《國有資產(chǎn)交易操作實務交易流程及不動產(chǎn)資產(chǎn)處置的稅務優(yōu)化(徐世湘[資本運營管理]》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《國有資產(chǎn)交易操作實務交易流程及不動產(chǎn)資產(chǎn)處置的稅務優(yōu)化(徐世湘[資本運營管理]（136頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、北京九匯華納產(chǎn)權經(jīng)紀有限公司 總經(jīng)理國務院國資委研究中心特邀講師北京產(chǎn)權交易所會員俱樂部常務理事北京大學產(chǎn)業(yè)并購與股權投資基金課題組專家國有資產(chǎn)交易操作實務交易流程 及不動產(chǎn)資產(chǎn)處置的稅務優(yōu)化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學碩士、MBA、北京大學EMBA參與部分重點項目：主持鐵道部京滬高鐵項目（60億元）、國泰君安股權、瑞泰保險公司股權、華潤信托、哈電置業(yè)股權、奧運資產(chǎn)等數(shù)百宗國有資產(chǎn)并購重組和產(chǎn)權交易 協(xié)助國資委研究中心設計中央企業(yè)非主業(yè)賓館酒店分離重組的“雙系列基金雙輪驅動模式”，已列入國資委重點課題為多家中央企業(yè)、部委企業(yè)進行國有企業(yè)改制重組培訓 徐世湘先生 簡歷產(chǎn)權方面的經(jīng)驗：1、2007年6月取得產(chǎn)權經(jīng)紀

2、人資格證書；2、 2008年、2009年、2010年所在公司累計產(chǎn)權交易35多億元、75多億元、108億元，并連續(xù)三年獲得北京產(chǎn)權交易所頒發(fā)的“十佳會員”稱號。3、在企業(yè)改制、重組、投融資、國有資產(chǎn)交易等方面積累了大量的經(jīng)驗，在醫(yī)藥、金融、地產(chǎn)、礦產(chǎn)、電力能源等行業(yè)積累了一批專業(yè)的投資者。 徐世湘先生 簡歷服務范圍：（一）各種方案起草（轉讓、改制、重組、破產(chǎn)、清算、員工安置、債權債務等）和產(chǎn)權交易的有關法律、法規(guī)咨詢； （三）各類產(chǎn)權交易； （三）投融資顧問、企業(yè)兼并收購業(yè)務、資本運作，起草投資分析報告；（四）企業(yè)主輔分離、企業(yè)改制； （五）企業(yè)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算；（五）企業(yè)管理層持股、職工持

3、股、股票期權、期股等薪酬設計業(yè)務、協(xié)助發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)；（六）技術產(chǎn)權掛牌交易；（七）實物資產(chǎn)處置（移動、不可移動）。 徐世湘先生 簡歷中央企業(yè)非主營業(yè)務退出的背景23國有產(chǎn)權交易的流程4不動產(chǎn)處置的稅收優(yōu)化5產(chǎn)權的相關概念1 10、產(chǎn)權有瑕疵的房產(chǎn)、土地資產(chǎn)能否轉讓？必須進場交易嗎？ 資產(chǎn)的屬性：收益性、安全性、流動性。中央企業(yè)非主營業(yè)務退出的背景23國有產(chǎn)權交易的流程4不動產(chǎn)處置的稅收優(yōu)化5產(chǎn)權的概念12006年，國資委發(fā)布的中央企業(yè)投資監(jiān)督管理暫行辦法實施細則(國資發(fā)法規(guī)2006133號)第九條規(guī)定，中央企業(yè)非主業(yè)投資占總投資的比重一般應控制在10%以下，投資中自有資金比重一般應超過

4、30%。這是國資委針對央企投資行為制訂具體管理辦法，目的是為了“抑制一些央企盲目擴張、盲目多元化的重要措施”。2009年12月31日，國資委發(fā)布了新修訂的中央企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法，宣布從2010年起國務院國資委對中央企業(yè)進行經(jīng)濟增加值（Economy added value，簡稱EVA）考核。在中央企業(yè)年度經(jīng)營業(yè)績考核指標中，利潤總額指標不變，但EVA指標將取代凈資產(chǎn)收益率指標，并占到40%的考核權重。原國資委主任李榮融表示，考核的目的是“引導央企突出主業(yè)、做強主業(yè)”。 “老老實實干好本行、干實業(yè)，不要東張西望”原國資委主任李榮融敦促央企堅決退出非主業(yè) 國資委副主任黃淑和撰文指出，中

5、央企業(yè)要“以壯士斷腕的勇氣和決心，加快清理非主業(yè)和低效資產(chǎn)，力爭取得結構調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級的新突破”。要圍繞做強主業(yè)和實現(xiàn)主業(yè)收益最大化，要抓三個環(huán)節(jié)：一是，推動資金、技術、人才等各類資源向主業(yè)集中；二是，嚴控投資方向，專注優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)品的發(fā)展；三是，堅持有進有退、有所為有所不為，加快清理非主業(yè)和低效資產(chǎn)。 國資委主任王勇在2011年3月在中央企業(yè)產(chǎn)權管理工作會議上的講話提出：“十二五”時期中央企業(yè)改革發(fā)展的核心目標是，做強做優(yōu)中央企業(yè)、培育具有國際競爭力的世界一流企業(yè)，要通過實施“五大戰(zhàn)略”，加強“三大保障”，達到“四強四優(yōu)”，推動實現(xiàn)這一目標。中央企業(yè)各方面的工作都要圍繞這一核心目標展開。

6、 國務院國資委副主任邵寧在日前舉行的中央企業(yè)內(nèi)部資源整合經(jīng)驗交流與培訓會上表示，中央企業(yè)要進一步加大資源整合工作力度，推進業(yè)務結構調(diào)整與優(yōu)化，尤其要從戰(zhàn)略高度積極主動剝離重組非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務。 邵寧指出，中央企業(yè)要進一步推進內(nèi)部資源整合，一是要圍繞提升核心競爭力，推進業(yè)務結構調(diào)整與優(yōu)化，尤其要從戰(zhàn)略高度積極主動剝離重組非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務。二是要持續(xù)深入開展資源整合，發(fā)揮內(nèi)部協(xié)同效應。三是要切實加強集團公司總部建設，增強管控能力。四是要穩(wěn)步開展國際化經(jīng)營，鍛煉和提升全球資源配置和整合能力。 隨著國有企業(yè)改革的進一步深化，企業(yè)產(chǎn)權結構將日趨多元化，各類投資主體之間產(chǎn)權流轉和融合會大量增加，在企業(yè)

7、產(chǎn)權轉讓、上市公司資本運作等重大產(chǎn)權管理事項中，涉及的不同利益主體會越來越復雜，產(chǎn)權管理面臨著更多的約束和風險，工作壓力也會加大。 兩部委規(guī)范央企對外投資 杜絕惡性競爭 新華網(wǎng)北京8月23日電 商務部、國資委23日簽署協(xié)作備忘錄，雙方商定在“十二五”期間建立更為緊密長效的協(xié)作機制，進一步推進并規(guī)范中央企業(yè)對外投資合作，加速中央企業(yè)“走出去”步伐。 協(xié)作備忘錄提出，要指導企業(yè)有序開展對外投資合作，制訂和完善對外投資合作戰(zhàn)略規(guī)劃，減少“走出去”的盲目性，避免短期行為和過度競爭；建立健全對外投資合作管理和境外國有資產(chǎn)、投資和產(chǎn)權管理、社會責任等制度體系，規(guī)范企業(yè)境外經(jīng)營行為等。在國資委的部署和安排下

