《礦業(yè)權(quán)評估10個問題》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《礦業(yè)權(quán)評估10個問題（106頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二層,,第三層,,第四層,,第五層,,*,*,礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么,,十個重要問題,王生龍,Standard on Mining Rights Appraisal 10 problem,,今天我想介紹已經(jīng)發(fā)布的、擬發(fā)布的礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么中的幾個重要的問題，與大家探討礦業(yè)權(quán)評估領(lǐng)域的一些方向性、原那么性問題,,不準(zhǔn)備對準(zhǔn)那么逐條解釋。但就某些重要問題，說明其背景,,準(zhǔn)那么和本課件，將價(jià)款作為礦權(quán)評估業(yè)務(wù)的一種，理解與運(yùn)用不能局限于價(jià)款評估,課 程 說 明,一、評估準(zhǔn)那么作用誤區(qū),,二、礦業(yè)權(quán)評估對象之爭,,三、“收益模型〞 之爭

2、,,四、利用專業(yè)報(bào)告緣由及應(yīng)用,,五、如何評估礦業(yè)權(quán)評估,,六、 評估程序、工作底稿功能認(rèn)識,,七、評估方法參數(shù)的深化與擴(kuò)展,,八、評估報(bào)告諸多矛盾,,九、特殊事項(xiàng)的保護(hù)性作用,,十、評估責(zé)任的呼吁,目 錄,,一、評估準(zhǔn)那么作用的誤區(qū),〔一〕評估準(zhǔn)那么是從職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面對評估師和評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。,,礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么不可能替代相關(guān)的法律法規(guī)和政府的管理制度，即礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么不可能解決職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求以外的問題。,,〔二〕評估準(zhǔn)那么是對評估師在職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面的根本概括。,,由于礦業(yè)權(quán)評估業(yè)務(wù)所涉及的評估目的千差萬別，每個具體的評估工程都有其獨(dú)特性，因此不可

3、能制定適用于所有評估工程的具體規(guī)定，而只能以原那么性規(guī)定的形式對評估執(zhí)業(yè)中的根本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸納。,1，評估準(zhǔn)那么是干什么的？,2、誤區(qū)：,,礦業(yè)權(quán)評估理論是制定評估準(zhǔn)那么的重要根底，但評估理論及其應(yīng)用是教科書和學(xué)術(shù)研究的主要內(nèi)容，礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么不可能成為討論礦業(yè)權(quán)評估方法原理及其應(yīng)用的教科書。,,?國際評估準(zhǔn)那么?在對其目標(biāo)和范圍進(jìn)行介紹時明確指出：“國際評估準(zhǔn)那么列出了評估師應(yīng)當(dāng)做什么，而不是解釋如何運(yùn)用具體評估程序或方法。國際評估準(zhǔn)那么認(rèn)為每個評估工程都需要解決一個特定的評估問題，解決評估問題的方式取決于評估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行恰當(dāng)判斷的能力。〞因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到礦業(yè)權(quán)評估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評估業(yè)

4、務(wù)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的工程情況，需要綜合運(yùn)用分析和專業(yè)判斷以形成可信的評估結(jié)論,誤區(qū)1：礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么視同于教課書,背景材料——國內(nèi)其他專業(yè)評估準(zhǔn)那么與教材,,土地使用權(quán)評估,,房地產(chǎn)估價(jià),,資 產(chǎn) 評 估,,,名 稱,作 用,名 稱,作 用,名 稱,作 用,準(zhǔn)則,城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508—2001）,全面掌握城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)狀況，科學(xué)評價(jià)和管理城鎮(zhèn)土地，規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，作到估價(jià)結(jié)果合理、客觀、公正,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291—1999）；《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》；《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》,規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、

5、公正、合理,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系,規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,指南 （教科書）,土地管理基礎(chǔ)與法規(guī),,房地產(chǎn)基本制度與政策,,經(jīng)濟(jì)法,,,土地估價(jià)理論方法,,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理,,財(cái)務(wù)會計(jì)學(xué),,,土地估價(jià)案例與報(bào)告,,房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法,,機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ),,,土地估價(jià)相關(guān)知識,,房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析,,建筑工程基礎(chǔ),,,土地估價(jià)案例與報(bào)告,,房地產(chǎn)評估案例,,資產(chǎn)評估學(xué),,,,,,,資產(chǎn)評估案例,,誤區(qū)2：評估準(zhǔn)那么視同于政府規(guī)定,,2004年國土資源部出版,實(shí)際上成為了礦政,,管理的技術(shù)工具,誤區(qū)3：評

6、估準(zhǔn)那么就是操作手冊,,未出版,3、國際上的評估準(zhǔn)那么的作用,縱觀國際評估行業(yè)，RICS紅皮書、IVS、EVS、USPAP……，都僅僅從職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面對評估師的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，評估準(zhǔn)那么不可能解決職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求以外的問題。全球評估界都認(rèn)為：,,評估準(zhǔn)那么也不是一部事無巨細(xì)、詳盡規(guī)定的操作手冊；,,評估理論及其應(yīng)用是教科書和學(xué)術(shù)研究的主要內(nèi)容，評估準(zhǔn)那么也不可能成為討論評估方法原理及其應(yīng)用的教科書。,如：IVS,“國際評估準(zhǔn)那么列出了評估師應(yīng)當(dāng)做什么，而不是解釋如何運(yùn)用具體評估程序或方法〞?！懊總€評估工程都需要解決一個特定的評估問題，解決評估問題的方式取決于評估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行

7、恰當(dāng)判斷的能力〞,,——IVSC?IVS?,——評估準(zhǔn)那么是由評估師自身形成的、被市場認(rèn)可的公約。,,“這是最重要的，即專業(yè)評估師以這樣的一種方式來表達(dá)和交流他或她的有關(guān)分析、意見和建議，這種方式有益于客戶且不至于引起市場上的誤解〞。,,——USPAP[1997]——,如：USPSP,如：RICS,——具有138年歷史的英國皇家特許測量師學(xué)會〔RICS〕?RICS評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?〔簡稱“紅皮書〞〕明確指出：紅皮書始終力求提供一套全面的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并附帶相關(guān)的應(yīng)用指南，但它從未試圖包含有關(guān)估價(jià)具體的方法或?qū)Σ煌愋唾Y產(chǎn)如何估價(jià)的詳細(xì)論述。,,——?RICS評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?——,,,,RICS評估與

8、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),,,,,,,,4，國內(nèi)資產(chǎn)評估突破誤區(qū)的艱難歷程,源于對外開放資本資產(chǎn)對價(jià)交易、繁榮于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時期，資產(chǎn)評估的客觀功能一直局限于特定歷史時期的國有資本保全與國有資產(chǎn)的保值增值，中國的資產(chǎn)評估師最習(xí)慣于各種行為下的國有資產(chǎn)評估。中國的國有資產(chǎn)評估，一直依賴于以?資產(chǎn)評估操作標(biāo)準(zhǔn)意見〔試行〕?〔1996年〕為代表的一系列政府技術(shù)性文件。該標(biāo)準(zhǔn)意見以及一系列政府文件均從國有資產(chǎn)評估管理的角度，將其作為國有資產(chǎn)評估管理的技術(shù)手冊使用的。從折現(xiàn)率不能低于15%、到固定資產(chǎn)成新率不能低于30%等一系列規(guī)定，全部表達(dá)出國有資本保全與增值的管理輔助功能。在面對日益翻新的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，評估市場豐富了、

9、擴(kuò)展了；在市場主體強(qiáng)烈關(guān)注自身權(quán)益背景中，評估的定價(jià)功能被擴(kuò)大化了、評估結(jié)論被絕對化了，評估風(fēng)險(xiǎn)加大了。評估師在不斷出現(xiàn)涉訴案件的現(xiàn)實(shí)中，不得不開始關(guān)注自身的保護(hù)、責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)。評估準(zhǔn)那么“保護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)〞的定位日益清晰。認(rèn)識到：從資產(chǎn)評估行政管理部門角度，效勞于資產(chǎn)評估報(bào)告驗(yàn)證確認(rèn)工作的評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，忽略了資產(chǎn)評估內(nèi)在的規(guī)律，使得有些評估師不知道非國有資產(chǎn)如何評估、資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)提供給誰。中國資產(chǎn)評估協(xié)會致力于開展評估行業(yè)，不倦研究評估內(nèi)在規(guī)律，研究適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的評估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，順勢而生資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么〔盡管仍在完善之中〕，校正了評估的功能定位，凸顯了“保護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)〞特征，基于評估科學(xué)理論和專業(yè)特征

