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1、物業(yè)設施設備管理（第八部分 房屋的接管、維護與裝修管理）（第九部分 物業(yè)設施設備的大中修管理） 第32章 房屋接管、維護的概述1.房屋建筑管理的簡述 1.1 房屋建筑的分類：從使用類別分為民用建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑從物業(yè)管理分為住宅、商務、酒店、辦公、廠房、公共從結構上分為磚混、框架、剪力墻、筒體及組合結構從材料上分為木結構、鋼結構、砌塊結構、鋼筋混凝土結構、鋼混結構 1.2房屋建筑構成部分：由地基與基礎、墻或柱、梁板與地面、樓梯、門窗、屋頂?shù)冉M成 1.3房屋承重的基本原理：地基基礎墻或柱梁板（框架結構） 第33章 房屋的接管驗收一、接管驗收的工作依據(jù)物業(yè)服務合同國家、部頒、行業(yè)、

2、地方有關工程質(zhì)量驗收規(guī)范建筑地基基礎工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50202-2002)地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50208-2002)砼構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GBJ50204-2002)砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50203-2002)屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50207-2002)建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50209-2002)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50210-2001)建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準(GB50300-2001)建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50411-2007)房屋接管驗收標準（建標1991第19號）建筑工程質(zhì)量管理條例國務院（2000）第279

3、號商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定建 房（1998）102號房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設部2000第80號）地方相關驗收標準 二、房屋建筑工程的最低保修期限在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 1.地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年， 3.供暖與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 4.電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年； 5.裝修工程為2年。 三、接管驗收的范圍全套圖紙及資料 1.1總平面布置圖(包括綜合布線圖)； 1.2建筑施(竣)工圖； 1.3結構施(竣)工

4、圖； 1.4主體隱蔽工程驗收記錄； 1.5圖紙會審和設計修改變更及聯(lián)系單； 1.6土建工程事故處理記錄； 1.7建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄(長期)； 1.8原材料產(chǎn)品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料代換審批單、試件試驗報告(長期)； 1.9五方（建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位、地勘單位）驗收報告及相關的國家管理部門的驗收結論。 1.10建設用地規(guī)劃許可證1.11建設工程規(guī)劃許可證1.12規(guī)劃圖紙(六圖二書)：1.現(xiàn)狀圖2.規(guī)劃總平面圖3.道路規(guī)劃圖4.豎向規(guī)劃圖5.市政設施管網(wǎng)規(guī)劃圖6.綠地規(guī)劃圖詳細規(guī)劃說明書、環(huán)境預評價書。與規(guī)劃部門往來文件 四、接管驗收范

5、圍內(nèi)的內(nèi)容物業(yè)接管驗收主要考慮使用功能和后期維保要求的內(nèi)容,包括： 1.墻體防水、墻體保溫隔熱以及墻體裝飾工程； 2.屋面的保溫隔熱及防水、排水工程； 3.樓面、頂棚、地面工程； 4.公共樓梯、門窗、各類管井、走廊、大廳工程； 5.建筑物外立面裝修、公共區(qū)域內(nèi)墻面和頂棚的裝修工程； 6.衛(wèi)生間防水、地下空間及有防水要求的防水工程； 7.公共區(qū)域構筑物、建筑小品等等工程。 五、接管驗收的程序1.接管驗收的準備 1.1成立項目土建工作接收小組：由項目經(jīng)理任組長,項目土建工作主管任副組長,項目土建各專業(yè)技工任成員,驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。 1.2項目

6、接收前的準備工作：業(yè)主入住前30個工作日內(nèi)完成。 1.3制定客戶區(qū)域和施工區(qū)域分隔管理方案(對于分期投入使用項目)。 1.4落實客戶入住接待區(qū)域并制定布置方案(包括環(huán)境裝飾及標識等)。 1.5制定客戶服務方案(受理客戶報修、服務需求和投訴)。 1.6制定土建工作管理方案(包括崗位設置、建立檔案、返修和報修管理、維修保養(yǎng)計劃等) 1.7房屋和公共設備設施預驗；業(yè)主房間預驗(土建內(nèi)容)。 1.8協(xié)助編制用戶手冊和裝修指南。 1.9與土建相關專業(yè)的質(zhì)保單位和人員進行見面溝通。 1.10土建專業(yè)技工維保工具的配置。 1.11進行土建專業(yè)技工接管驗收工作培訓。 六、接管驗收工作的實施 1.分組、分區(qū)域根

7、據(jù)驗收計劃及土建驗收標準對系統(tǒng)進行預驗收,對驗收過程進行記錄、確認。 2.將問題匯總,填寫整改通知書報開發(fā)商,由開發(fā)商安排施工方在規(guī)定時間內(nèi)進行整改,物業(yè)公司跟進對整改完成的問題及時驗收消項 3.對在預驗收中未達到驗收標準的系統(tǒng)及設施整改實施后,驗收小組進行復查驗收,整改合格后進行正式驗收,驗收人員應將正式驗收的驗收情況記錄于土建工程接管驗收記錄 4.移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計劃提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在土建工程資料交接清單 土建工程接管驗收記錄項目評價存在問題整改意見1.主體結構地基鋼筋混凝土結構磚石結構抗震性能2.外墻防水 墻及墻面3.屋面保溫隔熱性能防水性能排水設

