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1、 廣州商圈調(diào)研報告及關(guān)于我商場管理的若干意見 廣州商圈調(diào)研報告及 關(guān)于我商場管理的若干意見 時尚集團 2011年5月調(diào)研說明 調(diào)研背景 作為廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟和文化中心的廣州，地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，鄰近香港特別行政區(qū)和澳門特別行政區(qū)，是中國通往世界的南大門，廣州在地理位置上擁有巨大的優(yōu)勢。廣州總面積為7434.4平方公里，10個區(qū)、2個縣級市，市區(qū)面積3843.43平方公里，2個縣級市面積為3590.97平方公里，2007年末全

2、市人口1004.58萬人，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值8215.82億元人民幣，中國城市第3名，人均GDP81,233元人民幣，中國城市第2名，由此可見廣州擁有巨大的有能力的消費群體。 廣州商業(yè)網(wǎng)點多、行業(yè)齊全、輻射面廣、信息靈、流通渠道通順。全市擁有商業(yè)網(wǎng)點10萬多個，為全國十大城市之冠。大型購物商場、大型貨倉式批發(fā)零售自選商場、燈光夜市、集貿(mào)市場等構(gòu)成了多元化的市場網(wǎng)絡(luò)。其中規(guī)模最大的三大商圈分別為，北京路商圈、上下九路商圈、天河城商圈，除此之外，五羊新城商圈、烈士陵園商圈、江南西商圈、崗頂商圈、廣州火車東站商圈、番禺廣州商圈九大商圈在廣州展開龍爭虎斗。 廣州的消費容量是巨大的，同時商圈與商

3、圈時間，商場與商場之間的競爭也是異常激烈的，通過此次調(diào)研將讓您全面的了解廣州主要商圈的具體狀況，以及如何做出本商場的差異化定位，如何改善本商場的經(jīng)營管理以及如何對本商場的租金進行合理的定價。 調(diào)研目的 1、全面了解廣州市場，從微觀各個主要商場的信息特征到宏觀各個商圈的信息特征； 2、分析總結(jié)各種不同類別的商場租金價位情況，并為本商場租金定價提供參考依據(jù) 3、分析總結(jié)各大商場的定位及相關(guān)營銷方式，為本商場做出差異化定位提供參考依據(jù)； 4、分析總結(jié)各大商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，為本商場的也太分布規(guī)劃設(shè)計提供參考依據(jù)； 5、分析總結(jié)各大商場管理特色，為本商場以后更好的進行經(jīng)營管理提供參考依據(jù)；

4、 6、分析了解各大商圈業(yè)戶特征，為本商場招商工作做好前期鋪墊。 調(diào)研對象 此次調(diào)研對象主要以商圈為單位，調(diào)查分析商圈里的主要商場和街邊店，分別為：天河城商圈，包括天河城、正佳廣場、廣百中怡店、天河又一城，同時簡單走訪調(diào)研了潮流站、天河新地、時代廣場；北京路商圈，包括廣百百貨、動漫新城、五月花廣場、北京路天河城、潮樓、同時簡單走訪調(diào)研了光明廣場、銀座廣場；上下九商圈，包括恒寶廣場、東急新天地、荔灣廣場、流行潮樓；中華廣場商圈，包括中華廣場、流行前線、地王廣場，同時簡單走訪調(diào)研了海印自由閑名店城；江南西商圈，包括江南新地、萬國工廠、廣百新一城，同時簡單走訪調(diào)研了名店城、麗日廣場、金谷新天地。

5、 另外還對番禺商圈進行了簡單的走訪調(diào)研，包括廣大商業(yè)中心、易發(fā)商業(yè)街；以及客村的麗影廣場，農(nóng)林下路的東山錦軒現(xiàn)代城、王府井廣場，環(huán)市東路的好世界廣場、世貿(mào)新天地、麗柏廣場；芳村的花花新地廣場，越秀區(qū)的海印繽繽廣場、越富廣場、創(chuàng)新廣場，農(nóng)林下路的旺潮坊；廣州火車站附近的各大以批發(fā)市場為主的商場，包括白馬、飛馬、紅棉國際、匯美國際、第一大道等商場。 同時還走訪調(diào)研了部分極具代表性的街邊商鋪，包括上下九街邊店、北京路街邊店、農(nóng)林下路街邊店、建設(shè)六馬路街邊店、淘金路街邊店、龍洞商業(yè)步行街。 調(diào)研方法 n 上網(wǎng)查詢 1. 對商場基本信息進行確認，查找行車路線 2. 記錄商場電話、地址、進駐品牌

6、及樓層劃分等基本信息 n 二、電話咨詢 1. 了解基本情況，為實地調(diào)研做準(zhǔn)備 2. 要以客戶角度咨詢，避免使用官方口吻及專業(yè)術(shù)語 3. 即時做好詢問記錄 n 三、商場實地調(diào)研 1. 商場實地調(diào)研 1) 逛商場全層，對商場情況有個整體把握 2) 團隊成員目標(biāo)分解，重點逛商場的某幾層，確定調(diào)研重點 3) 對有價值目標(biāo)進行隱秘拍照 4) 隨時對調(diào)查數(shù)據(jù)進行記錄 5) 收集該市場宣傳材料印刷品 2. 陌生拜訪 1) 根據(jù)調(diào)研目的確定業(yè)務(wù)角色 2) 準(zhǔn)備相關(guān)產(chǎn)品資料，事先對拜訪內(nèi)容進行演練 3) 以業(yè)戶的角色與招商人員交流，詢問商場租金、管理費用等信息 4) 及時做好調(diào)研

7、記錄 96 目 錄 1 廣州市場營銷環(huán)境 8 1.1 廣州概述 8 1.2 人口環(huán)境 9 1.2.1 常住人口數(shù)量及人口增長率 9 1.2.2 人口構(gòu)成（流動人口、固定人口比例） 9 1.2.3 教育水平 11 1.3 自然環(huán)境 11 1.3.1 地理位置 11 1.3.2 氣候環(huán)境 12 1.4 經(jīng)濟環(huán)境 12 1.4.1 GDP總量和增長量 12 1.4.2 人均收入 16 1.4.3 當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣 17 2 商場調(diào)研情況 18 2.1 天河商圈 18 2.1.1 天河商圈簡介 18 2.1.2 天河城 19 2.1.3 正佳廣場 21

8、 2.1.4 廣百中怡店 24 2.1.5 天河又一城 25 2.1.6 天河商圈商場對比 27 2.2 北京路商圈 29 2.2.1 商圈簡介 29 2.2.2 五月花廣場 30 2.2.3 動漫星城 32 2.2.4 潮樓 35 2.2.5 天河城百貨（北京路店） 37 2.2.6 廣百百貨北京路旗艦店 40 2.2.7 北京路商圈總結(jié) 42 2.3 江南西商圈 46 2.3.1 江南西商圈簡介 46 2.3.2 江南新地 47 2.3.3 廣百新一城 49 2.3.4 萬國廣場 51 2.3.5 商圈總結(jié) 55 2.4 烈士陵園商圈 58 2.4.1

9、 商圈簡介 58 2.4.2 流行前線 59 2.4.3 中華廣場 61 2.4.4 地王廣場 64 2.4.5 中華廣場商圈 66 2.5 上下九商圈 68 2.5.1 商圈簡介 68 2.5.2 商圈主要商場分析 69 2.5.3 上下九商圈總結(jié) 72 3 調(diào)研總結(jié) 74 3.1 廣州各大類商圈對比 74 3.1.1 商圈基本信息 75 3.1.2 對比結(jié)果分析 76 3.2 廣州幾大商場對比 78 3.2.1 同為shopping mall的：正佳、天河城、中華廣場 78 3.2.2 目標(biāo)顧客相似的商場分析 80 4 關(guān)于我商場管理的若干建議 84 4.

