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1、目目 錄錄中國寫字樓市場發(fā)展近況中國寫字樓市場發(fā)展近況.1 1一、國家宏觀經(jīng)濟概況.1二、中國寫字樓市場發(fā)展概況.2（一）投資額增長迅猛.2（二）整體需求下降 區(qū)域差異明顯.2（三）新增供應(yīng)量持續(xù)攀升.4（四）一線城市空置率持續(xù)走低 二線城市呈現(xiàn)較高水平.5（五）甲級寫字樓租金上漲.5三、中國寫字樓市場前景與展望.6（一）供應(yīng)量繼續(xù)攀升 需求水平將保持相對穩(wěn)定.6（二）未來市場發(fā)展將傾向內(nèi)陸和東北地區(qū).7（三）國內(nèi)企業(yè)將成為寫字樓市場主要驅(qū)動力.7第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策.8 8一、調(diào)控政策：穩(wěn)中趨緊 政府調(diào)控決心不動搖.8二、金融政策：央行 7 月 6 日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率.

2、8三、土地政策：住房用地供應(yīng)計劃調(diào)整 為 15.93 萬公頃，減少 7.7%.9四、保障房： 明確保障目標(biāo) 機制趨于完善.9五、小產(chǎn)權(quán)房：已清理在建在售的 79 個項目，擬分類靈活處理.9第二章第二章 土地市場土地市場.1212一、整體市場：成交活躍，量價齊升.12二、分用途成交情況.12（一）住宅用地 ：成交量猛增，一線房企拿地活躍，推高溢價率.13（二）商業(yè)辦公用地：霞光里、月壇南街地塊備受市場關(guān)注.14（三）工業(yè)用地：成交量環(huán)比上漲 167.6%.14三、展望：企業(yè)拿地理性，預(yù)計年底迎來住宅用地成交高潮.15第三章第三章 住宅市場住宅市場.1616一、新建商品住宅.16（一）供應(yīng)情況.1

3、6（二）成交情況.16二、二手住宅市場.17（一）整體情況分析.18（二）熱點片區(qū)監(jiān)測價格.18（三）住宅租金分析.192012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊圖圖表索引表索引圖 1.全國寫字樓總凈吸納量.2圖 2.全國寫字樓總凈吸納量.3圖 3.2012 年上半年全國主要城市凈吸納量.4圖 4.2012 年上半年城市寫字樓新增供應(yīng)及占存量比.5圖 5.2012 年上半年底城市寫字樓總體空置率.5圖 6.重點城市甲級寫字樓租金指數(shù).6圖 7.2012 年上半年底甲級寫字樓租金.6圖 8. 2011-2012 年北京新建住宅累計施工面積.16圖 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面積.

4、16圖 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量價.17圖 11. 2011-2012 年北京二手住宅量價走勢.18圖 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù) .20表 1. 2012 年 3 季度房地產(chǎn)政策匯總.10表 2. 北京土地市場各季度整體成交情況.12表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情況.13表 4. 北京 2012Q3 住宅用地區(qū)域成交情況.13表 5. 北京 2012Q3 商業(yè)辦公用地區(qū)域成交情況.14表 6. 北京 2012Q3 工業(yè)用地區(qū)域成交情況.15表 7. 2012 年 9 月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表.18表 8. 2012

5、年 9 月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表.19表 9. 2012 年 9 月北京市別墅重點區(qū)片價格表.192012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 1 頁中國寫字樓市場發(fā)展近況中國寫字樓市場發(fā)展近況2010 年起，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，一方面眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急；另一方面，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資卻呈現(xiàn)出增長勢頭。很多企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，把目光由住宅轉(zhuǎn)向了受樓市新政影響較小的寫字樓市場，對寫字樓投資的快速增長起到了推波助瀾的作用，從而造就了寫字樓市場的火熱局面。進入 2010 年以來，受歐洲債務(wù)危機影響，出口需求減弱，我國經(jīng)濟增長持續(xù)放緩，這在一定程度上導(dǎo)致外商投資企

6、業(yè)和國內(nèi)出口型企業(yè)對寫字樓的擴張需求減弱，全國總凈吸納量水平較之前有所降低。盡管如此，由于我國城市化率的不斷提高所帶來的城市人口的持續(xù)增加，以及國家擴大內(nèi)需所帶動的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，對商業(yè)寫字樓的需求規(guī)模仍將逐漸增加，這也為寫字樓市場的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。本次將主要對中國寫字樓市場近年來的發(fā)展?fàn)顩r進行分析，深入了解我國寫字樓市場現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，對寫字樓市場的發(fā)展前景進行展望。一、國家宏一、國家宏觀經(jīng)濟觀經(jīng)濟概況概況進入 2010 年以來，受歐洲債務(wù)危機影響，我國出口需求減弱，總出口增長顯著放緩。2012 年 1 月我國出口與進口同比出現(xiàn)了-0.5%和-15.3%的負增長，8 月份

7、我國進口的同比增長僅為 0.2%。2012 年上半年中國經(jīng)濟增長 7.8，3 年來 GDP 增速首破 8%。2012 年 1 到8 月份全國固定資產(chǎn)投資同比名義增速較去年同期下降了 4.8 個百分點，投資動力增長不足。尤其是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資增長低迷，很大程度上制約了中國經(jīng)濟的復(fù)蘇和回暖。宏觀經(jīng)濟目前表現(xiàn)為房價、物價漲幅2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 2 頁明顯降低；出口增長大幅度回落，投資和消費增長也有不同幅度下降，經(jīng)濟增長率呈現(xiàn)繼續(xù)下行態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟政策繼續(xù)兼顧穩(wěn)增長、穩(wěn)物價目標(biāo)，但在實際操作層面逐步偏重穩(wěn)增長。本輪經(jīng)濟增速下滑是由國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境

