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1、單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,,,第六章 房產(chǎn)圖的測繪,§6.1,房產(chǎn)圖測量概述,,§6.2,房產(chǎn)界址點測量,,§6.3,分幅房產(chǎn)圖測繪,,§6.4,房產(chǎn)分丘圖和分層分戶圖測繪,,§6.5,房地產(chǎn)變更測量,§6.1,,房產(chǎn)圖測量概述,,房產(chǎn)圖是,房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理,的基礎(chǔ)資料，它全面反映了,土地和房屋基本情況和權(quán)屬界線,，是房產(chǎn)測量的主要成果。,,按房產(chǎn)管理的需要，房產(chǎn)圖可分為,房產(chǎn)分幅平面圖,（簡稱分幅圖）、,房產(chǎn)分丘平面圖,（簡稱分丘圖）和,房屋分層分戶平面圖,（簡稱分戶圖）。,,分幅圖是全面反映,房屋及其用地的位

2、置、面積和權(quán)屬等狀況,的基本圖，是測制分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)。實際上分丘圖是分幅圖的局部圖，分戶圖是分丘圖的細部圖。 一般先測繪分幅圖，然后據(jù)此測繪或繪制分丘圖和分戶圖。,,因此，房產(chǎn)圖是一套與,城鎮(zhèn),實地房屋相符的總平面圖，通過它可以全面掌握房屋建筑狀況和土地使用情況，可以依據(jù)圖形逐塊土地、逐幢房屋清理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，計算和統(tǒng)計面積。并以房屋和房屋用地調(diào)查表來輔助房產(chǎn)圖的圖面顯示的不足。,房產(chǎn)圖測量是在,房產(chǎn)平面控制測量,和,房產(chǎn)調(diào)查工作,的基礎(chǔ)上，對各房產(chǎn)要素的信息進行采集和表述的一項,房產(chǎn)測繪工作,。與城市地形圖測量、地籍圖測量有相同和不同之處。,,側(cè)重要素上：,房產(chǎn)測繪,偏重于房屋，,地籍測

3、量,偏重于土地，,地形測繪,偏重于地物地貌。圖上的荷載也是這樣，一個是房屋要素多，一個是土地要素多；測繪技術(shù)、方法、手段、目的、內(nèi)容等大同小異。,概念定義上：,,地籍測繪,是測定和調(diào)查土地及其上附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等基本現(xiàn)狀的測繪工作。,,地形測繪,的主要對象是地物和地貌，不僅要求測繪高程，還要求用等高線表示地貌。,,房產(chǎn)測繪,的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。,,,成果圖件上,房產(chǎn)圖測繪的圖件有,:,,1,、測定房屋平面位置，繪制,房產(chǎn)分幅圖,；,,2,、測定房屋四至、歸屬及丈量房屋邊長、計算面積、繪制,房產(chǎn)分

4、丘圖,；,,3,、測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，繪制,房產(chǎn)分戶圖；,,4,、測定界址點位置、,制作基本地籍圖,、求算宗地面積、,制作宗地圖,等項工作。,,5,、繪制房產(chǎn)測量草圖和地籍測量草圖。,一、房產(chǎn)圖測量的內(nèi)容和要求,,1,、,房產(chǎn)圖測量的內(nèi)容,,根據(jù)房產(chǎn)圖的服務(wù)對象，其測量內(nèi)容有：,,（,1,）,界址測量；,,（,2,）,境界測量；,,（,3,）,房屋及其附屬設(shè)施測量；,,（,4,）,陸地交通、水域測量；,,（,5,）,其他相關(guān)地物測量。,2,、,房產(chǎn)圖測量的要求,,（,1,）,房產(chǎn)界址點測量的精度要求,,精度分三級，點位誤差：,±,0.02,、,±,0.05,、,±,0.10m,等,P129,

5、。,,（,2,）,房角點測量的精度要求,,需要測定房角點的坐標時，其精度等級和限差同界址點；不要求測定房角點坐標時，則將房屋,按房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度要求,表示于房產(chǎn)圖上。,,（,3,）,房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度要求,,①采用,模擬法,測繪房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點，其相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上,±,0.5 mm,；（平板儀測圖、航攝相片成圖及對上述資料進行數(shù)字化）。,,②利用已有,地籍圖、地形圖編繪,時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上的,±,0.6mm,；,③,全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量,時，所測的房產(chǎn)要素點和地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差

6、不超過圖上的,±,0.05m,；（野外解析如使用長度或角度測量儀器測出房產(chǎn)要素的相關(guān)距離和角度，交會法、正交法、極坐標法、延長線法等）,,④采用已有坐標或已有圖件展繪成房產(chǎn)分幅圖時，展繪中誤差不超過圖上,±,0.1mm,。,二、房產(chǎn)圖的成圖方法及特點,,1,、,房產(chǎn)圖的成圖方法,,,實測成圖,（,平板儀測圖、航空攝影測量測圖、野外數(shù)據(jù)采集機助成圖等,）或,編繪成圖,（,已有圖件,），但必須遵循“從整體到局部、從高級到低級、先控制后碎部、先調(diào)查后測圖、先外圍后內(nèi)部”的施測原則，即先做控制測量，然后再進行碎部測量，先調(diào)查后測圖，先外圍后內(nèi)部。,（,1,）,平板儀測圖,：大、小平板儀配合鋼尺量距測圖