10、1 商場定位 84 4.1.1 天河路商圈的經(jīng)營特點及問題 84 4.1.2 天河路商圈業(yè)態(tài)組合的優(yōu)勢和問題 84 4.1.3 廣州天河商圈與新興商圈業(yè)態(tài)組合比較 85 4.1.4 天河城商圈存在的機會 86 4.1.5 項目SWOT分析 87 4.1.6 定位總結(jié) 88 4.1.7 規(guī)劃布局 88 4.2 商場業(yè)態(tài)比例、 89 4.2.1 主力店與散戶的比例 89 4.2.2 商鋪具體業(yè)態(tài)比例 91 4.3 關(guān)于經(jīng)營模式 93 4.3.1 商場租賃模式分析 94 4.4 商場管理 95 4.4.1 業(yè)戶管理 96 4.4.2 各部門分工明確，并團結(jié)合作，創(chuàng)造良好

11、的企業(yè)文化和工作氛圍。 96 4.4.3 在商場日常管理工作中，要做到制定管理章程并負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行 96 5 附錄：文中未列商場基本信息 97 5.1 光明廣場 97 5.2 中旅商業(yè)城 98 5.3 名店城 98 5.4 金谷新天地 99 5.5 時代廣場 99 5.6 天河新地 99 5.7 其它 100 5.7.1 易發(fā)商業(yè)街 100 5.7.2 越富廣場 101 5.7.3 廣大商業(yè)中心 101 5.7.4 東山錦軒現(xiàn)代城 102 5.7.5 麗影廣場 103 5.7.6 好世界廣場 103 5.7.7 麗柏 104 5.7.8 旺潮坊 104 5.7

12、.9 龍洞商業(yè)街 105 5.7.10 海印繽繽廣場 105 5.7.11 花花新地 106 1 廣州市場營銷環(huán)境 1.1 廣州概述 廣州是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的“南大門”。 廣州屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫20-22攝氏度，平均相對濕度為77%，市區(qū)年降雨量為1600毫米以上。 廣州市轄十區(qū)和兩個縣級市，總面積7434.4平方千米，共設(shè)130個街道辦事處、34個鎮(zhèn)。2008年末常住人口1

13、018.20萬人。市轄市區(qū)面積3834.74平方千米，年末常住人口886.55萬人；市轄兩個縣級市面積3599.7平方千米，年末常住人口131.65萬人。廣州下轄的十二個行政區(qū)如下： 荔 灣 區(qū) 越 秀 區(qū) 海 珠 區(qū) 天 河 區(qū) 白 云 區(qū) 黃 埔 區(qū) 番 禺 區(qū) 花 都 區(qū) 蘿 崗 區(qū) 南 沙 區(qū) 增 城 市 從 化 市 廣州是一座歷史文化名城。相傳在遠古時候，曾有五位仙人，身穿五色彩服、騎著嘴銜稻穗的五色仙羊降臨此地，把稻穗贈給百姓，祝愿這里永無饑荒。從此，廣州便有“羊城”、“穗城”的美稱，“五羊”也成為廣州的象征。據(jù)史籍記載，早在公元前214年， 這里便修筑了城垣，建城至今已有2

14、210年的歷史，留下了許多文化古跡，生動地反映了廣州在各個歷史階段的發(fā)展。 廣州，是中國古代“海上絲綢之路”的發(fā)祥地。自秦漢起2000多年間，廣州一直作為對外貿(mào)易的重要港口，從發(fā)掘的造船遺址發(fā)現(xiàn)的秦漢時期帶有舵、錨構(gòu)件的大型木船；南越王二代墓穴出土的文物中，發(fā)現(xiàn)非洲的象牙和波斯銀盒；唐宋時期，設(shè)有專門管理外貿(mào)的機構(gòu)。這便是廣州作為對外貿(mào)易重要口岸的最好證明。 廣州還是近現(xiàn)代革命的策源地。1840年，當(dāng)?shù)蹏髁x入侵中國的南大門時，三元里人民便發(fā)起了反抗帝國主義侵略的抗英斗爭；清朝時期，洪秀全領(lǐng)導(dǎo)的農(nóng)民起義；清末，思想家康有為、梁啟超等發(fā)起的維新變法；國父孫中山領(lǐng)導(dǎo)的反對封建統(tǒng)治的辛亥革命，以

15、及著名的黃花崗起義，都與廣州這片沃土息息相關(guān)。 今天，廣州作為改革開放的前沿城市以及對外貿(mào)易的窗口，經(jīng)濟突飛猛進，各項事業(yè)得到全面的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，經(jīng)濟綜合實力位居全國主要城市的三甲之列。 經(jīng)濟的發(fā)展，促進了廣州城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善。地鐵1號至4號線的開通、環(huán)城高速公路、丫髻沙大橋、廣州國際會展中心、廣州白云國際機場，以及廣州大學(xué)城的落成。都證明了廣州這座千年古城正日益顯現(xiàn)出二十一世紀(jì)現(xiàn)代化國際大都市的無限魅力。 1.2 人口環(huán)境 1.2.1 常住人口數(shù)量及人口增長率 2008年末，全市常住人口數(shù)1018.20萬人，比上年末增加13.62萬人，增長1.