8、施面層 4.樓宇地面5.公共樓梯6.門窗、玻璃7.走廊、大廳8.公共衛(wèi)生間、地下空間防水9.公共區(qū)域構筑物、建筑小品 10.其他交付單位(簽章)：驗收單位(簽章)： 七、交接遺留問題的處理 1.遺留問題的登記確認 1.1對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關人員簽字確認。 1.2對工程現(xiàn)場驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收工程項目遺留問題登記表中并請發(fā)展商相關人員簽字確認 1.3對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司領導應當協(xié)商進行。 1.4對工程現(xiàn)

9、場遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在規(guī)定時間內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領導應當協(xié)商進行。 1.5對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)服務的問題,物業(yè)應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 八、登記建檔 1。接管驗收完畢以后,接管驗收小組應及時對接管驗收的資料及記錄進行整理歸檔,一般情況下記錄歸檔的資料包括： 1.1項目基礎資料； 1.2項目技術資料： 1.3接管驗收記錄等。注： 1）交接驗收時主體結構的施工質(zhì)量以四方驗收結論為依據(jù)。 第33章單選題 1.地基基礎工程和主體結構工程最低報修期，為（ ）規(guī)定的該工程的合理使用年限 A.設

10、計文件 B.施工單位 2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為( ) A.5年B.8年C.3年 3.供暖與供冷系統(tǒng)，為（ ）采暖期、供冷期 A.1個B.2個C.3個 4.電氣管線、給排水管道、設備安裝為 A.3年B.2年C.1年 5.裝修工程為( ) A.2年.B.3年C.4年 多選題 1.規(guī)劃圖紙(六圖二書)即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、（ ）、環(huán)境預評價書。 A.施工圖B.市政設施管網(wǎng)規(guī)劃圖、C.綠地規(guī)劃圖、D.設計圖E.詳細規(guī)劃說明書 2. 工程接管驗收的主要內(nèi)容包括建筑主體驗收、各分部、分項工程的施工質(zhì)量驗收、用料抽樣檢測以及

11、是否符合項目設計要求和國家有關施工質(zhì)量標準,這些工作由。（ ）方驗收完成 A.建設方B.施工方C.設計方D物業(yè)方E.監(jiān)理方 3. 物業(yè)接管驗收完畢以后,接管驗收小組應及時對接管驗收的資料及記錄進行整理歸檔,一般情況下記錄歸檔的資料包括（ ） A.項目基礎資料B.項目技術資料C.接管驗收記錄D.物業(yè)公司資料 簡答題： 1.請簡述物業(yè)接管驗收的準備需進行哪些工作 ? 2. 請簡述物業(yè)接管驗收主要考慮使用和后期維保的內(nèi)容,主要包括哪些方面？ 第34章 房屋的運行養(yǎng)護及維修一、房屋運行養(yǎng)護及維修的部位1.物業(yè)服務項目中房屋的公共部位、公共設施、市政公用設施和附屬物、構筑物的維修養(yǎng)護。 2.筑物的公共部

12、位主要包括主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 3.建筑物的公共設施主要包括風道、煙囪、供暖鍋爐房、熱力站、高壓水泵房、消防泵房、中水機房等。 4.市政公用設施主要包括道路、化糞池、溝渠、池、井、園林綠化小品、自行車棚、停車場等。 二、維修養(yǎng)護流程 1.每年1112月由項目土建工程主管組織,對轄區(qū)內(nèi)房屋本體及公共設施情況做一次房屋安全綜合性檢查,評定房屋完損等級和確定下年度維修保養(yǎng)工作的重點； 2.根據(jù)每年一次的綜合檢查結果,由項目土建工程主管編制下年度維護保養(yǎng)工作年計劃； 3.根據(jù)具體情況編制大、中修計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員

13、會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織實施； 4.由項目土建工程主管根據(jù)落實的維護保養(yǎng)工作年計劃制定維護保養(yǎng)施工組織安排的月度計劃,并報項目負責人審批通過； 5.如該維修工程項目尚在保修期內(nèi),由項目土建工程主管聯(lián)系保修單位處理修復； 6.如該維修工程項目較復雜,需專業(yè)單位實施的工程,由項目土建工程主管確認后報項目負責人及公司同意,做外委工程管理； 7.單項維護保養(yǎng)工程造價達到住房專項維修資金或公共設施專用基金最低使用限度時,根據(jù)維護保養(yǎng)項目的歸屬,由項目土建工程主管填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設施專用基金使用申請表,并經(jīng)相關部門審批通過； 8.項目土建工程主管負責維護保養(yǎng)工作月計劃

14、的組織、協(xié)調(diào)、實施安排及質(zhì)量監(jiān)督工作； 9.項目土建工程主管確認維護保養(yǎng)效果,并填寫房屋本體及公共設施維護保養(yǎng)記錄 三、房屋主體及公共設施維修保養(yǎng)管理規(guī)定 1.維修工程部負責房屋主體及公共設施的維修保養(yǎng)。 2.所有污(雨)水井確保暢通,發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通?；S池一般每年清理一次,保證無污水外溢現(xiàn)象。 3.屋面每年雨、雪季前各檢查一次,做到無積水、無滲漏。如發(fā)現(xiàn)滲漏應修復。 4.內(nèi)墻面每月檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或通報有關部門。 5.停車場、自行車棚每周檢查一遍,針對檢查結果及時進行維修保養(yǎng),做到平整,無積水,無破損。 6.外墻面每月檢查一遍,針對檢查結果及時進行維修保養(yǎng),做到無脫無鼓,無滲水,