7、，作業(yè)流程見,P130,；,,（,2,）,航測法測圖,：精密立體測圖儀、解析測圖儀、全數(shù)字化測圖，作業(yè)流程見,P130,；,,（,3,）,野外數(shù)據(jù)采集機助成圖,：全站儀或經(jīng)緯儀配合光電測距儀；,,（,4,）,編繪成圖,：利用已有地形圖、地籍圖，作業(yè)流程見,P130,。,,（,5,）,野外解析測量數(shù)據(jù)成圖,：極坐標法、正交法、交會法等見,P134,。,,,,1,、,房產(chǎn)圖的特點,,（,1,）,平面圖,，只要求平面位置準確，不表示高程，不繪等高線；,,（,2,）,對房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)的要素,，要求比其他圖種要詳細的多,,,如對房屋不單表示結(jié)構(gòu)性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等；,,（,3,

8、）,對房屋及其房屋的,權(quán)屬界線和用地界線,等的表示，,精度要求比較高,；,,（,4,）,房產(chǎn)圖內(nèi)容主要包括：,測量控制點、界址點、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號及各種名稱和數(shù)字注記等；,,（,5,）為清楚表示出所需內(nèi)容，,房產(chǎn)圖的比例尺較大,，一般,1,：,500,、,1:1000,，有時,1,：,100,，甚至更大,1,：,50,，比例尺的大小主要根據(jù)測區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定；,（,6,）,變更較快,，新興建筑區(qū)、老城改造、房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移等要及時補測和修改，以確保其應(yīng)有的現(xiàn)勢性。,§6.2,房產(chǎn)界址點測量,,房產(chǎn)界址點，簡稱,

9、界址點,或,拐點,，即,房屋用地界線的轉(zhuǎn)折點處設(shè)置的,界樁點,。,,在房地產(chǎn)測量和管理中，用它來,確定房屋用地權(quán)界,的位置，界址點的連線構(gòu)成,房屋用地范圍的地界線,。,,界址點的測定精度有高低之分，可分為三個級別：,一級－,0.02m,；二級－,0.05m,；三級－,0.10m,,1,：,500,－⊙,1,：,1000,－○,ο,界址點等級,限差,中誤差,一,0.04,0.02,二,0.10,0.05,三,0.20,0.10,,界址點測量,：根據(jù)測區(qū)內(nèi)已布設(shè)的控制點（鄰近基本控制點和高級界址點），用確定地面點平面位置的各種測量方法，按不同等級界址點的不同精度要求,P128,表,，測定各個界址點

10、的坐標值，并編制坐標成果表。,,一級、二級界址點采用,實測法,求其解析坐標。,,三級界址點可采用野外實測或航測內(nèi)業(yè)加密方法求其坐標，也可從,1,：,500,地圖上量取,坐標。,一、界址點的確定、埋設(shè)及編號,,,1,、,界址點的確定,：,必須由相鄰,雙方,指界人到現(xiàn)場指界，單位用地和房屋由單位法人代表出席指界；房屋用地或法人代表不能親自出席指界時，應(yīng)由委托的代理人指界，并出具身份證明和委托書,P132,。,,,2,、,界址點的埋設(shè)：,混凝土、鋼釘、石灰樁、鋼棍界址標樁及噴漆標志,P133,。,,,（,b,）,點,界,址,單位：,mm,鋁板,φ,=12,的鋼釘,（,a,）,址,界,點,,,,,單位

11、：,mm,混凝土,由鋼材,或鋁合,金制作,3,、,界址點的編號,,以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)代碼以該公里格網(wǎng)的,西南角縱橫坐標公里值,表示，點的編號在一個編號區(qū)從,1,～,99999,連續(xù)順編。,,編號區(qū)代碼,（,9,位）,+,類別代碼,（,1,位,3,）,+,點的編號,（,5,位）,,房產(chǎn)圖注記中,，界址點只注點的編號，前面冠以“,J,”,，以圖幅為單位，按丘號的順序順時針統(tǒng)一編制。凡界址線的轉(zhuǎn)角點，均應(yīng)編界址點號，同一幅圖中界址點不重號；,界址點坐標成果表中,，界址,點的編號以完整編號或簡略,編,號填寫。,相鄰兩丘的共用界址點用第,1,丘的編號，第,2,丘不再編號。,,

12、跨越圖幅的丘，因界址點的編號是以圖幅為單位分別編制的，故雖為同一丘，但編號卻不是連續(xù)的。,,界址號除在房屋用地調(diào)查表和界址點坐標成果表中登記外，還應(yīng)在房地產(chǎn)圖中標記。,二、界址點的測量方法,,,1,、,基本要求,,界址點測量應(yīng)從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法，支導(dǎo)線法或正交法等,野外解析法,測定，也可在,全野外數(shù)據(jù)采集,時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。,,（,1,）一般應(yīng)有兩個不同測站點測定的結(jié)果，取兩成果的中數(shù)作為該點的最后結(jié)果；,,（,2,）測量精度符合,《,房產(chǎn)測量規(guī)范,》,的規(guī)定。,,,2,、,界址點測量方法,P134,解析法：,,極坐標法,,交會法,,方向距離交會法,,內(nèi)外分