8、，從2010 年1月25日起，賓館酒店分離重組工作正式啟動，并預計于3-5年內(nèi)完成。關于開展中央企業(yè)非主業(yè)賓館酒店分立重組工作有關問題的通知（國資發(fā)改革20106號）規(guī)定：“中央企業(yè)及其子企業(yè)投資興辦的各類非主業(yè)賓館酒店原則上均納入分離重組范圍。個別因工作需要不納入分離重組范圍的，須經(jīng)國資委批準；其中擬保留對外經(jīng)營的，盈利能力應該達到行業(yè)平均水平以上。”據(jù)統(tǒng)計，央企旗下的賓館企業(yè)不下2000家，資產(chǎn)高達上千億元，幾乎每家央企旗下均有賓館酒店業(yè)務。1、關于開展中央企業(yè)非主業(yè)賓館酒店分立重組工作有關問題的通知（國資發(fā)改革20106號）規(guī)定：“原則上將納入分離范圍的非主業(yè)賓館酒店從所屬的中央企業(yè)打包

9、整體接收?！薄爸醒敕侵鳂I(yè)賓館酒店分立重組原則上在中央企業(yè)之間進行。凡符合關于印發(fā)的通知（國資發(fā)產(chǎn)權2005239號）規(guī)定條件的非主業(yè)賓館酒店，采用國有產(chǎn)權（股權）無償劃轉方式實施分離重組；不符合無償劃轉條件的，可通過協(xié)議方式在中央企業(yè)之間實施轉讓；需要通過市場方式轉讓的，須經(jīng)國資委批準?！?、產(chǎn)權不清晰,土地和房產(chǎn)證經(jīng)常不統(tǒng)一；2、土地變性難度大，補交土地出讓金的資金難以解決；3、一方面無償劃撥或低價轉讓給其他央企意愿較低，另一方面主業(yè)酒店央企選擇性接收，造成進展緩慢；4、單一央企的的酒店難以形成品牌，經(jīng)營水平有限，管理成本較高，大部分賓館酒店盈利水平低，長期虧損，轉讓價格不好確定；5、少量優(yōu)

10、質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)方想保留，還有部分上級單位領導想作為“自留地”； 6、人員結構復雜，安置成本高；7、其他社會意向買家信息不對稱，交易時間長，手續(xù)煩瑣；8、轉讓所涉及的高昂的交易稅務負擔也讓資產(chǎn)方望洋興嘆。 國資委研究中心李保民主任認為，重組過程中遇到的問題包括：在賓館服務業(yè)改制重組的過程中，人員下崗、離崗或者培訓再就業(yè)，企業(yè)要支付社會保障費用、安置費、補償金等；改組中為數(shù)不少的富余人員的去向和安置等問題。 解決辦法：將主要通過盤活存量資產(chǎn)，出售非主業(yè)的賓館服務業(yè)來解決資金不足問題。用存量資產(chǎn)盤活所得的資金來安置職工、配置新的就業(yè)崗位，通過服務業(yè)的升級換代，擴大服務領域，衍生服務鏈條，解決央企重組中的

11、人員問題。重組過程中還將吸引社會資本投入，逐漸形成股權多元化，這對解決機制不活的問題奠定了重要的財產(chǎn)制度基礎。針對以上各種困難，是否其他創(chuàng)新方式？-中聯(lián)不動產(chǎn)雙輪驅動基金，是處置大量酒店資產(chǎn)的創(chuàng)新模式之一2010年3月18日，國務院國資委在新聞發(fā)布會上表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。 近期，“監(jiān)管機構日前向商業(yè)銀行下發(fā)一份房地產(chǎn)央企紅名單，內(nèi)含16家房地產(chǎn)央企。銀行只能向這16家房地產(chǎn)央企提供新增開發(fā)貸款，對16家以外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款

12、。” 2010年12月9日新聞報道，針對近期媒體對非房地產(chǎn)主業(yè)央企“退房”進度緩慢的質(zhì)疑，國務院國資委相關負責人昨天回應稱，這78家央企已按國資委要求提交了退出方案，目前正在有序退出之中。 2011年3月，國資委將會允許魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團和新興集團從事房地產(chǎn)業(yè)務，從而允許從事地產(chǎn)業(yè)務的央企也將由此前的16家擴編至21家。據(jù)悉，這5家央企之所以能夠獲批從事地產(chǎn)業(yè)務，是由于其在地產(chǎn)領域已有相當規(guī)模和相應業(yè)績魯能集團在被國家電網(wǎng)收購之前就已從事房地產(chǎn)業(yè)務且規(guī)模很大，中航工業(yè)則是以開發(fā)自有土地為主，神華和中煤以開發(fā)工礦區(qū)土地為主，新興集團原本就是建筑企業(yè)。國資委幾年前就有明文要求央

13、企“主業(yè)原則不超過四個，企業(yè)鏈條最多不超過五級”。據(jù)報道，國資委近期已經(jīng)把削減央企五級及其以下子公司的計劃提到了議事日程上來。國資委削減五級子公司的目的是要減少層級，加強對那些活躍在一線進行實際商業(yè)運作的子公司的監(jiān)管。國資委正在極力打造“國資委集團公司子公司”的國資監(jiān)管體系。這一架構的內(nèi)在邏輯是：集團公司有著非常特殊的“承上啟下”的關鍵作用，國資委通過履行在集團公司中的出資人代表身份，達到對央企的監(jiān)管；而集團公司則通過對旗下子公司行使出資人代表的資格，達到對旗下子公司的監(jiān)管作用，從而完成國資委對整個國企監(jiān)管的完整性。國資委主任王勇在2011年1月7日召開的全國國有資產(chǎn)監(jiān)督管理工作會議上表示，2

14、011年要繼續(xù)推動和支持符合條件的大型國企整體上市。中央企業(yè)非主營業(yè)務退出的背景23國有產(chǎn)權交易的流程4不動產(chǎn)處置的稅收優(yōu)化5產(chǎn)權的概念11、無償劃轉 國資2、場外協(xié)議轉讓3、進場交易“堅持應進必進，擴大能進則進”。除經(jīng)審批可以協(xié)議轉讓或無償劃轉外，國有權益性資產(chǎn)轉讓、金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉讓、國有礦業(yè)權轉讓必須在產(chǎn)權交易所掛牌交易。對于未明確規(guī)定必須進場交易的國有實物資產(chǎn)轉讓、債權轉讓、主輔分離中的產(chǎn)權轉讓、增資擴股，也要積極鼓勵通過產(chǎn)權交易市場，以市場化的方式來完成。應當符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及國有經(jīng)濟布局和結構調(diào)整的總體規(guī)劃；內(nèi)部資產(chǎn)重組中采取協(xié)議方式轉讓的，轉讓方和受讓方應為所出資企業(yè)或其全資