8、導(dǎo)致的，預(yù)計未來一段時間中國經(jīng)濟仍然會面臨許多不確定因素影響，經(jīng)濟增速或?qū)⒗^續(xù)放緩，但由于國家一再實施較寬松的貨幣政策，仍有條件保持較高的穩(wěn)定增長速度。二、中國寫字樓市二、中國寫字樓市場發(fā)場發(fā)展概況展概況（一）投（一）投資額資額增增長長迅猛迅猛住宅市場限購以來，大量投資性資金涌向?qū)懽謽鞘袌觯簧俜科蠹娂婇_始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，熱衷于寫字樓的開發(fā)。近年來，國內(nèi)寫字樓的投資增長非常迅猛。據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2007年2011 年，我國寫字樓年內(nèi)完成投資額分別為 1035.04 億元、1167.17 億元、1377.21 億元、1807.38 億元和 2548.41 億元，其分別較上年增長12%、1

9、3%、18%、31%和 41%，增長率呈現(xiàn)出顯著上升趨勢（圖 1）。2007-2011年中國寫字樓年投資額05001,0001,5002,0002,5003,0002007年2008年2009年2010年2011年數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫億元0%10%20%30%40%50%寫字樓年內(nèi)完成投資額（億元）增長率圖 1.全國寫字樓總凈吸納量2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 3 頁（二）整體需求下降（二）整體需求下降 區(qū)域差異明區(qū)域差異明顯顯1、全國總凈吸納量變化顯著2010 年以來，由于受到經(jīng)濟增長持續(xù)放緩以及歐洲債務(wù)危機等外部不確定因素的影響，全國總凈吸納量變化幅度顯著，2011 年起呈現(xiàn)

10、下降的趨勢，已連續(xù)4 個季度低于 3 年的季度平均值，在 2012 年第二季度達 422,048 平方米。 全國寫字樓總凈吸納量（千平方米）2003004005006007002010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫季度總凈吸納量（千平方米）三年平均值圖 2.全國寫字樓總凈吸納量2、凈吸納量區(qū)域差異明顯從各個城市來看，情況各有不同。一線城市中，在北京，以國內(nèi)企業(yè)尤其是國有企業(yè)為首的擴張強勁，其需求將 2012 年上半年的凈吸納量增加至 182,489平方米，遠遠超過全國其他城市

11、。相比之下，上海更容易受外部不確定性影響，其進入 2012 年后的凈吸納量明顯較低，為 143,248 平方米。二線城市中，武漢寫字樓市場表現(xiàn)最為強勁，2012 年上半年的凈吸納量在全國排名第三，為 103,784 平方米，與 2010 年的總凈吸納量相比，幾乎增加了一倍。其高凈吸納量的主要原因在于近年來武漢的優(yōu)質(zhì)寫字樓供給有限，2012 年上半年武漢新增供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)寫字樓很快就被強勁的需求所吸納。在其他許多二線城市，尤其是那些高度集中了出口導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)的城市，如大連和杭州，這些城市的2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 4 頁的吸納量受生產(chǎn)活動減弱的影響尤為明顯，其中，杭州 2012 年上

12、半年的凈吸納量最低，僅為 1,036 平方米。2012年上半年全國主要城市寫字樓凈吸納量（平方米）050,000100,000150,000200,000杭州重慶天津沈陽深圳成都大連廣州武漢上海北京數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫圖 3.2012 年上半年全國主要城市凈吸納量（三）新增供（三）新增供應(yīng)應(yīng)量持量持續(xù)續(xù)攀升攀升 2012 年寫字樓新增供應(yīng)進入高峰期，上半年，上海的新增供應(yīng)量最大，為372,006 平方米，占現(xiàn)有存量的 7.4%；與上海相似，廣州在今年上半年有大量新增供應(yīng)量，達 309,500 平方米，占其現(xiàn)有存量的 13%；相比之下，北京市場上半年新增 246,400 平方米寫字樓供應(yīng)，僅相當(dāng)

13、于其現(xiàn)用存量的 3.8%，市場供應(yīng)短缺狀態(tài)進一步加劇。相較于北上廣等一線城市，雖然一些二線城市，如成都、重慶、大連、武漢的絕對供應(yīng)量相對較小，但其供應(yīng)量相對其現(xiàn)有庫存的比例則較高（圖 4）。且隨著中國服務(wù)業(yè)向一線城市以外的地區(qū)擴張，具有增長潛力的二線城市將成為市場的焦點，國內(nèi)企業(yè)對高品質(zhì)寫字樓的需求正支撐二線城市甲級寫字樓的擴張。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 5 頁2012年上半年城市寫字樓新增供應(yīng)及占存量比0100200300400上海廣州北京成都大連武漢重慶沈陽千平方米%01020304050數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量占存量占比 圖 4.2012 年上半年城市寫

