《《房地產(chǎn)市場調(diào)查》PPT課件》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)市場調(diào)查》PPT課件（142頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 預(yù) 測 本 節(jié) 內(nèi) 容n房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 特 點(diǎn) 及 作 用n房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 程 序n房 地 產(chǎn) 市 場 主 要 內(nèi) 容 和 方 法n調(diào) 查 報 告 的 撰 寫n房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測 2.1 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 概 述n什 么 是 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 ？n以 房 地 產(chǎn) 為 特 定 的 商 品 對 象 ， 對 相關(guān) 的 市 場 信 息 進(jìn) 行 系 統(tǒng) 的 收 集 、 整理 、 記 錄 和 分 析 ， 進(jìn) 而 對 房 地 產(chǎn) 市場 進(jìn) 行 研 究 與 預(yù) 測 。 2.1.1 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 特 點(diǎn)

2、n調(diào) 研 的 內(nèi) 容 廣 泛n具 有 很 強(qiáng) 的 針 對 性n調(diào) 研 方 法 多 樣 性n調(diào) 研 結(jié) 果 具 有 一 定 的 局 限 性 2.1.2 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 作 用n發(fā) 現(xiàn) 新 的 市 場 機(jī) 會 ， 規(guī) 避 市 場 的 風(fēng)險 n掌 握 消 費(fèi) 者 的 意 向 和 動 態(tài) 目 標(biāo) :不 斷 開 拓 市 場 ， 提 高 市 場 占 有 率 2.2 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 的 程 序n調(diào) 研 目 的 、 搜 集 資 料 信 息 、 制 訂 調(diào)研 計(jì) 劃 、 初 步 調(diào) 研 、 調(diào) 研 設(shè) 計(jì) 、 資料 分 析 、 做 出 結(jié) 論 和 提 出 建 議 三 個 階 段 ：n

3、調(diào) 查 準(zhǔn) 備 階 段 ： 初 步 情 況 分 析 、 非正 式 調(diào) 查n正 式 調(diào) 查 階 段 ： 制 定 調(diào) 查 方 案 、 現(xiàn)場 實(shí) 地 調(diào) 查n分 析 總 結(jié) 階 段 ： 資 料 寄 出 分 析 、 統(tǒng)計(jì) 推 斷 、 撰 寫 報 告 階 段 一 ： 調(diào) 查 準(zhǔn) 備 階 段n初 步 情 況 分 析調(diào) 研 人 員 應(yīng) 明 確 為 什 么 要 進(jìn) 行 市場 調(diào) 研 ？通 過 調(diào) 研 要 解 決 哪 些 問 題 ？有 關(guān) 調(diào) 研 結(jié) 果 對 于 企 業(yè) 來 說 有 什么 作 用 ？ n非 正 式 調(diào) 查(1) 研 究 搜 集 的 信 息 材 料(2) 與 企 業(yè) 有 關(guān) 領(lǐng) 導(dǎo) 進(jìn) 行 非 正

4、 式 談 話(3) 了 解 市 場 情 況 階 段 二 ： 正 式 調(diào) 查 階 段n制 訂 調(diào) 查 方 案 （ 1） 擬 定 調(diào) 研 計(jì) 劃 書 （ 2） 確 定 調(diào) 查 主 題 、 方 法 （ 3） 準(zhǔn) 備 調(diào) 查 表 格 四 種 調(diào) 研 表 格 ：當(dāng) 地 房 地 產(chǎn) 資 源 統(tǒng) 計(jì) 表 房 地 產(chǎn) 出 租 市 場 統(tǒng) 計(jì) 表 房 地 產(chǎn) 出 售 統(tǒng) 計(jì) 表 房 地 產(chǎn) 個 案 市 調(diào) 分 析 表 當(dāng) 地 房 地 產(chǎn) 資 源 統(tǒng) 計(jì) 表n包 括 房 地 產(chǎn) 分 布 、 面 積 、 類 型 、 單位 價 格 、 單 位 總 價 、 開 發(fā) 程 度 、 居住 密 度 、 交 易 狀 況 和 規(guī)

5、模 、 使 用 期限 、 抵 押 保 險 、 政 策 限 制 、 競 爭 程度 、 發(fā) 展 遠(yuǎn) 景 、 其 他 具 體 情 況 和 調(diào)研 日 期 等 項(xiàng) 目 。 房 地 產(chǎn) 出 租 市 場 統(tǒng) 計(jì) 表n包 括 出 租 房 地 產(chǎn) 名 稱 、 所 在 地 區(qū) 、出 租 面 積 、 租 金 水 平 、 出 租 房 的 類型 和 等 級 、 室 內(nèi) 設(shè) 備 狀 況 （ 暖 氣 、燃 氣 、 電 話 、 家 用 電 器 、 廚 衛(wèi) 設(shè)備 ） 、 環(huán) 境 條 件 （ 庭 院 、 陽 臺 、 停車 場 、 文 娛 場 所 、 交 通 和 購 物 等 ） 、空 置 率 、 影 響 房 租 市 場 的 最 大

6、 因 素 、具 體 房 東 的 記 錄 、 房 地 產(chǎn) 出 租 公 司的 資 料 和 調(diào) 研 日 期 等 項(xiàng) 目 。 房 地 產(chǎn) 出 售 統(tǒng) 計(jì) 表n包 括 已 售 房 地 產(chǎn) 的 名 稱 、 地 區(qū) 、 開發(fā) 商 、 數(shù) 量 、 結(jié) 構(gòu) 類 型 、 成 交 期 、成 交 條 件 （ 預(yù) 付 款 、 貸 款 額 和 利 率 、償 還 約 束 、 其 他 附 加 條 款 等 ） 、 出售 時 的 房 齡 和 狀 況 、 客 戶 資 料 和 調(diào)研 日 期 等 項(xiàng) 目 。 房 地 產(chǎn) 個 案 市 調(diào) 分 析 表n包 括 案 名 、 區(qū) 位 、 投 資 公 司 、 產(chǎn) 品規(guī) 劃 、 推 出 日 期 、

7、 入 伙 日 期 、 基 地面 積 、 建 筑 密 度 、 土 地 使 用 權(quán) 年 限 、單 位 售 價 、 付 款 方 式 、 產(chǎn) 品 特 色 、銷 售 策 略 、 客 源 分 析 、 媒 體 廣 告 、調(diào) 研 資 料 和 日 期 等 。 n現(xiàn) 場 實(shí) 地 調(diào) 查（ 1） 組 建 項(xiàng) 目 團(tuán) 隊(duì) （ 2） 收 集 材 料 階 段 三 ： 分 析 總 結(jié) 階 段n資 料 匯 總 整 理 、 統(tǒng) 計(jì) 和 分 析n最 后 環(huán) 節(jié) ： 報 告 撰 寫 課 堂 討 論 ：n 莆 田 房 地 產(chǎn) 市 場 現(xiàn) 狀 調(diào) 查n 討 論 ：n （ 1） 調(diào) 查 哪 些 內(nèi) 容 ？n （ 2） 要 如 何 來 開

