《第五章經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第五章經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理（24頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,第,5,章 經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理,教學(xué)目的與要求：,了解經(jīng)紀人的概念、類型及其權(quán)利義務(wù)與素質(zhì)要求等,;,認識現(xiàn)代經(jīng)紀服務(wù)業(yè)和經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展狀況；,掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀和保險經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理的基本內(nèi)容與方法；,培養(yǎng)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理能力，能夠從事一般經(jīng)紀服務(wù)管理。,重點：,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)和保險經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理的基本內(nèi)容與方法,5.1,經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理概述,5.1.1經(jīng)紀人,5.1.2經(jīng)紀服務(wù),5.1.3經(jīng)紀結(jié)構(gòu),5.1.4經(jīng)紀行為的規(guī)范管理,5.2,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的管理,5.2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人,5.2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀程序與

2、經(jīng)紀契約,5.2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù),5.2.4我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè),5.3,保險經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的管理,5.3.1保險市場與保險經(jīng)紀人,5.3.2保險經(jīng)紀服務(wù),5.3.3我國保險經(jīng)紀公司的發(fā)展戰(zhàn)略,第,5,章 經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理,5.1,經(jīng)紀服務(wù)業(yè)管理概述,5.1.1,經(jīng)紀人,1,）經(jīng)紀人的涵義,我國的,經(jīng)濟大辭海,對經(jīng)紀人的定義是,:“,為買賣雙方充當中介而獲取傭金的中間商人”。,經(jīng)紀人的概念所包括的,4,個方面,的內(nèi)容,:,第一，經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中以收取傭金為目的；,第二，經(jīng)紀人為促成他人交易而進行服務(wù)活動；,第三，經(jīng)紀人的活動形式主要包括居間、行紀、代理等；,第四，經(jīng)紀活動主體分別為公民、法人和其

3、他經(jīng)濟組織。,以上,4,個共同點表明經(jīng)紀人的經(jīng)營性質(zhì)是經(jīng)紀人以收取傭金為目的，經(jīng)紀人經(jīng)營的特點是經(jīng)紀人為促成他人交易進行的服務(wù)活動。,2,）經(jīng)紀人的類型,經(jīng)紀人在社會經(jīng)濟生活中分布在各行各業(yè)，且多種多樣，根據(jù)其各自的特點，可以從不同角度、用不同的標準進行分類。,（,1,）按經(jīng)紀活動形式,分，,經(jīng)紀人,可分為,居間經(jīng)紀人、行紀經(jīng)紀人和代理,經(jīng)紀人,。,居間經(jīng)紀人：在商品交易中,經(jīng)紀人以自己的名義,為他人,提供交易機會,，或促成他人之間進行交易，主要以提供信息、牽線搭橋為主，是我國較為傳統(tǒng)的經(jīng)紀人。,行紀經(jīng)紀人：指經(jīng)紀人受委托人的委托，以,經(jīng)紀人自己的名義,與第三方,進行交易,，并承擔相應(yīng)的法律責

4、任。,代理經(jīng)紀人：指經(jīng)紀人受委托人委托，以,委托人的名義,與第三方,進行交易,，委托人承擔相應(yīng)的法律責任。,（,2,）按經(jīng)紀人的組織形式分，,經(jīng)紀人可分為個體經(jīng)紀人、合伙經(jīng)紀人、經(jīng)紀公司和其他兼營經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟組織。,（,3,）按經(jīng)紀人經(jīng)紀的商品服務(wù)分，,經(jīng)紀人可分為生產(chǎn)資料經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、金融經(jīng)紀人、科學(xué)技術(shù)經(jīng)紀人、勞動經(jīng)紀人、文化市場經(jīng)紀人、體育經(jīng)紀人、交通運輸經(jīng)紀人。,（,4,）按商品交割的時間長短不同分，,經(jīng)紀人,可分為現(xiàn)貨經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人。,3,）經(jīng)紀人的權(quán)利與義務(wù),（,1,）經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動的,權(quán)利：,在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀活動的,權(quán)利；,有權(quán)要求委托方或者合同他

