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1、 蘭州市地方法規(guī) 第一篇 物業(yè)管理法律法規(guī) 十七、甘肅省物業(yè)管理暫行辦法 甘肅省人民政府令(第26號) 20XX-3-29 　　《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)20XX年3月22日省人民政府第79次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自20XX年5月1日起施行。 　　省長陸浩 二○○六年三月二十九日 　　甘肅省物業(yè)管理暫行辦法 　　第一條　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。 　　第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。 　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。 　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政

2、府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。 　　配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 　　第三條　省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 　　其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。 　　第四條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。 　　第五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請資質(zhì)證書，并按資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。 　　

3、第六條　物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　第七條　劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則。 　　第八條　有以下情形之一的，物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理： 　?。ㄒ唬儆讵毩⒎忾]式小區(qū)的； 　?。ǘ┨幱谕唤謪^(qū)或者位置相鄰的； 　?。ㄈ┡涮自O(shè)施設(shè)備可以共享的； 　?。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

4、　?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€物業(yè)管理區(qū)域的。 　　根據(jù)前款第（二）、（三）、（五）項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。 　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第九條　物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積； 　?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備情況； 　?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位； 　　（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備

5、案。 　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。 　　業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。 　　業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。 　　第十一條　1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。 　　符合前款規(guī)定的，

6、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 　　第十二條　首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成。 　　縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第十三條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積100平方米為1個投票權(quán)數(shù)

7、；不足100平方米但有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的，以100平方米計；100平方米以上的，以100平方米為1個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過全部投票權(quán)數(shù)的30%.業(yè)主代表參加業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)之和。 　　第十四條　業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會的決定。 　　第十五條　業(yè)主委員會委員的組成一般為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定，

8、對業(yè)主和使用人具有約束力。 　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。 　　第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。 　　業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定。 　　第十七條　首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。 　　第

9、十八條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的不得開展房屋銷（預(yù)）售活動。 　　投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　第十九條　建設(shè)項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設(shè)的項目，其配套設(shè)施滿足使用功能要求的，經(jīng)分期驗收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，建設(shè)單位不得交付使用，產(chǎn)權(quán)管理

10、部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)項目綜合驗收報告報市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。 　　第二十條　建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。 　　第二十一條　商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國家建設(shè)部制作的示范文本，制定前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 　　第二十二條　規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2—3‰確定物業(yè)管理用房，但最低

11、不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。 　　第二十三條　建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。 　　任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。 　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 　　第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)有償提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的

12、單位、個人。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。 　　第二十五條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和級別管理，物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度，由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。 　　普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。 　　物業(yè)管理費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。 　　第二十六條　建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費用。繳納比例應(yīng)當(dāng)不低于收費標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 　　第二十七條　物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項： 　?。ㄒ唬┕芾矸?wù)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用； 　?。ǘ┪飿I(yè)共用部分、共

13、用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用； 　?。┺k公費用； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 　?。ò耍┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。 　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等單位?yīng)當(dāng)收費到戶。 　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費條款。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。 　　未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。 　　第二十九條　專有物業(yè)部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他

14、人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費用由所有人承擔(dān)。 　　共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕。 　　物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促實施。 　　第三十條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。 　　業(yè)主或者使用人不得有以下行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重

15、結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 　　（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等； 　?。ㄈ┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品； 　　（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。 　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。 　　第三十二條　業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十條　規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢

16、復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處200元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。 　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 　　第三十四條　房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)、嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第三十五條　本辦法中以下用語的含義： 　　共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 　　共用設(shè)施設(shè)備，

17、是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 第三十六條　本辦法自20XX年5月1日起施行。 十八、省物價局、省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》的通知 甘價服務(wù)[20XX]383號 省物價局、建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《甘肅省物業(yè) 服務(wù)收費管理實施辦法》的通知 各市、州物價局、房管局（建委）、建設(shè)局： 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格

18、法》、《甘肅省價格管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》，我們制定了《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。 二○○六年十二月二十二日 主題詞：物業(yè)管理　收費　通知　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　抄送：省政府辦公廳、國家發(fā)改委價格司、建設(shè)部房產(chǎn)司、省級有關(guān)部門 　甘肅省物價局辦公室　　　　　20XX年12月22日印發(fā) 共印190份 甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國

19、價格法》、《甘肅省價格管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我省實際，制定本實施辦法。 第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主和物業(yè)使用人以及對物業(yè)服務(wù)收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門,均應(yīng)遵守本實施辦法。 第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。 第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)

