《番禺某商業(yè)項目調(diào)研報告課件》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《番禺某商業(yè)項目調(diào)研報告課件（55頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調(diào)研報告,番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調(diào)研報告,第一部分、區(qū)域人口調(diào)研,第一部分、區(qū)域人口調(diào)研,番禺人口分布,華南,板塊,市橋板塊,,番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。,華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂、祈福新村等多個大型社區(qū)，居住人口逾,30,萬，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約,40,萬，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的需求。,居住人口約,30,萬人

2、,居住人口約,40,萬人,番禺人口分布華南市橋板塊居住人口約30萬人居住人口約40萬人,截止至,2010,年,12,月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計約,28,萬人，加上自建房及民居約,10-12,萬居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約,38-40,萬人。,截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計約28,項目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達,20,多個，居住人口約,15,萬人。,（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時代豪庭、恒盧花園、翠怡

3、軒、荷悅居、昊龍花園,…….),項目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達20多個，居住人口約15,番禺整體房價走勢一直呈穩(wěn)步上升趨勢，截止至,2011,年,7,月，番禺整體住宅均價已逾,13000,元,/,㎡。,橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房價更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，,2011,年，區(qū)域部分新建樓盤均價已突破,20000,元,/,㎡的水平。,番禺整體房價走勢一直呈穩(wěn)步上升趨勢，截止至2011年7月，番,第二部分、項目競爭對手調(diào)研,第二部分、項目競爭對手調(diào)研,根據(jù)奧園廣場所處區(qū)域與自身特點，選取區(qū)域內(nèi)同類型競爭對手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢，為項目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。,

4、,調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類：,,1.,同類型競爭項目：,海印有一城,萬達廣場,匯瓏商業(yè)廣場,羅家圣鑫廣場,青蘿天地,2.,周邊項目：,哈街,大潤發(fā),根據(jù)奧園廣場所處區(qū)域與自身特點，選取區(qū)域內(nèi)同類型競爭對手作調(diào),,,青蘿天地,,,大潤發(fā),,萬達廣場,,海印又一城,,,,,圖例,,,,地塊,在建項目,已開業(yè)項目,市橋,老城,商圈,本次調(diào)研商業(yè)項目主要分布在,萬博商圈,、,市橋老城商圈,、,市橋南商圈,三大區(qū)域,項目周邊同類型商業(yè)項目有匯瓏商業(yè)廣場、羅家圣鑫廣場、青蘿天地、將與本項目直接競爭。哈街、大潤發(fā)由于位置緊鄰本項目，具有一定參考價值。,海印又一城與萬達廣場處于萬博商圈內(nèi)，與本項目相距約有,3

5、0,分鐘車程。,萬博商圈,哈街,匯瓏商業(yè)廣場,羅家圣鑫廣場,一、競爭項目分布,市橋南,商圈,青蘿天地大潤發(fā)萬達廣場海印又一城圖例地塊在建項目已開業(yè)項目市,二、所處區(qū)域特點,二、所處區(qū)域特點,萬博商圈,海印又一城,萬達廣場（萬博項目）,三、競爭性項目調(diào)研分析,萬博商圈三、競爭性項目調(diào)研分析,海印又一城項目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進入廣州的主干道上。,周邊樓盤包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國奧林匹克花園、雅居樂、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費群體。,,海印又一城,項目位置,海印又一城（建設(shè)中）,海印又一城項目位于番禺區(qū)南

6、村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠,海印又一城（建設(shè)中）,,功能規(guī)劃：,集五星級酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。,用地面積：,約,10,萬平方米,建筑面積：,超過,25,萬平方米。（其中酒店約,6,萬平方米，商務(wù)寫字樓約,8,萬平方米，商場、超市約,8,萬平方米）,停車位：,約,400,個,,基本信息,海印又一城（建設(shè)中）基本信息,,項目定位：,打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強區(qū)域購物商場,建筑規(guī)劃：,海印又一城商場,B,、,C,區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共,5,層。建筑面積約,60000,平方米。,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,計劃引入品牌服飾、時尚用品、運動休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場、五

