《【地產(chǎn)文案】旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大全及實(shí)際案房地產(chǎn)策劃例操作（黃山旅游地產(chǎn)）1》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《【地產(chǎn)文案】旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大全及實(shí)際案房地產(chǎn)策劃例操作（黃山旅游地產(chǎn)）1（40頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 1 旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展 休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來(lái)十年之內(nèi)，隨著中國(guó)汽車時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣點(diǎn)。 與休閑度假活動(dòng)相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，

2、成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。 1.1 旅游房地產(chǎn)概念 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。 旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的

3、出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。 1.2 發(fā)展歷史 國(guó)外旅游房地產(chǎn)的歷史 旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開(kāi)始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)

4、期開(kāi)發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。1987年以后，大量的投資商、開(kāi)發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，來(lái)自120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過(guò)80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，

5、全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過(guò)300億美元。 今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。 我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過(guò)80家。自1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè)無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)

6、酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。 1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式 廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。 模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式 該模式以南國(guó)桃園旅游度假區(qū)為代表。南國(guó)桃園開(kāi)發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過(guò)河卻沒(méi)有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來(lái)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，度過(guò)最困難的啟動(dòng)期。外來(lái)資本購(gòu)買這些土地以后，獨(dú)立開(kāi)發(fā)度假酒店、

7、度假別墅和公寓。等過(guò)了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國(guó)桃園又從當(dāng)初買地者手中回購(gòu)部分土地控制起來(lái)，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。 這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長(zhǎng)，但是不足之處也很明顯： ? 這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過(guò)度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化； ? 隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購(gòu)原來(lái)切塊零賣的土地難度越來(lái)越大； ? 最初引入的開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂； ?

8、隨著無(wú)地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無(wú)米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來(lái)看，這種“借橋過(guò)河”的策略是難以持續(xù)的。 模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知

9、名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從結(jié)果來(lái)看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。 模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式 以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)

10、地處珠三角邊緣，開(kāi)發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過(guò)于倉(cāng)促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉(cāng)促上馬大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢?、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。 模式四：大開(kāi)發(fā)商整體操盤(pán)模式 以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周

11、邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過(guò)出讓這塊特定土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開(kāi)發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來(lái)整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說(shuō)都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭(zhēng)取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、

12、高水準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。 2 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征 2.1 發(fā)展歷程 黃山是中國(guó)名山旅游的標(biāo)志性符號(hào)，其山岳觀光旅游資源開(kāi)發(fā)早、影響大，是全國(guó)屈指可數(shù)的世界自然文化雙遺產(chǎn)之一。 以黃山自然山水和徽文化的特色資源為基礎(chǔ)，依托需求日益旺盛的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，全市目前已形成名山（黃山、齊云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新豐江）、古村（以西遞宏村為代表）等幾大特色產(chǎn)品系列。 與之相應(yīng)，目前在黃山的一些休閑度假地，如環(huán)黃山游憩帶上南大門湯口鎮(zhèn)、北大門耿城鎮(zhèn)、西遞村、宏村、萬(wàn)安、歙縣古城、屯溪黃山中路及附近的黃山高爾夫球場(chǎng)、屯溪古街、新安江沿岸、牯牛降、太平湖

13、、豐樂(lè)湖、奇墅湖、齊云山、清涼峰等地，一批旅游房地產(chǎn)或悄然崛起，或蓄勢(shì)待發(fā)，成為黃山房地產(chǎn)和旅游市場(chǎng)上一道新的風(fēng)景線（表1）。目前，黃山房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了市場(chǎng)朦朧期、初創(chuàng)發(fā)展期到今天的市場(chǎng)成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本地基本居住市場(chǎng)漸趨飽和，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)逐漸減少。在黃山市域內(nèi)外，相當(dāng)數(shù)量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金急需開(kāi)辟新的領(lǐng)域，尋找邊緣市場(chǎng)，旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為一個(gè)引人注目的熱點(diǎn)。 表1 黃山度假區(qū)旅游房地產(chǎn)分布 度假區(qū)/景區(qū)名稱 所在地 旅游房地產(chǎn)性質(zhì) 開(kāi)發(fā)狀態(tài) 黃山高爾夫球場(chǎng) 屯溪區(qū) 度假別墅產(chǎn)權(quán)酒店 建設(shè)推介中 屯溪古城 屯溪區(qū) 休閑客棧、特色商鋪 已開(kāi)發(fā)