20、制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等不正當(dāng)價格行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費實行分級管理。 省政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作,并具體負(fù)責(zé)對持有一、二級資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 市(州)政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市(州)各區(qū)(市)持有三級資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，并接受省政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 縣級（不含縣級市、區(qū)）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)所在地持有三級資質(zhì)證書的物業(yè)

21、管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，并接受市(州) 政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他商業(yè)、工業(yè)、辦公寫字樓、別墅等物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范指導(dǎo)。 第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由省政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價和

22、浮動幅度等，并定期公布。 成立了業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行備案制。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會按照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價，結(jié)合小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實際情況，在政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，同時，自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30個工作日內(nèi)按管理權(quán)限到政府價格主管部門備案。確因特殊情況雙方協(xié)商不一致的，可由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會提請價格主管部門協(xié)調(diào)仲裁。 未成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)和物業(yè)管理企業(yè)提供的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按管理權(quán)限向政府價格主管部門申請核定指導(dǎo)價。 申請核定時應(yīng)提交物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、企業(yè)法人營

23、業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、服務(wù)內(nèi)容及成本核算等資料。 第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十條 物業(yè)服務(wù)收費按房屋建筑面積計費,按月收取。經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。 第十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，按照政府價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行公示。各物業(yè)管理企業(yè)的公示內(nèi)容應(yīng)按管理權(quán)限報經(jīng)政府價格主管部門審查監(jiān)制。 第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干

24、制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)按本實施辦法相關(guān)規(guī)定約定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費

25、用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成

26、本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的大修、中修和設(shè)備更換，應(yīng)由原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。 第十五條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十六條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物

27、業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十九條 納入物業(yè)

28、管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用自物業(yè)交付次月起計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過三個月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個月開始，其物業(yè)服務(wù)費用按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。

29、 第二十一條 ?物業(yè)小區(qū)二次供電管理費、二次供水設(shè)施運行費等按省價格主管部門規(guī)定加價標(biāo)準(zhǔn)核定。 第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 第二十四條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費,按政府價格主管部門規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定

30、，并在委托協(xié)議中約定。 第二十五條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《甘肅省價格管理條例》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。 第二十六條 本辦法由省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。 第二十七條 本實施辦法自20XX年1月1日起執(zhí)行。 第二十八條 原甘肅省物價局、甘肅省建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法（試行）〉的通知》（甘價房地[1996]200號）自本實施辦法執(zhí)行之日起廢止。

31、二十一、蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法 ?。?0XX年9月28日甘肅省第九屆 　人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議批準(zhǔn)） 第一章　總則 　　第一條　為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實際，制定本辦法。 　　第二條　本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。 　　第三條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。 　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 　　本

32、辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。 　　第四條　蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是： 　　(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； 　　(二)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作； 　　(三)審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)； 　　(四)審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。 　　規(guī)劃、建設(shè)、工商

33、、公安、環(huán)保、物價等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。 　　第五條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。 第二章　業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè) 　　第六條　住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，及時組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 　　業(yè)主大會由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會。 　　第七條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開一次，經(jīng)百

34、分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時召開。 　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請住宅小區(qū)所在地居委會代表列席。 　　第八條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的主要職權(quán)是： 　　(一)選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)，增補(bǔ)、罷免管委會組成人員； 　　(二)審議批準(zhǔn)管委會章程和業(yè)主公約； 　　(三)決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項； 　　(四)監(jiān)督管委會的工作，聽取管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定； 　　(五)其他需由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定的事項。 　　第九條　管委會設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。 　　管委會每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

35、　　管委會選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。 　　第十條　管委會是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)并報告工作。 　　管委會的權(quán)利： 　　(一)起草、修改管委會章程和業(yè)主公約； 　　(二)決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　(三)審議物業(yè)管理企業(yè)的年度計劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項； 　　(四)監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項管理制度的實施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。 　　管委會的義務(wù)： 　　(一)支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實施各項管理工作； 　　(二)接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督； 　　(三)接受物業(yè)管理行

36、政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 　　第十一條　物業(yè)管理企業(yè)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。 　　物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)： 　　(一)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對住宅小區(qū)實施管理，提供服務(wù)； 　　(二)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為； 　　(三)依照物價管理部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費用； 　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授予的其他權(quán)利。 　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)： 　　(一)依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理委托合同； 　　(二)接受物業(yè)管理行政主管部門、管委會、業(yè)主和使用人的監(jiān)督； 　　(三)服務(wù)收費應(yīng)