14、字樓新增供應(yīng)及占存量比（四）一（四）一線線城市空置率持城市空置率持續(xù)續(xù)走低走低 二二線線城市呈城市呈現(xiàn)較現(xiàn)較高水平高水平一線城市相對其余城市而言，供求比一直較低，導(dǎo)致其整體空置率總體水平相對較低。其中，在租賃需求強勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京寫字樓總體空置率持續(xù)走低。自 2010 年至今，北京空置率一直處于下降勢態(tài)，在所有城市中最低，截止至 2012 年上半年年底，空置率已降至 2.45%。相比之下，高比例的新增供應(yīng)推高了二線城市的空置率水平。例如，成都在所有城市中的空置率最高，為 34.7%。上半年年底，重慶的空置率也上升至 30.9%。其他城市，如大連和武漢，同樣遵循類似模式。隨著大量新項

15、目入市，預(yù)計二線城市市場消化存量將面臨一定壓力。 （圖 5）2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 6 頁2012年上半年底城市寫字樓總體空置率（%）0510152025303540成都 大連 重慶 武漢 天津 沈陽 西安 南京 廣州 上海 杭州 北京數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫圖 5.2012 年上半年底城市寫字樓總體空置率（五）甲（五）甲級級寫字樓租金上寫字樓租金上漲漲從全國 7 個重點監(jiān)測城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金指數(shù)變化情況（圖 6）可以看出，2010 年以來，甲級寫字樓租金上漲仍然成為大部分城市的主旋律。受強大的租賃需求和有限的供應(yīng)所推動，北京的甲級寫字樓租金增速居全國之首，2012年 2

16、 季度，北京甲級寫字樓租金指數(shù)為 169.8，較 2010 年 2 季度增長了 67.4 個點；上海的租金繼續(xù)穩(wěn)健增長，較 2010 年 2 季度增長了 30 個點。就租金水平而言，截止至 2012 年 2 季度末，上海的甲級寫字樓月租金居全國之首，達每平方米 348元，北京緊密追趕其后，為每平方米 318 元（圖 7）。二線城市的甲級寫字樓租金水平與北京、上海等一線城市仍然有一定的差距，但近年來隨著大量新優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目的推出，租金增長同樣顯著。其中，武漢的甲級寫字樓租金漲幅最大，較 2010 年 2 季度增長了 48.9 個點，位居全國第二；大連和重慶在 2012 年 2 季度的甲級寫字樓租金

17、指數(shù)均較 2010 年 2 季度增長了30%以上。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 7 頁重點城市甲級寫字樓租金指數(shù)（以2010年為100）951051151251351451551651752010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫北京上海天津成都重慶武漢大連圖 6.重點城市甲級寫字樓租金指數(shù)2012年上半年底甲級寫字樓租金（人民幣/平方米/月）050100150200250300350400大連西安天津杭州廣州上海數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫圖 7.2012 年上半年底甲級寫字樓租金三、中國

18、寫字樓市三、中國寫字樓市場場前景與展望前景與展望（一）供（一）供應(yīng)應(yīng)量量繼續(xù)繼續(xù)攀升攀升 需求水平將保持相需求水平將保持相對穩(wěn)對穩(wěn)定定2014 年前將有 800 萬平方米的寫字樓面積竣工，這將有助于提升寫字樓整體質(zhì)量并加速市場成熟。由于政策重點將放在外部經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下保持國內(nèi)經(jīng)濟增長，預(yù)期在全國范圍內(nèi)寫字樓需求水平將保持相對穩(wěn)定。寫字樓市場的快速擴張很可能會使得部分城市出現(xiàn)短期供過于求的局面，這將在一定程度上抑制租金的增長。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 8 頁（二）未來市（二）未來市場發(fā)場發(fā)展將展將傾傾向內(nèi)向內(nèi)陸陸和和東東北地區(qū)北地區(qū)從地域上看來，目前甲級寫字樓仍主要集中

19、在北上廣等一線城市及部分沿海城市，但在未來五年內(nèi)，受國家經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策的影響，市場發(fā)展的天枰將傾向中西部及東北地區(qū)，僅成都、重慶和沈陽三個城市，就將占寫字樓增長總量的一半以上。（三）國內(nèi)企（三）國內(nèi)企業(yè)業(yè)將成將成為為寫字樓市寫字樓市場場主要主要驅(qū)動驅(qū)動力力跨國公司一直以來都是二線城市甲級寫字樓的主導(dǎo)力量，但是國內(nèi)企業(yè)也將逐漸占據(jù)舉足輕重的位置，并將重新構(gòu)建未來二線城市寫字樓市場的格局。在擴展業(yè)務(wù)和升級辦公環(huán)境的雙重需求推動下，國內(nèi)企業(yè)日益認(rèn)可甲級寫字樓的價值，他們有望成為未來吸納甲級寫字樓市場的主導(dǎo)力量。 2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 9 頁第一章第一章 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策一

20、、一、調(diào)調(diào)控政策：控政策：穩(wěn)穩(wěn)中中趨緊趨緊 政府政府調(diào)調(diào)控決心不控決心不動搖動搖2012 年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，延續(xù)上半年勢態(tài)。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松。7 月，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，強調(diào)各地要采取多種措施堅決防止房價反彈，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松；9 月，住建部有關(guān)負責(zé)人再次表示，將繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。與此同時，北京市住建委也積極出臺相應(yīng)調(diào)控政策，8 月1 日，針對 5、6 月份樓市量價齊升這一情況，北京住建委臨時采取對企業(yè)約談和告誡的措施，并強調(diào)將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策；8 月 7 日，北京住建委發(fā)布了關(guān)于