5、方提供資信狀況、履約能力、商品質(zhì)量等真實可靠的資料的,權(quán)利；,有權(quán)通過合法途徑了解、核實委托方提供的資信資料的,權(quán)利；,有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定獲得傭金的,權(quán)利；,有請求支付成本費用的權(quán)利。,（,2,）,經(jīng)紀人的義務(wù)主要,有：,如實介紹。公正中介。保管樣品。制作文書。保守機密。依法納稅并接受行政,監(jiān)督。,4,）經(jīng)紀人的素質(zhì)要求,（,1,）經(jīng)紀人應(yīng)具備的,知識結(jié)構(gòu)：,具備,與自身業(yè)務(wù)相應(yīng)的文化知識；還應(yīng)包括經(jīng)濟學(xué)知識、商貿(mào)知識、法律知識、計算機和網(wǎng)絡(luò)知識、心理學(xué)知識等幾方面的學(xué)科知識。,（,2,）經(jīng)紀人的,能力結(jié)構(gòu),:,一般能力；業(yè)務(wù)能力；公關(guān)能力。,（,3,）經(jīng)紀人應(yīng)具備的,心理素質(zhì),:,

6、對待事業(yè)要自信；心境要寬松平靜；情緒控制能力要強；心胸要開朗豁達；人際關(guān)系的心理適應(yīng)要好。,（,4,）經(jīng)紀人的信息,意識：,第一,，要強化信息意識；第二，要學(xué)會收集信息的方法；第三，要培養(yǎng)信息分類處理的能力要建立自己的信息庫；第四，要提供高效的信息服務(wù)。,（,5,）經(jīng)紀人的道德,素養(yǎng)：,首先,，經(jīng)紀人要遵紀守法；第二，經(jīng)紀人要講究信譽；第三，經(jīng)紀人要遵守職業(yè)道德。,5.1.2,經(jīng)紀服務(wù),1,）經(jīng)紀服務(wù)在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用,（,1,）加快了市場信息的傳播與交流,（,2,）有利于商品的合理流通,（,3,）促進市場的規(guī)范和發(fā)展,2,）經(jīng)紀服務(wù)的行為原則？,（,1,）自愿平等原則（,2,）互利有

7、償原則,（,3,）真實誠信原則,3,）經(jīng)紀服務(wù)的活動方式,居間、代理和行紀。,4,）經(jīng)紀服務(wù)的一般流程？,獲取信息,接受委托,簽訂經(jīng)紀合同,尋找合作伙伴,促成交易,獲取傭金。,5.1.3,經(jīng)紀機構(gòu),1,）經(jīng)紀機構(gòu)的基本要求：,需取得經(jīng)紀人資格。還應(yīng)注意三個方面的問題，,首先，要投入資金作為注冊資金，要承擔籌建和日后經(jīng)營中的一切風險。,其次，對自身的經(jīng)營管理如何運轉(zhuǎn)要有明確規(guī)定。,再次，所聘任的經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構(gòu)的關(guān)系是職員與公司的關(guān)系。,2,）經(jīng)紀機構(gòu)的活動方式：,（,1,）聯(lián)系、中介、傳遞信息,（,2,）代表一方就交易條件進行談判,（,3,）接受委托，進行代理,（,4,）為交易活動草擬文件,（

8、,5,）為交易提供保證，解決商業(yè)信用危機,（,6,）為交易提供經(jīng)濟、法律、程序方面的咨詢,5.1.4,經(jīng)紀行為的規(guī)范管理,經(jīng)紀活動的規(guī)范管理主要包括兩方面的內(nèi)容,(P.145),（,1,）經(jīng)紀人的經(jīng)營對象規(guī)范管理：,（,2,）經(jīng)紀人的經(jīng)紀行為規(guī)范管理：,經(jīng)紀合同,是經(jīng)紀行為的具體表現(xiàn)，也是經(jīng)紀活動的核心，經(jīng)紀人承辦經(jīng)紀業(yè)務(wù)，除即時清結(jié)者外，應(yīng)當根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)與委托人簽訂書面居間合同、行經(jīng)合同或者委托合同。,5.2,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的管理,5.2.1,房地產(chǎn)經(jīng)紀人,房地產(chǎn)經(jīng)紀人是為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易以獲取傭金的中間人，又稱為不動產(chǎn)經(jīng)紀人，是專門為房地產(chǎn)交易雙方充當媒介，并收取一定傭金的中間商。

