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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,管理學(xué)院,資產(chǎn)評估學(xué),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第一節(jié) 成本法,第二節(jié) 市場法,第三節(jié) 收益法,第,二,節(jié),市場,法,一、市場法的基本含義,市場法是指利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價值的各種技術(shù)方法的總

2、稱,。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的方法之一。,基本公式：,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（1調(diào)整系數(shù)）,或,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格差異調(diào)整額,二、市場法的基本前提,公開的活躍的市場,排除了個別交易的偶然性,可比的,資產(chǎn),及其交易活動,功能可比,市場條件可比,成交時間可比,用途、性能類似,，可避免張冠李戴,供求關(guān)系,、,競爭狀況,、,交易條件,，,可明確評估結(jié)果的市場類型,近期,在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，,且資產(chǎn)或業(yè)務(wù)相同或相近,是不是所有的資產(chǎn)都可用市場法？如果不是，有哪些情況,？,在資本市場不活躍和評估對象為有限市場資

3、產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況,三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo),確定被評估資產(chǎn),選擇參照物,比較差異因素,調(diào)整差異指標(biāo),綜合分析,得出結(jié)果,1.,參照物的可比性：功能、市場,條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。,2.,參照物數(shù)量：三個以上。,1.,選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。,2.,指標(biāo)對比、量化差異。,以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。,對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性,相關(guān)參數(shù),豆你玩,蒜你狠,糖高宗,姜你軍,藥你苦,蘋什么,辣翻天,（一）經(jīng)濟(jì)學(xué)：影響價格的因素,四、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素,一、供求影響價格,問題一：引

4、起價格,變動,和,差異,的具體因素有哪些？試舉例。,氣候、時間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習(xí)俗等,問題二：這些常見的具體因素是如何影響商品價格的？舉例說明。,通過改變該商品的,供求關(guān)系,問題三：供求如何影響價格，并導(dǎo)致怎樣的現(xiàn)象和市場情況？,供不應(yīng)求時，價格 ，,“,物以稀為貴,”,，為賣方市場,供過于求時，價格 ，,“,貨多不值錢,”,，為買方市場,供求影響價格,間接因素,直接因素,思考：,豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價格再上漲，漲得過一枚鉆戒的價格嗎？漲得過一套房子的價格嗎？,價值決定價格,思考：,如果自行車供不應(yīng)求，其價格會不會高過汽車，如果汽車供過于求，其價格

5、會不會低于自行車？為什么？,決定價格既不能無限上漲，又不能無限下跌的原因是什么？,價值決定價格,1,、關(guān)系,價值,價格,決定，基礎(chǔ),貨幣表現(xiàn),如其他條件不變,價值量越大，價格越高,價值量越小，價格越低,2,、商品價值量的決定,是指在現(xiàn)有的,社會正常的,生產(chǎn)條件下，在,社會平均的,勞動熟練程度和勞動強(qiáng)度下，制造某種商品所需要的勞動時間,.,價值量,勞動時間,個別勞動時間,NO,社會必要勞動時間,YES,勞動量,甲廠,手工織布，員工比較懶惰,8,小時,乙廠,縫紉機(jī)織布，工作比較積極,4,小時,丙廠,電腦織布，員工非常積極,2,小時,無 關(guān),正 比,勞動價值論,價值規(guī)律,問題一：價值規(guī)律的表現(xiàn)形式,

6、?,問題二：價值規(guī)律的基本內(nèi)容,?,商品的價值量由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定；商品交換以價值量為基礎(chǔ)實行等價交換。,商品價格受供求關(guān)系影響，圍繞價值上下波動。,（二）影響資產(chǎn)價格的一般因素（宏觀因素）,（三）影響資產(chǎn)價格的行業(yè)因素（中觀因素）,（四）影響資產(chǎn)價格的企業(yè)因素（微觀因素）,國家法律法規(guī)的支持,Click to add Text,Click to add Text,Click to add Text,企業(yè)因素,定價目標(biāo),成本因素,營銷策略,企業(yè)戰(zhàn)略,產(chǎn)品特點,五、市場法中的具體評估方法,如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上。,（一）直接比較法,直接比較法,是指

7、直接利用參照物價格或利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的各種具體評估技術(shù)方法。,1.,現(xiàn)行市價法,當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。,適用于：參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn),完全相同,或,高度相似,。,例如：上市流通的股票債券可按評估基準(zhǔn)日的收盤價為評估價值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等,2.,市價折扣法,（交易情況因素調(diào)整）,市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,憑評估人

8、員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：,資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（1-價格折扣率）,適用范圍：評估對象與參照物之間,僅存在交易條件方面差異,的情況。,例,評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為,10,萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為,40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于,6,萬元。,資產(chǎn)評估價值,=10(1-40%)=6(,萬元,),3.,功能價值類比法,（功能因素調(diào)整）,據(jù)功能與價值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系,線性關(guān)系,生產(chǎn)能力比例法,指數(shù)關(guān)系,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通

