《物業(yè)管理規(guī)章制度》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理規(guī)章制度（29頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 物業(yè)管理有限公司 規(guī) 章 制 度 2004年10月修訂 第一章 管理機(jī)制和組織機(jī)構(gòu) 一、管理機(jī)制與管理原則 本公司實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，按各自的職責(zé)范圍負(fù)責(zé)其分管的工作，直接對(duì)執(zhí)行董事負(fù)責(zé)。公司本部設(shè)綜合管理部、工程部、安防部、人事部、財(cái)務(wù)部和策劃部，下屬管理點(diǎn)設(shè)管理處。各部門(mén)設(shè)經(jīng)理一名、主管1名，各管理處設(shè)主任1名，大的小區(qū)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1名，按照其崗位職責(zé)開(kāi)展工作，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 本公司內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，層級(jí)管理，正常情況下，對(duì)下不越級(jí)指揮，對(duì)上不越級(jí)請(qǐng)示。 本公司設(shè)立企

2、業(yè)黨支部和企業(yè)工會(huì)委員會(huì)。 二、組織構(gòu)架圖 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理兼管理者代表 常務(wù)副總經(jīng)理 管 理 部 財(cái) 務(wù) 部 經(jīng) 營(yíng) 拓 展 部 工 程 部 安 防 部 人 事 部 管 理 處 管 理 處 管 理 處 管 理 處 管 理 處 管 理 處 第二章 部門(mén)職責(zé)主要崗位及考核標(biāo)準(zhǔn) 一、主要崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行董事職責(zé)

3、 1、決定公司的發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案； 2、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和管理機(jī)構(gòu)設(shè)置； 3、制定公司年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算等方案； 4、制定公司增加和減少注冊(cè)資本等方案，擬定分立、合并、終止和清算等重大事項(xiàng)方案。 5、分管財(cái)務(wù)部； 6、聘任和解聘總經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員。 總經(jīng)理職責(zé)  1、主持公司的經(jīng)營(yíng)管理工作，分管人事部、安防部、工程部； 2、擬訂公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案，并組織實(shí)施； 3、擬訂公司基本管理制度和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案； 4、擬訂公司規(guī)章制度方案； 5、提請(qǐng)聘任或調(diào)聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人； 6、執(zhí)行董事交辦的工作。 副總經(jīng)理職責(zé)

4、 1、協(xié)助總經(jīng)理處理公司日常工作，分管管理部； 2、管理小區(qū)管理處工作； 3、負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理工作； 4、執(zhí)行董事和總經(jīng)理交辦的工作。 總經(jīng)理助理職責(zé) 1、負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展，； 2、新承接的物業(yè)驗(yàn)收接管計(jì)劃和交接； 3、管理點(diǎn)管理合同到期的善后工作。 4、協(xié)助副總經(jīng)理與開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)委會(huì)、行業(yè)管理、街居等協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 5、執(zhí)行董事和總經(jīng)理交辦的工作。 管理部職責(zé) 1、擬草小區(qū)管理季和年計(jì)劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。 2、管理處的周檢和月檢，建立小區(qū)資料檔案。 3、負(fù)責(zé)檢查管理處的收費(fèi)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)收費(fèi)中的問(wèn)題并幫助解決。 4、負(fù)責(zé)處理管理處上報(bào)的

5、重要投訴。 5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理管理處上報(bào)的與人事、維修、安防、保潔、綠化等有關(guān)事務(wù)。 6、與行業(yè)管理、街居及小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 7、負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理計(jì)劃和創(chuàng)建“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”計(jì)劃并指導(dǎo)實(shí)施。 8、安排小區(qū)水池清洗、水質(zhì)化驗(yàn)，綠化工作。 9、安排小區(qū)二次裝修垃圾的清運(yùn)。 10、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 安防部職責(zé) 1、制定安防工作月、季、年計(jì)劃，并組織實(shí)施。 2、安防人員的考核，提出轉(zhuǎn)正、調(diào)動(dòng)、辭退等。 3、制定安防人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 4、檢查安防值班，包括夜間。 5、指導(dǎo)治安巡邏。 6、制定小區(qū)施工人員的管理，并組織實(shí)施。 7、制定消防系統(tǒng)