13、點法,,直接坐標法,,延長線法,,延長線交會法,,…………,（,1,）極坐標法：,,（,2,）支導(dǎo)線法：,,（,3,）各種交會方法：,,方向線交會法、方向線與直線交會法、距離交會法,儀器：經(jīng)緯儀,+,測距儀（或鋼尺）,,測量方法：如圖示,,,,（,4,）直角坐標法（正交法）：一條直線上較容易的建立直角關(guān)系。,,（,5,）,線性插點法,：大多數(shù)界址點都在一條直線上時,,（,6,）,導(dǎo)線測量法,：沿地域邊界測一閉合或附合導(dǎo)線,,（,7,）,量邊定角法,：有明顯線狀地物所封閉的多邊形房屋用地,,（,8,）,測定臨時測站坐標的方法,：界址點很難或無法在已知點設(shè)站測全的較大房屋用地，可在其內(nèi)設(shè)置補充測站

14、。后方交會法、自由測站定位法。,§6.3,分幅房產(chǎn)圖測繪,一、分幅房產(chǎn)圖測繪的內(nèi)容和要求,,房產(chǎn)分幅圖是全面反映,房屋、土地的位置、形狀、面積和權(quán)屬狀況,的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)圖。同時也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。,,分幅圖的測繪范圍包括,城市,、,縣域,、,建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū),以外的,工礦企事業(yè)等單位及其相毗連的居民點,，并應(yīng)與,開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記的范圍,一致。,,城鎮(zhèn)建成區(qū)的分幅圖比例尺為,1,：,500,；遠離城鎮(zhèn)的為,1,：,1000,；圖幅為,50×50,正方形分幅。,,主要表示,房產(chǎn)管理,需要的各項,地籍要素,和,房產(chǎn)要素,，突出,房產(chǎn)要素,

15、和,權(quán)屬關(guān)系,，以確定房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),權(quán)屬界線,為重點，準確反映房屋和土地的,利用現(xiàn)狀,，精確測算,房屋建筑面積,和,土地使用面積,。,,按照,《,房產(chǎn)測量規(guī)范,》,有關(guān)技術(shù)規(guī)定進行。,分幅圖應(yīng)包括下列內(nèi)容：,,分幅圖應(yīng)表示出點、界、屋、地形地籍要素、注記。,（,1,）,行政境界,：包括國界線以及國內(nèi)各級行政區(qū)劃界。測繪國界時，應(yīng)根據(jù)邊界條約或有關(guān)邊界的正式文件精確測定，,國界線上的界標點按坐標值展繪，繪出編號，,并盡量注出高程,。,國內(nèi)各級行政區(qū)劃界應(yīng)根據(jù)勘界協(xié)議、有關(guān)文件準確測繪，,各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標展繪。,當兩級境界線重合時，用高一級境界線表示。,境界線與丘界線

16、重合用境界線表示。,一般只表示區(qū)、縣、鎮(zhèn)的境界線，街道或鄉(xiāng)的境界線根據(jù)需要取舍。,,（,2,）,丘界線,：指,房屋用地范圍的界線,，包括共有院落的界線，由產(chǎn)權(quán)人指界與鄰戶認證確定。,,境界線與丘界線重合時，用境界線表示。丘界線的轉(zhuǎn)折點即為,界址點。,對于明確而又無爭議的丘界線用,實線,表示,,,為此需實測作為丘界線的圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物的平面位置（單位內(nèi)部的圍護物不表示）；有爭議而未定的丘界線用,虛線,表示。,（,3,）,房屋及其附屬設(shè)施,：,房屋包括一般房屋、架空房屋和窯洞等。房屋附屬設(shè)施包括,柱,廊、檐廊、架空通廊、門廊、挑,廊,、陽,臺,、,門,、門墩、門頂、和室外樓,梯,等

17、。,房屋應(yīng)逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。,每幢房屋除按,《,房產(chǎn)測量規(guī)范,》,要求的精度測定其平面位置外，應(yīng),分幢分戶丈量作圖,。,丈量,房屋以勒腳以上墻角為準；,測繪,房屋以外墻水平投影為準。墻體凸凹小于圖上,0.2mm,以及裝飾性的柱、垛和墻、臨時性房屋均不表示；同幢房屋層數(shù)不同，應(yīng)測繪分界線（虛線）。,,房角點測量,－指對建筑物角點的測量，點編號與界址點相同，,類別代碼為,4,。采用野外解析法測定房屋外墻勒腳以上,0.8-1.2m,

18、處墻角的測點。,（,4,）陸地交通、水域測量,,（,5,）其他相關(guān)地物測量,P141,（,6,）,房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號,,,房產(chǎn)要素,－房屋產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、房屋用途和用地分類等，以相應(yīng)的,數(shù)字、文字、符號,表示。,,,房產(chǎn)編號,－丘號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號等。,（,7,）,地形要素,：包括鐵路、道路、橋梁、水域、城墻及其他相關(guān)地物（天橋、站臺、游泳池、消火栓、碑及地下構(gòu)筑物）等。鐵路以兩軌外沿為準；道路以路沿為準；橋梁以外圍投影為準；城墻以基部為準；水系以坡頂為準。水塘、游泳池等應(yīng)加簡注。,,亭、塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花圃、草地等可根據(jù)需要表示。,二、分幅房產(chǎn)圖的測繪