37、當(dāng)明碼標(biāo)價，亮證收取，并定期公布收支情況； 　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。 　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可接受物業(yè)管理委托。 　　第十四條　從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。 　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會簽訂書面物業(yè)管理委托合同。 　　物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實際增減有關(guān)內(nèi)容。 　　物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，

38、三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報物業(yè)管理行政主管部門備案。 第三章　物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理 　　第十六條　開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑、附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。 　　第十七條　開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無償提供物業(yè)管理用房。 　　未留有物業(yè)管理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。 　　第十八條　住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開發(fā)建

39、設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。 　　第十九條　住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實施專業(yè)管理。 　　本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。 　　第二十條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。 　　業(yè)主對房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。 　　第二十一條　住

40、宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)系解決。 　　第二十二條　住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定： 　　(一)不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 　　(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備； 　　(三)不得在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　　(四)不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。 第四章　物業(yè)管理費

41、用的籌集、管理與使用 　　第二十三條　住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費包括： 　　(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金； 　　(二)物業(yè)管理服務(wù)費； 　　(三)特約服務(wù)費； 　　(四)其他合法收入。 　　第二十四條　凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 　　商品住房的維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。 　　開發(fā)

42、建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有。 　　第二十五條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ?，管委會申請使用，并接受財政部門的監(jiān)督。 　　第二十六條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。 　　第二十七條　住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類

43、別，由物業(yè)管理企業(yè)報物價部門審批。收費標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費，由當(dāng)事人雙方商定。 　　物業(yè)管理服務(wù)費和特約服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。 第五章　法律責(zé)任 　　第二十八條　開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)。 　　第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處罰： 　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動，給予警告，沒收全部非法所得，并處20XX元至10000元的罰款。 　　(二)年檢不合格的，責(zé)令

44、其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書。 　　物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 　　第三十條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰： 　　(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款； 　　(二)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

45、　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物價管理部門依法予以處罰。 　　第三十二條　業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁或向人民法院訴訟。 　　第三十三條　業(yè)主或使用人對房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。 　　第三十四條　物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其管理機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第三十五條

46、　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議，或者提起訴訟。 第六章　附則 　　第三十六條　紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。 　　第三十七條　本辦法實施中的具體應(yīng)用問題，由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第三十八條　本辦法自公布之日起施行。發(fā)布部門：蘭州市人大（含常委會）　發(fā)布日期：20XX年09月28日　實施日期：20XX年09月28日　(地方法規(guī)) 二十二、蘭州市對有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的實施 窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心、維修服務(wù)站等） ????? 1、周一至周日全天業(yè)務(wù)接待； 2、24小時受理居民房屋報修，3

47、65天有維修服務(wù)； 3、公開辦事制度、公開辦理紀(jì)律、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)； ????? 4、辦公場所整潔、有序。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)） 1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。 ????? 2、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗，嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”行為。 ????? 3、公開制度講規(guī)范。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現(xiàn)場有告示；公開辦事紀(jì)律，公開收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)收費，并在服務(wù)窗口明

48、碼標(biāo)價、告示，不得多收費、亂收費。 ????? 4、遵章辦事不違規(guī)。維修要及時，急修項目2小時內(nèi)到現(xiàn)場，24小時內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時間完成，須對居民做出限時修復(fù)的承諾。小修項目三天內(nèi)修復(fù)，不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，應(yīng)及時告知報修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺電梯正常運行。 ????? 5、做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過的對象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。 ????? 崗位規(guī)范： ????? 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。接 待 員

49、：熱情主動，登記準(zhǔn)確，處置及時，件件落實。 ????? 維修員：約時不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。電 梯 工：堅守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報修及時。 ????? 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。 ????? 保潔員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。 二十三、關(guān)于印發(fā)組建業(yè)主大會工作中有關(guān)問題的通知 ( 20XX-01-23 ) 各業(yè)主大會籌備組、各物業(yè)管理企業(yè)、各開發(fā)建設(shè)單位： ??? 為進(jìn)一步加快業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織建設(shè)行為，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會建

50、設(shè)過程中有關(guān)問題通知如下： ??? 一、成立業(yè)主大會及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 ??? 1、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，籌備成立業(yè)主大會時，應(yīng)在物業(yè)所在地的街道辦事處（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會、具有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)建設(shè)單位（公有住房出售單位）、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組成員3-5人組成。 ??? 2、籌備組成員，可以邀請轄區(qū)公安派出所代表參加。 非住宅物業(yè)籌備成立業(yè)主大會的，籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。 ??? 3、籌備組成員單位應(yīng)在充分聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上確定籌備組業(yè)主代表，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組自公告之日起成立。