10、，借鑒市場經(jīng)濟(jì)興旺國家成熟的經(jīng)驗(yàn)，明確了評估師能夠、應(yīng)當(dāng)做什么，不能夠做到什么。而對于如何運(yùn)用具體評估程序或方法，解決具體評估工程特定的技術(shù)問題，以及評估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行恰當(dāng)?shù)膶I(yè)判斷等，全部交予評估師，使評估做法回歸到科學(xué)的軌道。作為與市場對話專業(yè)語言的評估準(zhǔn)那么，真正起到了“基準(zhǔn)“作用。,5，礦業(yè)權(quán)評估一直存在的誤區(qū),同出一轍，礦業(yè)權(quán)評估實(shí)踐伊始，直接依賴于?礦業(yè)權(quán)評估指南?，以此為代表的一系列直接或間接的規(guī)定，好似不能不說是從礦業(yè)權(quán)評估行政管理部門角度，進(jìn)而效勞于價(jià)款評估確認(rèn)工作的產(chǎn)物，其開展歷程完全重現(xiàn)了資產(chǎn)評估的歷史。就像當(dāng)初的中國資產(chǎn)評估師一樣，中國的礦業(yè)權(quán)評估師最習(xí)慣于用“指

11、南〞對價(jià)款評估，價(jià)款評估中表達(dá)管理意志的、必須的或特殊的做法錯誤地理解為評估專業(yè)內(nèi)在規(guī)律，總是希望指南的不斷詳盡，總是希望政府能夠發(fā)布評估實(shí)踐中遇到所有的問題的處理。結(jié)果是：有些評估師不知道非價(jià)款如何評估、或者對非價(jià)款評估工程采用價(jià)款評估技術(shù)規(guī)定、也不愿意脫離“指南〞與市場進(jìn)行專業(yè)對話，曲解估值理論的通用性。,,相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)內(nèi)部情況中顯示：礦業(yè)權(quán)評估師對問題的答復(fù)，全部是依據(jù)?礦業(yè)權(quán)評估指南?如此等等。,礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么是以礦業(yè)權(quán)評估理論為根底，,,在高度總結(jié)礦業(yè)權(quán)評估實(shí)踐的根底上形成的。,評估理論研究匱乏,,評估實(shí)踐的限制等,存在大量的爭議和待決事項(xiàng),“體系文〞動態(tài)修改、動態(tài)更新、分步實(shí)施為

12、不斷提高認(rèn)識、校正錯誤提供了時機(jī)。,評估參數(shù)的動態(tài)性、理論研究的艱巨性、評估實(shí)踐的復(fù)雜性等客觀原因，決定了礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么制定工作的長期性。,6，評估準(zhǔn)那么的制定具有長期性的特點(diǎn),RICS：世界上歷史最悠久的協(xié)會，從1868年成立就設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)委員會，不斷研究評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，1974年開始發(fā)布評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有三十多年的歷史，先后發(fā)布過5版，而且仍然為提出單一的一套國際估價(jià)核心標(biāo)準(zhǔn)和支持指南而不斷探索。,,IVS：也發(fā)布過8版，而且目前仍然在修訂完善中。,,USPAP：美國?價(jià)值評估行業(yè)統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)〔USPAP〕?也已有二十多年的歷史。,國際經(jīng)驗(yàn)說明——準(zhǔn)那么制定工作的長期性、艱巨性,這就是評

13、估專業(yè)的特殊性。理論在開展、實(shí)踐在翻新，任何試圖一次性決定評估標(biāo)準(zhǔn)的想法，都是不切實(shí)際的，不符合評估專業(yè)特點(diǎn)的，沒有任何一部評估標(biāo)準(zhǔn)不是在動態(tài)修改完善的。,由于：,,〔1〕礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整,,〔2〕礦業(yè)權(quán)評估理論方法研究的薄弱,,〔3〕礦業(yè)權(quán)評估評估實(shí)踐的限制等——,,,在所有準(zhǔn)那么起草的過程中，都會存在大量的爭議和待決事項(xiàng)。準(zhǔn)那么只能反映一種，將其他的爭議和待決事項(xiàng)反映在“起草說明〞中，留待動態(tài)修訂完善使用。,結(jié)論——,7，礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么需要不斷完善,二、礦業(yè)權(quán)評估對象之爭,,《憲法》,國務(wù)院令,《礦產(chǎn)資源法》,1998年240號,1998年241號,1998年242號,行政規(guī)章——

14、國土資源部文件,,國土資發(fā)【2000】309號,探礦權(quán),采礦權(quán),轉(zhuǎn)讓,出讓轉(zhuǎn)讓,1、礦業(yè)權(quán)評估產(chǎn)生的法律根底,像土地使用權(quán)評估產(chǎn)生的背景一樣，我國的礦業(yè)權(quán)評估行業(yè)的誕生于開展，完全是基于礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整。法律制度不但決定著礦業(yè)權(quán)評估的制度，也決定著礦業(yè)權(quán)評估的技術(shù)路徑〔如模型〕,?礦產(chǎn)資源法?的修改，礦產(chǎn)資源管理制度的變革，是礦業(yè)權(quán)評估產(chǎn)生的直接導(dǎo)因——,1986年公布的?中華人民共和國礦產(chǎn)資源法?，由于當(dāng)時我國仍是方案經(jīng)濟(jì)體制，對礦產(chǎn)資源的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性認(rèn)識不夠，把礦業(yè)權(quán)的設(shè)立僅僅看作是一種行政許可權(quán)，無視了礦業(yè)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)特性，實(shí)際上，此時的礦法對礦業(yè)權(quán)實(shí)行的是無償取得制度。,修改后的礦產(chǎn)

15、資源法規(guī)定：“國家實(shí)行探礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得的制度〞，“開采礦產(chǎn)資源，必須按照國家有關(guān)規(guī)定繳納資源稅和資源補(bǔ)償費(fèi)〞。自此，明確了國家實(shí)行礦業(yè)權(quán)有償取得的原那么。,?礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理方法?是國務(wù)院1998年公布的，是國家管理探礦權(quán)的行政法規(guī)。,轉(zhuǎn)讓國家出資形成的探礦權(quán)、采礦權(quán)實(shí)行強(qiáng)制評估制度。規(guī)定國家出資形成的探礦權(quán)和采礦權(quán)在轉(zhuǎn)讓之前，必須由有關(guān)評估機(jī)構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的探礦權(quán)和采礦權(quán)進(jìn)行評估，以保障國家的財(cái)產(chǎn)權(quán)收益，防止國家資產(chǎn)流失。,,?探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理方法?是國務(wù)院1998年2月12日公布的，主要確定了：,?礦產(chǎn)資源開采登記管理方法?建立了采礦權(quán)有償取得制度。規(guī)定采礦權(quán)申請人要取得采礦

16、權(quán)，成為采礦權(quán)人，須向國家交納采礦權(quán)使用費(fèi)。建立了采礦權(quán)使用費(fèi)和采礦權(quán)價(jià)款的減免制度。,礦業(yè)權(quán)出讓：登記管理機(jī)關(guān)以批準(zhǔn)申請、招標(biāo)、拍賣等方式向礦業(yè)權(quán)申請人授予礦業(yè)權(quán)的行為：,,以批準(zhǔn)申請方式出讓經(jīng)勘查形成礦產(chǎn)地的礦業(yè)權(quán)的，登記管理機(jī)關(guān)按照評估確認(rèn)的結(jié)果收繳礦業(yè)權(quán)價(jià)款,,以招標(biāo)、拍賣方式出讓經(jīng)勘查形成礦產(chǎn)地的礦業(yè)權(quán)的，登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)評估確認(rèn)的結(jié)果確定招標(biāo)、拍賣的底價(jià)或保存價(jià)：成交后登記管理機(jī)關(guān)按照實(shí)際交易額收取礦業(yè)權(quán)價(jià)款。,,礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓：礦業(yè)權(quán)人將礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、作價(jià)出資、合作、重組改制等；礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按轉(zhuǎn)讓的條件和程序，由原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)。不得將采礦權(quán)以承包等方式轉(zhuǎn)給