16、4%；人口出生率為8.85‰，死亡率為4.19‰，自然增長率為4.66‰。 下表是：廣州市區(qū)主要年份年末常住戶口戶數(shù)、常住戶口人口數(shù)統(tǒng)計。 年份 總戶數(shù)（戶） 人口數(shù) （人） 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 2000 1734590 5615121 1601135 4013986 2001 1764636 5720453 1565645 4154808 2002 1795951 5818625 1306224 4512401 2003 1831615 5863528 5863528 2004 1873767 5983252 5983252

17、 2005 1925747 6140648 6140648 2006 1957650 6231192 6231192 2007 1985702 6346458 6346458 注：從2003年開始，農(nóng)業(yè)人口、非農(nóng)業(yè)人口資料采用新口徑計算。 1.2.2 人口構(gòu)成（流動人口、固定人口比例） 根據(jù)官方2006年4月10 日公布的廣州市2005年全國1%人口抽樣調(diào)查（調(diào)查以全市為總體，以各區(qū)、縣級市為次總體，采取分層、多階段、整群概率比例的抽樣方法。最終樣本單位為調(diào)查小區(qū)。全市調(diào)查樣本量為26.35萬人，占全市總?cè)丝诘?.78%。），主要數(shù)據(jù)如下： n 總?cè)?/p>

18、口 2005年11月1日零時，廣州市12個區(qū)、縣級市的常住總?cè)丝跒?48.75萬人，與2000年11月1日零時第五次全國人口普查的常住總?cè)丝?94.20萬人相比，減少了45.45萬人。2005年底常住總?cè)丝跒?49.68萬人。 n 城鄉(xiāng)構(gòu)成 全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口868.20萬人，占常住總?cè)丝诘?1.51 %；居住在鄉(xiāng)村的人口80.55萬人，占常住總?cè)丝诘?.49 %。與第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占常住總?cè)丝诘谋戎厣仙?0.13個百分點。 n 性別構(gòu)成 全市常住人口中，男性為477.87萬人，占常住總?cè)丝诘?0.37 %；女性為470.88 萬人，占常住總?cè)丝诘?9

19、.63 %。性別比（以女性為100，男性對女性的比例）為101.48。 n 年齡構(gòu)成 全市常住人口中，0-14歲的人口為140.24萬人，占常住總?cè)丝诘?4.78 %；15-64歲的人口為736.82萬人，占常住總?cè)丝诘?7.66 %；65歲及以上的人口為71.69 萬人，占常住總?cè)丝诘?.56%。與第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了1.65個百分點，65歲及以上人口的比重上升了1.46個百分點。 n 民族構(gòu)成 全市常住人口中，漢族人口為935.28萬人，占常住總?cè)丝诘?8.58 %；各少數(shù)民族人口為13.47萬人，占常住總?cè)丝诘?.42 %。與第五次全國人口普查相

20、比，少數(shù)民族人口的比重上升了0.02個百分點。 n 家庭戶人口 全市共有家庭戶282.34萬戶，家庭戶人口為821.62萬人，平均每個家庭戶的人口為2.91人，集體戶人口為127.13萬人。與第五次全國人口普查相比，平均每個家庭戶的人口減少了0.31人。 注： 1．除特別說明外，本節(jié)涉及的常住人口數(shù)為2005年11月1日零時的時點數(shù)。 2．城鄉(xiāng)人口是根據(jù)國家統(tǒng)計局1999年發(fā)布的《關(guān)于統(tǒng)計上劃分城鄉(xiāng)的規(guī)定（試行）》計算的。 截至2009年6月底，廣州市流動人口躍過600萬大關(guān)，達616.76萬人。按常住人口一年之間基本恒定的數(shù)字，常住人口與流動人口數(shù)字比例已為1∶0.8。 1.2

21、.3 教育水平 n 學(xué)生教育 2008年末，全市共有普通高等院校63所。全年招收普通本科、?？茖W(xué)生22.52萬人，增長6.1 %；在校學(xué)生72.68萬人，增長5.8%；畢業(yè)學(xué)生17.07萬人，增長22.5%。年末，全市培養(yǎng)研究生的普通高校和科研機構(gòu)26所。全年招收研究生1.93萬人，增長6.6%；在校研究生5.38萬人，增長8%；畢業(yè)研究生1.48萬人，增長17.5 %。 全市100%的區(qū)和94.4%的鎮(zhèn)達到“廣東省教育強區(qū)”和“廣東省教育強鎮(zhèn)”標(biāo)準(zhǔn)，廣州市已通過“廣東省教育強市”的督導(dǎo)驗收。省、市一級學(xué)校普通高中在校學(xué)生占全市普通高中在校學(xué)生的89.13%（優(yōu)質(zhì)學(xué)位）。年末，全市共有小

22、學(xué)1035所，在校學(xué)生86.29萬人。普通中學(xué)465所，在校學(xué)生58.21萬人；其中普通高中在校學(xué)生17.38萬人。中等職業(yè)學(xué)校101所，在校學(xué)生24.41萬人。技工學(xué)校89所，在校學(xué)生19.62萬人。全市適齡兒童入學(xué)率達100%，初中畢業(yè)生升學(xué)率91.26%，普通高中畢業(yè)生升大學(xué)率82.06%。 年末，全市共有16所民辦高校，在校學(xué)生18.2萬人；148所民辦普通中學(xué)，在校學(xué)生8.80萬人；161所民辦小學(xué)，在校學(xué)生24.54萬人。 n 全市受教育程度 根據(jù)2005年全國1%人口抽樣調(diào)查的調(diào)查結(jié)果，廣州市常住人口中，具有大學(xué)程度的人口為135.43萬人，高中程度的人口為205.53萬人

23、，初中程度的人口為324萬人，小學(xué)程度的人口為233.48萬人。與第五次全國人口普查相比，每十萬人擁有大專以上文化程度的人口增加4957人，擁有高中文化程度的人口增加1197人，擁有初中文化程度的人口減少2894人，擁有小學(xué)文化程度的人口增加651人。 1.3 自然環(huán)境 1.3.1 地理位置 廣州是廣東省省會，廣東省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心，也是華南區(qū)域性中心城市。廣州位于中國大陸南方，廣東省的中南部，珠江三角洲的北端，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，中國第三大河流珠江穿城而過，地理位置十分優(yōu)越，素有中國“南大門”之稱。 1.3.2 氣候環(huán)境 廣州地處南亞熱帶，北回歸線穿越北部

24、，屬南亞熱帶典型的海洋季風(fēng)氣候。這里夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛．四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫20～22攝氏度，平均相對濕度77％。市區(qū)年降雨量為1982.7毫米。由于氣候溫和。土壤濕潤，陽光充足，廣州一年四季樹木常綠、鮮花常開，自古就以“花城”著稱。在國內(nèi)城市中，這一別稱和美譽也是廣州獨有的。凡是來廣州旅游的人都一定會充分感受、親身體驗到處是花的世界、花的海洋、花的節(jié)日廣州不愧為花的城市！ 1.4 經(jīng)濟環(huán)境 1.4.1 GDP總量和增長量 n 經(jīng)濟總量 廣州市生產(chǎn)總值于2004年、2005年、2006年和2007年分別突破4000億元、5000億元、6000億元和7000億元

25、， 2007年達7050.78億元，2003—2007年分別增長15.2%、15.0%、12.9%、14.8%和14.5%。2003—2007年年均增長14.5%，比同期世界和全國平均增速分別快9.6個和4.1個百分點，也比我市1979—2006年年均14.1%的平均增速快0.4個百分點。我市經(jīng)濟總量在全國主要城市中居第三位。2004年、2005年、2006年和2007年廣州市人均GDP分別突破4萬元、5萬元、6萬元和7萬元，2007年為71219元（按常住人口平均數(shù)計算），比2002年增長96.9%，年均增長14.5%，保持同總量的同步增長。 初步核算，2008年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（

