失 無法準(zhǔn)確辨別是否屬于自行計算扣除的資產(chǎn)損失，向稅務(wù)提出審批申請,,,1.不層層審批 2.即報即批: 30個工作日 3.申請受理截止日: 本年度終

59、了后第45日 4.特殊原因可延期申請,原則:公正 透明 廉潔 高效 方便納稅人 不改變企業(yè)依法申報的責(zé)任,,與收入相關(guān),國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（2）證據(jù),外部證據(jù),內(nèi)部證據(jù),1司法機(jī)關(guān)的判決或者裁定； 2公安機(jī)關(guān)的立案結(jié)案證明、回復(fù)； 3工商部門的注銷、吊銷及停業(yè)證明； 4企業(yè)的破產(chǎn)清算公告或清償文件； 5行政機(jī)關(guān)的公文； 6國家及授權(quán)專業(yè)技術(shù)鑒定部門的鑒定報告； 7具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒定證明； 8經(jīng)濟(jì)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁文書； 9保險公司的出險調(diào)查單、理賠計算單等； 10符合法律條件的其他證據(jù)。,1會計核算資料和原始憑證； 2資產(chǎn)盤點(diǎn)表； 3相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的

60、業(yè)務(wù)合同； 4企業(yè)內(nèi)部技術(shù)鑒定部門的鑒定文件或資料； 5企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明； 6對責(zé)任人的責(zé)任認(rèn)定及賠償情況說明； 7企業(yè)負(fù)責(zé)人和財務(wù)負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任的聲明。,,,,會計核算健全 內(nèi)部控制完善,,前提,國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,第四十二條 下列股權(quán)和債權(quán)不得確認(rèn)為在企業(yè)所得稅前扣除的損失： （一）債務(wù)人或者擔(dān)保人有經(jīng)濟(jì)償還能力，不論何種原因，未按期償還的企業(yè)債權(quán)； （二）違反法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式、借口逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （三）行政干預(yù)逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （四）企業(yè)未向債務(wù)人和擔(dān)保人追償?shù)膫鶛?quán)； （五）企業(yè)發(fā)生非經(jīng)營活動的債權(quán)； （六

61、）國家規(guī)定可以從事貸款業(yè)務(wù)以外的企業(yè)因資金直接拆借而發(fā)生的損失； （七）其他不應(yīng)當(dāng)核銷的企業(yè)債權(quán)和股權(quán)。,國稅發(fā)200988號,1、財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,2、財產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動向,（1）取消事前審批制 （2）全部實(shí)行申報制,改革動向,,利弊分析,（1）減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān) （2）加大了企業(yè)的風(fēng)險,,雙刃劍,22條 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 。,23條 開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。,3、房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定,19條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)

62、為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。,37條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,,國稅發(fā) （2009） 31號文,1、彌補(bǔ)以前年度虧損的一般規(guī)定 2、彌補(bǔ)以前年度虧損的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問題,十一、以前年度虧

63、損的彌補(bǔ),1、彌補(bǔ)以前年度虧損的一般規(guī)定,第十八條 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年。,企業(yè)所得稅法,第十條企業(yè)所得稅法第五條所稱虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法和本條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項(xiàng)扣除后小于零的數(shù)額。,,,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例,2、彌補(bǔ)以前年度虧損的特殊規(guī)定,國家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2010年第20號,一、根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法（以下簡稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時調(diào)增的應(yīng)納稅所得額

64、，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。二、本規(guī)定自2010年12月1日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事項(xiàng)，按本規(guī)定執(zhí)行。,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問題,（1）、人為調(diào)節(jié)利潤，推遲獲利年度 （2）、不同稅收待遇的虧損盈利相混淆 （3）、彌補(bǔ)數(shù)額的計算不準(zhǔn)確,,稅法口徑！ 建立虧損彌補(bǔ)臺賬,實(shí)務(wù)中預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理,1、作為一項(xiàng)待攤銷費(fèi)用,

65、（1）按稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)時，計提的所得稅，借記“長期待攤費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅”。 （2）預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“經(jīng)營收入”。同時，對已繳納的所得稅，借記“所得稅”，貸記“長期待攤費(fèi)用”。,2、全部計入當(dāng)期損益,計提預(yù)繳數(shù)額時，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”,實(shí)務(wù)中預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理,3、計入遞延稅款或遞延所得稅資產(chǎn),(1)取得預(yù)收款項(xiàng)繳納所得稅時，按預(yù)收款項(xiàng)和預(yù)計利潤率計算稅頗，借記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”；實(shí)際繳納時，借記“應(yīng)交稅金”，貸記“銀行存款”。 (2)預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時，借記“所得稅”，貸記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”。,大家辛苦了， 謝謝！,2010-12,手機(jī)：15952601333 E-mail：,陳亞強(qiáng)：,