51、 ??? 4、籌備組按照有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ??? 5、本通知發(fā)布之日起，組建、換屆改選業(yè)主委員會的，其組成人員一般為5至9人單數(shù)。 ??? 6、首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)，暫按住宅物業(yè)一套一票；非住宅物業(yè)100平方米一票，不足100平方米計一票；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防、停車庫等地下空間不計算投票權(quán)。此后召開業(yè)主大會會議，業(yè)主投票權(quán)的計算方式按首次業(yè)主大會會議制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》執(zhí)行。 ??? 7、業(yè)主委員會委員候選人的確定，應(yīng)以“業(yè)主自薦、民主推選”的原則，按照棟、單元和業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所擁有業(yè)權(quán)比例分配。 ?

52、?? 8、成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會程序： ??? ①籌備人員申請（市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處、蘭州物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)www．Lzpmi．org）成立×××小區(qū)業(yè)主大會； ??? ②成立籌備組； ??? ③制訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主分級》（討論稿）； ??? ④推選業(yè)主委員會候選人； ??? ⑤確定業(yè)主身份及首次業(yè)主大會投票權(quán)的計算方式； ??? ⑥確定首次業(yè)主大會的時間、地點、內(nèi)容、方式及邀請參加人員； ??? ⑦上報首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議決定及其他相關(guān)材料，業(yè)主委員會備案； 召開首次業(yè)主大會之前，應(yīng)按《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定，對以上①②③④⑤⑥項

53、內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。 ??? 二、首次業(yè)主大會會議應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定并完成相應(yīng)工作： ??? 1、應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定并通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 ??? 2、業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加，但一個代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。 ??? 3、業(yè)主委員會委員條件。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力。 ??? 4、《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。因此，“業(yè)主”應(yīng)指房屋權(quán)

54、屬證書上記載的權(quán)利人。購買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方，不具備成為業(yè)主委員會委員的資格。其中，夫妻關(guān)系中，未持有房屋權(quán)屬證書的一方，若出具結(jié)婚證明，房屋屬雙方共有財產(chǎn)證明，并有持有房屋權(quán)屬證書一方書面授權(quán)委托，可視為“業(yè)主”身份。 ??? 三、業(yè)主委員會備案及印章的刻制 ??? 1、業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理局備案。備案時，須提交以下材料： ??? ①業(yè)主大會議事規(guī)則；

55、 ??? ②業(yè)主公約； ??? ③業(yè)主大會決議； ??? ④法律法規(guī)規(guī)定的其它材料。 ??? 2、刻制印章。業(yè)主委員會憑市房地產(chǎn)管理局的備案證明到有部門申請刻制印章。 ??? 附：1、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本） ??????? 2、《業(yè)主公約》（示范文本） ??????? 3、首次業(yè)主大會決議（是梵文泵） ??????? 4、業(yè)主及投票權(quán)數(shù) ? 附件1：×××小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本） 依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主表決通過，制定本規(guī)則，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議目的使用。 第一條 業(yè)主大會會議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下基

56、本原則： （1）遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定； （2）堅持權(quán)利與義務(wù)相一致； （3）堅持公開、公正、公平； （4）接受物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督。 第二條 業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議。定期會議每年召開一次，于每年 月召開。 遇有下列情況時，本區(qū)域召開臨時會議： （1）20℅以上業(yè)主提議； （2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的， （3）涉及本區(qū)域物業(yè)管理公共利益，物業(yè)管理企業(yè)提議。 第三條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開。 第四條 采用集體討論方式，按照以下程序進(jìn)行： （1）業(yè)主委員會主任委員就業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情

57、況及業(yè)主到會情況等進(jìn)行說明； （2）業(yè)主委員會主任委員就本次會議需要決議事項進(jìn)行必須說明； （3）參加會議業(yè)主就需要決議事項逐一進(jìn)行投票表決；會議召集人計收有效票； （4）業(yè)主大會會議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性做出必須說明，確定并宣布決議事項是否通過或有效； （5）業(yè)主大會會議召集人就決議事項的執(zhí)行和處理做出說明。 采用書面征求意見方式，按照以下程序進(jìn)行： （1）業(yè)主大會會議召集人就決議事項向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)書面征求意見函，并書面告知業(yè)主反饋意見投放的截止時間和地點； （2）在書面征求意見函規(guī)定的截止時間，業(yè)主大會會議召集人收集指定投放地點的業(yè)