15、、絕對控股企業(yè)；中央企業(yè)由國務院國資委批準，地方企業(yè)由省級國資監(jiān)管機構批準，本企業(yè)內(nèi)部重組且符合306號文規(guī)定的境內(nèi)企業(yè)協(xié)議轉讓由中央企業(yè)批準并抄報國資委；資產(chǎn)評估報告由批準機構核準或備案，轉讓價格不得低于資產(chǎn)評估結果。國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設立的一人有限責任公司及其再投資設立的一人有限責任公司，可以作為劃入方(劃出方)。國有獨資企業(yè)產(chǎn)權擬無償劃轉國有獨資公司或國有一人公司持有的，企業(yè)應當依法改制為公司。被劃轉企業(yè)國有產(chǎn)權權屬清晰，不存在限制或者妨礙產(chǎn)權轉移的情形。中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法 （中華人民共和國主席令 第五號）第54條規(guī)定，“除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉讓

16、的以外，國有資產(chǎn)轉讓應當在依法設立的產(chǎn)權交易場所公開進行?！逼髽I(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法（國資委、財政部令第3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓應當在依法設立的產(chǎn)權交易機構中公開進行，不受地區(qū)、行業(yè)、出資或者隸屬關系的限制?！苯鹑谄髽I(yè)國有資產(chǎn)轉讓管理辦法 （財政部令第54號）第5條規(guī)定，“金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉讓包括非上市企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓和上市公司國有股份轉讓。金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉讓以通過產(chǎn)權交易機構、證券交易系統(tǒng)交易為主要方式。符合本辦法規(guī)定條件的，可以采取直接協(xié)議方式轉讓金融企業(yè)國有資產(chǎn)?！眹临Y源部關于建立健全礦業(yè)權有形市場的通知（國土資發(fā)2010145號）第三條規(guī)定，“委托交易機構尋找受讓方

17、和自行尋找受讓方的礦業(yè)權轉讓一律在交易機構中進行公開交易，轉讓人和受讓人在交易機構的鑒證下進場簽訂轉讓合同。”l根據(jù)關于做好貫徹落實企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法有關工作的通知（國資發(fā)產(chǎn)權2004195號）第三條規(guī)定，“我委將在對全國產(chǎn)權交易機構調(diào)查摸底的基礎上，按照一定的程序選擇確定從事中央企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓活動的產(chǎn)權交易機構。在此之前，暫將上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所、天津產(chǎn)權交易中心和北京產(chǎn)權交易所作為試點，負責發(fā)布中央企業(yè)的國有產(chǎn)權轉讓信息，并由其或其所在的區(qū)域性產(chǎn)權市場組織相關產(chǎn)權交易活動。”l目前，國務院國資委已經(jīng)按照一定的程序選擇并確定北京產(chǎn)權交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所、天津產(chǎn)權交易中心和重慶

18、聯(lián)合產(chǎn)權交易所四家交易機構作為從事中央企業(yè)國有產(chǎn)權交易業(yè)務的試點機構。 2009年，國資委在排查央企海外資產(chǎn)近一年之后，國資委首部針對超越萬億的央企海外資產(chǎn)監(jiān)管辦法“境外企業(yè)國有產(chǎn)權管理的指導意見”即將出爐。 2009年4月初，國資委召集中國中鐵(5.88,-0.02,-0.34%)、中鋁公司等12家中央企業(yè)進行座談。而這12家央企均在海外資產(chǎn)擁有龐大資產(chǎn)或投資。 2009年，國資委召開的央企產(chǎn)權工作會上，國資委領導要求，各級國資委還要加大這方面的研究力度，并明確提出，國務院國資委爭取年內(nèi)出臺境外企業(yè)國有產(chǎn)權管理的指導意見。 -國資委規(guī)范萬億境外國資 監(jiān)管措施年內(nèi)出爐 (2009年05月16日

19、 中國經(jīng)營報 周麗敏) 國家審計署審計長劉家義今日在2009年全國審計工作會議上講話時表示，明年將加大對境外機構和境外國有資產(chǎn)的審計力度，更好地服務于“走出去”戰(zhàn)略。 -審計署：2010年將加大對境外國有資產(chǎn)的審計力度(中廣網(wǎng) 2009-12-28)中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權管理暫行辦法（國資委第27號令） 第五條中央企業(yè)及其各級子企業(yè)獨資或控股的境外企業(yè)所持有的境內(nèi)國有產(chǎn)權的管理，比照國資委境內(nèi)國有產(chǎn)權管理的相關規(guī)定執(zhí)行。 第十一條 外國有產(chǎn)權轉讓等涉及國有產(chǎn)權變動的事項，由中央企業(yè)決定或者批準，并按國家有關法律和法規(guī)辦理相關手續(xù)。其中，中央企業(yè)重要子企業(yè)由國有獨資轉為絕對控股、絕對控股轉為相對控

20、股或者失去控股地位的，應當報國資委審核同意。第十二條中央企業(yè)及其各級子企業(yè)轉讓境外國有產(chǎn)權，要多方比選意向受讓方。具備條件的，應當公開征集意向受讓方并競價轉讓，或者進入中央企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓交易試點機構掛牌交易。中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權管理暫行辦法（國資委第27號令）第十三條中央企業(yè)在本企業(yè)內(nèi)部實施資產(chǎn)重組，轉讓方為中央企業(yè)及其直接或者間接全資擁有的境外企業(yè)，受讓方為中央企業(yè)及其直接或者間接全資擁有的境內(nèi)外企業(yè)的，轉讓價格可以以評估或者審計確認的凈資產(chǎn)值為底價確定。第十四條境外國有產(chǎn)權轉讓價款應當按照產(chǎn)權轉讓合同約定支付，原則上應當一次付清。確需采取分期付款的，受讓方須提供合法的擔保。資源配置功能價

21、格發(fā)現(xiàn)功能專業(yè)服務功能規(guī)范交易行為功能資源配置功能價格發(fā)現(xiàn)功能專業(yè)服務功能規(guī)范交易行為功能保護產(chǎn)權交易主體的合法權益，監(jiān)督產(chǎn)權交易各方切實履行相關法律法規(guī)規(guī)定的各項義務。信息集散功能價格發(fā)現(xiàn)功能優(yōu)質(zhì)服務功能規(guī)范交易行為功能通過信息集聚有效發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權市場價格 信息集散功能價格發(fā)現(xiàn)功能專業(yè)服務功能規(guī)范交易行為功能各類投資、中介機構專業(yè)化服務發(fā)現(xiàn)投資人割斷特定利益通道保證公眾（職工）知情權保護當事人價格是由出價最高的買者決定有利和諧社會該不該辦？誰來賣？賣給誰？怎么賣？什么價？ 修正“公允價格” 單邊價 臨界點 修正“公允價格” 單邊價 臨界點價格市場功能競爭性價格公允價格折讓價行政審批A 市場配置2

