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2、要,國資評估報告要求及常見問題,,國有資產(chǎn)評估管理,一、國有資產(chǎn)評估管理法律法規(guī),《,中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法,》,（,2008,年,10,月,28,日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）,《,企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法,》(,國務院國資委、財政部,3,號令,),《,企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例,》(,中華人民共和國國務院令第,378,號,),《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（,1991,年國務院,91,號令）,《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》,（,原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā),[1992]36,號,）,,國有資產(chǎn)評估管理,《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》,（,國務院國資委第,1

3、2,號令,）,《,國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法,》,（,國資委,19,號令,）,《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》,(,國資委產(chǎn)權,[2006]274,號,),《關于企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓有關事項的通知》,(,國務院國資委國資產(chǎn)權發(fā)（,2006,）,306,號,),《,關于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關事項的通知,》(,國資發(fā)產(chǎn)權,〔2009〕941,號,),,,國有資產(chǎn)評估管理,《,中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核準工作指引,》(,國資發(fā)產(chǎn)權,〔2010〕71,號,),《,關于規(guī)范中央企業(yè)選聘評估機構工作的指導意見,》,（國資發(fā)產(chǎn)權,[2011]68,號）,《,中央企業(yè)境外國有

4、產(chǎn)權管理暫行辦法,》,（ 國資委令第,27,號）,《,中央企業(yè)境外國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法,》,（國資委令第,26,號）,《,關于加強中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權管理有關工作的通知,》,（國資發(fā)產(chǎn)權,〔2011〕144,號）,,,國有資產(chǎn)評估管理,《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》,(,國資發(fā)產(chǎn)權〔,2013,〕,64,號,),《,關于中央企業(yè)國有產(chǎn)權置換有關事項的通知,》,（國資發(fā)產(chǎn)權,〔2011〕121,號）,《,金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉讓管理辦法,》(,財政部令第,54,號,),《,金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法,》(,財政部令第,47,號,),《,中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法,》(,

5、財文資,[2012]15,號,),……,,,,國有資產(chǎn)評估管理,二、國有資產(chǎn)評估項目核準備案管理,企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目實行核準制和備案制。,經(jīng)各級人民政府批準經(jīng)濟行為的事項涉及的資產(chǎn)評估項目，分別由其國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構負責核準。,經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構批準經(jīng)濟行為的事項涉及的資產(chǎn)評估項目，由國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構負責備案；經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構所出資企業(yè)（以下簡稱中央企業(yè)）及其各級子企業(yè)批準經(jīng)濟行為的事項涉及的資產(chǎn)評估項目，由中央企業(yè)負責備案。,地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)評估項目備案管理工作的職責分工，由地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構根據(jù)各地實際情況自行規(guī)定。,,

6、國有資產(chǎn)評估管理,核準備案的時間要求,,,企業(yè)應當自評估基準日起,8,個月內向國資委提出核準申請,,,企業(yè)收到評估機構出具的評估報告后，應當在評估基準日起,9,個月內將備案申請材料逐級報送備案管理單位,,,,,國有資產(chǎn)評估管理,需經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構批準經(jīng)濟行為的事項：,1,、采用協(xié)議方式轉讓企業(yè)國有產(chǎn)權,2,、股份有限公司國有股權設置事項,3,、經(jīng)國務院國資委批準進行主輔分離輔業(yè)改制項目中，按限額專項委托中央企業(yè)辦理相關資產(chǎn)評估項目備案工作。其中，屬于國家授權投資機構的中央企業(yè)負責辦理資產(chǎn)總額賬面值在,5000,萬元（不含）人民幣（下同）以下資產(chǎn)評估項目的備案，,5000,萬元以上的

7、資產(chǎn)評估項目繼續(xù)由國務院國資委辦理備案；其他中央企業(yè)負責辦理資產(chǎn)總額賬面值在,2000,萬元（不含）以下資產(chǎn)評估項目的備案，,2000,萬元以上的資產(chǎn)評估項目繼續(xù)由國務院國資委辦理備案。,,,,,國有資產(chǎn)評估管理,涉及多個國有產(chǎn)權主體評估項目的管理方式,,有多個國有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估事項，經(jīng)協(xié)商一致可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權關系辦理核準或備案手續(xù)；國有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其中一方依照其產(chǎn)權關系辦理核準或備案手續(xù)。,,國務院批準的重大經(jīng)濟事項同時涉及中央和地方的，可由國有股最大股東依照其產(chǎn)權關系，逐級報送國務院國資委進行核準。,,,,,國資評估報告要求及常見問題,一、,國有