58、主反饋意見； （3）業(yè)主大會會議召集人計收有效反饋意見； （4）業(yè)主大會會議召集人公布書面征求意見收集的結(jié)果，說明其合法性、有效性，明確決議的事項是否通過或有效； （5）業(yè)主大會會議召集人就決議事項的執(zhí)行和處理做出說明。 第五條 采用集體討論方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)參加會議。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。 采用書面征求意見方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求意見函中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。不符合要求內(nèi)容或形式的，不計為有效反饋意見。 第六條 業(yè)主人數(shù)較多，按幢/單元/樓層為單位推行業(yè)主代表參加業(yè)主大會會

59、議。 需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 第七條 為公正、公平目的，采用集體討論或采用書面征求意見方式召開業(yè)主大會會議，有效票或有效反饋意見的計收、結(jié)果的公布等，業(yè)主大會會議召集人都應(yīng)邀請和接受物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)居委會、公證機(jī)構(gòu)代表現(xiàn)場監(jiān)督。 第八條 無論采用何種方式召開業(yè)主大會會議，業(yè)主投票權(quán)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計為一票，不足一平方米部分不予計算。 第九條 采用集體討論方式，本區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；采用書面征求意見方式，反饋意見代表的投票權(quán)超過全部投票權(quán)的1/

60、2方為有效。 第十條 采用集體討論方式，業(yè)主大會決議經(jīng)參加會議業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，方為有效；采用書面征求意見方式，業(yè)主大會決議經(jīng)反饋意見代表的投票權(quán)1/2以上通過，方為有效。 以下事項，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上投票權(quán)表決通過，方為有效： （1）制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會議事規(guī)則； （2）解聘物業(yè)管理企業(yè)； （3）選聘物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)事項； （4）專項維修資金使用、續(xù)籌方案； （5）業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費籌集、費用標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍和財務(wù)管理等。 第十一條 依照本規(guī)則通過的決議，須書面告知物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)居委會，對全體業(yè)主具有約束力

61、，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行決議。 第十二條 為組織召開業(yè)主大會會議目的，業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由本區(qū)域全體業(yè)主承擔(dān)。按 方式籌集。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)至少每年一次將經(jīng)費的使用情況在本區(qū)域顯著位置公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 第十三條 其它條款。 第十四條 此后本規(guī)則的修改，須按本規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議，并根據(jù)本規(guī)則第十條決議通過。 附件2：ⅹⅹ小區(qū)《業(yè)主公約》（示范文本） 為加強(qiáng)物業(yè)的管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制定本公約。本公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。 第一條

62、 遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作，遵守物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定及業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托制定的各項管理制度和管理細(xì)則。同時業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。 第二條 按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。 第三條 愛護(hù)公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備

63、；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼；垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放，避免遺撒。 第四條 自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在共用部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、放射性物品和其它有害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 第五條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)逗留時，應(yīng)即時清理寵物糞便；乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間。 第六條 機(jī)動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時車速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件。 第七條 業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損

64、壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時，應(yīng)及時通知物業(yè)管理企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。 第八條 對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第九條 如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。 第十條 業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。 第十一條 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費。并按時交納水、電、暖等費用。對欠繳物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，

65、業(yè)主委員會可采取相應(yīng)催繳措施。 第十二條 業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和自用設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和進(jìn)行其他特約性服務(wù)，應(yīng)支付相關(guān)費用。 第十三條 房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金。業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項維修資金，維修資金不敷使用時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。 第十四條 業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人遵守公約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 第十五條 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的

66、各項規(guī)定，違反本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 對業(yè)主的違約行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、其他業(yè)主可督促其改正，也可委托物業(yè)管理企業(yè)督促其改正。 第十六條 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的意見和建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，也可向業(yè)主委員會提出，遇有涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決或提交業(yè)主大會表決。 第十七條 本公約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。 第十八條 其他條款。 第十九條 本業(yè)主公約，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，自 年 月 日起生效。 附件3：ⅹⅹⅹ小區(qū)首次業(yè)主大會決議（示范文本） 根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會籌備組于 年 月 日成立，通過籌備組的辛勤工作，依法籌備，于 年 月 日召開首次業(yè)主大會會議，應(yīng)參加會議業(yè)主 人，實參加會議業(yè)主 人，代表投票權(quán)數(shù)占 ℅，超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的1/2，會議有效。與會業(yè)主對有關(guān)事項進(jìn)行了表決，贊同票為 ％，通過下決