15、外觀整潔。 7.娛樂場所每周檢查一遍,根據(jù)檢查結果及時進行維修保養(yǎng),做到安全整潔,無亂改建亂堆放。 8.門窗、鎖每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,做到表面完好,無變形,窗戶無滲水。 公共設施大中修的目標維修目標1.大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。2.中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。3.綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。 第34章單選題 1.物業(yè)維修養(yǎng)護服務項目有房屋的公共部位、（ ）、市政公用設施和附屬物、構筑物的維修養(yǎng)護。 A.公共設施業(yè) B.煤氣設施 2. 所有污(雨)水井確保暢通,發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通?；S池一般（）清理一次,保證無污水外溢現(xiàn)象 A

16、.每年 B. 每2年 3.中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求 A.50% B.70% C.80% 多選題 1. .建筑物的公共部位主要包括主體承重結構部位包括基礎、（ ）、走廊通道等。 A.戶外墻面B.門廳C.樓梯間 2.建筑物的公共設施主要包括（ ）、熱力站、高壓水泵房、消防泵房、中水機房等。 A.公司電腦 B業(yè)主財產(chǎn). C.風道 D.煙囪 E.供暖鍋爐房 3.房屋建筑運行中發(fā)現(xiàn)問題的處置辦法包括（ ） A.控制局面 B.初步分析 C.找原施工單位 D.報警 E.向上級匯報 簡答題 1. 請簡述房屋主體及公共設施維修保養(yǎng)管理有哪些規(guī)定？ 2.請簡述維修養(yǎng)護流程？ 3.請編制單

17、體房屋完損評定表 第35章 房屋的裝修管理一、入住驗收工作程序 1.業(yè)主或使用人自驗收:房屋使用單位應按建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法,組織有關部門進行竣工驗收,物業(yè)管理部門應派人員參加,了解驗收情況,并將驗收情況記錄于裝修驗收單中。 2.在驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的系統(tǒng)及設施,由業(yè)主或使用單位填寫整改通知書,由物業(yè)報開發(fā)商督促施工單位進行整改 3.對在驗收中未達到驗收標準的系統(tǒng)及設施整改實施后,物業(yè)組織業(yè)主或使用人進行檢查再次驗收,整改合格后進行正式入住接管,驗收情況應記錄于裝修工程接管驗收記錄中。 4.入住驗收、整改銷項完成,業(yè)主或使用人開始進行裝修的設計等準備工作。 入住接管驗收記錄項

18、目評價存在問題整改意見2.外墻防水墻及墻面3.屋面保溫隔熱性能防水性能 排水設施面層4.公共地面5.公共樓梯6.門窗、玻璃7.走廊、大廳8.公共衛(wèi)生間、地下空間防水9.公共區(qū)域、豎井、設備間水、暖、電、氣、消防、其他交付單位(簽章)：驗收單位(簽章)： 二、裝修進、退場流程1.裝修申請 1.1業(yè)主或使用人（以后簡稱：裝修人）如需對使用區(qū)域進行任何裝修房屋時，均須于裝修施工前10-30個工作日向物業(yè)服務企業(yè)提出書面申請和裝修方案，未經(jīng)批準不得開展任何裝修工程。2.裝修資質(zhì)和授權委托 2.1裝修人委托的裝修商應具有國家工商行政主管部門頒發(fā)的建筑裝飾裝修工程營業(yè)執(zhí)照和國家建設行政主管部門頒發(fā)的建筑裝

19、飾裝修工程二級或以上資質(zhì)證書，同時具備施工企業(yè)安全資格審查許可證。物業(yè)服務公司有權要求裝修人更換不符合要求的裝修商。 2.2裝修人如欲授權設計單位、建筑師和裝修商承包使用區(qū)內(nèi)的裝修工程，裝修商應向物業(yè)服務企業(yè)呈交裝修人的裝修申請及裝修委托書，并簽署裝修承諾書。 3.費用承擔 3.1裝修人需自行承擔自用區(qū)域的裝修和費用，包括樓宇提供的裝飾或設施進行的改裝、增建等工程，使用區(qū)裝修的其它相關費用由裝修商按物業(yè)的收費標準支付。4.使用區(qū)域內(nèi)固定裝置、設施的拆除、保管和恢復 4.1裝修人未經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)書面批準不得在使用區(qū)內(nèi)自行拆除任何樓宇自控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)的設備、設

20、施和裝置，如將使用區(qū)內(nèi)所裝設的固定裝置及設施拆除，應事先征得物業(yè)服務公司工程部批準； 4.2安防消防系統(tǒng)拆改必須按照消防部門規(guī)定的程序要求進行，批準后報物業(yè)服務公司備案； 4.3一切拆除的設施設備均由裝修人自行負責保管；在用戶變更時需負責將其拆除的固定裝置/設施恢復到原狀，并須得到物業(yè)服務公司工程部的認可，屬消防設施的恢復必須由消防部門驗收方可。 三、審批及相關費用 1.裝修商應提供營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋紅章）、資質(zhì)證明復印件（加蓋紅章）、施工企業(yè)安全資格審查許可證復印件（加蓋紅章）。復印件均由物業(yè)服務企業(yè)留存。 2.一般情況下物業(yè)服務企業(yè)審圖的時間不超過7個工作日，但如果住戶提交的圖紙、圖

