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1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告講 解,主講人：劉玉平,第一部分 準(zhǔn)則的有關(guān)起草說明,（一）規(guī)范資產(chǎn)評估報告的歷史回顧 1991年國務(wù)院以91號令頒布的國有資產(chǎn)評估管理辦法 1993年10月15日，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)關(guān)于資產(chǎn)評估報告書的規(guī)范意見 1995年，原國家國有資產(chǎn)管理局制定和頒布了關(guān)于資產(chǎn)評估立項、確認(rèn)工作的若干規(guī)范意見,1996年5月7日，原國家國有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)了中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）。這是我國頒布的第一個資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)操作方面的規(guī)范。該規(guī)范不僅規(guī)范資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)內(nèi)容，而且對資產(chǎn)評估報告書做了具體規(guī)范。指出：資產(chǎn)評估報告書包括正文和附件兩部分。并就正文和附件內(nèi)容作

2、了規(guī)定。對于“涉及國有資產(chǎn)占有單位的資產(chǎn)評估項目，須按國有資產(chǎn)管理行政主管部門的規(guī)定由委托方報送審核資產(chǎn)評估報告、確認(rèn)資產(chǎn)評估結(jié)果。資產(chǎn)評估機構(gòu)還要報送資產(chǎn)評估報告書送審專用材料?！?1998年2月19日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會印發(fā)資產(chǎn)評估報告簽字制度（試行），規(guī)定： 1凡中國境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)，在接受客戶委托，完成評估項目后所出具的資產(chǎn)評估報告書，應(yīng)有資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙制機構(gòu)為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙人）和注冊資產(chǎn)評估師簽字的資產(chǎn)評估報告為無效報告。 2注冊資產(chǎn)評估師只能在本人參與評估的綜合性資產(chǎn)評估項目和單項資產(chǎn)評估

3、項目的資產(chǎn)評估報告書上簽字。注冊資產(chǎn)評估師不得允許他人以本人名義簽字。 3注冊資產(chǎn)評估師對簽署的資產(chǎn)評估報告書的真實性、客觀性、公正性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 41998年6月1日起（證券業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)1998年3月1日）實施。,1999年3月2日，財政部頒發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 2001年12月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見的文件。 2005年8月25日，國務(wù)院國資委頒布企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法，進一步明確了核準(zhǔn)制和備案制的管理職責(zé)。,（二）規(guī)范資產(chǎn)評估報告歷史回顧的分析與啟示 從過去規(guī)范工作的

4、分析可以看出，主要存在以下幾個問題： 1規(guī)范資產(chǎn)評估報告缺乏理論分析。 2. 以統(tǒng)一格式代替規(guī)范內(nèi)容。這種做法從資產(chǎn)評估行政管理角度，有利于評估報告的驗證確認(rèn)工作，但忽略了資產(chǎn)評估內(nèi)在的規(guī)律。 從規(guī)范資產(chǎn)評估報告的發(fā)展歷史分析可以發(fā)現(xiàn)，不管資產(chǎn)評估報告形式、格式的規(guī)定如何變化，對評估結(jié)果取得的依據(jù)和前提條件分析的要求越來越重視，對注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任越來越明確，這是資產(chǎn)評估報告規(guī)范的趨向。,第二部分 準(zhǔn)則形成過程,2000年3月22日北京泰山飯店 2002年10啟動 2003年2月形成了報告準(zhǔn)則征求意見稿 (會協(xié)200328號） 2005年7月在北京

5、、上海分設(shè)兩個研究小組 2007年6月18日，報告準(zhǔn)則征求意見稿 （中評協(xié)200785號） 2007年11月28日,第三部分 準(zhǔn)則的內(nèi)容講解,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告（2007.04.18） （2007.5.27） 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 一般用途評估報告 第四章 僅供委托方使用評估報告 第五章 附 則 (共38條),資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告 （征求意見稿)（2007.6.18全國發(fā)布） 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 評估報告的內(nèi)容 第四章 附 則 （共29條）,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告 （2007年11月28日定稿全國發(fā)布） 第一章 總 則 第二章

6、 基本要求 第三章 評估報告的內(nèi)容 第四章 附 則 （共30條）,第一章 總 則,第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。 第二條 本準(zhǔn)則所稱評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。,關(guān)于評估報告的定義 注冊資產(chǎn)評估師 評估機構(gòu)（編制 出具） 履行程序 準(zhǔn)則 書面意見 不符合評估準(zhǔn)則條款要求作出的評估結(jié)論不是有效的評估結(jié)果，其形成的報告也不能稱其為評估報告。由評估機構(gòu)和注冊資

7、產(chǎn)評估師出具的報告，如果不是按照評估準(zhǔn)則的要求出具的報告，不能稱為評估報告。,第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價值分析報告和其他專業(yè)意見，可以參照本準(zhǔn)則。 第三條和第四條是所有資產(chǎn)評估準(zhǔn)則項目都具有的條款。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，編制和出具評估報告。在執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)時，可以參照評估報告準(zhǔn)則出具相關(guān)價值分析報告和其他專業(yè)意見，但此類報告并不是資產(chǎn)評估報告，不得以“評估報告”名義出具，以免給委托方和報告使用者造成誤解。 其他參照執(zhí)行的事項,第二章 基本要

