《資產(chǎn)評估第四章房地產(chǎn)評估》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《資產(chǎn)評估第四章房地產(chǎn)評估（63頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,*,第四章 房地產(chǎn)評估,,學(xué)習(xí)目的和要求：,,1. 了解房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),,2. 熟悉房地產(chǎn)價格的影響因素,,3. 掌握收益法、市場法、本錢法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,,房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,,第二節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法,,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法,,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的本錢法,,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),,二、房地產(chǎn)價格的影響因素,,三、房地產(chǎn)評估的原那么,,四、房地產(chǎn)評估的程序,,1．房地產(chǎn)的概念：,一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn),房地產(chǎn)的存

2、在形態(tài),單純的土地,,單純的建筑物,,房地合一的房地產(chǎn),,〔1〕土地,中國和歐美國家土地所有制的區(qū)別,廣義的土地概念、狹義的土地概念,土地使用權(quán)的取得方式,土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)劃撥,〔2〕建筑物,房屋,+,構(gòu)筑物,結(jié)構(gòu)包括,5,種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu),,2,．房地產(chǎn)的特點(diǎn)：,〔1〕位置固定性,〔2〕供求區(qū)域性,〔3〕長期使用性,〔4〕大量投資性,〔6〕保值增值性,〔5〕投資風(fēng)險性,〔7〕政策限制性,,二、房地產(chǎn)價格的影響因素,〔一〕房地產(chǎn)價格的種類,按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格,按房地產(chǎn)價格表示單位可分為總價格

3、、單位價格、樓面地價,,樓面地價，又稱單位建筑面積地價，指平均到每單位建筑面積上的土地價格,例 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假設(shè)兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？,,〔二〕房地產(chǎn)價格的影響因素,1. 一般因素,,經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素,3. 個別因素,,土地的個別因素,,建筑物個別因素,2. 區(qū)域因素,,商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素,,三、房地產(chǎn)評估的原那么,建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1999年公布了?房地產(chǎn)估價標(biāo)

4、準(zhǔn)?：四原那么,1. 合法原那么,符合國家相關(guān)法律法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán),估價對象的用途合法,估價對象的交易或處分方式合法,,2. 最高最正確使用原那么,由于房地產(chǎn)的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中，要按照最高、最正確、最優(yōu)利用的途徑來測定房地產(chǎn)價格。,受國家法律、政策、規(guī)劃和社會目標(biāo)的制約,根本要求：,,1〕按最優(yōu)配合的要求選擇地用性質(zhì),,2〕按最高收益方案評估房地產(chǎn)價格,,3. 替代原那么,同一市場上效用相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致,市場法的理論依據(jù),4. 估價時點(diǎn)原那么,強(qiáng)調(diào)估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間性和時效性,估價結(jié)論是以某一時點(diǎn)的價格為根底而

5、得出的,估價結(jié)論只是在法規(guī)規(guī)定的時段內(nèi)才有效,,四、 房地產(chǎn)評估的程序,1. 明確評估根本領(lǐng)項,2. 擬定評估作業(yè)方案,明確評估目的、評估對象、評估價值類型、評估基準(zhǔn)日，簽訂評估業(yè)務(wù)約定書,初選擬采用的評估途徑和評估方法,確定評估投入的人員,確定評估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排,確定評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算,,3. 實地勘查評估對象,4. 搜集評估所需資料,勘查房地產(chǎn)的位置及周圍環(huán)境,對房地產(chǎn)價格具有普遍影響因素的資料,對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料,反映評估對象狀況的資料,類似房地產(chǎn)的交易、本錢和收益實例資料,勘查房地產(chǎn)使用狀況,5.評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告,,第二節(jié) 收益法,一

