《寧德東方偉業(yè)調研報告090925》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《寧德東方偉業(yè)調研報告090925（106頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,*,*,,,,,,第一章 寧德市宏觀市場分析,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,第一部分 市調報告,第二部分 項目策劃,目 錄,,,,,第三章 項目分析及定位,,第四章 運營平面圖調整建議,,第五章 業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,,第六章 租售策略建議,,第七章 項目經濟效益評估,,,第一章 寧德,市宏觀市場分析,一、區(qū)位,東臨東海，南連福州，西鄰南平，北接浙江；,,,,交通半徑：,,寧德 福州,117KM,,,寧德 溫州,210KM,,,寧德

2、 泉州,250KM,,,寧德 廈門,306KM,,,,第一章 寧德,市宏觀市場分析,第一章 寧德,市宏觀市場分析,二、交通,鐵路方面,,火車站已建成，,溫福鐵路,將于,2009,年,10,月正式投入運營，現已確定寧德為五個停靠點之一；福建,沿海城際鐵路,今年啟動規(guī)劃，,2012,年動工，該鐵路的開通將會大大提高寧德與其他城市之間點對點的交通便捷性。,公路方面,,沈海高速,公路貫穿南北，目前是寧德主要的對外交通干道；,寧武高速,公路已動工，這條公路是寧德打通內陸經濟腹地的重要通道，公路的建成將大大促進商貿、物流等產業(yè)發(fā)展。,水路方面,,,世界著名天然深水大港——,環(huán)三都澳

3、,核心區(qū)域位于寧德，使其具有輻射全國各地的貨運網絡。,三、人口狀況,總人口,303,萬,;,,蕉城區(qū)人口,42.1,萬人，占全市,14%;,,人口分布分散，部分縣市人口超過中心城區(qū)，例如福鼎（占,17%,）、福安（占,17%,）、霞浦（占,15%,）。,第一章 寧德,市宏觀市場分析,,,二、經濟發(fā)展,第一章 寧德,市宏觀市場分析,地區(qū)生產總值分布圖（單位：億元）,經濟集中于福安、福鼎、蕉城這三個地區(qū)，它們在整體經濟中發(fā)揮著主導作用；,,福安的,GDP130.6,億元，排名第一，占總值,23%,，對整個寧德市經濟具有較大影響。,,1.GDP,第一章 寧德,市宏觀市場分析,福建主要城市2008年人

4、均GDP對比圖（單位：元）,2008,年的人均,GDP,為,17851,元；,,與省內其他城市相比，寧德市的人均,GDP,處于較低的水平。,,,2.人均GDP,,第一章 寧德,市宏觀市場分析,2008,年寧德的人均可支配收入為,13936,元；,,在福建省內主要城市中處于最低水平，但與二線城市差距不大。,3.人均可支配收入,,福建主要城市2008年人均可支配收入對比圖（單位：元）,2008年產業(yè)結構圖,第三產業(yè)的發(fā)展尚處于欠發(fā)達階段,；,,以第二產業(yè)為主導，船舶制造、核電能源、電機電器等產業(yè)的發(fā)展對經濟有強帶動作用。,,,第一章 寧德,市宏觀市場分析,4.產業(yè)結構,第一章 寧德,市宏觀市場分析

5、,重大投資項目,石油,,中海油擬在環(huán)三都澳區(qū)域建設大型石化工業(yè)基地，占地,63,平方公里，一期投資幾十億。該項目離寧德市區(qū)約,10,公里。,核電,,,寧德核電項目位于寧德轄福鼎市秦嶼鎮(zhèn)備灣村，整個項目預計,2012,年建成投入商業(yè)運營，累計總投資,700,多億人民幣，是寧德市有史以來最大的產業(yè)。該項目距離寧德市區(qū)約,86,公里。,鋼鐵,,寧德漳灣,1200,萬噸鋼鐵項目，前期報批工作已完成了,90%,以上，省政府已與鞍鋼集團簽訂合作框架協議，第一期由鞍鋼獨資建設,120,萬噸冷軋項目，總投資約,40,億元。,社會消費品零售總額對比圖（單位：億元）,2008,年寧德實現社會消費品零售總額,198

6、.56,億元；,,寧德、三明、龍巖、莆田、南平這五個規(guī)模相當的城市社會消費品零售總額接近。,第一章 寧德,市宏觀市場分析,,5.社會消費品零售總額,,本項目位于城市“東擴南移,”,的中間地帶,三、城市發(fā)展規(guī)劃,城市道路規(guī)劃,兩環(huán),,三縱,,四橫,,,,,,,,商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃,,,,商業(yè)街規(guī)劃,,,第二章 寧德,市商業(yè)現狀調研,,,1.,南環(huán)路商業(yè)街,——,寧德最繁華的商業(yè)街,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,服裝店面數占了店面總數近,80,％，品牌較多，檔次較高，有一家,,以女裝品牌為主的百貨商場；,,經營狀況良好，店鋪入駐率達到了,98%,以上；,,一樓租金為,250~380,元,/,平方米。

7、,,業(yè)態(tài)分布：,街區(qū)特點：,一、重點街區(qū)分析,17,,南環(huán)路代表性商家：,,豪客來,杉杉,耐克,自然古鎮(zhèn),七匹狼,KAPPA,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,2.,八一五路商業(yè)街,——,寧德最主要的綜合商業(yè)街，城市商業(yè)發(fā)展“地標”。,八一五路業(yè)態(tài)豐富，涵蓋多種業(yè)態(tài)形式，且銀行、郵局、藥,,房等生活配套設施較多；,,街區(qū)人流量較大，,商家經營狀況良好，入住率,98%,；,,主要租金范圍：,200-350,元,/,平方米。,,業(yè)態(tài)分布：,街區(qū)特點：,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,八一五路代表性商家：,,華視眼鏡,龍浩,勁霸,肯德基,柒牌男裝,利郎,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,3.,閩東大廣場,—