19、方法,,,分幅房產(chǎn)圖的測繪與一般地形測量并無本質(zhì)不同，主要是為滿足,房地產(chǎn)管理,的需要。,,以,房地產(chǎn)調(diào)查,為依據(jù)，,突出權(quán)屬關(guān)系,，以確定房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬界線為,重點,，按,地塊,正確、合理地編定,丘號,，準確反映房屋和土地的,利用現(xiàn)狀,，精確測算房屋建筑面積和土地使用,面積,。,測繪作業(yè)可按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的,國標,GB/T17986,－,2000 《,房產(chǎn)測量規(guī)范,》,的有關(guān)技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。,,在測繪房產(chǎn)分幅圖時，若測區(qū)已有大比例尺地形圖或地籍圖，優(yōu)先考慮,增測編繪法成圖,，否則采用實測法成圖。,1,、,房產(chǎn)分幅圖實測法,,測圖步驟與地籍圖測繪基本相同，在房產(chǎn)調(diào)查和房地

20、產(chǎn)平面控制測量基礎(chǔ)上，測量,界址點坐標,（一二級界址點）、,界址點平面位置,（三級界址點）和,房屋,等地物的平面位置。,如：平板儀測繪法、小平板與經(jīng)緯儀測繪法、經(jīng)緯儀與光電測距儀測記法、,全站儀采集數(shù)據(jù)法、,RTK,采集數(shù)據(jù)法、數(shù)字化測圖,。這些方法與城市地形圖測繪、地籍圖測繪并無本質(zhì)上的區(qū)別，只是測繪的重點在于,土地和房產(chǎn)的權(quán)屬界線,、,房屋的細部,，并根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查來,注記房產(chǎn)要素,。,2,、,房產(chǎn)分幅圖的增測編繪法,,（,1,）,利用地形圖增測編繪法,,利用城市已有,1,：,500,或,1,：,1000,大比例尺,地形圖，在房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以門牌、院落、地塊為單位，,實測用地界線,，構(gòu)

21、成完整封閉的用地單元－,丘,。丘界線的轉(zhuǎn)折點（界址點）如果不是明顯的地物點則應(yīng),補測,，并實測界址邊長；逐幢房屋實量外墻邊長和附屬設(shè)施的長寬，丈量房屋與房屋或其他地物之間的各種距離關(guān),系，經(jīng)檢查無誤后方可展繪在圖上；對在用地形圖上已不符合現(xiàn)狀部分應(yīng)進行,修測、補測,；最后注記房產(chǎn)要素（,37,）。,,（,2,）,利用地籍圖增補測繪,,是房產(chǎn)分幅圖成圖,今后的發(fā)展方向,。,,由于房產(chǎn)和地產(chǎn)是密不可分的，土地是房屋的載體，房屋依地而建，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的主體應(yīng)該一致，,土地的使用范圍和使用權(quán)限應(yīng),根據(jù)房屋所有權(quán)和房屋狀況,來確定,。,,城市房地產(chǎn)管理應(yīng),首先進行地籍調(diào)查和地籍測量,，確定土地

22、的權(quán)屬、位置、面積等，而其利用狀況、用途分類、分等定級和土地估價等又與土地上的房產(chǎn)有密切關(guān)系，因此,在地籍測繪中也要測繪宗地內(nèi)的主要房屋,。,,房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)測量是對該地產(chǎn)范圍內(nèi)的房屋做,更細致,的調(diào)查和測繪，在已確定土地權(quán)屬的基礎(chǔ)上，對宗地范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積數(shù)量和利用狀況,做分幢、分層、分戶的細致調(diào)查、確權(quán)和測繪,，以取得城市房地產(chǎn)管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。同時，這樣的作業(yè)程序也符合“從整體到局部”原則。,,土地的權(quán)屬單元為“,宗,”，房屋用地的權(quán)屬單元為“,丘,”，房屋的權(quán)屬單元為“幢、戶” 。絕大多數(shù)情況下，宗與丘的范圍一致，個別情況下，一宗地可能分為若干丘。,,根據(jù)地籍圖編繪

23、房產(chǎn)圖時，其,界址點一般只需進行復(fù)核,而不需重新測定；對于圖上的房屋則不僅需要復(fù)核，還需要根據(jù)房產(chǎn)分幅圖測繪的要求，,增測房屋的細部和附屬物,，以及根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查的資料增補,房產(chǎn)要素：,產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、幢號、層數(shù)、建成年份、建筑面積等。,3,、,三圖并測法：利用城市地形圖、地籍圖、房產(chǎn)分幅圖,,城市地形圖是一種,多用途,的基本圖，主要用于,城市規(guī)劃,、建筑設(shè)計、市政工程設(shè)計和管理等；地籍圖主要用于,土地管理,；房產(chǎn)圖主要用于,房產(chǎn)管理,。,,三種圖的共同點均是根據(jù)城市控制網(wǎng)來進行細部測量，其最大比例尺均是,1,：,500,，圖面上都需要測繪出城市地面的主要地物：如道路、河流、橋梁、房屋建筑及市政