17、他人開采經(jīng)營。,,礦業(yè)權(quán)人改組成上市的股份制公司時，可將礦業(yè)權(quán)作價(jià)計(jì)入上市公司資本金，也可將礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給上市公司向社會披露，但在辦理轉(zhuǎn)讓審批和變更登記手續(xù)前，均應(yīng)委托評估礦業(yè)權(quán)，礦業(yè)權(quán)評估結(jié)果報(bào)國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門確認(rèn)。,,出租國家出資勘查形成的礦產(chǎn)地的采礦權(quán)的，應(yīng)按照采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定進(jìn)行評估、確認(rèn)，采礦權(quán)價(jià)款按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押。礦業(yè)權(quán)承租人不得再行轉(zhuǎn)租礦業(yè)權(quán),礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整，直接決定礦業(yè)權(quán)評估理論體系,①,,一種觀點(diǎn)認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)價(jià)值就是礦產(chǎn)資源的價(jià)值；該觀點(diǎn)是把礦產(chǎn)資源價(jià)值和礦業(yè)權(quán)價(jià)值混在一起，實(shí)際上它們有本質(zhì)區(qū)別。我國礦法規(guī)定礦

18、產(chǎn)資源屬國家所有，而礦業(yè)權(quán)不一定屬國家所有；,,另一種觀點(diǎn)認(rèn)為礦業(yè)權(quán)價(jià)值就是地勘成果的價(jià)值。該觀點(diǎn)是沒有搞清礦業(yè)權(quán)與地勘成果之間的關(guān)系，礦業(yè)權(quán)人投資礦產(chǎn)資源勘查獲得地勘成果，地勘成果只有與礦業(yè)權(quán)結(jié)合在一起才能表達(dá)其價(jià)值。否那么，雖擁有某一區(qū)域的地勘成果，如果沒有該區(qū)域的礦業(yè)權(quán)，地勘成果難以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。,,比較一致的觀點(diǎn)是：礦業(yè)權(quán)價(jià)值是對礦業(yè)權(quán)范圍內(nèi)礦產(chǎn)資源未來開發(fā)的全部價(jià)值扣除礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值和未來開發(fā)投入預(yù)期價(jià)值的局部，它的大小受未來預(yù)期的影響，與前期投入的多少并沒有必然的聯(lián)系,2、礦業(yè)權(quán)評估對象的認(rèn)識分歧,礦業(yè)權(quán)價(jià)值是指礦業(yè)權(quán)人依法使用礦業(yè)權(quán)，勘查或開采礦產(chǎn)資源所獲得的、或支付的貨幣量。

19、,〔引自——礦業(yè)權(quán)評估指南2004〕,關(guān)鍵所在,3、礦業(yè)權(quán)評估對象的符合法律法規(guī)精神的表述,4、評估對象的直觀理解,采礦權(quán)評估對象,探礦權(quán)評估對象,三、收益模型之爭,1、模型建立根底——“兩個分割〞,〔1〕,〔2〕,2、模型建立的根本點(diǎn),3、模型建立的核心——礦產(chǎn)資源價(jià)值構(gòu)成,4、模型建立的關(guān)鍵——經(jīng)濟(jì)權(quán)益關(guān)系,5、模型建立的動因——出讓價(jià)決策依據(jù),5、模型之爭〔1〕——第二個分割,礦權(quán)評估,,=,經(jīng)濟(jì)評價(jià)？？,5、模型之爭〔2〕——第一個分割,礦權(quán)價(jià)值,,＝,,工程現(xiàn)值,？,同樣的收益根底，同樣的模型，如何讓解釋企業(yè)價(jià)值和礦業(yè)權(quán)價(jià)值？,,企業(yè)改制〔實(shí)際為出資行為〕同時有償處置時，價(jià)值為零的解

20、釋？,6、社會困惑,四、利用專業(yè)報(bào)告緣由及應(yīng)用,1、我國不同專業(yè)法定職責(zé)和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),例：資產(chǎn)評估專業(yè)界限劃分,第四條：,,注冊礦業(yè)權(quán)評估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評估業(yè)務(wù)，可以聘請相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覅f(xié)助工作，也可聘請其他人員協(xié)助工作，但應(yīng)采取必要措施，使其遵守礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么，確信其工作的合理性，并對其工作結(jié)果負(fù)責(zé),講解：,,本條是關(guān)于利用專家工作的行業(yè)定位,,1、可以聘請——根據(jù)需要、并不必然；,,2、專家、以及助理人員；,,3、聘請的責(zé)任,,〔1〕遵守準(zhǔn)那么；,,〔2〕確信合理,,〔3〕承擔(dān)責(zé)任,2、礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么關(guān)于引用專業(yè)報(bào)告利用專家工作,第五條：,,注冊礦業(yè)權(quán)評估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評估業(yè)務(wù)，可以匯總、引用、

21、依據(jù)其他專業(yè)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，但應(yīng)確信匯總、引用和依據(jù)的合理性,,講解：,,本條是關(guān)于引用專業(yè)報(bào)告的行業(yè)定位,,1、可以匯總、引用、依據(jù)——根據(jù)需要、并不必然；,,2、利用專業(yè)報(bào)告的方式：,,〔1〕直接匯總,,〔2〕分析引用,,〔3〕作為依據(jù),,3、聘請的責(zé)任,,〔1〕遵守準(zhǔn)那么；,,〔2〕確信合理,,〔3〕承擔(dān)責(zé)任,背景資料——,“聘請專家工作、引用專業(yè)報(bào)告〞是全球任何一個國家、任何一種評估專業(yè)通用做法?；诔浞直磉_(dá)評估的客觀性和尊重“專業(yè)人員的專業(yè)限制〞的事實(shí)，各國評估準(zhǔn)那么均成認(rèn)評估需要聘請專家協(xié)助工作、成認(rèn)引用專業(yè)報(bào)告。,,,RICS評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),,,,,3、引用的緣由,在中國，評估中

22、的“引用〞存在三種情況：,,因評估專業(yè)局部分割，導(dǎo)致的被迫〔或主觀〕引用〔如資產(chǎn)引用土地、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論〕,,因?qū)I(yè)責(zé)任、專業(yè)能力限制的的客觀引用〔成認(rèn)專業(yè)限制、依法設(shè)置不同專業(yè)等〕,,因?qū)I(yè)先后〔或銜接〕的客觀引用〔如法律意見書對資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確實(shí)認(rèn)，是進(jìn)行資產(chǎn)權(quán)益界限判定的客觀根底〕,,【在國外，僅存在后兩種引用的情形】,4、引用方式和相應(yīng)的責(zé)任,評估中的“引用〞存在三種情況：,,直接引用結(jié)論〔評估結(jié)果中“匯總〞其他專業(yè)評估報(bào)告結(jié)論〕；,,直接披露信息〔評估報(bào)告中的信息非盡職調(diào)查得出，而是“摘自〞其他專業(yè)報(bào)告信息〕；,,利用信息〔評估中某些參數(shù)非專業(yè)判斷結(jié)果，而是“依據(jù)〞其他專業(yè)報(bào)告調(diào)整得出