6、各類設(shè)備的操作規(guī)程，并組織實(shí)施。 8、組織消防設(shè)施設(shè)備檢查，運(yùn)行管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 9、監(jiān)督、檢查車(chē)輛停放管理。 10、編制治安突發(fā)事件和重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案 11、治安和火警事件的處理。 12、處理小區(qū)因安防員值班巡邏而發(fā)生的問(wèn)題。 13、提出安防員的獎(jiǎng)罰方案。 14、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 維修部職責(zé) 1、制定設(shè)施設(shè)備維保月、季、年計(jì)劃，報(bào)批。 2、按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保養(yǎng)。 3、小區(qū)有關(guān)設(shè)備的檢修，安排組織零星維修。 4、組織設(shè)施設(shè)備的突擊搶修。 5、建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳。 6、建立公司的工具設(shè)備臺(tái)帳以及管理。 7、制定物

7、資采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)批后實(shí)施。 8、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 財(cái)務(wù)部職責(zé) 會(huì)計(jì)職責(zé) 1、制訂財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)計(jì)劃，報(bào)執(zhí)行董事審批。 2、根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度，審核工資和各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)。 3、及時(shí)處理帳務(wù)，上報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 4、小區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算工作。 5、財(cái)務(wù)檔案管理。 6、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 出納職責(zé) 1、按財(cái)務(wù)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款的管理和帳務(wù)處理。 2、負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)和工資等發(fā)放。 3、發(fā)票和收據(jù)的管理。 4、負(fù)責(zé)員工社保工作，按時(shí)繳納社保費(fèi)。 5、按時(shí)交納稅金。 6、交納各管理處的水費(fèi)和公用電 7、保管財(cái)務(wù)檔案、辦理行政和財(cái)務(wù)有關(guān)證照。 8、檢查督

8、促收費(fèi)，催討債權(quán)。 人事行政部職責(zé) 1、員工招聘、轉(zhuǎn)正、辭職辭退、考勤、工資、福利管理等，并建立人事檔案。 2、管理印章。 3、文件收發(fā)，送閱、存檔。文件資料的打印、復(fù)印。 4、檔案管理。 5、會(huì)議組織，整理會(huì)議紀(jì)要。 6、負(fù)責(zé)接待和有關(guān)外聯(lián)工作。 7、公司財(cái)產(chǎn)管理和辦公室的管理。 8、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 經(jīng)營(yíng)拓展部 1、制訂年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括業(yè)務(wù)聯(lián)系、投標(biāo)等工作，并具體實(shí)施。 2、具體制定新承接的物業(yè)驗(yàn)收接管計(jì)劃，向管理部移交。 3、具體與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 4、處理管理點(diǎn)管理合同到期的善后工作。 5、協(xié)助管理部與行業(yè)管理

9、、街居及小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 6、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé) 一、領(lǐng)導(dǎo)2個(gè)管理處，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理工作。 二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收與組織業(yè)主接房手續(xù)， 三、日常管理的計(jì)劃、布置、檢查落實(shí)。包括入伙期和日常物業(yè)管理服務(wù)。 四、管理項(xiàng)目的收費(fèi)工作，確保達(dá)到和提高公司下達(dá)的收費(fèi)率。 五、與開(kāi)發(fā)商、街居、派出所等協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 六、社區(qū)文化宣傳和創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”工作。 七、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 管理處主任職責(zé) 一、負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作，包括事務(wù)、安防、車(chē)輛停放、保潔、綠化和報(bào)修工作。 二、業(yè)主收樓工作以及二次裝修的監(jiān)督管理。 三、負(fù)責(zé)

10、收費(fèi)工作，確保達(dá)到和提高公司下達(dá)的收費(fèi)率。 四、處理業(yè)主的投訴，并做好跟蹤和回訪工作。 五、開(kāi)展有償服務(wù)。 六、執(zhí)行管理部的管理計(jì)劃。 七、上級(jí)交辦的其他工作。 樓管員職責(zé) 一、熟悉所管轄樓房的結(jié)構(gòu)、管線走向、各種設(shè)備位置、各種開(kāi)關(guān)位置、簡(jiǎn)單水電故障的判別；熟悉所管轄樓房的樓層單元布置、戶數(shù)、業(yè)主姓名、常住人口等業(yè)主檔案。 二、協(xié)助業(yè)主接房，住戶二次裝修的監(jiān)督和管理。 三、抄水、電表，分?jǐn)偣灿盟娰M(fèi)，收費(fèi)和登帳工作。 四、宣傳物業(yè)管理的法規(guī)、政策，傳達(dá)有關(guān)通知等。 五、巡查所管理的樓房，配合安防、保潔和維修工，維護(hù)樓房及其區(qū)域內(nèi)治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，