22、006年，京津滬國有3168宗，估值758億，轉讓金額901億，增值143億，增值率18.8%。a) 賣方公開規(guī)范地賣b) 買房公平合法地買c) 批方公正高效地批國際：離散、無形、隱蔽、非競價中國：集中、有形、公開、競 價 實現(xiàn)產(chǎn)權市場“發(fā)現(xiàn)投資人，發(fā)現(xiàn)價格”的功能，逐步發(fā)展成為服務于多品種權益交易的基礎性資本市場平臺。 創(chuàng)新交易品種和服務內(nèi)容創(chuàng)新交易品種和服務內(nèi)容6、若干具體問題：.（1）什么是企業(yè)國有產(chǎn)權？國有參股企業(yè)轉讓子公司的產(chǎn)權是否要進場交易？ 根據(jù)企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法（國資委、財政部令第3號） 第二條的規(guī)定，我們認為，企業(yè)國有產(chǎn)權應該包括： 國有資產(chǎn)管理機構對國有獨資企業(yè)、

23、國有獨資公司、國有控股公司、國有參股公司所享有的權益； 國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有控股公司對下屬全資、控股、參股企業(yè)享有的權益； 國有參股公司對重要子公司所享有的權益，由于對“重要子公司”并沒有定義，可從持股比例、利潤貢獻等方面綜合考量。（見論文：關于企業(yè)國有產(chǎn)權的理解）6、若干具體問題： (2)、產(chǎn)權交易的應當具備哪些基本條件？ 權屬清晰： 轉讓的企業(yè)國有產(chǎn)權權屬應當清晰。權屬關系不明確或者存在權屬糾紛的企業(yè)國有產(chǎn)權不得轉讓。被設置為擔保物權的企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓，應當符合中華人民共和國擔保法的有關規(guī)定。（企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法（國資委、財政部令第3號） 第6條） 數(shù)據(jù)準確：產(chǎn)權交易

24、機構應當建立企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓信息公告的審核制度，對涉及轉讓標的信息披露的準確性和完整性，交易條件和受讓方資格條件設置的公平性與合理性，以及競價方式的選擇等內(nèi)容進行規(guī)范性審核。（企業(yè)國有產(chǎn)權交易操作規(guī)則(國資發(fā)產(chǎn)權2009120號)第8條） 程序規(guī)范。.7、企業(yè)的并購（兼并收購） （1） 基本概念： 兼并（Merger)是指一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權，使其他企業(yè)失去法人資格的一種經(jīng)濟行為； 收購（Acquisition)是指一個企業(yè)用現(xiàn)金，債券或股票購買另一家企業(yè)的資產(chǎn)或股權，以獲得該企業(yè)控制權的一種經(jīng)濟行為。 （2）兼并與收購的聯(lián)系： 兼并與收購的基本動因相似，都有著追求經(jīng)營協(xié)同、財務協(xié)同、追

25、求規(guī)模效應和效率的考量； 企業(yè)兼并與收購都以企業(yè)產(chǎn)權交易為對象，都是企業(yè)資本營運的基本方式。7、企業(yè)的并購（兼并收購）（3）兼并與收購的聯(lián)系： 兼并 收購（1）被兼并企業(yè)作為法律實體不復存在；被收購企業(yè)仍可以法律實體存在，其產(chǎn)權可以是部分轉讓；（2）兼并后，兼并企業(yè)成為被兼并企業(yè)債權、債務的承擔者，是資產(chǎn)和債權、債務的一同轉讓；收購企業(yè)是被收購企業(yè)的新所有者，以收購出資的股本為限承擔被收購企業(yè)的風險；（3）兼并多發(fā)生在被兼并企業(yè)財務狀況不加、生產(chǎn)經(jīng)營停滯或半停滯之時，兼并后一般需要調(diào)整其生產(chǎn)經(jīng)營、重新組合其資產(chǎn)。而收購一般發(fā)生在被收購企業(yè)正常經(jīng)營的情況下。7、企業(yè)的并購（兼并收購） （4）并購

26、的基本類型按并購實現(xiàn)方式按并購雙方業(yè)務性質(zhì)按并購企業(yè)范圍按并購企業(yè)意愿承債式并購現(xiàn)金購買式并購股權交易式并購橫向并購縱向并購混合并購整體并購部分并購善意并購惡意并購7、企業(yè)的并購（兼并收購）（5）并購交易的基本流程并購策略目標篩選并購談判整合并購需求收購目標是否滿足并購策略是否為收購方創(chuàng)造價值、定價是否符合預期收購者并購策略在目標選擇中及評選評估中有所體現(xiàn)盡職調(diào)查與價值評估并購協(xié)議及其他安排法律方式具體分類對應的重組方式股權轉讓以貨幣支付股權收購以本公司所持子公司的股權支付以其他資產(chǎn)支付資產(chǎn)買賣以貨幣支付資產(chǎn)收購以本公司所持子公司的股權支付以其他資產(chǎn)支付公司設立或增資以貨幣出資或增資股權收購、

27、企業(yè)法律形式改變以本公司所持子公司的股權出資或增資股權收購、企業(yè)法律形式改變以其他資產(chǎn)出資或增資資產(chǎn)收購、股權收購、企業(yè)法律形式改變債轉股債務重組、企業(yè)法律形式改變公司減資減少注冊資本資本退出合并吸收合并合并新設合并分立派生分立分立新設分立債務履行的合同變更時間變更債務重組數(shù)額變更方式變更原股東目標公司資產(chǎn)債務人員收購人股權對價目標公司的資產(chǎn)、債務、人員不變，除非股權轉讓雙方有協(xié)議，但不能損害債權人的利益。目標企業(yè)其他資產(chǎn)債務人員收購人目標資產(chǎn)貨幣或其他資產(chǎn)目標企業(yè)的其他資產(chǎn)、債務、人員不變，除非資產(chǎn)轉讓雙方有協(xié)議，但不能損害債權人的利益。正向增資收購目標企業(yè)的其他資產(chǎn)、債務、人員不變，除非資

28、產(chǎn)轉讓雙方有協(xié)議，但不能損害債權人的利益。收購人目標公司資產(chǎn)債務人員目標公司原股東資產(chǎn)對目標公司股權反向增資收購股權（以本公司的股權支付）收購公司目標公司資產(chǎn)債務人員對目標公司股權收購公司成為目標公司的新股東而資產(chǎn)增加目標公司原股東不再持有對目標公司的股權而成為收購人的（小）股東收購公司的原股東所持對收購公司的股權比例降低目標公司的資產(chǎn)、債務、人員不變。對收購公司股權收購公司的原股東收購公司目標公司目標資產(chǎn)收購公司獲得目標資產(chǎn)而資產(chǎn)增加目標公司不再擁有目標資產(chǎn)而成為收購人的（?。┕蓶|收購人的原股東所持對收購公司的股權比例降低目標公司的其他資產(chǎn)、債務、人員不變。對收購公司股權收購公司的原股東債務