8、求 第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。 第六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必要評估程序受到限制，且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商需要出具評估報告的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響，并明確評估報告的使用限制。,第六、第七條是相互呼應(yīng)和制約的 （必要信息和詳略程度） 第七、第八條對報告類型的實質(zhì)性劃分 第九條 評估

9、報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。,1998年2月19日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布資產(chǎn)評估報告簽字制度（試行）（中評協(xié)19983號）第二條規(guī)定，凡中國境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)，在接受客戶委托，完成評估項目后所出具的資產(chǎn)評估報告書，應(yīng)有資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙制機構(gòu)為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙人）和注冊資產(chǎn)評估上簽字的資產(chǎn)評估報告為無效報告。,注冊資產(chǎn)評估師簽字與資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙人）簽字所承擔(dān)的責(zé)任是不同的

10、。注冊資產(chǎn)評估師簽字時對簽署的資產(chǎn)評估報告的真實性、客觀性、公正性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。資產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人（合伙人）簽字，表示其對該項目資產(chǎn)評估機構(gòu)所承擔(dān)連帶法律責(zé)任的承擔(dān)。,資產(chǎn)評估機構(gòu)的組織形式 2005年5月11日，財政部22號令資產(chǎn)評估機構(gòu)審批管理辦法第8條規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)組織形式為合伙制或者有限責(zé)任公司制。 2005年10月12日，建設(shè)部142號令房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第8條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立。 2006年7月，中國土地估價師協(xié)會第三屆第二次理事會討論的土地評估中介機構(gòu)管理辦法（第六稿）第八條規(guī)定，土地評估中介機構(gòu)

11、的組織形式應(yīng)為有限責(zé)任公司（下稱“公司制”）或合伙制企業(yè)（下稱“合伙制”），土地評估中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人投資或出資設(shè)立并按機構(gòu)組織形式承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。,2006年8月27日，全國人大常委會通過的中華人民共和國合伙企業(yè)法并于2007年6月1日起實施。新的合伙企業(yè)法將“特殊的普通合伙”和“有限合伙”這兩個概念納入其中。規(guī)定：本法所稱合伙企業(yè)，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。,對于公司制評估機構(gòu)來說，法定代表人簽字與否，只要評估機構(gòu)蓋章，法定代表人都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但對于合伙制評估機構(gòu)來說，只有評估機構(gòu)蓋章，并不能明確合伙人的責(zé)任。特別是實行有限責(zé)任合伙制

12、的評估機構(gòu)，負(fù)責(zé)該項目的合伙人承擔(dān)的責(zé)任，與其他合伙人承擔(dān)的責(zé)任也是不一樣的。因此，本條中除了要求評估機構(gòu)蓋章，同時要求法定代表人簽字（公司制評估機構(gòu)）和負(fù)責(zé)該項目的合伙人簽字（合伙制評估機構(gòu)）。,也有人曾設(shè)想只需評估機構(gòu)蓋章，對于合伙制的評估機構(gòu)，要求兩個（或以上）注冊資產(chǎn)評估師簽字，至少應(yīng)有一名合伙人簽字。這種意見最終被否定。因為：（1）注冊資產(chǎn)評估師簽字的責(zé)任與評估機構(gòu)法定代表人簽字或合伙人簽字的責(zé)任是不同的；（2）根據(jù)資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十六條規(guī)定， 注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。因此，要求簽字的注冊資產(chǎn)評估師至少有一人

13、是合伙人的做法與基本準(zhǔn)則相違背；（3）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，評估機構(gòu)的合伙人也可能是非注冊資產(chǎn)評估師。,第十條 評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準(zhǔn)。 評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。 第十一條 評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。 本條是對評估報告使用有效期限的規(guī)定。評估報告中有兩個重要期限：評估報告日和評估基準(zhǔn)日。評估報告日應(yīng)當(dāng)是評估報告的簽發(fā)日。在財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（91號文）中曾規(guī)定評估報告提出日

14、是報告提交委托方的具體時間，考慮到異地執(zhí)業(yè)或其他情況，許多報告不能在第一時間直接提交給委托方，加之報告出具時也不明確委托方何時能正式收到評估報告，考慮到報告提交日在實務(wù)中不具有操作性，因此，評估報告日為評估報告的簽發(fā)日。,評估報告日與評估基準(zhǔn)日、評估基準(zhǔn)日與報告有效期之間存在著密切的關(guān)系。 評估報告日與評估基準(zhǔn)日的關(guān)系。根據(jù)評估基準(zhǔn)日與評估報告日的相互關(guān)系，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）規(guī)定了3種評估類型： 現(xiàn)時性評估?；鶞?zhǔn)日與報告日是相同或接近的，大多數(shù)項目屬此類評估。 追溯性評估。需要確定資產(chǎn)過去價值的評估，基準(zhǔn)日早于報告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下，需此類評估。 預(yù)測