9、,房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)居間。,房地產(chǎn)經(jīng)紀人按組織形式劃分：,1,）法人房地產(chǎn)經(jīng)紀人。即單位房地產(chǎn)經(jīng)紀人，由具有專門經(jīng)紀業(yè)務(wù)知識的人員組成的經(jīng)紀實體，是經(jīng)工商行政管理部門核準、有固定的專業(yè)場所和注冊資金、實行獨立核算、自負盈虧、注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)所或事務(wù)所）。,2,）合伙房地產(chǎn)經(jīng)紀人。合伙人之間訂立合伙協(xié)議，并承擔無限連帶責任。,3,）個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人。這是指以個人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人。,5.2.2,房地產(chǎn)經(jīng)紀程序與經(jīng)紀契約,1,）房地產(chǎn)經(jīng)紀程序,（,1,）,房產(chǎn)買賣,經(jīng)紀程序,房產(chǎn),買賣的一般,程序是：登記,、產(chǎn)權(quán)審查、評估、申報審批和立契過戶。對于房產(chǎn)買賣的中

10、介，其程序則是,：選定客戶；,中介買賣；代理客戶完成買賣的手續(xù)；收取報酬。,（,2,）,房產(chǎn)租賃,經(jīng)紀程序,房產(chǎn),租賃的一般程序是申請、受理、查驗、審批、繳納手續(xù)費和歸檔，房產(chǎn)租賃的中介程序則是,：,收集信息、接受委托、確定客戶；選擇對象，從中撮合；審核交易合約，進行合約公證；主持交易結(jié)算，收取一定傭金。,（,3,）,地產(chǎn)買賣,經(jīng)紀程序,地產(chǎn),買賣經(jīng)紀的中介程序一般為,：,貯備信息；接受委托；中介周旋；代辦手續(xù)，領(lǐng)取傭金。,2,）房地產(chǎn)經(jīng)紀契約,在房地產(chǎn)經(jīng)紀人中介服務(wù)中，除促進買賣雙方成交，簽訂,合同,外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還要,與房地產(chǎn)業(yè)主簽訂經(jīng)紀契約,。經(jīng)紀契約有如下幾種：,（,1,）經(jīng)紀人,獨

11、家銷售權(quán),契約,（,2,）經(jīng)紀人,獨家代理銷售,契約,（,3,）公開銷售契約,（,4,）凈值,銷售契約（差價）,（,5,）聯(lián)合銷售契約,（,6,）優(yōu)先選擇,權(quán)契約,5.2.3,房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù),1,）,基本要求：,（,1,）房地產(chǎn)賣出者的委托經(jīng)紀人，必須以賣出者對房地產(chǎn)有所有權(quán),為前提,（,2,）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)必須具有足夠的耐心,（,3,）根據(jù)房地產(chǎn)的不同價值尋找交易對象,（,4,）經(jīng)紀業(yè)務(wù)必須從信息的傳遞開始,（,5,）房地產(chǎn)交易合同要明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系,（,6,）要提供其他延伸性服務(wù),（,7,）盡可能多地了解房地產(chǎn)的全面情況,（,8,）順著委托人的意識辦,2,）,經(jīng)紀技巧：,（,1,）簽約技巧

12、,（,2,）談判技巧,（,3,）客戶調(diào)查及,接待技巧,（,4,）異議處理技巧,收集信息的技能,市場分析的技能,人際溝通的技能,供求搭配的技能,把握成交時機的技能,3,）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的管理,（,1,）在服務(wù)方向上，要提升服務(wù)品質(zhì)，做最高階段的“已開發(fā)區(qū)域的中介服務(wù)”。,（,2,）在區(qū)域規(guī)劃上，要形成嚴謹?shù)墓芾斫Y(jié)構(gòu)，合理掌控經(jīng)紀機構(gòu),規(guī)模。,（,3,）在門店運作上，要分級設(shè)立門店，明確客戶定位。,5.2.4,我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè),1,）當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)問題現(xiàn)狀,（,1,）,房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法,(,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第,8,號,)2011,年,4,月,1,日起施行。房地產(chǎn)經(jīng)紀行為逐漸完善；,（,2

13、,）經(jīng)紀企業(yè)自身素質(zhì)問題，住建部審批的房產(chǎn)經(jīng)紀資格證,2014,年,8,月被取消，改為行業(yè)協(xié)會執(zhí)行，“全民經(jīng)紀”；,（,3,）房間經(jīng)紀,O2O,的信息存在不真實情況等。,2,）規(guī)范和促進我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展,（,1,）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。,（,2,）加大規(guī)?；?jīng)營力度,在組織結(jié)構(gòu)上向集團化、規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。,（,3,）提高自身素質(zhì),走規(guī)范化經(jīng)營之路。,（,4,）加強市場化運作,建立信息化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營平臺,提升專業(yè)水準,（,5,）加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的管理以及經(jīng)紀機構(gòu)自身建設(shè),強化自律機制。,5.3,保險經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的管理,5.3.1,保險市場與保險經(jīng)紀人,1,）保