6、、根本原理,二、根本公式,〔一〕未來各年收益額不相等,〔二〕未來各年收益額相等,1、有限期,2、無限期,,三、適用范圍,有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估,四、主要參數(shù)確實定,〔一〕預(yù)期收益：客觀純收益,1. 客觀純收益=客觀總收益－客觀總費(fèi)用,2. 客觀總收益和實際總收益的區(qū)別,3.客觀總費(fèi)用是指取得客觀總收益所必需的各項支出，通常包含管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。,,〔二〕資本化率,綜合資本化率: r,建筑物資本化率: r,B,土地資本化率: r,L,土地價值: L,建筑物價值: B,例 某宗房地產(chǎn)的總價值為1

7、000萬元，經(jīng)估測建筑物局部的價值為600萬元，假定綜合資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，求土地的資本化率。,,〔三〕收益期限,單獨(dú)的土地和單獨(dú)的建筑物,,房地合一,,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≧土地使用年限,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命,﹤,土地使用年限,,[例] 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右

8、，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費(fèi)為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,五、房地產(chǎn)價值的評估〔房地合一〕,,1、估算年有效毛收入,,年有效毛收入＝2.5×365×12,000×〔1－10%〕,,＝9,855,000元,,2、估算年營運(yùn)費(fèi)用,,〔1〕管理費(fèi)：,,年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元,,〔2〕維修費(fèi)：,,年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元,,〔3〕保險費(fèi)：,,年保險費(fèi)＝4,80

9、0×12,000×0.2%＝115,200元,,〔4〕稅金：,,年稅金＝9,855,000×〔12%＋6%〕＝1,773,900元,,〔5〕年營運(yùn)費(fèi)用：,,年營運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元,,3、估算凈收益,,年凈收益＝年有效毛收入－年營運(yùn)費(fèi)用,,＝9,855,000－3,098,025,,＝6,756,975元,,4、計算房地產(chǎn)價格,,房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，那么：,,房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/〔1＋6%〕45],,＝104,434,671元,,房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000,,＝

10、8,703元,,5、評估結(jié)果,,經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,,六、土地,價值的評估,〔一〕 由土地收益評估土地價值,,由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。,房地純收益,折舊率,〔二〕 由房地產(chǎn)收益評估土地價值,,例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)本錢法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240〔萬元〕，該建筑物尚可使用20年，復(fù)原利率12％，土地的復(fù)原利率為10％。,,假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不

11、含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。試評估土地的價格。,〔1〕計算房地合一純收益,,100×2000×60％×12－720000＝720000〔元〕,,〔2〕計算建筑物的純收益,,240×〔12％+1/20〕＝40.80〔萬元〕,,〔3〕計算屬于土地的純收益,,72－40.80＝31.20〔萬元〕,,〔4〕土地的價格為：31.2÷10％＝312〔萬元〕,,單方土地價格為：312÷3000＝1040〔元/m2〕,,上述公式是以土地和建筑物使用年限為無限期為假定前提條件的，在實際評估工作中，還要考慮土地以及建筑物的有限年期特征，以對評估價值進(jìn)行修正。,,例題:,,某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓

12、方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試

13、根據(jù)以上資料評估該宗地2021年3月的土地使用權(quán)價格。,,0,1,2,… …,50,57,02年3月,房子建成使用,08年3月,3,4,評估基準(zhǔn)日,土地國家無償收回,建筑物壽命,,1、選定評估方法,,該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。,,2、計算總收益,,總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。,,年總收益＝50×12×900×〔1－10％〕＝486000〔元〕,,3、計算總費(fèi)用,,〔1〕年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010〔元〕,,〔2〕年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750〔元〕,,〔3〕年稅金＝20×900＝18000〔元〕,,〔4〕年保險費(fèi)＝2500×900×0.2％

14、＝4500〔元〕,,年總費(fèi)用＝〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕,,＝17010+33750+18000+4500＝73260〔元〕,,4、計算房地產(chǎn)純收益,,年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用,,＝486000－73260＝412740〔元〕,,5、計算房屋純收益,,〔1〕計算年折舊費(fèi)。,,,,,〔2〕計算房屋現(xiàn)值〔假設(shè)房屋收益年期為無限年期〕：,,房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù),,＝2500×900－46875×4＝2062500〔元〕,,〔3〕計算房屋純收益：,,房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率,,＝2062500×8％＝165000〔元〕,,6、計算土地純收益,,土地年純收