8、—,以中高檔品牌服飾為主的商業(yè)步行街,,以女性消費群體為主；,,人流量不夠充足，部分商家反映經營困難；,,一樓租金范圍為,100-150,元,/,平方米，二樓租金,,范圍為,40-60,元,/,平方米,街區(qū)特點：,業(yè)態(tài)分布：,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,12/12/2024,閩東大廣場代表性商家：,,歐時力,馬拉松體育名品專賣店,SKY,九牧王,時尚寶貝,末未,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,4.,蕉城路,——,老城區(qū)商業(yè)中心的一條重要的商業(yè)支路,,五金、機動、汽修等占,50%,左右，其他的為綜合型業(yè)態(tài)；,,經營狀況較好，店鋪入住率為,90%,左右；,,與八一五路相連的區(qū)域店面主要租金為,15

9、0-250,元,/,平方,,米，其他區(qū)域的租金范圍為,50-100,元,/,平方米。,,業(yè)態(tài)分布：,街區(qū)特點：,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,5.,僑興路,——,以經營家具、建材、電器為主的專業(yè)商業(yè)街,,以經營家具、建材、電器等為主；,,休閑娛樂及餐飲業(yè)有一定市場，附近小區(qū)居民為主要消費者；,,僑興路南段主要租金范圍為：,35-45,元,/,平方米。,街區(qū)特點：,業(yè)態(tài)分布：,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,本次市調的商業(yè)街業(yè)態(tài)分布總結,服飾占最大比例,40,％，服飾類商品是市民最主要的消費之一,;,,,餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)所占比例很小，分別只有,8,％和,4%,，且多數規(guī)模小檔次低。究其原因主要有

10、兩點,：,,,主商業(yè)街租金太高，能承受大面積店面的,,商家不多；,,當地人消費能力不高，追求高品質生活享,,受的消費群體有限。,,,,業(yè)態(tài)分布總比例圖,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,二、典型項目分析,1.,時代百貨,——,寧德市唯一的百貨商場,位于南環(huán)路黃金地段，距離本項目約,2.5,公里；,,百貨共兩層，,總,經營,面積約,三千多平方米，主要以中高檔女裝服飾品牌為主，業(yè)種單一，客群單一；,,經營狀況一般，人氣不旺。,,現狀描述：,原因分析：,,規(guī)模太小，體量不大，輻射力和帶動力不強,,品牌少，知名度不夠高,,商場定位不夠清晰,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,時代百貨品牌匯總表：,,一樓品牌,,

11、,日泰皮具,,曼西爾奴,,倫德保羅,,蘋果,,喬頓男裝,,康奈,,四季風,,凱撤,,康莉（鞋）,,雅浪健康鞋,,漢芳（化妝品）,,格林（手表）,,三SPRIT,,報喜鳥,,二樓品牌,BETTYBOOP貝蒂（包）,,風典（包）,,欣姿芬（女裝）,,OUTFEEL（女裝）,,ESONS（女裝）,,OZZO（女裝）,,KAYAKA卡亞卡（女裝）,,SIARES（女裝）,,唯戈（女裝）,,YOU&ME（女裝）,,美麗代言（女裝）,,茜子（女裝）,,KAKO（女裝）,,簡（女裝）,,V&Z（女裝）,,亂了（女裝）,摩登芭黎（女裝）,,COCOWORLD（女裝）,,歐訊（女裝）,,歌瑪（女裝）,,韓依依（

12、女裝）,,尚惠（女裝）,,名莎（女裝）,,ECA（女裝）,,阿芮娜（女裝）,,菲妮（女裝）,,中典（女裝）,,A/E（女裝）,,SKIYABER,,ESTYLE（女裝）,,伊斯戴爾（女裝）,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,2.,東寧購物廣場,——,當地人流量最大的綜合型超市,位于八一五路黃金商業(yè)地段，與當地其他大超市相比區(qū)位條件最佳。距離本項目,2.5,公里左右；,,人流量大，經營狀況良好，,是當地人采購家庭生活用品和食品的常去之處,；,,超市購物環(huán)境較差，內部動線設置混亂，商品檔次普遍偏低。,,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,3.,東方康寧購物廣場,,位于蕉城北路與八一五路的交叉口，距離

13、本項目約,2,公里左右；,,經營狀況不如東寧；,,超市購物環(huán)境較差，內部動線設置混亂，商品檔次普遍偏低。,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,4.,萬佳超市,——,目前寧德規(guī)模最大的綜合型超市,,位于寧川北路與閩東中路的交叉口，距離本項目約,1,公里左右；,,經營面積,5000,多平方米，是目前當地最大的綜合型超市；,,開業(yè)時間較晚，購物環(huán)境較其他超市好；,,二樓設置有服飾專柜，有勁霸等男裝品牌入駐，以百貨扣點的方式經營，經營效果不好。,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,三、消費者及商家需求特性調研,1.消費者市場特性分析,消費者對品牌商品缺乏認知度和忠誠度,,●,對外地的高檔服飾品牌較為陌生；,,,●

14、,“,山寨現象” 常見。,價格和流行是消費者最注重的因素,,●,對價格敏感，重價格不重品質；,,●,喜好追趕潮流，流行服飾店在當地很受青睞。,追求高品質生活消費的人群不多,,●,大排檔規(guī)模壯觀，中高檔酒樓數量卻很少。,,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,,2.商家需求特性調研,經營方式,租金分布,租金因街區(qū)和地段不同呈現出較大差異；,,,主要租金范圍分布于,201-300,元,/,平方米和,301-400,,,元,/,平方米這兩檔。,主要為租賃經營，少數很有,,實力的商家是購買經營，如,,好男兒百貨、杉杉等。,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,商鋪租金地段分布,,各街區(qū)租金分布圖（單位：元/平方米