7、星級電影院，名牌,OUTLET,場，電玩娛樂城等業(yè)態(tài),海印又一城（建設(shè)中）,功能規(guī)劃,,二期,集中式商業(yè)，酒店及寫字樓,,一期 沃爾瑪超市,,三期 住宅,海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃二期 一期 沃爾瑪超市三期 住,,,一期沃爾瑪山姆會員店，于,09,年,10,月已經(jīng)開業(yè)。,海印又一城（建設(shè)中）,一期沃爾瑪山姆會員店，于09年10月已經(jīng)開業(yè)。海印又一城（建,,,海印又一城（建設(shè)中）,目前的工程建設(shè)情況,,招商進度：,二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計年底開始全面招商。,主力店：,一,期沃爾瑪山姆會員店，已經(jīng)在,09,年,10,月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會員店超

8、市，營業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。,北京博納院線（已進駐），面積約為,3000,平方,租賃價格：,二期目標(biāo)租賃報價,200/,元,/,平方,管理費：,暫定為,68,元,/,平方,/,月,開業(yè)時間：,擬,2012,年,5,月,1,日,招商狀況,,工程進度：,二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。,工程進度,海印又一城（建設(shè)中）目前的工程建設(shè)情況招商狀況工程進度,海印又一城項目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購物中心，但現(xiàn)實交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對招商產(chǎn)生一定影響,。,,與本項目在招商進度、開業(yè)時間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功

9、能打造、且與本項目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠，對項目招商影響有限。,優(yōu)勢分析：,地處規(guī)劃中萬博,CBD,商務(wù)圈，周邊擁有較強消費力人群。,其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運營，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場知名度；,工程進度較快，對現(xiàn)階段招商促進大；,海印自身多個大型商業(yè)項目運營經(jīng)驗對商家給予一定信心。,,劣勢分析：,公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費。,,,海印又一城（建設(shè)中）,海印又一城項目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響,番禺萬達廣場（規(guī)劃中）,,,項目位置：,處于萬博中心內(nèi)，距離本項目,14,公里；,用地面積：,6.7,萬平

10、方米,建筑面積：,超過,66,萬平方米。,主體結(jié)構(gòu)：,商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等,基本信息,,經(jīng)營定位：高級商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體,商業(yè)定位,,招商進度：,招商團隊籌備到位，目前與,禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進行接觸，但由于項目尚未啟動，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。,租金價格：,預(yù)計可達到,200,元,/,平方米,/,月,開業(yè)日期：,預(yù)計,2013,年初,招商信息,,工程進度：,已基本完成規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工,工程進度,,番禺萬達廣場,番禺萬達廣場（規(guī)劃中）基本信息商業(yè)定位招商信息工程進度番禺萬,優(yōu)勢分析：,地處規(guī)劃中萬

11、博,CBD,商務(wù)圈，周邊擁有較強消費力人群。,萬達自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗，招商及工程建設(shè)速度快；,,劣勢分析：,位置相對較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利；,開業(yè)時間初定,2013,年，整體進度較后。,,,,,商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。,,由于萬達廣場目前尚未開展地塊動工，且其計劃在,2013,年初開業(yè)，與本項目在推進時間上存在一定差距，建議在近期該項目未全面施工的空檔，加快推進品牌商家的簽約工作，以免對我項目產(chǎn)生分流。,番禺萬達廣場（規(guī)劃中）,優(yōu)勢分析： 商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比

12、起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn),市橋老城商圈,羅家圣鑫廣場,匯瓏商業(yè)廣場,,市橋老城商圈,羅家圣鑫廣場位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。,項目靠近地鐵,3,號線番禺廣場站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿(mào)中心。,,羅家圣鑫廣場,項目位置,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,羅家圣鑫廣場位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,,,,,,與本項目距離：,處于番禺廣場側(cè)，距離本項目,3,公里；,用地面積：,4.7,萬平方米,建筑規(guī)劃：,總建筑面積約,20,萬平方米，其中商業(yè)面積,12.55,萬平

13、米（地上,5,層地下,2,層）；,,項目負,2,層規(guī)劃與地鐵番禺廣場站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。,停車位：,1,741,個,基本信息,,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）基本信息,項目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時鄰近高架橋，對項目帶來一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營造。,,周邊環(huán)境,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,項目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體,目前正在施工進行中，處于負,2,層施工階段，部分建筑建至地上,2,層。,開業(yè)時間擬在,2012,年,10,月。,工程進度,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,目前正在施工進行中，處于負2層施工階段，部分建筑

14、建至地上2層,商業(yè)定位：,集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體,的區(qū)域型,一站式購物中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,共,7,層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項目,6,成比例，與本項目業(yè)態(tài)功能組合較類似。,商業(yè)定位,招商情況：,現(xiàn)階段計劃整體打包出租，與泰國中央百貨、廣百百貨、華潤萬家洽談當(dāng)中,租賃價格：,對外報價約,90,元,/,㎡；,招商狀況,,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體的區(qū),優(yōu)勢分析：,所處區(qū)域為番禺政治、經(jīng)濟文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅

15、家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)；,建筑面積達,20,萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢；,在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理,,劣勢分析：,地塊為羅家村集體用地，對招商產(chǎn)生一定影響。,靠近高架橋，使項目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營造，,項目周邊缺乏商業(yè)帶動，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡；,,,,,羅家項目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢，但由于其股權(quán)分配問題及用地屬性的限制，項目進展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進度一度受阻。隨著該項目主力店招商明朗化，與本項目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。,羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）,優(yōu)勢分析： 羅家項目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項目相接近，并,匯瓏

16、商業(yè)廣場（建設(shè)中）,,項目位置：,位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行,10,分鐘可達地鐵,3,號線番禺廣場站,D,出口，距離本項目約,3,公里；,用地面積：,3.7,萬平方米，,建筑面積：,約,15,萬平方米；其中商業(yè)部分,7,層，合共面積,12,萬平方米。地下停車場約,3,萬平方米。,停車位：,3,000,個,基本信息,匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）基本信息,,,商業(yè)定位：,體驗式休閑驗購物中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,以休閑體驗為主導(dǎo)，集合大型百貨商場、國際品牌超市、跨國飲食集團、名店街、專賣店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項目,。,商業(yè)定位,,從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設(shè)計有大型戶外休

17、閑廣場，面積近,2,萬平㎡。,匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）,商業(yè)定位從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設(shè)計有大型戶外休閑廣場,,目前正處于地基開挖階段；,擬,2012,年,5,月開業(yè)。,,工程進度,工程進度,,招商情況：,目前正處于主力店洽談及市場摸底階段，預(yù)計,2011,年,9,月份確定主力店；,目前洽談商戶：,超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、,百貨：新光百貨、廣百，,餐飲：稻香,租賃價格：,一樓最高租金約為,500,元,/,㎡，餐飲主要集中于五、六、七層，租金價格約,40,元,/,㎡ ；,管理費：,48,元,/,㎡ （含空調(diào)）；,招商狀況,,匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）,招商狀況匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中

18、）,優(yōu)勢分析：,購物中心商業(yè)面積達,12,萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢；,餐飲租金水平相對較低。,,劣勢分析：,項目整體設(shè)計過于密封，平面動線規(guī)劃過于復(fù)雜，商鋪劃分并不理想；,首層臨街劃分較多小鋪，預(yù)計將用作銷售；,主力店等尚未明確。,,,,,匯瓏項目整體定為于中檔項目，餐飲、休閑娛樂相對占據(jù)比重較大，與我項目的定位差異明顯。,該項目體量大，餐飲類的租金低（均價為,40,元,/,平方米,/,月），對我項目餐飲類的招商推進會產(chǎn)生了一定的影響。建議在招商洽談過程中認清該項目定位與我項目的中高端定位的差距，在品牌篩選及洽談過程中突出差異化，以避免其所帶來影響；,匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）,優(yōu)勢分析：匯瓏項目整

19、體定為于中檔項目，餐飲、休閑娛樂相對占據(jù),市橋南商圈,青蘿天地,哈街,大潤發(fā),,市橋南商圈,,項目位置：,沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處， 距離本項目,2,公里；,項目概況：,該地塊屬工業(yè)用地，通過三改政策轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，是番禺區(qū)第一個三舊改造項目，用地期限為,2011-2036,年，地面尚有原建筑物（工廠、屋舍），現(xiàn)階段項目尚未進行施工，計劃,2011,年,4-5,月份奠基，現(xiàn)處于招商前期咨詢階段。,用地面積：,約,9.1,萬平方米,建筑面積：,約,16,萬平方米（,2-4,層不等建筑）,停車位：,1,829,個,基本信息,,青蘿天地,青蘿天地（地塊）,基本信息青蘿天地青蘿天地（地塊）,,地處沙灣鎮(zhèn)與

20、市橋南區(qū)交界處，背靠山體、地塊原作為倉儲用地，周邊主要以自建村屋為主。車流、人流稀少，商業(yè)氛圍薄弱。,青蘿天地（地塊）,周邊環(huán)境,青蘿天地（地塊）周邊環(huán)境,,,項目定位：,集倉儲型超市、專業(yè)運動賣場、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商業(yè)街區(qū)。,,功能規(guī)劃：,由零售商業(yè)、酒店、超市、水療會（或家私）、影院、酒吧街、美食街等業(yè)態(tài)組成；,,功能規(guī)劃,青蘿天地（地塊）,功能規(guī)劃青蘿天地（地塊）,,目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手，地塊尚未拆遷。,工程狀況,青蘿天地（地塊）,工程狀況青蘿天地（地塊）,,招商情況：,目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂迪,k