21、樣不符合規(guī)范要求，則要求裝修商重新修改或補充。圖紙的修改補充可能導致時間的拖延，敬請住戶注意。 3.住戶將裝修圖紙、圖樣交物業(yè)服務企業(yè)審批后仍須送當?shù)叵乐鞴懿块T審批，同時還需送交裝修使用的壁紙、地毯、紡織等物品的檢測報告。消防報批手續(xù)由住戶或裝修施工單位自行辦理，相關費用由住戶承擔；物業(yè)服務企業(yè)可提供相關協(xié)助。 4.住戶聘請的裝修設計師或裝修商設計的裝修方案、使用的設備、設施應符合有關政府部門的規(guī)定。裝修圖紙、圖樣獲得物業(yè)服務企業(yè)的批準并不等同于有關政府部門發(fā)出許可證或批準。 5.裝修計劃得到上述部門批準后，裝修商需支付裝修保證金、裝修管理費等費用后方可辦理施工許可證。 6.裝修保證金：根據(jù)

22、相關部門的有關規(guī)定，住戶自行組織裝修的，為約束裝修商遵照“管理通則”要求施工，需交納一定的裝修保證金（費用由各企業(yè)根據(jù)情況自定）。裝修工程完畢，驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)將視裝修工程是否按原審批圖紙施工，施工人員是否違反“管理通則”規(guī)定，是否造成公共區(qū)域及設施設備損壞以及其他違約行為等情況，在30日內(nèi)扣除有關賠償、違約費用和其他可能發(fā)生的費用后無息退還余額。如果裝修保證金不足以支付賠償損壞的所有費用，物業(yè)服務企業(yè)有權向住戶追繳余款。 7.裝修管理費主要用于支付包括裝修審圖、工程質(zhì)量監(jiān)管驗收、公共區(qū)域成品保護等，因為階段性集中裝修原因增加的管理、保安、保潔、工程等專業(yè)人員的相關費用，收費標準為元/

23、建筑平米。 8.滅火器材租賃費：物業(yè)服務企業(yè)提供滅火器材租賃服務,按月收取押金和租賃費，不足一個月的部分按一個月計算。裝修商也可自備滅火器材。（滅火器配備標準為：1具/30平米，每具4公斤。） 四、圖紙和設計要求 1.圖紙應包括但不限于以下要求： a租區(qū)平面圖（隔斷墻、室內(nèi)布局）。 b吊頂圖（包括煙感、噴淋、消防廣播、風口等）、強電配電系統(tǒng)圖、照明線路圖和插座線路圖。 c特殊設施節(jié)點詳圖、空調(diào)系統(tǒng)風道布置圖、信息點位圖。圖紙要求 a.所有的技術資料應以公制單位說明圖紙比例。 b所有圖紙、圖樣、技術資料應以中文標注，圖紙中應有設計師簽字、標注編號、日期等。 c所提交的圖紙/圖樣內(nèi)的所有尺寸應實地

24、測量核定。 d建筑說明、材料規(guī)格及裝置方法應在圖樣內(nèi)顯示。 e對墻面、地面、吊頂?shù)难b修需詳細說明。 2.設計要求 a機械設備應附證明重量文件或說明書等，以便評估荷載量。 b住戶如有特殊的裝修要求，所提交的圖紙、圖樣應先經(jīng)有關的專業(yè)工程師核簽。 c室內(nèi)的隔斷墻要與玻璃幕墻的鋁框成一直線，不允許將隔斷墻直接固定在玻璃幕墻上。 d所有機電設備，如照明燈具、空調(diào)風口等都應井然有序，便于維修。 e主開關的額定負荷不能超過經(jīng)批準的計劃中所闡明的總負荷量。 f不得對房屋主管路隨意改動和改變空調(diào)風機盤管冷凝水管的坡度。 g為使使用區(qū)內(nèi)空調(diào)溫度均勻，建議盡量減少隔斷數(shù)量。 h禁止在玻璃幕墻的鋁制窗框上打孔鉆洞。

25、 五、裝修人員的管理1.出入為保證樓宇和施工現(xiàn)場的安全，嚴禁閑雜人員進出，裝修商在裝修工程開始前，需向物業(yè)服務企業(yè)保安部提交裝修工人的名單及身份證復印件，以便保安人員核對。工人在施工過程中應佩戴施工證，沒有施工證的人員，不得進入施工現(xiàn)場。裝修商在施工期間，為避免對鄰近住戶造成滋擾，必須嚴格約束裝修人員的行為。裝修人員應著裝整潔，佩戴施工證，遵守裝修規(guī)定。裝修人員不得使用客梯，在公共區(qū)域逗留、喧嘩。嚴禁在裝修區(qū)域從事裝修工作以外的活動2.施工現(xiàn)場保護裝修商對公共區(qū)域及各種設備設施，如：地毯、硬地面、踢腳板、墻面等應予以保護。如裝修工程對臨近區(qū)域有所影響或有潛在影響時，如噪音、灰塵、污染環(huán)境、異味

26、等，裝修商需采取相應的保護措施以減低影響。正常辦公和辦 公休息時間不可對裝修區(qū)以外區(qū)域造成任何影響。 3.場地的通道裝修施工人員必須按照物業(yè)服務企業(yè)指定的通道通行，遵守施工場地工作守則，保障各方利益，避免發(fā)生任何意外。4.洗手間的使用裝修施工人員須使用物業(yè)服務企業(yè)指定的洗手間，嚴禁隨地大小便，嚴禁在洗手間內(nèi)沖洗任何施工材料和工具，不得向面池、便池內(nèi)傾倒廢料。對違反上述規(guī)定而引起的一切責任和處理費用由違反者所在公司承擔，物業(yè)服務企業(yè)有權隨時終止其工作，而無需事先通知。 5.因裝修施工導致其它區(qū)域財產(chǎn)的損毀，住戶或裝修商按原有的設置恢復，并追究其違約責任。 6.裝修區(qū)內(nèi)外的門窗因使用不當或人為造成