29、人債權人對債務人的債權債務人的債務減少而資產(chǎn)增加債權人不再享有對債務人的債權而成為債務人的股東債務人的原股東所持對債務人的股權比例降低債務人的其他資產(chǎn)、債務、人員不變。對債務人股權債務人原股東收購公司目標公司目標公司原股東收購公司接受目標公司的資產(chǎn)、債務、人員目標公司注銷目標公司原股東不再持有對目標公司的股權而成為收購人的（?。┕蓶|收購公司的原股東所持對收購公司的股權比例降低收購公司的原股東資產(chǎn)債務人員合并公司所減資產(chǎn)公司減少資產(chǎn)公司的減資股東獲得減資資產(chǎn)而不再持有對公司的相應股權公司的其他股東所持對公司的股權比例提高公司的其他資產(chǎn)、債務、人員不變。公司的其他股東公司的減資股東被分公司分出公司

30、被分公司原股東被分公司的部分資產(chǎn)、債務、人員被分至分出公司目標公司注銷被分公司的原股東根據(jù)協(xié)議持有被分公司和分出公司的股權被分公司的原股東資產(chǎn)債務人員（一）改制的內(nèi)涵： 企業(yè)改制是改革企業(yè)體制的簡稱（包括國有企業(yè)、事業(yè)單位下屬企業(yè)和集體企業(yè)的改制）。 其宗旨是改變原有國有企業(yè)、事業(yè)單位下屬企業(yè)、集體企業(yè)的體制和經(jīng)營方式，以便適應于市場經(jīng)濟的發(fā)展。 本法所稱企業(yè)改制是指： （一）國有獨資企業(yè)改為國有獨資公司； （三）國有獨資企業(yè)、國有獨資公司改為國有資本控股公司或者非國有資本控股公司； （四）國有資本控股公司改為非國有資本控股公司。 - 現(xiàn)代企業(yè)制度的基本內(nèi)容包括： 1.產(chǎn)權清晰、權責明確的企業(yè)

31、法人制度 2.政企分開的國有資產(chǎn)監(jiān)管和營運體制 3.形式多樣的企業(yè)組織制度 4.科學的企業(yè)管理制度 我國目前提出的建立現(xiàn)代企業(yè)制度是相對傳統(tǒng)企業(yè)制度角度而言，就是產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的法人制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本內(nèi)容 國企改制是建立市場經(jīng)濟體制的基礎； 國企改制是經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要； 國企改制有利于轉換企業(yè)經(jīng)營機制； 國企改制有利于國有資本增值。國企改制的意義國有企業(yè)國有獨資有限責任公司整體改造債務承擔企業(yè)有限責任公司或股份有限公司控股或參股整體改造債務承擔他人資產(chǎn)（四）企業(yè)改制要點：實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、國有資產(chǎn)不流失、不損害債權人合法權益、安置好職工 國有企業(yè)改制應采取重組、

32、聯(lián)合、兼并、租賃、承包經(jīng)營、合資、轉讓國有產(chǎn)權和股份制、股份合作制等多種形式進行。 國有企業(yè)改制，包括轉讓國有控股、參股企業(yè)國有股權或者通過增資擴股來提高非國有股的比例等，必須制訂改制方案。 關于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見 （國辦發(fā)200396號）企業(yè)改制方案職工安置方案增資重組轉讓改制清算兼并分立納稅籌劃方案 改制方案的主要內(nèi)容應包括：改制的目的及必要性，改制后企業(yè)的資產(chǎn)、業(yè)務、股權設置和產(chǎn)品開發(fā)、技術改造等；改制的具體形式；改制后形成的法人治理結構；企業(yè)的債權、債務落實情況；職工安置方案；改制的操作程序，財務審計、資產(chǎn)評估等中介機構和產(chǎn)權交易市場的選擇等。 關于進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實

33、施意見的通知（國辦發(fā)200560號） 制定改制方案職代會審議法律意見書主管部門審批 職工安置方案必須及時向廣大職工群眾公布，其主要內(nèi)容包括：企業(yè)的人員狀況及分流安置意見；職工勞動合同的變更、解除及重新簽訂辦法；解除勞動合同職工的經(jīng)濟補償金支付辦法；社會保險關系接續(xù)；拖欠職工的工資等債務和企業(yè)欠繳的社會保險費處理辦法等。 關于進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實施意見的通知（國辦發(fā)200560號） 繼續(xù)留用的職工繼續(xù)留用的職工不再繼續(xù)留不再繼續(xù)留用的職工用的職工改制為改制為國有控國有控股企業(yè)股企業(yè)繼續(xù)履行改制前企業(yè)與留用的職工簽訂的勞動合同；繼續(xù)履行改制前企業(yè)與留用的職工簽訂的勞動合同；改制前企業(yè)的工作

34、年限應合并計算為在改制后企業(yè)改制前企業(yè)的工作年限應合并計算為在改制后企業(yè)的工作年限；原企業(yè)不得向繼續(xù)留用的職工支付經(jīng)的工作年限；原企業(yè)不得向繼續(xù)留用的職工支付經(jīng)濟補償金。濟補償金。解除勞動合解除勞動合同并支付經(jīng)同并支付經(jīng)濟補償金濟補償金兩種處理方式：解除勞動合同并支付經(jīng)濟補償金；兩種處理方式：解除勞動合同并支付經(jīng)濟補償金；繼續(xù)履行勞動合同并把改制前企業(yè)的工作年限應合繼續(xù)履行勞動合同并把改制前企業(yè)的工作年限應合并計算為在改制后企業(yè)的工作年限并計算為在改制后企業(yè)的工作年限“用人單位應根據(jù)勞動者在本單位工作年限，每滿一年發(fā)給相當于一個月工資的經(jīng)濟補償金，最多不超過十二個月。工作時間不滿一年的按一年的

35、標準發(fā)給經(jīng)濟補償金。”（違反和解除勞動合同的經(jīng)濟補償辦法（勞部發(fā)1994481號） “經(jīng)濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經(jīng)濟補償。勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區(qū)的市級人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟補償?shù)臉藴拾绰毠ぴ缕骄べY三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟補償?shù)哪晗拮罡卟怀^十二年。本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資?！?中華人民共和國勞動合同法第47條、第98條。1、關于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見 （國辦發(fā)200

36、396號） 關于進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實施意見的通知 （國辦發(fā)200560號3、關于加強對國有企業(yè)改制及國有產(chǎn)權轉讓監(jiān)督檢查工作的意見 （國資紀發(fā)20042號） 4、企業(yè)國有產(chǎn)權向管理層轉讓暫行規(guī)定（國資發(fā)產(chǎn)權200578號）5、關于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法 (國經(jīng)貿(mào)企改2002859號)6、關于進一步規(guī)范國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制的通知 （國資發(fā)分配2005250號）7、關于企業(yè)重組有關職工安置費用財務管理問題的通知（財政部財企2009117號文件）8、關于中央企業(yè)重組中退休人員統(tǒng)籌外費用財務管理問題的通知（財企201084號）9、中華人民共和國企業(yè)國