14、險市場,保險中介人一般包括保險代理人、保險經(jīng)紀人、保險公估人。為保險公司推銷保險產(chǎn)品的為,保險代理人,；為投保人選擇、采購保險產(chǎn)品并提供全面風險管理服務(wù)的為,保險經(jīng)紀人,；從事保險標的的勘驗、鑒定、估損及理算等業(yè)務(wù)的為,保險公估人,。,2,）保險經(jīng)紀人的定義,保險經(jīng)紀人是站在客戶的立場上，為客戶提供專業(yè)化的風險管理服務(wù)，設(shè)計投保方案、辦理投保手續(xù)并具有法人資格的中介機構(gòu)。,3,）保險經(jīng)紀人的服務(wù),保險經(jīng)紀人提供的服務(wù)可以概括為兩大類：一類是一般保險經(jīng)紀服務(wù)，另一類是增值保險經(jīng)紀服務(wù)。,4,）保險經(jīng)紀人的分類,按委托方的不同，保險經(jīng)紀人可以分為狹義的,保險經(jīng)紀人,（專指原保險市場的經(jīng)紀人）和,再

15、保險經(jīng)紀人,。,5,）保險經(jīng)紀人的作用,（,1,）降低風險管理成本，提高經(jīng)營效率。,（,2,）獲得全面、專業(yè)的風險管理服務(wù)。,（,3,）獲得經(jīng)濟、合理、充分的保險保障。,（,4,）降低投保成本。,（,5,）提高投保安全性。,知名保險經(jīng)紀公司了解,中怡保險經(jīng)紀有限責任公司：,2003,年,10,月，怡安集團與中國中糧集團合資設(shè)立了“中怡保險經(jīng)紀有限責任公司”，是中國入世后最早進入中國市場的國際一流風險管理咨詢服務(wù)及保險經(jīng)紀服務(wù)提供商，也是,首家獲準在中國境內(nèi)從事保險、再保險經(jīng)紀和風險管理咨詢業(yè)務(wù)的中外合資保險經(jīng)紀公司,。在,2010,年中國保險業(yè)品牌競爭力高峰會上，中怡保險經(jīng)紀公司被評為“保險業(yè)

16、中介之星”，獲得了多方關(guān)注。,5.3.2,保險經(jīng)紀服務(wù),1,）保險經(jīng)紀服務(wù)類型,（,1,）直接保險采購服務(wù)。保險經(jīng)紀人能為客戶提供與保險采購（含續(xù)保）相關(guān)的風險識別、保險方案設(shè)計、市場詢價或招標、投保安排（特殊項目可安排共保），以及保險期內(nèi)的咨詢、培訓(xùn)、研討、定期風險回顧等服務(wù)。,（,2,）專業(yè)索賠協(xié)助服務(wù)。,（,3,）再保險采購服務(wù)。,（,4,）保險經(jīng)紀增值服務(wù)。,2,）保險經(jīng)紀服務(wù)的組織形式,（,1,）個人保險經(jīng)紀人,（,2,）合伙企業(yè),（,3,）保險經(jīng)紀公司,保險經(jīng)紀公司是各國都廣泛采用的組織形式，也是我國所唯一認可的組織形式。為了保證保險經(jīng)紀公司的清償能力，我國要求保險經(jīng)紀公司必須,按其注冊資本的,15%,繳存營業(yè)保證金,，,或,按中國保監(jiān)會的規(guī)定,購買職業(yè)責任保險,。,3,）保險經(jīng)紀服務(wù)的業(yè)務(wù)流程,（,1,）保險安排流程。第一，接受委托；第二，風險評估；第三，保險建議。（,P.160,圖,1,）,（,2,）索賠流程。（,P.160,圖,2,）,（,3,）其他服務(wù)流程（,P.160,圖,3,）,4,）保險經(jīng)紀服務(wù)的收費,保險經(jīng)紀人的收費分,3,種情況：,一種是以,促成保險合同,