8、資產(chǎn)評估報告關注要點,經(jīng)濟行為及方案設計,經(jīng)濟行為與國家宏觀經(jīng)濟形勢的關系,經(jīng)濟行為與國家宏觀調控政策的關系,,產(chǎn)權瑕疵,涉及到,上市的,項目時，土地、房屋產(chǎn)權必須完善,土地處置估價時點必須,不能晚于,評估報告基準日,,政策法規(guī),不能違反相關法規(guī)，如,轉讓上市公司股權不能違反,19,號令,,,國資評估報告要求及常見問題,評估技術,評估基準日,的選擇是否適當，評估結果的使用有效期是否明示。重點審查評估基準日的選擇是否符合有關評估準則的規(guī)定要求等。,基準日的選擇盡可能與相應經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日接近，同時考慮會計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末,評估基準日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準

9、日應根據(jù)經(jīng)濟行為的性質確定,選擇的評估基準日，應有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并合理選取評估作價依據(jù)。評估過程中要及時地調整不適宜的基準日。,,,,,國資評估報告要求及常見問題,《,國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法,》,第三十六條，國有股東所持上市公司股份間接轉讓應當充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關國有股東協(xié)議轉讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準日應與國有股東資產(chǎn)評估的基準日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準日與國有股東產(chǎn)權持有單位對該國有股

10、東產(chǎn)權變動決議的日期相差不得超過一個月。,,進行,PPA,評估的基準日是會計準則中定義的企業(yè)合并的購買日。購買日是購買方獲得對被購買方控制權的日期，即企業(yè)合并交易進行過程中，發(fā)生控制權轉移的日期，這個日期不是企業(yè)合并確定交易價格進行資產(chǎn)評估的基準日。,,國資評估報告要求及常見問題,資產(chǎn)評估范圍,與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。,,評估方法,運用是否合理。重點審核評估方法是否符合相關評估準則的規(guī)定要求，評估方法及技術參數(shù)選取是否合理等。,必須采用兩種或兩種以上評估方法，鼓勵市場法。但是，對于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中一種方法必須為成本法。,,評估依據(jù),是否適當。重點審核評估

11、工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術參數(shù)資料等是否適當。,報告中不應出現(xiàn)未使用的評估依據(jù),評估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī),,,,,,國資評估報告要求及常見問題,評估目的,：對評估目的的描述要非常準確。一份評估報告只允許針對一個評估目的。,企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權屬證明文件、財務會計資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實性、合法性和完整性作出,承諾,。,,評估過程,是否符合相關評估準則的規(guī)定。重點審核評估機構在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過程是否完整，是否存在未履行評估準則規(guī)定的必要評估步驟的行為等。,,評估報告,是否符合《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》規(guī)定要求。,,價值類型,:,需要核準、備案的國有資

12、產(chǎn)評估報告使用的價值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要求選擇市場價值類型。,,,,,,國資評估報告要求及常見問題,評估結論,,同一報告下,同一類型的,各公司評估結論選擇理由需保持一致性,對于高新技術企業(yè)，或者企業(yè)有商標、專利、資質等無形資產(chǎn)而在成本法評估中又未考慮的，應推薦收益法,企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評估的（例如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報告又未采用收益法作為最終結果，,須,注意選擇方法描述時的合理,性,收益法和成本法評估結果差異應有合理解釋,對于長期股權投資評估值，應加回最合理的評估結論,關注股東部分權益價值的計算,,,國資評估報告要求及常見問題,示例：,,母,公司選用資

13、產(chǎn)基礎法結果，而三個子公司選用收益法評估結論,根據(jù),母,公司評估說明中描述，其目前主要職能是“指導、服務、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟實體的經(jīng)營管理,未考慮,母,公司的成本和效益對企業(yè)價值的影響,,,,國資評估報告要求及常見問題,案例,,,某,中央企業(yè),二級子公司,（,A,公司）,擬,收購,C,公司持有的,F,公司的,股權,,經(jīng)評估，,F,公司的股東全部權益價值評估結果為,39,500,萬元,,,,,,,國資評估報告要求及常見問題,F,公司注冊資本金為,5000,萬元,，具體構成,：,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,1,500,30.00%,B,公司,1,250,25.00%,C

