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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),22/12/2016,#,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,#,Click To Edit Title Style,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,#,LOGO,COMPANY LOGOTYPE INSERT,Click To Edit Title Style,LOGO,COMPANY LOGO

2、TYPE INSERT,房地產(chǎn)行業(yè)分析,01,基礎(chǔ)性,先導(dǎo)性,支柱性,特殊性和重要地位,（,1,）,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ),（,2,）,為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必需的條件,（,3,）,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的建設(shè),（,4,）,（,5,）,增加了財(cái)政收入、利稅上繳與實(shí)物地租,對(duì)解決銀行流動(dòng)性過(guò)剩起著重要作用,（,6,）,提高就業(yè)水平、是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要保證,（,7,）,改善居住條件，提高城市城市居民居住水平,1.1,房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的,基礎(chǔ)性,產(chǎn)業(yè),1.2,房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的,先導(dǎo),性,產(chǎn)業(yè),基本規(guī)定：,（,1,）,能,有效地吸收新技術(shù),；,（,2,）,本身,具有較高的

3、增長(zhǎng)率,；,（,3,）,能夠,帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng),，,即,具有擴(kuò)散性,。,房地產(chǎn),投資,100,億,元,誘發(fā),國(guó)民經(jīng)濟(jì),各部門(mén)產(chǎn)出,286,億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出,90.76,億,元,房地產(chǎn),開(kāi)發(fā),居住消費(fèi)支出上,升,升,居住消費(fèi)范圍擴(kuò)大,其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā),展,展,帶動(dòng),A,B,c,D,A,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,有,有著舉足輕重的地位,（,增加值,在,GDP,中占,5%,以上,）,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值,占,占,GDP,的比例已達(dá)到,10%,B,具有較大的市場(chǎng)發(fā)展,空,空間和增長(zhǎng)潛力,C,符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方,向,向，有利于產(chǎn)業(yè),結(jié),結(jié)構(gòu)優(yōu)化。,D,產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能,帶,帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn),業(yè),業(yè)的發(fā)展。

4、,1.3,房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì),的,支柱,性,產(chǎn)業(yè),02,產(chǎn)業(yè)分類,基本競(jìng)爭(zhēng)模型,房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)業(yè)分類和基本競(jìng)爭(zhēng),模,模型,基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,按用途,住宅,商業(yè),旅游,工業(yè),農(nóng)業(yè),特殊目的,按收益,收益性,非收益性,按市場(chǎng)性,出售,出租,營(yíng)業(yè),自用,按開(kāi)發(fā)程度,生地,毛地,熟地,在建工程,現(xiàn)房,按建筑層次,住宅建筑,低層,(1-3,層,),多層,(4-6,層,),中高層,(7-9,層,),高層（,10,層）,民用建筑,單層和多層,(,24m),高層（,24m,）,超高層（,100m,）,2.1,房地產(chǎn),行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類,2.1,房地產(chǎn),行業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類,商業(yè)地產(chǎn),TOP5,旅游地產(chǎn),TOP5,工業(yè)地產(chǎn)

5、領(lǐng)先企,業(yè),業(yè),熟地,毛地,生地,在建工程,2.2,房地產(chǎn),行業(yè),的基本競(jìng)爭(zhēng)模型,【,波特的五種競(jìng)爭(zhēng),力,力量模型,】,行業(yè)內(nèi)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng),潛在進(jìn)入者,替代品,供應(yīng)商,購(gòu)買(mǎi)者,圖：波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力量模型,波特的分析專注,于,于,決定產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng),的五種力量：,（,1,）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,的,的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)：,進(jìn)入障礙、資本,要,要求、政府政策,；,；,（,2,）產(chǎn)業(yè)內(nèi)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,間,間的競(jìng)爭(zhēng)程度：,同行業(yè)企業(yè)數(shù)量,、,、行業(yè)增長(zhǎng)速度,、,、高額固定成,本、高額退出成,本,本；,（,3,）購(gòu)買(mǎi)者討價(jià)還,價(jià),價(jià)的能力；,（,4,）供應(yīng)商討價(jià)還,價(jià),價(jià)的能力；,（,5,）產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn),品,品的威脅。,2.3,

