大學(xué)生發(fā)表中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)需求 摘要：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三大需求：城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，需求會(huì)或多或少 　　論文摘要：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三大需求：城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求，投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，需求會(huì)或多或少的影響到商品的價(jià)格彈性變動(dòng)，而對(duì)于房地產(chǎn)這種無法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致其價(jià)格的大幅度變動(dòng)。本文意在探討中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)需求構(gòu)成類型分析及其開展策略。 　　論文關(guān)鍵詞：大學(xué)生發(fā)表,城市化,住房需求,流動(dòng)性需求,開展策略 　　中小企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一支重要的力量，在世界各國的經(jīng)濟(jì)開展中都起著戰(zhàn)略性作用。國際經(jīng)濟(jì)界、學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，中小企業(yè)將是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)開展的主角。中小房地產(chǎn)企業(yè)作為中小企業(yè)的重要組成局部，其在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有舉足輕重的作用。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速開展時(shí)期，總投資額年平均增長(zhǎng)約為24%。目前，我國大型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏1000家，僅占企業(yè)總數(shù)的5%左右;而中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，占總數(shù)的95%左右。近年來，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 　　1城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求 　　從房地產(chǎn)需求上看，城市化進(jìn)程的加快，更刺激了房地產(chǎn)的需求。從“十二五〞時(shí)期開始起步，用20年時(shí)間解決中國“半城市化〞的問題。也就是說，以平均每年2000萬人的速度，從2022到2030年根本解決已經(jīng)在城市中的以及未來進(jìn)城的4億農(nóng)民工及其他們?cè)敢饬粼诔鞘猩畹募覍俚氖忻窕瘑栴}，中國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說明，2022年中國城市化率46.6%，這個(gè)數(shù)字低于世界平均水平，到2022年中國14.31億人(根據(jù)聯(lián)合國的測(cè)算)，中國城市化率將到達(dá)55%(中國官方預(yù)測(cè))，那么2022年城鎮(zhèn)人口為7.8705億人，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，到2022年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236.12億平方米。相當(dāng)于截止到09年177.5億平方米的1.33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58.62億平方米，即年新增剛性需求5.862億平方米。所以在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住房供給需保持高增長(zhǎng)才能滿足需求。 　　住房需求“1+1〞原理 　　任選一個(gè)人在城市里，都要至少有一張床有一間房;一個(gè)人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的那么要有間房供其居住，這是典型的流動(dòng)性住房需求。這是一個(gè)再簡(jiǎn)單不過的世間道理?！爸袊丝诳偭渴澜绲谝唬苑孔拥臄?shù)量也必然是第一〞。在當(dāng)代中國，影響住房需求的關(guān)鍵是要看人口的移動(dòng)。移動(dòng)帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運(yùn)〞這個(gè)讓國人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數(shù)據(jù)：2022年全國春運(yùn)客流量到達(dá)驚人的31億人次。這個(gè)數(shù)字在2022年時(shí)是25億，2022年那么是17.9億。 　　春運(yùn)客流總量是全國就業(yè)流動(dòng)人口的直接表達(dá)。這一點(diǎn)，相信不會(huì)有人有所質(zhì)疑。也就是說，這個(gè)寵大巨量的流動(dòng)人口除了在自己家鄉(xiāng)的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2022年到2022年，再到2022年春運(yùn)數(shù)字增長(zhǎng)之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結(jié)論：這七年間，隨中國流動(dòng)人口的急速增加，就業(yè)目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長(zhǎng)。我們?cè)偃タ粗袊鞘械姆康禺a(chǎn)，這七年間，中國房地產(chǎn)恰恰是最快速增長(zhǎng)的七年。信息和交通等物質(zhì)條件的快速改善，對(duì)中國牽動(dòng)世界的城市化進(jìn)程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和高鐵超速建設(shè)，便捷的交通大大提高了人口流動(dòng)的速度和頻率。 　　在中國近三十年高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過后，我們至今仍面對(duì)著有目共睹的巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、沿海與內(nèi)地差距，我們?nèi)源嬖谏踔吝€在繼續(xù)擴(kuò)大著城鄉(xiāng)民眾接受教育的差距、醫(yī)療保健以及救護(hù)的差距、生活資源享受的差距、社會(huì)公共設(shè)施享受的差距，以及個(gè)人尋找開展、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)的差距。 　　在方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代最束縛人們的戶藉制度已被對(duì)絕大多數(shù)人所無視的現(xiàn)今中國，在交通、通訊物質(zhì)條件大為改善的形勢(shì)之下，上述的這些差距逼使不單是農(nóng)村進(jìn)入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮(zhèn)的人口多數(shù)涌向大城市、中心城市。進(jìn)而造成大城市中心城市日益緊迫嚴(yán)重的住房需求壓力。 　　“人往高處走〞構(gòu)成了當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展現(xiàn)狀促使的人口往城市集中流動(dòng)的基數(shù)規(guī)模。而出于創(chuàng)富和平安的需求，那么讓當(dāng)代中國財(cái)富和富有人群過于密集的涌入大城市。 　　回憶過去七、八年間中國房地產(chǎn)急速增長(zhǎng)的規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開展最快、房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先的城市，絕大多數(shù)與這些城市的輻射力有著非常直接的關(guān)系。也就是說，一個(gè)城市的輻射范圍越強(qiáng)，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產(chǎn)上漲也就越快。比方北京、深圳、上海這幾個(gè)城市，其輻射外來住民的范圍都是全國甚至全世界;杭州、成都、大連、青島等城市屬于區(qū)域性中心輻射城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體上都被外來購房人群所主導(dǎo)。 　　