26、GDP）8215.82億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長12.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值167.72億元，增長1.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3198.96億元，增長10.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4849.14億元，增長13.6%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為2.04∶38.94∶59.02。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為0.3%、35.1%和64.6%。 n 財政收支 全年來源于廣州地區(qū)的財政一般預(yù)算收入2477億元，增長17.1%。其中，國稅部門組織收入1495億元，增長15.4%；地稅部門組織收入727億元，增長22.2%。地方一般預(yù)算財政收入621.96億元，增長18.7%。其中

27、，營業(yè)稅127.98億元，增長3.6%；增值稅128.72億元，增長15.5%；企業(yè)所得稅75.63億元，增長26.8%；個人所得稅35.34億元，增長19.7%；房產(chǎn)稅31.05億元，增長18.5%。地方一般預(yù)算財政支出713.0億元，增長14.3%。其中，社會保障和就業(yè)支出89.32億元，增長23.8%；環(huán)境保護支出7.39 億元，增長52.2%；教育支出95.72億元，增長18.5%。2008年財政用于支援汶川地震災(zāi)后重建資金2.41億元。 n 價 格 消費市場價格：全年城市居民消費價格總水平上升5.9%，其中，消費品價格上升7.7%，服務(wù)項目價格上升1.7%。農(nóng)村居民消費價格總水平

28、上升9.9%，其中，生活消費價格上升9.1%，服務(wù)項目價格略升0.8%。 n 3．經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷推進。 廣州市生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比重由2003年的2.93︰39.53︰57.54調(diào)整為2007年的2.29：39.95：57.76，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重分別回升0.42個和0.22個百分點。2007年工業(yè)總產(chǎn)值達到9870.57億元，同比增長20.0%，比2002年增長1.0倍。工業(yè)由輕工業(yè)變?yōu)橹鼗I(yè)為主導(dǎo)的新階段，輕、重工業(yè)比重由2002年的53.28:46.72調(diào)整為2007年的37.73:62.27。汽車、石油化工、電子產(chǎn)品制造三大支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，2007年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3867.5

29、6億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達43.43%，比2005年提高0.42個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2006年和2007年全市工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值分別為2191.51億元和2963.09億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重分別為27.01%和30.02%，分別比2002年提高5.89個和8.90個百分點。2006年以來，我市加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，科研技術(shù)服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、教育等快速發(fā)展，2006年增加值增速均保持在19%以上。金融、物流、旅游、會展業(yè)發(fā)展勢頭良好。金融業(yè)增加值2006年和2007年均保持15%以上的增速。2007年，白云機場旅客吞吐量

30、超3000萬人次。港口貨物吞吐量3.69億噸，增長12.3%；其中集裝箱吞吐量993.29萬標(biāo)箱，增長36.9%。2007年，全市旅游業(yè)實現(xiàn)總收入798.15億元，增長13.9%；全市接待過夜旅游者超3000萬人次。白云國際會議中心落成，會展中心二期工程按期推進，廣交會、廣博會、留交會等會展品牌馳名海內(nèi)外。 n 4．消費需求不斷增強。 2003—2007年，我市社會消費品零售總額累計達9848.56億元，年均增長13.6%。其中2006年和2007年發(fā)展速度較快，分別實現(xiàn)社會消費品零售總額2182.77億元和2595.00億元，兩年年均增長16.9%。2007年，批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額10

31、996.58億元，比2002年增長1.3倍。汽車是拉動消費需求增長的主導(dǎo)力量。2007年，在全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，汽車類實現(xiàn)零售額275.18億元，比2006年增長25.0%，占全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)零售額的28.6%，高居限額以上批發(fā)零售業(yè)各類商品零售額之首。 n 5．固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。 2003—2007年，我市全社會固定資產(chǎn)投資額累計達7602.98億元，年均增長13.0%；基本建設(shè)投資是投資增長的主力軍，累計投資額達3475.03億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的45.71%。2004年和2005年，我市固定資產(chǎn)投資投向從第三產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)轉(zhuǎn)變，生產(chǎn)性投資比重

32、有所提高。工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重從2002年的15.29%上升到2005年的24.52%，上升9.23個百分點。2006年以來，投資又向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，2006年和2007年第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重分別為72.59%和78.32%，分別比2005年提高1.48個和7.21個百分點。 n 6．對外貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。 2007年，廣州商品進出口總值為734.94億美元，比2002年增長1.6倍，年均增長21.3%。其中，進口總值355.92億美元，比2002年增長1.5倍，年均增長20.3%；出口總值379.02億美元，比2002年增長1.7倍，年均增長22.4%。出口結(jié)構(gòu)

33、逐步優(yōu)化。一是機電產(chǎn)品出口較快增長。2007年，機電產(chǎn)品出口額為192.13億美元， 比2006年增長18.0%，占同期出口總額的50.69%。二是一般貿(mào)易出口快于加工貿(mào)易出口。2007年，一般貿(mào)易出口169.22億美元， 增長25.3%，加工貿(mào)易出口202.25億美元，增長11.4%。 n 7．利用外資形勢良好。 五年來，我市合同利用外資金額228.24億美元，年均增長28.2%；實際使用外資金額148.48億美元，年均增長21.3%。到2007年末，世界500強企業(yè)已有160家在廣州投資。近年來，大量外資注入房地產(chǎn)、金融、物流、會展、咨詢、文化、娛樂等服務(wù)業(yè)，極大地增強了廣州作為區(qū)域中

34、心城市的輻射功能。2007年批準(zhǔn)投資總額在1000萬美元以上的外商投資項目246個，其合同外資金額61.32億美元，增長87.1%。 n 8．工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益顯著提升。 2007年廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為225.96，比2002年提高71.5點；實現(xiàn)利潤733.08億元，是2002年的3.5倍。其中，國有及國有控股工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為401.66，高于全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)平均水平175.7點，比2002年提高212.8點；實現(xiàn)利潤334.97億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額的45.69%。 n 9．居民收入較快增長。 2007年全市職工平均工資為40187元，

35、比2002年增長57.1%，年均增長9.5%；城市居民年人均可支配收入為22469元，比2002年增長67.9%，年均增長10.9%；農(nóng)村居民年人均純收入為8613元，比2002年增長47.7%，年均增長8.1%。 n 10．消費結(jié)構(gòu)升級加快。 隨著收入水平的提高，居民消費結(jié)構(gòu)升級加快，居民家庭支出中的服務(wù)性消費支出逐步擴大。2007年城市居民家庭人均服務(wù)性消費支出為6697.86元，比2002年增長85.5%，占消費性支出總額的比重為35.34%，比2002年提高1.51個百分點。汽車等消費熱點持續(xù)升溫。我市城市居民每百戶居民家用汽車擁有量由2002年的0.3輛提高到2007年的13輛。

36、 n 11．能源消耗逐步降低。 “九五”時期以來，廣州市萬元生產(chǎn)總值能耗呈逐步降低的趨勢?！熬盼濉逼陂g年均降低6.6%，“十五”期間年均降低3.0%。2006年廣州市萬元生產(chǎn)總值能耗比2005年下降4.62%。2006年萬元工業(yè)增加值能耗和萬元生產(chǎn)總值電耗分別比2005年下降5.08%和3.96%。預(yù)計2007年我市萬元生產(chǎn)總值能耗同比下降4%。 圖2：廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計增長速度 1.4.2 人均收入 全年城鎮(zhèn)單位職工平均工資為45365元，增長12.9%。據(jù)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入25317元，增長12.7%，扣除價格因素，實際增長6.