23、〕。但凡非自身盡職調(diào)查、專業(yè)判斷的結(jié)果，都應(yīng)承擔(dān)引用責(zé)任。其中，引用結(jié)論，還需要被引用方的同意。,五、評估“礦業(yè)權(quán)評估〞,1、礦業(yè)權(quán)評估在交易過程中的作用,評估僅僅為定價(jià)提供了價(jià)值信息?。?1、礦業(yè)權(quán)評估在交易過程中的作用〔續(xù)〕,那么，不同的機(jī)構(gòu)/評估師以同一個基準(zhǔn)日對同一對象評估的不同結(jié)論，由是什么決定的呢？,,——這源于：,,1.評估的根本專業(yè)屬性，即：“專家〞執(zhí)業(yè)；,,2、評估的假設(shè)與前提屬性，即：預(yù)設(shè)條件,評估的靈魂——專家判斷,評估專業(yè),≈,評估項(xiàng)目組織,≈,看法,醫(yī)生,施工隊(duì),披露判斷過程〔依據(jù)、來源、結(jié)論〕是核心工作,2、評估的根本專業(yè)屬性,2、評估的根本專業(yè)屬性〔續(xù)〕,注冊資產(chǎn)

24、評估師,執(zhí)業(yè)醫(yī)師,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,××病診斷標(biāo)準(zhǔn),≈,≈,≈,方便,,理解,3、礦業(yè)權(quán)評估的前提與假設(shè)屬性,假設(shè)有依據(jù)，有推理，符合邏輯。,,假設(shè)是存在可能性，但不絕對的結(jié)論。,,根本不可能存在的，不能叫假設(shè)，充其量是“臆斷〞。都不可以由評估師隨心所欲地主觀設(shè)定或隨意使用,,每一個評估結(jié)論必然對應(yīng)一個假設(shè)，假設(shè)不同結(jié)論不同,從而，評估結(jié)論的限制屬性,第三十六條,,評估結(jié)論是指注冊礦業(yè)權(quán)評估師履行礦業(yè)權(quán)評估程序后，對礦業(yè)權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表的專業(yè)意見。,,通常，一個完整的評估結(jié)論由評估結(jié)果、評估價(jià)值涵義、評估結(jié)論形成假設(shè)條件、評估結(jié)論使用條件等構(gòu)成。評估報(bào)告應(yīng)提示委托方和相關(guān)當(dāng)事方全面理解和

25、正確使用評估結(jié)論,,因此，礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么提出的“評估結(jié)論〞的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),,〔一〕評估結(jié)論的構(gòu)成,第十三條,,礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論是基于一般經(jīng)濟(jì)行為條件下的最有可能成交價(jià)格的估計(jì)值，并不必然等同于礦業(yè)權(quán)實(shí)際成交價(jià)格。實(shí)際成交價(jià)格是特定買賣雙方對礦業(yè)權(quán)交換價(jià)值認(rèn)可的結(jié)果。,,礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論不得作為礦業(yè)權(quán)實(shí)際成交價(jià)格的保證，注冊礦業(yè)權(quán)評估師不得從事預(yù)先設(shè)定評估結(jié)論的評估業(yè)務(wù)。,,講解：,,本條是正常市場交易條件下，評估結(jié)論與成交價(jià)格的差異說明。這很重要：,,1、以交易價(jià)格評判評估合理性，本身就是錯誤的；,,2、要求評估師，不得從事“求證〞式評估業(yè)務(wù)；,,3、委托方不得將評估結(jié)論作為實(shí)際交易價(jià)格的保證。,第

26、十四條,,在特殊方式交易條件下〔如拍賣、招標(biāo)〕成交的礦業(yè)權(quán)價(jià)格，直接取決于參與競買人和投標(biāo)人的數(shù)量、交易環(huán)境、購置動機(jī)等特定因素。通常，注冊礦業(yè)權(quán)評估師難以預(yù)知并設(shè)定這些因素，成交價(jià)格與礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論并不必然等同。,講解：,,本條是特殊市場交易條件下，評估結(jié)論與成交價(jià)格的差異說明。這更重要：,,1、特殊交易價(jià)格形成有其獨(dú)特背景，評估師要想保證與其結(jié)果一致，需要模擬其獨(dú)特背景，但這是不現(xiàn)實(shí)的；,,2、提請?jiān)u估師注意評估不是所有目的都能滿足，關(guān)鍵是為什么、提供什么參考,,3、委托方不得將評估結(jié)論作為實(shí)際交易價(jià)格的保證。,〔二〕評估結(jié)論的利用,第十七條,,礦業(yè)權(quán)評估特定假設(shè)，是對礦業(yè)權(quán)實(shí)物載體、法律

27、、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境等方面的不確定信息作出的用于評估的假設(shè)。特定假設(shè)直接具體評估結(jié)論對應(yīng)，不同的特定假設(shè)，將改變評估結(jié)論。,因此——,,那么，評估結(jié)論的合理性，又如何理解呢？,,——這源于：,,1.評估結(jié)論不能定義“準(zhǔn)確〞，即評估結(jié)論不是絕對的；,,2、評估結(jié)論僅僅是相對合理,4、評估結(jié)論合理性的考量,5、社會用成交價(jià)格考量評估結(jié)論和評估質(zhì)量,事實(shí)是：礦業(yè)權(quán)評估價(jià)值與成交價(jià)格的存在本質(zhì)差,,異,,〔1〕正常交易條件下——價(jià)格是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，評估是專業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時間內(nèi)對商品、效勞價(jià)值的估計(jì)。,,〔2〕特殊交易方式下——價(jià)格的形成由交易方式、條件決定。,,如：——,她想出多少？,

28、拍賣市場，我們只能為拍賣確定底價(jià)提供參考依據(jù),呼吁：準(zhǔn)確理解、謹(jǐn)慎把握評估價(jià)值//交易價(jià)格,評估功能實(shí)踐中的偏差,,——過分夸大評估定價(jià)功能,,——將評估結(jié)論絕對化,,在公開市場中，交易雙方可以通過參考?xì)v史本錢價(jià)、市場尋價(jià)、集中競價(jià)(競買、競賣、競買與競賣同時進(jìn)行)等多種途徑發(fā)現(xiàn)價(jià)格。如果這種價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈、低效或本錢過高，可以轉(zhuǎn)為聘請專業(yè)評估人員為交易雙方提供專業(yè)咨詢意見。但最終的成交價(jià)是由交易各方談判決定的，評估價(jià)只是交易各方談判的根底，而不是直接、當(dāng)然地作為交易價(jià)格。而按照評估價(jià)決策，客觀上創(chuàng)造了一個雖然不是政府定價(jià)、但是與政府定價(jià)機(jī)制類似的中介機(jī)構(gòu)定價(jià)的機(jī)制。這種機(jī)制為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)創(chuàng)

29、設(shè)了一個定價(jià)權(quán)，一個超越交易各方的權(quán)力。,,現(xiàn)階段在使用評估結(jié)論時，對評估結(jié)論根據(jù)交易實(shí)際條件的調(diào)整使用，是政府監(jiān)管部門、資產(chǎn)交易各方難以逾越的障礙。使評估結(jié)論絕對化、唯一化，而不管是否符合交易時的條件。,價(jià)值評估結(jié)論是資產(chǎn)交易的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對資產(chǎn)交易時可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。,,資產(chǎn)評估結(jié)論得出時，無法考慮影響資產(chǎn)價(jià)值的所有因素，評估結(jié)論與資產(chǎn)交易時最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格可能出現(xiàn)一定差距。,,,評估價(jià)值,交易價(jià)格,資產(chǎn)的價(jià)值是客觀存在的，對資產(chǎn)的評估是發(fā)現(xiàn)這個價(jià)值最可能的值；評估假設(shè)的交易條件是理想化的，一般的公允的。,,具體的交易條件是特殊的，形成的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格是實(shí)際存在的，盡量縮小兩者的差距

