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1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,南安城市概況,南,安,安,城,城,市,市,特,特,征,征,南,安,安,隸,屬,屬,福,福,建,建,省,省,南,南,部,部,“,“,大,大,泉,泉,州,州,經(jīng),經(jīng),濟,濟,圈,圈,”,”,的,的,經(jīng),經(jīng),濟,濟,重,重,鎮(zhèn),鎮(zhèn),之,之,一,一,；,；,擁,有,有300,萬,萬,華,華,僑,僑,的,的,“,“,僑,僑,鄉(xiāng),鄉(xiāng),”,”,；,；,鞋,革,革,、,、,服,服,裝,裝,、,、,針,針,紡,紡,織,織,等,等,輕,輕,工,工,業(yè),業(yè),為,為,支,支,柱,柱,性,性,產(chǎn),產(chǎn),業(yè),業(yè),；,；,在,大,大,泉,泉,州,州,經(jīng),經(jīng),濟,濟,圈,圈,中,中,處,處,于,于,中,中,

2、等,等,發(fā),發(fā),展,展,水,水,平,平,。,。,大,泉,泉,州,州,經(jīng),經(jīng),濟,濟,圈,圈,南,安,安,市,市,屬,屬,于,于,人,人,口,口,大,大,市,市,南,安,安,市,市GDP,居,居,各,各,縣,縣,市,市,前,前,列,列,南,安,安,市,市,人,人,均,均GDP,居,居,各,各,縣,縣,市,市,末,末,流,流,紡,織,織,服,服,裝,裝,產(chǎn),產(chǎn),業(yè),業(yè),競,競,爭,爭,力,力,不,不,強,強,南安,支柱產(chǎn)業(yè),紡織服裝,水暖器材,石料陶瓷,競爭性,中,強,強,石獅,紡織服裝,強,晉江,服裝鞋革,強,區(qū)域,省新鎮(zhèn)概,況,況,省新鎮(zhèn)地,理,理位置具,有,有一定優(yōu),勢,勢,省新鎮(zhèn),南安市中

3、,心,心,鐵路,省新鎮(zhèn)在,南,南安市的,經(jīng),經(jīng)濟地位,不屬于經(jīng),濟,濟強鎮(zhèn)，,與,與水頭鎮(zhèn),和,和官橋鎮(zhèn),比,比有相當,差,差距；,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),以,以,密胺制品,、,、紙塑品,、,、針織品,行業(yè)為主,。,。,省新鎮(zhèn)產(chǎn),業(yè),業(yè)特點,以針織業(yè)為主,，,，水暖和家具,為,為輔；,企業(yè)分散經(jīng)營,，,，大型企業(yè)不,多,多。,企業(yè)發(fā)展缺少,產(chǎn),產(chǎn)品展示交易,平,平臺。,水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特,點,點,石材和水暖業(yè),已,已形成了全國,性,性的產(chǎn)業(yè)基地,。,。,官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特,點,點,擬打造東南亞,糧,糧油貿(mào)易新平,臺,臺；,大力發(fā)展大型,工,工業(yè)園區(qū)。,官橋和水頭鎮(zhèn),通,通過大型產(chǎn)品,展,展示交易平臺,，,，聚集了大量,

4、的,的品牌及生產(chǎn),企,企業(yè)，最終形,成,成了區(qū)域的產(chǎn),業(yè),業(yè)熱點。,南安商品房市,場,場分析,南安房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)投資迅猛增,長,長,相比其它縣市,，,，開發(fā)投資規(guī),模,模不大；,隨著市區(qū)的北,拓,拓東進和中心,城,城鎮(zhèn)建設(shè)步伐,的,的加快，開發(fā),投,投資進入新一,輪,輪上升階段，2007年一,季,季度，增幅排,名,名泉州區(qū)域首,位,位；,南安市房地產(chǎn),業(yè),業(yè)的支柱地位,已,已基本確立。,2006年商,品,品房銷售面積,達,達到32721，空置率5.9%，施,工,工面積90萬,，均呈現(xiàn)快,速,速增長勢頭；,由于高檔樓盤,的,的陸續(xù)出現(xiàn)，,南,南安房價仍將,呈,呈現(xiàn)快速增長,的,的趨勢。,南安房