6、房地產(chǎn),行業(yè),的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,低成本,品牌,客戶關(guān)系,成本最小,1.,資源,整合,資源信息的統(tǒng)一規(guī)劃,2.,企業(yè),聯(lián)盟,客戶資源的有效利用,3.,規(guī)模,經(jīng)營(yíng),投入成本的有效攤薄,4.,品牌,推廣,營(yíng)銷(xiāo)橋梁的快速建立,本質(zhì)是價(jià)值的承諾,1.,創(chuàng)造,新,需求,-,引導(dǎo)消費(fèi)者潛在需求,2.,創(chuàng)造消費(fèi)市場(chǎng),-,擴(kuò)大,產(chǎn)品,占有率,3.,以,品質(zhì)的升華完成品牌的創(chuàng)新和,增值,同,客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系,增加客戶歡迎程度：,-,產(chǎn)品,服務(wù),核心,-,流程,與,支持,-,技術(shù)表現(xiàn),-,與,企業(yè)的,互動(dòng),-,情感,要素,全球化,提高收入、盈利能力,從價(jià)值,鏈,增值角度：,集中,采規(guī)模,生產(chǎn),整體研發(fā),聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)

7、,擴(kuò)散服務(wù),進(jìn)行,全球優(yōu)化配置，降低價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，在相互取長(zhǎng)補(bǔ)短、資源整合時(shí)建立國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),03,寶龍地產(chǎn),凱德置地,具體房地產(chǎn)企業(yè)的,發(fā)展與財(cái)務(wù)控制,現(xiàn)金流,成本,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,投資回報(bào)率,毛利潤(rùn),資產(chǎn)負(fù)債率,融資模式,80,年代初在澳門(mén)創(chuàng)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，后投資澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)。,創(chuàng)業(yè)期,1980-1990,發(fā)展期,1992-1999,，,2000-2003,2009,年,10,月,轉(zhuǎn)入內(nèi)地，在廈門(mén)投資住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。,3.1,寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況,擴(kuò)張期與高速發(fā),展,展期,2003-2005,，,2006-2009,2003,年轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)福州寶龍城市廣場(chǎng)，穩(wěn)步

8、進(jìn)入廈門(mén)、福州兩個(gè)城市；自,2006,年開(kāi)始，寶龍集團(tuán)在三四線城市高速擴(kuò)張，形成具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。,2006,、,2007,年強(qiáng)力蓄勢(shì)，,2008,年年中香港,IPO,通過(guò)聆訊，,2009,年,9,月再次沖擊香港,IPO,。,在,香港成功上市。,根據(jù)幾年摸索，發(fā)現(xiàn)在一二線城市做商業(yè),項(xiàng)目比,三四線城市要,容易。,2014,年,新“五年規(guī)劃”，提出主業(yè),板塊“三輪驅(qū)動(dòng)”的多元復(fù)合化發(fā)展，致力于成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)專家，品質(zhì)地產(chǎn)行家及資產(chǎn)管理贏家；并明確酒店、文化及投資為三個(gè)輔業(yè)板塊，以盈利第一、協(xié)同第二、活力第三的原則創(chuàng)造更大價(jià)值；同時(shí)提出“聚焦、精品、資本”三個(gè)戰(zhàn)略要素,2016,年伊始,縱向（

9、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)組,合,合銜接暢通）,+,橫向（經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)產(chǎn)品,組,組合多樣化）,3.1,寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況,業(yè)務(wù)模式,立足三四線城市,的,綜合體開(kāi)發(fā),拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)與城市形象提升,為相關(guān)利益者創(chuàng)造價(jià)值,利用三四線城市土地價(jià)格,的,的市場(chǎng)波動(dòng)抵御,能,能力，實(shí)現(xiàn)收入,的,的持續(xù)增長(zhǎng),運(yùn)營(yíng)模式,出售,+,持有，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式,盈利模式,第一代產(chǎn)品模式：二三線城市的城,郊,郊結(jié)合部以及四,線,線城市的中心,產(chǎn)品模式,1+N,模式：一個(gè)商場(chǎng),+,多種業(yè)態(tài)（一定規(guī)模住宅、五星,級(jí),級(jí)酒店、酒店式,公寓、,SOHO,辦公室及商業(yè),步,步行街等）,標(biāo)準(zhǔn)店模式：以標(biāo)準(zhǔn)化的購(gòu)物,中,中心為核心，,選址,+

