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1、,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,第,6,章 資產(chǎn)評估途徑與方法,第6章 資產(chǎn)評估途徑與方法,1,6.1,資產(chǎn)評估途徑與方法概述,6.2,市,場途徑,6.3,收,益途徑,6.4,成,本途徑,6.5,評估途徑及其方法的選擇,6.1 資產(chǎn)評估途徑與方法概述,2,6.1,資產(chǎn)評估途徑與方法概述,6.1.1,資產(chǎn)評估途徑內(nèi)涵,概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有市場途徑、收益途徑和成本途徑。,6.1.2,資產(chǎn)評估途徑與市場的關(guān)系,資產(chǎn)評估途徑實(shí)際上是人

2、們模擬市場定價機(jī)理和規(guī)則所設(shè)計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型,6.1資產(chǎn)評估途徑與方法概述6.1.1 資產(chǎn)評估途徑內(nèi)涵6,3,6.2,市,場途徑,6.2.1,市場途徑的基本含義,市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中市場途徑亦被稱為市場法。,6.2.2,市場途徑的基本前提,其一是要有一個活躍的公開市場；,其二是公開市場上要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。,6.2 市場途徑6.2.1 市場途徑的基本含義6.2.2,4,6.2.3,市場途徑的基本程序,1,）選擇參照物,2

3、,）在評估對象與參照物之間選擇比較因素,3,）指標(biāo)對比、量化差異,4,）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異,5,）綜合分析確定評估結(jié)果,6.2.3 市場途徑的基本程序,5,6.2.5,市場途徑中的具體方法,1,）直接比較法,評估對象價值,=,參照物成交價格,修正系數(shù),1,修正系數(shù),2.,修正系數(shù),n,（,61,）,或,=,參照物成交價格,基本特征差額,1,基本特征差額,2,基本特征差額,n,（,62,）,6.2.5 市場途徑中的具體方法或 =參,6,(1,）現(xiàn)行市價法:同類資產(chǎn),（,2,）市價折扣法：適用清算前提條件,資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格,（1-價格折扣率）,（,3,

4、）功能價值類比法,價值與功能呈線性關(guān)系（生產(chǎn)能力比例法）,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）,價值與功能呈指數(shù)關(guān)系（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）,(1）現(xiàn)行市價法:同類資產(chǎn)（3）功能價值類比法,7,（,4,）價格指數(shù)調(diào)整法（亦稱物價指數(shù)法）,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（1+物價變動指數(shù)）,或，資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格價格指數(shù),（,5,）成新率價格調(diào)整法,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（評估對象成新率/參照物成新率）,資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用年限/（資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限）,（4）價格指數(shù)調(diào)整法（亦稱物價指數(shù)法）（5）成新率價格調(diào)整法,8,（,6,）市場售價類

5、比法,資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值,資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù) 時間差異修正系數(shù),P85,例,（,7,）價值比率法,成本市價法,資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本,市盈率倍數(shù)法,資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)）收益額參照物（企業(yè)）市盈率,（6）市場售價類比法（7）價值比率法,9,2,）間接比較法,間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或分項(xiàng)與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值，再利用

6、參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。,2）間接比較法,10,市場法的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)：,（1）能直接反映市場資產(chǎn)行情，評估值直接反映市場現(xiàn)實(shí)價格。,（2）評估結(jié)果是在公開市場條件下公允現(xiàn)行市價，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，公正公平，易于被各方接受。,（3）相對而言較為簡單。,缺點(diǎn)：,（1）受供求關(guān)系影響，價格不一定反映真實(shí)的價值。,（2）即使在典型的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)條件下，信息不流暢，市場失靈的情況也是經(jīng)常發(fā)生的。（信息不對稱）,（3）一般不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。,市場法的優(yōu)缺點(diǎn),11,6.

7、3,收益途徑,6.3.1,收益途徑的基本含義,收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。,6.3.2,收益途徑的基本前提,（,1,）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；,（,2,）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；,（,3,）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。,6.3 收益途徑6.3.1 收益途徑的基本含義6.3.2,12,6.3.3,收益途徑的基本程序,（,1,）收集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢，以及經(jīng)營風(fēng)險等；,（,2,）

8、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；,（,3,）確定折現(xiàn)率或資本化率；,（,4,）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；,（,5,）分析確定評估結(jié)果。,6.3.4,收益途徑的基本參數(shù),運(yùn)用收益途徑進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個。,6.3.3 收益途徑的基本程序6.3.4 收益途徑的基本,13,6.3.5,收益途徑中的具體方法,未來預(yù)期收益有無限期劃分：有限期和無限期；,預(yù)期收益額劃分：等額收益和非等額收益。,1,）純收益不變,P,A/r,其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無限。,(2),在收益年期有限

9、，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：,6.3.5 收益途徑中的具體方法1）純收益不變PA/r,14,（,614,）,2,）純收益在若干年后保持不變,(1),無限年期收益。其基本公式為：,（,616,）,(2),有限年期收益。其計算公式為：,（,617,）,（614）2）純收益在若干年后保持不變(1)無限年期收,15,3）純收益按等差級數(shù)變化（年變化額,B,）：,A、,純收益按等差級數(shù)遞增（收益期無限）：,B、,純收益按等差級數(shù)遞增（收益期有限）：,3）純收益按等差級數(shù)變化（年變化額B）：A、純收益按等差級,16,C、,純收益按等差級數(shù)遞減（收益期無限）：,D、,純收益按等差級數(shù)遞減（收益期