30、是充分發(fā)揮評估功能的任務(wù)。,,,不是實(shí)際的交易值，是在一定假設(shè)條件下資產(chǎn)的估計(jì)值,是現(xiàn)實(shí)的交易條件下的實(shí)際成交價(jià)格。,最可能形成的價(jià)格估計(jì)值，它并不是一種事實(shí)。,是一種事實(shí)，是一個歷史數(shù)據(jù)。,評估具有目的性（不同的交易行為評估價(jià)值是不同的）評估價(jià)值具有時效性（是特定時間內(nèi)的價(jià)值，盡管報(bào)告中約定了時效，但有效期不是根據(jù)具體資產(chǎn)以及交易個別設(shè)定的）,交易價(jià)格沒有,市場條件是模擬的：評估價(jià)值是通過模擬市場狀況和條件得出的資產(chǎn)估計(jì)值，具有很大的預(yù)測性。力求揭示公允價(jià)值。,是特定市場條件下的交易值，是實(shí)際成交的價(jià)格反映的是交易雙方在目前條件下對交易資產(chǎn)的評判，價(jià)格不一定具有公允性。,評估價(jià)值是市場評判的

31、最可能形成的資產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)值，他具有公允性。是社會平均意義上的評判，體現(xiàn)了社會對資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)同的一致程度，體現(xiàn)客觀性、公允性。,特定的買賣方對資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可程度的具體量值。不一定是客觀的、公允的，也有可能不是交易或?qū)⒁灰鬃羁赡苄纬傻馁Y產(chǎn)價(jià)格,評估價(jià)值客觀上受評估機(jī)構(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)和水平、個人主觀判斷、評估執(zhí)業(yè)環(huán)境和市場條件的影響；也受經(jīng)濟(jì)行為、目的、價(jià)值類型、評估方法等的影響,是資產(chǎn)交易雙方討價(jià)還價(jià)能力、對資產(chǎn)質(zhì)的認(rèn)知程度、心理因素、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等綜合反映。,評估價(jià)值的理論分析,中國的實(shí)證分析,資產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格中包含了太多的不確定因素，尤其是在我國市場經(jīng)濟(jì)尚不十分完善的今天，資產(chǎn)交易價(jià)格可以是檢驗(yàn)評估

32、結(jié)果的重要參照，但并不能成為衡量資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的惟一標(biāo)準(zhǔn)。,,資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)不是簡單地將評估結(jié)論與實(shí)際成交價(jià)格劃等號。,,資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格中既包含有正常的市場供求關(guān)系，也包含有交易各方在本次交易中的動 機(jī)、地位、信息占有量、討價(jià)還價(jià)的能力等特殊因素。從某種意義上講，資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格是交易各方博弈的結(jié)果。資產(chǎn)評估中強(qiáng)調(diào)的資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)，指的是資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場行情的檢驗(yàn)，而不是與被評估資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格的完全一致。,,,,這種認(rèn)識與市場經(jīng)濟(jì)興旺國家的差距十分大,背景資料,理論上認(rèn)為的資產(chǎn)評估結(jié)果需要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)這一論斷本身沒錯，但能否用資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)

33、格來解釋和衡量需要重新審定。,,在中國現(xiàn)實(shí)的市場條件下，所包含的大量非市場因素的資產(chǎn)交易價(jià)格并不天然就可以成為衡量資產(chǎn)評估結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，即使在較為完善的市場環(huán)境中，對于資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的論斷，也不可以簡單地解釋為用資產(chǎn)的交易價(jià)格來衡量。以重慶啤酒股份公司的一次資產(chǎn)并購交易為例，有消息披露，重慶啤酒股份公司擬出讓公司２５％的股份，最具競爭力的兩個買家是美國的百威公司和英國的紐卡斯?fàn)柟?，其中美國百威公司出價(jià)每股１２元，英國的紐卡斯?fàn)柟境鰞r(jià)每股１０元，最后，重慶啤酒股份公司是與紐卡斯?fàn)柟咀龀闪诉@筆交易。從現(xiàn)象上看這是筆賣低不賣高的交易，很難令人理解。其實(shí)賣低不賣高的背后有著“重

34、啤〞自己的考慮。在“重啤〞看來，百威公司已經(jīng)在中國收購了武漢、青島和合肥等地的啤酒企業(yè)的股份，能否重視與“重啤〞的合作難以判斷，而紐卡斯?fàn)柟灸敲词莿倓傔M(jìn)入中國，就紐卡斯?fàn)柟径?，做好與中國的第一個啤酒合作工程恐怕是可以預(yù)期的。當(dāng)然，“百威〞與“紐卡斯?fàn)枿暤某鰞r(jià)也有各自的企圖和考慮。假設(shè)某評估機(jī)構(gòu)做“重啤〞資產(chǎn)并購的資產(chǎn)評估工程，評估師也只能按“重啤〞正常經(jīng)營情況下股權(quán)具有的市場價(jià)值做出判斷，并不一定會考慮或能夠考慮到百威公司、紐卡斯?fàn)柟净蛘摺爸仄〃暤鹊母鞣N戰(zhàn)略性、戰(zhàn)術(shù)性構(gòu)思。就是說即使在較為完善的市場條件下，資產(chǎn)評估結(jié)果并不一定能與實(shí)際成交價(jià)格完全一致。用資產(chǎn)的成交價(jià)格作為衡量資產(chǎn)評估結(jié)

35、果的準(zhǔn)確性的標(biāo)準(zhǔn)，不僅存在著度量上的重要缺陷，而且也會嚴(yán)重模糊人們對資產(chǎn)評估與資產(chǎn)交易決策之間的關(guān)系?？陀^上助長了某些決策機(jī)關(guān)放棄了在國有產(chǎn)權(quán)交易中的所有者權(quán)利，簡單地用資產(chǎn)評估結(jié)果作為國有產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)格。當(dāng)評估結(jié)果就是成交價(jià)這種認(rèn)識被不斷擴(kuò)大，并逐步演變成一種社會觀念時，某些資產(chǎn)評估委托方便會因此迫使評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師按照他們的出價(jià)意愿提供資產(chǎn)評估的結(jié)論。,6、評估監(jiān)管方式與評估獨(dú)立性的沖突,事實(shí)是：各級國土資源部門聘請專家或自行對評估過程〔方法、參數(shù)、披露等〕以及評估結(jié)論進(jìn)行的評判,,試圖通過這種方式形成一個結(jié)果——評估結(jié)果就是成交價(jià)格；,,也試圖將本屬于中介機(jī)構(gòu)的評估機(jī)構(gòu)定位于“定

36、價(jià)機(jī)構(gòu)〞，過分夸大專業(yè)機(jī)構(gòu)的功能，并將評估結(jié)果絕對化；,,與評估的專家屬性和評估的獨(dú)立性發(fā)生沖突、扭曲了責(zé)任。,如何認(rèn)識政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評估一份研究報(bào)告的觀點(diǎn),２００２年以前實(shí)施國有資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)制度時，人們對資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的衡量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識似乎是 空前的統(tǒng)一，即資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是政府對資產(chǎn)評估結(jié)果確實(shí)認(rèn)。而在２００２年以后，隨著國有資產(chǎn)評估確認(rèn)制度被備案和審核制度所取代，關(guān)于資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的標(biāo)準(zhǔn)問題才有了認(rèn)識上的松動，并同時出現(xiàn)了對合理性標(biāo)準(zhǔn)不同的認(rèn)識。令人關(guān)切的是在資產(chǎn)評估行業(yè)與評估報(bào)告使用者之間對評估結(jié)果合理性的認(rèn)識出現(xiàn)了較大的差異，前者強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評估的咨詢性質(zhì)，

37、認(rèn)為資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性應(yīng)該與資產(chǎn)評估的特定目的、假設(shè)和評估方法相聯(lián)系；而后者那么仍然堅(jiān)持資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性應(yīng)該與資產(chǎn)交易價(jià)格直接掛鉤。,人們把資產(chǎn)交易價(jià)格與資產(chǎn)評估結(jié)果合理性聯(lián)系在一起的認(rèn)識與我國資產(chǎn)評估行業(yè)開展的歷程及其背景有著十分緊密的關(guān)系。與世界各國資產(chǎn)評估行業(yè)開展經(jīng)歷不同的是，我國的資產(chǎn)評估并不是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的開展自發(fā)產(chǎn)生和開展的。從某種意義上講，中國的資產(chǎn)評估是政府通過行政立法強(qiáng)制推行的。政府既是資產(chǎn)評估的最大消費(fèi)者，同時也是資產(chǎn)評估的締造者和管理者。政府強(qiáng)制推行資產(chǎn)評估也是在國有企業(yè)無法維護(hù)國有產(chǎn)權(quán)權(quán)益的背景下不得以的選擇，政府創(chuàng)造資產(chǎn)評估的主要目的和出發(fā)點(diǎn)就是利用資產(chǎn)評估

