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1、住宅建設(shè)項目投資及成本控制 住宅建設(shè)項目投資及成本控制 2017/09/06 摘要：住宅建設(shè)過程中，投資與成本的控制十分重要。文章從住宅建設(shè)的項目的決策、圖紙設(shè)計、項目招標(biāo)、項目施工，分別闡述了其過程中投資與成本的控制措施。 關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)；項目；投資；成本 住宅建設(shè)項目的特點為施工周期長、投資范圍大、資金構(gòu)成多樣化、項目環(huán)節(jié)多、外界影響因素多等[1]，導(dǎo)致投資的管理與成本的控制過程是變化的，包含了對投資計劃的剖析及驗證，還有后續(xù)執(zhí)

2、行情況的追蹤、檢驗、分析和評價，及時觀察出其過程中產(chǎn)生的偏差并分析其原因，從而采取有效的針對措施，使項目建設(shè)獲得預(yù)期的投資效益和社會效益。住宅建設(shè)過程的項目決策、設(shè)計、招標(biāo)和施工階段四個階段，都要根據(jù)目標(biāo)值，采取一定的方式方法，做出投資與成本的控制。此外，為適當(dāng)?shù)靥岣咦≌ㄔO(shè)質(zhì)量上的可靠性，應(yīng)盡量控制相應(yīng)的成本，實現(xiàn)質(zhì)量與成本的最佳結(jié)合。 1項目決策階段的控制策略 項目決策起到龍頭作用，不同的決策目標(biāo)和問題因為決策者的不同會產(chǎn)生差異，但總原則在于科學(xué)、民主，遵循決策程序，完善前期工作，便于準(zhǔn)備判斷。首先，要基于項目做出市場調(diào)查，預(yù)測其前景并分析走向；其次，提出項

3、目方案，作出投資成本的估算；最后，比較各種方案并作出取舍。投資決策的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到住宅項目建設(shè)的投資成本及收益，估算值還決定了項目開發(fā)投資管理目標(biāo)的限額，更是貫穿項目整個過程，對其后的圖紙設(shè)計、招標(biāo)和施工階段的投資成本也有控制作用[1]。住宅建設(shè)項目從計劃、構(gòu)想起，通過可行性的研究，再進(jìn)行項目設(shè)計、招標(biāo)和施工，到最后的竣工驗收，前期的決策工作對投資成本的控制有非常重要的作用。所以，科學(xué)有效地把項目決策工作做好，可減少投資的失誤、提高建設(shè)項目的綜合性效益。 2設(shè)計階段的控制策略 設(shè)計階段在投資的成本控制中最為重要，設(shè)計中技術(shù)的應(yīng)用直接影響成本的控制，有重要的經(jīng)濟(jì)

4、意義。設(shè)計應(yīng)在滿足工程質(zhì)量和功能的前提下，做好投資預(yù)控的計算。 2.1選擇最佳設(shè)計單位及方案 建設(shè)單位應(yīng)對設(shè)計方案做出綜合對比分析并得出性價比最優(yōu)的方案。選擇過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前實際情形，全面考慮決策階段中所得出的市場定位、規(guī)模、功能要求、房型組合等因素，學(xué)會運用先進(jìn)技術(shù)的來減少工程造價。工程中多采用招標(biāo)和方案競選的方式來選擇最終設(shè)計，在保證住宅的功能、質(zhì)量、項目的工期控制等目標(biāo)的前提下，實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 2.2實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計 實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計就是依據(jù)行業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，采用標(biāo)準(zhǔn)化圖樣、統(tǒng)一的建筑參數(shù)等，如住宅柱網(wǎng)、層高及其他構(gòu)

5、件的參數(shù)、尺寸應(yīng)盡量統(tǒng)一。這樣可以加快工程進(jìn)度、節(jié)省材料，從而能夠準(zhǔn)確地控制住宅建設(shè)項目設(shè)計階段的投資成本。這就要求設(shè)計單位同建設(shè)單位做好詳盡的溝通，知悉住宅項目的建設(shè)規(guī)模及功能要求，從而選擇合理的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的要求，確定住宅面積分配、功能分區(qū)及使用材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而控制住宅單位面積成本。 2.3推行限額設(shè)計 限額設(shè)計即用確定的投資估算來控制初步的設(shè)計，將設(shè)計得出的投資額和工程量細(xì)分到各單項、單位、分部分項工程，分項工程的設(shè)計不要超出限額，使項目的總投資控制在設(shè)計階段。住宅項目在決策和設(shè)計階段都要有明確的限額投資目標(biāo)，施工階段更嚴(yán)格地控制設(shè)計的變