10、,建筑設(shè)計(jì),+,業(yè)態(tài)組合,+,運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn),化,化,商業(yè)價(jià)值最大化,3.1,寶龍地產(chǎn)發(fā)展概況,2014,年：持有,MALL+,出售商業(yè)街，差異化競(jìng)爭(zhēng),，,，積極拓寬產(chǎn),品,品線,新模式,2015,年：社區(qū)商業(yè)新模式（超高端產(chǎn)品,龍一城,，高端產(chǎn)品,寶龍城，,中端主流產(chǎn)品,寶龍廣場(chǎng),1994,年,進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),，第一,棟,辦公樓,上海百騰大廈；,1995,年,蘇州,第一家五星級(jí),酒店,蘇州吳宮喜來(lái)登大酒店；,1996,年,上海市中心的地標(biāo)性商業(yè),項(xiàng)目,中國(guó),第一座來(lái)福,士。,探索階段,1994-1997,發(fā)展階段,1998-2003,1998,年，雅詩(shī)閣中國(guó)首批,項(xiàng)目,;,中國(guó),第一批服務(wù),公寓

11、,上海盛捷,服務(wù),公寓,/,天津,盛捷奧林匹克服務(wù),公寓；,2001,年,，,北京規(guī)模最大的五星級(jí)服務(wù),公寓,北京,雅詩(shī)閣服務(wù),公寓開(kāi)業(yè)；,2002,年，凱德置地中國(guó)在上海,成立。,3.2,凱德置地發(fā)展概況,戰(zhàn)略集中,+,平衡,+,規(guī)模階段,2004-2013,2004,年,凱德,進(jìn)入北京,；,2006,年,，,進(jìn)入,河南、成都，,凱德置地中國(guó)總部在北京,成立；,2009,年，將在中國(guó)的住宅房產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓、綜合項(xiàng)目及房地產(chǎn)金融正式整個(gè)到同一平臺(tái)，在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同，開(kāi)啟凱德中國(guó)集團(tuán)品牌。,3.2,凱德置地發(fā)展概況,差異化戰(zhàn)略,成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,遵循平衡原則,選址：,

12、與時(shí)代經(jīng)濟(jì)潮流,相,相吻合,創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念,：,：,項(xiàng)目管理才用,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)化管理工,程,程,資產(chǎn)運(yùn)作方式,：,：,輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,以金融為核,心,心驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略,定,定位，堅(jiān)信“規(guī)模制勝”,與其他企業(yè)的戰(zhàn)略,合,合作，一體化,戰(zhàn),戰(zhàn)略的實(shí)施,各項(xiàng)業(yè)務(wù)均衡,發(fā),發(fā)展，各區(qū)域,之,之間業(yè)務(wù)均衡,發(fā),發(fā)展,穩(wěn)健、平衡的,發(fā),發(fā)展之路：,以門(mén)戶城市為核,心,心、輻射周邊區(qū)域,戰(zhàn)略定位,非核心資產(chǎn)的堅(jiān)決剝離,：,2001,年開(kāi)的集團(tuán)剝離了總值,17,億新元，用這些資金，集團(tuán)公司減債，使得凈負(fù)債資本比上年末的,92%,減至,87%,。,核心資產(chǎn)的適時(shí)收割,：,即在,核心資產(chǎn)物業(yè)的市值已上升到目標(biāo)收益時(shí)要適時(shí)轉(zhuǎn)讓，