5、地產(chǎn)價,格,格持續(xù)上漲,項目,名稱,國際花園城,帝景東,方廣場,名都城,濱江大廈,皇家濱城,主力,戶型,三房,三房,三房,三房,三房,主力,面積,150,153,134,140,140,主力,總價,55萬元,55萬元,50萬元,43.4萬元,60萬元,單價,范圍,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,總價,范圍,4560萬元,1865萬元,3776萬元,3950萬,5070萬,案例,住宅市場分析,后市供應(yīng)量迅,猛,猛增長，但是,市,市場吸納能力,有,有限；,城市政經(jīng)中心,北,北移，帶動西,溪,溪兩岸成為南,安,安高

6、檔住宅匯,集,集區(qū)；,商品房以三房,為,為主，面積段,在,在130M,2,以上;,市場價格在20004500元/之,間,間；,住宅樓盤總體,品,品質(zhì)不高，社,區(qū),區(qū)規(guī)劃落后。,住宅客群分析,二元客群結(jié)構(gòu),，,，中間階層（,白,白領(lǐng)、中產(chǎn)階,層,層）缺失,白領(lǐng)及中產(chǎn)階層,工薪階層、勞工,私營業(yè)主（財富階層）,無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓）,異地置業(yè),缺失,本項目客群分,析,析,二元化結(jié)構(gòu)導,致,致住宅市場客,群,群剛性需求嚴,重,重不足；,在剛性需求不,足,足的情況下，,尋,尋求投資客成,為,為主要出路；,生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營,者,者購買作為職,工,工配套公寓。,投資客群鎖定,華僑,投資客,

7、當?shù)刎敻浑A層,僑鄉(xiāng)300萬,華,華僑資源,集中了社會大,部,部分的財富,關(guān)鍵點,消費者現(xiàn)狀：,本,本地人投資意,識,識和消費觀念,落,落后,關(guān)鍵：培養(yǎng)消,費,費者房產(chǎn)投資,的,的理念,主要途徑：廣,告,告（針對目標,客,客戶的閱讀習,慣,慣和接受信息,途,途徑）宣傳、,產(chǎn),產(chǎn)品自身的改,良,良（如：面積,分,分割、功能復,合,合、產(chǎn)品性質(zhì),改,改變等方式）,等,等。,南安工業(yè)地產(chǎn),發(fā),發(fā)展現(xiàn)狀,南安工業(yè)地產(chǎn),現(xiàn),現(xiàn)狀分析,目前南安工業(yè),地,地產(chǎn)尚處于起,步,步階段；,當?shù)毓I(yè)園區(qū),成,成型還有相當,時,時間；,目前當?shù)仄髽I(yè),仍,仍以自建廠房,為,為主；,通常工業(yè)地產(chǎn),市,市場，以租賃,為,為主

8、，有良性,的,的企業(yè)進出機,制,制，入駐企業(yè),擁,擁有政策、物,流,流環(huán)境、產(chǎn)業(yè),配,配套相關(guān)環(huán)節(jié),的,的支持。這些,是,是目前南安工,業(yè),業(yè)地產(chǎn)市場所,欠,欠缺的。,南安輕工、針,紡,紡織企業(yè)發(fā)展,現(xiàn),現(xiàn)狀,大企業(yè),出口訂單減少,內(nèi)銷品牌不具,備,備,市場競爭力,用工緊張,運用新技術(shù)和,先,先進設(shè),備搶占市場份,額,額,中型企業(yè),出口訂單減少,企業(yè)品牌建立,難度大,用工短缺,企業(yè)擴張拉動,收,收益，技,術(shù)設(shè)備升級受,困,困資金流,小型企業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈末端，,訂單分包,難以為繼,臨時用工為主,解決生存之道,為,為先，,沒有長遠發(fā)展,目,目標,企業(yè)類型,面臨主要問題,企業(yè)發(fā)展目標,本地企業(yè)傾向,自,