8、 展 調(diào) 查 工 作 ？ 2.3 房 地 產(chǎn) 市 場 主 要 內(nèi) 容 和 方 法n調(diào) 查 主 要 內(nèi) 容n常 用 調(diào) 查 方 法 2.3.1 房 地 產(chǎn) 市 場 主 要 內(nèi) 容點(diǎn) (單 個 樓 盤 )到 線 、 面 (區(qū) 域 市 場 ) 線 、 面 (區(qū) 域 市 場 )到 體 (宏 觀 環(huán) 境 ) 體 回 復(fù) 到 點(diǎn) 、 線 和 面 （ 1） 點(diǎn) 單 個 樓 盤n對 單 個 樓 盤 進(jìn) 行 市 場 調(diào) 查 是 房 地 產(chǎn)市 場 調(diào) 查 的 基 礎(chǔ) n單 個 樓 盤 的 市 場 調(diào) 查 通 常 包 括 以 下五 大 項(xiàng) ：n第 一 項(xiàng) 是 分 析 樓 盤 的 地 理 位 置 n第 二 項(xiàng) 是 分

9、 析 產(chǎn) 品 周 邊 環(huán) 境 分 析商 場 ： 步 行 街 、 鎮(zhèn) 海 街 道 、 武 夷 商 業(yè) 街金 融 ： 工 商 銀 行 、 電 信 文 獻(xiàn) 東 路 營 業(yè) 、 農(nóng) 業(yè) 銀 行 、 郵 政 儲 蓄學(xué) 校 ： 市 實(shí) 驗(yàn) 小 學(xué) 、 藍(lán) 天 雙 語 幼 兒 園 、 丹 丹 藝 術(shù) 培 訓(xùn) 中 心 、 勞 動 就 業(yè) 培 訓(xùn) 中 心 、 電 力 技 術(shù) 培 中 心休 閑 娛 樂 ： 上 島 咖 啡 、 愛 華 賓 館廟 宇 ： 文 峰 天 后 宮 交 通 狀 況 分 析3路 、 8路 、 18路 、 10 路 、 23路 等 公 交 車 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 ： 占 地 面 積 1.569萬 平

10、 方 米 ， 總 建 筑 面 積 超 過 13萬 平 方 米 。 項(xiàng) 目 由 3棟 高 30層 的塔 樓 、 5層 商 業(yè) 裙 樓 和 3層 地 下 室 組 成 ， 其 中 3棟 塔 樓 高 度 達(dá) 100米 ， 建 成 后 將成 為 莆 田 市 第 一 高 樓 。 規(guī) 劃 地 下 室 一 、 二 層 為 大 型 賣 場 (已 簽 約 沃 爾 瑪 )， 地 下三 層 為 停 車 場 (348個 車 位 )； 地 上 一 至 五 層 為 大 型 休 閑 購 物 中 心 ； 第 六 層 為 架空 層 和 空 中 花 園 ； 第 七 至 三 十 層 為 高 級 住 宅 。配 套 設(shè) 施 ： 三 信

11、金 鼎 廣 場 262套 高 級 住 宅 采 用 了 莆 田 首 創(chuàng) 、 全 國 技 術(shù) 領(lǐng) 先 的 五 大“ 科 技 環(huán) 保 節(jié) 能 體 系 ” ， 包 括 家 居 智 能 化 系 統(tǒng) 、 健 康 直 飲 水 系 統(tǒng) 、 中空 玻 璃 、 外 墻 保 溫 系 統(tǒng) 和 中 央 供 熱 系 統(tǒng) 等 n第 三 項(xiàng) 是 剖 析 價 格 組 合n第 四 項(xiàng) 是 了 解 廣 告 策 略 n第 五 項(xiàng) 是 銷 售 執(zhí) 行 價 格n 東 百 .三 信 金 鼎 廣 場 以 6288的 開 盤 價 傲 視全 城 ， 同 比 于 同 處 中 心 板 塊 的 名 殿 .女 人街 的 4888， 也 高 出 了 將

12、近 1400塊 ， 相 比于 近 期 開 盤 的 鳳 達(dá) 花 園 的 3889整 整 高 出了 兩 千 三 百 多 。 n 三 信 金 鼎 廣 場 自 然 格 外 得 到 廣 大 莆 田 市民 的 認(rèn) 可 ， 三 信 金 鼎 廣 場 2號 樓 在 春 節(jié)前 就 全 部 被 買 走 ， 3號 樓 也 是 在 開 盤 當(dāng) 天短 短 2個 多 小 時 內(nèi) 就 銷 售 了 三 分 之 二 。 （ 2） 線 和 面 區(qū) 域 市 場 n區(qū) 域 市 場 的 調(diào) 查 與 分 析 ， 主 要 包 括區(qū) 域 分 析 、 區(qū) 域 產(chǎn) 品 和 需 求 特 征 這三 個 方 面 區(qū) 域 分 析 n在 特 定 區(qū) 域 中

13、 ， 對 影 響 房 地 產(chǎn) 市 場的 交 通 路 線 、 區(qū) 域 特 征 和 發(fā) 展 規(guī) 劃這 三 方 面 因 素 的 綜 合 分 析 。n區(qū) 別 于 單 個 樓 盤 的 地 理 位 置 分 析 ，在 具 體 分 析 中 ， 區(qū) 域 分 析 更 側(cè) 重 于整 體 的 分 析 和 宏 觀 評 估 。 區(qū) 域 產(chǎn) 品 n主 要 包 括 了 解 和 分 析 在 某 個 特 定 的區(qū) 域 范 圍 內(nèi) ， 樓 盤 的 總 量 、 類 別 、位 置 、 分 布 、 單 價 分 布 、 總 價 結(jié) 構(gòu) 、各 類 營 銷 手 法 的 市 場 反 映 和 市 場 空白 點(diǎn) 的 捕 捉 等 等 。 市 中 心

14、樓 盤n 大 唐 廣 場 正 榮 時 代 廣 場 城 東 片 區(qū) 城 南 片 區(qū) 城 西 片 區(qū) 城 北 片 區(qū) 需 求 特 征 n是 指 區(qū) 域 人 口 數(shù) 量 和 密 度 ， 人 口 結(jié)構(gòu) 和 家 庭 規(guī) 模 ， 購 買 力 水 平 ， 客 戶的 需 求 結(jié) 構(gòu) 與 特 征 ， 人 口 素 質(zhì) 和 習(xí)慣 嗜 好 ， 需 求 特 征 是 從 客 戶 的 角 度對 產(chǎn) 品 的 一 種 審 視 ， 把 握 需 求 特 征是 不 斷 創(chuàng) 新 的 動 力 與 源 泉 。 （ 3） 體 宏 觀 環(huán) 境 n對 點(diǎn) 、 線 、 面 的 把 握 是 市 場 調(diào) 查 的主 體 ， 但 不 是 全 部 ， 只