14、 徽州古城 徽州區(qū) 古式商鋪客棧 開(kāi)發(fā)中 萬(wàn)安古街 休寧縣 古式商鋪客棧度假公寓 擬開(kāi)發(fā) 黟縣古街 黟縣 古式商鋪度假客棧酒店 擬開(kāi)發(fā) 新安江沿岸 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 首期開(kāi)發(fā) 黃山南大門 黃山區(qū) 度假養(yǎng)生別墅及酒店 新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，未交盤(pán) 黃山北大門 黃山區(qū) 度假別墅養(yǎng)生公寓 擬開(kāi)發(fā) 牯牛降 祁門縣 生態(tài)度假木屋別墅 開(kāi)發(fā)中 翡翠谷 黃山區(qū) 農(nóng)家風(fēng)格度假別墅 已開(kāi)發(fā) 太平湖 黃山區(qū) 湖濱度假別墅 擬開(kāi)發(fā) 豐樂(lè)湖 歙縣 湖濱度假別墅農(nóng)家客棧 擬開(kāi)發(fā) 奇墅湖 黟縣 京黟地產(chǎn)度假別墅 擬開(kāi)發(fā) 齊云山 休寧

15、縣 山鄉(xiāng)農(nóng)家度假客棧 擬開(kāi)發(fā) 清涼峰 歙縣 山地度假別墅 擬開(kāi)發(fā) 西遞村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開(kāi)發(fā)租售 宏村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開(kāi)發(fā)租售 黃山中路 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 已開(kāi)發(fā) 黃山茶林場(chǎng) 黃山區(qū) 上海知青養(yǎng)老公寓 擬開(kāi)發(fā) 在黃山市旅游業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、迎接新的升級(jí)發(fā)展之際，在來(lái)自江浙投資商與溫州等地炒家的推動(dòng)下，處于著名古村、古街、度假區(qū)、風(fēng)景區(qū)或高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的多個(gè)旅游房地產(chǎn)樓盤(pán)借勢(shì)迅速崛起，備受市場(chǎng)的關(guān)注。例如，在屯溪區(qū)接近屯溪老街的商業(yè)旺地，定位于黃山及華東商圈商務(wù)和第二住宅度假置業(yè)人士、近年開(kāi)發(fā)的黃山城市花園和維多利亞廣場(chǎng)，在

16、江浙和溫州投資概念資本的主導(dǎo)下，樓盤(pán)單位交投活躍，在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪區(qū)發(fā)展迅速的新城區(qū)，地處新安江畔世紀(jì)廣場(chǎng)周圍的東方家園、世紀(jì)花園等幾個(gè)新樓盤(pán)，原定2004年底或2005年初交樓，現(xiàn)已基本預(yù)售一空。 牯牛降、環(huán)黃山南大門翡翠谷和茶林場(chǎng)一帶、太平湖沿岸等依托自然山水型度假休閑型樓盤(pán)呈現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭；而新近進(jìn)入黃山的黃山高爾夫、京黟房地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷，更是來(lái)勢(shì)洶洶，紛紛擴(kuò)張規(guī)模，大興土木，以圖搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。甚至在一向?qū)儆邳S山冷點(diǎn)地區(qū)的北大門耿城鎮(zhèn)，隨著合銅黃高速公路通車倒計(jì)時(shí)的開(kāi)始，已有眾多的開(kāi)發(fā)商家開(kāi)始進(jìn)駐并打出了“體驗(yàn)休閑山水，享受度假生活”的旗號(hào)，可見(jiàn)旅游房地

17、產(chǎn)作為一種新興業(yè)態(tài)在黃山樓市日漸獲得追捧、占有越來(lái)越重要的一席之地。 2.2 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的類型 黃山的旅游房地產(chǎn)主要依托各度假區(qū)發(fā)展起來(lái)。初步統(tǒng)計(jì)，目前全市已建、在建和擬建的旅游房地產(chǎn)為數(shù)約十余處（詳見(jiàn)表1）。在黃山市域范圍內(nèi)三區(qū)四縣均有分布，主要集中在黃山區(qū)、屯溪區(qū)和黟縣。在皖南、華東市場(chǎng)上，有一定知名度的旅游房地產(chǎn)有黃山高爾夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、西遞村古民居、宏村古民居等。這些旅游房地產(chǎn)根據(jù)所依托的旅游資源及發(fā)展定位可分為三種類型： ? 城市型，指依托徽文化古商業(yè)街、城市旅游和旅游接待設(shè)施、度假娛樂(lè)因素發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：打各縣（區(qū)）城鎮(zhèn)老商業(yè)街旗號(hào)的房

18、地產(chǎn)、屯溪的第二住宅型公寓、黃山高爾夫等； ? 古村型，指依托作為文化遺產(chǎn)的古村而發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內(nèi)租售給外來(lái)游客居住度假、休閑體驗(yàn)的古民居； ? 度假區(qū)型，指依托旅游度假區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)。例如：環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，牯牛降、太平湖、奇墅湖、豐樂(lè)湖、齊云山、清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等。 2.3 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力 2.3.1 市場(chǎng)上的資本 房地產(chǎn)的發(fā)展是大規(guī)模的資本投資與運(yùn)作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于2001年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。 一股力量來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本。由