21、落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關(guān)問題的通知，將限購政策落實到具體實處。這一系列調(diào)控政策的出臺，表明政府對房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和決心是明確的、堅定的。而從目前房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢來看，只有將已經(jīng)發(fā)布實施的一系列政策逐一落到實處，各種政策的聯(lián)動、疊加效應(yīng)才會讓整個市場有所變化，才能真正有助于扭轉(zhuǎn)房價過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價格逐步趨于理性。二、金融政策：央行二、金融政策：央行 7 月月 6 日下日下調(diào)調(diào)人民人民幣幣存存貸貸款基準(zhǔn)利率款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，自 2012 年 7 月 6 日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個百分點至 3.0%，一

22、年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.31 個百分點至 6.0%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。并要求自同日起，將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機構(gòu)要2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 10 頁繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房。此為是繼 6 月 8 日以來央行年內(nèi)第二次利息下調(diào)，且兩次降息時間僅隔 1個月。此次降息主要由于 6 月 CPI 同比上漲 2.2% ，創(chuàng) 29 個月新低。對樓市而言，本次強調(diào)金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房，表

23、明本次降息不代表樓市調(diào)控政策將要松動。但對于自住型貸款購房者來說是一種利好，申請貸款的難度及購買壓力下降，但投資投機需求仍將受到政策的限制難以入市。此次利息下調(diào)，是將有 8400 多億元資金進入市場，通過房貸，開發(fā)貸款等資金形式，對樓市利好，導(dǎo)致房價小幅上漲。但降息不會讓房價像 2009 年那樣暴漲，但成交量會有所回暖。三、土地政策：住房用地供三、土地政策：住房用地供應(yīng)計應(yīng)計劃劃調(diào)調(diào)整整 為為 15.93 萬公萬公頃頃，減少，減少 7.7%8 月 5 日，國土資源部發(fā)布公告稱，根據(jù)上半年住房用地供需和已供土地開發(fā)利用情況，將 2012 年 4 月確定的全年住房計劃供地總量調(diào)整為 15.93 萬

24、公頃，減少 7.7%。對供應(yīng)量作出調(diào)整，將有利于提高計劃的完成率和有效性。雖然住房用地供應(yīng)計劃下調(diào)，但仍遠超往年實際供應(yīng)最高水平，為歷史計劃完成量最大年份的 117.3%。預(yù)計四季度土地供應(yīng)量將會增加，繼續(xù)呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，國土部仍將加大督促已供應(yīng)住宅用地開發(fā)力度，增加住房有效供給。四、保障房：四、保障房： 明確保障目明確保障目標(biāo)標(biāo) 機制機制趨趨于完善于完善明確明確“十二五十二五”廉租房、公租房等保障性住房的建廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)設(shè)目目標(biāo)標(biāo)。7 月 20 日，國務(wù)院發(fā)布了國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃全文。在住房保障方面， 規(guī)劃明確提出了廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)目標(biāo)：到

25、2015 年增加廉租住房不低于 400 萬套，新增發(fā)放租賃補貼不低于 150 萬戶，人均住房建筑面積 13 平方2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 11 頁米左右，套型建筑面積 50 平方米以內(nèi)，而公租房亦要求增加不低于 1000 萬套，且單套建筑面積以 40 平方米左右的小戶型為主。從中可以看出，國家已將建立基本住房保障制度明確化，將逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)住有所居的建設(shè)目標(biāo)。北京保障房管理機制北京保障房管理機制進進一步一步規(guī)規(guī)范。范。9 月 7 日，北京市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意見稿，面向社會公開征求意見，擬出臺新

26、政，購買保障房擬夫妻共辦產(chǎn)權(quán)。保障房的機制將不斷得到完善，但關(guān)鍵仍在于落實與監(jiān)管。五、小五、小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房：已清理在建在售的房：已清理在建在售的 79 個個項項目，目，擬擬分分類類靈活靈活處處理理今年 6 月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售工作，截止到 9 月 17 日，北京市已初步清理出自 2008 年以來在建在售的 79 個違法占地項目。面對原因復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房，將靈活處置。對新的“小產(chǎn)權(quán)房”，堅決杜絕再出現(xiàn)；對在建在售的，堅決處理，立即叫停，并注重廣泛發(fā)動群眾舉報；對歷史上多年形成的，將根據(jù)占地性質(zhì)、規(guī)劃基礎(chǔ)等，分類研究處理辦法。表 1. 2012 年 3 季度房地產(chǎn)政策

27、匯總分類分類時間時間事件事件7 月 12 日國土資源部強調(diào)，將繼續(xù)堅定不移貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，積極配合相關(guān)部門，繼續(xù)做好土地供應(yīng)與市場調(diào)控工作。7 月 19 日國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知。通知要求，各級部門堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。調(diào)控政策調(diào)控政策8 月 1 日北京市住建委表示，對于 5、6 月份樓市量價齊升這一情況，住建委臨時采取了對企業(yè)約談和告誡的措施，在商品房預(yù)售審批過程中進行價格引導(dǎo)和監(jiān)督，為使北京房價合理回歸，北京將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。2012

28、年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 12 頁8 月 7 日北京市住建委發(fā)布關(guān)于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關(guān)問題的通知，要求北京戶籍居民購房和辦理房產(chǎn)證時，須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗購房人相關(guān)信息。8 月 23 日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場將會保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國務(wù)院要求，正在密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，會同和配合有關(guān)部門，研究進一步強化市場調(diào)控的政策措施。9 月 24 日住建部有關(guān)負責(zé)人表示，要加快研究并完善樓市調(diào)控措施。將繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進