15、性評估。即資產(chǎn)的未來價值。對正在開發(fā)的項目（如房地產(chǎn)開發(fā)）的資產(chǎn)權(quán)益進行評估時需要確定資產(chǎn)的未來價值。,評估基準(zhǔn)日與評估報告有效期。評估結(jié)論反映評估基準(zhǔn)日的價值判斷，僅在評估基準(zhǔn)日成立，其有效期的規(guī)定受外部市場環(huán)境變化的影響。理性的報告使用者會根據(jù)評估基準(zhǔn)日后外部市場的變化情況決定報告是否有效，而不是人為地規(guī)定一個有效期。在我國由于大量的評估業(yè)務(wù)服務(wù)于國有資產(chǎn)，國有資產(chǎn)管理主管部門往往要求原則上規(guī)定一個評估報告使用有效期，便于對國有資產(chǎn)的交易行為進行監(jiān)督管理。所以，本條規(guī)定評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告使用的有效期限。,評估報告有效期應(yīng)從下列方面進行。其一，評估結(jié)論在評估基準(zhǔn)日成立，在基準(zhǔn)日后的某個

16、時期經(jīng)濟行為發(fā)生時，市場環(huán)境未發(fā)現(xiàn)較大變化，評估結(jié)論在此期間有效，一旦市場價格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動，評估結(jié)論失效。因此，規(guī)定評估報告通常為自評估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟行為實現(xiàn)日一年內(nèi)有效。有時評估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟行為發(fā)生日盡管不到一年，但市場條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時，評估報告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟行為實現(xiàn)日價值，這時，也應(yīng)該重新評估。,其二，對于追溯性評估，評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)論出具時，其經(jīng)濟行為即已發(fā)生。因此，所謂評估報告有效期的問題，對其沒有影響。而且，評估報告有效期是對于現(xiàn)時評估的結(jié)論使用存在由于時間差異帶來的市場變動的影響而提出的。超過有效期限，評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)論就不能反映經(jīng)濟行為發(fā)生日的評估結(jié)論。追溯

17、性評估的價值結(jié)論不存在現(xiàn)實市場條件對其影響的問題。因此，追溯性評估報告不存在有效期限的限制。 （對于追溯性評估、預(yù)測性評估還會逐漸規(guī)范）,第三章 評估報告的內(nèi)容,第十二條 評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一）標(biāo)題及文號； （二）聲明； （三）摘要； （四）正文； （五）附件。 第十三條 評估報告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制 （三）其他需要聲明的內(nèi)容。,第十四條 評估報告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。 第十五條 評估

18、報告正文應(yīng)當(dāng)包括： （一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者； （二）評估目的； （三）評估對象和評估范圍； （四）價值類型及其定義； （五）評估基準(zhǔn)日； （六）評估依據(jù)； （七）評估方法； （八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況； （九）評估假設(shè)； （十）評估結(jié)論； （十一）特別事項說明； （十二）評估報告使用限制說明 （十三）評估報告日； （十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,變化 1、增加價值類型及其定義 2、增加評估報告使用限制 3、刪除評估報告法律效力 4、評估對象與評估范圍 5、第十四款進一步明確 第1

19、628條是對15條的解釋,第十六條 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。 第十七條 評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。 第十八條 評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。,本條是對評估對象和評估范圍描述的要求。過去實務(wù)界對評估對象和評估范圍存在概念不清的情況，因此本準(zhǔn)則特別將兩個概念進行了區(qū)分。對于企業(yè)價值評估而言，評估對象為企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值，而評估范圍則是評估對象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機器設(shè)備、

20、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。,本準(zhǔn)則不僅規(guī)定在評估報告中應(yīng)該載明評估對象和評估范圍，還規(guī)定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟狀況”和“物理狀況”。 第十九條 評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。,與價值類型指導(dǎo)意見條款的銜接 市場價值 投資價值 在用價值 清算價值 殘余價值,第二十條 評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點，也可以是過去或者將來的時點。 第二十一條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。

21、,第二十二條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。 第二十三條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。 第二十四條 評估報告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。 通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達。,評估報告是注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)提交給委托方的工作成果，如果在評估報告中沒有清晰地說明評估結(jié)論，或者評估報告使用者（包括委托方和其他所明確的評估報告使用者）在理性地閱讀評估報告之后不能合理理解評估結(jié)論，那么就說明評估服務(wù)是不到位

22、的，最終也將影響到評估行業(yè)的形象和聲譽。 能夠以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論成為注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)中的重要要求之一。,在以往的評估報告中，評估結(jié)論只能是確定的數(shù)值，從2005年開始，在金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）中引入了區(qū)間值的概念?？紤]到評估業(yè)要適應(yīng)以后多種業(yè)務(wù)的需求，本準(zhǔn)則規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字等形式說明評估結(jié)論。評估結(jié)論通常應(yīng)當(dāng)是明確的數(shù)值，經(jīng)與委托方溝通，可以使用區(qū)間值表示評估結(jié)論。,允許以區(qū)間值形式表達評估結(jié)論，是評估報告準(zhǔn)則制定中的一項重大突破。如上述分析的那樣，是考慮到評估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求。需要強調(diào)和注意的是，引入?yún)^(qū)間值的表達形式，并不是對以確定