24、工程設(shè)施等。,也正因三種圖的以上共性，其最合理與經(jīng)濟的施測方法應(yīng)是在城市有關(guān)部門如城市規(guī)劃局、土地管理局、房產(chǎn)管理局、測繪院等部門協(xié)同下，采用三圖并出法。,,基本思想,：,首先建立統(tǒng)一的城市基本控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，,實測三圖的共性部分,，繪制成,基礎(chǔ)圖,，并進行復(fù)制，然后在此基礎(chǔ)上按地形圖、地籍圖、房產(chǎn)分幅圖分別測繪,各自特殊需要,的部分。,,,對于地形圖，增測,高程注記,（或等高線）和,地形要素,如電力線、通訊線、各種管道、井、消防龍頭、路燈等；,主要水域,,道路,,其它信息,對于地籍圖，在,地籍調(diào)查,的基礎(chǔ)上，增測,界址點,和各種,地籍要素,；,,對于房產(chǎn)分幅圖，在,房產(chǎn)調(diào)查,的基礎(chǔ)上，增

25、測,丘界點,和各種,房產(chǎn)要素,（界址、境界、房屋及附屬設(shè)施以及陸地交通、水域和其他相關(guān)地物）。,,,在地籍圖的基礎(chǔ)上完成房產(chǎn)分幅圖的測繪最為合理,。 也是增測編繪成圖法的趨勢和方向。,,P143,分幅圖解讀。,位置、權(quán)屬、界址、面積、數(shù)量、用途、級別、價格、使用年限和地上附著物,,4,、,航空攝影測量法,P143,,1,）航空攝影測量的基本概念,,2,）航測法測繪房產(chǎn)分幅圖的方法,,5,、,全野外數(shù)據(jù)采集,,全野外數(shù)據(jù)采集系指利用電子速測儀和電子手簿或便攜式計算機所組成的,野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng),，記錄的數(shù)據(jù)可以直接傳輸?shù)接嬎銠C，通過人機交互處理生成圖形數(shù)據(jù)文件，可自動繪制房產(chǎn)圖,P147,。,,三

26、、房地產(chǎn)草圖測量,,房地產(chǎn)草圖是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地調(diào)查的實地記錄，是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。在進行房地產(chǎn)測量時應(yīng)根據(jù)項目的內(nèi)容用,鉛筆,繪制房地產(chǎn)草圖。房地產(chǎn)草圖包括,房屋用地測量草圖,和,房屋測量草圖,。,,房產(chǎn)測量草圖應(yīng)選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀，在內(nèi)容較集中的地方可繪制局部圖。房產(chǎn)分幅圖測量草圖應(yīng)在,實地繪制,，測量原始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭。,漢字字頭一律向北、數(shù)字字頭向北或向西。,測量草圖的圖示符號參照,GB/T17986.2,執(zhí)行。,房產(chǎn)測量草圖的作用,,,房產(chǎn)測量草圖：又可,包括房產(chǎn)分幅圖測量草圖和房產(chǎn)分戶圖測量草圖。,,,房產(chǎn)分幅

27、圖測量草圖：,是地塊、建筑物、位置關(guān)系和房地產(chǎn)調(diào)查的,實地記錄，是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù),，可以代替過去某些調(diào)查和觀測手簿。,,,房產(chǎn)分戶圖測量草圖：,是產(chǎn)權(quán)人房屋的幾何形狀、邊長及四至關(guān)系的實地記錄，是計算房屋權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積、陽臺建筑面積、共用分攤系數(shù)、分攤面積及總建筑面積的原始資料憑證。房產(chǎn)測量草圖要存入檔案作永久保存。,房產(chǎn)測量草圖的主要內(nèi)容和要求,P148,：,,1.,平面控制網(wǎng)點和點號。,,2.,界址點和房角點相應(yīng)的數(shù)據(jù)。,,3.,墻體的歸屬。,,4.,房屋產(chǎn)別、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)。,,5.,房屋用地用途類別。,,6.,丘（地）號。,,7.,道路

28、、水域。,,8.,有關(guān)地理名稱、門牌號。,,9.,觀測手簿中所有未記錄的測定參數(shù)。,,10.,為檢校而量測的線長和輔助線長。,,11.,測量草圖的必要說明。,,12.,測繪比例尺、精度等級。,,13.,測量日期、作業(yè)員姓名。,四、房產(chǎn)分幅圖的分幅與編號,,(,一,),房產(chǎn)分幅圖的編號,:,,以高斯,-,克呂格坐標的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，由編號區(qū)代碼加各種比例尺的分幅圖代碼組成，編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫、縱坐標公里值表示。編號形式、分幅和代碼如下：,,完整編碼 ： 編號區(qū)代碼 分幅圖代碼,,,×××××××××,,×,,×,,,（,9,位） （,2,位）

29、,,簡略編碼：,××××,,×,,×,,,（,4,位） （,2,位）,編號區(qū)代碼由,9,位數(shù)組成，,,第,1,、,2,位數(shù)為高斯坐標投影帶的帶號或代號；,,第,3,位數(shù)為橫坐標的百公里數(shù)；,,第,4,、,5,位數(shù)為縱坐標的千公里和百公里數(shù)；,,第,6,、,7,位和第,8,、,9,位數(shù)分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)。,1,：,2000,、,1,：,1000,、,1,：,500,比例尺的房產(chǎn)分幅圖、地籍圖、地形圖的編碼用兩位數(shù)的數(shù)字代碼表示，類似于二級代碼形式。,§6.4,,房產(chǎn)分丘圖和分層分戶圖測繪,,,房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅圖的,局部明細圖,，是繪制,房產(chǎn)權(quán)證附圖