29、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。7 月 6 日央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個百分點，將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。金融政策金融政策7 月 12 日央行公布 2012 年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告。報告顯示，上半年社會融資規(guī)模為 7.78 萬億元，同比多出 135 億元。其中，人民幣貸款增加 4.86 萬億元，同比多增 6833 億元；信托貸款增加 3432 億元，同比多增 2519 億元。7 月 1 日國土資源部新發(fā)布的閑置土地處置辦法正式實施。新辦法強化了對閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，明確了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，完善了閑置土地處

30、置程序，將從制度上堵上非法“囤地”和不按時動工開發(fā)的漏洞。8 月 5 日國土資源部發(fā)布2012 年 16 月份全國住房用地供應(yīng)計劃調(diào)整與落實情況，將全年住房供地計劃調(diào)整為 15.93 萬公頃，其中 20 個地區(qū)計劃供應(yīng)量相比年初目標(biāo)有所下降。8 月 8 日北京市國土局公布了 2012 年度第二批商品住宅和商服用地擬供應(yīng)地塊信息。第二批商品住宅和商服用地擬供應(yīng)地塊總計 45 宗，土地面積約 517 公頃。土地政策土地政策8 月 31 日國土資源部召開會議審議并原則通過了關(guān)于推進土地利用計劃差別化管理的意見。會議強調(diào)要加強和改進土地利用計劃管理，提高計劃的針對性和有效性，更好地發(fā)揮計劃的調(diào)控和引導(dǎo)

31、作用。7 月 15 日住建部發(fā)布的公共租賃住房管理辦法正式生效。辦法明確了公租房的申請條件，規(guī)定本地及外來人員均可申請公共租賃住房，無正當(dāng)理由連續(xù) 6 個月閑置公租房的應(yīng)當(dāng)退回，違法違規(guī)轉(zhuǎn)租公租房者，不但會被強制收回房屋，更需要繳納違法所得 3 倍以下、不高于 3 萬元的罰款。7 月 20 日國務(wù)院發(fā)布了國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃全文。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，國家將建立基本住房保障制度，維護公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)住有所居。9 月 6 日民政部、教育部、公安部、財政部、人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和衛(wèi)生部等七部門聯(lián)合通知，各級政府要積極解決中低收入見義勇

32、為人員家庭的住房困難。對符合廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房保障條件的城市見義勇為人員家庭，優(yōu)先納入住房保障體系。保障房政保障房政策策9 月 7 日北京市住建委發(fā)布關(guān)于規(guī)范已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意見稿，面向社會公開征求意見。擬出臺新政，購買保障房擬夫妻共辦產(chǎn)權(quán)。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 13 頁7 月 21 日北京市住建委會同市地稅局、市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于進一步加強房屋買賣合同管理的通知。通知旨在進一步規(guī)范市場秩序，有效遏制二手房買賣“陰陽合同”，堵塞稅收漏洞，促進本市存量房交易市場健康發(fā)展。7 月 25 日北京市政府以區(qū)縣政府為

33、責(zé)任主體，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，開展對利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）住宅的清理整治工作。7 月 25 日北京市國土資源局發(fā)布消息稱，自 6 月中旬起北京已開展“小產(chǎn)權(quán)房”的清理整治工作。此次清理整治工作對在建項目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍。對在售項目將責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。但并未提及對已售“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。9 月 17 日北京市國土資源局稱：北京市初步清理出自 2008 年以來 79 個在建、在售利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）住宅項目，現(xiàn)正在進行查處。其他政策其他政策9 月 27 日北京市住建委下發(fā)了修改過的北京市房地產(chǎn)開

34、發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準(zhǔn)（2012 版），與此前版本相比，新增了開發(fā)商對限購資格審核、開發(fā)商前期物業(yè)責(zé)任等內(nèi)容的規(guī)定。其中規(guī)定，未進行限購資格審核的開發(fā)商，將被暫停網(wǎng)簽。如同司機的駕駛證罰分，一旦超分，開發(fā)商也將面臨嚴(yán)重后果，輕則整頓，重則吊銷執(zhí)照。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 14 頁第二章第二章 土地市場土地市場一、整體一、整體市市場場：成交活：成交活躍躍，量價，量價齊齊升升2012 年第三季度北京土地市場相對二季度表現(xiàn)活躍，共成交土地 48 宗，建設(shè)用地面積 410 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 733 萬平方米，建設(shè)用地面積和規(guī)劃建筑面積分別是上季度的 3.8 倍和 4.4

35、倍。在成交量大幅增長的同時，由于住宅和商業(yè)辦公用地多為溢價成交，三季度平均溢價率達到 36.4%，比二季度高 15.1 個百分點。量價齊升，也使得土地出讓金大幅度增長，本季度土地出讓金為 364 億元，是上季度的 7.6 倍。三季度土地市場成交的活躍，一方面是由于政府加大經(jīng)營性用地的供應(yīng)力度，尤其是住宅用地，另一方面是二季度以來，北京商品房市場成交有所回暖，開發(fā)商依然看好未來的市場前景，并且隨著商品房的去庫存，開發(fā)商也有了拿地的資金實力。表 2. 北京土地市場各季度整體成交情況時間時間宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬萬)規(guī)劃建筑面