19、于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了土地的高資金占有量，使得類似溫州、寧波這類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)先行城市已變得無(wú)地可開(kāi)，無(wú)房可建，這就必然產(chǎn)生一種溢出效應(yīng)，結(jié)果是不少人去了外地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以黃山為代表的內(nèi)地中等城市空間和區(qū)位近鄰，經(jīng)濟(jì)文化聯(lián)系較密切，地緣與人緣的阻力系數(shù)較小，更重要的是地價(jià)便宜，市場(chǎng)正在迅速發(fā)育，可以提供賺錢的好機(jī)會(huì)，足以吸引這部分開(kāi)發(fā)資本前來(lái)跑馬圈地。 另一股力量為來(lái)自以民間游資為主的炒房投機(jī)資本，以溫州炒房團(tuán)為典型代表。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年年底，溫州地區(qū)居民個(gè)人存款總量已高達(dá)1,600億元人民幣，幾乎占全國(guó)個(gè)人存款總量的10%。在溫州本地，高昂的地價(jià)令房?jī)r(jià)水漲船

20、高，全市房?jī)r(jià)5,000元/m2起步，位置好的地段，攤到每平方米建筑上的地價(jià)竟高達(dá)7,000元以上，溫州本地已無(wú)房可買，迫使溫州炒家移師他鄉(xiāng)。據(jù)估計(jì)時(shí)下共有近千億江溫州民間游資活躍在以長(zhǎng)三角為中心的全國(guó)各地城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上。上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達(dá)63億元。有結(jié)論認(rèn)為，華東房?jī)r(jià)暴漲：杭州、上海的房?jī)r(jià)就是被他們帶來(lái)的民間資本翻番炒上去的。在2001年炒熟杭州，緊接著炒熟了上海等地以后，溫州人又開(kāi)始全國(guó)性的“大墾荒”——紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級(jí)城市炒樓，黃山正是他們進(jìn)入皖南攻城掠鎮(zhèn)的一個(gè)中心。 2.3.2 政府的推動(dòng) 在政府的層面上，務(wù)實(shí)而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢(shì)

21、并主動(dòng)響應(yīng)這種趨勢(shì)，在對(duì)接華東大市場(chǎng)、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲”中，有意識(shí)地加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“戲份”。于是，越來(lái)越多的越資浙商開(kāi)始加入到與舊城老街、古村民居、名山秀水等黃山特有的旅游資源聯(lián)姻開(kāi)發(fā)、建設(shè)的行列中來(lái)。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿襲開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設(shè)，以土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓，分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)城市理念引導(dǎo)下的、有別于傳統(tǒng)福利房、單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)行為。 2.4 主要特征概括 2.4.1 依托自然，打環(huán)境牌，面向長(zhǎng)三角

22、 旅游房地產(chǎn)布局選址具有旅游導(dǎo)向性。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應(yīng)汽車時(shí)代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠(yuǎn)離塵囂又便捷易達(dá)。在地段選址上突出湖、山、水、林自然環(huán)境要素和街、鋪、居人文環(huán)境要素，呈現(xiàn)“社區(qū)景區(qū)化，景區(qū)社區(qū)化”的特色。主力客源來(lái)自4小時(shí)車程半徑的長(zhǎng)三角城市群地區(qū)，少數(shù)來(lái)自境外市場(chǎng)，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。 2.4.2 產(chǎn)品類型多樣化與功能的復(fù)合化并存 從產(chǎn)品類型來(lái)看，黃山的旅游房地產(chǎn)，既有頂級(jí)別墅、普通別墅、洋房公寓、濱水豪宅等第二住宅常見(jiàn)類型，又

23、有鄉(xiāng)居客棧、運(yùn)動(dòng)屋村、生態(tài)木屋、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、溫泉度假村等特別類型，既可為自然度假者提供接近名山秀水自然生態(tài)的度假環(huán)境與配套設(shè)施，又可滿足徽文化休閑體驗(yàn)者與投資型二次置業(yè)者的需求。總體而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)、活動(dòng)與服務(wù)內(nèi)涵豐富。 從產(chǎn)品功能來(lái)看，各開(kāi)發(fā)商均不遺余力，注重文化、體育、教育、養(yǎng)生、文化、園林與房地產(chǎn)的嫁接與結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游功能的融合，營(yíng)造具有多樣性、典型性的環(huán)境，提供一個(gè)既有人工化的精致，又可接近、認(rèn)識(shí)、體驗(yàn)大自然的平臺(tái)，從而打造復(fù)合房地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，更好地滿足度假、家居、休閑、文化等更廣泛市場(chǎng)的需求，有助于實(shí)現(xiàn)家庭聚會(huì)、生態(tài)休閑、主題觀光、企業(yè)培訓(xùn)、文化

