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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,*,中華美食文化博覽城租金定價(jià)方案,2010年,4,月,目 錄,一、租金定位參考依據(jù),二、項(xiàng)目本身情況分析,三、類似市場分析,四、項(xiàng)目周邊市場的租金情況,五、商家承租能力,六、租賃條件,七、租金細(xì)化方案,八、招商策略,一、租金定位參考依據(jù)：,項(xiàng)目租金范

2、圍的確立需要基于準(zhǔn)確的市場定位，同時(shí)又遵循市場規(guī)則，參考市場價(jià)格。本項(xiàng)目的租金定位參考依據(jù)主要為：,項(xiàng)目本身?xiàng)l件分析,類似市場及周邊市場租金水平,商家在本商圈所能承受的租金水平,長期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營,二、項(xiàng)目本身情況分析,（一）商圈分析,項(xiàng)目周邊目前還沒有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如,王家灣、鐘家村、經(jīng)開萬達(dá)廣場,等成熟商圈旺盛。但項(xiàng)目周邊集中了大量專業(yè)市場集群，競爭力也較強(qiáng)，具有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主；,專業(yè)市場集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地

3、位，并推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！傳統(tǒng)零售商業(yè)氛圍淡薄，餐飲娛樂缺乏，形象檔次低！商圈內(nèi),人群,3購物、餐飲娛樂消費(fèi)不便。,新開業(yè)的,人信匯傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況一般，但餐飲類經(jīng)營較為火爆，成為人信匯最有人氣的業(yè)態(tài)。,家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務(wù)配套、汽配汽修所占比例較高，,餐飲,/,休閑占比僅為,17%,和,3%,；且檔次極低，分布零散。,總體上，項(xiàng)目周邊商業(yè)仍主要以滿足消費(fèi)者日常生活需求為主。,除與區(qū)域業(yè)態(tài)一致的如家居建材等業(yè)種外，生活配套類經(jīng)營狀況一般。租金范圍在,1-5,元,/,日,/,。,商圈零散商業(yè)業(yè)種比例圖示：,（二）美食城優(yōu)勢分析,項(xiàng)目位于市府三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越；,五

4、洲三個(gè)項(xiàng)目連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約60萬平方米，規(guī)模優(yōu)勢明顯；,本項(xiàng)目一期總面積近2萬平方米，有利于形成集群市場；,三角形地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀；,開發(fā)商的品牌實(shí)力與商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；,周邊200萬平米的成熟專業(yè)市場集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。,商圈輻射近30萬人口，消費(fèi)潛力巨大,目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫無法呈現(xiàn)；,廣益路不允許開設(shè)機(jī)動車道口，限制臨街交通組織；,南面臨河，西面正對高架橋，展示面規(guī)劃受影響；,片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅；,無錫其他潛在競爭項(xiàng)目的威脅；,房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，未來市場走向面臨一定不確定性。,本項(xiàng)目作為新開發(fā)項(xiàng)目，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對待，

5、須考慮到附近哥倫布廣場的競爭。,（三）美食城劣勢分析,清揚(yáng)路餐飲現(xiàn)狀：,位于南長區(qū)，臨近佛教勝地南禪寺，旅游、購物、餐飲、休閑、娛樂和文化功能齊全，開發(fā)時(shí)間早，經(jīng)營時(shí)間長，游客眾多，餐飲集中，是無錫人吃喝玩樂的常來之地。,整體租金水平較高，約為,100-110,元,/,方,/,月，經(jīng)營情況良好；,品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，其他還有同等樂酒樓、美味齊、普京小站、米樂星,KTV,等。,三、類似市場分析,青石路餐飲現(xiàn)狀：,北塘區(qū)進(jìn)入無錫市中心的主要途徑，無錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)時(shí)間早，

6、建筑比較陳舊；,青石路租金較高，平均,130,元,/,方,/,月左右，餐飲租金稍低，在,100-130,元,/,方,/,月之間。,餐飲代表商家有：澳門豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來等；,無錫市類似市場調(diào)研,東亭街道餐飲現(xiàn)狀：,東亭街道為錫山區(qū)政府所在地，是錫山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的街道，街道交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。這里居民區(qū)聚集，人口眾多，主要有零售百貨、餐飲、休閑娛樂和康體等業(yè)態(tài)，餐飲主要以服務(wù)附近居民為主，發(fā)展程度不夠，租金約在,90-110,元,/,方,/,月之間；,餐飲代表商家有重慶德莊、阿瓦山寨、迷宗蟹、干鍋羊蝎子等。,無錫市類似市場調(diào)研,崇安寺餐飲現(xiàn)狀：,崇安寺1600多年一直是無錫的政治