23、數(shù)值表達評估結(jié)論的否定，也不是像有人提出的“評估結(jié)論不可能是確定值，只有區(qū)間值才能真正科學(xué)的表達評估結(jié)論”的觀點。實際上，評估結(jié)論的表達，更多的情況下仍應(yīng)以確定數(shù)值表達。在國外有關(guān)的評估準(zhǔn)則中，都是要求評估結(jié)果為確定數(shù)值，在特殊情況下才可以采用區(qū)間值表示。,美國的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）中指出，當(dāng)允許進行限制評估時，不能期望評估結(jié)果總是一個確定的價值量。評估結(jié)果可以表達為一個確定的價值量、一個價值區(qū)間范圍或與以前評估價值或已確立的一個基準(zhǔn)值（如納稅評估值、不同目的的估價值）的價值關(guān)系（如不小于、不大于）。,英國皇家特許測量師學(xué)會2006年9月發(fā)布的RICS評估和估價標(biāo)準(zhǔn)（紅皮書）中，

24、指南5：估價的不確定性規(guī)定，對于某些物業(yè)的估價，可能會有估價師可確定的上限或下限。在這樣的情況下，可適當(dāng)?shù)貙⒐纼r表述為一個范圍。然而，當(dāng)估價師能夠合理地預(yù)見不同情況下可能出現(xiàn)的不同價值時，更好的方法是，基于反映這些不同情況的特殊假設(shè)提供替代性估價。,美國估價學(xué)會出版的不動產(chǎn)估價（第11版）指出,“在估價報告中，最終價值估計可以用單一數(shù)值、價值區(qū)間或同時用二者來表示。傳統(tǒng)的報告中，價值估計是用單一的金額來表示的，稱作點估計（point estimate），這一數(shù)值是估價師對不動產(chǎn)價值的最佳估計。點估計可用于許多目的，換言之，由于法律要求，許多客戶都希望知道價值的點估計?！?“有時，估價師可能刻意

25、地避免使用價值的點估計，而報告一價值區(qū)間（range of value）。用價值區(qū)間的方式報告，估價師指出價值可能落在該區(qū)間的某一位置上，即待估不動產(chǎn)的價值不低于最低值也不高于最高值。太大的價值區(qū)間對客戶是沒有意義的，而小的區(qū)間則可能暗示其精確性沒有保證。當(dāng)給客戶提供的是一價值區(qū)間時，客戶可能會將適合于其目的的兩端極值，作為一種實際保證。因此，大多數(shù)估價師選擇單一數(shù)值來報告最終價值結(jié)論。”,可見，以確定數(shù)值表達評估結(jié)論是評估行業(yè)中的客觀要求，區(qū)間值可以作為一個特殊的表達方式。 區(qū)間值的表達式評估結(jié)論表達形式的豐富化，是注冊資產(chǎn)評估師提供更多服務(wù)需求的表現(xiàn)形式。,第二十六條 評估報告的特別事項

26、說明通常包括下列主要內(nèi)容： （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵； （二）未決事項、法律糾紛等不確定因素； （三）重大期后事項； （四）在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。,第二十七條 評估報告的使用限制說明包括下列內(nèi)容： （一）評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途； （二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用； （三）未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外； （四）評估報告的

27、使用有效期； （五）因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。,第二十六條第四款是對受限過程的說明 第二十七條第五款是對受限結(jié)論的說明 第二十八條 評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。,第二十九條 評估報告附件通常包括： （一）評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料； （二）委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函； （三）評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件； （四）評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。,第四章 附則 第三十條 本準(zhǔn)則自2008年 7 月 1 日起施行。,第四部分 原則與規(guī)則之爭及其對制定資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的啟示,（一）原則與規(guī)則 迄今為止，世界上

28、存在兩種不同的會計準(zhǔn)則制定模式：以原則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則制定模式和以規(guī)則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則制定模式。 前者的主要代表是國際會計準(zhǔn)則和英國財務(wù)報告準(zhǔn)則； 后者的主要代表是美國財務(wù)會計準(zhǔn)則。,原則，是指給出一些道理和邏輯，具體情況具體分析；原則是關(guān)于應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么的問題，強調(diào)記錄、整理、披露的信息的決策有用，很抽象； 規(guī)則，是指用條文的形式來規(guī)范社會生活，什么樣的情況就怎樣進行處理，條條框框、涇渭分明、對號入座。而規(guī)則是在原則之下形成的具有操作性的規(guī)范，是關(guān)于怎么做的問題，是原則的具體化。,研究獨立審計準(zhǔn)則可操作性問題時有一些注冊會計師認(rèn)為，如果能對審計風(fēng)險、重要性水平等進行量化，獨立

29、審計準(zhǔn)則的操作性會大大增強，可以省去許多職業(yè)判斷的麻煩，同時在出現(xiàn)法律訴訟時也有一個衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而，這種思路是很難行得通的。事實上，注冊會計師執(zhí)行審計業(yè)務(wù)時，一刻也離不開職業(yè)判斷。用一個不變的數(shù)量指標(biāo)來規(guī)范種類繁多的審計業(yè)務(wù)，實際上是不可能的，也是行不通的（李爽，2000）。,規(guī)則對具體事項作出了明確規(guī)定，具有良好的操作性的同時可供企業(yè)選擇的空間很?。欢瓌t操作性差，是以人們普遍認(rèn)同的看法為基礎(chǔ)的，只要不違背原則，便認(rèn)為這樣的處理是適宜的。有些事項的處理在規(guī)則上可能找不到依據(jù)或者依據(jù)不合理，這時原則就表現(xiàn)出自己獨特的作用。 現(xiàn)實的情況是：有些國家的會計準(zhǔn)則中原則多一些，而另一些國家的會計準(zhǔn)則