24、體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)健康、親子教育等多元化的功能。 2.4.3 市場(chǎng)層次高端化與地域空心化 黃山旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準(zhǔn)的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實(shí)業(yè)界人士和藝術(shù)家為主。與其他目的地旅游房地產(chǎn)類似，黃山旅游房地產(chǎn)的主要買家是外地人，與當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)聯(lián)度很小，是一種“飛地型”房地產(chǎn)——在這種情形下，旅游房地產(chǎn)是一個(gè)人工再造的、相對(duì)獨(dú)立的、具有獨(dú)特地域文化特征的新型社區(qū)聚落，與旅游區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)或市內(nèi)的周邊社區(qū)之間在景觀、功能、環(huán)境、居民、生活方式、社會(huì)分層等方面存在明顯差異，形成相互隔離的二元地域結(jié)構(gòu)，這在某種程度上，會(huì)導(dǎo)致度假區(qū)與周邊地區(qū)在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)

25、營(yíng)目標(biāo)上出現(xiàn)錯(cuò)位。 2.4.4 打旅游牌、搭順風(fēng)車，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)與休閑度假二者的客源在地域空間分布上存在相對(duì)一致性，即均以華東都市人群為主體。因而二者在宣傳和口碑影響的受眾面也存在一致性，營(yíng)銷得當(dāng)，二者之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，在項(xiàng)目包裝、形象推廣、活動(dòng)策劃、媒體組合等方面，旅游房地產(chǎn)樓盤(pán)也可通過(guò)旅游業(yè)的營(yíng)銷“借船出海”。但是，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨(dú)立的市場(chǎng)與廣告策劃，過(guò)分依賴旅游營(yíng)銷則會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)： ? 一損俱損，當(dāng)旅游業(yè)不景氣時(shí)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)品牌、形象與營(yíng)銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導(dǎo)致雙輸?shù)木置妗? 2.4.5 業(yè)態(tài)與開(kāi)發(fā)投資主體

26、外向化。 一是業(yè)態(tài)外向化。環(huán)境規(guī)劃、建筑景觀、戶型設(shè)計(jì)、定價(jià)策略、營(yíng)銷策劃、銷售通道、物業(yè)管理和品牌形象均與滿足一般居住的當(dāng)?shù)貥潜P(pán)大相徑庭。 二是開(kāi)發(fā)商外向化。首先，旅游開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并非同一主體，開(kāi)發(fā)商一般為景區(qū)管委會(huì)或旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理者以外的單位。其次，本地小開(kāi)發(fā)商逐漸讓位于外地大開(kāi)發(fā)商。這是由于隨著黃山土地資源的日益稀缺，前期“小國(guó)八百、諸侯三千”的“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”即將結(jié)束，開(kāi)發(fā)地價(jià)成本與準(zhǔn)入門檻大幅提高，一般的小開(kāi)發(fā)商將被淘汰出局，只有真正的房地產(chǎn)大鱷才能操作旅游房地產(chǎn)。 三是投資者外向化，在前文中對(duì)以溫州炒房團(tuán)為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。 3 黃山旅游房地

27、產(chǎn)發(fā)展條件分析 3.1 潛在需求旺盛 隨著人民生活水平的日益提高，購(gòu)置第二住宅成為大趨勢(shì) 首先，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄現(xiàn)在不斷增加， 2003年全國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)億，居民儲(chǔ)蓄占居民金融資產(chǎn)總額的80%。其次，我國(guó)正在步入汽車時(shí)代，京滬穗深等地已達(dá)到1車/10人的車輛擁有率，年收入8萬(wàn)人民幣以上并有私家車的白領(lǐng)階層數(shù)量已相當(dāng)龐大（估計(jì)已超過(guò)3,000萬(wàn)人）并且持續(xù)增長(zhǎng)，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費(fèi)需求，為休閑、旅游、健身、娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊前景。另一方面，老百姓手里有錢了，儲(chǔ)蓄回報(bào)過(guò)低（銀行利息降到了2%以下），投資股票、收藏風(fēng)險(xiǎn)大，而將這些錢用于投資購(gòu)置第二套住宅則頗具前景，特