27、損壞的，由裝修商承擔修復責任及由此產(chǎn)生的相應法律賠償責任。 7.裝修區(qū)內(nèi)的隔斷、護欄等原有結構或構件的拆除，必須書面報經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)書面同意后，方可實施拆除施工。 六、現(xiàn)場管理1.入場及施工時間限制 1.1裝修商將得到批準的施工申請副本送物業(yè)服務公司并簽訂施工裝修管理協(xié)議書、施工樓層環(huán)境保護協(xié)議、租區(qū)裝修消防安全責任書后方可辦理手續(xù)入場施工。 2.首批遷入的住戶在入住之日起至第60日止為集中裝修期，集中裝修期內(nèi)每日24小時均可進行任何許可項目的裝修施工作業(yè)。 3.集中裝修期結束后，為不影響已入住戶的正常工作，商業(yè)、寫字樓、公共項目的所有施工作業(yè)限于以下時間：周一至周五22:00-次日08:00

28、；周六、周日24小時施工；從事敲、刨、鑿、鋸、鉆、油漆等所有可能產(chǎn)生噪音和異味的裝修施工作業(yè)必須在22:00-次日06:00進行。裝修材料運輸?shù)臅r間為：每日22:00-次日7:30。住宅、酒店項目的施工作業(yè)限于以下時間：每日8:00-12:00、14:00-18:00；晚19：00-22:00不得有噪音和異味的裝修施工。裝修材料運輸?shù)臅r間為：每日19:00-22:00 4.為保證使用戶的正常工作環(huán)境，物業(yè)服務企業(yè)有權隨時更改限制施工時間，裝修商應無條件遵照執(zhí)行。出于正常施工的特殊需要，上述工作時間需要放寬時，裝修商必須持物業(yè)服務企業(yè)書面同意方可在限制時間外作業(yè)。 8.裝修商進入施工現(xiàn)場前，應詳

29、細學習、了解樓宇的有關規(guī)定和物業(yè)服務企業(yè)的相關要求，并教育所屬管理人員及施工人員（以下簡稱裝修人員）進場后認真遵照執(zhí)行。9.裝修商開始施工后，應接受物業(yè)服務企業(yè)及相關人員的日常檢查監(jiān)督。出現(xiàn)違約行為后簽字確認違約行為，并接受對其違約行為的相應處理，有嚴重違約行為的應暫停施工。因違約而停工給業(yè)主、使用人帶來的損失由裝修商承擔。10.建筑裝飾裝修工程施工中，嚴禁違反設計文件擅自改動建筑主體、承重結構或影響共用區(qū)域及主要使用功能；嚴禁未經(jīng)設計確認和有關部門批準擅自拆改水、暖、電、燃氣、通訊等配套設施等。11.不準隨意觸動與裝修無關的公共設施，不準挪用公共設施。經(jīng)批準動用的，應在動用后及時恢復完好。1

30、2.如因施工引起斷電、跑水、火災等事故，影響其它業(yè)主和住戶利益或給樓宇造成損害的，其責任和經(jīng)濟損失由裝修商或住戶負全責。13.嚴禁裝修商在樓宇內(nèi)開展任何形式的廣告宣傳、推銷工作，包括貼廣告、 放置展板、串戶推銷、散發(fā)廣告品、宣傳單等行為。 14.垃圾清運采取委托物業(yè)外運和裝修商自運兩種處理方式，裝修垃圾必須袋裝處理，按指定的時間、線路、地點將垃圾自行運輸?shù)窖b修垃圾收集站；外運時間為每日22:00-次日6:00，并于7:30之前完成垃圾的外運及將垃圾收集站清理干凈。 15.委托物業(yè)外運，需一次性收取垃圾清運費；裝修商自運 需持有“垃圾消納資格證書”和正規(guī)的清運資格。垃圾清理應做到日產(chǎn) 日清，裝修

31、垃圾不得存放過夜，物業(yè)服務企業(yè)對垃圾拋灑到非使用用區(qū)域的行為具有責令裝修方清理或要求用工補償權。 16.裝修工程竣工后，清場時應恢復并保證非裝修區(qū)域（臨 近公共區(qū)域）的清潔和完好。 17.建筑裝飾裝修工程所用的材料應符合國家有關建筑裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量標準的規(guī)定，并按設計要求進行防火、防腐和防蟲處理。 18.施工單位應遵守有關環(huán)境保護的法律法規(guī)，并應采取有效措施控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢棄物、噪聲、振動等對周圍環(huán)境造成的污染和危害。 七、產(chǎn)生特殊氣味的施工 1.盡量不使用產(chǎn)生特殊氣味的施工材料。 2.為了保證住戶的正常工作環(huán)境，產(chǎn)生特殊氣味的施工只允許在每天22:00-次日06:00