15、益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益,,＝412740－165000＝247740〔元〕,,7、計算土地使用權(quán)價格,,土地使用權(quán)在2021年3月的剩余使用年期為50－6＝44〔年〕。,,,,單價＝3358836.15/500＝6717.67〔元〕,,8、評估結(jié)果,,本宗土地使用權(quán)在2021年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。,,七、建筑物價值的評估,〔一〕 由建筑物收益評估建筑物價值,年收益額不等,,收益期限為有限期,,例 一棟房屋預(yù)計在今后5年每年各收取凈租金為100萬元、100萬元、110萬元、120萬元和130萬元，從第六年起，租金為168萬元，

16、本金化率為10%，試評估該房屋的價值。,,假設(shè)純收益a不含折舊，那么,〔二〕 由土地收益評估建筑物價值,,例題,,某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地復(fù)原利率為8％，建筑物復(fù)原利率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年。運(yùn)用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元。試評估該住宅建筑物價格。,,年房租總收入＝4800×12＝57600〔元〕,,年總費(fèi)用：,,房租損失準(zhǔn)備費(fèi)〔以半月租金計〕＝2400〔元〕,,房產(chǎn)稅〔按年租金的12％計〕＝57600×12％＝6912〔元〕,,土地使用稅〔每年按每平方米2元計〕＝200×2＝400〔元〕

17、,,管理費(fèi)〔按年租金3％計〕＝57600×3％＝1728〔元〕,,修繕費(fèi)〔按年租金4％計〕＝57600×4％＝2304〔元〕,,保險費(fèi)每年＝576〔元〕,,年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320〔元〕,,年總純收益＝57600－14320＝43280〔元〕,,土地總價為：1200×200＝240000〔元〕,,歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200〔元〕,,故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080 元,,建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％,,,,建筑物每平方米價格為：165498.4÷240＝689.58〔元〕,,

18、第三節(jié) 市場法,一、根本思路及計算公式,,以類似房地產(chǎn)的交易實例為根底估算被估房地產(chǎn)價值。,,被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積,,,二、適用對象及條件,,〔一〕市場條件：充分發(fā)育活潑的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例,,〔二〕被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),,三、市場法操作步驟及因素修正,,〔一〕查勘被估房地產(chǎn),,,〔二〕收集與選擇房地產(chǎn)交易實例,,交易實例應(yīng)符合的條件：,,與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易〔或可修正〕。,,,〔三〕建立價格可

19、比根底,,〔四〕確定比準(zhǔn)價格〔調(diào)整值〕,,將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。,,〔五〕確定被估房地產(chǎn)價格,,將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。,,,例題,,待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。,,交易實例,,比較交易,,A,,B,,C,,D,坐落,,略,略,略,略,所處地區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,用途,,商業(yè),,商業(yè),,商業(yè),,商業(yè),,土地類型,,熟地,,熟地,,熟地,,熟地,,價格（元/ M,2,）,,1,550,,

20、1,200,,1,400,,,交易時間,,2002年10月,,2002年12月,,2002年12月,,2003年12月,,面積（ M,2,）,,1,800,,2,000,,2,200,,3,000,,形狀,,規(guī)則,,規(guī)則,,規(guī)則,,規(guī)則,,地勢,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地質(zhì),,普通,,普通,,普通,,普通,,基礎(chǔ)設(shè)施,,完備,,完備,,完備,,完備,,交通狀況,,很好,,較好,,較好,,很好,,剩余使用年限,35,30,35,30,容積率,,5,4.5,4.5,5,,生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀茫形撮_發(fā)的農(nóng)地和荒地。 熟地指經(jīng)過“幾通一平〞的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可