6、更，嚴(yán)格控制工程造價。此外，應(yīng)采用同一造價指標(biāo)分配各階段、各專業(yè)的限額，盡量避免價格變動影響設(shè)計。 3項目招標(biāo)階段的控制策略 工程招標(biāo)是目前競爭最充分的采購手段，但必須要做到公平、公正、公開，使得選出的中標(biāo)人是眾多投標(biāo)人中非常優(yōu)秀的，從而能夠節(jié)省投資，得到高質(zhì)量的工程和服務(wù)。因此在住宅建設(shè)項目工程的采購過程中，招標(biāo)為首要考慮的方式。然而，由于招投標(biāo)過程中舞弊現(xiàn)象仍較多，我國的市場監(jiān)管方面亟需改善，所以在確保建設(shè)項目本身利益前提下，需做好幾個方面，首先需對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，包括投標(biāo)人的資質(zhì)、技術(shù)、業(yè)績、管理及資信方面，排除一部分不合要求的投標(biāo)人，讓施工信用良好、

7、質(zhì)量可靠的施工承包商和供應(yīng)商獲得名額，對建設(shè)單位進(jìn)行工程造價管理和住宅建設(shè)的投資是十分好的；其次進(jìn)行評標(biāo)，本著“公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)”的精神，分析比較和評審?fù)稑?biāo)文件，推薦中標(biāo)候選人；然后是工程承包合同的簽訂，主要的合同條款需要明確，使自己的權(quán)益得到最大的維護(hù)，有效控制建設(shè)成本，并且合同結(jié)算方法也要初步地明確，合同價變更時的措施，材料、設(shè)備供應(yīng)要求，分包工程如何進(jìn)行管理等，避免產(chǎn)生“低報價、高索賠”的問題[2]。 4項目施工階段的控制策略 施工階段對于控制投資成本非常重要，投資的落實階段就從施工開始。在施工過程中，首先要對投資目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)控制，定期對實際投資與目

8、標(biāo)之間進(jìn)行比較，找出偏差值，對偏差原因進(jìn)行分析，及時采取措施進(jìn)行控制。以數(shù)量分析為基礎(chǔ)，偏差通?？煞譃椋和顿Y增多且工期延期、投資增多但工期提前、工期拖延但投資減少、工期提前且投資減少；其次對工程變更與合同價款及時調(diào)整，由于項目施工周期長，受客觀因素影響較大，實際情況與招投標(biāo)時會有一些變更，當(dāng)這種情況發(fā)生時，需要盡快進(jìn)行變更，并且盡快進(jìn)行落實。然后對施工階段的索賠問題也要加以控制，當(dāng)發(fā)生工程索賠后，需要以合同為標(biāo)準(zhǔn)，盡快合理地進(jìn)行處理，同時也要加強控制，盡可能使索賠減少；最后在竣工結(jié)算階段，工程竣工結(jié)算的工作審查，建設(shè)和監(jiān)理單位要緊密配合，對于合同條款、隱蔽工程驗收記錄、設(shè)計變更簽證、工程量、定

9、額單價、各項費用進(jìn)行核實，避免各類計算失誤[3]，嚴(yán)格把關(guān)竣工結(jié)算的真實性和準(zhǔn)確性。 5結(jié)束語 總而言之，住宅建設(shè)項目的投資與控制，要求建設(shè)單位方可以建立好全面的投資和控制體系，在住宅項目建設(shè)的每一個階段，采取科學(xué)有效的方式方法，優(yōu)化項目的策劃階段、設(shè)計圖紙的方案、資源配置的方案和施工組織的方案，運用動態(tài)控制的方式，把住宅建設(shè)項目的投資成本控制在預(yù)控的限額以內(nèi)，保證住宅建設(shè)項目的質(zhì)量、工期和成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)值，從而獲得整個工程的經(jīng)濟(jì)效益。 參考文獻(xiàn)： [1]趙丹.我國新農(nóng)村住宅建設(shè)投融資模式及保障機制研究[D].北京交通大學(xué),2014. [2]郭一斌.基于住宅項目特征的價格與成本實證研究[D].天津大學(xué),2013. [3]路英.某商業(yè)住宅小區(qū)二期建設(shè)項目成本管理研究[D].中國海洋大學(xué),2013.