15、/月）,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,現有商鋪面積、租期分析,,,以40平米以下、41-100平米的中小店面為主,商鋪的租期以2-4年為主,商鋪面積分布,商鋪租期分布,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,商鋪選址問題,,半數的商家認為租金是選址的首要問題，其次，轉讓費過高也是讓許多商家望而卻步的原因。,,進駐可能性,絕大多數商家對本項目保持了較高的關注度；,,一半左右的商家有進駐意愿。,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,商家愿意負擔的租金情況分析,商家對本項目經營品牌的建議,,多數商家視項目的建成情況、租金水平、店鋪面積而定；,一些大的商家（如七匹狼、好男兒等）表示只要商業(yè)市場培育成熟，項目運作良好，多高

16、的租金都能承受,,,,寧德人對不同品牌的喜好程度有明顯差異，項目在選擇入駐品牌的時候一定要投其所好，選擇那些當地消費者認可度非常高的品牌，如安踏、匹克、鴻星爾克等運動品牌，勁霸、七匹狼、九牧王、利郎等男裝品牌，這些品牌的進駐能保證穩(wěn)定的客戶群體。,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,,,超 市,手 機,百 貨,以中、低檔流行休閑為主，品牌專店,,是主要商業(yè)形態(tài)，也有部分自營店。,規(guī)模普遍偏小，最大的一家面積為五千多平米；,,大超市屈指可數，只有東寧、康寧、萬佳三家；,,購物環(huán)境不佳，業(yè)態(tài)設置混亂。,手機賣場專業(yè)化程度不高，多數為指定的小型專營店，尚沒有較具規(guī)模、品牌檔次較高的手機賣場。,百貨

17、發(fā)展水平較低，目前只有一家規(guī)模很小的百貨商場。,服 飾,四、主要業(yè)態(tài)總結,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,餐 飲,,電 器,休閑娛樂,有國美、蘇寧大型電器連鎖店進駐，但本地電器經銷商經營狀況更好。,現有文化/娛樂類業(yè)態(tài)商家數量不多、,,檔次較低、分布分散。,,餐飲以大排擋和特色小吃店為主，也有一定數量的外來餐廳，如：如肯德基、德克士、華萊士、豪客來、貴族牛排等餐廳較受年輕人喜愛。,,,,第二章 寧德市商業(yè)現狀調研,,第三章 項目分析及定位,,第三章 項目分析及定位,一、項目區(qū)位,,地理位置,,位于天湖路與僑興路,,交叉口東北側,,二、周邊商業(yè),,第三章 項目分析及定位,項目名稱,距本案,

18、物業(yè)情況,銷售狀況,店面售價,金龍紐約街,50米內,底商,銷售中,一層18000-28000元/㎡,金城花苑,50米,22間底商,銷售中,沿街17000-19000/㎡,,內街11000元/㎡,酈景陽光,800米,3500㎡底商,,7500 ㎡名店街,國美入駐帶動，,,一期已售罄,一層沿街19000元/㎡ ；,,名店街14000元/㎡,君裕東湖,800米,45間店面,銷售中,9000-12000元/㎡,琴海豪庭,1000米,18間店面,銷售中,6000元/㎡,豐利大廈,400米,一層800㎡，12間商鋪,,二層1100 ㎡商場,未開盤,--,離本項目最近的金龍紐約街、金城花苑等項目以沃爾瑪為賣

19、點，商鋪售價較高，沿街店面均價,,在,2,萬元,/,平米以上；,,酈景陽光有國美入駐帶動店鋪的銷售，目前一期店面都已售罄，沿街售價為,1.9,萬元,/㎡,。,,,,,寧德首家大型購物中心，規(guī)模、體量最大；,,有沃爾瑪入駐，能增加商業(yè)附加值，增強商家信心；,,新城區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)價值潛力巨大；,,周邊房地產項目密集，人口增長迅速；,,交通便利，動線流暢，南面與城市主干道相鄰；,,停車便利，有充足的停車位；,,統一招商、運營、管理。,機會（,O,）,威脅（,T,）,優(yōu)勢（,S,）,劣勢（,W,）,,寧德經濟相對落后，城鎮(zhèn)居民消費能力有限；,,目前項目周邊人口數偏少，商業(yè)氛圍不濃；,,公交車線路少

20、，不能滿足較大客流量需求；,,存在,“,大型商業(yè)網點,”,的市場空缺；,,中高檔特色餐飲、休閑、娛樂型業(yè)態(tài)較為缺乏；,,老商業(yè)區(qū)租金、轉讓費高，商家有重新選址意向；,,周邊街區(qū)將建成市級商業(yè)街。,,將面臨與老城區(qū)核心商圈的激烈競爭；,,周邊新開發(fā)或將開發(fā)的大型商業(yè)項目，如麗景陽光、德港商業(yè)廣場（目前是爛尾樓）等將會是本項目較強的區(qū)域競爭對手。,第三章 項目分析及定位,二、項目SWOT分析,,,核心定位,,,寧德首家集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型購物中心,精致時尚的生活品位、輕松休閑的購物氛圍、家庭購物的歡樂天堂,,第三章 項目分析及定位,,三、項目定位,形象定位,城市中心 6萬平米

21、商業(yè)金礦,城市中心：,,處于城市中心位置，區(qū)位優(yōu)勢顯著,,城市戰(zhàn)略發(fā)展要地，商業(yè)核心地帶,,城市住宅集聚地，居民的生活中心,,6萬平米：,以超大規(guī)模，超大體量，成就第一商業(yè),商業(yè)金礦：,極具商業(yè)升值潛力——區(qū)位優(yōu)勢，政府重視，樓盤密集,,給投資者打開了一座通往財富之路的金礦,,,,,,第三章 項目分析及定位,,,,經營檔次定位,,,,以居民日常生活消費為主，增加休閑、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)帶動人氣，輔以中高檔時尚流行消費品提升檔次，打造為一個業(yè)態(tài)多樣、功能齊全，城市居民最喜愛的特色購物廣場。,第三章 項目分析及定位,,,以超市、家居生活館、親子樂園、美食廣場等主力店或次主力店為主體，培育基數大穩(wěn)定性