11、并向主任匯報(bào)，跟蹤處理情況。 六、具體負(fù)責(zé)業(yè)主投訴，做好記錄，及時(shí)報(bào)主管或主任處理，并跟蹤、反饋。 七、協(xié)助開(kāi)展有償服務(wù)。完成主任交辦的其他工作。 維修主管職責(zé) 一、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)月、季、年計(jì)劃，負(fù)責(zé)實(shí)施。 二、按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保養(yǎng)。 三、與供電、供水、電梯、發(fā)電機(jī)廠商等部門(mén)保持聯(lián)系，及時(shí)處理故障等。負(fù)責(zé)小區(qū)有關(guān)設(shè)備的年檢。 四、維修人員值班和零星維修。 五、組織設(shè)施設(shè)備的突擊搶修。 六、建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備和工具臺(tái)帳及管理。 七、上級(jí)交辦的其他工作。 維修工職責(zé) 一、堅(jiān)守崗位，做好值班記錄。 二、每日檢查電房1次、泵房

12、1次，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)處理，保證正常供電、供水等。 三、按安排定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，做好記錄。參加突擊維修設(shè)施設(shè)備。 四、每日記錄當(dāng)天各共用電計(jì)量表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即檢查處理。 五、每日記錄當(dāng)天水計(jì)量總表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常的立即檢查水箱進(jìn)水控制器、閥門(mén)等，立即維修，并做好記錄。 六、認(rèn)真做好交接班記錄和機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生。 七、主管交辦的其他工作。 電梯工職責(zé) 一、每日檢查電梯運(yùn)行情況，做好記錄； 二、妥善保管電梯層門(mén)三角鑰匙、機(jī)房鑰匙； 三、監(jiān)督電梯日常維保單位定期檢修、保養(yǎng)電梯，并跟蹤、了解檢修和保養(yǎng)結(jié)果。 四、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行安全隱患、需要停止使用的

13、，做出暫停使用建議，并報(bào)告主管。 五、在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前的30日內(nèi)向檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 六、規(guī)范電梯乘客的行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實(shí)施下列行為及時(shí)予以糾正： 1、違反電梯安全使用規(guī)定操作電梯； 2、乘坐明示處于非安全狀態(tài)下的電梯； 3、采用非安全手段開(kāi)啟電梯層門(mén)； 4、拆除、破壞電梯安全警示、標(biāo)志或者報(bào)警裝置和安全控制回路等電梯安全部件； 5、運(yùn)載超重貨物乘坐電梯； 6、其他危及電梯安全運(yùn)行或者他人安全乘坐的行為。 七、發(fā)現(xiàn)電梯因停電、故障等原因致使乘客困梯時(shí)，應(yīng)在確保自身及乘客安全的前提下及時(shí)放人，如果沒(méi)有絕對(duì)把握應(yīng)緊急通知維保單位派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)放人。

14、 八、協(xié)助維修工工作。 九、主管交辦的其他工作。 安防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé) 一、負(fù)責(zé)制定小區(qū)安防工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 二、管理小區(qū)安防人員，包括值勤安排、內(nèi)務(wù)管理等。 三、負(fù)責(zé)安防人員的培訓(xùn)，包括消防培訓(xùn)。 四、負(fù)責(zé)組織、檢查小區(qū)安防的值勤和巡邏，包括夜間。 五、負(fù)責(zé)小區(qū)車(chē)輛停放管理。 六、負(fù)責(zé)編制小區(qū)治安突發(fā)事件和火災(zāi)處理預(yù)案。 七、負(fù)責(zé)治安和火警事件的處理，重要事件立即報(bào)經(jīng)理。 八、定期組織小區(qū)安全檢查，包括消防檢查。 九、負(fù)責(zé)安防員的考核，向經(jīng)理提出獎(jiǎng)罰方案。 十、公司安防部經(jīng)理交辦的其他工作。 安防班長(zhǎng)職責(zé) 一、管理本班安防員，包括該班次各崗位的值