從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“平安需求〞。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財(cái)產(chǎn)移到相對(duì)平安的大城市;小縣城里靠手工作坊積累起財(cái)富的江浙農(nóng)民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學(xué)前途才有保障。 　　改革開放物質(zhì)生活水平的改善讓中國大陸13億人口解決了生存的根本需求。 　　但對(duì)于13億人口基數(shù)下涌現(xiàn)的巨量的巨富階層和中產(chǎn)階級(jí)，離開“小地方〞進(jìn)入大城市是多數(shù)人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國外移民〞這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。 　　2人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求 　　從人口總量方面來看，當(dāng)前仍處于人口紅利期間，人口絕對(duì)數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。從人口層面分析，對(duì)住房的需求將很難在五年內(nèi)有所下降，因此預(yù)測(cè)在2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求依然保持旺盛。2022～2022年這段人口暴利期，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)，高儲(chǔ)蓄率的背景下，購置力強(qiáng)，住房消費(fèi)將保持旺盛增長(zhǎng)。 　　3投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求 　　高空置的背后顯示的是巨大的房市投機(jī)需求，其中境外投資也是推高房?jī)r(jià)的一股強(qiáng)大力量。房地產(chǎn)高利潤(rùn)率，高回報(bào)率的特性使熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺取人民幣升值和房地產(chǎn)未來升值所帶來的巨額利潤(rùn)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從2022年至2022年;房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例根本保持在10%以上，2022年以后占比逐步提高，2022年到達(dá)23%，2022年“熱錢〞凈流入355億美元。熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)大量需求，推高房?jī)r(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。 　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是千變?nèi)f化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要善于窺測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，并在變化的市場(chǎng)中勇于決策，才能創(chuàng)造有利于自我開展的市場(chǎng)。 　　面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以何種開展策略應(yīng)對(duì)才能在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中開展壯大呢?中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在當(dāng)前的開展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但其自身的優(yōu)勢(shì)也是大型房地產(chǎn)不能完全替代的。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有效的開展策略應(yīng)用于現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)中來，抓住機(jī)遇，營造未來開展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產(chǎn)企業(yè)開展的根底性策略，只有提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)，才能從根本上樹立穩(wěn)定的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，多元化融資對(duì)于企業(yè)彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)具有重要作用。最后，聯(lián)盟化策略是企業(yè)之間共建核心競(jìng)爭(zhēng)力的新型選擇。通過以上策略的共同實(shí)施對(duì)于今后中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來的開展具有重要的意義。 　　(一)品牌化開展策略 　　中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌化開展策略應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行努力： 　　第一，精確市場(chǎng)定位。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發(fā)，或是選擇小型商務(wù)樓宇建設(shè)等，逐步建立品牌優(yōu)勢(shì)。 　　第二，塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。這是與大型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，質(zhì)量是品牌的內(nèi)核，只有持續(xù)不斷地塑造高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在品牌上凸顯實(shí)力所在。 　　第三，增強(qiáng)企業(yè)管理水平。科學(xué)規(guī)劃企業(yè)所需的管理職能，合理配置現(xiàn)有的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)在有限條件下的高效管理。 　　第四，制定企業(yè)開展規(guī)劃。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須明確今后的中長(zhǎng)期開展方案，從小范圍內(nèi)進(jìn)行品牌塑造。通過規(guī)劃的實(shí)施，可以充分調(diào)動(dòng)起員工的熱情，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，推進(jìn)品牌建設(shè)的力度。 　　第五，營造良好的客戶效勞氣氛。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過客戶的口碑來提升企業(yè)品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業(yè)做免費(fèi)的宣傳，提高了企業(yè)的影響力，有利于品牌的形成。 　　(二)多元化融資開展策略 　　在當(dāng)前融資難度加大的局面下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)換思維，應(yīng)用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機(jī).中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)選擇上述一項(xiàng)或多項(xiàng)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金支持，并在實(shí)踐中繼續(xù)開發(fā)更多的融資方式。 　　(三)聯(lián)盟開展策略 　　所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間在保持各自靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位的根底上，通過結(jié)成聯(lián)盟共同進(jìn)行工程開發(fā)，有利于彌補(bǔ)各自的缺乏，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，協(xié)作分工，經(jīng)驗(yàn)共享，最終增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。