32、和得到物業(yè)服務企業(yè)工程部批準的施工時間內(nèi)進行,并采取有效措施排除異味（如軸流風機通風等）。 3.裝修商應保證所使用揮發(fā)性涂料符合環(huán)保標準。裝修商必須提前2個工作日向物業(yè)服務企業(yè)工程部提出異味施工申請及相應的措施，并申報所使用液體涂料的品牌、名稱、說明書、合格證及施工日期，得到批準并做好相應安排后方可施工。 4.物業(yè)服務企業(yè)工程部、保安部有權隨時制止可能影響其他住戶正常工作的任何特殊氣味施工。 八、裝修驗收 1.在施工過程中，裝修商應在隱蔽工程覆蓋之前通知物業(yè)服務企業(yè)工程部安排中驗收，否則不予安排裝修后的驗收工作。 2.裝修完成后驗收應在通過消防驗收合格后持證進行審報，需住戶、裝修商、物業(yè)服務企

33、業(yè)共同參加，租戶和裝修商應提前3個工作日書面通知物業(yè)服務企業(yè)安排裝修后驗收。 3.驗收不通過沒有通過裝修竣工驗收的戶區(qū)，物業(yè)不提供空調(diào)、水電等服務，如因裝修不當造成不良后果，由此引起的一切責任由住戶和裝修商承擔。如裝修商不能在限定時間內(nèi)通過裝修后驗收，物業(yè)服務企業(yè)有權工程部安排其它承包商完成工程，費用由住戶和原裝修商承擔。 九、裝修管理消防安全注意事項 1.施工的方案和圖紙應得到物業(yè)服務企業(yè)和當?shù)叵谰值呐鷾省Ｗ?裝修商持當?shù)毓蚕乐ш牫鼍叩南涝O計審核意見書、施工現(xiàn)場消防安全審核意見書及辦理施工手續(xù)所需的其他相關文件,到物業(yè)服務企業(yè)辦理施工許可證、施工證、動火證(如電、氣焊等)等手續(xù)；在

34、辦妥本手續(xù)之前,僅允許裝修設計人員進入使用區(qū)進行裝修設計勘查。 2.電氣施工人員必須持有資格證書,如經(jīng)政府有關部門核發(fā)的電工本、電焊本在有效期內(nèi),且批準工作范圍與所做工作相符。電氣施工人員資格證書的復印件應報物業(yè)服務企業(yè)備案。 3.嚴禁裝修商自行拆除、移動煙感/溫感探頭、應急廣播系統(tǒng)。由此造成的損失,由裝修商負責賠償。裝修頂棚、墻面不得覆蓋及遮擋消防、安防設施。 4.消防水只限用于滅火,任何人不得將消防水用于沖洗或取為它用。 5.根據(jù)有關消防規(guī)定,嚴禁在施工場地內(nèi)存放易燃、易爆等違禁物品。 6.在施工裝修期間必須按有關消防規(guī)定,在現(xiàn)場配置足夠有效的滅火器材。 7.在裝修租區(qū)內(nèi)禁止吸煙。尤其在使

35、用易燃物品時應加倍留意煙火,并保證有足夠的通風設施。 8.在使用明火或電、氣焊時應向物業(yè)服務企業(yè)保安部提出工作申請,得到批準后持證動火。 9.動火時,現(xiàn)場應有監(jiān)護及安全員在場,準備滅火器材、清理動火作業(yè)場所,保安部不定期對動火區(qū)域進行監(jiān)督檢查。裝修商動火前應負責對施工范圍內(nèi)的煙感和噴淋頭做出保護,防止系統(tǒng)出現(xiàn)誤報及啟動現(xiàn)象；住戶和裝修商對裝修區(qū)裝修時造成污染的溫感、煙感探頭負有清洗的責任。 10.裝修區(qū)域內(nèi)消防水系統(tǒng)改造施工時,需臨時性將區(qū)域內(nèi)消防系統(tǒng)的水排空,裝修商需提前3個工作日向物業(yè)服務企業(yè)工程及保安部申請,以便安排相應的輔助性的工作。 11.施工剩余的易燃易爆物品(如油漆、稀料等)或硬

36、化膠結物(如水泥、建筑膠等)嚴禁傾到于水池、下水道、衛(wèi)生間等處。 12.使用危險化學品時,需經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)保安部批準后才能使用。施工中使用油漆等易燃易爆物品時,不能同室、同時進行其他有明火工種的操作 13.使用可燃材料施工要妥善保管,并及時清除可燃垃圾。 十、裝修管理工程技術要求 1.樓板負荷及重物的放置重物的放置應滿足結構及樓板承載能力，裝修商提交平面布置圖,須標明何處會有重荷。必要時由專業(yè)工程師對結構負荷能力進行計算,并通過有關部門的批準。不得懸掛重物于管道上。 2.空調(diào)與機械通風設施任何室內(nèi)的空調(diào)和機械通風管道的增加或修改都應經(jīng)過物業(yè)服務企業(yè)工程部的書面批準。禁止改動公共區(qū)域的主風道。禁

37、止移動現(xiàn)存的排煙道、排煙系統(tǒng)的通風口、循環(huán)水輸送管路、冷凝水管及其他附件；風口前距遮擋物距離不小于600。 3.禁止改變循環(huán)水輸送管路、冷凝水管坡度。 4.吊頂應適當留有一定空間,檢修口上方不得有管線阻擋,管井檢修口前方不允許遮擋,以便日常維修。 5.如室內(nèi)供電量需要增容,用戶應事先書面申請并得到批準,在繳付增容的全部費用后,由指定裝修商施工。 6.任何施工用電,施工裝修商需自備帶計量表的施工配電箱(禁止使用木制配電箱),其電源應裝空氣開關和漏電開關,漏電開關動作電流不大于30毫安。 7.施工使用電源由物業(yè)服務企業(yè)工程部指定,禁止隨意使用其他電源。電氣施工接駁配電盤時,不得影響其他用戶的用電。