36、積規(guī)劃建筑面積( (萬萬)1 1平均溢價率平均溢價率2011Q146 159 298 442 34.1%2011Q266 167 402 600 11.4%2011Q363 477 341 678 18.5%2011Q474 252 350 609 10.0%2012Q145 97 189 357 0.0%2012Q227 48 109 166 21.3%2012Q32012Q34848 364364 410410 733733 36.4%36.4%環(huán)比變化環(huán)比變化77.8%77.8%655.8%655.8%275.7%275.7%340.4%340.4%2.5%2.5%同比變化同比變化-23

37、.8%-23.8%-23.6%-23.6%20.3%20.3%8.1%8.1%5.3%5.3%二、分用途成交情況二、分用途成交情況1 平均溢價率統(tǒng)計的范圍是成交方式為掛牌的土地，平均溢價率=總成交價/總起始價，并且對于有配建保障性住房的宗地，成交價不包含配建保障房成本。對于招標(biāo)用地，無法計算溢價率，用“-”表示。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 15 頁分用途來看，住宅、商業(yè)辦公、工業(yè)用地分別成交 19、10、19 宗，建設(shè)用地占比分別為 37.7%、6.0%、56.2%。表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情況用途用途宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )土地出讓金土地出讓金( (億元億

38、元) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬萬)平均平均溢價率溢價率建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積占比占比住宅19233.3154.832534.4%37.7%商業(yè)辦公10115.824.899.3100.4%6.0%工業(yè)1914.5230.7308.30.0%56.2%總計48363.6410.3732.636.4%100.0%（一）住宅用地（一）住宅用地 ：成交量猛增，一：成交量猛增，一線線房企拿地活房企拿地活躍躍，推高溢價率，推高溢價率市市場場回暖，成交量猛增。回暖，成交量猛增。三季度住宅用地成交 19 宗，建設(shè)用地面積 154.8 萬平方米，是上半年的 2.7

39、 倍，土地出讓金 233.3 億元，是上半年的 3.1 倍。三季度住宅土地市場明顯回暖，成交量猛增，主要由于開發(fā)商經(jīng)過二季度銷售回款后資金壓力較小，并且看好住宅市場前景儲備土地意愿強，同時三季度土地供應(yīng)相對充足。一一線線房企拿地活房企拿地活躍躍，推高溢價率，市國土局，推高溢價率，市國土局為穩(wěn)為穩(wěn)定市定市場預(yù)場預(yù)期，期，暫暫停停 10 宗土地宗土地出出讓讓。 。北京公共配套比較好的位置的住宅用地越來越稀缺，本季度很多優(yōu)質(zhì)地塊吸引了眾多大房企參與競標(biāo)。三季度成交的 19 宗住宅用地中有 9 宗被萬科、保利、首開、龍湖、北京城建等一線房企競得，規(guī)劃建筑面積占 57%，這也意味著未來北京住宅市場的供應(yīng)

40、大房企占主要份額。多宗地塊歷經(jīng)幾十輪甚至上百輪的競價爭搶，如海淀區(qū)萬柳地區(qū)住宅用地經(jīng)歷 10 次網(wǎng)上報價、46 輪現(xiàn)場競價以及300 多輪配建回購房面積競爭。在此推動下，三季度住宅用地溢價率達到 34.4%，由于“限地價，競保障房面積”，實際上，如果算上配建保障房成本，住宅用地的溢2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 16 頁價率更大。由于房企溢價搶地，9 月 21 日北京市國土局宣布為穩(wěn)定市場預(yù)期，暫停大興、豐臺、懷柔、通州、亦莊開發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓。多采取多采取“限地價，限地價，競競保障房面保障房面積積”掛牌出掛牌出讓讓。 。 “限地價，競保障房面積”是指當(dāng)競買達到土地上限價格時，通

41、過競報保障性住房面積確定競得人。9 月 29 日成交的 8 宗住宅用地中有 7 宗要求配建保障房，并且將保障性住房起始競報面積由原來的 100 平方米統(tǒng)一提高到 1000 平方米。表 4. 北京 2012Q3 住宅用地區(qū)域成交情況行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬萬)土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均樓面地平均樓面地價價( (元元/)/)平均平均溢價率溢價率海淀13.97.826.33371841%朝陽16.67.314.7201379%豐臺11.73.63.597221%大興747.8103.592.589374

42、0%通州323.650.927.2534443%房山113.821.47.836450%昌平17.717.512.8731442%順義124.549.412.92611-平谷111.432.84.9149413%開發(fā)213.930.830.7996839%（二）商（二）商業(yè)辦業(yè)辦公用地：霞光里、月公用地：霞光里、月壇壇南街地南街地塊備塊備受市受市場場關(guān)注關(guān)注位置位置優(yōu)優(yōu)越地越地塊塊溢價率高。溢價率高。商業(yè)辦公用地成交 10 宗，建設(shè)用地面積 99.3 萬平方米，環(huán)比增長 115.3%，平均其中 5 宗招標(biāo)，5 宗掛牌。掛牌出讓宗地的平均溢價率為 100.4%，其中朝陽霞光里地塊溢價 169%，

43、通州臺湖鎮(zhèn) 2 宗溢價率分別為88%和 122%，而開發(fā)區(qū)的 2 宗均為底價成交。霞光里、月霞光里、月壇壇南街地南街地塊備塊備受市受市場場關(guān)注。關(guān)注。朝陽區(qū)霞光里 5 號、6 號商業(yè)金融用地臨近 CBD 和第二使館區(qū)，緊鄰三環(huán)和機場高速路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，吸引了 122012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 17 頁家房企現(xiàn)場競價，最終被和裕地產(chǎn)旗下北京寶鴻天城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15.15億元競得，溢價率高達 169% 。西城區(qū)月壇南街地塊吸引了金融街控股、北京西環(huán)置業(yè)以及北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司三家企業(yè)到場競標(biāo)，金融街控股以34.2 億競得，平均樓面價 30429 元/平方米，刷新了今