28、別是在著名旅游景區(qū)和海濱旅游勝地附近興建的一些低密度的房子或小別墅，作為帶度假性質(zhì)的物業(yè)受到了眾多買家的追捧。 休閑旅游促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入21世紀(jì)以后，世界旅游正逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，休閑旅游占世界旅游的62%，休閑已經(jīng)逐步形成一個(gè)日益重要的新產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放以后，特別是最近七、八年來(lái)，休閑旅游在中國(guó)發(fā)展非?？?。杭州提出來(lái)要把杭州建成世界休閑城市，深圳也提出來(lái)創(chuàng)建中國(guó)最佳的休閑城市，凡是有條件開(kāi)發(fā)的地區(qū)，包括度假勝地、中心城市，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目都如雨后春筍發(fā)展非?？?。休閑經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn)在度假、會(huì)展、娛樂(lè)、健身、探險(xiǎn)等方面，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關(guān)。在北京

29、周邊地區(qū)、以上海為核心的長(zhǎng)三角、以廣州為中心的珠三角乃至成都、重慶，以及一些具有良好景觀、休閑條件的目的地如海南、青島、桂林、大理、麗江，都吸引人們前往投資、卜居置業(yè)、休閑度假。 閑暇時(shí)間增加 美國(guó)有一個(gè)組織統(tǒng)計(jì)過(guò)，美國(guó)人有三分之一時(shí)間用于休閑旅游，美國(guó)三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國(guó)有三分之一土地面積主要作為休閑用途。我國(guó)雖然是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、生活水平與美國(guó)比還有很大差距，但是從休假時(shí)間這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)差不多。 從1995年5月份我國(guó)實(shí)行5天工作日，到1999年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開(kāi)始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周，加上國(guó)家法定休假日，一年將近114天假期，將來(lái)如果推行帶薪休假，可能全年

30、有三分之一時(shí)間可以休假。大部分消費(fèi)是在休閑時(shí)候發(fā)生的，因此，以旅游、娛樂(lè)、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)將會(huì)促進(jìn)各個(gè)產(chǎn)業(yè)，包括旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)在滿足人民各種休閑需求的基礎(chǔ)上，由城市經(jīng)濟(jì)模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。隨著人民生活水平的提高，休閑時(shí)間的增加，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)這方面的需求就更大，從而成為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的力量。 住房條件改善促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 我國(guó)人民收入和生活水平的提高，帶動(dòng)了全國(guó)城鎮(zhèn)和部分農(nóng)村住房條件的改善。第一套住房條件改善，基本的居住需求得以滿足后，富裕起來(lái)的人想買第二套房子，滿足度假休閑和投資的需求。房地產(chǎn)可以說(shuō)是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。 另一方面，

31、就全國(guó)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)居民住房需求總的來(lái)說(shuō)還是不夠，有些度假區(qū)、度假村，或者適合發(fā)展旅游的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，與旅游休閑有關(guān)的項(xiàng)目，像行、游、住、吃、購(gòu)、娛六要素還需要做進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。中國(guó)許多大城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重、環(huán)境與景觀不佳，對(duì)于濱海和風(fēng)景勝地建設(shè)融健身、休閑、溫泉、療養(yǎng)功能為一體的度假型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，有著巨大的需求?？傮w而言，旅游房地產(chǎn)在住房需求中所占的比重還比較小，發(fā)展?jié)摿O大。 政策的支持，為旅游房地產(chǎn)提供了發(fā)展的動(dòng)力 國(guó)家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。從國(guó)家到黃山政府層面，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游、房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，將旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)

32、業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭加以扶持，這就為黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)，提供了旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。 基礎(chǔ)設(shè)施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條件的改善：交通設(shè)施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好條件。與連通長(zhǎng)三角滬寧杭城市群高速公路網(wǎng)的徽杭高速公路已建成通車，合銅黃高速公路正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中；鐵路和航空運(yùn)輸也積極參與，在節(jié)假日和周末紛紛加開(kāi)旅游和休閑專列或提供包機(jī)。這種發(fā)展勢(shì)頭，無(wú)疑對(duì)建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。 信息時(shí)代的來(lái)臨：通訊技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟，計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)

33、展旅游房地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定了基礎(chǔ)。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、管理模式的高效性，更重要的是：消費(fèi)方式的方便靈活，令消費(fèi)者一次購(gòu)買就可以獲得不同時(shí)段、不同度假地多種選擇、多種享受服務(wù)，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 3.2 黃山發(fā)展旅游房地產(chǎn)面臨的制約因素 旅游房地產(chǎn)業(yè)的順利啟動(dòng)和規(guī)范運(yùn)行，應(yīng)具備一系列的條件。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案，完善的配套服務(wù)與設(shè)施，專業(yè)的營(yíng)銷推廣系統(tǒng)，豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證，健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系。然而， 作為一種新生事物，