15、勤安排、車(chē)輛停放和巡邏檢查等。 二、檢查本班安防員的值勤。 三、負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏工作。 四、負(fù)責(zé)處理該班次發(fā)生的突發(fā)事件。 五、按隊(duì)長(zhǎng)安排，開(kāi)展小區(qū)安全檢查、安防和消防訓(xùn)練等。 六、主任安排的其他工作。 安防員職責(zé) 一、熱愛(ài)本職工作，忠于職守，堅(jiān)持原則，不徇私情，廉潔奉公，精神飽滿，文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。 二、要服從命令聽(tīng)指揮，堅(jiān)守崗位，履行職責(zé)；準(zhǔn)時(shí)上下班，不遲到、早退，不準(zhǔn)私自調(diào)班；不準(zhǔn)喝酒、打牌、看電視、聽(tīng)收音機(jī)、睡覺(jué)、打磕睡等；不準(zhǔn)閑聊打鬧，看書(shū)閱報(bào)，干私活，會(huì)私客等；不得留宿非本公司人員。 三、著裝整齊，佩帶好胸卡，不準(zhǔn)穿拖鞋、卷袖子、褲子、敞胸露懷。

16、 四、做好來(lái)訪人員和車(chē)輛的登記收發(fā)《車(chē)輛出入證》工作，認(rèn)真查驗(yàn)物資出門(mén)，按出門(mén)條放行。 五、維持好小區(qū)門(mén)崗的交通秩序，保證進(jìn)出口車(chē)輛暢通，人員出入有序無(wú)阻。人員和車(chē)輛進(jìn)出要及時(shí)開(kāi)門(mén)。 六、遇突發(fā)事件應(yīng)立即報(bào)告，必要時(shí)立即報(bào)警。 七、愛(ài)護(hù)公司公共財(cái)物和小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，不得隨意侵吞、破壞；不得私自違法實(shí)施處罰，或收取公司規(guī)定以外的費(fèi)用。 八、按公司有關(guān)制度的要求，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，事事記錄在案；做好信件、報(bào)刊等清點(diǎn)交接工作。 九、嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定的考勤制度。 十、班長(zhǎng)交辦的其他工作。 安防巡邏崗職責(zé) 一、準(zhǔn)時(shí)交接班，著裝整齊，儀容清楚，精神飽滿。 二

17、、檢查小區(qū)內(nèi)的路燈開(kāi)關(guān)，天亮關(guān)，天暗開(kāi)，并將損壞的路燈記錄上報(bào)客戶中心。 三、二次裝修期間，檢查工人及其攜帶物品和送貨拉貨的車(chē)輛。 四、疏導(dǎo)車(chē)輛、人流，保證道路暢通。發(fā)現(xiàn)違章停放車(chē)輛，應(yīng)查找車(chē)主并勸其停放到指定位置。 五、發(fā)現(xiàn)廣告、推銷(xiāo)、廢品收購(gòu)等閑雜人員，將其驅(qū)離管理區(qū)域。發(fā)現(xiàn)可疑人員盤(pán)查驗(yàn)證、跟蹤監(jiān)控，制止違法犯罪行為。 六、檢查樓層包括空房、電梯、水電、消防設(shè)備、可疑人員等，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和報(bào)告，遇突發(fā)事件必要時(shí)報(bào)警，并協(xié)助處理。 監(jiān)控員職責(zé) 1、堅(jiān)守崗位，精神飽滿，言語(yǔ)文明，禮貌待人。 2、認(rèn)真監(jiān)視畫(huà)面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告管理

18、處或飯店保安部。 3、注意消控室設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)報(bào)警鈴聲立即報(bào)告管理處或飯店保安部。 4、認(rèn)真執(zhí)行門(mén)衛(wèi)制度，認(rèn)真做好訪客登記、物資出門(mén)登記等記錄。 5、認(rèn)真做好交接班，辦理設(shè)備和值班情況交接手續(xù)。 6、保管監(jiān)控和消控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。 7、按規(guī)定保管監(jiān)控資料。 保潔員職責(zé) 1、清掃：每日清掃道路、停車(chē)場(chǎng)、綠化地、球場(chǎng)、休閑場(chǎng)所、各層走道、樓梯、電梯底面。每周清公共天花板、墻壁、燈罩灰塵。 2、清抹：每日清抹電梯門(mén)和轎廂、公共休閑座椅；隔日清抹樓梯扶手、單元防盜門(mén)、公共場(chǎng)所門(mén)、窗、玻璃、信報(bào)箱。 3、拖洗、沖洗：每周拖洗各層走廊、樓梯；每月沖洗道路、公共場(chǎng)所、休

