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1、 項目策劃案模板 某某項目策劃案 目 錄 前 言 第一部分 市場調(diào)查與分析 1 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。 一、 地理區(qū)位

2、二、 許昌市房地產(chǎn)業(yè)概況分析 ( 一 ) 房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 ( 二 ) 許昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 第二部分 項目定位及建議 一、 目標客戶定位 二、 產(chǎn)品形象定位 三、 產(chǎn)品定位 第三部分 企劃部分 一、 案名、 推廣主題及廣告語的確定 二、 項目形象包裝建議 ( 一 ) 售樓部包裝建議 ( 二 ) 樣板房包裝建議 ( 三 ) 工地現(xiàn)場包裝 ( 四 ) 開發(fā)商形象包裝 三、 樓盤推廣

3、策略 （一） 總體推廣策略 （二） 本案總體推廣費用預算 2 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。 （三） 階段性推廣策略 第四部分 業(yè)務部分 一、 銷售部架構(gòu)及職能 二、 銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控 后 序 前 言 代理行作為一個新興行業(yè) , 一個高智力的服務行業(yè) , 興起 于 80 年代中期的臺灣地區(qū)。當時臺灣由于早期的經(jīng)濟飛速發(fā) 展 , 處于一個經(jīng)濟回調(diào)期 , 大量的樓盤由旺銷轉(zhuǎn)為滯銷

4、, 房地產(chǎn) 面臨極大的困境。同時 , 國外房地產(chǎn)業(yè)完成了市場細分化 , 對 房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工愈來愈清晰 , 而且影響了日本的房地產(chǎn)發(fā) 展格局。在這樣的雙重背景下 , 臺灣開始出現(xiàn)了專業(yè)的地產(chǎn)代 理行 , 她不同于中介公司 , 中介是服務于三級市場的 , 也就是在 消費者之間進行交易 , 而代理行是服務于二級市場的 , 也就是 在發(fā)展商與消費者之間進行交易。同時 , 中介是以單套房子為 交易對象的 , 代理是以整個項目為交易對象的 , 包括了一個項 目的前期規(guī)劃、 市場定位、 推廣企

5、劃和現(xiàn)場銷售等方面 , 是 一種全程服務。當時的代表公司是臺灣新聯(lián)陽機構(gòu)。 代理行發(fā)展到如日中天是從其開拓大陸房地產(chǎn)市場開始 3 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。 的。 從 1998 年開始 , 代理行開始全面進入內(nèi)地各大城市 , 如武 漢、 成都、 重慶、 南昌、 長沙、 鄭州、 西安等內(nèi)地省份的 省會城市。代理公司大舉進入內(nèi)地市場 , 給當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā) 展起到了良好的推動作用 , 帶來了先進的操作方式和開發(fā)理 念。

6、 代理行發(fā)展到今天 , 離不開眾多發(fā)展商的支持和幫助。但 不可否認 , 為數(shù)不少的發(fā)展商 , 特別是內(nèi)地的一些發(fā)展商對代 理行還是知之甚少 , 對代理行在項目運作中的作用不甚了解 , 因此抱有一種否定的態(tài)度。甚至認為代理行是”空手套白 狼”的”高手” , 不出分文便從發(fā)展商處得到高額的銷售傭 金。其實 , 這種誤解在很早以前的沿海地區(qū)也存在。我們認為 , 這種觀點的存在不足為奇。我們希望經(jīng)過一個真正的專業(yè)代 理公司對代理行的自我認識 , 多少能使發(fā)展商對代理行有一點 新的看法。 首先 , 代理行不是萬能的 ,