37、有資產(chǎn)法（第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）（1）企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法（國務院國資委、財政部令第3號）第十九條規(guī)定，“轉讓企業(yè)國有產(chǎn)權導致轉讓方不再擁有控股地位的，在簽訂產(chǎn)權轉讓合同時，轉讓方應當與受讓方協(xié)商提出企業(yè)重組方案，包括在同等條件下對轉讓標的企業(yè)職工的優(yōu)先安置方案?！保?）關于進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實施意見的通知（國辦發(fā)200560號）的規(guī)定，“國有企業(yè)實施改制前，原企業(yè)應當與投資者就職工安置費用、勞動關系接續(xù)等問題明確相關責任，并制訂職工安置方案。職工安置方案必須經(jīng)職工代表大會或職工大會審議通過，企業(yè)方可實施改制?！?（六）職工安置 “改制為國有控股企業(yè)

38、的,改制后企業(yè)繼續(xù)履行改制前企業(yè)與留用的職工簽訂的勞動合同;留用的職工在改制前企業(yè)的工作年限應合并計算為在改制后企業(yè)的工作年限;原企業(yè)不得向繼續(xù)留用的職工支付經(jīng)濟補償金。改制為非國有企業(yè)的,要嚴格按照有關法律法規(guī)和政策處理好改制企業(yè)與職工的勞動關系。對企業(yè)改制時解除勞動合同且不再繼續(xù)留用的職工,要支付經(jīng)濟補償金?！?（3）安置方法：（六）職工安置 （3）安置方法： （六）職工安置企業(yè)重組涉及產(chǎn)權轉讓的，按照本通知第一條、第三條規(guī)定應當支付、繳付或者預提的各項職工安置費用，在資產(chǎn)評估之前不得從擬轉讓的凈資產(chǎn)中扣除，也不得從轉讓價款中直接抵扣，應當從產(chǎn)權轉讓收入中優(yōu)先支付。對已經(jīng)按照企業(yè)會計準則預

39、提的職工安置費用余額，在資產(chǎn)評估之前應當調(diào)增擬轉讓的凈資產(chǎn)。-（財政部關于企業(yè)重組有關職工安置費用財務管理問題的通知（財企2009117號）第7條）（六）職工安置2011年4月18日，國務院日前下發(fā)關于在全國范圍內(nèi)開展廠辦大集體改革工作的指導意見指出，從2011年開始用35年的時間，通過制度創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，使廠辦大集體與主辦國有企業(yè)徹底分離，成為產(chǎn)權清晰、面向市場、自負盈虧的獨立法人實體和市場主體。 所謂“廠辦大集體企業(yè)”，是指上世紀七八十年代，一些國有企業(yè)資助興辦、向國有企業(yè)提供配套產(chǎn)品或勞務服務的集體所有制企業(yè)。 隨著地方國企改革的深入，這些集體企業(yè)產(chǎn)權不清、機制不活、人員富余、

40、市場競爭力弱等問題日益突出，大量企業(yè)停產(chǎn)、職工失業(yè)。依據(jù)意見，對能夠重組改制的廠辦大集體企業(yè)，將通過合資、合作、出售等方式，改制為產(chǎn)權清晰、面向市場、自負盈虧的獨立法人實體。對不具備重組改制條件或虧損嚴重、資不抵債、不能清償?shù)狡趥鶆盏膹S辦大集體，可關閉或依法破產(chǎn)。（七）廠辦大集體企業(yè)重組改制 2011年4月11日中國事業(yè)單位改革勾出了清晰脈絡。到2015年，中國將在清理規(guī)范基礎上完成事業(yè)單位分類；到2020年，中國將形成新的事業(yè)單位管理體制和運行機制。 在清理規(guī)范基礎上，按照社會功能將現(xiàn)有事業(yè)單位劃分為承擔行政職能、從事生產(chǎn)經(jīng)營活動和從事公益服務三個類別。對承擔行政職能的，逐步將其行政職能劃歸

41、行政機構或轉為行政機構；對從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，逐步將其轉為企業(yè)；對從事公益服務的，繼續(xù)將其保留在事業(yè)單位序列、強化其公益屬性。 據(jù)統(tǒng)計稱，我國有126萬個事業(yè)單位，共計3000多萬正式職工，另有900萬離退休人員，總數(shù)超過4000萬人。（八）事業(yè)單位分類改革自行清算強制清算破產(chǎn)清算債權人股東債務人（自己）企業(yè)注銷資不抵債清算瑕疵申請類型申請人申請時間適用優(yōu)先級適用對象擔保物權地位性質(zhì)啟動時間破產(chǎn)清算申請債權人、債務人、清算責任人、國務院金融監(jiān)督管理機構（對金融機構）、行政清理組行政清理組直接向法院申請低不受限公平清償晚重整申請初始重整申請債務人、債權人、國務院金融監(jiān)督管理機構（對金融機構）直接

42、向法院申請高實際中往往規(guī)模較大企業(yè)受限積極預防早后續(xù)重整申請出資額占債務人注冊資本十分之一以上的出資人（問題：（問題：不能申請初始重整）不能申請初始重整）法院受理債權人破產(chǎn)清算申請后至宣告?zhèn)鶆杖似飘a(chǎn)前和解申請初始和解申請債務人直接向法院申請中不受限消極預防晚后續(xù)和解申請法院受理破產(chǎn)申請后至宣告?zhèn)鶆杖似飘a(chǎn)前n貸款： 設立新的財產(chǎn)擔保，歸為共益?zhèn)鶆課財產(chǎn)出售： 非繼續(xù)經(jīng)營必須財產(chǎn)n營業(yè)轉讓n證券融資 ：發(fā)行股票或債券需修改公司法和證券法n戰(zhàn)略投資財務重組重整的措施產(chǎn)權重組經(jīng)營管理重組債務重組融資n調(diào)整法人治理結構n調(diào)整經(jīng)營方向 涉及合同的解除和履行n調(diào)整組織機構n調(diào)整經(jīng)營管理人員n優(yōu)化人力資源結構

43、n股權調(diào)整n債轉股n引入戰(zhàn)略投資者n合并、分立、收購、設立新公司n資產(chǎn)證券化n以低于債務賬面價值的現(xiàn)金清償債務；n以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務；n債務轉為資本；n修改其他債務條件，如延長債務償還期限、延長債務償還期限并加收利息，延長債務償還期限并減少債務本金或債務利息等；n以上兩種或兩種以上方式的組合（以下簡稱混合重組方式）。方式1.有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。 股東向股東以外的人轉讓股權，應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉

44、讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。 經(jīng)股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權。 公司章程對股權轉讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（中華人民共和國公司法第72條）2. 股份有限公司的股份轉讓 上市公司在一年內(nèi)購買、出售重大資產(chǎn)或者擔保金額超過公司資產(chǎn)總額百分之三十的，應當由股東大會作出決議，并經(jīng)出席會議的股東所持表決權的三分之二以上通過。 發(fā)起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉讓。公司公開發(fā)行股份前已發(fā)行的股份，自公司股票在證券交易所上市交易之日起一年內(nèi)不得轉讓。