37、4%。農(nóng)村居民家庭人均純收入9828元，增長14.1%，扣除價格因素，實際增長4.3%。 全年城市居民家庭人均消費性支出20836元，增長9.9%；扣除價格因素，實際增長3.8%。其中，服務(wù)性消費支出7632元，增長14.0%，占消費性支出的36.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為33.7%。農(nóng)村居民家庭人均生活消費支出6838元，增長7.8%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為42.3%。 1.4.3 當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣 1.4.3.1 食在廣州——餐飲在廣州的地位 廣州是一個到處洋溢著美味的城市。只要你想,但凡身在廣州,無論是深夜還是清晨,豐儉由人的美食總是能時刻滿足人的味蕾和胃袋。 1.4.3.2 潮

38、流的引導(dǎo)者 廣州自古以來就是國內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)的主要供應(yīng)地，也是國外的主要服裝加工基地。隨著服裝產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，廣州產(chǎn)生了各種綜合的、專業(yè)的批發(fā)市場。經(jīng)過二十多年的發(fā)展變遷，廣州已建成全世界最密集的批發(fā)市場群落之一，成為全國、乃至全世界最大的服裝流通基地。目前，廣州已形成以白馬為龍頭的流花板塊及以沙東有利為龍頭的沙河板塊的服裝批發(fā)市場。 流花板塊主要有廣州白馬服裝批發(fā)市場、黑馬服裝批發(fā)市場、流花服裝批發(fā)市場、紅棉步步高時裝廣場、天馬大廈服裝廣場、廣州市越秀區(qū)天龍服務(wù)總匯、廣州服裝匯展中心、萊莉閣時裝批發(fā)商場、廣州市越秀區(qū)新星服裝批發(fā)商場。 沙河板塊主要有沙東工業(yè)品商場、天河區(qū)沙東工業(yè)品市場、沙

39、河第一成衣批發(fā)市場、沙東第二成衣批發(fā)市場、沙河第三成衣分場、長運商業(yè)廣場小商品成衣批發(fā)市場、天寶成衣批發(fā)市場。 1.4.3.3 通訊市場的極大繁榮 目前中國的通訊產(chǎn)品市場正在擴張明顯，2008年總零售額超過2200億元人民幣，而廣東一個省的通訊市場份額即占據(jù)了國內(nèi)20%的市場份額，以廣州為代表的中心城市此板塊的市場潛力巨大，成為廣州代表性的產(chǎn)業(yè)之一?！?C”(通訊、計算機、消費電子)融合的賣場形式，目前在香港的百老匯等連鎖公司表現(xiàn)得很充分，它代表了一種未來的趨勢，而毗鄰的廣州，在全國率先成功克隆這種模式，影響全國。 2 商場調(diào)研情況 2.1 天河商圈 2.1.1 天河商圈簡介

40、 天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。以天河城至中信廣場為核心（即現(xiàn)時的廣州中軸線）開始起步發(fā)展，由寫字樓與零售百貨組成的絕佳商業(yè)搭配迅速成長。其后又出現(xiàn)了天河北板塊和崗頂IT板塊。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河商業(yè)紅紅火火，一個一個大型項目相繼落成運營。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。 明年亞運會開幕前，天河商圈商業(yè)面積將超過100萬平方米，躍居全國面積最大的商圈。據(jù)了解，除了已經(jīng)開業(yè)的天河城、正佳廣場等超大型MALL外，東方寶泰廣場、太古匯

41、、萬菱匯、高德置地廣場等多個大型購物中心將在亞運會前開業(yè)。 到廣州必逛天河，這個以全長不足兩公里的天河路為中軸的天河商圈，現(xiàn)在已然是羊城的一張名片，輻射至了整個珠三角。而伴隨著亞運即將帶來的巨大商機，這里也便順理成章成為“兵家必爭之地”。 地理位置 天河區(qū)，以天河路為核心；附近交通線路：地鐵一號、三號線體育西站，公交130、195、233、280、18、22、234、269、50等20多條線路； 定位 中高檔，以白領(lǐng)為主要消費群體 主要商場 天河城、正佳廣場、摩登百貨，天娛廣場、中信大廈、時尚港、瀚森數(shù)碼港、華怡百貨、麗柏SOHO等 業(yè)態(tài)比例 大型購物中心為主體，中型百貨及購

42、物廣場為輔，兼具小型地下購物街。 2.1.2 天河城 2.1.2.1 天河城簡介 天河城是廣東天河城（集團）股份有限公司投資、建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理的大型購物中心，于1996年8月18日正式開業(yè)，成為中國大陸最早的SHOPPING?MALL。天河城商鋪的出租率從1998年起一直保持達100％。天河城的日客流量達到83萬人次，加拿大西埃德蒙頓購物中心年均人流量4000萬人次，美國美利堅購物中心年均人流量5000萬人次，天河城購物中心年平均人流量超過1.2億人次，比世界兩座最大的購物中心總的年均人流量還要高。如此人氣，不僅在中國獨一無二，在世界Mall界也絕無僅有。 2.1.2.2 商場

43、基本信息 發(fā)展商 天河城集團，96年8月18正式營業(yè) 地理位置 天河路208號；地鐵一、三號線到體育西路站D出口，130 195 233 280 高峰快線15 夜17 夜51等50路公交車經(jīng)過 商場格局 總建筑面積16萬平方米，地上七層，地下三層，兩層停車場，其余八層為商業(yè)經(jīng)營場地，約占10萬平方，商場平面架構(gòu)為五邊形，中間兩條主干道呈東西、南北向，商鋪圍繞主干道分為內(nèi)外兩環(huán)，一層南北走向主干道寬13米，次街6-9.5米，兩旁分別有7條可視柱，柱與柱之間間距11米。 營業(yè)時間 10：00-22：00 經(jīng)營模式 租賃兼返點的形式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 以服飾、精品、百貨為主，配套

44、餐飲、娛樂項目 B1 吉之島 1層 服飾、美容化妝、餐飲 2層 服飾、百貨、餐飲 3層 服飾、百貨、精品 4層 百貨、影院、餐飲 5層 親子樂園等 6、7層 餐飲 租賃信息 1樓 1500元/平/月 2樓 1500-2000元/平/月 3樓 1000元/平/月 4樓 400-500元/平/月 5樓 500-600元/平/月 平均租金 980-1120元/平/月 返點率 30% 管理費 60元/平/月 遞增率 5% 使用建筑面積比例 50% 經(jīng)營狀況 人流量大，出租率達99%，且租金高，營業(yè)狀況好 商場定位 目標(biāo)群體：