14、,公司,1,050,21.00%,D,公司,950,19.00%,E,公司,250,5.00%,合 計,5,000,100.00%,,國資評估報告要求及常見問題,F,公司賬面實收資本為,30,039,萬元,單位：萬元,股東名稱,出資金額,出資額占比,A,公司,15,574,51.846%,B,公司,5,431,18.080%,C,公司,4,562,15.187%,D,公司,3,386,11.272%,E,公司,1,086,3.615%,合 計,30,039,100.00%,,國資評估報告要求及常見問題,,無股東會決議,,未辦理,增資,驗資和工商變更等手續(xù),,章程中未約定,,,,國資

15、評估報告要求及常見問題,對審計報告的要求：,,審計報告不僅是企業(yè)申請備案核準的必備上報資料之一，而且是評估工作中的基礎資料。對企業(yè)進行價值評估，企業(yè)應當提供與經(jīng)濟行為相對應的評估基準日審計報告。,但少數(shù)股權可以不要基準日的審計報告，或不要審計報告,需,與經(jīng)濟行為相對應的無保留意見標準審計報告,或,專項審計報告。如為非標準無保留意見的審計報告時，對其附加說明段、強調事項段或修正性用語，企業(yè)需提供對有關事項的書面說明及承諾,,,,國資評估報告要求及常見問題,假如用收益法對企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進行評估，一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的審計報告（或審定報表）,擬上市項目或已上市公司的重大資產(chǎn)重

16、組項目，評估基準日在,6,月,30,日（含）之前的，需提供最近三個完整會計年度和本年度截至評估基準日的審計報告；評估基準日在,6,月,30,日之后的，需提供最近兩個完整會計年度和本年度截至評估基準日的審計報告。其他經(jīng)濟行為需提供最近一個完整會計年度和本年度截至評估基準日的審計報告,,,國資評估報告要求及常見問題,評估師與土地估價師、礦業(yè)權估價師之間的銜接,土地使用權估價、礦業(yè)權評估，如應當經(jīng)相應主管部門批準（備案）的，應當在相應主管部門的相關批準（備案）后引用,評估師在評估報告中引用土地估價師的報告，必須進行完整的審閱；如土地估價報告含各種假設條件，要與整個評估報告相匹配。,不能出現(xiàn)這樣的揭露

17、：“,注冊資產(chǎn)評估師對于土地評估價值的合理性不發(fā)表任何意見。,”,應關注專業(yè)評估報告評估對象的價值定義，當評估對象存在土地出讓金、礦業(yè)權價款等預計負債時，評估范圍應包括這部分負債。,,,,國資評估報告要求及常見問題,注意土地評估與建筑物評估中有關費用的銜接，尤其對土地的征用、開發(fā)和配套等費用、土地平整費用、在建工程中的征地費用，要特別關注是否存在重復評估問題。,對房屋建筑物的年限，評估師與土地估價師有不同的看法，需要雙方都做重大披露。,假如土地按收益法進行評估，地上建筑物按實際狀況來預測還是按最佳狀況預測，評估師和土地估價師之間有矛盾，應盡量使兩者保持一致。,企業(yè)價值評估與礦業(yè)權評估中，主要參

18、數(shù)應該保持一致。,,國資評估報告要求及常見問題,二、各種評估方法中需,關注,的問題,資產(chǎn)基礎法,銀行存款,,外幣存款，無論金額大小，需按基準日匯率重新計算,,往來款,整個集團的壞賬準備政策應該是一致的,預付賬款中部分費用性質款項是否已經(jīng)實際發(fā)生,對職工、關聯(lián)方,原則上,不應考慮風險損失,預提基準日后的費用應評估為,0,對外投資掛在其他應收款核算,,國資評估報告要求及常見問題,存貨,,存貨盤查后為負數(shù),要求審計做如下處理,：應轉為其他應付款等負債的必須轉為負債；若金額不大，不影響總體評估，就按紅字列示。,評估處理：按賬面值確認,關注企業(yè)計提的存貨,跌價準備,的項目和原因,,在用低值易耗品,不能按