45、公司董事、監(jiān)事、高級管理人員應當向公司申報所持有的本公司的股份及其變動情況，在任職期間每年轉讓的股份不得超過其所持有本公司股份總數(shù)的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內(nèi)不得轉讓。上述人員離職后半年內(nèi)，不得轉讓其所持有的本公司股份。公司章程可以對公司董事、監(jiān)事、高級管理人員轉讓其所持有的本公司股份作出其他限制性規(guī)定。（中華人民共和國公司法第121、142條） 公司不得收購本公司股份(特殊情況除外)。但是，有下列情形之一的除外：（一）減少公司注冊資本；（二）與持有本公司股份的其他公司合并；（三）將股份獎勵給本公司職工；（四）股東因對股東大會作出的公司合并、分立決議持異議，要求

46、公司收購其股份的。 公司因前款第（一）項至第（三）項的原因收購本公司股份的，應當經(jīng)股東大會決議。公司依照前款規(guī)定收購本公司股份后，屬于第（一）項情形的，應當自收購之日起十日內(nèi)注銷；屬于第（二）項、第（四）項情形的，應當在六個月內(nèi)轉讓或者注銷。 公司依照第一款第（三）項規(guī)定收購的本公司股份，不得超過本公司已發(fā)行股份總額的百分之五；用于收購的資金應當從公司的稅后利潤中支出；所收購的股份應當在一年內(nèi)轉讓給職工。 （中華人民共和國公司法第143條） 1.拍賣活動應當遵守有關法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。2. 委托拍賣的文物，在拍賣前，應當經(jīng)拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定

47、、許可。 拍賣企業(yè)經(jīng)營文物拍賣的，應當有一千萬元人民幣以上的注冊資本，有具有文物拍賣專業(yè)知識的人員。 3.拍賣人及其工作人員不得以競買人的身份參加與自己組織的拍賣活動，并不得委托他人代為競買。 拍賣人不得在自己組織的拍賣活動中拍賣自己的物品或者財產(chǎn)權利。 4.拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務院規(guī)定需要評估的，應當經(jīng)依法設立的評估機構評估，并根據(jù)評估結果確定拍賣標的的保留價。（中華人民共和國拍賣法第4、8、1322、23、28條） 5.拍賣人應當于拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告。 拍賣標的展示時間不得少于兩日。 6.拍賣標的無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價

48、未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。 委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。（中華人民共和國拍賣法第45、48、50、56條）1.外商投資企業(yè)投資者股權變更，是指依照中國法律在中國境內(nèi)設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè) 的投資者或其在企業(yè)的出資(包括提供合作條件)份額發(fā)生變化。（外商投

49、資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定（外經(jīng)貿(mào)法發(fā)第267號）第2條） 2.依照外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄，不允許外商獨資經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，股權變更不得導致外國投資者持有企業(yè)的全部股權；因股權變更而使企業(yè)變成外資企業(yè)的，還必須符合中華人民共和國外資企業(yè)法實施細則所規(guī)定的設立外資企業(yè)的條件。 需由國有資產(chǎn)占控股或主導地位的產(chǎn)業(yè)，股權變更不得導致外國投資者或非中國國有企業(yè)占控股或主導地位。（外商投資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定 （外經(jīng)貿(mào)法發(fā)第267號）第4條） 3.以國有資產(chǎn)投資的中方投資者股權變更的，企業(yè)還必須向審批機關報送下列文件：(一)中方投資者的主管部門對該企業(yè)投資者股權變更簽署的意見； (二)國有資產(chǎn)評估機

50、構對需變更的股權出具的資產(chǎn)評估報告； (三)國有資產(chǎn)管理部門對上述資產(chǎn)評估報告出具的確認書。 審批機關應自接到規(guī)定報送的全部文件之日起30日內(nèi)決定批準或不批準企業(yè)應自審批機關批準企業(yè)投資者股權變更之日起30日內(nèi)到審批機關辦理外商投資企業(yè)批準證書變更手續(xù)。 中方投資者獲得企業(yè)全部股權的，自審批機關批準企業(yè)投資者股權變更之日起30日內(nèi)，須向審批機關繳銷外商投資企業(yè)批準證書。審批機關自撤銷外商投資企業(yè)批準證書之日起15日內(nèi)，向企業(yè)原登記機關發(fā)出撤銷外商投資企業(yè)批準證書的通知。 （外商投資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定 （外經(jīng)貿(mào)法發(fā)第267號）第16、17條） 中央企業(yè)非主營業(yè)務退出的背景23國有產(chǎn)權交

51、易的流程4不動產(chǎn)處置的稅收優(yōu)化5產(chǎn)權的概念1股東會或辦公會決議清產(chǎn)核資財務審計資產(chǎn)評估履行審批或備案程序1、組織轉讓標的企業(yè)按照有關規(guī)定開展清產(chǎn)核資；2、委托會計師事務所實施全面審計（含離任審計）；3、委托具有相關資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構依照國家有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估。1、國有獨資企業(yè)的產(chǎn)權轉讓，應當由總經(jīng)理辦公會議審議；2、國有獨資公司的產(chǎn)權轉讓，應當由董事會審議；沒有設立董事會的，由總經(jīng)理辦公會議審議。1、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構決定所出資企業(yè)的國有產(chǎn)權轉讓，一般需要轉讓方案；2、所出資企業(yè)決定其子企業(yè)的國有產(chǎn)權轉讓。重要子企業(yè)的重大國有產(chǎn)權轉讓事項，應當報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構會簽財政部門后批準應

52、當將產(chǎn)權轉讓公告委托產(chǎn)權交易機構刊登在省級以上公開發(fā)行的經(jīng)濟或者金融類報刊和產(chǎn)權交易機構的網(wǎng)站上，公告期為20個工作日。掛牌申報材料：掛牌申請書；主體資格證明材料；產(chǎn)權權屬證明；決策批準文件；產(chǎn)權清單、審計、資產(chǎn)評估報告；法律意見書等受讓申報材料主要包括：受讓申請書；主體資格證明材料；內(nèi)部決策文件或批準文件；資金或相關資信證明；其他文件。掛牌申報只產(chǎn)生一個受讓方的，采取協(xié)議轉讓的方式；產(chǎn)生兩個以上受讓方的，可以采取拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價等方式組織實施產(chǎn)權交易。 企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓成交后，轉讓方與受讓方應當簽訂產(chǎn)權轉讓合同，并應當取得產(chǎn)權交易機構出具的產(chǎn)權交易憑證。信息披露舉牌受讓組織交易成交簽約

53、價款結算資產(chǎn)交割權證變更轉讓價款原則上應當一次付清。如一次付清確有困難的，可采取分期付款的方式，但受讓方首期付款不得低于總價款的30%，并在合同生效之日起5個工作日內(nèi)支付；其余款項應提供合法的擔保，并按同期銀行貸款利率支付利息，付款期限不得超過1年。企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓成交后，轉讓和受讓雙方應當憑產(chǎn)權交易機構出具的產(chǎn)權交易憑證，按照國家有關規(guī)定及時辦理相關產(chǎn)權登記手續(xù)。股權和資產(chǎn)（房產(chǎn)、設備、車輛）交割兩種。 采用分期付款方式的項目需注意哪些問題？受讓方首期付款不得低于總價款的30%，并在合同生效之日起5個工作日內(nèi)支付。受讓方須提供其余款項的合法擔保，并按同期銀行貸款利率向轉讓方支付延期付款期間利