44、年北京商業(yè)地塊的總價與單價的紀(jì)錄。表 5. 北京 2012Q3 商業(yè)辦公用地區(qū)域成交情況（三）工（三）工業(yè)業(yè)用地：成交量用地：成交量環(huán)環(huán)比上比上漲漲 167.6% 三季度工業(yè)用地成交 19 宗，建設(shè)用地面積 230.7 萬平方米，環(huán)比上漲167.6%，分布在開發(fā)區(qū)、順義、房山、通州、延慶、大興、海淀，除延慶縣百蓮路西側(cè)地塊溢價 17%外，其他均為掛牌底價成交。表 6. 北京 2012Q3 工業(yè)用地區(qū)域成交情況行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬萬)土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均地面平均地面地價地價( (元元/)/

45、)平均平均溢價率溢價率海淀12.53.30.728000%通州27.211.30.68330%房山219.1261.99950%大興15.380.59430%開發(fā)7178.5243.69.75430%順義410.78.60.98410%延慶27.37.40.34110.5%三、展望：三、展望：企企業(yè)業(yè)拿地理性，拿地理性，預(yù)計預(yù)計年底迎來住宅用地成交高潮年底迎來住宅用地成交高潮行政區(qū)行政區(qū)宗數(shù)宗數(shù)( (宗宗) )建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積( (萬萬)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬萬)土地出讓金土地出讓金( (億元億元) )平均樓面地平均樓面地價價( (元元/)/)平均平均溢價率溢價率西城23.3

46、25.563.724980-朝陽10.6415.238000169%通州513.645.4337269101%開發(fā)27.324.33.916050%2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 18 頁企企業(yè)業(yè)拿地理性。拿地理性。由于相關(guān)部門一再強調(diào)北京將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購，房企對“調(diào)控會長期持續(xù)”這一大方向判斷趨于一致。在此前提下，剛需產(chǎn)品仍將是市場主流，因此適合開發(fā)剛需產(chǎn)品的地塊就會更受關(guān)注和追捧。并且，受政策和開發(fā)商資金影響，房企拿地更理性，將以補充高性價比土地儲備為主，謹(jǐn)慎購地。預(yù)計預(yù)計年底迎來住宅用地成交高潮。年底迎來住宅用地成交高潮。市國土局 8 月 9 日公布的第二批擬供應(yīng)地塊信

47、息，第二批擬供應(yīng)商品住宅用地 28 宗，約 422 萬平方米，剔除已成交地塊，還有 26 宗，面積為 407.43 萬平方米，擬在 4 季度供應(yīng)，占全年商品住宅計劃供應(yīng)量的近一半。在此基礎(chǔ)上，如果商品房市場能否持續(xù)回暖，預(yù)計第四季度將成為全年土地成交量的又一高峰，但出于特殊時期的調(diào)控考慮，10 月土地市場出現(xiàn)暫時斷頓，年底將有可能迎來住宅用地成交的高潮。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 19 頁第三章第三章 住宅市場住宅市場一、新建商品住宅一、新建商品住宅（一）供（一）供應(yīng)應(yīng)情況情況限購限貸政策、包括銀行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目審批的愈加嚴(yán)格，使房地產(chǎn)開發(fā)商的資金始終處于緊張狀態(tài)，影響

48、了新建商品住宅的供應(yīng)量。截至 8 月底，北京市住宅施工面積為 6876.3 萬平方米，同比增加了 9.2%，增幅延續(xù)了前幾個月的下降趨勢；其中，新開工面積為 1031 萬平方米，同比減少42.4%。竣工面積累計 520.3 萬平方米，同比增長 14.6%。2011-2012年北京新建住宅施工面積（累計）3,0004,0005,0006,0007,0008,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局萬平方米2011年2012年圖 8. 2011-2012 年北京新建住宅累計施工面積2011-2012年北京新建住宅竣工面積（單月）0120240360480

49、6001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局萬平方米2011年2012年圖 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面積2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 20 頁（二）成交情況（二）成交情況1、整體成交情況、整體成交情況成交量達到成交量達到頂頂峰，未來峰，未來趨勢趨勢價價漲漲量跌量跌在政策微調(diào)、金融支持、開發(fā)商降價促銷等多方面原因的作用下，新建商品住宅市場的交易量價均達到市場回暖以來的最高峰，其中，8 月單月成交量達13,064 套，為近三年的最高值。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度北京新建住宅共成交 34,731 套，同比和環(huán)比分別增加 148%、41

50、%；成交面積為 384.39 萬平方米，同比和環(huán)比分別增加 116%和27%；成交均價為 21,463 元/平方米，同比增長 3%，環(huán)比增長 4%。本季度新建住宅市場量價齊升的原因主要有以下幾個方面：（1）開發(fā)商的降價放量依舊是新建住宅市場成交增長的最主要原因，尤其是一些未來地鐵沿線的小戶型項目，對于剛性需求消費者來說有著很強的吸引力；（2）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和貸款利率下調(diào)，使得購房者的購房成本下降，大量剛性需求以及部分改善性需求被釋放，需求增加造成量價齊升；（3）不斷回暖的樓市，使消費者對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生“觸底”的判斷，房產(chǎn)稅對房價控制的有限性，加之“買漲不買跌”的消費者心理，致使一些恐慌性購房