22、強的家庭消費群體，使其成為寧德市居民生活消費品種類最多、質量最優(yōu)、最信得過的第一購物中心,,,第三章 項目分析及定位,,以大面積休閑、娛樂、餐飲等次主力店增加購物中心的體驗性消費，使顧客能感受到輕松的購物環(huán)境、享受到休閑的生活樂趣，使其成為人氣旺盛的游娛天地,,,,,第三章 項目分析及定位,,以在當地市場占有率高、最為消費者認可的時尚消費品為主，適當引入部分國內外知名品牌提升檔次和形象，使其成為,“,品牌薈萃,”,的購物天堂,,,第三章 項目分析及定位,,功能定位,——,購物、餐飲、休閑、娛樂,業(yè)態(tài)比例分布：,,第三章 項目分析及定位,,目標市場定位,,目標投資者市場,A.本城區(qū)投資者,,B.

23、福安、福鼎、周寧等周邊縣市的投資者,,C.廈門、福州、泉州、溫州等地的商業(yè)投資者（營銷時這些區(qū)域不需媒體覆蓋，可以采取“圈層營銷”的手段進行推廣）,第三章 項目分析及定位,,A.市內,,有實力，意愿較強的商家,——,已在老城區(qū)開店，,實力很強，有拓展意愿,,有實力，意愿不強的商家,——,已在老城區(qū)開店，有一定實力，拓展意愿有待挖掘,,創(chuàng)業(yè)型商家,——,處于創(chuàng)業(yè)階段，資金能力有限，部分已開店,,B.,省內,,福州、廈門、泉州等地區(qū)的自營商家或品牌代理商,,C.,國內,,經營全國連鎖品牌的商家,,目標經營者市場,第三章 項目分析及定位,,,目標消費者市場,以消費心理需求為依據將目標市場劃分為四類：

24、,,A.家庭生活型消費,,——滿足日常生活需求,B.流行時尚型消費,,——滿足對流行時尚消費品的需求,C. 休閑娛樂型消費,,——滿足對休閑娛樂產品的需求,D.炫耀型消費,,——滿足對高端、奢侈產品的需求,●主要構成：對新事物接受能力強、消費意識前衛(wèi)的年輕人；高層工薪族、公務員或商人,,●業(yè)種需求：電影院、電玩城、KTV、美食廣場、咖啡廳、茶館等,●主要構成：高收入人群,,●業(yè)種需求：名牌專賣、珠寶首飾、手表、數碼產品、酒樓等,●主要構成：收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工 薪族、公務員及商人等,,●業(yè)種需求：流行服飾、時尚飾品、鞋類、箱包、化妝品、美容美體等,●主要構成：位于項目核心區(qū)域、輻射區(qū)

25、域內的社區(qū)居民,,●業(yè)種需求：超市、家居生活館、親子樂園、食品、餐飲等,第三章 項目分析及定位,項目市場區(qū)域定位,核心商圈：一公里半徑內，包含整個東僑社區(qū)，目前約,1.2,萬人，預計,5,年增至,3,萬以上；,,次級商圈：,1~3,公里半徑內，包含蕉南、蕉北、城南三個街道，目前約,13,萬人，預計,5,年,,增至,20,萬左右；,,邊緣商圈：,3,公里半徑以外，包含整個蕉城區(qū),13,個街道，目前人口規(guī)模約,40,萬，預計,5,年,,增至,58,萬左右。,,,核心商圈顧客銷售額占總銷售額30%，次級商圈占50%，邊緣商圈占20%,。,第三章 項目分析及定位,,第四章 運營平面圖調整建議,一層銷

26、售平面圖,第四章 運營平面圖調整意見,第六章,動線與業(yè)態(tài)規(guī)劃,一層經營平面圖,①~⑤,取消原有的通道，臨街商鋪全部向外開門，形成背靠背的格局，在不影響商鋪價值的前提下減少了通道，新的動線為三橫三縱,,,⑥,拓寬通道，在通道的中間設置低柜，不減少營業(yè)面積,,,⑦,此處增加卸貨區(qū)，原有的客梯改為貨梯,二層銷售平面圖,第四章 運營平面圖調整意見,第六章,動線與業(yè)態(tài)規(guī)劃,二層經營平面圖,①③,取消原有的通道，設置次主力店區(qū)，新的動線為三橫三縱,,,②,拓寬通道，在通道的中間設置低柜，不減少營業(yè)面積,三層銷售平面圖,第四章 運營平面圖調整意見,第六章,動線與業(yè)態(tài)規(guī)劃,三層經營平面圖,①③,取

27、消原有的通道，設置次主力店區(qū)，新的動線為三橫三縱,,,②,拓寬通道，在通道的中間設置低柜，不減少營業(yè)面積,四層銷售平面圖,第四章 運營平面圖調整意見,四層經營平面圖,①,增加扶梯，使這條重要的垂直動線從一層延續(xù)到四層,,,,②③④,設置四個次主力店區(qū)域,,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,以品牌名店為主題,一層,,,一層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,知名品牌餐飲,麥當勞、肯德基,、,味千拉面,、,德克士、豪客來、豪享來、石山水西餐廳、,集集小鎮(zhèn)、餐億會、上島咖啡、,貴族牛排、元綠回轉壽司,品牌旗艦店,阿迪達斯、耐克、歐米皮具、金利來、七匹狼、龍浩、寶島眼鏡、,品牌女裝,末未、歐時力、,Esprit,、哥弟、