38、來維護(hù)國有資產(chǎn)的完整、維護(hù)國有產(chǎn)權(quán)交易中的國家權(quán)益。由于政府既是資產(chǎn)評估的消費(fèi)者同時又是資產(chǎn)評估的管理者的特殊身份，經(jīng)政府確認(rèn)的評估結(jié)果自然就是國有資產(chǎn)的交易價(jià)格。,如何認(rèn)識政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評估一份研究報(bào)告的觀點(diǎn),順理成章：政府對資產(chǎn)評估結(jié)果的判別標(biāo)準(zhǔn)自然就會成為判別資產(chǎn)評估的工作好壞以及準(zhǔn)確與否的標(biāo)準(zhǔn)！,是否維護(hù)了國有資產(chǎn)的完整，是否保護(hù)了國有產(chǎn)權(quán)交易中的國家權(quán)益就成為了衡量資產(chǎn)評估及其結(jié)果合理性的標(biāo)準(zhǔn)。,政府創(chuàng)造資產(chǎn)評估另一層意義，是用來彌補(bǔ)甚至是取代國有企業(yè)在國有產(chǎn)權(quán)交易中的定價(jià)主體缺位，當(dāng)社會實(shí)踐將國有資產(chǎn)評估推向極至的時候，經(jīng)政府確認(rèn)的資產(chǎn)評估結(jié)論就成為國有資產(chǎn)或國有產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)

39、格，資產(chǎn)評估結(jié)果就與資產(chǎn)交易決策合二為一。,如何認(rèn)識政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評估一份研究報(bào)告的觀點(diǎn),如何認(rèn)識政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評估一份研究報(bào)告的觀點(diǎn),國有資產(chǎn)評估工程的極高密度和頻率，“造就〞了人們以資產(chǎn)交易價(jià)格來衡量資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的“傳統(tǒng)〞認(rèn)識。,啟示：礦業(yè)權(quán)價(jià)款評估演繹了這種模式,六、評估程序、工作底稿功能認(rèn)識,1、工作底稿對評估程序、評估結(jié)論的支持性。,咨詢報(bào)告,2、關(guān)于“評估程序受限的處理〞,根本準(zhǔn)那么 “評估程序受限〞的處理,,與“礦業(yè)權(quán)評估報(bào)告編制標(biāo)準(zhǔn)〞的銜接,,——根本準(zhǔn)那么42條,76,3 工作底稿及評估檔案,第四十六條,,本準(zhǔn)那么所指的礦業(yè)權(quán)評估工作底稿，是指注冊礦業(yè)權(quán)

40、評估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評估業(yè)務(wù)中形成的，反映評估程序履行情況、支持評估結(jié)論的相關(guān)依據(jù)、記錄和資料。,講解：,,46條是工作底稿的定義。,,目前，關(guān)于評估工作底稿的定義日趨成熟和一致，目前給出的定義根本被大家所接受。,方便,,理解,七、評估方法參數(shù)的深化與擴(kuò)展,1、評估方法選擇更注重勘查開發(fā)階段,這在三個方法標(biāo)準(zhǔn)中均有所表達(dá)；與國際上的思路也雷同，盡管有的礦資產(chǎn)〔礦產(chǎn)資源資產(chǎn)〕價(jià)值評估、有的是礦產(chǎn)資源租賃〔批租金〕的價(jià)值、有的是礦產(chǎn)資源勘查開發(fā)權(quán)的價(jià)值評估,,值得注意的是：,,在面對市場交易價(jià)格評估、涉稅評估、以及資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量評估方面，需要十分重視評估方法本身的適用范圍和前題條件，如收益法應(yīng)當(dāng)根據(jù)

41、收益穩(wěn)定的狀況、未來收益的可預(yù)測性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，特別是其根本的前提條件〔即 收益、風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測、收益年限能夠預(yù)期〕如市場比較法應(yīng)有充裕的交易實(shí)例,2、完全不同于房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)評估重置本錢的概念,〔1〕“重置勘查工作本錢法〞的購建，與當(dāng)時的100%價(jià)款評估實(shí)踐有直接關(guān)系〔市場和技術(shù)范疇本錢概念的差異〕,,〔2〕值得注意，在某種程度上這也能夠作為企業(yè)賬面資產(chǎn)的采礦權(quán)〔或探礦權(quán)〕在公允價(jià)值計(jì)量評估即“以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的礦業(yè)權(quán)評估〞中，大幅增減的合理性的解釋，盡管有時對企業(yè)損益產(chǎn)生了顛覆性的影響。,,〔3〕也應(yīng)當(dāng)注意：評估實(shí)踐中存在外購礦業(yè)權(quán)取得本錢的另一種本錢法，這是根本準(zhǔn)那么偏離條

42、款允許的,評估準(zhǔn)那么不限制評估方法的使用。,,評估準(zhǔn)那么的功能之一是：,,實(shí)踐的總結(jié)。存在實(shí)踐，就應(yīng)當(dāng)予以標(biāo)準(zhǔn),3、收益年限的非預(yù)測/可計(jì)算性,與房地產(chǎn)、資產(chǎn)和土地以及會計(jì)準(zhǔn)那么8號的資產(chǎn)減值測試中的收益法均不同的是：礦業(yè)權(quán)評估不存在預(yù)測期和期后終值的處理的兩階段模型。,,如“前三后五〞，預(yù)測期僅僅五年，在五年中，各個參數(shù)都能夠做到依據(jù)相對充分，即國外估價(jià)理論提到的“可以預(yù)見的未來，是收益預(yù)測方法的根本〞,,是否沿襲了?經(jīng)濟(jì)評價(jià)?體系，暫且不管。但有一種解釋是：基于礦產(chǎn)資源儲量的可預(yù)見性〔前面提到的方法選擇的依據(jù)就是勘查階段以及對應(yīng)不同可靠程度的資源儲量〕和依據(jù)相對充足的生產(chǎn)規(guī)模，能夠確定且是

43、計(jì)算確定收益年限，所以“評估計(jì)算年限〞的提法是很科學(xué)的。,講這點(diǎn)的目的是：希望行業(yè)能夠統(tǒng)一對外解釋我們的理論〔我們畢竟沒有準(zhǔn)那么釋義、沒有一本與收益法理論相容的，經(jīng)濟(jì)評價(jià)又不能夠反映估值領(lǐng)域的問題〕,3、收益年限的非預(yù)測/可計(jì)算性〔續(xù)〕,值得注意的是：,,〔1〕非礦資產(chǎn)〔固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)及其他長期資產(chǎn)〕的壽命年限與“評估計(jì)算年限〞的相互關(guān)系：,3、收益年限的非預(yù)測/可計(jì)算性〔續(xù)〕,〔2〕很敏感的是：固定資產(chǎn)投資、后續(xù)勘查投資的“投資強(qiáng)度〞〔礦業(yè)權(quán)評估稱〞基建年限〞〕。這與資產(chǎn)評估依據(jù)企業(yè)規(guī)劃、投資方案確定投資強(qiáng)度的思路很不相同?；昶?、以及每年的投資額的隨意性會受到質(zhì)疑。,,〔3〕“參數(shù)