15、有 對 體 (宏 觀環(huán) 境 )的 深 刻 理 解 ， 才 可 能 將 房 地 產(chǎn)的 市 場 調(diào) 查 作 得 更 活 更 深 入 。 n房 地 產(chǎn) 市 場 的 體 (宏 觀 環(huán) 境 )包 括 政治 社 會 、 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 、 行 政 法 規(guī) 、 國際 狀 況 等 各 方 面 的 因 素 。 n房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 研 主 要 包 括 房 地 產(chǎn) 市場 環(huán) 境 調(diào) 研 、 房 地 產(chǎn) 市 場 需 求 調(diào) 研 、房 地 產(chǎn) 市 場 供 給 調(diào) 研 和 房 地 產(chǎn) 市 場營 銷 活 動 調(diào) 研 四 個 方 面 的 內(nèi) 容 。 房 地 產(chǎn) 市 場 環(huán) 境 調(diào) 研 n房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 生 存

16、發(fā) 展 是 以 適 應(yīng) 房地 產(chǎn) 市 場 環(huán) 境 為 產(chǎn) 提 的 ， 對 房 地 產(chǎn)企 業(yè) 來 說 ， 市 場 環(huán) 境 大 多 是 不 可 控制 因 素 。 房 地 產(chǎn) 市 場 需 求 調(diào) 研 n房 地 產(chǎn) 市 場 需 求 既 可 以 是 特 定 房 地產(chǎn) 市 場 需 求 的 總 和 ， 也 可 以 是 專 指對 某 一 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 的 需求 數(shù) 量 。 n市 場 需 求 由 購 買 者 、 購 買 欲 望 、 購買 能 力 組 成 。 (一 ) 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 者 調(diào) 研(1)消 費(fèi) 者 對 某 類 房 地 產(chǎn) 的 總 需 求 量 及其 飽 和 點(diǎn) 、 房 地

17、 產(chǎn) 市 場 需 求 發(fā) 展 趨勢(2)調(diào) 研 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 實(shí) 與 潛 在 消 費(fèi) 者 數(shù) 量與 結(jié) 構(gòu) ， 如 地 區(qū) 、 年 齡 、 民 族 特 征 、性 別 、 文 化 背 景 、 職 業(yè) 、 宗 教 信 仰等 上 海 、 南 京 、 杭 州 三 地 房 地 產(chǎn)市 場 調(diào) 查 報 告 n 調(diào) 查 顯 示 ， 三 大 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 漸 趨 平穩(wěn) ， 自 住 型 消 費(fèi) 剛 性 需 求 增 加 ， 所 占 比重 高 達(dá) 75 ， 僅 6 的 市 民 購 房 是 為 了 投資 。 n 另 有 14 的 市 民 為 父 母 或 兒 女 購 房 ， 5的 市 民 購 買 了 第

18、二 處 住 房 。 購 房 自 住 的現(xiàn) 象 在 上 海 尤 為 突 出 ， 超 過 八 成 的 消 費(fèi)者 提 及 。 由 此 可 見 ， 自 住 型 消 費(fèi) 在 市 場上 唱 主 調(diào) 。 (3)消 費(fèi) 者 的 經(jīng) 濟(jì) 來 源 和 經(jīng) 濟(jì) 收 入 水 平(4)消 費(fèi) 者 的 實(shí) 際 支 付 能 力(5)消 費(fèi) 者 對 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 、 價 格 、服 務(wù) 等 方 面 的 要 求 和 意 見 等 n對 比 調(diào) 查 中 顯 示 的 三 地 居 民 在 過 去半 年 內(nèi) 家 庭 月 總 收 入 狀 況 ： 上 海 居民 家 庭 月 總 收 入 平 均 為 12551元 /月 ，南 京 平

19、 均 8311元 /月 ， 杭 州 平 均 6654元 /月 ； 上 海 、 南 京 、 杭 州 市 民 心 中可 承 受 的 購 房 總 價 分 別 是 當(dāng) 地 居 民家 庭 年 收 入 的 7.11倍 、 4.312倍 和8.08倍 。 由 此 可 見 ， 上 海 、 杭 州 人對 房 價 的 承 受 能 力 較 強(qiáng) ， 購 買 力 大 ，南 京 人 對 房 價 的 承 受 能 力 相 對 較 低 ，購 買 力 較 差 。 n數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 在 上 海 、 南 京 、 杭 州 三地 居 民 心 中 ， 可 承 受 的 購 房 總 價 為 ：上 海 107.1萬 ， 南 京 43萬 ，

20、杭 州 59.7萬 ； 可 承 受 的 購 房 單 價 集 中 在 上 海7000元 /平 方 ， 南 京 4000元 /平 方 ，杭 州 5800元 /平 方 。 n 在 對 房 屋 的 要 求 上 ， 三 大 城 市 居 民 偏 愛小 高 層 （ 7-11層 ） （ 提 及 率 為 46 ） 和多 層 建 筑 （ 1-6層 ） （ 提 及 率 為 42 ） ，三 地 居 民 對 高 層 建 筑 興 趣 較 低 ， 只 有 10 的 人 提 及 ， 三 地 居 民 選 擇 別 墅 型 的 奢華 住 宅 則 占 比 重 僅 為 2%。 橫 向 比 較 ， 南京 居 民 更 喜 歡 1-6層 的

21、 多 層 建 筑 ， 提 及 率占 58 ， 而 杭 州 居 民 和 上 海 居 民 則 更 喜歡 7-11層 的 高 層 ， 提 及 率 分 別 為 52 和50 。 在 住 房 面 積 和 戶 型 上 ， 總 體 來 說 ，81100平 方 、 兩 房 一 廳 及 三 房 一 廳 戶型 的 住 房 最 受 追 捧 。 (二 ) 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 動 機(jī) 調(diào) 研n房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 動 機(jī) 就 是 為 滿 足 一 定 的需 要 ， 而 引 起 人 們 購 買 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品的 愿 望 和 意 念 。 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 動 機(jī) 是激 勵 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 者 產(chǎn) 生 消 費(fèi) 行 為

22、的內(nèi) 在 原 因 。 主 要 包 括 消 費(fèi) 者 的 購 買意 向 ， 影 響 消 費(fèi) 者 購 買 動 機(jī) 的 因 素 ，消 費(fèi) 者 購 買 動 機(jī) 的 類 型 等 。 (三 ) 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 行 為 調(diào) 研(1)消 費(fèi) 者 購 買 房 地 產(chǎn) 商 品 的 數(shù) 量 及 種類(2)消 費(fèi) 者 對 房 屋 設(shè) 計(jì) 、 價 格 、 質(zhì) 量 及位 置 的 要 求(3)消 費(fèi) 者 對 本 企 業(yè) 房 地 產(chǎn) 商 品 的 信 賴程 度 和 印 象(4)房 地 產(chǎn) 商 品 購 買 行 為 的 主 要 決 策 者和 影 響 者 情 況 等 。 n在 全 國 范 圍 內(nèi) 的 各 大 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商

23、中 ， 萬 科 集 團(tuán) 在 三 地 居 民 中 的 認(rèn) 知度 最 高 ， 有 20 的 市 民 提 及 。 其 中上 海 市 民 認(rèn) 知 度 最 高 的 三 大 開 發(fā) 商分 別 是 萬 科 （ 46 ） 、 綠 地 （ 10 ）和 大 華 （ 8 ） ， 南 京 市 民 認(rèn) 知 度 最高 三 大 的 開 發(fā) 商 分 別 是 萬 科 （ 5 ） 、棲 霞 建 設(shè) （ 5 ） 和 人 恒 （ 4 ） ，杭 州 市 民 認(rèn) 知 度 最 高 三 大 的 開 發(fā) 商分 別 是 綠 城 （ 33 ） 、 綠 洲 （ 10 ）和 萬 科 （ 8 ） 。 房 地 產(chǎn) 市 場 供 給 調(diào) 研 n房 地 產(chǎn) 市