51、行為的產(chǎn)生，也增加了市場需求。從 9 月份的情況來看，成交量有所下降，一個重要原因就是開發(fā)商收回優(yōu)惠政策，整體價格上漲。由于市場回暖，開發(fā)商的資金回收充足，近期的房地產(chǎn)信托集中兌付期平穩(wěn)度過，因此銷售策略有所轉(zhuǎn)變。而隨著大量需求量被消化，價格的增長也抑制了部分需求，市場交易量將有所下降。2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 21 頁02040608010012014011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月萬平方米14,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00028,000數(shù)據(jù)來源：北京市住建委元/平方米銷售面積銷售價格北京2011-

52、2012年新建商品住宅成交量價圖 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量價二、二手住宅市二、二手住宅市場場 （一）整體情況分析（一）整體情況分析根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年三季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為 42,545 套，同比增加 66.9%，環(huán)比增加 35.5%；本季度定點監(jiān)測的二手住宅掛牌價格指數(shù)為 98.3，同比上升 5.7 個點，環(huán)比上漲 6.5 個點。二手住宅市場持續(xù)回暖的原因有以下幾點：（1）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和貸款利率下調(diào)，釋放了大量剛性需求和部分改善性需求，市場需求增加造成交易量的增加。 （2）消費者對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生“觸底”的判斷，房產(chǎn)稅對房價控制的有限性，

53、加之“買漲不買跌”的消費者心理，致使一些恐慌性購房行為的產(chǎn)生，也增加了市場需求。 （3）相比新建住宅，二手住宅位置優(yōu)越，交通便捷，周邊配套完善的特點對于剛性需求者來說更有吸引力。在這種形勢下，業(yè)主的惜售心理不斷增強，收緊議價空間或直接加價的情況大量出現(xiàn)，市場均價已經(jīng)接近 2011 年初的水平，預(yù)計二手住宅的市場均價未來幾個月仍將處于高位，高售價將明顯抑制剛性需求的進入，從 8、9 月份的成交量來看，相對 7 月分別下降 12%和 21%，預(yù)計未來二手住宅市場的成交量將進一步2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場資訊第 22 頁下降。2011-2012年北京二手住宅量價走勢05,00010,000

54、15,00020,00025,00011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、仁達數(shù)據(jù)庫套7580859095100105價格指數(shù)成交套數(shù)價格指數(shù)圖 11. 2011-2012 年北京二手住宅量價走勢（二）（二）熱熱點片區(qū)點片區(qū)監(jiān)測監(jiān)測價格價格表 7. 2012 年 9 月北京市學(xué)區(qū)房重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)行政區(qū)行政區(qū)重點對口小學(xué)重點對口小學(xué)區(qū)片均價（元區(qū)片均價（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅中關(guān)村學(xué)區(qū)海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小50735 9.5%史家學(xué)區(qū)東城區(qū)史家胡同小學(xué)50220 8.8%西黃城根學(xué)區(qū)西城區(qū)西黃城根小學(xué)55234 10.

55、1%朝陽實驗學(xué)區(qū)朝陽區(qū)朝陽實驗小學(xué)35870 2.0%表 8. 2012 年 9 月北京市高端住宅重點片區(qū)價格監(jiān)測結(jié)果表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價（元區(qū)片均價（元/ /平方米）平方米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)萬城華府54717 5.0%三元橋朝陽區(qū)SOHO 北京公館51299 2.7%CBD朝陽區(qū)銀泰中心公寓59684 3.3%金融街西城區(qū)北京尊府65762 5.5%亞奧朝陽區(qū)遠洋萬和城47575 3.8%表 9. 2012 年 9 月北京市別墅重點區(qū)片價格表區(qū)片區(qū)片行政區(qū)行政區(qū)代表物業(yè)代表物業(yè)區(qū)片均價（元區(qū)片均價（元/ /平方平方米）米）環(huán)比漲幅環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)香山清琴

56、524610.5%亞奧朝陽區(qū)紫玉山莊55832-0.3%2012 年 3 季度北京房地產(chǎn)市場報告第 23 頁中央別墅區(qū)順義區(qū)麗高王府花園368951.0%CBD朝陽區(qū)東山墅67856-1.5%朝通朝陽區(qū)、通州區(qū)中海安德魯斯莊園237281.4%大興大興區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)翡翠城209093.0%昌平昌平區(qū)王府花園別墅204891.6%（三）住宅租金分析（三）住宅租金分析本季度，北京住宅租金指數(shù)為 122.2，同比上漲 14.1 個點，環(huán)比上漲 3.8 個點。7、8 月是高校學(xué)生畢業(yè)高峰期，并且，在住宅市場量價齊升的形勢下，部分剛性需求也被迫繼續(xù)回到租賃市場，大量的市場需求使租金不斷上漲。進入 9 月份，學(xué)生租賃需求大量被消化，租賃需求減弱，租金也出現(xiàn)小幅回落。伴隨剛性需求的進一步被消化和銷售價格的不斷攀升，市場成交量必然下降，更多的住宅供應(yīng)租賃市場，加之春節(jié)前的退租高峰，預(yù)計北京住宅市場租金四季度將繼續(xù)下行。北京2011-2012年二手住宅租金指數(shù)（以2011年1月為100）951001051101151201252011年1月3月5月7月9月11月 2012年1月3月5月7月9月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫圖 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指數(shù)