45、白領(lǐng)一族，以家庭為單位的消費者，；貨品檔次：以中高檔為主 2.1.2.3 商場特點分析 1． 天河城整體布局設(shè)置合理，區(qū)域劃分及動線清晰，商品的品牌效應(yīng)明顯。同時兼具各種層次的消費群體，大而不亂。獨立店（如天河城百貨，吉之島）業(yè)態(tài)設(shè)置較符合商場本身布局，有條不紊。 2． 管理嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)較優(yōu)。主要動線和入口處均有管理人員和保安執(zhí)勤，樹立了良好的口碑。 3． 各入口和樓層主要拐角處均設(shè)有各類標(biāo)示，并能設(shè)置精準(zhǔn)，明顯。起到很好的引導(dǎo)作用。 4． 黃金的業(yè)態(tài)比例為天河城的運營提供了絕佳的“黃金”平臺，在百貨，服裝精品的基礎(chǔ)上，增設(shè)了娛樂，餐飲，通訊及休閑板塊，并在逐步加大這些板塊的設(shè)置，無疑

46、為周邊居民的生活娛樂也提供了好去處。 5． 天河城近鄰多個地鐵入口，優(yōu)越的地理環(huán)境為其驚人的人流提供了保障，天河城本身也在利用各類優(yōu)惠措施吸引人流。 2.1.2.4 相關(guān)建議： 1． 天河城正逐步在向休閑式購物廣場過渡。應(yīng)從傳統(tǒng)的經(jīng)營理念中跳出來。成為真正國際性的休閑購物中心。將一站式購物商場轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的國際性休閑購物廣場。 2． 國際化大品牌數(shù)量較少，難吸高端客。應(yīng)設(shè)立名店專區(qū)，吸引國際品牌進駐，增加消費者層次，豐富業(yè)態(tài)。但因萬菱匯和太古匯的出現(xiàn)，高端市場已經(jīng)大量占據(jù)，比重不可過大，同時要綜合本商場原有業(yè)態(tài)布局。 2.1.3 正佳廣場 2.1.3.1 商場簡介 以體驗式主題

47、購物樂園為設(shè)計定位的正佳廣場，是當(dāng)今中國最大的完全貫徹“體驗式消費”模式、集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購物中心。正佳廣場率先引進世界先進的體驗經(jīng)濟模式，將購物與“體驗”融合，并以超前時代三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗式購物樂園”的地位,成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座并肩的體驗經(jīng)濟巨人，是當(dāng)今世界第五、亞洲第一購物中心典范。 正佳廣場傲踞天河路與體育東路交匯處，屹立于廣州城市中軸核心，與體育中心連通，坐擁日均百萬超旺客流，直駁地鐵一、三號線交匯站，56條公交車線路穿梭于此，加上廣州火車東站、廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)，廣州新機場巴士、華南屋村

48、巴士及港澳直通巴士上落站，成為華南最大交匯點。 2.1.3.2 商場基本信息 地理位置 天河路228號；地鐵1號線和3號線體育中心站，18、50、78、89、242、289、549等51路車經(jīng)過。 商場格局 占地57,000平方米，總建筑面積420,000平方米，購物面積300,000平方米，地上7層，地下2層半，最底層為停車場，有1500個車位 營業(yè)時間 周一——周四：10：00-22：00；周五：10：00-22：30；周六：9：50-22：30；周日：9：50-22：00 經(jīng)營模式 以租賃的形式獲取收益 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲18%、娛樂30%、零售52% FB 百

49、佳超市 FM 時尚港 F2 女士天地 F3 時尚休閑 F4 運動、數(shù)碼、服飾 F5 童趣文化、數(shù)碼電器 F6 美食家具 F7 娛樂天地（餐飲、電影院等） 租賃信息 FM 主街：500-100元/平/月；次街：100-300元/平/月 F1 1500元/平/月 F2 800元/平/月 F3 500-700元/平/月 F4 內(nèi)環(huán)：450元/平/月；外環(huán)：400元/平/月 F5 內(nèi)環(huán)：250元/平/月；外環(huán)：200元/平/月 F6 內(nèi)環(huán)：240元/平/月；外環(huán)：140元/平/月 平均租金 670-534元/平/月 管理費 60元/平/

50、月 實用建筑面積比例 50% 經(jīng)營狀況 人流量大，檔口出租率高，經(jīng)營效益好 商場定位 目標(biāo)群體：3 至 60 歲 , 新世代家庭 , 東南亞旅游團體；貨品檔次：以中高檔為主；時尚港定位：年輕人，中低檔 2.1.3.3 商場特點 3． 先進的經(jīng)營理念，以新加坡的經(jīng)營模式為導(dǎo)向，國際性的購物廣場模式領(lǐng)先于國內(nèi)諸多購物商場理念。 4． 正佳廣場娛樂業(yè)的比重超過了30%，娛樂休閑比重較大，呈現(xiàn)現(xiàn)代綜合休閑購物商場的發(fā)展模式，同時成為其商場一大亮點，吸引大量人流和游客到此消費。尤其投資千萬的真冰場，及不定時舉辦的各種展覽，在炎炎夏日，著實成為人們避暑和消費的勝地。 5． 正佳店鋪引進

51、較新穎，不拘泥于傳統(tǒng)的店鋪，追求將藝術(shù)文化與時尚融為一體，隨處可見的抽象式雕塑和裝修精致奢華的鋪頭,讓人眼前一亮。 2.1.3.4 合理化建議 1． 生搬硬套出現(xiàn)和市場的不匹配,應(yīng)當(dāng)適度調(diào)整業(yè)態(tài)比例,在追求視覺效果的同時平衡到主要消費群的整體水平和能力。 2． 正佳最大問題在于動線設(shè)置混亂，商場布局不合理，品牌的凝聚效應(yīng)不強，主題性被弱化.應(yīng)該整體進行規(guī)劃,將品牌區(qū)域性增強,以主題式分區(qū)為引導(dǎo).加強品牌之間的互動性,集合品牌效應(yīng).引進的獨立店的各層分布應(yīng)緊扣商場主體,使購物路線清晰便捷。 3． 中庭的利用較為混亂,互不關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品經(jīng)常放在同一區(qū)域,不能很好的利用品牌之間的互補作用,主題式

52、分區(qū)后,中庭的利用也會更加合理.各樓層廣告的投放也不會出現(xiàn)在的”找不到北”的現(xiàn)象。 4． 正佳負一層由于前期出售了部分商鋪,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，管理難度加大。現(xiàn)已作出調(diào)整,但空檔率仍舊存在.應(yīng)對業(yè)戶情況有更為細致的把控,在業(yè)戶的篩選和管理上加大力度。 2.1.4 廣百中怡店 2.1.4.1 商場簡介 廣百天河中怡店位于天河路與體育西路的交匯處，負二層至八層為商場，周邊商業(yè)功能配套完備，設(shè)有300多個停車位，物業(yè)將直接連通地鐵一、三號線體育西路站，設(shè)有機場快線始發(fā)站，有三十多條公交線路可到達，另外還設(shè)有環(huán)形隧道連接購書中心、天河城和體育中心。 廣百中怡店定位為“規(guī)模最大的高檔精品時尚