7、中心、商貿(mào)中心和文化中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀齊名的江南四大特色街區(qū)。匯聚百貨、特色餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，人流密集，消費(fèi)旺盛，其單位面積月租金水平在100到800元不等；,商家代表：王興記、KFC、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。,無錫市類似市場調(diào)研,無錫市類似市場調(diào)研,金太湖國際餐飲現(xiàn)狀：,金太湖國際城，位于無錫青石路，總建筑面積,68,萬平方米，有大型商業(yè)街、國際影院、真冰溜冰場、五星級酒店、中心,MALL,、甲級寫字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，集合高檔購物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會展、居住與文化等功能于一體；,金太湖國際,2009,年,6,月份開業(yè)，目前

8、代表商家有沃爾瑪、宏圖三胞、,KFC,、必勝客、味千、王興記、藏藥湯坊、有意思休閑餐廳、英倫雅閣、錢貴,KTV,等。單位月租金一樓,100,到,300,不等，二樓,60-90,元。,但由于經(jīng)營業(yè)績不佳，開發(fā)商提供了第一個(gè)半年,6,折，第二個(gè)半年,8,折的優(yōu)惠給商家。,無錫市類似市場調(diào)研,湖濱商業(yè)街餐飲現(xiàn)狀：,湖濱商業(yè)街,，位于無錫濱湖區(qū)湖濱路，總建筑面積11.7萬平方米，包括時(shí)尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、商務(wù)、旅游等多功能于一體的商業(yè)形態(tài)；,湖濱商業(yè)街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。單位月租金一樓60元，二樓24元。,無錫市類似市場調(diào)研,陽光城市花園餐飲現(xiàn)狀：,陽光城市花園,，位

9、于無錫市建筑路，總建筑面積29.4萬平方米，其中商業(yè)面積6萬，包括時(shí)尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、旅游等多功能，多業(yè)態(tài)；,湖濱商業(yè)街目前代表商家有沃爾瑪，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，錢貴，耐克，阿迪等。單位月租金一樓60元。,無錫市類似市場調(diào)研,萬達(dá)廣場餐飲現(xiàn)狀：,萬達(dá)廣場,，位于無錫市梁溪路，總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)面積13.8萬平方米，集合超市、影城、百貨、KTV、健身會館、運(yùn)動城、電子數(shù)碼、主題餐飲、時(shí)尚步行街等十大主力商業(yè)組合及數(shù)千家知名品牌；,萬達(dá)廣場目前代表商家有萬千百貨，KFC，必勝客，星巴克，一茶一坐等。單位月租金一樓,含管理費(fèi),165,元（以實(shí)用面積計(jì)租），其中外

10、鋪管理費(fèi)15元，內(nèi)鋪管理費(fèi)45元每月。,無錫市類似市場調(diào)研,寶龍時(shí)代廣場餐飲現(xiàn)狀：,寶龍時(shí)代廣場,，位于無錫新區(qū)旺莊路，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平米。集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化于一體，涵蓋了時(shí)尚百貨、大型超市、星級影院、娛樂中心、游樂廣場、美食天地、國際名品、國際公寓等物業(yè)形態(tài)；,寶龍時(shí)代廣場目前代表商家有百盛，家樂福，東方影院，肯德基，味千，必勝客，小尾羊，權(quán)金城，真功夫，豪客來，耐克，阿迪等。單位月租金一樓120-160元，二樓60-80元，三樓42元。,區(qū)域/路段,餐飲,總體量,單位租金水平,管理費(fèi),租期,年,免租期,遞增,付租方式,崇安寺,約,8

11、500,100-150,元/月,3,元,/,月,1,無,不定,半年付,清揚(yáng)路,約,11000,100-110,元,/,月,2,元,/,月,5,8,無,3-6%,年付或半年付,青石路,約,16000,100-130,元,/,月,1,元,/,月,5,10,無,3-5%,年付為主,金太湖,約,6000,150-300,元/月,6,元/月,3,5,三個(gè)月,5%,季付,東亭街道,約,5000,90-110,元,/,月,無,5,10,無,3-5%,半年付為主,無錫市類似市場調(diào)研小結(jié),無錫餐飲集中地主要租賃指標(biāo),以上租金水平都是以建筑面積計(jì)算，除了金太湖二、三樓實(shí)用率在60%70%之間以外，其余大多為街鋪，

12、實(shí)用率在90%上下。,四、項(xiàng)目周邊市場的租金情況,路段,/,片區(qū),平均租金,（元,/,方,/,月）,管理費(fèi),（元,/,方,/,月）,付租方式,錫滬路,120-150,2-3,半年付或季付,易初愛蓮錫滬店,200-250,包含在租金里面,年付,哥倫布廣場,140-180,季付,廣益汽配城,90-100,2,半年,以上租金調(diào)查對象多為街鋪，和哥倫布廣場一樓實(shí)用率一樣基本都是在,95%,左右，哥倫布二樓實(shí)用率為,85%,左右。,租金案例舉例,巴渝飄香，位于哥倫布廣場,2,樓，建筑面積大概,600,平方，年租金約,35,萬，平均月租金約為,48.6,元,/,平方。免租期半年。,順旺基，位于哥倫布廣場一