44、指導(dǎo)意見〞提出的原那么，能夠幫助評估師澄清責(zé)任，保護(hù)“現(xiàn)階段〞的做法，但并不說明其正確，也不能幫助評估師如何去操作。,4、投資與本錢費(fèi)用,〔1〕本質(zhì)上講，投資和本錢是 “資本性支出〞和“費(fèi)用性支出〞的界限問題?；谶@樣的思想，在“參數(shù)指導(dǎo)意見中〞提出對土地〔土地租50年的租金就表現(xiàn)為使用權(quán)價(jià)格，作為投資；租1年甚至3年就作為費(fèi)用，50年一次投入后期進(jìn)入本錢的逐年攤銷額與年租金大體一致〕局部維簡費(fèi)的處理原那么,4、投資與本錢費(fèi)用,〔2〕“本錢費(fèi)用〞 的準(zhǔn)確理解與費(fèi)用界定，能夠幫助操作。經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及礦山設(shè)計(jì)與企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算的差異，應(yīng)當(dāng)引起評估師的關(guān)注。費(fèi)用不存在與礦產(chǎn)品相關(guān)的問題〔是企業(yè)的會計(jì)年

45、度的不能歸屬于產(chǎn)品的費(fèi)用〕，本錢也存在口徑的問題。特別是企業(yè)集團(tuán)，評估中應(yīng)分析財(cái)務(wù)會計(jì)費(fèi)用核算的內(nèi)容，產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，采用分?jǐn)偟脑敲刺幚怼?,在市場經(jīng)濟(jì)體制建立的同時，會計(jì)核算體系屢次發(fā)生重大變化，跟隨經(jīng)濟(jì)評價(jià)進(jìn)行評估的做法，難以滿足礦業(yè)權(quán)評估實(shí)踐要求；不具備會計(jì)知識和閱讀報(bào)表能力的評估師，能夠很好進(jìn)行評估，難以想象。,4、投資與本錢費(fèi)用〔續(xù)〕,〔3〕資產(chǎn)負(fù)債表中固定資產(chǎn)賬面價(jià)值是什么？〔擬發(fā)布的利用財(cái)務(wù)報(bào)告指導(dǎo)意見進(jìn)行了說明〕,項(xiàng) 目,年初余額,本期增加額,本期減少額,期末余額,一、原價(jià)合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,二、累計(jì)

46、折舊合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,三、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,四、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,資產(chǎn)負(fù)債表,中的數(shù)字,更新投資,生產(chǎn)礦山,,投資,？,八、評估報(bào)告諸多矛盾,1、簽字,與國際、國內(nèi)評估行業(yè)對接；,,簽字制度，是責(zé)任制度；,,簽字蓋章方式，暗含了責(zé)任的界限——評估師負(fù)責(zé)，機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。,礦業(yè)權(quán)評估報(bào)告參與人員均簽字？注冊制度？,,注冊〔資格人〕簽字，

47、是鑒證類報(bào)告的本質(zhì)要求,,評估工程的完成，直接、間接參與的專業(yè)人員不能簽字，只有注冊的評 估師,2、必要信息的“必要〞理解,,——站在使用者角度的報(bào)告,,是否符合客戶需要是評估報(bào)告信息是否必要和充分的根本所在,有幾個相關(guān)監(jiān)管部門認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)評估報(bào)告內(nèi)容85%以上在相應(yīng)的儲量報(bào)告、設(shè)計(jì)文件中能夠找到大篇幅原話，真正需要說明的如何估值〔礦權(quán)評估的靈魂〕缺內(nèi)容匱乏。,3、評估報(bào)告反映行業(yè)技術(shù)水平,不斷有人認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)評估報(bào)告，不管什么目的，其內(nèi)容：,,1、資源儲量引自儲量報(bào)告，333計(jì)算與其他級別相加；,,2、生產(chǎn)能力：沒有解釋、說明；,,3、投資本錢，利用設(shè)計(jì)/財(cái)務(wù)報(bào)表；,,4、價(jià)格三年平均

48、；,,5、折現(xiàn)率取8、9%。,,來評判出礦業(yè)權(quán)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)技術(shù)水平。,辯白并不是解決問題的方式，問題是我們?nèi)绾卫迷u估準(zhǔn)那么去回應(yīng)這些評判？評估準(zhǔn)那么畢竟是行業(yè)語市場對話的語言。遺憾的是：,,〔1〕我們?nèi)匀幌Ｍu估準(zhǔn)那么能夠具體指導(dǎo)最好是每一個參數(shù)如何選擇。,,〔2〕作為價(jià)值估算報(bào)告，對經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)參數(shù)選擇分析內(nèi)容的蒼白,1、合規(guī)性,,〔1〕法律、法規(guī)、規(guī)章、政策；評估準(zhǔn)那么、指南、指導(dǎo)意見。,,〔2〕所有表述、格式、內(nèi)容必須合規(guī)。,,〔3〕履行完整、必要的評估程序。,,2、依據(jù)的全面、時效性,,〔1〕法律、法規(guī)、規(guī)章、政策；評估準(zhǔn)那么、指南、指導(dǎo)意見,,〔2〕取價(jià)依據(jù)〔市場價(jià)格、定額、費(fèi)用等〕

49、,,〔3〕產(chǎn)權(quán)依據(jù)〔各種合法、真實(shí)的權(quán)屬證明文件〕〔有時侯也是取價(jià)依據(jù)〕,,3、評估方法的合理性,,〔1〕選擇方法的依據(jù)〔準(zhǔn)那么、企業(yè)現(xiàn)狀、價(jià)值類型、資料可得性〕,,〔2〕方法公式或模型的正確性,,〔3〕參數(shù)定義的準(zhǔn)確性、取值的正確性等,,4、評估值上下,,〔1〕目標(biāo)趨向不一致：交易與合規(guī)〕,,〔2〕評估模擬的市場條件、價(jià)值類型，與交易時的市場條件、交易方式、價(jià)值類型的差異，導(dǎo)致不同的判斷結(jié)論。,,〔3〕評估師參數(shù)取值的選擇判斷，會導(dǎo)致不同的結(jié)論。,,5、評估錯誤,,〔1〕計(jì)算錯誤；〔公式計(jì)算、合計(jì)匯總〕,,〔2〕判斷錯誤；〔定性判斷依據(jù)缺乏、依據(jù)與結(jié)果矛盾〕,,〔3〕表述錯誤；〔專業(yè)名詞的表

50、述不科學(xué)〕,,〔4〕邏輯關(guān)系：〔因、果矛盾〕,4、標(biāo)準(zhǔn)評估報(bào)告的要點(diǎn),,九、特殊事項(xiàng)的保護(hù)性作用,1、特別事項(xiàng)披露原因,評估結(jié)論是根據(jù)特定評估目的、采用相對應(yīng)的評估方法和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，遵循一定的評估程序，依據(jù)資產(chǎn)的權(quán)屬、資產(chǎn)存在和使用狀況和現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)得出的。盡管得出了已經(jīng)確定的評估結(jié)論，但評估師并非完全能夠根據(jù)執(zhí)業(yè)水平和能力，把握上述每一個環(huán)節(jié)。因此上述每一個環(huán)節(jié)都會導(dǎo)致評估結(jié)論的瑕疵，都是特別事項(xiàng)說明應(yīng)披露的方面。,,特別事項(xiàng)的披露是評估報(bào)告中不可缺少的一局部，特別事項(xiàng)與評估結(jié)論構(gòu)成了完整的資產(chǎn)價(jià)值信息，不但有助于報(bào)告使用者全面了解評估結(jié)論并根據(jù)這些信息合理使用評估結(jié)論進(jìn)行交易決策，也有助于躲

51、避評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。,2、特別事項(xiàng)披露的內(nèi)容,引用專業(yè)報(bào)告類：說明引用專業(yè)報(bào)告的方式及其及對評估結(jié)論的影響；,,權(quán)屬瑕疵類：說明權(quán)屬文件不全面或權(quán)屬存在瑕疵的情形、并說明本報(bào)告處理的方式及對評估結(jié)果可能造成的影響；,,清查程序受到客觀限制：說明清查受到的限制情形及采取的其他核實(shí)方法、并說明評估處理的方式及對評估結(jié)果可能造成的影響；,,評估依據(jù)資料的真實(shí)性、完整性限制：說明評估依據(jù)的必要資料不完整的具體情形及采取的方法、并說明評估處理的方式及對評估結(jié)果可能造成的影響程度；,,可能影響交易或影響評估結(jié)果的其他事項(xiàng)；,,在不違背評估準(zhǔn)那么根本要求的情況下，采用的不同于評估準(zhǔn)那么規(guī)定的程序和方法,,期后事