21、供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。 毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。 飛地，又稱“插花地〞 ，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地局部或全部處于他人土地范圍內(nèi)。,,1、進(jìn)行交易情況修正,,評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。,,2、進(jìn)行交易時間修正,,根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，那么：,,交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝1.14,,交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝1.12,,交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1.07,,3、進(jìn)行區(qū)域因素修正,,交易實例A與待估對象處

22、于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，那么：,,交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163,,交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.075,,第四節(jié) 本錢法,根本思路：重置本錢－各種貶值,,理論依據(jù)： 賣方——生產(chǎn)費(fèi)用價值論,,買方——替代原理,,適用范圍：新開發(fā)的或非收益性房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)等,,1. 房地產(chǎn)重置本錢的估測,(1)土地取得本錢,取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。,征用農(nóng)地：包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。,城市

23、房屋拆遷：包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。,市場交易：包括土地價款和買地繳納的稅費(fèi)。,,(2)房地產(chǎn)開發(fā)本錢,分為土地開發(fā)本錢和房屋建造本錢兩局部，是在取得土地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。,勘查設(shè)計及前期工程費(fèi),根底及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),公共事業(yè)配套費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),,(3)管理費(fèi)用,包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可按土地取得本錢與開發(fā)本錢之和乘以一定的比率計算。,(4)投資利息,以土地取得本錢與開發(fā)本錢和管理費(fèi)用之和為基數(shù)計算投資利息，利息率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日建設(shè)銀行根本建設(shè)貸款的利率。,土地取得費(fèi)利息：以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售

24、期。,土地開發(fā)費(fèi)利息：以整個土地開發(fā)費(fèi)〔或資金投入〕為基數(shù),,土地開發(fā)費(fèi)用投入的方式,1. 期初一次投入：全期計息,2. 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半,3. 分段均勻投入：,計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。,,例：100萬開發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%,期初一次投入：全期計息,0,1,2,3,計息期,投入,均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半,0,1,2,3,計息期,投入,,例：100萬開發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%,0,1,2,3,投入30％,,〔1〕,分段均勻投入，第1年投30%，第2年和第3年分別投35%：,計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。,投

25、入35％,,〔2〕,投入35％,,〔3〕,,(6)銷售稅費(fèi),銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi),銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)等，按房地產(chǎn)售價的一定比例計算。,銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按稅法的有關(guān)規(guī)定計算。,其他銷售稅費(fèi)，包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，按稅法及政府的有關(guān)規(guī)定計算。,(5)開發(fā)利潤,正常情況下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，通常以土地取得本錢與開發(fā)本錢和管理費(fèi)用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)平均利潤率水平計算。,,2. 房地產(chǎn)實體貶值的估測,土地不存在有形損耗，指建筑物的實體貶值,使用年限法,,打分法,把建筑物分為結(jié)

26、構(gòu)、裝修和設(shè)備三局部，評估人員依據(jù)建筑物不同成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，通過現(xiàn)場勘查，對每個局部的得分分別給出不同的權(quán)重〔或稱修正系數(shù)〕，最后根據(jù)加權(quán)平均值確定建筑物的成新率。,G：結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù),S：裝修部分的評分修正系數(shù),B：設(shè)備部分的評分修正系數(shù),,3. 房地產(chǎn)功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的估測,功能貶值,〔1〕修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實需要，如改變原有設(shè)計布局、更新裝修或設(shè)備，那么所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能貶值額?！迯?fù)費(fèi)用法,〔2〕將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造本錢、新舊程度和外部環(huán)境等因素根本相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，功能貶值即為兩者交易價格之間的差額。,,經(jīng)濟(jì)貶值,〔1〕與外部條件沒有發(fā)生