24、 場 的 供 給 是 指 在 某 一 時 期內(nèi) 為 房 地 產(chǎn) 提 供 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 的 總 量 。它 主 要 調(diào) 研 以 下 幾 個 方 面 ： n行 情 調(diào) 研 ；n現(xiàn) 有 房 地 產(chǎn) 租 售 客 戶 和 業(yè) 主 對 房 地產(chǎn) 的 環(huán) 境 、 功 能 、 格 局 售 后 服 務(wù) 的意 見 及 對 某 種 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 的 接 受 程度 ； n 新 技 術(shù) 、 新 產(chǎn) 品 、 新 工 藝 、 新 材 料的 出 現(xiàn) 及 其 在 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 上 的 應(yīng) 用情 況 。n建 筑 設(shè) 計(jì) 及 施 工 企 業(yè) 的 有 關(guān) 情 況 。 房 地 產(chǎn) 市 場 營 銷 活 動 調(diào) 研 n房

25、地 產(chǎn) 市 場 營 銷 活 動 是 一 系 列 活 動的 組 合 ， 包 括 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 價 格 、 促銷 、 廣 告 等 活 動 。 因 此 房 地 產(chǎn) 市 場營 銷 活 動 調(diào) 研 應(yīng) 圍 繞 這 些 營 銷 組 合要 素 展 開 。 n(一 ) 房 地 產(chǎn) 市 場 競 爭 情 況 調(diào) 研 n(二 ) 房 地 產(chǎn) 價 格 調(diào) 研 n(三 ) 房 地 產(chǎn) 促 銷 調(diào) 研 n(四 ) 房 地 產(chǎn) 營 銷 渠 道 調(diào) 研 (一 ) 房 地 產(chǎn) 市 場 競 爭 情 況 調(diào) 研n市 場 競 爭 對 于 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 制 定 主 要包 括 競 爭 企 業(yè) 和 競 爭 產(chǎn) 品 兩 方 面

26、內(nèi)容 。 n對 競 爭 企 業(yè) 的 調(diào) 研 主 要 包 括 (1)競 爭企 業(yè) 的 數(shù) 量 、 規(guī) 模 、 實(shí) 力 狀 況 ； (2)競 爭 企 業(yè) 的 生 產(chǎn) 能 力 、 技 術(shù) 裝 備 水平 和 社 會 信 譽(yù) ； (3)競 爭 企 業(yè) 所 采 用的 市 場 營 銷 策 略 以 及 新 產(chǎn) 品 的 開 發(fā)情 況 ； (4)對 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 未 來 市 場 競爭 情 況 的 分 析 、 預(yù) 測 等 。 n對 競 爭 產(chǎn) 品 的 調(diào) 研 主 要 包 括 ： (1)競爭 產(chǎn) 品 的 設(shè) 計(jì) 、 結(jié) 構(gòu) 、 質(zhì) 量 、 服 務(wù)狀 況 ； (2)競 爭 產(chǎn) 品 的 市 場 定 價 及 反應(yīng) 狀

27、 況 ； (3)競 爭 產(chǎn) 品 的 市 場 占 有 率 ；(4)消 費(fèi) 者 對 競 爭 產(chǎn) 品 的 態(tài) 度 和 接 受情 況 等 。 (二 ) 房 地 產(chǎn) 價 格 調(diào) 研n(1)影 響 房 地 產(chǎn) 價 格 變 化 的 因 素 ， 特別 是 國 家 價 格 政 策 對 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 定價 的 影 響 ； (2)房 地 產(chǎn) 市 場 供 求 情 況的 變 化 趨 勢 ； (3)房 地 產(chǎn) 商 品 價 格 需求 彈 性 和 供 給 彈 性 的 大 小 ； n(4)開 發(fā) 商 各 種 不 同 的 價 格 策 略 和 定價 方 法 對 房 地 產(chǎn) 租 售 量 的 影 響 ； (5)國 際 、 國 內(nèi)

28、 相 關(guān) 房 地 產(chǎn) 市 場 的 價 格 ；(6)開 發(fā) 個 案 所 在 城 市 及 街 區(qū) 房 地 產(chǎn)市 場 價 格 。 (三 ) 房 地 產(chǎn) 促 銷 調(diào) 研n廣 告 促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 商 品 市 場 銷 售 的 一種 重 要 手 段 ， 廣 告 促 銷 的 效 果 是 房地 產(chǎn) 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 所 關(guān) 注 的 一 個 問 題 。促 銷 調(diào) 研 的 主 要 內(nèi) 容 包 括 ： (1)房 地產(chǎn) 企 業(yè) 促 銷 方 式 ， 廣 告 媒 介 的 比 較 、選 擇 ； (2)房 地 產(chǎn) 廣 告 的 時 空 分 布 及廣 告 效 果 測 定 ； n(3)房 地 產(chǎn) 廣 告 媒 體 使 用 情 況

29、 的 調(diào) 研 ；(4)房 地 產(chǎn) 商 品 廣 告 計(jì) 劃 和 預(yù) 算 的 擬定 ； (5)房 地 產(chǎn) 廣 告 代 理 公 司 的 選 擇 ；(6)人 員 促 銷 的 配 備 狀 況 ； (7)各 種 營業(yè) 推 廣 活 動 的 租 售 績 效 。 (四 ) 房 地 產(chǎn) 營 銷 渠 道 調(diào) 研n(1)房 地 產(chǎn) 營 銷 渠 道 的 選 擇 、 控 制 與調(diào) 整 情 況 ； (2)房 地 產(chǎn) 市 場 營 銷 方 式的 采 用 情 況 、 發(fā) 展 趨 勢 及 其 原 因 ；(3)租 售 代 理 商 的 數(shù) 量 、 素 質(zhì) 及 其 租售 代 理 的 情 況 ； (4)房 地 產(chǎn) 租 售 客 戶對 租 售

30、 代 理 商 的 評 價 。 2.3.2 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 方 法n房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 方 法 可 分 為 兩 大 類 ，第 一 類 按 選 擇 調(diào) 查 對 象 來 劃 分 ， 有全 面 普 查 、 重 點(diǎn) 調(diào) 查 、 隨 機(jī) 抽 樣 、非 隨 機(jī) 抽 樣 等 ； 第 二 類 是 按 調(diào) 查 對象 所 采 用 的 具 體 方 法 來 劃 分 ， 有 訪問 法 、 觀 察 法 、 實(shí) 驗(yàn) 法 。 （ 一 ） 按 調(diào) 研 對 象 劃 分 n普 查 n重 點(diǎn) 調(diào) 研 n抽 樣 調(diào) 研 普 查n普 查 是 對 調(diào) 研 對 象 總 體 所 包 含 的 全部 單 位 進(jìn) 行 調(diào) 研 。