30、中規(guī)則多一些（陳毓圭，2005）。,（二）以原則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點分析,優(yōu)點： 以原則為導(dǎo)向，僅針對某一對象或交易、事項的會計處理、財務(wù)報告提出應(yīng)循原則，可能包括以原則為基礎(chǔ)的一些規(guī)則，但并不力圖回答所有問題或?qū)γ糠N可能情況均提供詳細(xì)規(guī)則。 以原則為導(dǎo)向，準(zhǔn)則的詳盡和復(fù)雜程度降低，簡潔明了的會計準(zhǔn)則便于使用者閱讀和理解。由于不再提供詳盡的規(guī)則，也在一定程度上遏制了圍繞規(guī)則進行交易策劃的財務(wù)操縱行為，如果使用者想找到準(zhǔn)則未作規(guī)定的交易所適用的規(guī)則，則必須以基本原則為依據(jù)，進行職業(yè)判斷，這樣對外提供的會計信息將更好的反映交易的經(jīng)濟實質(zhì)，審計人員對報表公允性、合法性的評價也將更為

31、全面、更符合原則的要義。在面對非預(yù)期事件時，原則導(dǎo)向準(zhǔn)則能做出較為迅速的反映，從而更好地適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需要。,缺點： 1一貫性和可比性是財務(wù)報表是否有用的關(guān)鍵特性，但是職業(yè)判斷卻具有強烈的主觀性。 2在以原則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則體系中，各個準(zhǔn)則通常僅對有代表性的范例提供解釋和指南，雖然起到了簡化準(zhǔn)則的作用，但同時也留給公司管理層一定的操縱空間。 3原則導(dǎo)向會計準(zhǔn)則可能誘發(fā)濫用職業(yè)判斷的酌定行為。,（三）以規(guī)則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點分析 優(yōu)點： 這種力圖為每一種可能情況都提供“唯一”答案的準(zhǔn)則制定模式，其目的是希望在任何時候都能為會計職業(yè)人員提供技術(shù)參照標(biāo)準(zhǔn)，以較強的可操作性保

32、證相似交易、事項會計信息的可比性。而硬性的操作標(biāo)準(zhǔn)也能在一定程度上遏制會計人員的酌定行為。,缺點： 1對業(yè)務(wù)的處理規(guī)定得過于細(xì)致，使得財務(wù)報告的編制者將注意力集中到滿足會計準(zhǔn)則所規(guī)定的固定模式，而不是如何真實、準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟活動的內(nèi)在本質(zhì)，致使本應(yīng)反映經(jīng)濟實質(zhì)的會計信息流于形式上的處理。 2過于詳盡、復(fù)雜的會計準(zhǔn)則帶來了制定、實施的高成本。力圖對每種情況都給出唯一規(guī)則的指導(dǎo)思想無疑加大了準(zhǔn)則的制定成本。 3世界是不斷發(fā)展和變化的，經(jīng)濟活動日新月異，新型金融產(chǎn)品和交易方式不斷涌現(xiàn)，復(fù)雜程度也日益加深，這種規(guī)則導(dǎo)向的準(zhǔn)則無法滿足也不可能滿足未來復(fù)雜和變化的不確定性情況，充其量只能適于準(zhǔn)則出臺

33、當(dāng)時的外界條件。,（四）原則與規(guī)則之爭對制定資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的啟示,1實際上，沒有一個國家或某一個準(zhǔn)則模式完全是以原則或以規(guī)則來制定的，只是以原則為主或是以規(guī)則為主的原則導(dǎo)向和規(guī)則導(dǎo)向。同時，究竟是以原則導(dǎo)向還是以規(guī)則導(dǎo)向，更重要的是應(yīng)能反映其經(jīng)濟實質(zhì)，即目標(biāo)導(dǎo)向。對美國財務(wù)報告體系采用以原則為基礎(chǔ)的會計模式的研究報告中指出：“我們認(rèn)為，（準(zhǔn)則的制定方法）既不是原則導(dǎo)向，也不是規(guī)則導(dǎo)向，我們應(yīng)該稱之為目標(biāo)導(dǎo)向?！彼裕Y產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則制定中，重要的是要以實現(xiàn)資產(chǎn)評估報告的規(guī)范為目標(biāo)，設(shè)計和規(guī)范資產(chǎn)評估報告的要素和內(nèi)容，并使這種規(guī)范易于把握和實施。,2資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的制定應(yīng)以原則導(dǎo)向為目標(biāo)模式

34、。因為： （1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的職業(yè)判斷能力的要求，使得我們不可能機械地規(guī)定每一次行為，作為反映評估行為結(jié)果的資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則也不可能簡單地規(guī)定每一次的做法。以原則導(dǎo)向更能體現(xiàn)和反映資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的特點和規(guī)律。 （2）伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)行為日益多元化，新興的資產(chǎn)評估行為不斷出現(xiàn)，資產(chǎn)評估行為的非預(yù)期性，使得我們盡管可以列示各種情況，但也不可能完全涵括所有內(nèi)容。因此，為了適應(yīng)日益變化和發(fā)展的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的需要，資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的制定也應(yīng)選擇原則導(dǎo)向的模式。,2007.11.28 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則國際論壇 李哈克：美國評估準(zhǔn)則發(fā)展的趨勢是原則導(dǎo)向的，并且使準(zhǔn)則更加通俗易懂。