53、百貨公司”。其2、3樓近萬平方米為女性品牌集中地，場內(nèi)20%的國內(nèi)外知名女裝品牌以廣百中怡店為該品牌的旗艦店；5樓活力館是有市內(nèi)首個運動加牛仔的新概念組合；6樓集結(jié)了27個意大利品牌的生活館，是天河商圈內(nèi)首個廚房、衛(wèi)浴產(chǎn)品的創(chuàng)新組合；7樓是目前市內(nèi)品牌形象旗艦店最多、裝修檔次最高、經(jīng)營品類最專業(yè)的電器商場；并設(shè)有超市、折扣店等專業(yè)店和肯德基等多家知名餐飲店。 2.1.4.2 商場信息 發(fā)展商 廣州百貨有限公司 地理位置 天河路200號 248.269.33.210等共33條公交線路?？? 商場格局 廣百中怡店地下二層，地上八層共十層構(gòu)成。地下負二層為廣百超市和一些精品，地下負一層主

54、營鞋類和餐飲。地上一層為護膚品和鐘表皮具，二層為女裝和珠寶三層為女裝，四層為男裝，五層為運動場五層以下每層有兩部步梯。五層-八層為觀光電梯。六層童裝和家居用品，七層為電器，八層為折扣場。廣百中怡店外圍是檔口，內(nèi)層是賣場的整體布局。 營業(yè)時間 10:00-22:00 經(jīng)營模式 以返點的形式獲取收益 2.1.4.3 商場特點 1． 廣百中怡店定位高端客戶，店內(nèi)品牌幾乎全部是知名品牌，由天是檔口式賣場式結(jié)合的風(fēng)格，所以整體裝修風(fēng)格比較簡單。 2． 中怡店的經(jīng)營項目有著明顯的分區(qū)，每一層的經(jīng)營項目界定明顯。人流走向主要是由外環(huán)和S型環(huán)線組成。人流走向明顯。由于商場并沒有很大，所以幾乎

55、沒有死角。 3． 廣百中怡店屬于扣點式商場，所以的營業(yè)人員統(tǒng)一著裝，由廣百統(tǒng)一管理。有專門的商場管理人員分布在各處，有統(tǒng)一的導(dǎo)購手冊，還有商場內(nèi)的播音系統(tǒng)，可以隨時播報各種信息。 4． 由于定位過于高端,商場業(yè)態(tài)較為單一,缺乏吸引人流的亮點,同時商場體量受限,不能發(fā)展為綜合購物廣場,商場內(nèi)百貨的消費群體和高檔消費群體關(guān)聯(lián)不大,不能形成連帶作用.幾乎似的本身素質(zhì)不錯的區(qū)域成為死區(qū)。 2.1.4.4 相關(guān)建議 1． 調(diào)整商場現(xiàn)有業(yè)戶,挖掘出中高檔次的特色商鋪,同時豐富商場業(yè)態(tài),加入部分休閑餐飲區(qū)和精品區(qū).\將商場整體檔次稍微調(diào)整到接近附近居民和大眾消費水平,并提供休閑式的購物環(huán)境. 2．

56、 加入部分生活概念及高檔娛樂休閑區(qū)域,這部分區(qū)域利潤高,需要的面積適中,和商場本身的高檔定位相一致,同時能吸引同性質(zhì)的消費人群集聚.形成口碑效應(yīng)。 3． 商場負一層除KFC等幾家知名餐廳外,均采用快餐式餐飲,只是簡單解決了消費人群用餐問題,但并沒有起到凝聚作用,應(yīng)加大中高檔餐廳的設(shè)置,為高檔消費群人提供休閑聚會的好去處.加強商場人氣。 2.1.5 天河又一城 2.1.5.1 商場簡介 天河又一城以休閑時尚主題商場為定位主要針對中端客戶，經(jīng)營種類以服裝餐飲和百貨為主，以小店居多。所處地段優(yōu)越，為地鐵出入口，按南北走向分為東西兩條街，超到地鐵出入和過街地下通道的作用。人流量比較大。天河

57、又一城分為東西兩條街，東街以50-120平方大店為主，設(shè)有屈臣氏，JACKJONES等少量品牌店，西街以特色小店為主，東西兩條街之間有一些穿街店，有SANSE代理運動品牌店，里邊有大量知名運動品牌。整條街的商品價位不高，風(fēng)格比較明快適合年輕人。天河又一城南部又劃分出原潮區(qū)，多為十平方以下的小店由原潮區(qū)統(tǒng)一招商。 2.1.5.2 商場信息 發(fā)展商 地理位置 廣州市天河區(qū)體育西路人防南段；地鐵一、三號線交匯處，公交便利 商場格局 天河又一城共8219平方米，南北走向，分為東街和西街兩條街區(qū) 營業(yè)時間 周一——周五：10：00-22：00；周六——周日：10：00-23：00

58、經(jīng)營模式 以租賃的形式獲取收益 經(jīng)營業(yè)態(tài) 以服裝、餐飲、百貨為主，引入屈臣氏、原潮區(qū)等 商場租賃信息 平均租金 管理費 800元/月/平 46% 經(jīng)營狀況 人流量大，提袋率不高，商鋪更新頻繁，經(jīng)營狀況一般 商場定位 目標(biāo)群體：時尚年輕白領(lǐng)；貨品檔次：以中檔為主 2.1.5.3 商場特點 1． 天河又一城的商戶成分良好，符合周邊商務(wù)白領(lǐng)的消費檔次。價格適中，兼具服裝，精品，休閑餐飲和百貨于一體，符合初期的休閑時尚購物商場的定位。入場的業(yè)戶屬于二三線品牌，在年輕人中有一定知名度，易被接受。 2． 裝修簡潔大方，道路設(shè)置寬敞，營造出較為舒適的購物環(huán)境。動線設(shè)置清晰，左右

59、分區(qū)，在幾個主要入口和主街均有管理人員和保安提供服務(wù)。 3． 直接連接地鐵入口，和多項通道，成為周邊商務(wù)人士必經(jīng)之地，帶來大量人流。為商場的知名度抹上一筆重彩。 2.1.5.4 相關(guān)建議 1． 天河又一城內(nèi)商戶的更改頻率過高，部分商戶裝修時間過長，對于商場本身經(jīng)營帶來負面影響。應(yīng)嚴(yán)格控制商戶的進駐和撤場情況，并對裝修時間嚴(yán)格把關(guān)，管理不應(yīng)該停留在表面。對不適合的商戶應(yīng)該盡快調(diào)整剔出，完成商場的調(diào)整期，使商場盡快步入正軌。 2． 天河又一城由于本身的交通便利性，帶來了大量人流。但實際進店率卻不高。該商場應(yīng)加大各類優(yōu)惠活動，吸引過往人流入店。同時在品牌店上給予多項優(yōu)惠和折扣，提高各分店的銷