31、n可 能 獲 得 非 常 全 面 的 數(shù) 據(jù) 。n工 作 量 大 很 大 。 重 點(diǎn) 調(diào) 研n重 點(diǎn) 調(diào) 研 是 以 有 代 表 性 的 單 位 或 消費(fèi) 者 作 為 調(diào) 研 對 象 ， 進(jìn) 而 推 斷 出 一般 結(jié) 論 。 n被 調(diào) 研 的 對 象 數(shù) 目 不 多n重 點(diǎn) 對 象 的 選 擇 抽 樣 調(diào) 研n抽 樣 調(diào) 研 就 是 從 調(diào) 查 對 象 全 體 （ 總體 ） 中 選 擇 若 干 個 具 有 代 表 性 特 征的 方 法 。 n抽 樣 調(diào) 研 大 體 上 可 分 為 兩 大 類 ： 一是 隨 機(jī) 抽 樣 ， 二 是 非 隨 機(jī) 抽 樣 。 隨 機(jī) 抽 樣n隨 機(jī) 抽 樣 最 主

32、要 的 是 特 征 是 從 母 體中 任 意 抽 取 樣 本 ， 每 一 樣 本 有 相 等的 機(jī) 會 ， 這 們 的 事 件 發(fā) 生 的 概 率 是相 等 的 ， 這 樣 可 以 根 據(jù) 調(diào) 研 的 樣 本的 結(jié) 果 來 推 斷 母 體 的 情 況 。 非 隨 機(jī) 抽 樣n非 隨 機(jī) 抽 樣 是 指 市 場 調(diào) 研 人 員 在 選取 樣 本 是 并 不 是 隨 機(jī) 選 取 而 是 先 確定 某 個 標(biāo) 準(zhǔn) ， 然 后 再 選 取 樣 本 數(shù) 。這 樣 每 個 樣 本 被 選 擇 的 機(jī) 會 并 不 是相 等 的 。 （ 二 ） 按 調(diào) 研 方 法 劃 分 n訪 問 法 n觀 察 法 n實(shí) 驗(yàn)

33、 法n定 性 研 究 法 訪 問 法n訪 問 法 是 通 過 直 接 詢 問 被 調(diào) 查 者 的方 式 了 解 市 場 情 況 和 客 戶 需 求 的 一種 方 法 。n這 是 最 常 用 的 市 場 調(diào) 研 方 法 。 科 學(xué)設(shè) 計(jì) 調(diào) 研 表 ， 有 效 地 運(yùn) 用 個 人 訪 問技 巧 是 此 方 法 成 功 的 關(guān) 鍵 。 調(diào) 研 形 式n人 員 訪 問n電 話 訪 問n郵 寄 訪 問n網(wǎng) 上 訪 問n留 置 問 卷 訪 問 人 員 訪 問n 優(yōu) 點(diǎn) 最 具 彈 性 回 收 率 高 有 利 于 溝 通n 缺 點(diǎn) 成 本 高 受 地 域 影 響 比 較 明 顯 受 訪 者 無 法 對 問

34、 題 進(jìn) 行 過 多 的 思 考 容 易 被 訪 問 員 誘 導(dǎo) 電 話 訪 問n 電 話 調(diào) 查 的 優(yōu) 點(diǎn) 時 間 短 受 訪 問 員 影 響 小n 電 話 調(diào) 查 的 缺 點(diǎn) 無 法 展 示 產(chǎn) 品 不 能 深 入 訪 問 不 易 取 得 受 訪 者 的 合 作 網(wǎng) 上 調(diào) 查n 網(wǎng) 上 調(diào) 查 是 借 助 于 聯(lián) 機(jī) 網(wǎng) 絡(luò) 、 計(jì) 算 機(jī) 通訊 和 數(shù) 字 交 互 式 媒 體 實(shí) 現(xiàn) 研 究 目 的 的 市場 調(diào) 查 方 法 。n 網(wǎng) 上 調(diào) 查 的 大 規(guī) 模 發(fā) 展 源 于 20世 紀(jì) 90年代 。n 網(wǎng) 上 調(diào) 查 具 有 自 愿 性 、 定 向 性 、 及 時 性 、互 動

35、性 、 經(jīng) 濟(jì) 性 與 匿 名 性 。 優(yōu) 點(diǎn) ：n 組 織 簡 單 ； 費(fèi) 用 低 廉 ； 客 觀 性 好n 不 受 時 空 與 地 域 限 制 ； 速 度 快缺 點(diǎn) ：n 網(wǎng) 民 的 代 表 性 存 在 有 不 準(zhǔn) 確 性n 網(wǎng) 絡(luò) 的 安 全 性 不 容 忽 視n 受 訪 對 象 難 以 限 制 n 按 照 調(diào) 查 者 組 織 調(diào) 查 樣 本 的 行 為 ， 網(wǎng) 上調(diào) 查 可 以 分 為 主 動 調(diào) 查 法 與 被 動 調(diào) 查 法n 按 照 網(wǎng) 上 調(diào) 查 采 用 的 技 術(shù) ， 網(wǎng) 上 調(diào) 查 可以 分 為 站 點(diǎn) 法 、 電 子 郵 件 法 、 隨 機(jī) IP法和 視 訊 會 議 法

36、留 置 問 卷 調(diào) 查n 留 置 問 卷 調(diào) 查 的 優(yōu) 點(diǎn) 回 收 率 高 有 利 于 受 訪 者 獨(dú) 立 思 考 回 答 問 題n 留 置 問 卷 調(diào) 查 的 缺 點(diǎn) 費(fèi) 用 高 空 間 范 圍 小 調(diào) 研 表 的 設(shè) 計(jì)n 一 是 根 據(jù) 整 個 研 究 計(jì) 劃 的 目 的 ， 明 確 列出 調(diào) 研 表 所 需 搜 集 的 信 息 是 什 么 。 n 二 是 按 照 所 需 搜 集 的 信 息 ， 寫 出 一 連 串的 問 題 ， 并 確 定 每 個 問 題 的 類 型 。 n 三 是 按 照 問 題 的 類 型 、 難 易 程 度 ， 選 擇題 型 （ 單 選 填 充 ， 多 選 填

37、充 ， 是 非 判 斷 ，多 項(xiàng) 選 擇 題 ） 并 安 排 好 詢 問 問 題 的 次 序 。 n四 是 選 擇 一 些 調(diào) 研 者 作 調(diào) 研 表 的 初步 測 試 ， 請 他 們 先 做 題 ， 然 后 召 開座 談 會 或 個 別 談 話 ， 征 求 意 見 。n五 是 按 照 測 試 結(jié) 果 ， 再 對 調(diào) 研 表 作必 要 修 改 ， 最 后 得 出 正 式 調(diào) 研 表 。 調(diào) 研 表 設(shè) 計(jì) 注 意 事 項(xiàng) n一 是 問 題 要 短 。n二 是 調(diào) 研 表 上 每 一 個 問 題 只 能 包 含一 項(xiàng) 內(nèi) 容 。n三 是 問 題 中 不 要 使 用 太 專 門 的 術(shù) 語 。n四