28、偉倫時尚、歌莉婭、美卡拉、播、,EACHWAY,、依戀、伊幕、維溫、艾格、依時代、杰西、全明星、依夢、,流行休閑,真維斯、堡獅龍、班尼路、美特斯邦威、阿唯德、三號倉庫、東,+,紅、森馬、以純、流行前線、肯特、獨辮子、藍色天空、每天在線、浪漫宣言、阿朵、金苑、依之純、依可愛、簡愛、浪漫一生、貝琪、青木三色、美國蘋果,男女鞋,龍浩、百麗、達芙妮、鱷魚恤、圣恩熙女鞋、日泰皮鞋、奧康、意爾康、策樂、康奈、百誠、紅蜻蜓、英之華、卓詩尼、蜘蛛王、百事流行鞋、特步,內衣,思薇雅、愛慕、三槍內衣、貓人、雅安莉娜、多彩、都市麗人、美思、頂呱呱、奧絲藍黛、天彩內衣、古今內衣、女人心內衣,品牌男裝,杉杉、雅戈爾、山

29、田、鱷魚恤、太子龍、帝牌、與狼共舞、圣達威、花花公子、步森、羅蒙、洛茲、卡賓、勁霸、利郎、報喜鳥、華倫天奴、九牧王、虎都、柒牌、才子、法派、保羅、登喜世家、美國蘋果、富貴鳥、邦迪斯頓、卡度尼、卡森、萬嘉男士精品、金豪雀、智紳、,皮具箱包,歐米、莊記、鐵丹尼絲皮具、袋鼠、馬連奴、皇冠、夢特嬌、花花公子、食草堂、,運動休閑,PUMA,、,UMBRO,、,KAPPA,、,CONVERSE,、,MIZUNO,、法國公雞、喬丹、李寧、安踏、鴻星爾克、匹克、德爾惠、賽琪、,361,度、金萊克、,CBA,、豪健運動、名足運動、馬拉松體育、,珠寶、鐘表、化妝品,周六福、金大福、金佰利、瑞恩鉆飾、峰記珠寶、金玉

30、樓、金鼎珠寶、天王表、精工表、西鐵城、卡西歐、英納格、奧特鐘表、資生堂、歐萊雅、美寶蓮、自然堂、雅芳、佰草集、樹一派、濃妝艷抹、雪膚容護膚、仟姿、仟百惠、彩虹化妝品,美食天地,斗牛士、骨之味、風波莊、魚錦記、永和豆?jié){、多福豆花、佳佳基、魚翻天、隨燒火鍋店、大魚宅、亮嫂、福鼎小吃、福安小吃,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,以流行時尚為主題,二層,,大型購物超市,,,沃爾瑪超市,山姆,·,沃爾頓,,二層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,,,,2F,,,,沃爾瑪,,,,3F,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,手機數碼賣場,規(guī)劃在二層西北角區(qū)域,,目標租戶建議：,,中博手機城、正冠通訊、中僑手機城,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,二層業(yè)種及目

31、標品牌規(guī)劃建議,知名品牌餐飲,麥當勞,、,肯德基,、,味千拉面,、,德克士、豪客來、豪享來、石山水西餐廳、,集集小鎮(zhèn)、餐億會、上島咖啡、,貴族牛排、元綠回轉壽司,流行休閑服飾,東方絲綢、名歌、汐子美雪、,JOJO,、千好、經典、酷庫、東帝、詠仕、浪漫宣言、,CC,＆,DD,、海闊天空、感覺、紐倫、佐相佑、驪谷、金夢莎女裝、日月坊女裝、雪韻妮女裝、單鳳女裝、亦谷、樸秀女裝、亮點女裝、梵珮希女裝、朵以、依夢來、綴、潮流、,大型服飾賣場,新山福、旺眾百貨、三福百貨、大登好男兒,茶葉、煙酒、眼鏡,福建海晟連鎖、紅鼎酒莊、華祥苑、天福茗茶、安德魯森、天髓面包、寶島眼鏡、華視眼鏡、明視眼鏡,精品飾品,綠陽

32、工坊、仙綠晶、譚木匠、依莎、空間站,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,二層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,以家庭親子為主題,三層,電玩城,規(guī)劃在三層西南角區(qū)域,,目標租戶建議：,淘皮歡樂嘉年華 、迪諾歡樂世界,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,三層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,親子樂園,/,早教中心,規(guī)劃在三層北側的區(qū)域,,目標租戶建議,： 奇樂兒、新愛嬰親子樂園、金寶貝早教中心,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,三層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,家居生活館,目標租戶建議： 羅萊家紡、佳麗斯、富安娜,,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,三層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,家居家紡,澳西奴、羅萊家紡、,ESPRIT,床品、威妮床品、黛富妮家飾、南方寢飾、佳麗斯、富安娜、

33、孚日大家紡、宜家家飾、百麗絲床品、藍絲羽家紡、中博小家電、,SONY,、愛浪音響、蘇泊爾、賣炭翁,童裝玩具,巴拉巴拉、西瓜太郎、黃色小鴨、迪斯尼、巴布豆、嘀嗒嘀、一休、時尚寶貝、艾酷、芭比童話、潘朵拉、酷仔、娃哈哈、法米尼、艾艾屋、可可鴨、奧特曼、米多迪玩具,生活配套,百信大藥房、紫金藥房、寧德醫(yī)藥、中國移動、中國聯通、八馬茶葉、日春茶葉、中閩魏氏、理想茶行、特香包、美珍香、丁香花店,書店音像,TD,唱片、豪佳興影音、新華書店、曉風書店,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,三層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,以休閑娛樂為主題,四層,,五星級影院,目標租戶建議：大地影院、金逸影院,位于四層東北角,,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)