35、 喬治。巴蒂斯庫：以原則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則和以規(guī)則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則 國際評估準(zhǔn)則應(yīng)以原則為基礎(chǔ)，且?guī)в薪忉尯蛻?yīng)用舉例。,第五部分 資產(chǎn)評估報告的類型及其選擇,（一）資產(chǎn)評估報告的類型 1按照資產(chǎn)評估的對象劃分，單項資產(chǎn)評估報告 整體資產(chǎn)（企業(yè)價值）評估報告。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）以及財政部91號文件 1999房地產(chǎn)估價規(guī)范和2002城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 2001年財政部頒布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)以及2004年12月頒布的企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）,2按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容，可以分為正常評估、評估復(fù)核和評估咨詢，相應(yīng)地，資產(chǎn)評估報告也可以分為正常評估報告、評估復(fù)核報告和評估咨詢報告。 3評估生效

36、日根據(jù)評估項目的目的和作用不同，資產(chǎn)評估可以分為追溯性評估、現(xiàn)值性評估和預(yù)期性評估。評估報告相應(yīng)劃分為追溯性評估報告、現(xiàn)值性評估報告和預(yù)期性評估報告。 （1）基準(zhǔn)日 （2）出具報告日期,美國評估準(zhǔn)則中，規(guī)定了3種評估類型：現(xiàn)時性評估、追溯性評估、預(yù)測性評估。 （1）現(xiàn)時性評估。該類型的評估，基準(zhǔn)日與報告日期是相同（或接近）的。大多數(shù)評估項目都是要求評估資產(chǎn)的現(xiàn)時價值。 （2）追溯性評估。它是指需要確定過去價值的評估，即評估基準(zhǔn)日早于報告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下，需要進行該類型評估。 （3）預(yù)測性評估。即資產(chǎn)未來價值評估。對正在開發(fā)的項目（如房地產(chǎn)開發(fā)）的資產(chǎn)權(quán)益進行評估時常需

37、要確定資產(chǎn)的未來價值。,4根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡程度，評估報告可以劃分為完整評估報告、簡明評估報告和限制評估報告。 美國的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則中，將評估報告區(qū)分為完整評估報告、簡明評估報告和限制評估報告。當(dāng)評估報告的使用者包括客戶以外的其他方時，報告類型必須采用完整評估報告或簡明評估報告。當(dāng)評估報告的使用者不包括評估客戶以外的其他方時，則報告類型可以使用限制評估報告。三種報告類型的顯著區(qū)別在于報告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)的繁簡。,USPAP中，準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價值評估（包括無形資產(chǎn)評估）報告的準(zhǔn)則。對企業(yè)價值評估報告的要求包括： （1）評估報告的形式 （2）企業(yè)價值評估報告可以采用書面形

38、式或口頭形式 （3）書面企業(yè)價值評估報告分為評估報告（Appraisal Report）和限制用途評估報告（Restricted Use Appraisal Report）兩種類型。如果評估報告的使用者包括委托方之外的相關(guān)當(dāng)事方，評估師只能采用評估報告；如評估報告的使用者僅指委托方，則可以采用限制用途評估報告。兩種評估報告主要區(qū)別在于報告的內(nèi)容和披露的信息程度。,（4）評估報告應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)容 限制用途評估報告應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容與評估報告基本相似，差異在于部分資料和數(shù)據(jù)只體現(xiàn)在工作底稿中。因此，評估師應(yīng)當(dāng)形成明細(xì)的工作底稿以支持限制用途評估報告，并警示如果不閱讀包括在評估師工作底稿中的相關(guān)信息，將

39、無法對限制用途評估報告中的評估結(jié)論形成正確理解。 在多數(shù)情況下，客戶決定哪種報告類型適合評估業(yè)務(wù)。只要評估報告類型符合評估的期望用途，評估師就可以同意根據(jù)客戶建議提供評估報告類型。,使用限制評估報告的決定是絕對的，這是因為所要求的用途限制要求只有客戶才能依賴評估，即限制評估報告所提供的信息并不適用于客戶之外的任何第三者。當(dāng)評估師使用限制評估報告時，必須提供一個突出的注釋，這個突出性的注釋將警告其他閱讀者，沒有評估師工作檔案中其他信息資料的支持，評估報告將無法被正確理解。在下列情況下可使用限制評估報告： 只有客戶被期望使用報告中所提供的意見和結(jié)論； 客戶理解該類型的用途限制； 評估的期望用途證

40、明有限的披露評估過程中的步驟和考慮的信息是合理的； 客戶（唯一的期望使用者）不要求達到完整評估報告和簡明評估報告所必須的信息程度。,（二）資產(chǎn)評估報告類型的選擇 1.按照資產(chǎn)評估的對象將資產(chǎn)評估報告可以劃分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告。 單項資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則如何處理，有兩種模式：一是分別對各類型資產(chǎn)評估報告做出規(guī)定。例如，USPAP中，準(zhǔn)則9是關(guān)于企業(yè)價值評估（包括無形資產(chǎn)評估）業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價值評估（包括無形資產(chǎn)評估）的準(zhǔn)則。二是制定資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則時對單項資產(chǎn)、整體資產(chǎn)均應(yīng)予以兼顧，但不具體每類資產(chǎn)制定評估報告準(zhǔn)則，具體內(nèi)容則根據(jù)各類資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中“披露要求”執(zhí)