38、 是 問 題 答 案 不 宜 過 多 ， 問 題 的 含義 不 要 模 棱 兩 可 。 觀 察 法n觀 察 法 是 指 調(diào) 研 人 員 不 與 被 調(diào) 研 者正 面 接 觸 ， 而 是 在 旁 邊 觀 察 的 調(diào) 研方 法 。 這 樣 被 調(diào) 研 者 無 壓 力 ， 表 現(xiàn)得 自 然 ， 因 此 調(diào) 研 效 果 也 較 理 想 。 觀 察 法 形 式n直 接 觀 察 法n實(shí) 際 痕 跡 測 量 法 n行 為 記 錄 法 實(shí) 驗(yàn) 法n實(shí) 驗(yàn) 法 是 指 將 調(diào) 研 范 圍 縮 小 到 一 上比 較 小 的 規(guī) 模 上 ， 進(jìn) 行 試 驗(yàn) 后 得 出一 定 結(jié) 果 ， 然 后 再 推 斷 出 樣

39、本 總 體可 能 的 結(jié) 果 的 調(diào) 研 方 法 。 定 性 研 究 法n焦 點(diǎn) 小 組 座 談 法n深 度 訪 談 法n投 影 技 法 調(diào) 研 規(guī) 模 與 技 術(shù) 條 件 n樣 本 數(shù) 的 份 量 n樣 本 涵 蓋 面 的 廣 度 n問 題 涵 蓋 面 的 廣 度 n調(diào) 研 的 深 度 調(diào) 研 的 原 則n帶 著 問 題 調(diào) 研n20/80法 則 n“ 順 瓜 摸 藤 ” 法 則 調(diào) 研 制 度n每 日 例 會 制 度 n調(diào) 研 日 記 制 度 n晝 考 夜 談 問 卷 設(shè) 計(jì)基 本 要 求 ：n調(diào) 查 主 體 明 確 、 重 點(diǎn) 突 出n問 卷 設(shè) 計(jì) 要 求 基 本 結(jié) 構(gòu) ：n1、 問

40、 卷 的 名 稱 問 卷 的 名 稱 應(yīng) 簡 明 扼 要 ， 概 括 專 項(xiàng)調(diào) 查 的 主 題 ， 以 使 被 調(diào) 查 者 明 確 主要 的 調(diào) 查 內(nèi) 容 和 調(diào) 查 目 的 。 n問 卷 標(biāo) 題 ： 某 某 地 區(qū) 居 民 住 房 狀 況調(diào) 查n問 卷 編 號 n 尊 敬 的 先 生 女 士 ：您 好 !我 是 XX房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公 司 的 市 場 調(diào) 研員 ， 感 謝 您 在 百 忙 之 中 接 受 我 們 的 采 訪 ！我 們 正 在 開 展 一 項(xiàng) 關(guān) 于 XX市 居 民 購 房 消費(fèi) 的 市 場 調(diào) 查 ， 以 便 了 解 您 的 住 房 需 求 。您 提 供 的 所

41、 有 意 見 和 資 料 都 將 被 絕 對 保密 ， 感 謝 您 的 合 作 ！ 2、 被 調(diào) 查 者 的 基 本 情 況 n包 含 的 內(nèi) 容 有 ： 性 別 、 年 齡 、 家 庭人 口 、 婚 姻 狀 況 、 文 化 程 度 、 職 業(yè) 、工 作 地 點(diǎn) 、 收 入 、 上 下 班 交 通 工 具 n 消 費(fèi) 者 背 景 資 料 （ 我 們 鄭 重 承 諾 ： 客 戶 以 下 個人 資 料 將 嚴(yán) 格 保 密 絕 不 外 泄 ！ ）n 1、 性 別 男 女 n 2 、 年 齡 2 5 歲 以 下 2 5 3 0 歲 31-40歲 41-50歲 50歲 以 上n 3、 學(xué) 歷 博 碩 士

42、 研 究 生 本 科 大 專 大 專 以 下n 4、 您 的 家 庭 人 口 共 人n 5、 在 購 買 住 房 時 ， 您 是 ：n 最 終 決 策 者 參 與 決 策 者 不 參 與 決 策 者 n 6、 您 估 算 您 的 家 庭 月 收 入 大 約 是 多 少 ？n 10000元 以 上 9001 10000元 8001 9000元 n 7001 8000元 6001 7000元 5001 6000元 n 4001 5000元 3001 4000元 2001 3000元 n 2000元 以 下 n 7、 您 的 工 作 地 點(diǎn) ？ n 8、 你 平 時 的 出 行 工 具 是 ？n 私

43、 家 車 摩 托 車 自 行 車n 公 交 車 出 租 車 其 他n 9、 您 現(xiàn) 在 擔(dān) 任 的 職 務(wù) ？ n 政 府 高 級 公 務(wù) 員 高 級 科 研 人 員 企 業(yè) 高 管 企 業(yè) 中 層 下 崗 待 業(yè) 者 普 通 職 員 私 企 業(yè) 主 政 府 普 通 公 務(wù) 員 其 它 （ 請 說 明 ） 3、 調(diào) 查 問 卷 的 主 體 內(nèi) 容 n 一 是 人 們 的 行 為 ， 包 括 對 被 調(diào) 查 者 本 人的 行 為 或 通 過 被 調(diào) 查 者 了 解 他 人 的 行 為 。如 對 消 費(fèi) 者 的 消 費(fèi) 行 為 進(jìn) 行 專 項(xiàng) 調(diào) 查 ，就 要 調(diào) 查 消 費(fèi) 者 的 具 體 消

44、費(fèi) 行 為 。 n 二 是 人 們 的 行 為 后 果 ， 如 對 開 征 利 息 稅社 會 效 應(yīng) 專 項(xiàng) 調(diào) 查 ， 就 要 對 被 調(diào) 查 者 調(diào)查 開 征 利 息 稅 后 對 其 實(shí) 際 收 入 的 影 響 、開 征 利 息 稅 后 將 如 何 處 置 在 銀 行 的 存 款等 。 n 三 是 人 們 的 態(tài) 度 、 意 見 、 感 覺 、 偏 好 等 。如 進(jìn) 行 下 崗 職 工 再 就 業(yè) 意 向 專 項(xiàng) 調(diào) 查 ，就 要 調(diào) 查 目 前 是 否 有 就 業(yè) 愿 望 、 不 愿 再就 業(yè) 的 原 因 、 未 能 就 業(yè) 的 原 因 、 現(xiàn) 在 尋找 工 作 的 方 式 、 希 望

45、從 事 哪 些 新 工 作 、對 政 府 及 有 關(guān) 部 門 實(shí) 施 的 再 就 業(yè) 工 程 的要 求 或 建 議 等 。 n 一 、 購 房 計(jì) 劃1、 您 現(xiàn) 在 居 住 的 住 房 屬 于 ？ 自 購 商 品 房 單 位 分 房 政 府 福利 房 自 建 房 租 房 其 他 n2、 您 對 您 現(xiàn) 在 的 居 住 條 件 是 否 滿 意 ？ 滿 意 比 較 滿 意 一 般 不 太 滿 意 極 不 滿 意 n3、 您 預(yù) 計(jì) 在 什 么 時 間 購 買 新 住 房 ？ 今 年 1 2年 內(nèi) 2 3年內(nèi) 3年 以 后 暫 無 購 房 計(jì) 劃 n4、 您 如 果 購 買 新 住 房 ， 主 要