19、賬面值確認，,應按,重置,成,本法,計算,,國資評估報告要求及常見問題,產(chǎn)成品（庫存商品）,原材料性質的,產(chǎn),成品,（庫存商品）,應按原材料評估。市場上能直接購買到的產(chǎn)成品,（庫存商品），,如酒店銷售的煙酒，應按,市場價格,直接評估,如何,確定產(chǎn)成品評估值,,“,,產(chǎn)成品銷售單價（不含稅）×產(chǎn)成品數(shù)量－銷售費用－全部稅金－適當利潤,”,,,能用,以下,這個公式計算產(chǎn)成品嗎,,“產(chǎn)成品成本×（,1+,凈利潤,/,成本）”,,請注意,產(chǎn)成品增值率,與收益法中預測,企業(yè),利潤率的關系，兩者差異太大需有合理解釋,,,,,國資評估報告要求及常見問題,29,案例介紹,國資評估報告要求及常見問題,30,國資

20、評估報告要求及常見問題,31,長期股權投資共包括,5,家企業(yè)：,被投資單位,持股比例,%,投資成本,賬面價值,B,公司,94,945,200,C,公司,90,180,100,D,公司,100,3,000,2,700,E,公司,50,16,000,9,600,F,公司,32,400,-100,合計,,20,525,12,500,單位：萬元,國資評估報告要求及常見問題,32,國資評估報告要求及常見問題,33,,如何確定對,E,公司,長期股權投資的,評估值,,國資評估報告要求及常見問題,34,,,,案例分析,國資評估報告要求及常見問題,35,,,,案例分析,國資評估報告要求及常見問題,36,案例分析

21、,,,,國資評估報告要求及常見問題,37,,能否直接使用基準日為,2012,年,4,月,30,日的,E,公司,評估結果呢,,國資評估報告要求及常見問題,38,,,國資評估報告要求及常見問題,39,,對于非控股長期股權投資，特別是“小股權”的評估，通常采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評估基準日財務報表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長期股權投資評估價值。,應說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評估基準日相距時間不長、且評估基準日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結構、資產(chǎn)價值、技術狀態(tài)等）與企業(yè)設立時企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大等分析內容；又如,,,評估基準日近期收購的非控股長期股權投資，應說明收購價格和帳面價值的差異原因等等。

22、,特別注意，投資時間不長，采用被投資企業(yè)評估基準日財務報表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長期股權投資評估價值發(fā)生增值的情況，多由于老股東未分配利潤產(chǎn)生，這時應關注，新股東是否能夠享有該等留存收益。,長期股權投資單位凈資產(chǎn)（評估后凈資產(chǎn)）為負值時，應充分考慮對其往來款項的影響。,國資評估報告要求及常見問題,40,機器設備,評估原值增減值幅度大的，,應,特別關注,設備于基準日近期購買，賬面原值與凈值相差較大，要注意是否為二手設備，成新率取值是否合理,被評估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設備重置價值應包含增值稅,示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅，設備用不含稅價評，評估減值幅度較大，應核實企業(yè)設備是否取得增值稅

23、發(fā)票，增值稅能否抵扣，是否形成漏項,國資評估報告要求及常見問題,41,房屋建筑物與設備評估的,前期費用及其他費用是否協(xié)調統(tǒng)一考慮，,項目合理工期,是否,一致,附屬于建筑物的電梯、消防設施等機器設備是否已在建筑物中評估,小客車評估原值一般不應高于賬面原值,注意盤盈設備的合理性：新設備可能會,有附帶,的,備,件，這些,備件,不能做盤盈,同型號、同生產(chǎn)廠家的相同設備，重置全價一般應相同,國資評估報告要求及常見問題,42,房屋建筑物,主要關注,評估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的；不同結構型式房屋評估單價的合理性,房屋是否,有,報建手續(xù)，前期費用取值應不一致,房屋經(jīng)濟壽命合理性,成本法評估中，除明

24、確約定土地到期后房屋將被政府無償收回，否則房屋應按自身經(jīng)濟壽命年限評估,,,,國資評估報告要求及常見問題,43,房屋在近期裝修或改造，勘察成新率,應,考慮相關因素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況,應,有合理解釋,評估時沒有紅線內室外管道溝槽，是否存在評估漏項,要注意設備的基建與房屋建筑物之間是否重復,前期費用及其它費用是否計取齊全,國資評估報告要求及常見問題,44,案例：,某,建筑物建筑面積,34000,平方米，鋼筋混凝土結構,建筑工程造價,10000,萬元,裝飾裝修工程造價,4000,萬元,安裝工程造價,7000,萬元,工程造價合計,21000,萬元,前期及其他費用和資金成本,4000