60、售額的同時也加強大概商場的消費。 2.1.6 天河商圈商場對比 2.1.6.1 商圈內(nèi)各大商場對比 天河城 正佳廣場 天河又一城 廣百中怡店 商場定位 大型購物中心 大型休閑購物中心 商業(yè)街 百貨商場 商場位置 廣州中軸線，天河路 廣州中軸線，天河路 廣州中軸線，天河路 廣州中軸線，天河路 經(jīng)營面積 14萬㎡ 30萬㎡ 0.8萬㎡ 5萬㎡ 消費群體 白領(lǐng)，各區(qū)域居住居民，番禺大型社區(qū)樓巴購物流，旅游人流 白領(lǐng)，新貴階層，各區(qū)域常住居民及旅游人流 商務(wù)白領(lǐng)為主 附近居民，商務(wù)白領(lǐng) 商場人流 世界之首 分時間段不同,較多 人流很旺

61、 一般 租金價格 980-1120 534-670 800 700 商場 經(jīng)營模式 租賃加返點 租賃 租賃 返點 業(yè)態(tài)分布 比例 娛樂，餐飲，服裝、百貨、奢侈品、首飾、精品、品牌折扣店、電器、超市 娛樂，餐飲，百貨、奢侈品、首飾、精品、品牌折扣店、電器、超市 餐飲，服裝、精品 百貨、電器 分析： 1. 由上表可以看出,從經(jīng)營面積上看,正佳和天河城均在10萬㎡以上,屬于大型購物商場模式,而廣百中怡店則代表了中型百貨的模式,天河又一城以小型地下商場的模式出現(xiàn). 2. 天河商圈的租金水平普遍較高,幾大商場的平均水平都控制在700/㎡/月.租戶的承租能

62、力較高,且近幾年呈現(xiàn)上升趨勢. 3. 天河城巨大的人流效應(yīng)帶動著其他商場的人流量,總體來說天河商圈的人流量都屬偏高,但舉例天河又一城來說,進店率確不理想,正佳廣場在下午4:00之后才開始出現(xiàn)人頭涌動,且主要層和其余層人流的差別較大. 4. 天河城,正佳廣場和天河又一城均設(shè)有休閑餐飲設(shè)施,其中正佳廣場和天河城的比例尤為突出,正佳的休閑娛樂項目幾乎占據(jù)了30%的比重。 2.1.6.2 天河商圈總結(jié) 消費群體分析 1.消費人群構(gòu)成 ? 習(xí)慣消費：天河區(qū)中心地段的居住者為主力消費群體 ? 感情消費：在天河地區(qū)工作的薪水較高，但居住在偏遠而生活自然環(huán)境優(yōu)美的有車

63、族 ? 休閑消費：其它區(qū)的假日消費者 觀光消費：外地到訪廣州的旅游者 2.個性分析 天河商圈主要消費人群以中高端為主，消費產(chǎn)品較為豐富，需要較為復(fù)雜，但集中一點均屬于中高檔人群，對商品的品牌和特色要求較多，同時希望能提供到綜合的購物環(huán)境以進行對比。對購物環(huán)境也有較高的要求。 3.消費能力分析 這部分人群消費能力較強，消費的商品覆蓋面積較廣。同時消費的潛力很大。消費面從一線品牌到三線品牌都有覆蓋。 2.1.6.3 業(yè)戶分析 天河商圈分為大型購物中心，中型百貨和小型街店及地下購物場。大型購物中心業(yè)戶主要以品牌店為主，兼具部分散鋪和代理公司整體經(jīng)營的模式

64、，同時引進百貨及電器獨立店。中型的百貨商場主要以品牌店為主，以返點的形式盈利。小型地下購物商場主要以二，三線品牌為主，散鋪為輔。 n 業(yè)戶承租能力 天河商圈的業(yè)戶承租能力同比周圍商圈較強，同時租期在正常情況下較長，更換率不高，對商場的管理十分有利。但也涉及到對業(yè)戶的挑選，基本上該區(qū)域的業(yè)戶從中高檔到低檔都有覆蓋，品牌店的業(yè)戶為多，其中有直營方式及代理加盟方式，由租金的列表可知，基本的承租能力達到了700-800左右。 n 對業(yè)戶的關(guān)注程度（與我們商場的匹配度） 天河商圈分布大量的二，三線品牌，在各大商場出現(xiàn)率較高也較有口碑，重點可參考天河又一城及正佳負一層的部分商鋪，天河城和廣百中怡店

65、偏向高檔品牌為主,可選取式借鑒。 2.2 北京路商圈 2.2.1 商圈簡介 北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始所在地，是歷史上最繁華的商業(yè)集散地。根據(jù)史料和專家考證，目前，北京路、教育路和西湖路周邊區(qū)域已有或已建成及挖出的歷史文化遺地有：秦番禺城遺址、秦漢造船工地遺址、西漢南越國宮署遺址、唐清海軍樓遺址、南漢御花園、明大佛寺、明城隍廟、明清大南門遺址、清廬江書院、廣州起義紀(jì)念館等十多個朝代的十多個具有較高歷史文化價值的文物古跡?，F(xiàn)今，這一區(qū)域雖歷經(jīng)十多個朝代及兩千多年的滄桑，但其中心地位始終沒有改變，這一奇特現(xiàn)象，不僅創(chuàng)造了國內(nèi)外城市建設(shè)中罕見的歷史景觀，同時也造就了這塊神奇土

66、地燦爛無比的歷史文化。 地理位置 廣州越秀區(qū)北京路 定位 涵括中高低端市場 主要商場 五月花廣場、廣百旗艦店、天河城百貨、動漫星城、潮樓 2.2.2 五月花廣場 2.2.2.1 商場簡述 五月花廣場占地5000多平方米，商業(yè)面積3.5萬平方米。地上13層，地下4層，類似日本銀座式的商場，每層都有鮮明的主題。其中4、11、12、13層設(shè)有寫字樓和會議室。全部商業(yè)面積都是只租不售。由于發(fā)展商在天河區(qū)開發(fā)了天河娛樂廣場，該項目其中重要的部分就是天河電影城，因此發(fā)展商發(fā)揮集團優(yōu)勢，在北京路也造了一個中國最大的電影院。相較于其他商場，五月花廣場的娛樂比重極大且種類豐富，娛樂業(yè)態(tài)涵括：美容、美發(fā)、美體、攝影、美容院、美甲等，給到消費者豐富的購物體驗。五月花商業(yè)廣場與北京路優(yōu)勢互補，融合主力店、品牌專賣店、精品商家、電影院、概念店、高尚悠閑等都會時尚，以全新理念打造全方位休閑購物商場。 2.2.2.2 商場具體調(diào)研信息 發(fā)展商 由港富豪林百欣旗下麗新集團投資打造，04年12月試營業(yè) 地理位置 廣州越秀區(qū)中山路68號；鐵1、號線、公交22、233、243、2