9、常被稱作,生產(chǎn)能力比例法,：,資產(chǎn)評估價值,=,參照物成交價格,(,評估對象生產(chǎn)能力,參照物生產(chǎn)能力,),例,2-2,被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為,90,噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為,120,噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為,10,萬元,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于,7.5,萬元。,資產(chǎn)評估價值,=1090/120=7.5(,萬元,),資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,：,資產(chǎn)評估價值,=,參照物成交價格,(,評估對象生產(chǎn)能力,參照物生產(chǎn)能力,),x,(3-5),例,2-3,被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為,90,噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為,120,噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格

10、為,10,萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為,0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于,8.18,萬元。,資產(chǎn)評估價值,=10(90/120),0.7,=8.18(,萬元,),4.,價格指數(shù)法,（時間因素調(diào)整）,運用定基指數(shù)修正,資產(chǎn)評估價值參照物資產(chǎn)交易價格,（評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價格指數(shù),/,參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)）,運用環(huán)比指數(shù)修正,資產(chǎn)評估價值參照物資產(chǎn)交易價格,參照物交易期日,至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積,例,被評估房地產(chǎn)于,2006,年,6,月,30,日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn),2006,年上半年各月月末的價格同,2005,年底相比，分別上漲了,2.5%,、,5.7%,、,6.8%,

11、、,7.3%,、,9.6%,和,10.5%,。其中參照房地產(chǎn)在,2006,年,3,月底的價格為,3800,元,/,平方米，則評估對象于,2006,年,6,月,30,日的價值接近于：,例,已知某資產(chǎn)在,2006,年,1,月的交易價格為,300,萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：,2006,年,1,4,月的環(huán)比價格指數(shù)分別為,103.6%,、,98.3%,、,103.5%,和,104.7%,。評估對象于,2006,年,8,月,的評估價格最接近于：,300 103.6%98.3%103.5%104.7%,=331.1,（萬元）,5.,成新率價格調(diào)整法,（新舊程度調(diào)整）,適用于評

12、估對象與參照物之間僅存在,成新程度,方面差異的情況。,資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（評估對象,成新率參照物成新率）,其中：,成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使,用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）,（二）類比調(diào)整法,1.,市場售價類比法,市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異,通過對比分析和量化差異,調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法,其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：,資產(chǎn)評估價值,=,參照物售價功能差異值時間差異值,+,交易情況差異值,資產(chǎn)評估價值,=,參照物售價,功能差異修正系數(shù),時間差異修正系數(shù),如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特

13、征上：,例,(1),評估對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。,(2),評估該地塊,2007,年10月,3,日的公平市場交易價格。,(3),評估過程：,選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進(jìn)行評估。,收集有關(guān)的評估資料,A.,收集待估土地資料（略）。,B.,收集交易實例資料。選擇,4,個交易實例作為參照物，具體情況見表。,交易實例,A,交易實例,B,交易實例,C,交易實例,D,評估對象,坐 落,略,略,略,略,略,所處地區(qū),臨近,類似,類似,類似,一般市區(qū),用地性質(zhì),住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,土地類型,空地,空地,空地,

14、空地,空地,交易日期,2007.4.2,2007.3.3,2006.10.4,2006.12.5,2007.10.3,單位價格,870元/,M2,820元/,M2,855元/,M2,840元/,M2,地塊面積,225,M2,380,M2,320,M2,450,M2,600,M2,地塊形狀,長方形,長方形,長方形,略正方形,長方形,地勢,平坦,平坦,平坦,平坦,平坦,地質(zhì),普通,普通,普通,普通,普通,基礎(chǔ)設(shè)施,較好,完備,較好,很好,很好,交通狀況,很好,較好,較好,較好,很好,正面路寬,8,m,6,m,8,m,8,m,8,m,容積率,6,5,6,6,6,剩余使用年限,35年,30年,35年,

15、30年,30年,進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實例,A,、,D,為正常買賣,，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實例,B,較正常買賣價格偏低,2%,；交易實例,C,較正常買賣價格偏低,3%,。則各交易實例的交易情況修正率為：,交易實例,A,：,0%,；交易實例,B,：,2%,；,交易實例,C,：,3%,；交易實例,D:0%,。,進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，,2004,年,10,月,4,日以來土地價格平均每月上漲,1%,，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：,交易實例,A,：,6%,；交易實例,B,：,7%,；,交易實例,C,：,12%,；交易實例,D,：,10%,。,31,進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實例

16、,A,與待估土地處于同一地區(qū),，無需作區(qū)域因素修正。,交易實例,B,、,C,、,D,的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷,。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為,100,，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例,B,所屬地區(qū)為,88,，交易實例,C,所屬地區(qū)為,108,，交易實例,D,所屬地區(qū)為,100,。,區(qū)域因素比較表,類似地區(qū),區(qū)域因素,B,C,D,自然條件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,社會環(huán)境,（稍差）,7,（相同）,10,（相同）,10,街道條件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,交通便捷度,（稍差）,8,（稍好）,12,（相同）,10,離交通車站點距離,（稍遠(yuǎn)）,7,（稍近）,12,（相同）,10,離市中心距離,（相同）,10,(,稍近,)12,（相同）,10,基礎(chǔ)設(shè)施狀況,（稍差,）,8,（相同）,12,（稍好）,12,公共設(shè)施完備狀況,（相同）,10,（稍好）,12,（相同）,10,水、大氣、嗓音污染狀況,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,周圍環(huán)境及景觀,（相同）,8,（相同）,10,（稍差）,8,綜合打分,88