54、息，付款期限不得超過1年，擔保人應提交其章程、內(nèi)部決議、近期財務報表以及四方協(xié)議；擔保人對外擔保額不得超出其凈資產(chǎn)，標的企業(yè)不得作為擔保人。轉讓方提出轉讓申請并選擇轉讓方式發(fā)布轉讓信息委托會員意向受讓方提出受讓申請并進行資格審核簽署實物資產(chǎn)交易合同通過北交所進行資金結算交易所所出具交易憑證辦理資產(chǎn)移交或過戶手續(xù) ，領取交易價款協(xié)議轉讓網(wǎng)絡競價或拍賣委托會員掛牌轉讓拍賣轉讓動態(tài)報價轉讓發(fā)布拍賣公告進入動態(tài)報價組織拍賣組織動態(tài)報價簽署拍賣成交確認書簽署動態(tài)報價成交確認書交易雙方交納交易服務費并領取交易憑證轉讓方提出轉讓申請并選擇轉讓方式轉讓標的為房地產(chǎn)的，轉讓方還需提供：（一）房屋所有權證、國有土

55、地使用權證或具有法律效力的其他權屬證明文件等；（若單獨轉讓土地的或地上為無證的構筑物的，土地性質(zhì)須為國有出讓）（二）如標的房產(chǎn)存在租賃，需提供房屋租賃合同（若存在整體租賃，須書面通知租賃人，租賃人須書面明確是否行使優(yōu)先購買權）。轉讓標的為機動車的，轉讓方還需提供： 車輛應在年檢期內(nèi)且無欠繳的各項費用（包括但不限于違章罰款），權屬證明文件包括購置發(fā)票，機動車登記證、機動車行駛證、購置附加費（稅）證、保險單、養(yǎng)路費證、車船使用稅完稅憑證等。實物資產(chǎn)信息發(fā)布掛牌和拍賣轉讓項目：動態(tài)報價轉讓項目：中央企業(yè)非主營業(yè)務退出的背景23國有產(chǎn)權交易的流程4不動產(chǎn)處置的稅收優(yōu)化5產(chǎn)權的概念1五、房地產(chǎn)交易實務

56、1.不動產(chǎn)的基本概念 不動產(chǎn)：又稱房地產(chǎn)、物業(yè)等，是指土地及定著在土地之上的建筑物、構筑物和其他附屬物和附帶的各種權益的總稱。不動產(chǎn)是區(qū)域位置、物質(zhì)實體、權屬狀況和三者的綜合體。物質(zhì)實體又是權益的載體。 三個要素：區(qū)域位置、物質(zhì)實體、權屬狀況五、房地產(chǎn)交易實務2 . 房地產(chǎn)的主要特點 不可移動性 供給有限性 相互影響性 需求的普遍性 五、房地產(chǎn)交易實務 3. 房地產(chǎn)概念的深化與應用 隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)基本概念中的三個組成要素又有著不同程度的延伸和擴展，在一些特定的環(huán)境、時間里。這種概念的延伸對房地產(chǎn)的市場價值及市場流動性往往起著舉足輕重的作用。五、房地產(chǎn)交易實務3.1 區(qū)域位置的外延 空間

57、的相互關系 交通路線的距離 交通時間的距離如：北京軌道交通的建設對沿途房地產(chǎn)價格的變化 五、房地產(chǎn)交易實務3.2 物質(zhì)實體的內(nèi)涵： 建筑物的外觀和藝術造型 功能性損耗和折舊 環(huán)保與舒適性 使用率如： 鳥巢五、房地產(chǎn)交易實務3.3 權屬狀況的新變化 產(chǎn)權的多樣化 政策引發(fā)的權利變化 建筑物區(qū)分所有權問題 物權法中第六章第七十條中規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?納稅籌劃案例某集團擬轉讓北京市某房產(chǎn)，該房產(chǎn)購置成本為8500萬元左右，期望以1.0億元1.2億元之間或更高的價格出讓，委托九匯華納公司對房地產(chǎn)出讓的稅費進

58、行分析，期望以合法的方式降低稅費負擔。 資產(chǎn)轉讓的交易標的是土地使用權，交易的對方當事人是擁有土地使用權項目的公司，而股權轉讓的交易標的是擁有土地使用權項目的公司的股權，交易的對方當事人是公司的股東。 資產(chǎn)轉讓相對簡單，比較容易做盡職調(diào)查，風險較低，而股權轉讓涉及面多，比較復雜，對收購方來說風險較高；資產(chǎn)轉讓和股權轉讓的特點股權轉讓交易速度較快，一般完成付款和股權的工商變更即可。而資產(chǎn)轉讓交易速度慢，涉及很多手續(xù)的變更，合同履行時間長，要合理設定付款的節(jié)點，保證雙方的利益。資產(chǎn)轉讓和股權轉讓的特點交易類型交易類型優(yōu)勢一優(yōu)勢一優(yōu)勢三優(yōu)勢三優(yōu)勢四優(yōu)勢四弊端一弊端一弊端三弊端三股權轉讓股權轉讓規(guī)避了

59、法律規(guī)避了法律關于土地使關于土地使用權轉讓的用權轉讓的限制性規(guī)定限制性規(guī)定（不絕對）（不絕對）避 免 繳 納避 免 繳 納稅 費 ， 節(jié)稅 費 ， 節(jié)省 交 易 環(huán)省 交 易 環(huán)節(jié)的成本節(jié)的成本規(guī) 避 構 成規(guī) 避 構 成“ 非 法 轉非 法 轉讓 、 倒 買讓 、 倒 買土 地 使 用土 地 使 用權罪權罪”承擔未披露承擔未披露的項目公司的項目公司債務的風險債務的風險收購價款可能收購價款可能無法全部計入無法全部計入房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)項目的成本，未來項成本，未來項目的稅負較重目的稅負較重優(yōu)勢一優(yōu)勢三弊端一弊端一弊端三弊端三弊端四弊端四資產(chǎn)轉讓資產(chǎn)轉讓可以有效地可以有效地規(guī)避項目的規(guī)避項目的債務等風險債務等風險轉 讓 價 款轉 讓 價 款可 以 列 入可 以 列 入項 目 的 成項 目 的 成本本轉 讓 條 件轉 讓 條 件要求較高，要求較高，存 在 轉 讓存 在 轉 讓的 合 法 化的 合 法 化問題問題必須依法繳必須依法繳納巨額的稅納巨額的稅款，增加項款，增加項目的現(xiàn)金流目的現(xiàn)金流出壓力出壓力需變更已批準需變更已批準的手續(xù)，難度的手續(xù)，難度較大，時間較較大，時間較長長 2、股權轉讓；3、政府收儲；4、一級土地開發(fā)；5、二級土地開發(fā)；6、土地對外投資1.工商銀行購買工銀瑞信20%股權2.中房天和人家配套共建3.國藥轉讓中聯(lián)廣深項目