13、樓，臨廣南路，建筑面積大概,300,平方，平均月租金約為,180,元,/,月，沒有免租期。,廣苑酒家，位于錫滬路月星家居旁邊，民航大酒店對面，面積約,450,平方，月租金約為,100,元,/,平方。,海上人家，位于廣瑞路中端，實(shí)用面積約,120,平方，月租金約為,100,元,/,平方。,五、商家承租能力,商家類型,建筑面積（平方米）,承租水平（元,/,方,/,月）,意向樓層,中式酒樓,800-1000,25-30,4,特色餐飲,200-400,50-80,2,快餐連鎖,300-400,140-160,1,火鍋,500-800,50-60,2,25-30,4,燒烤,200-300,70-80,2

14、,特色小吃,20-80,40-50,3,KTV,1000-2000,20,5,足浴,300-500,25,5,酒吧,300-400,20-25,5,備注：以上租金意向均為對本項(xiàng)目意向商家（,40,家）,進(jìn)行訪談得來的。,六、租賃條件,根據(jù)周邊市場和同類型市場的對比情況分析，再加上近期對意向商家的租金承受度摸底分析，建議租金定為：,哥倫布廣場一樓街鋪順旺基：,180,競爭項(xiàng)目一樓平均租金：,120,錫滬路廣苑酒家：,100,廣瑞路海上人家：,100,商家能承受租金：,140,一樓平均租金：,120,元,/,方,/,月,1,、租金水平,哥倫布廣場二樓巴渝飄香：,48.6,金太湖二樓均價(jià)：,80,競

15、爭項(xiàng)目二樓平均租金：,60,商家能承受租金：,70,二樓平均租金：,70,元,/,方,/,月,備注：本方案內(nèi)所列商家能承受租金均是商家在不知道本項(xiàng)目,具體實(shí)用率的情況下反饋的。,租金定價(jià)（二,四層）,根據(jù)樓層商業(yè)價(jià)值的規(guī)律以及商家承租能力摸底分析,，建議各樓層租金均價(jià)如下：,二層均價(jià)：,7,0元/月；,三層均價(jià)：,5,0元/月；,四層均價(jià)：,30,元,/月；,五層均價(jià)：,2,0,元,/月；,項(xiàng)目整體均價(jià)：,60,元,/,月；,在實(shí)際操作中可以七折的優(yōu)惠起租，以利于在開業(yè)前達(dá)到高出租率。,后期招商如果,客戶接受度低可,再協(xié)議額外的租金優(yōu)惠。,2,、免租期及管理費(fèi)建議,建議免租期6-12個(gè)月,，結(jié)

16、合商家租賃面積和付租方式進(jìn)行調(diào)整。,建筑面積,500,平方以下，半年付租,6個(gè)月免租期,建筑面積,500,平方以上，半年付租,8個(gè)月免租期,建筑面積,500,平方以上，一年付租,12個(gè)月免租期,大面積商家或知名品牌商家可另行申請；,當(dāng)市場認(rèn)可度不夠時(shí)，根據(jù)商家的不同要求，可隨時(shí)調(diào)整。,免租期建議,免租策略,總體策略：長免租期、提高單位租金，支持項(xiàng)目銷售。,管理費(fèi)建議,參考市場同類項(xiàng)目，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，建議,物業(yè)管理費(fèi)為,5-8,元,/,/,月，第一年管理費(fèi)免除。,如有中央空調(diào)，其費(fèi)用建議以各商家流量計(jì)費(fèi)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)待定。,3,、租期建議,鑒于餐飲行業(yè)的特殊性,投入產(chǎn)出比比較大，成本回收慢，在確定租期時(shí)需要適當(dāng)延長時(shí)間，給商家充足的時(shí)間回收成本，增加贏利。,主力商家,：,10-15,年。該類型商家要求時(shí)間較長，同時(shí)也可以加強(qiáng)中小商家的投資信心；,大型酒樓,：,8-12,年。這類商家需求面積大，投入的成本也大，回收成本和培育市場的時(shí)間相應(yīng)延長，合約時(shí)間不長做不到盈利；,中型餐飲,：,5,年。,5,年是中型餐飲的基本起租期，少于這個(gè)時(shí)間商家都沒有信心經(jīng)營；對于個(gè)別品牌形象好的中型餐飲可適當(dāng)延