9、自建廠房和職,工,工公寓樓,外地企業(yè)赴南,安,安購買廠房幾,率,率較低,根據(jù)亞洲鞋業(yè),協(xié),協(xié)會統(tǒng)計：,廠房銷售難點,供需矛盾，體,現(xiàn),現(xiàn)在有供無求,：,：,東南亞（越南,、,、印度、緬甸,設(shè),設(shè)廠占25,）,）,內(nèi)陸（湖南、,江,江西、廣西等,占,占50）,觀望狀態(tài)（25）,廣東鞋業(yè)企業(yè),項目發(fā)展思路,7大問題,出口形勢,產(chǎn)業(yè)生命力,企業(yè)競爭力和,品,品牌,資金技術(shù),人力短缺,分散經(jīng)營,本地缺少產(chǎn)品,展,展示交易平臺,制約南安輕紡,企,企業(yè)發(fā)展7大,主,主要問題：,為企業(yè)解決5,個,個現(xiàn)實問題為,突,突破口！,企業(yè)競爭力和,品,品牌,資金技術(shù),人力短缺,分散經(jīng)營,本地缺少產(chǎn)品,展,展示交易平臺

10、,本項目突破口,項目突破口,產(chǎn)業(yè)整合是根,本,本出路，政府,和,和行業(yè)協(xié)會的,推,推動作用是先,決,決條件！,產(chǎn)業(yè)整合的內(nèi),部,部條件,訂單接洽,原材料交易,生產(chǎn)加工,設(shè)計開發(fā),行業(yè)信息收集,發(fā),發(fā)布,產(chǎn)品展示,品牌推廣,行業(yè)培訓,項目功能復合,產(chǎn)業(yè)整合的外,部,部條件,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會助力,產(chǎn)業(yè)整合的平,臺,臺的搭建,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會助力,項目功能完善,產(chǎn)業(yè)整合平臺,任何環(huán)節(jié)都不,可,可缺少,項目建議,項目開發(fā)思路,搭建展示交易,平,平臺,吸引企業(yè)入駐,企業(yè)購買住宅,作,作為配套,住宅帶動配套,商,商業(yè),產(chǎn)業(yè)整合具,體,體措施（外,部,部條件支持,）,）,地方貼息貸,款,款、行業(yè)協(xié),會,

11、會或地方政,府,府擔保貸款,為,為企業(yè)輸血,引進人才優(yōu),惠,惠政策，勞,工,工戶籍、子,女,女教育、社,保,保、養(yǎng)老保,障,障等,政府牽頭信,息,息推廣、產(chǎn),品,品發(fā)布及貿(mào),易,易洽談,行業(yè)協(xié)會組,織,織企業(yè)共營,市,市場,產(chǎn)業(yè)整合具,體,體措施（內(nèi),部,部條件支持,）,）,打造功能復,合,合，為企業(yè),發(fā),發(fā)展提供支,持,持的平臺；,先期尤其要,注,注重企業(yè)產(chǎn),品,品和品牌的,展,展示；,硬件設(shè)施盡,可,可能滿足企,業(yè),業(yè)生產(chǎn)需求,。,。,廠房租售建,議,議,廠房客群：,現(xiàn)行條件下,，,，租賃是可,行,行的方式，,應(yīng),應(yīng)以租賃為,主,主，兼顧銷,售,售。,行業(yè),服裝、鞋業(yè),輕工,紡織,針織,企

12、業(yè)規(guī)模,中大型,企業(yè)區(qū)域,南安本地、珠三角、東南亞等地,住宅銷售建,議,議,打造封閉式,社,社區(qū)管理，,將,將廠區(qū)和生,活,活區(qū)功能劃,界,界；,對于企業(yè)購,買,買廠房并購,買,買住宅的，,給,給予一定的,優(yōu),優(yōu)惠和相關(guān),服,服務(wù)；,利用廣告?zhèn)?播,播為主的途,徑,徑培養(yǎng)當?shù)?人,人的投資意,識,識，影響當,地,地人的消費,習,習慣。,銷售節(jié)奏建,議,議,廠房,住宅,招商，租售,并,并舉,等廠房租售,過,過半，再行,銷,銷售,緊后工作,緊前工作,廠房帶動住,宅,宅銷售,住宅,培養(yǎng)投資意,識,識階段,形成引爆點,價格上漲,搭建交易平,臺,臺,本地企業(yè)招,商,商,廠房,廠家入駐,廠家入駐,產(chǎn)品形象推,廣,廣階段,珠三角及海,外,外招商,住宅銷售時,機,機,參考項目：,石,石獅服裝市,場,場,THE END!,