52、項(xiàng),,評估報(bào)告使用限制,十、評估責(zé)任的呼吁,1、既然專家執(zhí)業(yè)，我們也應(yīng)當(dāng)思考——,一個真實(shí)的案例,法官授意造假,,評估縮水281萬,本報(bào)訊 執(zhí)行案件時，違規(guī)授意評估公司壓低拍賣地價(jià)，給被執(zhí)行房地產(chǎn)公司造成損失281萬元。昨天，漳州市薌城區(qū)法院法官劉某、吳某犯執(zhí)行判決、裁定濫用職權(quán)罪和受賄罪，分別被漳浦縣法院一審判處有期徒刑12年和7年。2002年8月，漳州市中正汽車銷售向薌城區(qū)法院申請，要求執(zhí)行漳州市某房地產(chǎn)開發(fā)公證債權(quán)人民幣200萬元，以及違約金25萬的生效案件。法院執(zhí)行局法官劉某、吳某在執(zhí)行中，應(yīng)方案競買的某公司股東楊某要求，對標(biāo)的物——怡秀園C地塊違規(guī)處理，沒有讓當(dāng)事人自由選定評估拍賣機(jī)

53、構(gòu)，就委托漳州天正資產(chǎn)評估評估、薌城拍賣行拍賣。?同時，劉某授意地價(jià)評低，由評估員康某草擬出評估報(bào)告書，將地塊評估為3238974元，并建議拍賣底價(jià)為2267282元。隨后，劉某直接向薌城拍賣行設(shè)定拍賣保存價(jià)。而且，劉某和吳某都沒有按程序?qū)⒃u估報(bào)告送達(dá)當(dāng)事人。,2002年11月26日，地塊被楊某入股的另一家公司，以226萬元低價(jià)競得，并于2005年過戶。案發(fā)后，經(jīng)廈門乾元房地產(chǎn)評估咨詢公司重新評估，地塊價(jià)值605.57萬元，與原評估相比差了281.6726萬元。? 涉案法官劉某和吳某兩人，被薌城區(qū)人民檢察院批捕。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案件執(zhí)行期間，劉某還收受楊某賄賂7萬元，吳某收了4萬元。另外，1

54、999年至2002年間，劉某還受賄人民幣62500元、港幣20000元。2001年至2002年間，吳某也受賄人民幣7500元、港幣20000元。? 此前的11日，薌城區(qū)法院一審判決，承擔(dān)資產(chǎn)評估職責(zé)的中介組織漳州天正資產(chǎn)評估，出具證明文件重大失實(shí)，后果嚴(yán)重，已構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪，依法判處分金人民幣10萬元。評估員康某成心提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重，已構(gòu)成提供虛假證明文件罪，依法判刑1年。,案例認(rèn)識,B評估公司(尺子〕，定A評估公司評估值上下？,,交易結(jié)果的上下，評估值=元兇？,,再一次提出：評估值的上下標(biāo)準(zhǔn)？誰來界定評估責(zé)任？法官嗎？,B的評估值是對的？,,是“標(biāo)尺〞？誰再評估與廈

55、門差異是什么？,2、評估執(zhí)業(yè)責(zé)任鑒證機(jī)制缺失,正如前面所說，作為一種專家活動，主觀判斷活動，客觀上存在的執(zhí)業(yè)判斷主觀性，不同的人存在不同的看法，同一人在不同的時期有不同的看法，“誤診〞也就成為行業(yè)的固有屬性。,,問題是“誤診〞的過錯與責(zé)任鑒證。專業(yè)對錯與合理是依靠專業(yè)判定的，專業(yè)判定是基于“權(quán)威和多數(shù)〞原那么完成的。而在評估專家證據(jù)制度缺失的現(xiàn)實(shí)中，法官對評估的合理與過錯，本身就存在風(fēng)險(xiǎn)，即使并沒有過錯也沒有風(fēng)險(xiǎn)的情形。,這是行業(yè)無法回避的問題。根本準(zhǔn)那么提出了責(zé)任劃分。但——,根本準(zhǔn)那么關(guān)于“執(zhí)業(yè)責(zé)任〞的相關(guān)內(nèi)容,第五十六條,,,注冊礦業(yè)權(quán)評估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對形成并發(fā)表的礦業(yè)權(quán)評

56、估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任 。,講解：,,56條是關(guān)于注冊礦業(yè)權(quán)評估師執(zhí)業(yè)責(zé)任的規(guī)定。,,1、關(guān)于評估師執(zhí)業(yè)責(zé)任一般分為：刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任、以及專業(yè)責(zé)任；,,2、我們的初衷是嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任是前提；,,3、對于本條的表述，即對“合理性〞承擔(dān)責(zé)任，是否合法，需要?評估法?來標(biāo)準(zhǔn)。目前是參照?公司法?、?證券法?等法律提出的。,3、評估準(zhǔn)那么的法律效力缺失,RICS評估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〔紅皮書〕,,“假設(shè)某一會員受到專業(yè)疏忽的指控，在判定該會員是否以合理的能力和細(xì)心進(jìn)行操作規(guī)程中。法庭和很可能會考慮該會員對相關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南的遵守程度〞，同時，會員可以以執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南進(jìn)行辯

57、護(hù)，但不遵守執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南，將失去辯護(hù)的依據(jù)。,評估師經(jīng)常面臨的是執(zhí)行了評估準(zhǔn)那么，但不能對是否違規(guī)從而是否存在風(fēng)險(xiǎn)做出判斷,承諾函的困惑？？,,?準(zhǔn)那么?——專業(yè)對話的語 言？剛性？,,第五十七條,,遵守相關(guān)法律、法規(guī)和礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么，對礦業(yè)權(quán)在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊礦業(yè)權(quán)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用礦業(yè)權(quán)評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任,講解：,,57條是關(guān)于注冊礦業(yè)權(quán)評估師和,委托方和相關(guān)當(dāng)事方,責(zé)任的劃分。參考會計(jì)師審計(jì)報(bào)告編寫。,4、監(jiān)管機(jī)關(guān)總是賦予評估師更多的非專業(yè)能

58、力要求,4、監(jiān)管機(jī)關(guān)總是賦予評估師更多的非專業(yè)能力要求,評估師本屬于對資產(chǎn)的價(jià)值分析，發(fā)表意見〔全球準(zhǔn)那么都是這樣標(biāo)準(zhǔn)的，礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)那么也一樣〕，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析的能力，承擔(dān)分析合理性的責(zé)任，評估報(bào)告中也應(yīng)該是財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析為主的內(nèi)容。但是源于我國行政體制體系職能的分割，總是要求價(jià)值分析師去做技術(shù)分析師的工作，并反映在價(jià)值評估報(bào)告中。,,儲量評估師，對其發(fā)表的專業(yè)意見承擔(dān)責(zé)任，評估師對以其為根底的價(jià)值分析承擔(dān)責(zé)任，為什么還要評估師評判呢？,,評估報(bào)告中大量的地質(zhì)報(bào)告的內(nèi)容與價(jià)值估算的相關(guān)度有多大呢？,,,,從責(zé)任的角度上講，這是十分危險(xiǎn)的。在法庭上，簽字評估師要對報(bào)告的所有內(nèi)容負(fù)責(zé)，非盡職調(diào)查獲得的信息、非自身估算的數(shù)據(jù)、非自身專業(yè)范疇的工作，評估師是否有能力承擔(dān)該責(zé)任？從行業(yè)健康開展的角度，我們必須呼吁——我們的責(zé)任。礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起這個責(zé)任。近年來國有資產(chǎn)評估的案件，幾乎都是這樣出現(xiàn)的。結(jié)果——官員退休了；學(xué)者改觀點(diǎn)了；評估師被問責(zé)了。,,謝 謝,！,