30、的基本圖,，以門牌、戶院、產(chǎn)別及其所占用的土地范圍，分丘繪制，且,每丘單獨繪成一張,。,,房產(chǎn)分丘圖是作為,權(quán)屬依據(jù),的產(chǎn)權(quán)圖，具有,法律,效力，是保護房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人合法權(quán)益的憑證，,必須以較高精度繪制。,測繪精度要求是地物點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過,0.5mm,。,,房產(chǎn)分層分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的,明細圖,，以,一戶產(chǎn)權(quán)人,為單位，表示出,房屋權(quán)屬范圍,的細部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā),房屋所有權(quán)證的附圖,使用。,一、房產(chǎn)分丘圖的測繪,,,坐標系應(yīng)與分幅圖的坐標系一致；比例尺可根據(jù)每丘房產(chǎn)面積的大小和需要在,1:100,－,1:1000,之間選用；,

31、盡可能采用與分幅圖相同的比例尺,。幅面大小在,32~4,開之間選用。分丘圖可在聚酯薄膜上測繪，也可選用其他圖紙。,1,、,分丘圖測繪的內(nèi)容,,,分丘圖除表示分幅圖的內(nèi)容外，還表示房屋產(chǎn)權(quán)界線、界址點點號、窯洞使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、,用地面積,、,建筑面積,、宗地界線長度、房屋邊長、墻體歸屬和四至關(guān)系等,房產(chǎn)要素,。,,2,、,分丘圖測繪方法,,利用已有的房產(chǎn)分幅圖，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)查資料，,按本丘范圍展繪界址點,，描繪房屋等地物，,實地丈量界址邊、房屋邊等長度,，修測、補測成圖。,,房屋應(yīng),分棟,丈量邊長，用地,按宗地,丈量邊長，邊長量測到,0.01m,，丈量界址邊有困難時可用界址點坐標

32、反算邊長。對不規(guī)則的弧形，可按折線分段丈量,,,邊長丈量兩次取中數(shù)，較差不能超過?,D=±0.004D,（,m,）。,,丈量本丘與鄰丘毗連墻體時，,共有墻,以墻體中間為界，量至墻體厚度的,1/2,處；,借墻,量至墻體的內(nèi)側(cè)；,自有墻,量至墻外側(cè)并用相應(yīng)符號表示；窯洞使用范圍量至洞壁內(nèi)側(cè)。挑廊、挑陽,臺、架空通廊丈量時，以外圍投影為準，用,虛線,表示。,,,分丘圖中房屋,注記內(nèi)容,有產(chǎn)權(quán)類別、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、幢號、建成年份、,建筑面積,、門牌號、宗地號、房屋用途和用地分類、,用地面積,、,房屋邊長,、界址線長、界址點號，各項內(nèi)容分別用,數(shù)字注記,。,,房屋權(quán)界線與丘界線重合時，用,丘界線,表示；

33、房屋輪廓線與房屋權(quán)界線重合時，用,房屋權(quán)界線,表示。,在描繪本丘的用地和房屋時，應(yīng)適當繪出與鄰丘相連的地物。,,分丘圖的圖廓整飾,：分丘圖的圖廓位置，根據(jù)該丘所在位置確定，圖上需要注出,西南角的坐標值,，以公里數(shù)為單位注記至,小數(shù)點后三位,。分丘圖圖廓上方應(yīng)注記該丘所在分幅圖圖符號，坐落，房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號及丘號。,,讀分丘圖,P213,.,,,以“,J,”,開頭的數(shù)字為,界址點號,，在每條界址邊都注明其邊長。,,丘號和房屋用地用途分類下方正中,加劃雙線,的數(shù)字為,本丘用地面積（平方米）,。,,每幢房屋有,8,位數(shù)字代碼,：第,1,位－房屋建筑結(jié)構(gòu)分類代碼；第,2,位－建筑結(jié)構(gòu)；第,3,、,

34、4,位－層數(shù)；后,4,位－建筑年份。,,房屋代碼下方正中,加劃單線,的數(shù)字為,本幢房屋的建筑面積,，每幢房屋均注明長寬。,,,二、房產(chǎn)分層分戶圖的測繪,,,,分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的，以,一個產(chǎn)權(quán)人,(,產(chǎn)權(quán)登記戶,),為單位，表示,房屋權(quán)屬范圍內(nèi)的細部圖件,，,供核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證使用,。 分戶圖是以各戶的房屋權(quán)利范圍大小為一產(chǎn)權(quán)單元，即以一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋的某一層中的某一權(quán)屬單元為單位繪制，如為多層房屋，則為房產(chǎn)分層分戶圖。,,1,、,分戶圖測繪的有關(guān)規(guī)定,,,分戶圖采用的比例尺一般為,1:200,。當房屋過大或過小，比例尺也可適當放大或縮小，也可采用與分幅圖相同的比例尺。,,