10、有限）：,C、純收益按等差級數(shù)遞減（收益期無限）：D、純收益按等差級數(shù),17,4,）純收益按等比級數(shù)變化,（,1,）在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式,（,6,22,）,（2）純收益按等比級數(shù)遞增，收益期有限,4）純收益按等比級數(shù)變化（622）（2）純收益按等比級數(shù)遞,18,5,）已知未來若干年后資產(chǎn)價格,已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，有以下計算式：,（,6,26,）,（3）純收益按等比級數(shù)遞減，收益期無限,（4）純收益按等比級數(shù)遞減，收益期有限,5）已知未來若干年后資產(chǎn)價格已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下,19,6.4,成本途徑,6.4.1,成本途徑的基本含義,成

11、本途徑具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中成本途徑亦被稱為成本法。,資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)實(shí)體有形損耗資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,6.4 成本途徑6.4.1 成本途徑的基本含義資產(chǎn)的評估值,20,6.4.2,成本途徑的基本前提,只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個物理上的概念，資產(chǎn)的繼續(xù)使用包含著其使用的有效性的經(jīng)濟(jì)意義。,6.4.3,成本途徑的基本要素,1,）資產(chǎn)的重置成

12、本,2,）資產(chǎn)的有形損耗,3,）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值,4,）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,6.4.2 成本途徑的基本前提6.4.3 成本途徑的基本,21,6.4.4,成本途徑中的具體方法,1,）重置成本的估算方法,（,1,）重置核算法：購買、自建,（,2,）價格指數(shù)法：賬面,價格指數(shù),（,3,）功能價值類比法：生產(chǎn)能力比例法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,2,）實(shí)體性貶值的估算方法,（,1,）觀測法。觀測法，也稱成新率法,實(shí)體性貶值=重置成本,（1-實(shí)體性成新率）,6.4.4 成本途徑中的具體方法2）實(shí)體性貶值的估算方法,22,（,2,）使用年限法,（,3,）修復(fù)金額法：修復(fù)資產(chǎn)的花費(fèi),總使用年限=實(shí)際已使用年

13、限,+尚可使用年限,實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限,總使用年限,實(shí)際已使用年限=名義已使用年限,資產(chǎn)利用率,（2）使用年限法（3）修復(fù)金額法：修復(fù)資產(chǎn)的花費(fèi)總使用年限=,23,例：,某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，總使用年限為20年，2005年2月評估時，根據(jù)資本指標(biāo)，正常使用條件下，每天工作8小時，重置成本20萬，預(yù)計殘值不計，實(shí)際只有4小時，求,（1）資產(chǎn)利用率,（2）名義已使用年限,（3）尚可使用年限,（4）實(shí)體性貶值,例：某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，總使用年限為20年，2005年,24,解：,（1）資產(chǎn)利用率=*100%=50%,（2）名義使用年限為10年,（3）尚可使用年限=20年-實(shí)際使用年

14、限=20-10*50%=15年,（4）實(shí)體性貶值=*實(shí)際使用年限,=20/20*（10*50%）,=5萬元,第6章資產(chǎn)評估途徑與方法課件,25,3,）功能性貶值的估算方法,方法一、通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：,第一，將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。,第二，計算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。,第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。,第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)：,被評估資產(chǎn)功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本,折現(xiàn)系數(shù)）（,6,43,）,

15、3）功能性貶值的估算方法,26,方法2,功能性貶值,=,復(fù)原重置成本,-,更新重置成本,復(fù)原重置成本,即按,原來,的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、工藝進(jìn)行“克隆”，按現(xiàn)行的價格復(fù)原這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。,更新重置成本,即按,現(xiàn)在,的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)后的設(shè)計新型原材料和較先進(jìn)的工藝所生產(chǎn)的具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本（現(xiàn)行價格）。,方法2復(fù)原重置成本即按原來的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、工藝進(jìn)行“,27,例：,被評估設(shè)備,A,的日運(yùn)營成本820元，參照物為改進(jìn)后的,B,型設(shè)備，其生產(chǎn)能力處與,A,型相同，,B,日營運(yùn)成本670元，全年法定工作日為254天，尚可使用6年，若按33%的所得稅率和10%的折現(xiàn)率

16、計算，該設(shè)備的功能性貶值為多少？,解：按步驟,（,1,）計算年超額營運(yùn)成本,年超額營運(yùn)成本,=,（,820-670,）,*254=38100,元,（,2,）計算年凈超額成本,年凈超額營運(yùn)成本,=38100*,（,1-33%,）,=25527,元,（,3,）計算該設(shè)備的功能性貶值額,A,的功能性貶值額,=25527*4.3553=111177.74,元,例：被評估設(shè)備A的日運(yùn)營成本820元，參照物為改進(jìn)后的B型設(shè),28,4,）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法,（,1,）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系時：,（,2,）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈線性關(guān)系時：,（,3,）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)持續(xù)存在收益損失時：,經(jīng)濟(jì)性貶值額,資產(chǎn)年收益損失額,(1,所得稅稅率,)(P/A,，,),經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)的重置成本,經(jīng)濟(jì)性貶值率,4）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法（2）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值,29,例：,一臺多功能鏍帽加工機(jī)床年生產(chǎn)能力為,7.5,萬件六角鏍帽，現(xiàn)供大于求，生產(chǎn)能力過剩，實(shí)際年產(chǎn),6,萬個，該機(jī)床的重置全價為,9,萬元，實(shí)體性貶值,2.7,萬元，功能性貶值,0.9,萬元，設(shè),X,為,0.