38、需要停電時,必須提前3個工作日向物業(yè)服務企業(yè)工程部提出申請,經(jīng)批準后方可停電施工。 8.電氣施工接駁配電盤時,須有物業(yè)服務企業(yè)工程部的電工在場確認,嚴禁裝修商自行操作。 9.嚴禁裝修商自行改動配電盤內(nèi)電氣設備。 10.強電施工要求請參照施工用電及電氣施工管理規(guī)定和電氣安裝及驗收標準。 11.弱電及消防設施裝修商不得擅自更改、變動、剪斷。如需要變更,必須經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)工程部批準并由指定承包商完成,其中包括： A.火災自動報警系統(tǒng)探測器及其管線。 B.應急廣播揚聲器及其管線。 C.消防水系統(tǒng)管線。 D.安防設備及管線、監(jiān)控設備和管線。 12.下列設施不得被覆蓋、遮擋。若因裝修需要必須覆蓋、遮擋或變

39、更時,必須報物業(yè)服務企業(yè)工程部批準,并在其外表面平行安裝活動門,且必須有明顯的指示標志。 A.排煙閥執(zhí)行器。 B.音量控制器。 C.紅外報警開關。 D.手動報警按鈕。 E.消防電話插孔。 F.其他消防排煙設施及送排風口、檢修口、清掏口等。 13.臨時線必須用護套線或電纜,禁止使用單層絕緣導線,電線接頭應包好絕緣,不得將接頭置于地面,不得任意亂拉臨時電線禁止用導線直接插入插座,應使用規(guī)格一致的插頭插座。 14.使用電焊機,一次線不得超過5米,二次線不得超過30米,工作時要雙線到位,地線不應接在龍骨上或線管上,嚴禁電焊開孔、割管。 15.對線路、配電箱、用電設備應經(jīng)常進行巡視檢查,防止過負荷。應檢

40、查開關、斷路器的接點處是否過熱、變色,電纜電線是否過熱,線路有無絕緣破損等現(xiàn)象。 16.施工安裝時,零線、地線必須絕對分開并有色標區(qū)分。單相電源必須為三線,零線、地線不得混用。 17.用戶區(qū)配電箱的總電源應安裝漏電開關,動作電流小于上一級漏電電流； 18.線路鋪設：電源線應穿管(槽)也可用橋架敷設阻燃電纜,導線的選擇符合負載使用要求及防火要求。 19.配電保護：用戶區(qū)配電箱內(nèi)照明出線支路安裝空氣開關,插座支路還必須加裝漏電開關,其漏電動作電流在30mA以下。配電箱內(nèi)要裝零母線及接地母線匯流排,且其接線端子一般不少于出線支路數(shù)。要注意用電負荷分配均勻。 20.保護接地：所有電器設備均應有地線保護

41、,包括配電箱、金屬線管(槽)、插座、電氣設備、墻頂金屬龍骨、廣告燈箱及燈具的金屬外殼必須有專用地線可靠接地,餐飲廚房用電設備金屬外皮、給排水金屬管線等金屬設施的外皮作等電位連接。 十一、裝修管理協(xié)議約束 1.裝修施工管理協(xié)議 2.施工樓層環(huán)境保護管理協(xié)議 3.裝修消防安全責任書 第35章單選題單選題 1. 在驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的系統(tǒng)及設施,由業(yè)主或使用單位填寫整改通知書,由（ ）報開發(fā)商督促施工單位進行整改 A.物業(yè) B.業(yè)主 2. 主開關的額定負荷( )超過經(jīng)批準的計劃中所闡明的總負荷量 A.可適當 B.不能 3. 裝修商（ ）自行拆除、移動煙感/溫感探頭、應急廣播系統(tǒng) A.可

42、以 B.不可以 C.視情況 多選題建筑裝飾裝修工程所用的材料應符合國家有關建筑裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量標準的規(guī)定，并按設計要求進行（ ）處理。 A.防火B(yǎng).防盜C.防腐D.防蟲 施工單位應遵守有關環(huán)境保護的法律法規(guī)，并應采取有效措施控制施工現(xiàn)場的各種（ ）等對周圍環(huán)境造成的污染和危害。 A.粉塵B.廢氣C.廢棄物D.噪聲E.振動 3. 用戶區(qū)配電箱的總電源應安裝漏電開關,動作電流（ ）上一級漏電電流； A.小于B.等于C.大于 簡答題 1.請簡述裝修施工中的機電安裝必須遵循哪些事項？ 2.請簡述哪些弱電及消防設施的改動必須由指定承包商完成？ 3. 請簡述在空調(diào)與機械通風設施裝修施工中必須遵循哪

43、些事項？ 第九部分、物業(yè)設施設備的大中修管理一、物業(yè)設施設備大中修管理的依據(jù)物業(yè)設施設備大中修管理的依據(jù)由下列文件組成： 1.物業(yè)設施設備技術評估報告(常規(guī)每年一次,特殊情況隨時評估)； 2.物業(yè)設施設備大中修計劃(依據(jù)評估報告的結論制定)； 3.設備大(中)修(更新、改造)方案； 4.物業(yè)服務合同； 5.管理規(guī)約。 二、物業(yè)設施設備技術評估報告物業(yè)服務企業(yè)每年應根據(jù)所管轄的各設施設備及其系統(tǒng)的 1.運行狀況、 2.技術參數(shù)、 3.使用年限、 4.日常維修記錄等,參照國家、行業(yè)有關質(zhì)量規(guī)范、標準,設施設備生產(chǎn)廠家的技術要求及產(chǎn)品技術說明書等,對設施設備及其系統(tǒng)進行技術評估,并出具技術評估報告,