21、tv,意向簽約外，正與餐飲類及電器類客戶接觸洽談中；,洽談客戶：,餐飲客戶：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶：國美、蘇寧,租賃價格：,主力商家約,30-40,元,/,㎡幅度,招商狀況,青蘿天地（地塊）,招商狀況青蘿天地（地塊）,優(yōu)勢分析：,地塊為租賃性質(zhì)，用地成本低，租金相對便宜；,項目主力超市、電影院已基本確定。,,劣勢分析：,位置較偏、商業(yè)氛圍較弱；,屬于三舊改造項目，地塊尚未動工，開發(fā)時間較慢。,,,青籮項目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為主題，其同樣借助綜合性大型百貨與超市為主體的帶動模式，但其位置相對較孤立，周邊商業(yè)氛圍較淡,。,該

22、項目目前已完成三舊改造牌照申領(lǐng)，由于其租金相對較低，將對奧園廣場客戶有所分流。,青蘿天地（地塊）,優(yōu)勢分析：青籮項目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點為基礎(chǔ)，以,哈街項目位于橋南路旁南郊村委會辦公樓正對面，此前一直為低檔的花卉市場。不僅土地利用價值低，而且周邊村民也沒有一個休閑游樂場所。南郊村委結(jié)合實際情況引資,1,億元對此地塊進行改造，將其打造成購物商業(yè)街。,,,與本項目距離：,項目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，,距離本項目,2,公里；,用地面積：,3.8,萬平方米,建筑面積：,,約,5,萬平方米,主體結(jié)構(gòu),：商業(yè)街長約,700,米，由八大主體建筑構(gòu)成、首

23、層樓高,7,米，二、三層樓高,3.8,米,停車位：,350,個,基本信息,哈街（已開業(yè)）,哈街項目位于橋南路旁南郊村委會辦公樓正對面，此前一直為低檔的,哈街（已開業(yè)）,,,商業(yè)定位：,集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體,的區(qū)域型,一站式購物中心,業(yè)態(tài)定位：,由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；,商業(yè)定位,,招商情況：目前餐飲、零售品牌已基本招滿，并已營業(yè)當(dāng)中,租賃價格：,100-200,元,/,㎡月,管理費：,首層,5,元,/,平方米,/,月,，二層,3,元,/,平方米,/,月,。,招商狀況,哈街（已開業(yè)）商業(yè)定位招商狀況,,哈街自,2011,年,4,月底開業(yè)以來，由于商業(yè)氛圍欠缺，

24、加之廣州天氣逐漸炎熱，步行街外并無遮陽避暑等設(shè)施，人流量較少，只在夜晚用餐高峰期時人流較多，但商業(yè)氛圍的欠缺，已令部分品牌退場（見上圖右）。,? 該項目品牌檔次中檔偏低，以餐飲為主，加之車位等基礎(chǔ)設(shè)施的配備不足也在一定程度 上限制了其發(fā)展。,,,哈街（已開業(yè)）,哈街自2011年4月底開業(yè)以來，由于商業(yè)氛圍,大潤發(fā)（已開業(yè)）,大潤發(fā)超市位于番禺區(qū)橋南路，為大潤發(fā)自建商場，一樓為獨立商鋪，二三層超市自用，四五層及地下一層為停車場。,,項目位置：,番禺區(qū)橋南路,41,號，距離本項目,1,公里,用地面積：,1.5,萬平方米,建筑面積：,,約,5,萬平方米,經(jīng)營檔次：,中低檔,停車位：,400,個,基

25、本信息,大潤發(fā)（已開業(yè)）大潤發(fā)超市位于番禺區(qū)橋南路，為大潤發(fā)自建商場,大潤發(fā)（已開業(yè)）,,,業(yè)態(tài)定位：,由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；,開業(yè)時間：,2009,年,9,月,租賃價格：,一層獨立商鋪，臨街商鋪約,200-300,元,/,平方米,/,月；二三層超市自用，其中二樓為肉食、海鮮類、三樓為百貨類。,客戶群體,：主要針對橋南路周邊住宅區(qū)居民，生活配套、大眾消費群體,經(jīng)營狀況,大潤發(fā)（已開業(yè)）經(jīng)營狀況,優(yōu)勢分析：,目前橋南唯一大型超市賣場，具有穩(wěn)定的客流,開業(yè)時間早，周邊已培育出一定商業(yè)氛圍。,,劣勢分析：,項目整體經(jīng)營定位較低。,除去自營的超市外，可對外出租面積有限。,目前首層與二層的餐

