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1、房地產管理部測算組,碧桂園控股有限公司,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,房地產管理部測算組,碧桂園控股有限公司,GB/T 17986.1-2000,中華人民共和國國家標準,GB,Copyright by ARTCOM PT All rights reserved.,2000-02-22,發(fā)布,2000-08-01,實施,房產面積測算,國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布,房產測量規(guī)范,1、一般規(guī)定,2、房屋面積測算的有關規(guī)定,3、用地面積測算,4、面積測算的方法與精度要求,2,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.1,房產面積測算的內容,面積測算系指水

2、平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。,*建筑面積、共有面積、產權面積、使用面積：,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.2,房屋的建筑面積,房屋建筑面積系指房屋外墻,(,柱,),勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高,2.20m,以上,(,含,2.20m),的永久性建筑。,1,、勒腳、水平投影面積、陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、層高,應具備有上蓋；,應有圍護物；,層高,2.20m,以上,(,含,2.20m),；,結構牢固，屬永久性建筑；,可作為人民生產或生

3、活的場所,。,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.3,房屋的使用面積,房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。,不計入使用面積：,a),墻體的面積,;,b),窗臺與一般門洞口；,c),住宅戶內樓板有挑空部分；,d),吊柜,;,e),突出內墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.4,房屋的產權面積,房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。,1,、按建筑面積出產權。,2,、按套內面積出產權。,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.5,房屋的共有建筑面

4、積,房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。,可以分攤的共有建筑面積 不應分攤的共有建筑面積,共有面積的處理原則,共有面積的所有權與使用權,共有建筑面積的內容：,電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。,共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。,獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積,。,1,、房產面積測算的一般規(guī)定,8.1.6,面積測算的要求,各類面積

5、測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數(shù)作為最后結果。,量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至,0.01,平方米。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,a),永外性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。,說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于,2.2m,也只能按一層計算建筑面積。層高低于,2.2m,的房屋不能計算建筑面積。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,b),房屋內

6、的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在,2.20m,以上部位計算建筑面積。,梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結構、永久性的、層高不低于,2.2m,的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。,夾層、插層、技術層也稱附層，是指建筑在房屋內部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結構層，即屬于整個房屋整體結構的一部分，有的是技術層，是加插進去的。不論是結構層還是技術層，只要其層高不低于,2.2m,都可以計算建筑面積，凡層高低于,2.2m,的部位，均不應計算建筑面積

7、。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,c),穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在,2.20m,以上的，按其水平投影面積計算。,這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內部的通道。門廳、大廳內的回廊部分，層高在,2.2m,以上的按其水平投影面積計算。房屋內的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準,房產測量規(guī)范,中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于,2.2m,多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于,2.2m,的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。,門廳、大廳有的因層高

8、很高，一般在沿廳的周邊設有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于,2.2m,的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在,2.2m,和,2.2m,以上部位仍應計算建筑面積。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,d),樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。,樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；,電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；,提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；,垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；,管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、

9、通訊線等）上下集中通過的井道。,由于這些井道，有的并不構成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,e),房屋天面上，屬永久性建筑，層高在,2.2m,以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在,2.2m,以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。,天面是指房屋頂面上，四周有圍護結構的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也叫天臺。,房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結構，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。,房屋

10、天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結構的蓄水裝置的建筑物。,電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。,斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂?shù)姆课荩雌鋵痈哌_到,2.2m,的部位計算房屋建筑面積。,上述有關斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達到,2.2m,的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標準的一致和統(tǒng)一。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,f),挑樓、全封閉的陽臺按其外圍

11、水平投影面積計算。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于,2.2m,，按樓房處理。,陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設施，是戶內與戶外的過渡空間。,封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。,不封閉陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。,封閉與不封閉以設計圖紙或其他批準文件為準。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,g),屬于永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。,室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護結構的永久性建筑物，屬房屋的附屬設施。,當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該

12、層室外樓梯有頂蓋。,室外樓梯的面積按實際層數(shù)各層的水平投影面積計算。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,h),與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算,此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結構相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結構柱。此處所指走廊是指此廊是供人民在生產或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,i),房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。,架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。,封閉的架空通廊，系

13、指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,j),地下室、半地下室及其相應出入口，層高在,2.2m,以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。,采光井是指為地下室提供光線和通風用的地下室墻體外的地下空間。,防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。,保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也

14、是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。,上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準計算。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,k),有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。,門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道，,支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；,門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。門廊和門斗必需具備與房

15、屋相連的永久性的、結構牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于,2.2m,。門斗的維護結構應為結構墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。門廊和門斗都是進出大門的,主要通道,。獨立柱和單排柱的門廊，應按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。無柱或無圍護結構或圍護結構殘缺的都不計算建筑面積。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,L),玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。,這里所指的玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結構的外墻體，而是以玻

16、璃幕墻直接作為房屋的外墻體。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,m),屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。,這里所指的柱是指承重的結構柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應除外，不能據(jù)以計算房屋的建筑面積。這些車棚、貨棚的層高不應低于,2.2m,，低于,2.2m,的部位，不應計算建筑面積。獨立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。,2,、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定,8.2.1,計算全部建筑面積的范圍,n),依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結構的，按其高度在,2.2m,部位的外圍水平面積計算。,這里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。,吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結構來承托架空房屋底板的一種建筑結構，這一部分建筑物如果加上圍護物，而且圍護物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內再整修有底板，就可以作為人民生產和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于,2.2m,的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以