13、以便充分套利行業(yè)周期。,3.2,凱德置地發(fā)展概況,利用私募基金先行收購(gòu)物業(yè)并進(jìn)行管理，,在,在這些項(xiàng)目成,熟,熟后出售給,REITs,，從中賺取大,額,額升值利潤(rùn)；,同,同時(shí)還有穩(wěn)定,、,、持久的租金,收,收入。,商業(yè)模式,寶,龍地產(chǎn)與凱德置地業(yè)務(wù)分布情況,3.3,財(cái)務(wù),控制對(duì)比分析,（一）成本分,析,析,寶龍地產(chǎn),1,、低土地成本,（走招拍掛程,序,序）,時(shí)間,地塊名稱,占地,面積,（,千平方米）,總,建筑面積,（,千平方米）,地價(jià),（百萬(wàn)元）,用途,2014,年,上海青浦寶龍城市廣場(chǎng),64,347,804,商用,2014,年,上海臨港寶龍城市廣場(chǎng),32,88,170,商用,2014,年,上

14、海寶山寶龍城市廣場(chǎng),14,36,124,商用,2014,年,江蘇揚(yáng)州寶龍城市廣場(chǎng),61,235,292,商用、住宅,2014,年,山東東營(yíng)寶龍城市廣場(chǎng),139,522,328,商用、住宅,2014,年,福建泉州永春寶龍城市廣場(chǎng),125,398,276,商用、住宅,2014,年,安徽阜陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng),170,751,601,商用、住宅,2014,年,山東萊山寶龍城市廣場(chǎng),34,172,133,商用、住宅,2015,年,上海吳涇寶龍城市廣場(chǎng),41,92,444,商用,2015,年,上海寶山區(qū)寶楊路地,57,268,1222,商用,2015,年,上海松江品九亭地塊,83,302,1236,商用,總計(jì)

15、,820,3211,5630,3.3,財(cái)務(wù),控制對(duì)比分析,（一）成本分,析,析,寶龍地產(chǎn),2,、低融資成本,金融創(chuàng)新：內(nèi)保外貸,財(cái)務(wù)創(chuàng)新,3.3,財(cái)務(wù),控制對(duì)比分析,（一）成本分,析,析,凱德置地,1,、,融資成本低,2,、,運(yùn)營(yíng)管理能力,強(qiáng),強(qiáng),其旗下共管理六,只,只房地產(chǎn)投資,信,信托（,REITs,）和,8,只私募基金，支,持,持凱德在中國(guó),房,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,基,基金和信托總,規(guī),規(guī)模超過(guò),100,億美元。,值得一提的是，凱德集,團(tuán),團(tuán)參與和發(fā)起,的,的基金都擁有,專,專項(xiàng)價(jià)值，比,如,如“凱德中國(guó),發(fā),發(fā)展基金”主,要,要投資于住宅,項(xiàng),項(xiàng)目，“中國(guó),來(lái),來(lái)福士基金”,則,則針對(duì)綜合商

16、,用,用物業(yè)。甚至,可,可以針對(duì)某個(gè),項(xiàng),項(xiàng)目而發(fā)起專,項(xiàng),項(xiàng)基金，比如,針,針對(duì)重慶來(lái)福,士,士項(xiàng)目，則發(fā),起,起了朝天門(mén)地,產(chǎn),產(chǎn)信托基金來(lái),保,保障重慶來(lái)福,士,士廣場(chǎng)的正常,開(kāi),開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。,3.3,財(cái)務(wù),控制對(duì)比分析,（二,）,）現(xiàn),金,金流,分,分析,寶龍,地,地產(chǎn),銷(xiāo)售,部分住宅、商業(yè),物業(yè),帶動(dòng)物業(yè)銷(xiāo)售,迅速回籠資金、獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流,開(kāi)發(fā)其他商業(yè)項(xiàng)目,獲得租金,銷(xiāo)售收入,獲得更多,資金支持,其他商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展,獲得資金保障,形成,遠(yuǎn),遠(yuǎn)期,投,投資,收,收益,2010,年,2013,年現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表,單位：千新元,2013,年,2012,年,2011,年,2010,年,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì),614127,558848,494218,548,938,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì),497231,533068,486292,493747,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~,116896,25780,7926,55,191,投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量,投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì),746397,-584771,161413,835614,投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì),272572,981683,8804