26、飲與服裝基本只作為超市配套性業(yè)態(tài)。,,,大潤發(fā)與項目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài),+,配套性商業(yè)的模式與本項目綜合性購物中心有較大區(qū)別，對本項目并不存在競爭威脅；相反大潤發(fā)經(jīng)營良好與一定程度豐富了橋南板塊商業(yè)形態(tài)。,大潤發(fā)（已開業(yè)）,優(yōu)勢分析：大潤發(fā)與項目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài)+配套性商業(yè)的模式,從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，未來,2-3,年內(nèi)，番禺商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模達,142,萬㎡,，其中購物中心招商面積達至,60,萬㎡,（含奧園廣場）。,除海印又一城外。各購物中心體量基本在,10-14,萬㎡之間，與奧園廣場,8.7,萬㎡相比占有一定規(guī)模優(yōu)勢。,從預(yù)計開業(yè)時間來看，海印又一城、羅家項目、匯瓏商業(yè)項目開業(yè)時間基本集

27、中在明年,5-10,月份，與本項目開業(yè)時間最為相近。,1.,規(guī)模及開業(yè)時間,四、各競爭項目對比分析,從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，未來2-3年內(nèi)，番禺商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模達1,2.,定位及功能規(guī)劃,各商業(yè)項目在整體功能布局上均圍繞一站式商業(yè)發(fā)展方向，也代表綜合型購物中心是番禺區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展的基本趨勢。,在不同區(qū)域的項目上，其側(cè)重點也各不相同：海印又一城、萬達廣場由于地處萬博,CBD,商圈，有所側(cè)重于商貿(mào)配套型商業(yè)，而羅家項目、匯瓏項目、青蘿天地則側(cè)重于大眾消費與休閑體驗。,2. 定位及功能規(guī)劃各商業(yè)項目在整體功能布局上均圍繞一站式商,除海印又一城主體已建至地上,4,層進度較快外，其余均處于地基開挖或地塊階

28、段。,與羅家項目及匯瓏項目相比，奧園廣場在工程進度上具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，亦有利于在招商過程中占據(jù)主動、搶占先機。,3.,工程進度,除海印又一城主體已建至地上4層進度較快外，其余均處于地基開挖,從招商情況來看，競爭項目普遍處于主力商家招商階段。,從目前所了解情況來看，主力超市、百貨、餐飲類客戶均為各項目現(xiàn)階段所洽談主力重心，且大部分品牌均有所重疊，對于商家而言拓展可選擇性增大，各項目在有限商家資源的爭奪上將越催激烈。,4.,招商狀況,從招商情況來看，競爭項目普遍處于主力商家招商階段。4. 招商,5.,租賃條件,各競爭項目基本處于主力業(yè)態(tài)招商階段，大部分對外并未有明確租金報價。,匯瓏商業(yè)項目餐飲租

29、金約在,40,元,/,㎡的較低水平，對奧園廣場餐飲租金拉升帶來一定的阻力。,,5. 租賃條件各競爭項目基本處于主力業(yè)態(tài)招商階段，大部分對外,五、市場整體狀況分析,,從目前番禺各新建商業(yè)項目情況來看，未來,1-2,年市場商業(yè)供應(yīng)將集中放量，在各項目工程進度與開業(yè)時間相距不遠情況下，奧園廣場所面臨競爭威脅將進一步加大。,,市場商業(yè)供應(yīng)增多，商家可選擇性大，部分商家在尋求優(yōu)質(zhì)項目拓展的時將更為審慎，以權(quán)衡比較各項目的優(yōu)勢，一定程度上影響項目的招商進度。,,鑒于目前項目在工程較快及主力商家已率先確立情況下，加快項各領(lǐng)導(dǎo)性品牌及餐飲配套商業(yè)招商推進將顯得尤為重要。,,建議在招商洽談過程中充分展現(xiàn)項目中高