46、 用 途 是 ？ 度 假 時 臨 時 住 所 長 期 居 家 投 資 出 租 炒 賣 （ 低 價 買 入 ， 高價 賣 出 ） 其 它 （ 請 說 明 ）n5、 請 問 您 喜 歡 以 下 哪 種 物 業(yè) 類 型 ？ 獨(dú) 立 別 墅 聯(lián) 體 別 墅 多 層 住宅 小 高 層 住 宅 高 層 住 宅n6、 您 喜 歡 哪 種 戶 型 結(jié) 構(gòu) ？ 平 面 戶 型 躍 式 戶 型 錯 層 戶 型 復(fù) 式 戶 型 n 二 、 功 能 設(shè) 計(jì) 要 求21、 您 在 選 擇 住 房 時 比 較 看 重 的 因 素 主 要 有 ？（ 選 出 您 覺 得 最 重 要 的 1 5項(xiàng) ） 片 區(qū) 發(fā) 展 規(guī) 劃

47、小 區(qū) 規(guī) 模 發(fā) 展 商 的 信 譽(yù) 和 實(shí) 力 價 格 物 業(yè) 管 理 小 區(qū) 內(nèi) 部 環(huán) 境 小 區(qū) 周 邊 環(huán) 境 交 通 配 套 小 區(qū) 內(nèi) 生 活 配 套 智 能 化 系 統(tǒng) 子 女 教 育 問 題 建 筑 風(fēng) 格 戶 型 結(jié) 構(gòu) 房 屋 景 觀 與 朝 向 保 值 升 值 潛 力 其 它 （ 請 說 明 ） n 22、 您 喜 歡 哪 種 建 筑 風(fēng) 格 的 小 區(qū) ？ 中 國 古 典 風(fēng) 格 歐 陸 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 簡 潔 風(fēng) 格 美 式 風(fēng) 格 傳 統(tǒng) 與 現(xiàn) 代 相 結(jié) 合 的 建 筑 風(fēng) 格 川 西 民 居 建 筑 風(fēng) 格 其 它 （ 請 說 明 ） n 23、 您 喜

48、歡 什 么 樣 的 小 區(qū) 環(huán) 境 設(shè) 計(jì) 主 題 ？ 以 水 景 為 主 題 以 大 面 積 園 藝 綠 化 為 主 題 以 運(yùn) 動 、 健 康 為 主 題 以 大 型 社 區(qū) 中 心 廣場 為 主 題 無 須 特 別 風(fēng) 格 ， 有 綠 化 即 可 其 它 （ 請 說明 ） n 4、 作 業(yè) 證 明 的 記 載n 所 謂 作 業(yè) 證 明 的 記 載 ， 是 指 要 在 調(diào) 查問 卷 的 最 后 注 明 調(diào) 查 員 的 姓 名 、 訪 問 日期 、 訪 問 時 間 等 。 如 有 必 要 ， 還 需 注 明被 調(diào) 查 者 的 姓 名 、 單 位 或 家 庭 住 址 、 電話 等 ， 以 便

49、于 審 核 和 進(jìn) 一 步 追 蹤 調(diào) 查 。當(dāng) 然 對 于 涉 及 被 調(diào) 查 者 隱 私 的 問 卷 ， 則視 情 況 可 以 考 慮 上 述 內(nèi) 容 是 否 不 列 入 。 n 訪 問 員 姓 名 ： 起 始 時 間 ： 時 分終 止 時 間 ： 時 分訪 問 地 點(diǎn) ： n 客 戶 簽 名 ： n 客 戶 聯(lián) 系 方 式 ： 5、 問 卷 說 明 n 一 份 完 整 的 專 項(xiàng) 調(diào) 查 問 卷 ， 還 應(yīng) 包 括 必 要 的 問 卷說 明 ， 通 常 包 括 ： （ 1） 調(diào) 查 的 目 的 和 意 義 ； （ 2） 指 標(biāo) 解 釋 、 調(diào) 查 須 知 及 其 他 事 項(xiàng) 說 明 等

50、；（ 3） 如 涉 及 需 為 被 調(diào) 查 者 保 密 的 內(nèi) 容 ， 必 須 指 明予 以 保 密 ， 不 對 外 提 供 等 ， 以 消 除 被 調(diào) 查 者 的 顧慮 。 n再一次感謝您的支持！n訪問員聲明n 我特此聲明：此份問卷是根據(jù)我所接受的訪問指示所做的準(zhǔn)確的完整的訪問，若有假，我所做的所有問卷都作廢，并賠償委托方的損失。n訪問員簽名：n日期： 問 題 類 型 ：n開 放 式 問 題n封 閉 式 問 題n半 開 放 式 問 題 n 您 喜 歡 哪 種 戶 型 結(jié) 構(gòu) ？ 平 面 戶 型 躍 式 戶 型 錯 層戶 型 復(fù) 式 戶 型n 您 心 目 中 理 想 的 房 地 產(chǎn) 品 牌 是

51、 哪 幾 個 ： n 您 最 關(guān) 注 的 室 內(nèi) 設(shè) 施 ： （ ） （ 可 多 選 ，若 上 述 沒 有 您 的 選 擇 ， 請 填 寫 ） A. 寬 帶 網(wǎng) 絡(luò) B. 有 線 電 視 C. 冬 日 供暖 D. 供 水 供 氣 供 電 E. 排 廢 系 統(tǒng) F. 安 全 系 統(tǒng) G.其 它 需 要 注 意 的 問 題 ：1、 問 卷 要 編 碼 。 目 的 是 滿 足 專 項(xiàng) 調(diào) 查 數(shù) 據(jù)處 理 的 需 要 。 對 此 ， 切 不 可 忽 視 ； 2、 目 的 要 明 確 、 重 點(diǎn) 要 突 出 、 內(nèi) 容 要 簡 潔 ，避 免 可 有 可 無 的 問 題 ； 3、 提 問 自 然 、 用

52、 詞 準(zhǔn) 確 、 通 俗 易 懂 、 適 合被 調(diào) 查 者 身 份 、 易 為 被 調(diào) 查 者 接 受 與 合作 ； 4、 要 充 分 考 慮 到 分 析 和 研 究 的 需 要 。 2.4 調(diào) 查 報 告 的 撰 寫n （ 1） 客 觀 、 真 實(shí) 、 準(zhǔn) 確 地 反 映 調(diào) 查 成 果 ； n （ 2） 報 告 內(nèi) 容 簡 明 扼 要 ， 重 點(diǎn) 突 出 ； n （ 3） 文 字 精 練 ， 用 語 中 肯 ； n （ 4） 結(jié) 論 和 建 議 應(yīng) 表 達(dá) 清 晰 ， 可 歸 納 為要 點(diǎn) ； n （ 5） 報 告 后 附 必 要 的 表 格 和 附 件 與 附 圖 ，以 便 閱 讀 和