25、,萬元,該建筑物建成日至評估基準日,5,年，一直正常使用，期間未進行裝修或改造,,鋼筋混凝土結構,房屋,的經(jīng)濟壽命年限為,60,年,,,,國資評估報告要求及常見問題,45,在建工程,通常情況下，在建工程的建設方式分“自建”和“出包”兩種方式；形象進度分未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉固、已停工等幾個階段。工程性質可能是維修、安裝，也可能是改（擴）建、大修理工程。從資產(chǎn)評估的角度，不同方式和形象進度的在建工程，其核實的方法和評估作價的方法都是不同的。,,國資評估報告要求及常見問題,46,完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費用。在建工程本身的價值就

26、是企業(yè)在建工程權益價值：,在建工程于基準日近期開工，可按賬面值確認,在建工程開工日期距基準日一年以內，可按賬面值加上資金成本確定評估值（若賬面未含資金成本），費用類性質的除外,在建工程開工日期距評估基準日一年以上，還應考慮人工、材料等價格發(fā)生的變化,在建工程已投入使用，雖然尚未轉固，應按固定資產(chǎn)評估,,,國資評估報告要求及常見問題,47,完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設單位在建工程科目實際成為建設方與承包方的結算科目。建設方的賬面記錄，是將與承包方結算工程價款作為工程成本，通過在建工程核算。,因此，從資產(chǎn)評估專業(yè)角度可理解為“預付款”，應該采取與“預

27、付賬款”相同的評估思路估值。,該在建工程本身的價值與反映建設方在建工程權益價值的資產(chǎn)評估并無直接對應關系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費用在形成相應固定資產(chǎn)價值未確認之前，在建工程本身的價值并不能真實反映建設方在建工程權益價值。,因此對該等在建工程評估操作中，應重點分析出包合同、付款進度與施工進度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)生預定功能的風險等，如無問題可以用賬面值列示在建工程的評估值。,,國資評估報告要求及常見問題,48,土地,被評估企業(yè)賬上只有房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投入。,,土地使用權權屬、被評估企業(yè)獲許使用土地（是否還包括基礎配套設施）的條件、方式應在報告中披露；還應在針對性假設中設定經(jīng)濟

28、行為實現(xiàn)后可以繼續(xù)獲許使用土地,/,基礎配套設施。,評估結果應,高于,工業(yè)用地出讓最低價標準,國資評估報告要求及常見問題,49,基準地價系數(shù)修正法,-,基準地價基準日距評估基準日超過,3,年，一般不允許采用,-,期日修正系數(shù)應有合理計算過程,,成本法,-,土地開發(fā)費取值應注意與基準地價系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性,-,成本法和基準地價法的因素修正系數(shù)不一定相同，前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級別平均水平比，兩者不一定重疊,國資評估報告要求及常見問題,50,市場法,1,、,參考案例成交時間距離評估基準日時間不應太長,2,、,參考案例交易情況應與委估宗地一致,3,、,參考案例,交易價

29、格不應相差過大,,國資評估報告要求及常見問題,51,無形資產(chǎn),市場上可購買的通用類無形資產(chǎn)應按市價評估,非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價值確認,，,評估人員應注意賬面攤余價值的合理性,“資質”問題：資質本身是有價值的，但是不能夠轉讓。資質是行政授予的，國家明文規(guī)定資質不得進行轉讓。,采用,收益法,評估結果才能,體現(xiàn)資質的價值,,,國資評估報告要求及常見問題,52,長期待攤費用,因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次性繳納的租金等，評估值,與賬面值一致合理嗎,？,,專項應付款（其他非流動負債）,一定要詳細核實專項應付款是否為企業(yè)實際需要承擔的負債,,應交稅金,對于已實現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項目，