34、劃,四層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,美食廣場,,四層西南角區(qū)域,,,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,四層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,目標租戶建議：廈門新食尚美食廣場、自營,KTV,、足浴、桑拿、酒樓等,四層東南角區(qū)域,,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,四層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,目標租戶建議：,AGOGO、陽光錢柜等,美容,SPA,目標租戶建議：漂亮寶貝、詩婷美容美體,,規(guī)劃在四層西南側區(qū)域,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,四層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,青春酷站,戶外兵站、破殿、潮流前線、完全模式、軍程王、西部牛仔、雅夢閣、希色、索瑪、木石、絲帝雅文、品臣、麥考林,,、常盛國際、哈雷慧星、流行密碼、漫畫屋、拍貼俱樂部、美甲、,時尚飾

35、品,流行前線、室全飾美、黑木崖飾品、就是想見你、時尚先鋒、銀器時代、阿呀呀,餐飲飲品,小,肥羊火鍋、綠原小肥羊、蒙自源過橋米線、名典咖啡、大茶杯冷飲、小猴子、歡立杯、咕咚水吧、,箱包皮具,稻草人、火部落女包、史努比、多比布包、紅谷,第五章,業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃,四層業(yè)種及目標品牌規(guī)劃建議,寧德項目業(yè)態(tài)規(guī)劃表,,樓層,分類,,面積（㎡）,樓層合計（㎡）,,1F,商鋪,品牌旗艦店,5500,14000,,,,知名品牌餐飲,,,,,,珠寶鐘表化妝品,900,,,,,品牌女裝、男女裝、流行服飾、內衣,2800,,,,,品牌男裝、皮具箱包、運動休閑,2800,,,,,美食天地,2000,,,2F,主力店,超市,

36、9000,14600,,,,手機數碼城,1000,,,,,小百貨（新山福、旺眾百貨等）,600,,,,商鋪,流行休閑服飾,2000,,,,,知名品牌餐飲,1500,,,,,生活配套,500,,,3F,主力店,超市,9000,15000,,,,電玩游樂,1300,,,,,親子樂園,600,,,,,早教中心,600,,,,商鋪,家居家紡,1200,,,,,童裝玩具,800,,,,,書店音像,600,,,,,生活配套,900,,,4F,主力店,影院,2500,13400,,,,美食廣場,1800,,,,,KTV,3000,,,,,美容SPA,600,,,,商鋪,青春酷站,2500,,,,,時尚飾品,

37、1500,,,,,鞋包皮具,1500,,,,,餐飲甜品,,,,合計,,,57000,57000,第六章,動線與業(yè)態(tài)規(guī)劃,6,三層業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,第六章,動線與業(yè)態(tài)規(guī)劃,6,四層業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二,,,第六章 租售策略建議,第六章 租售策略建議,一、總體租售策略,“售后返租”模式：不僅能夠通過銷售回收投資，實現盈利，同時保證項目的統一經營管理，維護開發(fā)商在商業(yè)地產領域的品牌。,目標1：實現銷售，回收資金,目標2：統一經營，維護品牌,售后返租,二、返租年限,返租年限,方案一：返租十年,方案二：返租五年,優(yōu)勢,1、租賃合同期限基本不受限制，招商靈活度大,,2、期限長，有利于項目的統一經

38、營。比較適合本項目銷售圖紙與招商圖紙不一致的情況,,3、項目經營成熟后，能夠獲得租金差價收益,,4、返租年限較長，體現開發(fā)商經營本項目的決心，能促進銷售,1、補貼總金額相對較小，返租方風險較小,,2、五年后，投資者即可收回自己的商鋪，預期升值空間較大,,劣勢,1、返租方（經營管理公司或開發(fā)商）承擔較大風險,,2、十年內，投資者的回報固定，預期升值空間有限,,1、隨著時間推移，租賃合同的年限基本都在5年以下，好品牌引進困難，招商難度大,,2、不適合銷售圖紙與招商圖紙不一致的情況,,3、期限短，返租方收益空間小，培育動力缺乏,,結論：建議采用“返租十年”的方案。,第六章 租售策略建議,三、價格策

39、略,確定各樓層成熟期租金水平,確定一層商鋪成熟期租金水平,銷售價格制定,,確定初期的租金補貼政策、后期租金的遞增方式,價格策略制定過程,第六章 租售策略建議,參考寧德市場現有成熟商鋪的租金水平：,三、價格策略,南環(huán)路 250-380元/平米,,八一五路 200-350元/平米,寧德市場現有成熟商鋪的公攤相對較小，扣除公攤影響（本項目公攤按照40%預估），,,本項目經營成熟后，一層店面的租金水平預計可達到160元/平米，按照使用面積計算相當于267元/平米。,本項目一層商鋪成熟期租金水平： 160元/平米,第六章 租售策略建議,三、價格策略,各樓層成熟期租金水平,樓層,類別,成熟期

40、月租金單價（元/㎡/月）,備注,1F,商鋪,160,寧德市場現狀和項目特點評估,2F,超市,25,估計值,,商鋪,80,相當于1F商鋪租金的50%,3F,超市,25,估計值,,商鋪,50,相當于2F商鋪租金的60%,4F,整體,35,主力店數量多，帶動力強，平均租金預計可達到35元/平米,第六章 租售策略建議,樓層,類別,特點,成熟期月租金單價,計算價格方法,銷售價格,,（資產價值）,1F,商鋪,返租銷售,160元/㎡/月,按照成熟期租金8%回報率計算銷售價格,24000元/㎡,2F,超市,持有資產,25元/㎡/月,按照成熟期租金8%回報率計算資產價值,3750元/㎡,,商鋪,返租銷售,8