34、由于旅游房地產(chǎn)剛剛從國(guó)外引入，在黃山才剛剛起步，其發(fā)展面臨著若干制約因素。 認(rèn)識(shí)不充分，經(jīng)驗(yàn)不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的。從黃山現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，對(duì)于旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)模式都缺乏全面深入的了解。如何針對(duì)旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)？怎樣進(jìn)行市場(chǎng)定位和運(yùn)作？如何將外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)本土化？這些問(wèn)題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認(rèn)識(shí)和足夠的經(jīng)驗(yàn)。 缺乏相關(guān)制度、法規(guī)的支持和配套 我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)面積3種方式銷售，并按照實(shí)際可使用的土地使用權(quán)年限確定產(chǎn)權(quán)，而對(duì)于按時(shí)間段劃分產(chǎn)權(quán)是一塊真空，對(duì)于辦

35、理時(shí)權(quán)的手續(xù)還沒(méi)有合法的依據(jù)。 我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。這就對(duì)旅游房地產(chǎn)中的重要部分——產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店——的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了明確的限制。該法第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對(duì)于以分時(shí)度假為代表的度假村的開(kāi)發(fā)也進(jìn)行了明確限制。由于沒(méi)有相關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)于旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，意味著確權(quán)的困難，也意味著其權(quán)利在法律上沒(méi)有保障。 對(duì)于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主

36、體也沒(méi)有明確的規(guī)定，容易造成有利益時(shí)“搶”，有問(wèn)題時(shí)“推”的局面。 在我國(guó)，帶薪休假制度尚無(wú)法規(guī)性的實(shí)施落實(shí)，無(wú)法將假期錯(cuò)開(kāi)，使集中的旅游消費(fèi)變?yōu)榉稚⒌南M(fèi)，也就無(wú)法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力。 組建國(guó)際國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)還有難度 交換網(wǎng)絡(luò)是實(shí)現(xiàn)業(yè)主投資增值目的、化解消費(fèi)者信用風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮旅游房地產(chǎn)特殊功能的技術(shù)平臺(tái)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，通常認(rèn)為首先應(yīng)組建國(guó)內(nèi)的交換網(wǎng)絡(luò)，隨著各項(xiàng)政策和外部條件的改善，再逐步走向國(guó)際化是最理想的發(fā)展道路。 而在組建國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)時(shí)，由于利益分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題未能解決，誰(shuí)來(lái)充當(dāng)發(fā)起者、管理者很難協(xié)調(diào)。一個(gè)比較典型的例子是我國(guó)在組建國(guó)內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過(guò)

37、多年都未取得成功。在我國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟的《博鰲宣言》中，只就交換網(wǎng)絡(luò)的一些方向性的概念做了界定，并未在交換網(wǎng)絡(luò)建立的時(shí)間表、領(lǐng)導(dǎo)者和協(xié)調(diào)方式、資金投入的融資渠道上做出制度上的安排。 對(duì)交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一個(gè)重要因素。 旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)水平不高，市場(chǎng)信譽(yù)度較低 眾多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)水平良莠不齊、魚(yú)龍混雜，沒(méi)有形成品牌與規(guī)模。設(shè)計(jì)與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在粗制濫造的短期行為。 由于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理有其特殊性，如要由物業(yè)管理公司承擔(dān)投資性客戶售后包租的責(zé)任，物業(yè)管理公司的規(guī)范管理還

38、需要一個(gè)經(jīng)驗(yàn)積累的過(guò)程。 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中多采用先期發(fā)售或出售一定時(shí)間使用權(quán)，投資回報(bào)不確定，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)容易產(chǎn)生非法集資、開(kāi)發(fā)商套錢的誤解，對(duì)這種新的消費(fèi)形式還未得到認(rèn)同。 由于消費(fèi)信息在買賣雙方之間存在不對(duì)稱性，消費(fèi)者的需求可能為不適當(dāng)?shù)膹V告宣傳和行銷手段所操縱、誤導(dǎo)，這時(shí)的消費(fèi)者選擇未必真實(shí)地反映了消費(fèi)者主權(quán)，從而為日后的糾紛埋下了隱患。 經(jīng)營(yíng)主體錯(cuò)位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主體不一致。如黃山風(fēng)景區(qū)由管委會(huì)負(fù)責(zé)整體營(yíng)銷、環(huán)境維護(hù)與品牌管理；但在大黃山范圍內(nèi)環(huán)黃山游憩帶的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理卻往往另有其主。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)主體的錯(cuò)位、利益目標(biāo)的不一致