30、已銷售部分是否也足夠計提了土地增值稅。所得稅是否按整個地產(chǎn)項目的預計利潤足額計提。,,,國資評估報告要求及常見問題,53,收益法,行業(yè)、企業(yè)簡介中的描述不能與收益法結論矛盾,虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè),即使只采用收益法和市場法評估，也必須進行資產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報明細表,國資評估報告要求及常見問題,54,收入及成本的預測,收入、成本預測簡單，缺少預測依據(jù)；對于收入增長過快是審核中關注的重點,以評估基準日為時點，收入與成本突然出現(xiàn)拐點，需有合理解釋,預測期收入增長，而利潤下降，需有合理解釋,銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必須有詳細的

31、說明,低級錯誤示例,：,-,在預測銷量時，認為,2006,年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但在后面預測成本時，卻采用,2006-2008,年的平均毛利率。,-,說明中,描述,主要業(yè)務人員紛紛離職，,而預測,其業(yè)務,保持,每年,15.46,％的比例上升，,相矛盾,。,,,國資評估報告要求及常見問題,55,營業(yè)稅金及附加的預測,,一般情況下可以按比例預測,,如,單獨預測流轉稅額計算稅金及附加，但要注意預測的合理性及是否有漏項（營業(yè)稅,）,,營業(yè)費用的,預測,,在采用歷史收入比例法預測營業(yè)費用時，要注意剔除以前年度非正常的費用,,管理費用的預測,,管理費用一般不與銷售收入成正比,,對于高新技術企業(yè)，收益法評

32、估中應考慮為保持資格所必須的年度研發(fā)支出,,國資評估報告要求及常見問題,56,財務費用的預測,,在采用,WACC,模型時，可以不用預測利息支出,。,但是，如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預測盈利，由于可以彌補以前年度虧損，這時考慮利息支出后利潤更好判斷,,不推薦預測手續(xù)費、利息收入等其他財務費用，除非特殊的企業(yè)（如金融機構）,,所得稅的預測,,注意彌補以前年度虧損的問題,,折舊攤銷的預測,,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程在未來年度帶來的折舊攤銷,,國資評估報告要求及常見問題,57,資本性支出,的預測,,根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重,判斷采用,資本性支出,預測的方法,,目前主要就

33、兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就是預測期末資本性支出等于折舊、攤銷,,若在建工程作為經(jīng)營性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在預測資本性支出時也應考慮,,關注在預測期內資本性支出均大于年度折舊攤銷的情況,,資本性支出應與收入預測趨勢匹配,,國資評估報告要求及常見問題,58,營運資金,增量的預測,永續(xù)期的營運資金增量必須為,0,,折現(xiàn)率,在計算,CAPM,及,WACC,時采用的,DE,比必須一致,所得稅率如果在預測年度有變化，必須預測不同的折現(xiàn)率,,例：,“,一個,煤礦,企業(yè),主要資產(chǎn)為礦權和固定資產(chǎn),，,整體收益法折現(xiàn)率,（,WACC,）取,13.2%,，礦權折現(xiàn)率取,8.43%”,，這樣的折現(xiàn)率合理嗎

34、,,國資評估報告要求及常見問題,59,收益年限,通常情況下，應根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件約束等相關因素，確定受益年限。常見的幾種情況：,對于正常經(jīng)營且在可預見的未來不會出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營因素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)”方式；,對于在章程中明確約定了經(jīng)營期限的企業(yè)，特別是外商投資企業(yè)，應根據(jù)章程的約定的經(jīng)營期限進行預測，并保持收益年限與經(jīng)營期限的一致性，但應注意在經(jīng)營期末價值的確定，若章程中經(jīng)營期限屆滿，一方退出，另一方將繼續(xù)經(jīng)營的，應注意分析經(jīng)濟行為，保證經(jīng)濟行為及評估目的與收益期限具有一致性和匹配性；,,,,,國資評估報告要求及常見問題,60,資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通

35、常考慮資源要素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據(jù)保有的礦產(chǎn)資源儲量和確定的生產(chǎn)規(guī)模，估算的礦山開采年限通常可以作為企業(yè)收益年限，但有依據(jù)表明企業(yè)在礦產(chǎn)開采時生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲量，收益年限可以考慮延長。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒有新增土地儲備的計劃，通常考慮按照現(xiàn)有土地開發(fā)周期的收益年限。,,-,對于在可預見的未來存在影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的狀況時，處于謹慎原則應在收益年限做特殊考慮，結合經(jīng)濟行為和評估目的一并審慎分析確定。,,,,國資評估報告要求及常見問題,61,預測期,如果目前被評估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠，通常應當預測到稅收優(yōu)惠期結束，企業(yè)按正常稅率繳稅，預測收益具有代表性為止；,對于具有周期性