41、0元/㎡/月,按照合同約定,7000元/㎡,3F,超市,持有資產,25元/㎡/月,按照成熟期租金8%回報率計算資產價值,3750元/㎡,,商鋪,返租銷售,50元/㎡/月,按照成熟期租金8%回報率計算資產價值,7500元/㎡,4F,整體,返租銷售,35元/㎡/月,按照成熟期租金8%回報率計算資產價值,5000元/㎡,三、價格策略,價格制定,第六章 租售策略建議,第六章 租售策略建議,市場比較,,項目北側金龍紐約街沿街底商售價為18000~28000元,/,㎡，南側金城花苑沿街底商售價為17000~19000元,/,㎡，將本項目銷售均價定為24000元,/,㎡是比較切合實際的，沿街的店鋪可賣到

42、30000元,/,㎡以上。,租金反推定價,,,本項目有沃爾瑪的入駐，在規(guī)模、檔次、商業(yè)模式等方面沒有先例，其他項目與之沒有可比性，因此在定價方面不能完全參照現有市場行情，按照成熟期租金回報率計算銷售價格更具合理性。本項目成熟期租金為,160,元,/㎡/,月，按,8%,的回報率進行計算，得出銷售價格為,24000,元,/㎡,。,,,,,,三、價格策略,初期的租金補貼政策、后期租金的遞增方式,年份,投資者年回報,商家支付租金,開發(fā)商補貼,第1年,8%,8%×40%=3.2%,8%×60%=4.8%,第2年,8%,8%×50%=4.0%,8%×50%=4.0%,第3年,8%,8%× 60%=4.8%

43、,8%× 40%=3.2%,第4年,8%,8%× 100%=8%,0,第5年至返租期結束,比上一年遞增5%,根據實際情況調整,0,備注,1、前三年應確保：投資者年回報=商家支付租金+開發(fā)商補貼；,,2、前三年合計補貼12%,,,通常情況下，購物中心需要2-3年的培育期。在培育期間，租金可以采取打折的方式向商家收取，給予投資者的回報率必須保證不低于8%，兩者之間的差額由開發(fā)商補貼。,第六章 租售策略建議,1-2F——低租金吸引餐飲入駐,,餐飲的承租能力低于其他業(yè)態(tài)，為了保證購物中心業(yè)種豐富性，吸引消費者，餐飲的租金設定低于其他業(yè)種。以一層商鋪為例，按照面積比例，餐飲部分的租金水平設定在100元

44、/㎡/月，其他部分的租金適當提高至180元/㎡/月，從而保證平均租金水平160元/㎡/月。,租金差異策略,四、招商策略,3-4F——低租金引入主力店，高價出租商鋪,,3F商鋪成熟租金水平為50元/㎡/月，4F整體成熟租金水平為35元/㎡/月。整體租金水平需要通過適當降低主力店租金，提高零散商鋪租金而實現。,第六章 租售策略建議,招商工作階段,,,四、招商策略,階段,招商主要任務,時間,第一階段,2-3家主力店（超市、影院、電玩）簽約,,其他主力店確定意向商家,2009年7月-2009年9月,第二階段,商鋪招商完成50%,2009年10月-2010年6月,第三階段,商鋪招商完成80%,2010

45、年6月-開業(yè),第六章 租售策略建議,銷售工作階段,五、銷售策略,階段,部門,銷售工作,累計銷售率,時間,第一階段,,開盤籌備期,,銷售,組建團隊、銷售人員培訓、客戶積累、銷售樓盤調查、銷售價格制定,,認購書、銷售合同、返租合同等文件及流程擬定,--,2009年7月-2009年9月,,企劃,項目VI系統設計,,樓書、單頁、吊旗等銷售道具制作,,推廣方案制定與實施,,招商成果（主力店）推廣發(fā)布,,,,招商,2-3家主力店（超市、影院、游樂）簽約,,其它主力店（手機城、美食廣場、KTV等）簽訂意向,,,第二階段,,開盤期,所有部門,招商成果發(fā)布會,,開盤方案制定與實施,30%,2009年10月,第

46、三階段,,旺銷期,所有部門,利用元旦、春節(jié)等節(jié)假日，進行2-3次強銷,80%,2009年11月-2010年3月,第四階段,,持銷期,所有部門,完成95%銷售率，重點轉入開業(yè)籌備,95%,2010年4月-開業(yè),第六章 租售策略建議,六、招商、銷售團隊組建,,,第七章,項目經濟效益評估,商鋪投資者收益測算,,,,,,年度,售價,租金收取方式,每年回收比例,年回報（元/平米/年）,累計回報,,（元/平米）,1,24000,銷售價格8%收取租金,8.0%,1920,1920,2,24000,銷售價格8%收取租金,8.0%,1920,3840,3,24000,銷售價格8%收取租金,8.0%,1920

47、,5760,4,24000,銷售價格8%收取租金,8.0%,1920,7680,5,24000,比上一年度遞增5%,8.4%,2016,9696,6,24000,比上一年度遞增5%,8.8%,2117,11813,7,24000,比上一年度遞增5%,9.3%,2223,14035,8,24000,比上一年度遞增5%,9.7%,2334,16369,9,24000,比上一年度遞增5%,10.2%,2450,18820,10,24000,比上一年度遞增5%,10.7%,2573,21393,11,24000,比上一年度遞增5%,11.3%,2702,24094,以一層店面為例（二層也相同），假設銷

48、售均價為24000元/平米，則預計在第11年可回收投資成本。,第七章 項目經濟效益評估,第七章 項目經濟效益評估,各樓層收益表,,,,,,,,,樓層,建筑面積(㎡),分類,建筑面積(㎡),成熟期月租金（元/㎡）,成熟租金收入（萬/年）,回報率8%,,對應售價（元/㎡）,銷售收入（萬元）,資產價值（萬元）,1F,14469,商鋪,14469,160,2778,24000,34726,,2F,14188,超市,8221,25,247,3750,,3083,,,商鋪,5967,80,573,7000,4177,,3F,14004,超市,8129,25,244,3750,,3048,,,