41、行。本次資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則制定是第二種模式。,2.按照資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容，資產(chǎn)評估報告劃分為正常評估報告、評估復(fù)核報告和評估咨詢報告 。因此，在資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則中對這些類別的業(yè)務(wù)評估予以規(guī)范是有客觀依據(jù)的。準(zhǔn)則中著重對正常評估或現(xiàn)值性評估進行規(guī)范，對于其他類型業(yè)務(wù)的報告也予以兼顧。,3.根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡程度，評估報告可以劃分為完整評估報告，簡明評估報告和限制評估報告。 “三種報告類型的顯著區(qū)別在于報告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡”。我們認(rèn)為，完整評估報告和簡明評估報告的劃分并無多大意義。如評估報告的使用者僅指委托方，則可以采用限制評估報告，本身就區(qū)分了資產(chǎn)評估報告應(yīng)該提供信息的繁簡程度

42、，對不同類型報告中的描述提供了不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)美國的評估準(zhǔn)則規(guī)定，必須要在評估報告中明確注明所采用的報告類型，我國評估報告是否采用這一做法，還是在報告的聲明中明確資產(chǎn)評估報告使用者僅指委托方還是包括委托方以外的報告使用者，以實質(zhì)性的而非形式的區(qū)分資產(chǎn)評估報告的類型，這也是資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則起草中研究、決策的問題。（實質(zhì)性）,評估報告準(zhǔn)則制訂中，開始就借鑒了上述分類方法。但根據(jù)評估工作的現(xiàn)實以及美國評估報告的經(jīng)驗，完整評估報告與簡明評估報告的區(qū)分是很難界定的，而且，理論上的“完整”也是不存在的。因此，2007年5月23日公布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告（征求意見稿）中，評估報告分為一般用途評估報告和僅供

43、委托方使用評估報告。一般用途評估報告是指可供委托方、業(yè)務(wù)約定書中明確的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)明確的評估報告使用者使用的評估報告。僅供委托方使用評估報告是指委托方為惟一評估報告使用者的評估報告。,在準(zhǔn)則征求意見的過程中，許多注冊資產(chǎn)評估師對于上述分類的標(biāo)準(zhǔn)提出疑義。因此，經(jīng)過研討，在2007年6月19日發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告（征求意見稿）中刪除了對于評估報告的分類。 上述起草過程中對于評估報告分類的研究是有意義的，至少需要明確的是，委托方與報告使用者是兩個相近但不同的概念。委托方是報告使用者，但報告使用者不僅包括委托方，還包括委托方以外的報告使用者。限制性評估報告的本質(zhì)是僅供委

44、托方使用，而其他評估報告使用者既包括委托方，也包括委托方以外的報告使用者。明確報告使用者，可以保護注冊資產(chǎn)評估師的權(quán)益，降低風(fēng)險。,不同的報告使用者，對于報告的信息要求不同，從而報告的詳略程度就不相同。完整、簡明和限制性報告是根據(jù)報告的使用者劃分的。當(dāng)報告使用者僅為委托方時，評估報告的內(nèi)容會非常簡略，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）準(zhǔn)則22（c）中規(guī)定，設(shè)有一個顯著的使用限制部分，明確只有客戶才可依賴限制評估報告，并警告指出未經(jīng)評估師保存的檔案材料包含的其他信息的支持，評估報告無法正確理解。,通過上述分析，可以形成以下結(jié)論： 1、限制性評估報告與限制性評估是不同的概念。限制性評估出具的

45、也可能是完整或簡明評估報告，不受限制的評估也有可能出具限制性評估報告。專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）規(guī)定，限制性評估報告是根據(jù)準(zhǔn)則1進行的完全評估或限制評估業(yè)務(wù)所出具的符合準(zhǔn)則22（c）的書面報告。 2、根據(jù)美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP），完全評估是指未適用背離條款所進行的估計價值的行為或過程、價值估計。限制性評估是指根據(jù)背離條款所進行的并且其結(jié)果受背離條款影響的估計價值的過程或行為。但如果相關(guān)準(zhǔn)則中只有效力條款，而沒有偏離條款的話，限制性評估成立的偏離度就沒有標(biāo)準(zhǔn)。因此，在我國現(xiàn)有評估準(zhǔn)則體系下，應(yīng)慎用或不用限制性評估的概念。,3、限制性評估報告（僅供委托方使用的評估報告）是評

46、估報告的一種形式。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告中指出，評估報告是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在特定目的下評估基準(zhǔn)日的價值進行分析、估算后，發(fā)表并記載其專業(yè)意見的書面文件。 因此，評估報告是評估過程結(jié)果的反映，而評估過程中的程序、工作等均應(yīng)符合準(zhǔn)則條款的要求,不符合評估準(zhǔn)則條款要求作出的評估結(jié)論不是有效的評估結(jié)果，其形成的報告也不能稱其為評估報告。由評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師出具的報告，如果不是按照評估準(zhǔn)則的要求出具的報告，不能稱為評估報告。 同時，評估報告準(zhǔn)則也規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)具體情況，合理確定評估報告的詳細(xì)程度。,在美國，限制性評估報告的應(yīng)用是