35、幅面規(guī)格一般采用,32,開或,16,開兩種尺寸，圖紙圖廓線、產(chǎn)權(quán)人、圖號、測繪日期、比例尺、測圖單位均應(yīng)按要求書寫。,,,分戶圖圖紙一般選用厚度,0.07~0.1mm,、經(jīng)定型處理變形率小于,0.02‰,的,聚酯薄膜,，也可選用其他圖紙。,,分戶圖的,上房屋平面位置應(yīng)參照分幅圖、分丘圖的關(guān)系位置，按實地丈量的房屋邊長繪制。,,分戶圖的,方位應(yīng)使房屋的主要邊線與圖廓邊線平行,，按房屋的朝向橫放或豎放，分戶圖的方向應(yīng)盡可能與分幅圖一致，如不一致，需在適當位置加繪,指北方向,。,2,、,分戶圖的成圖方法,,分戶圖的成圖可以直接利用測繪的分幅圖上屬于,本戶用地范圍,的部分，,進行實地調(diào)查核實修測,后，

36、繪制成分戶圖。如沒有房產(chǎn)分幅圖可以提供，而房產(chǎn)登記和發(fā)證工作又亟待開展，可以按房產(chǎn)分宗分戶的范圍在,實地直接測繪分戶圖,，然后再按房產(chǎn)分戶圖的要求標注相應(yīng)的內(nèi)容。,,也可在分幅圖測繪完成以后，根據(jù)戶主在登記申請書中指明的使用范圍制作分戶圖。,,為了能夠明確表示各戶占有房地的情況，對分戶平面圖有以下幾種情況：,,（,1,）,宗地內(nèi)，房、地同屬一戶的,。發(fā)證時，也只按用地范圍復(fù)制房產(chǎn)分戶圖一份，用以表示該戶占用土地和占有房產(chǎn)的情況。,,（,2,）,宗地內(nèi)，房、地不完全同屬一戶的,。發(fā)證時，,有幾戶應(yīng)復(fù)制幾份房產(chǎn)分戶圖,。這樣，每戶可以有一份房產(chǎn)分戶圖，用以表明各自占有的房地情況。,（,3,）對,其

37、中一棟房屋有幾戶占有,的，則對該棟房屋繪制相應(yīng)份數(shù)的分層分間平面圖作為附圖，分別表明各戶占有房產(chǎn)的部位界線和建筑面積，以表明一戶在該棟房屋中占有的房產(chǎn)情況。,（,4,）,各戶占有的建筑面積應(yīng)按具體情況分別計算,。如各戶房產(chǎn)是分層占有，或各戶占有的房產(chǎn)有明確的界線，則各戶占有的建筑面積應(yīng)分層或按明確界線分開計算。如各戶占有的房產(chǎn)無明確界線，則可按各戶占有的房屋,使用面積,的比例，分攤計算各戶建筑面積。,（,5,）對,多戶共用的房屋,，如果占有的部位界線不能明確劃分開，則,只能作為共有產(chǎn)一戶處理,，除應(yīng)在圖上標明共有的房屋部位共有界線和建筑面積外，尚應(yīng)詳細記載共有人姓名，說明共有情況，如有可能應(yīng)詳

38、細記載各人占有房屋比例。,,3,、,分戶圖測繪的內(nèi)容和要求,（,1,）分戶圖的,內(nèi)容,,主要是,房屋、土地以及圍護物的平面位置,與,各地物點之間的相對關(guān)系,，并,著重于,房屋的權(quán)屬界線、四面墻體的歸屬、樓梯、過道等公用部位，門牌號碼、所在層次、室號或戶號、房屋建筑面積和房屋邊長。,,（,2,）分戶圖的,表示方法與測繪要求,,分戶圖,以宗地為單位,繪制，一宗地內(nèi)的房屋，不論是一戶或數(shù)戶所有，均繪制在一張圖紙上。,一個宗地內(nèi)的房屋、土地如果分屬兩幅圖上的，應(yīng)繪制一張分戶圖上，用鉛筆標定其圖幅的接邊線。,,一個宗地內(nèi)只有一個產(chǎn)權(quán)時，房屋輪廓線用實線表示；一個宗地內(nèi)有數(shù)戶房產(chǎn)權(quán)時，房屋輪廓線用房屋所有

39、權(quán)界線表示。房屋輪廓線、房屋所有權(quán)界線與土地使用權(quán)界線重合時，用,土地使用權(quán)界線,表示。,a parcel/piece of land,,,房屋的權(quán)屬界線,，包括墻體歸屬，,按圖式要求表示,。墻體歸屬應(yīng)標示出自有墻、借墻、共有墻符號，樓梯、過道等共同部位在適當位置加注。,房屋邊長量取和注記至,0.01m,。規(guī)則房屋（矩形）前后、左右兩相對邊長之差也應(yīng)符合較差公式的限定；不規(guī)則房屋邊長丈量應(yīng)加量構(gòu)成三角形的對角線，,輔助線的條數(shù)等于不規(guī)則多邊形邊數(shù)減,3,,即（,n-3,）,,，圖形中每增加一個直角，可少量一條輔助線。,,分戶房屋權(quán)屬面積,應(yīng)包括,共有公用部位分攤的面積,。注在房屋所在層次的

40、下方；,房屋建筑面積,注在房屋圖形內(nèi)，下加一條橫線；,共有公用部位本戶分攤面積,注在,左下角,。,,戶（室）號和本戶所在棟號、層次注記在房屋圖形上方。,,房屋邊長的描繪誤差不應(yīng)超過圖上,0.2mm,，房屋權(quán)界線圖上表示為,0.2mm,粗的實線。房屋輪廓線長度注記在房屋輪廓線內(nèi)測中間位置，注記至,0.01m,。,讀分戶圖,P152,.,,,,,,§6.5,,房地產(chǎn)變更測量,,因房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等涉及,權(quán)界調(diào)整,和,面積增減變化,所進行的更新測量，分為,現(xiàn)狀變更,和,權(quán)屬變更,測量。,一、權(quán)屬變更測量的內(nèi)容,,房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權(quán)屬的轉(zhuǎn)移；,,土地使