19、閑場(chǎng)所、建筑小品等。每月檢查并疏通水溝。 4、垃圾收集清運(yùn)：每日2次收集、清運(yùn)各戶生活垃圾和小區(qū)公共場(chǎng)所垃圾。 5、根據(jù)管理處安排，協(xié)助清洗供水蓄水設(shè)備，清掏陰井、化糞池；滅蚊、滅蠅、滅鼠、滅蟑螂。 二、文明服務(wù)細(xì)則 員工守則 總則 一、熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法。 二、遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，文明禮貌，忠誠(chéng)老實(shí)，廉潔奉公。 三、敬業(yè)愛(ài)崗，努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，積極進(jìn)取，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。 四、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，努力工作，講求效率，按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù)。 五、維護(hù)公司信譽(yù)，保守公司商業(yè)秘密。 禮儀規(guī)范 一、服務(wù)用語(yǔ)： 敬語(yǔ)：您好 請(qǐng) 謝謝

20、 對(duì)不起 再見(jiàn) 稱呼語(yǔ)：先生 小姐 太太 夫人 女士 小朋友 大叔 大伯 阿姨 大媽 問(wèn)候語(yǔ)：您好 早上好 下午好 晚上好 祝賀語(yǔ)：恭喜 祝您節(jié)日快樂(lè) 祝您生日快樂(lè) 歡迎語(yǔ)：歡迎光臨 詢問(wèn)語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)，您需要我為您做點(diǎn)什么嗎？ 請(qǐng)問(wèn)，您有什么吩咐嗎？ 操作語(yǔ)：請(qǐng)稍侯片刻，我立即為您服務(wù)。 請(qǐng)不要客氣，這是我應(yīng)該做的 道歉語(yǔ)：對(duì)不起，讓您久等了 請(qǐng)?jiān)? 打攪您了 很抱歉 感謝語(yǔ)：多謝您的提示 請(qǐng)您多提

21、寶貴意見(jiàn) 不必客氣 沒(méi)關(guān)系，這是我應(yīng)該做的 告別語(yǔ)：再見(jiàn) 您走好 二、服務(wù)忌語(yǔ)： 不 不行 不知道 不可以 不清楚 不可能 沒(méi)有辦法 你夠麻煩 你意見(jiàn)真多 下班了，明天再來(lái) 你說(shuō)什么 聲音大一點(diǎn)，我聽(tīng)不見(jiàn) 我正忙著呢，現(xiàn)在沒(méi)空 三、禮貌要點(diǎn)： 1、接電話時(shí)應(yīng)先說(shuō)：“您好，管理處”； 2、當(dāng)業(yè)主來(lái)管理處時(shí)應(yīng)說(shuō)：“您好，請(qǐng)問(wèn)有事嗎”、“請(qǐng)坐”、“請(qǐng)您稍等”。嚴(yán)禁工作人員坐著與站著的客人交談； 3、當(dāng)業(yè)主表示感謝時(shí)應(yīng)說(shuō)：“不用謝，這是我應(yīng)該做的”； 4、當(dāng)業(yè)主表示道歉時(shí)應(yīng)說(shuō)“沒(méi)關(guān)系”“