27、變化前相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，兩者交易價格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)貶值。,〔2〕對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟(jì)貶值。,,例 評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得本錢為230元/平方米，土地開發(fā)本錢〔包括管理費(fèi)〕為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行根本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價的3%。試評估土地開發(fā)后的市場價值。,,〔1〕土地取得本錢=500×230=

28、115 000元,,〔2〕土地開發(fā)本錢=500×246=123 000元,,〔3〕投資利息,,土地取得費(fèi)的計息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，那么有：,,投資利息=115 000×[(1+8%)2-1]=19 136元,,土地開發(fā)費(fèi)利息=123 000×3/4+[(1+8%) 1.5-1] + 123 000×1/4+[(1+8%) 0.5-1],,=11 289+1 206=31 631元,,〔4〕開發(fā)利潤,,開發(fā)利潤=(115 000+123 000)×10%=23 800元,,〔5〕營業(yè)稅及附加,,,城市維護(hù)建設(shè)稅=15 444×7%=1 081元,,教育費(fèi)附加=15 444×3%=

29、463元,,營業(yè)稅及附加=15 444+1 081+463=16 988元,,〔6〕銷售費(fèi)用=(115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988) ×3%=9 313元,,〔7〕 土地價值=115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988+9 313=319 732元,,土地單價=319 732/500=639元/平方米,,,,一、根本思路和計算公式,,,地價＝賣樓價－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤,第五節(jié) 剩余法,二、適用范圍及本卷須知,,該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)工程。,,運(yùn)用該方法時需要注意

30、：,,〔1〕正確選擇最正確開發(fā)形式,,〔2〕正確預(yù)期賣樓價,,〔3〕正確預(yù)期各項本錢以及注意本錢、費(fèi)用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。,,三、評估步驟,調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的根本情況,,選擇最正確的開發(fā)利用方式,,估計建設(shè)期,,預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值,,估測開發(fā)本錢,,估測管理費(fèi)用,,估測投資利息,,估測開發(fā)利潤,,銷售稅費(fèi),,計算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)價值,,[例] 待估土地為一塊已完成“七通一平〞的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)那么，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年?？偨ㄖ娣e為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2

31、,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。預(yù)計正常情況下該工程的建設(shè)周期為2年。經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)工程完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅局部即可售出，住宅局部的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。 預(yù)計總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，本錢利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，銷售費(fèi)用和稅費(fèi)合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入4

32、0%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。試估算該宗地目前的價格。,,1. 容積率和覆蓋率的意義,2. 利息計算,土地面積為5000平方米，容積率為4，覆蓋率≦50％,建筑總面積為20000平方米〔5000×4〕，建筑占地面積為2500平方米〔5000×50％，取覆蓋率最大值〕，層數(shù)為8層〔20000÷2500〕,土地取得費(fèi)利息：以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。,土地開發(fā)費(fèi)利息：以整個土地開發(fā)費(fèi)〔或資金投入〕為基數(shù)，分期初一次投入、均勻投入和分段均勻投入三種情況,,1. 計算樓價,,樓價＝5000,×8500+6500×15000＝14000萬元,2. 計算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi),,建筑費(fèi)＝4

33、000萬元,,專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×6％＝4000×6％＝240萬元,3. 計算稅費(fèi),,稅費(fèi)＝14000×4％＝560萬元,4. 計算利潤,,利潤＝〔地價＋4000＋240〕×20％＝0.2地價＋848萬元,5. 計算利息,,利息＝地價× [ (1+6%),2,-1]+4240 × 60% × [ (1+6%),1.5,-1]+ 4240 × 40%× [ (1+6%),0.5,-1]＝0.12地價+282.5萬元,,6. 求取地價,,地價＝14000－4240 －560 － 0.2地價－ 848－ 0.12地價－ 282.5,,地價＝〔14000 －4240 －560 － 848 － 282.5〕÷1.32＝6113.26萬元,,單位地價＝ 6113.26 ÷5000 ＝1.22萬元,,樓面地價＝ 1.22 ÷ 4＝0.305萬元,,