30、端定位的形象，突出項目自身賣點優(yōu)勢，以引導(dǎo)商家清晰區(qū)分奧園廣場在定位、規(guī)劃、理念 、消費群體等與各項目不同之處。,,,,,,,,,五、市場整體狀況分析,六、區(qū)域同類型項目競爭關(guān)系分析（招商對外說辭）,萬達廣場,作為全國知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬達有著豐富商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，商業(yè)經(jīng)營運作純熟，在區(qū)域各商業(yè)項目中處于較高水平；,其處于萬博商圈的萬達廣場在位置上與奧園廣場并不處于同一商圈。與本項目定位家庭式消費有所不同，該區(qū)域更偏重于商務(wù)性質(zhì)消費，并且預(yù)計,2013,年開業(yè)時間比奧園廣場足足晚了,1,年多。因此并不存在相互競爭威脅；,相反，萬達廣場落戶番禺，更進一步提高區(qū)域整體商業(yè)發(fā)展水平，帶商業(yè)檔次提升，共

31、同做大做旺番禺商業(yè)市場。,,海印又一城,海印又一城與萬達廣場均處于萬博商圈當(dāng)中，圍繞未來萬博,CBD,規(guī)劃而發(fā)展建設(shè)。而奧園廣場位于市橋南，其核心消費人群以番禺南部的人口為主，并且以針對區(qū)域家庭式親子消費為特色，所處商圈、項目定位與目標(biāo)消費群體跟海印又一城、萬達廣場項目均有所區(qū)別，隨著奧園廣場、萬達廣場、海印又一城等品牌高檔商業(yè)項目的出現(xiàn)，將共同推動番禺整體商業(yè)發(fā)展水平。,,六、區(qū)域同類型項目競爭關(guān)系分析（招商對外說辭）萬達廣場,,羅家商業(yè)廣場,羅家商業(yè)廣場自,2008,年項目啟動至今已近,4,年時間，受限于發(fā)展商與羅家村集體的股權(quán)分配問題，項目工程一直反復(fù)停頓，未來仍存在工期延后的可能；,由

32、于涉及村集體、及多個投資方利益，對于后期招商及營運將難以達成統(tǒng)一的管理及方向，從目前打包整體出租的做法中亦可見此問題。因此后期項目走向仍是未知之?dāng)?shù)。,在定位上缺乏明確特色，與本項目針對突出“家庭式消費”有所區(qū)別。,,,匯瓏商業(yè)廣場,該項目整體規(guī)劃僅停留在把商業(yè)放在一個“集中體”上的概念，是一個定位于中低檔次商業(yè)項目。,整體規(guī)劃設(shè)計存在較多的問題，如單層面積過大，內(nèi)部人流動線過多，整體商業(yè)空間缺乏通透感，對后期經(jīng)營存在較大影響。,目前尚處于超市,/,百貨洽談階段，主力店尚未明確，與本項目相比在整體招商進度及品牌質(zhì)量上均有所落后。,無論從項目形象、規(guī)劃設(shè)計及檔次上及品牌規(guī)劃上，該項目只是以中低檔次

33、的理念進行打造，與奧園廣場打造為標(biāo)桿商業(yè)存在較大差距。,,,,番禺某商業(yè)項目調(diào)研報告課件,,青蘿天地,該項目為“三舊改造”項目，所處橋南較偏位置，將打造為帶休閑旅游性質(zhì)的商業(yè)項目。,目前地塊尚未拆遷，主力商家尚處于意向階段，項目整體進度較慢。,該項目的出現(xiàn)將進一步豐富橋南板塊的商業(yè)形態(tài)，與本項目形式差異化的理念，使區(qū)域商業(yè)氛圍更為濃厚。,,哈街、大潤發(fā),,哈街與大潤發(fā)與本項目相鄰近，其商業(yè)街及超市的商業(yè)形態(tài)主要滿足周邊居民生活配套需要，與本項目并不存在可比性。,目前哈街、大潤發(fā)臨街商鋪價格租金已達至,200-250,元,/,㎡的幅度，隨著奧園廣場的落成開業(yè)，區(qū)域商業(yè)氣氛將越催濃厚，也將帶動周邊商業(yè)的租金價值進一步提升。,,,,番禺某商業(yè)項目調(diào)研報告課件,l,,房地產(chǎn),E,網(wǎng),房地產(chǎn),E,網(wǎng),-http://,,傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,,,匯聚海量的免費管理資料。,房地產(chǎn),E,網(wǎng),-?房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-http://www.fdcew.,l,,教師范文吧,關(guān)注教育 精致范文,---,?教師范文吧房地產(chǎn)E網(wǎng)-http://www.fdcew.,