36、波動的企業(yè)，預測期應當包括一個完整的周期，以便據(jù)此估算預測期后的收益情況；對于迅速成長或剛經(jīng)歷重大變動的企業(yè)，應當預測到企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定，預測收益具有代表性為止；,,,,國資評估報告要求及常見問題,62,溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)及負債,,企業(yè)基準日流動資產(chǎn)及流動負債里的所有科目，要么納入營運資金預測，要么作為溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）。,,非流動資產(chǎn)（負債）中的固定資產(chǎn)清理、遞延所得稅資產(chǎn)（負債）,等,理論上都應作為非經(jīng)營性資產(chǎn)考慮,,部分非流動資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性資產(chǎn)加回（例如投資性房地產(chǎn)等）,,將在建工程納入非經(jīng)營性資產(chǎn)的，需要有合理性解釋,,說明中,需,列明非經(jīng)營性資產(chǎn)的

37、描述、計算過程,,,國資評估報告要求及常見問題,63,收益法表格,,測算格式可參照企業(yè)的內部管理報表，在設計測算表格時注意行業(yè)和企業(yè)的特殊性，要突出企業(yè)的特點，確保未來預測期間的適用性和反應企業(yè)的獲利模式，與企業(yè)經(jīng)營模式匹配。,,國資評估報告要求及常見問題,64,未進行應有的職業(yè)判斷，簡單按賬面值列示,對企業(yè)一些復雜的資產(chǎn)，企業(yè)不能提供相關資料和證明時，以賬面值列示代替評估值，而不進行注冊評估師應有的職業(yè)判斷。,僅對被評估企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)進行評估，非經(jīng)營性資產(chǎn)按賬面值列示，但評估結果匯總表中又包含非經(jīng)營性資產(chǎn)，導致評估結果含義不清晰。,如：此次申報評估的資產(chǎn)中，存在一些非主業(yè)資產(chǎn)（如,XX,辦

38、事處房屋、,XX,鋪面房、生態(tài)園賓館等），評估按賬面價值列示。,,三、,國有資產(chǎn)評估報告常見問題,國資評估報告要求及常見問題,65,重大事項披露,,在報告審核中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)重大事項披露代替根據(jù)評估準則應執(zhí)行的評估程序，例如,：,,發(fā)現(xiàn)客戶的會計報表有差錯而不進行調整,客戶無權屬證明文件不用替代程序進行調查核實,客戶要求不到評估現(xiàn)場時也只進行披露,,國資評估報告要求及常見問題,66,期后事項,,,對評估基準日后，評估范圍發(fā)生重大變化而不對評估基準日進行調整,,對評估基準日后，出具評估評估報告前依據(jù)的評估標準發(fā)生的重大變化不進行必要披露或調整,國資評估報告要求及常見問題,67,低級錯誤,,描述前后不一

39、致,,涉及到數(shù)值的低級錯誤,,,,國資評估報告要求及常見問題,68,總結,69,袁輝,,yh3638@,,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感謝您的下載觀看,專家告訴,內容總結,國資委資產(chǎn)評估核準備案要求及評估報告常見問題。3、經(jīng)國務院國資委批準進行主輔分離輔業(yè)改制項目中，按限額專項委托

40、中央企業(yè)辦理相關資產(chǎn)評估項目備案工作。不能違反相關法規(guī)，如轉讓上市公司股權不能違反19號令。必須采用兩種或兩種以上評估方法，鼓勵市場法。需與經(jīng)濟行為相對應的無保留意見標準審計報告或專項審計報告。評估師與土地估價師、礦業(yè)權估價師之間的銜接。“ 產(chǎn)成品銷售單價（不含稅）×產(chǎn)成品數(shù)量－銷售費用－全部稅金－適當利潤”。長期股權投資單位凈資產(chǎn)（評估后凈資產(chǎn)）為負值時，應充分考慮對其往來款項的影響。被評估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設備重置價值應包含增值稅。小客車評估原值一般不應高于賬面原值。同型號、同生產(chǎn)廠家的相同設備，重置全價一般應相同。主要關注評估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的。勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應有合理解釋。- 土地開發(fā)費取值應注意與基準地價系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性,