39、，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。就目前來(lái)看，黃山主景區(qū)打的是山岳觀光牌，而周邊延伸游憩帶打的是休閑度假牌，各唱各調(diào)，令消費(fèi)者莫衷一是，有可能導(dǎo)致黃山公共品牌形象與環(huán)境維護(hù)的危機(jī)，累及旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤(rùn)最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗(yàn)環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。例如，黃山南大門湯池鎮(zhèn)，隨旅游的發(fā)展出現(xiàn)了星羅棋布的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有的建筑密度過(guò)高，有城鎮(zhèn)化傾向；有的與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，對(duì)于旅游區(qū)的環(huán)境與景觀產(chǎn)生了負(fù)面影響。 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式

40、 4.1 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當(dāng)?shù)卣庀蛞庾R(shí)的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟(jì)、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機(jī)商刻意炒作、錯(cuò)誤放大市場(chǎng)信號(hào)的泡沫成分。因此，對(duì)于黃山旅游業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)并非一劑“包醫(yī)百病”的靈丹妙藥，而是一把雙刃劍。就如對(duì)其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對(duì)于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開(kāi)放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。在規(guī)劃前瞻中，既要響應(yīng)黃山旅游業(yè)由單一觀光向觀光與度假共同發(fā)展轉(zhuǎn)變的大勢(shì)，又不能逾越黃山發(fā)展的客觀規(guī)律。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展

41、觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。 基于上述認(rèn)識(shí)，提出黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一些基本觀念與戰(zhàn)略性思考如下： 總體戰(zhàn)略：“集約、分區(qū)、差異、適度”八字方針 ☆ 集約策略：體現(xiàn)三個(gè)結(jié)合 與現(xiàn)有基礎(chǔ)相結(jié)合。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)；針對(duì)重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過(guò)剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級(jí)。 與旅游發(fā)展相結(jié)合。不宜單純地搞旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要與旅游業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，作為豐富旅游功能與配套、深化旅游內(nèi)涵、提高

42、旅游檔次與吸引的必要措施。 與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢(shì)資源，不搞四處開(kāi)花均衡發(fā)展，以重點(diǎn)休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為主。 ☆ 分區(qū)策略：劃分四類區(qū)域 具體而言，根據(jù)黃山各地域空間單元發(fā)展條件的差異，將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四類區(qū)域： 嚴(yán)格控制發(fā)展的區(qū)域。對(duì)于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域。對(duì)于屯溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。 適度發(fā)展的區(qū)域。對(duì)于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個(gè)城區(qū)，采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。 積極鼓勵(lì)發(fā)展的區(qū)域。對(duì)

43、于黃山高爾夫、太平湖等幾個(gè)度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展”的策略。 ☆ 差異策略：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化 根據(jù)市場(chǎng)需求、資源特點(diǎn)與發(fā)展條件，確定黃山旅游房地產(chǎn)的主要類型為：第二住宅景觀住宅、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋/村、主題社區(qū)。 ☆ 適度策略：追求三個(gè)適度 布局適度。在總體布局上，黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展將形成“一帶二心，二湖三山四城”的格局——一帶：環(huán)黃山風(fēng)景區(qū)游憩帶；二心：黃山高爾夫旅游區(qū)和太平湖度假區(qū)兩個(gè)中心；二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂(lè)湖；三山：牯牛降、齊云山、清涼峰；四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。 項(xiàng)目適度。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)屯溪國(guó)際老年公寓、江南新城、太平湖農(nóng)

44、家樂(lè)、名人別墅花園、翡翠度假村、太平湖項(xiàng)目、耿城鎮(zhèn)浦溪河、翡翠谷、唐模度假區(qū)、豐樂(lè)河南岸、中國(guó)江南明清影視城、奇墅湖、徽州古城、清涼峰、新安江畫(huà)廊、齊云山道教養(yǎng)生園、萬(wàn)安古鎮(zhèn)、五龍山、牯牛降等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 政策適度。1）在政府層面上，要解決好規(guī)劃、法規(guī)政策、行業(yè)管理、開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌、配套服務(wù)等方面的政策。2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項(xiàng)目與銷售方面的政策。 4.2 黃山旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式 綜上所述，結(jié)合黃山社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r、旅游發(fā)展階段、資源特色和市場(chǎng)需求特征，提出黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式為：旅游先行、政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、整體開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作

45、。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場(chǎng)（長(zhǎng)三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級(jí)名山秀水和縣城老街）影響小、市場(chǎng)知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過(guò)旅游的充分發(fā)展，一步到位開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過(guò)旅游的先期投入、改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，吸引客流和提升知名度，再借勢(shì)發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。 ☆ 政府主導(dǎo) 當(dāng)?shù)卣凑战y(tǒng)一的規(guī)劃，控制宏觀層面政策方向，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”的宏觀調(diào)控，在國(guó)家政策法規(guī)框架下訂好游戲規(guī)則。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件