49、商鋪,5875,50,353,7500,4406,,4F,13428,整體,13428,35,564,5000,6714,,合計,56089,,56089,,4759,,50023,6131,備注：2F商鋪，銷售按照包銷價格7000元/平米計算，租賃價格按照80元/平米/月計算。,,,,,,,,,銷售租金補貼測算,第七章 項目經濟效益評估,銷售部分租金補貼表,,,,,,年度,1F商鋪,成熟租金,2F、3F、4F商鋪,成熟租金,合計,,補貼比例,2778,補貼比例,1489,4267,第1年,60%,1667,50%,745,2411,第2年,50%,1389,50%,745,2134,第3年

50、,40%,1111,0,0,1111,,合計,,,,5656,項目投資收益表,,,,,項目,,,金額（萬元）,備注,收益,銷售收入,,50023,銷售部分的銷售收入,,資產價值,,6131,未售部分資產價值,,稅收,,-2751,按照銷售收入的5.5%計算,,租金補貼,,-5656,商鋪銷售租金補貼總額,,收益合計,,47746,,支出,基礎投資,地價成本,11000,項目土地購買投資額為11000萬元。,,,項目建安成本,15983,按照建安單價與商業(yè)面積測算，包括設備投入，商業(yè)建安成本＝商業(yè)面積(63931平方米)×項目建安單價（2500元/平方米）,,銷售招商費用,前期推廣費,500,

51、按照銷售收入的1%投入,,,前期銷售傭金,600,按照銷售收入的1.2%投入,,,前期招商月費,90,按照1.5年時間計算，即月費5萬/月×18月,,,前期招商傭金,356,按照成熟期租金計算的月租金(不包括超市),,開業(yè)籌備,開業(yè)及活動,140,開業(yè)活動20萬，開業(yè)后每月10萬用于舉辦活動，共支持12個月,,,經營管理公司籌備,200,主要指經營管理公司成立初期給予的資金支持，按照200萬元估算,,財務費用,貸款利息,729,假設“地價成本”與“項目建安成本”之和的50%來源于貸款，則貸款利息為：（商業(yè)地價成+商業(yè)建安成本）/2×一至三年貸款基準利率（5.40%）×1年,,合計支出,,295

52、97,,毛利,,,18149,毛利=合計收益-合計支出,資金收益率,,,61.32%,資金收益率=銷售毛利/支出合計,第七章 項目經濟效益評估,經營管理公司主要經營收入,,,,經營管理收入項目,成熟期年度收入（萬元）,備注,物業(yè)綜合管理費,715,按照15元/平米標準收取，其中物業(yè)管理費5元/平米，空調、水電公攤及公共維修金10元/平米。（不包括超市部分的面積）,花車、場地、廣告牌租賃收入,95,按照2元/平米標準收取（不包括超市部分的面積）,合計,811,,經營管理公司各年收支表,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目,,參考值,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13

53、,14,15,收入,商鋪租金收入,4267,1366,1920,2840,3841,4071,4315,4574,4849,5140,5448,5775,6121,6489,6878,7291,,項目說明,成熟期租金收入,成熟期租金的40%，出租率80%,成熟期租金的50%，出租率90%,成熟期租金的60%，出租率90%,成熟期租金的100%，出租率90%,比上一年遞增6%，出租率90%,,,,,,,,,,,,開發(fā)商補貼,4267,2411,2134,1111,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,,項目說明,開發(fā)商補貼總額,補貼租金60%,補貼租金50%,1F補貼租金40%,,,,

54、,,,,,,,,,,經營管理收入,715,286,322,483,644,644,644,676,676,676,710,710,710,745,745,745,,項目說明,成熟期年度收入,收取50%，出租率80%,收取50%，出租率90%,收取75%，出租率90%,收取100%，出租率90%,每三年遞增5%,,,,,,,,,,,,花車、場地、廣告牌等經營收入,95,0,24,48,95,95,95,100,100,100,105,105,105,110,110,110,,項目說明,成熟期年度收入,免費提供給商家,收取25%,收取50%,收取100%,每三年遞增5%,,,,,,,,,,,,第n

55、年收入合計,--,4063,4400,4482,4580,4810,5054,5350,5625,5916,6263,6590,6936,7344,7734,8146,支出,支付業(yè)主租金,4267,4002,4002,4002,4002,4202,4412,4633,4864,5107,5363,5631,5913,6208,6519,6844,,項目說明,成熟期支付業(yè)主租金,售價的8%,售價的8%,售價的8%,售價的8%,比上一年遞增5%,,,,,,,,,,,,經營管理支出,572,286,322,483,515,515,515,541,541,541,568,568,568,596,596

56、,596,,項目說明,成熟期經營管理收入的80%,收支相抵,收支相抵,收支相抵,假設經營管理收入的80%用于管理支出,,,,,,,,,,,,,第n年支出合計,--,4288,4324,4485,4517,4717,4927,5173,5405,5648,5931,6199,6480,6804,7115,7441,管理公司現金流,,--,-225,76,-3,63,93,127,177,220,268,332,391,456,540,619,706,Build on the power of our network.,?,,建立在我們網絡強大的優(yōu)勢基礎上,項目已銷售店面明細,,沃爾瑪的簽約時間,,售樓處地點,,項目開發(fā)進度,,,(,封頂，預售證，交房，開業(yè)）,問 題 討 論,工程相關問題,項目相關問題,第四層的層高,,管理用房的位置,,餐飲區(qū)的油煙管,,道、三相電源,Build on the power of our network.,?,,建立在我們網絡強大的優(yōu)勢基礎上,謝謝！,