47、有嚴(yán)格限制的。“管理部門認(rèn)為，由于限制評估報告中缺乏足夠的支持性信息和分析，這種報告類型不適用于大量的涉及聯(lián)邦交易的評估業(yè)務(wù)?！蓖瑫r，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）2005版本（第14版本）中刪除了關(guān)于評估報告共分三種類型的規(guī)定。理由是這樣的分類還不夠完全，因此是沒有必要的。,第六部分 制定資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則需要明確的幾個問題,（一）如何評價資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（簡稱91號文） （二）如何處理資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則與其他評估準(zhǔn)則的關(guān)系 （三）關(guān)于資產(chǎn)評估報告簽字制度,（四）關(guān)于格式化評估報告的問題 與以往對評估報告的規(guī)范不同，本次資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告在于規(guī)范報告的內(nèi)容和要素，

48、而非格式。對于格式化的評估報告，盡管在準(zhǔn)則中沒有表述，但并非完全否定這種形式?？蓮南铝蟹矫孢M行理解： （1）格式化的評估報告并不能夠有效反映資產(chǎn)評估的全部內(nèi)容，許多格式的規(guī)定將復(fù)雜的資產(chǎn)評估工作簡單化了，雖然有助于工作效率的提高，但忽略了評估工作本質(zhì)的揭示。,（2）體制的變化。原有的資產(chǎn)評估管理體制，使得資產(chǎn)評估報告格式化具有存在的可能性。在這種體制下，資產(chǎn)評估報告的使用方單一，且供給方與需求方合一。資產(chǎn)評估管理體制改革的變化在于資產(chǎn)評估的供方與需方發(fā)生了很大的變化，單一主體的資產(chǎn)評估供方要為眾多的需方服務(wù)，這種情況下，簡單地將評估報告格式化的做法就難以實現(xiàn)其目標(biāo)。具體來論，按照某一種格式做出

49、來的評估報告，對于有的需求方（如國資委）可以接受，但有的需求方（如證監(jiān)會）卻接受不了。這種接受的程度，不在于不同管理部門的門戶利益，而是評估報告本身提供的信息不足以滿足不同需求方的需要。,格式化評估報告是服務(wù)于特定需求方的。在不動產(chǎn)估價一書中，對表格式報告（form reports）做了如下表述： 表格式報告通常須符合金融機構(gòu)、保險公司和政府部門的需求。在政府和私人部門所建立的二級抵押市場(secondary mortgage market)上，買賣住宅不動產(chǎn)的現(xiàn)有大多數(shù)抵押貸款都需要表格式報告。因為這些委托人必須審閱許多估價報告，使用標(biāo)準(zhǔn)的表格式報告可提高效率與便利性。使用表格式報告時，負(fù)

50、責(zé)審閱報告的人，可明確知道在報告的哪部分可找到每一種類、每一項目的資料。在完成一份表格式報告時，估價師應(yīng)確保審閱者所要求的項目內(nèi)容沒有遺漏。,同時指出：美國估價學(xué)會會員所制作的表格式報告，必須符合美國估價學(xué)會對該種報告的要求。某些表格并不包括符合USPAP標(biāo)準(zhǔn)的書面聲明，因此，美國估價學(xué)會會員在使用這種報告時，必須附帶補充材料。 估價所采用的方法，取決于該估價問題的本質(zhì)。假設(shè)一份表格式報告過于死板，且未能包括估價師認(rèn)為必要的所有資料，則估價師可以補充附加一些相關(guān)的信息及評論。,可見，作為供給方制定的資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則應(yīng)能夠全面系統(tǒng)地規(guī)范資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容和要素。作為各類型的需求方來說，可以對服

51、務(wù)于本部門的評估報告提出要求，注冊資產(chǎn)評估師在提供資產(chǎn)評估報告時應(yīng)盡量滿足這些需求方（客戶）的特殊要求，但必須以不違反資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則為最低限。,第七部分 資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則的內(nèi)容框架,USPAP規(guī)定每份書面或口頭不動產(chǎn)評估報告必須： 1清晰、準(zhǔn)確地反映評估，不得誤導(dǎo)； 2包含足夠信息，使期望獲得報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告； 3清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設(shè)或逆向假設(shè)，并指明它們對價值的影響。 在對USPAP職業(yè)道德條款修訂中（1996年），明確了評估師一項責(zé)任，即評估師在評估和報告中，不得使用或依賴未經(jīng)充分支持的、關(guān)于單項或整體資產(chǎn)特性的結(jié)論。,一般地，一份合格的資產(chǎn)評估報告至少應(yīng)包括如下內(nèi)容： 說明擁有被評估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱； 說明資產(chǎn)評估的對象和范圍； 說明評估目的和基準(zhǔn)日； 定義價值類型； 列出評估方法及其重要參數(shù)確定依據(jù)和過程； 說明評估結(jié)論； 重要的聲明。,