46、（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。 ☆ 企業(yè)參與 分兩個(gè)層次。對(duì)于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級(jí)項(xiàng)目，策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理均要站在國(guó)際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、富有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)集團(tuán)，作為開(kāi)發(fā)的合作伙伴。對(duì)于類似翡翠谷、豐樂(lè)湖這樣的區(qū)域性或子戰(zhàn)略性項(xiàng)目，適宜放眼風(fēng)起云涌、富有活力和競(jìng)爭(zhēng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，引入以民間資本和民營(yíng)企業(yè)為主體的力量，加以開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 ☆ 整體開(kāi)發(fā) 應(yīng)該融合項(xiàng)目資源和開(kāi)發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體與旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體相統(tǒng)一，令旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)

47、開(kāi)發(fā)相得益彰，從而擴(kuò)大旅游品牌和形象的影響，增強(qiáng)旅游與房地產(chǎn)的整體營(yíng)銷力，避免各唱各調(diào)、分散經(jīng)營(yíng)的弊端重演。 ☆ 市場(chǎng)運(yùn)作 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目具有高度開(kāi)放的特征，是完全市場(chǎng)化的項(xiàng)目，不應(yīng)成為官辦項(xiàng)目。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)、管理要納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開(kāi)、公正的原則由市場(chǎng)擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來(lái)承擔(dān)。這樣才能確保按市場(chǎng)規(guī)律辦事，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目操作者的全部潛能和積極性，爭(zhēng)取創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的最大效益，提高旅游房地產(chǎn)投資的成功率。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點(diǎn) 5.1 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主要類型為：第二住宅景觀住宅、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋村、主題

48、社區(qū)。 5.1.1 以提供第二住宅為主要目的的景觀住宅 這類住宅以為本地和周邊城市置業(yè)者提供第二住宅為主要目的，多建在旅游資源突出的城市市區(qū)內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、獨(dú)特的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性，將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。 代表作：黃山市內(nèi)的黃山城市花園、維多利亞花園、東方家園等。 5.1.2 以休閑度假為目的的度假別墅和公寓 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上

49、重要的一環(huán)，多建在城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的度假區(qū)內(nèi)。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源和旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以為異地客源提供度假休閑物業(yè)為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。 5.1.3 產(chǎn)權(quán)式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，輔以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí) 住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？ 　　商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下： 　　(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

50、 　　磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 　　(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 　　磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。 　　(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 　　住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比

51、為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買房人。 怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 　　房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 　　在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完

52、全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 　　從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 　　此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、

53、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？ 　　(1)住宅的開(kāi)間 　　住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 　　(2)住宅的進(jìn)深 　　住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅

54、具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。 　　(3)住宅的層高 　　住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 　　(4)住宅的凈高 　　住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示： 　　凈高=層高-樓板厚度 　　即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 　　商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開(kāi)間、

55、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。 購(gòu)房基礎(chǔ)知識(shí)：讀懂商品房術(shù)語(yǔ) 　　單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 　　商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書(shū)中常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 　　期

56、房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 　　房屋的開(kāi)間：是指房屋的寬度。 　　房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。 　　房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 　　房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 　　商品房建筑容積率：是指項(xiàng)

57、目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 　　建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 　　綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 　　商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。 　　均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。 　　預(yù)售價(jià)：是指商品房預(yù)售的價(jià)格。 　　低層房：是指1至3層高的樓房。 　　小高層房：是指9至11層高以下的樓房。 　　高層房：是指總高在12層以上的樓房。 　　商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積

58、的比例。 　　商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。 　　躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。 　　復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。 　　水景商品房：是指依水而建的房屋； 　　TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋 什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？ 　　建筑面積亦稱建筑展

59、開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是： 　　(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。 　　(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 　　

60、(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。 　　(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 　　(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。 　　(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一

61、半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 　　(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 　　(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水

62、平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有： 　　(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。 　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。 　　(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 　　(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 　　(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。 　　(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 　　(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 　　從以上

63、可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。 十種情況不計(jì)入建筑面積 　　根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。 　　10種情況包括： 　　1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 　　2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷； 　　3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊； 　　4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池； 　　5.建筑

64、物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)； 　　6.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 　　7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 　　8.活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 　　9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 　　10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。 什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 　　消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見(jiàn)的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)

65、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 　　建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 　　建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 　　綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 　　以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。 商品房的銷售面積如何計(jì)算？ 　　按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房

66、的銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即： 　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 　　一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法： 　?、偬變?nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。 　?、谔變?nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種： 　　(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 　　(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 　　二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： 　　(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； 　　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。 　　下列空間不得計(jì)入公用建筑面積： 　　(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下