41、用權(quán)界的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；,,征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地引起的土地權(quán)屬界線變化；,,他項權(quán)利范圍的變化和注銷。,二、現(xiàn)狀變更測量的內(nèi)容,,房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；,,房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；,,圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；,,,道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；,,地名、門牌號的更改；,,房屋及其用地分類面積增減變化。,三、變更測量的程序,,,根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更或權(quán)屬變更資料，先進行,房地產(chǎn)要素調(diào)查,，包括,現(xiàn)狀,、,權(quán)屬,和,界址調(diào)查,；,,再進行變更后的,分戶

42、權(quán)界,和,面積,的測定；,,并及時調(diào)整丘號、界點號、幢號和戶號等有關(guān)的,房地產(chǎn)編碼,；,,最后進行房地產(chǎn)資料的修正。,四、變更測量的方法,,,根據(jù)變更資料，確定變更范圍，并按原圖上平面控制點的分布情況，選擇變更測量方法。,,實測時，應(yīng)以,房地產(chǎn)控制點,、,界址點,為依據(jù)，,采用解析法修測,。,,變更測量可在房產(chǎn)分幅圖原圖或二底圖上進行，以變更范圍內(nèi)平面控制點和房產(chǎn)界址點為測量,基準點,。,,現(xiàn)狀,變更范圍較小,時，可根據(jù)末級控制點、界址點、固定地物點等用距離關(guān)系,修測,；,,現(xiàn)狀,變更范圍較大,時，應(yīng)先,補測,房產(chǎn)控制點，然后進行房產(chǎn)圖的修測。,,修測之后，應(yīng)對現(xiàn)有房產(chǎn)、地籍,資料修正處理,。

43、,,,新擴大的建成區(qū),，先進行與面積相應(yīng)的房地產(chǎn),平面控制測量,，然后進行房產(chǎn)圖的測繪。,五、變更測量的精度和要求,,（,1,）變更后的分幅、分丘圖圖上,精度,，新補測的界址點的精度符合規(guī)范規(guī)定；,,（,2,）房產(chǎn)分割后各戶房屋建筑,面積,之和與原有房屋建筑面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)；,,（,3,）用地,分割,后各丘面積之和與原丘面積的不符值應(yīng)在限差以內(nèi)；,,（,4,）房產(chǎn),合并,后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并后各丘面積之和；,（,5,）變更測量時，應(yīng)做到變更有,合法依據(jù),，對合法數(shù)據(jù)和附圖不得隨意更改；,,（,6,）房地產(chǎn)合并或分割，分割應(yīng)先進行,房地產(chǎn)登記

44、,，且無禁止分割文件，分割處必須有固定界標；位置毗連且權(quán)屬相同的房屋及其用地可合并的，應(yīng)先進行房地產(chǎn)登記；,,（,7,）,房屋所有權(quán)發(fā)生變更或轉(zhuǎn)移，其房屋用地也隨之變更或轉(zhuǎn)移,。,六、房地產(chǎn)編號的變更與處理,,,1,、,丘號,,（,1,）用地的合并與分割都應(yīng),重新編丘號,，新增丘號，按編號區(qū)內(nèi)的,最大丘號續(xù)編,；,,（,2,）組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)的,最大丘支號續(xù)編,。,,,2,、,界址點、房角點號,,新增的界址點或房角點的點號，分別按編號區(qū)內(nèi)界址點或房角點的最大點號,續(xù)編,。,,,3,、,幢號,,房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號，,原幢號作廢,，新幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。,,一個宗地號對應(yīng)著唯

45、一的一個宗地。宗地合并、分割、邊界調(diào)整時，宗地必須賦以新號，舊宗地號將不再用，新宗地賦予新號。,,（,1,）,分割后的各宗地，以原編號加支號順序排列,；,,（,2,）,數(shù)宗地合并后的宗地號，以原宗地號中的最小宗地號加支號表示,。,,整個街坊中新增宗地在最大宗地號后續(xù)編；若新增宗地屬新增街坊，則新街坊號須在調(diào)查區(qū)街坊號后續(xù)編，宗地號同初始調(diào)查編號方式。,例：,,（,1,）,18,號宗地分割成三塊，分割后的編號分別為,18-1,，,18-2,，,18-3,（加支號）。（,2,）,18-2,號宗地再分割成,2,塊宗地，則編號為,18-4,，,18-5,（支號再分）。（,3,）,18-4,號宗地與,10,號宗地合并，則編號為,10-1,；如,18-5,號宗地與,25,號宗地合并，則編號為,18-6,（合并后小宗加支號）。（,4,） 多宗合并成一宗，如,6,、,7,、,8,、,9,號全部合為一宗，則并后編號為,6-1,；如,6,、,7,、,8,、,9,號部分合為一宗，則并后編號為,6-1,，,6,、,7,、,8,、,9,號剩余部分宗地相應(yīng)變?yōu)?6-2,、,7-1,、,8-1,、,9-1,。,