53、使 用 ； n （ 6） 報 告 完 整 ， 印 刷 清 楚 美 觀 。 小 思 考n你 如 何 對 住 房 消 費(fèi) 市 場 與 一 般 耐 用消 費(fèi) 品 市 場 進(jìn) 行 市 場 調(diào) 查 ？n兩 者 的 市 場 調(diào) 查 有 何 區(qū) 別 ？ 房 地 產(chǎn) 與 一 般 耐 用 消 費(fèi) 品 市 場調(diào) 研 的 區(qū) 別n市 場 調(diào) 研 的 內(nèi) 容 不 同 n市 場 調(diào) 研 的 方 法 不 同 n市 場 凋 研 的 對 象 不 同 2.5 房 地 產(chǎn) 市 場 預(yù) 測n定 性 預(yù) 測 法n定 量 預(yù) 測 法 5.5.1 定 性 預(yù) 測 法n集 合 意 見 法n專 家 意 見 法n顧 客 意 見 法n市 場 因

54、 子 推 演 法 集 合 意 見 法n經(jīng) 理 人 員 集 合 意 見 法 由 企 業(yè) 經(jīng) 理 與 營 銷 有 關(guān) 或 熟 悉 市 場情 況 的 各 部 門 經(jīng) 理 （ 市 場 經(jīng) 理 、 銷售 經(jīng) 理 、 采 購 經(jīng) 理 、 生 產(chǎn) 經(jīng) 理 、 財(cái)務(wù) 經(jīng) 理 、 市 場 研 究 部 門 負(fù) 責(zé) 人 等 ） ，讓 他 們 對 市 場 發(fā) 展 作 出 判 斷 n銷 售 人 員 集 合 意 見 法n把 所 有 銷 售 人 員 （ 包 括 代 理 商 、 經(jīng)銷 商 等 ） 召 集 起 來 或 通 過 發(fā) 預(yù) 測 表的 形 式 ， 對 各 銷 售 人 員 意 見 交 易 集中 預(yù) 測 的 一 種 方 法

55、 。 n預(yù) 測 結(jié) 果 可 通 過 討 論 形 式 直 接 得 出結(jié) 果 ， 也 可 以 使 用 “ 三 點(diǎn) 法 ” ， 即由 每 個 人 列 出 最 高 銷 售 額 、 最 可 能銷 售 額 、 最 低 銷 售 額 及 其 發(fā) 生 概 率 ，通 過 計(jì) 算 得 出 預(yù) 測 值 。 預(yù) 測 者 銷 售 量 概 率 銷 售 量 *概 率 權(quán) 數(shù)營 銷 經(jīng) 理MAXSPSMINS 8 0007 0005 000 0.2 0.50.3 1 6003 5001 500 0.5開 發(fā) 經(jīng) 理MAXSPSMINS 9 0007 0004 000 0.20.60.2 1 8004 200800 0.3財(cái) 務(wù)

56、 經(jīng) 理MAXSPS MINS 8 0006 0005 000 0.30.60.1 2 4003 600500 0.2n MAX S 最 高 銷 售 量 MIN S 最 低 銷 售 量 P S 最 可 能 銷 售 量 n預(yù) 測 值 = 6 600*0.5+6 800*0.3+6 500*0.2 =6 640m2 專 家 意 見 法n 確 定 預(yù) 測 目 標(biāo)n 設(shè) 計(jì) 調(diào) 查 表n 選 聘 專 家n 反 復(fù) 征 詢 專 家 意 見n 得 出 預(yù) 測 結(jié) 論 顧 客 意 見 法n編 制 顧 客 名 單n發(fā) 函 或 直 接 詢 問n產(chǎn) 品 展 銷 會 、 訂 貨 會 、 客 戶 座 談 會等 市 場

57、 因 子 推 演 法n 什 么 是 市 場 因 子 ？ 就 是 能 明 顯 引 起 某 種 產(chǎn) 品 市 場 需 求 變化 的 實(shí) 際 因 素 。n 市 場 因 子 推 演 法 就 是 通 過 分 析 市 場 因 子與 銷 售 量 之 間 的 相 關(guān) 關(guān) 系 來 預(yù) 測 某 種 房地 產(chǎn) 未 來 的 銷 量 。 n 例 如 ： 某 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 通 過 對 歷 年 的 統(tǒng) 計(jì)資 料 進(jìn) 行 分 析 可 知 ： 在 新 婚 家 庭 中 有60%需 要 購 買 住 房 。 因 此 ， 新 婚 家 庭 就是 一 個 市 場 因 子 。n 如 果 某 地 有 100 000戶 新 婚 家 庭 ，

58、則 商 品住 宅 需 求 量 為 100 000*60%=60 000戶 5.5.2 定 量 分 析 法n時 間 序 列 法n回 歸 分 析 預(yù) 測 技 術(shù)n系 統(tǒng) 動 態(tài) 學(xué) 方 法n房 地 產(chǎn) 指 數(shù) 預(yù) 測 方 法 時 間 序 列 法n簡 單 平 均 法n趨 勢 外 推 法n平 滑 預(yù) 測 法 簡 單 平 均 法n算 術(shù) 平 均 法n設(shè) 有 N期 資 料 ， 分 別 為 Y1,Y2,Y3,YN,則 簡 單 平 均 法 的 計(jì) 算 公 式 為 : 為 預(yù) 測 對 象 Y的 歷 史 數(shù) 據(jù) 平 均 值 ， 這 一平 均 值 就 是 下 一 期 n+1期 的 預(yù) 測 值 。11 n iiY Y

59、n Y 例 一n 某 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 2003年 7 12月 份 ， 商 品住 宅 的 銷 售 額 如 表 所 示 （ 單 位 ： 萬 元 ）月 份 7 8 9 10 11 12實(shí) 際銷 售額 480 500 490 520 530 550 趨 勢 外 推 法n線 性 方 程 ： n二 次 曲 線 方 程 ：n指 數(shù) 方 程 ：n冪 函 數(shù) ： 平 滑 預(yù) 測 法n 一 次 移 動 平 均 ：n 二 次 移 動 平 均 ：n 建 立 的 模 型 關(guān) 系 為 : 2 11( ) tN ii t NY t XN 2 1 11( ) ( )tN Ni t NY t Y tN ( ) ( ) (

60、)o o oY T A T Bt t t n兩 個 系 數(shù) 的 計(jì) 算 公 式 ： 1 20 0 0 1 20 0 02( ) ( ) ( ) 1( ) 2 ( ) ( )N NN NAt Y t Y tNBt Y t Y t 例 二n某 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 2003年 112月 份 的 銷售 額 如 下 ， 以 3期 為 移 動 期 ， 試 用 二次 移 動 平 均 法 預(yù) 測 2004年 1， 2， 3月 份 的 銷 售 額 。 月 份 銷 售 額 一 次 移 動 平 均 值 二 次 移 動 平 均 值123456789101112 200210230240250270260250260280270290 213.33226.67240.00253.33260.00260.00256.67263.33270.00280.00 226.67240.00251.11257.78258.89260.00263.33271.11 1.3 房 地 產(chǎn) 市 場 細(xì) 分 與 目 標(biāo) 市 場 選 擇