44、作為提出設施設備大中修或更新改造建議的依據(jù)。此項工作也可結合每年一次的房屋普查工作一并進行；遇有特殊情況,隨時可以組織評估。 三、設備大(中)修(更新、改造)方案大中修或更新改造項目實施方案應當包括以下內(nèi)容： 1.工程名稱、工程概況與規(guī)模、施工地點、工程范圍和內(nèi)容、主要施工方法,施工組織設計,施工技術措施,質(zhì)量保障措施,施工安全防護措施,施工工期,人工計劃,材料供應,工程概預算等。 2.對于根據(jù)物業(yè)服務合同約定,應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔設施設備大中修更新改造費用的項目,由物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)委托的施工方制訂實施方案,施工方的選定建議按照法律法規(guī)的相關規(guī)定通過招投標的方式予以確定。 3.對于

45、應當由專項維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的項目,由業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)或直接委托施工方制訂實施方案。 4.對于依法應當由建設單位或相關施工單位或當事人承擔共用部位、共用設施設備大中修、更新改造費用的項目,由相關單位或當事人委托施工方或物業(yè)服務企業(yè)制訂實施方案。 5.大中修或更新改造項目實施方案應當以設施設備技術評估報告或該工程項目鑒定書為依據(jù)。 6.對于應當由專項維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的項目,或者雖然由物業(yè)服務企業(yè)承擔設施設備大中修更新改造費用,但在物業(yè)服務合同中約定要向業(yè)主報告的,均要聽取業(yè)主的意見。 7.物業(yè)設施設備大、中修更新改造工程設計、施工必須由具備相應資質(zhì)的單位承擔。 四、工程

46、項目設計施工合同的簽訂 1.對于應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔工程費用的項目,由物業(yè)服務企業(yè)與選定的設計、施工企業(yè)簽訂該工程項目施工合同,明確雙方的權利和義務。 2.對于應當由專項維修資金出資或業(yè)主另行籌資的項目,由業(yè)主或業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)與選定的設計、施工企業(yè)簽訂該工程項目施工合同。 3.工程施工合同應當依照中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法及其他有關法律、行政法規(guī),遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則,就本工程施工項目協(xié)商一致訂立。 五、對施工過程的監(jiān)督管理內(nèi)容 1.物業(yè)服務企業(yè)應當安排專人跟進施工過程,做好施工配合工作,定時檢查巡視施工現(xiàn)場,保證在施工程按照合同約定進行； 2.同時監(jiān)督

47、施工過程中的任何行為不得傷害建筑主體和承重結構；不得損壞建筑防水；不得損害建筑原有節(jié)能設施降低節(jié)能效果；不得因局部施工對共用各主系統(tǒng)造成不良影響；不得違反消防安全管理的有關規(guī)定等； 3.監(jiān)督管理過程中應做好相應記錄。 4.施工企業(yè)應認真按照標準、規(guī)范和設計圖紙要求施工，聽從物業(yè)服務企業(yè)工程技術人員依據(jù)合同發(fā)出的指令,隨時接受物業(yè)服務企業(yè)工程技術人員的檢查檢驗,并為檢查檢驗提供便利條件。 六、竣工驗收與保修 1.對于由物業(yè)服務企業(yè)委托的工程施工,或者物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托對施工項目進行管理的,物業(yè)服務企業(yè)應當組織竣工驗收。2.竣工驗收應具備的條件 2.1設計文件和合同約定的各項施工內(nèi)容已經(jīng)施工

48、完畢。 2.2有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料,符合驗收規(guī)定。 2.3有設計、施工、監(jiān)理等單位簽署確認的工程質(zhì)量合格文件。有工程使用的主要建筑材料、構配件和設備進場的證明及試驗報告。 3.竣工驗收標準 3.1工程達到竣工驗收條件,驗收工作的開展必須有相應的驗收標準和要求可供遵循各專業(yè)的具體要求。質(zhì)量標準的評定以國家或行業(yè)的質(zhì)量檢驗評定標準為依據(jù)。 3.2工程竣工驗收應當按照合同約定和相應的質(zhì)量標準進行(詳見前述各專業(yè)部分的具體要求),驗收完畢后應當及時向業(yè)主報告。 工程竣工驗收后續(xù)工作 1.工程保修工程竣工驗收合格,進入保修期,施工企業(yè)的保修責任按照合同約定執(zhí)行 2.工程項目結算施工工程驗收完成符合工程結算條件要求后,除按照合同約定要保留的質(zhì)量保證金外,按照實際施工工程量,參照當?shù)禺斈旯こ填A算定額標準進行核算；根據(jù)雙方認可簽字的工程結算書,由雙方進行結算。對于應當由公共維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的施工項目,工程結算書要提交業(yè)主委員會。 第37章簡答題請簡述物業(yè)設施設備大中修管理的依據(jù)由哪些文件組成？ 2.請簡述大中修或更新改造項目實施方案應當包括哪些內(nèi)容？ 3. 請簡述對施工過程的監(jiān)督管理內(nèi)容？