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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,物業(yè)管理專業(yè)課程,物業(yè)管理專業(yè)課程,1,關(guān)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施課程,屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程,是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個學(xué)分,。,中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用,注重實踐中多動腦觀察，多動手實操。,文字教材：劉國生 王維言主編的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理人民郵電出版社,期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱要求統(tǒng)一命題考試,2,關(guān)于物業(yè)設(shè)備設(shè)施課程 屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主,關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo),任務(wù)：,就課程的重點和難點進行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特

2、別是課程的重點內(nèi)容,3,關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)任務(wù)：就課程的重點和難點進行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特,第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ),第二講建筑室內(nèi)給水,第三講建筑室內(nèi)排水,第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng),第五講 建筑消防系統(tǒng),第六講 供暖與燃?xì)夤?yīng),第七講 建筑通風(fēng)與防排煙,結(jié)構(gòu)：,4,第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)：4,第八講 空氣調(diào)節(jié),第九講 建筑供配電系統(tǒng),第十講電梯、照明及安全用電與建筑防雷,第十一講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介,第十二講期末復(fù)習(xí),課件結(jié)構(gòu)：,5,第八講 空氣調(diào)節(jié)課件結(jié)構(gòu)：5,教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程,物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo),第一講,物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ),教育部人才培養(yǎng)

3、模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程物,6,一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo),1物業(yè)設(shè)備概述,*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？,物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。,注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。,7,一、物業(yè)設(shè)備

4、管理的意義和目標(biāo)1物業(yè)設(shè)備概述7,2、物業(yè)設(shè)備管理的意義,注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括,管理和服務(wù),兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。,*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的,意義,：,物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。,物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。,物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。,物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保

5、駕護航的作用。,物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。,8,2、物業(yè)設(shè)備管理的意義8,3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo),注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。,*用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是,物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。,*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：,A,設(shè)備有效利用率，；,B,設(shè)備的完好率，；,9,3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 9,物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：,零部件完整齊全，,設(shè)備運轉(zhuǎn)正常,設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全,設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,防凍、保溫、防腐等措施完整有效,10,物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：10,二、物業(yè)

6、設(shè)備管理的內(nèi)容,物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理,物業(yè)設(shè)備運行管理、,物業(yè)設(shè)備維修管理、,物業(yè)設(shè)備更新改造管理、,備品配件管理、,固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。,11,二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容11,1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理,注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。,（1）設(shè)備原始檔案,設(shè)備原始檔案包括：,設(shè)備清單或裝箱單。,設(shè)備發(fā)票。,產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。,開箱驗收報告,12,1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理12,產(chǎn)品技術(shù)資料,安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。,（2）設(shè)備技術(shù)資料,設(shè)備技術(shù)資料包括：,設(shè)備卡片,設(shè)備臺賬,設(shè)備技術(shù)登

7、錄簿,竣工圖,系統(tǒng)資料,13,產(chǎn)品技術(shù)資料 13,（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件,2、物業(yè)設(shè)備運行管理,*,物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。,（應(yīng)取得兩個方面的成果）：,一是,設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài),針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。,14,（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強,對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。,加強維護保養(yǎng)工作。,設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保

8、靈敏可靠。,對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。,對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。,15,對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上,二是,從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。,設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：,（1）初期投資費用管理,在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：,設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需

9、要。,設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。,設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。,設(shè)備的壽命。,設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。,注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，,16,二是 從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的,（2）運行成本管理,能源消耗的經(jīng)濟核算。,操作人員的配置,維修費用的管理,3、物業(yè)設(shè)備維修管理,設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。,（1）,維護保養(yǎng)方式：,主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視

10、檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。,17,（2）運行成本管理17,維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。,日常維護保養(yǎng),工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。,（2）維護保養(yǎng)工作的實施,18,維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。（2）維,定期維護保養(yǎng)工作,是,以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。,它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。,應(yīng)做好以下工作：,徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；,檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間

11、隙；,檢查安全裝置；,檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；,清洗油箱，檢查油位指示器，換油；,檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。,19,定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它,（3）設(shè)備的點檢,設(shè)備的點檢,就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。,設(shè)備的點檢包括,日常點檢,及,計劃點檢,。,設(shè)備的,日常點檢,由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。,20,（3）設(shè)備的點檢 設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針

12、對性的檢查。設(shè)備點,設(shè)備的計劃點檢,一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行,，計劃點檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。,21,設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計,(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修,對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其,檢修間隔期,。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是,計劃檢修,實行,計劃檢修,，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。,22,(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對

13、在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢,(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系,設(shè)備管理應(yīng)建立“,維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔,”的原則。,4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理,在使用設(shè)備時,特別要注意的是，,只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。,23,(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為,5、備品配件的管理,運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。,需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。,備品配件管理工作的目的,是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度

14、，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。,24,5、備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè),6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理,固定資產(chǎn),是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。,不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為,固定資產(chǎn)管理。,25,6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位,固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：,固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：,利用率和生產(chǎn)率,兩個指標(biāo)。,設(shè)備折舊：,參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。,設(shè)備

15、的報廢,固定資產(chǎn)的管理要求：,1、保證其完整無缺。,2、提高其完程度和利用效果。,3、正確核定其需用量,4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。,5、進行其投資預(yù)測。,26,固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利,7、工程資料的管理,資料管理的目的和意義,物業(yè)工程資料的分類目錄,竣工驗收資料,設(shè)備管理資料,二次裝修設(shè)備改造變更資料,工程資料管理的方法：,文件檔案管理和電腦管理兩大類。,工程資料管理的要求：,歸檔：要求和時間,保管：嚴(yán)格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。,27,7、工程資料的管理資料管理的目的和意義27,3、物業(yè)設(shè)備

16、管理的機構(gòu)和職責(zé),機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。,28,3、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),工程部經(jīng)理,是對物業(yè)設(shè)備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負(fù)責(zé)人。,2、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）,負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。,29,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理29,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé),4、維修人員（技術(shù)工人）,5、保管員,6、資料統(tǒng)計員,30,物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）30,4、物業(yè)設(shè)備管理制度,現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：,一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度,物業(yè)設(shè)備接管驗收制度,物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程,物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程,31,4、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容,二、管理工作方面的制度,1,、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度,2、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全