7、 也就是說不是所有的項目經(jīng)過 代理介入就能賣好的。代理行對樓盤的認識是源于產(chǎn)品本身 , 也就是物業(yè)第一性的原則。我們評判一個項目是否能接是基 于物業(yè)本身的 , 試想 , 如果一個樓盤在各個方面都不具備競爭 4 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。 優(yōu)勢 , 那代理行介入的可能性是不存在的。代理行認為 : 一個 各方面條件都比較好的樓盤 , 發(fā)展商也能賣好 , 代理介入后起 到的作用是經(jīng)過專業(yè)銷售模式縮短銷售周期 , 加快資金回籠 , 同時能把售價拉抬 ; 一個條件不太好的樓盤

8、 , 發(fā)展商在銷售上 比較困難 , 業(yè)績不太理想 , 代理介入后起到的作用是經(jīng)過專業(yè) 的眼光 , 重新審視、 包裝樓盤 , 發(fā)掘出新的機會點 , 然后推動 銷售業(yè)績的上升。因此 , 代理行在項當前期介入的重要性不言 而喻 , 只有雙方共同對一個產(chǎn)品的每一絲細節(jié)溝通協(xié)商 , 才會 有一個真正在市場上知名度響亮的項目。 其次 , 銷售傭金是代理行從市場中賺取的 , 而不是從發(fā)展 商處賺取的。這一點相信是發(fā)展商最為關心的。舉例來說 , 一 個樓盤 , 發(fā)展商自售能賣 元 , 如代理行介入后 , 經(jīng)過完善的市 場體系、

9、企劃體系和銷售體系 , 能夠把價格拉到 2150 元 , 這 樣發(fā)展商從中獲取了超額利潤 , 而代理傭金也是從這每平方米 150 元的差價中支付的。最終還是發(fā)展商的獲利最大 , 代理公 司只是從市場中獲取了應得的回報。 5 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。

10、 第一部分 市場調(diào)查與分析 本次市調(diào)主要采用踏街記錄、 競爭個案調(diào)查和相關部門 關系征詢?nèi)N主要方式 , 對許昌市房地產(chǎn)狀況進行了調(diào)查。根 據(jù)調(diào)查所獲資料 , 我們對本案開發(fā)提出合理化建議。 一、 地理區(qū)位 6 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。 本案位于清虛街東側(cè)、 北大街西側(cè) , 機坊街南面 , 文化街

11、 北面 , 屬于許昌市老城區(qū)。 1 、 許昌市簡介 ? ?  地理交通 : 許昌具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢 , 交通便利 , 是河 南省正在構(gòu)筑的”中原建筑群”的南大門 , 北靠河南省 省會鄭州和國家級歷史文化名城開封 , 西接煤城平頂山 , 南臨內(nèi)陸特區(qū)漯河市 , 東臨周口市。現(xiàn)轄禹州市、 許 昌市、 許昌縣、 鄢陵縣、 襄城縣和魏都

12、區(qū)兩市三縣 一區(qū) , 全市總面積 4996 平方公里 , 全市總?cè)丝? 445 萬 人 , 其中許昌市區(qū)面積 45.8 平方公里 , 人口約 48 萬。 經(jīng)濟建設 : 改革開放以來 , 許昌市始終堅持以經(jīng)濟建設 為中心 , 以加快發(fā)展為主題 , 綜合經(jīng)濟實力不斷增強 , 社 會事業(yè)全面發(fā)展。 進出口總額 3.7 億美元 , 增長 23.5%, 其中 , 出口總額 3.1 億美元 , 增長 22.3% 。 , 全年生產(chǎn)總 值達到 518.1 億元 , 增長 14.9%, 其中第一產(chǎn)業(yè)增長 9%, 第二產(chǎn)業(yè)增長 17.9%, 第三產(chǎn)業(yè)增長 12.2% 。城市基礎 設施的建設和投資環(huán)境的改進 , 吸引了國內(nèi)外眾多客商 前 來 投資 辦廠 , 促進 了 許昌經(jīng) 濟 的快 速發(fā)展 , 禹 州 鈞 瓷 、 鄢陵 花卉 、 襄 城煙 葉、 許昌 金剛石 、 許昌檔 7