22、請(qǐng)不要介意”； 5、到業(yè)主家中維修或收費(fèi)時(shí)應(yīng)輕聲敲門(mén)，并客氣地說(shuō)：“對(duì)不起，打擾了”。 6、對(duì)進(jìn)出大門(mén)的人員，保安人員應(yīng)先敬禮同時(shí)說(shuō)“您好”，再進(jìn)行詢問(wèn)或檢查等工作； 7、管理處工作人員與業(yè)主同時(shí)進(jìn)出門(mén)口或同乘電梯時(shí)，應(yīng)讓業(yè)主先行； 8、在小區(qū)內(nèi)應(yīng)主動(dòng)幫助業(yè)主解決困難，嚴(yán)禁視而不見(jiàn)。 八要八不 1、要維護(hù)公司聲譽(yù)，保守公司商業(yè)秘密，不得做有損公司聲譽(yù)的行為。 2、要一切從公司整體利益出發(fā)，不得做損害公司利益的事。 3、要遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從上級(jí)調(diào)動(dòng)，不得紀(jì)律松垮、不聽(tīng)指揮或陽(yáng)奉陰違。 4、要廉潔奉公，不準(zhǔn)收費(fèi)不給票、私吞私分各種公款。 5、要真誠(chéng)老實(shí)，不準(zhǔn)提供

23、假情況。 6、要敬業(yè)奉獻(xiàn)，努力工作，不得作風(fēng)拖拉。 7、要團(tuán)結(jié)協(xié)作，不得互相扯皮、推諉和誣陷同事。 8、要文明禮貌，竭誠(chéng)服務(wù)，不得發(fā)生與業(yè)主打罵等現(xiàn)象。 第三章 管理制度 第一節(jié) 勞動(dòng)人事管理制度 員工招聘制度 一、招聘條件： 1、符合崗位素質(zhì)要求，持崗位證書(shū)。 2、外來(lái)人口必須提供規(guī)定的有關(guān)證件。 3、特殊及重要崗位必須提供政審證明或公司認(rèn)可的資信擔(dān)保。 二、員工聘用程序與審批權(quán)限： 1、應(yīng)聘人員應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)登記表、并備有關(guān)證件影印件，經(jīng)資格審查、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理錄用手續(xù)。 2、員工到職三個(gè)月為試用期，工作表現(xiàn)特別優(yōu)秀者，可縮短試用期。 試用期中的

24、員工，如發(fā)現(xiàn)不符合錄用條件或表現(xiàn)不良者，或因公司經(jīng)營(yíng)發(fā)生變化而產(chǎn)生冗員的，及時(shí)予以辭退或解聘。 試用期中的員工到職之日起三天為跟班培訓(xùn)期，不發(fā)工資。 3、員工服務(wù)工齡，自試用之日起計(jì)算。 4、員工試用期滿合格者辦理轉(zhuǎn)正定級(jí)手續(xù)，并簽訂勞動(dòng)合同。 員工培訓(xùn)制度 三、新員工必須接受崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方可上崗。培訓(xùn)內(nèi)容包括公司概況、有關(guān)規(guī)章制度、安全教育、崗位職責(zé)、操作規(guī)程等。 因工作需要，對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，可提出書(shū)面申請(qǐng)，由公司統(tǒng)一安排。 四、凡外派培訓(xùn)的，須呈報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施，外派的個(gè)人就讀培訓(xùn)須與公司簽訂培訓(xùn)合同，并于培訓(xùn)學(xué)習(xí)結(jié)束后，以畢（結(jié)）業(yè)文件申請(qǐng)支付培

25、訓(xùn)費(fèi)用。 員工考勤管理制度 五、工作（作息）時(shí)間 每周六天工作制四十二小時(shí)，每天工作時(shí)間七小時(shí)。特殊崗位和特殊需要，包括收費(fèi)、安防、保潔、維修等人員，根據(jù)工作性質(zhì)安排工作時(shí)間。 六、遲到 1、上班以后簽到為遲到。遲到15分鐘以下的每次扣發(fā)當(dāng)日工資的30％；上班遲到15--30分鐘，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的50％；上班遲到30分鐘以上的，按曠工半日處理。 2、若發(fā)生以上各條情形，實(shí)屬事出有因，經(jīng)上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽署后，可酌情處理。 七、打卡（簽到） 1、除公司領(lǐng)導(dǎo)外，全體員工上、下班應(yīng)親自簽到，凡托人簽到或代人簽到，一經(jīng)查出，代到人和被代到人每人每次罰款50元；同年度發(fā)現(xiàn)3次以上者

26、予以開(kāi)除。 2、上、下班漏簽到者由各部門(mén)負(fù)責(zé)人證實(shí)簽核。否則均以曠工論處。若忘簽到經(jīng)查不切實(shí)，則以曠工論處并記大過(guò)一次。 3、月累積漏簽到達(dá)三次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的30％，五次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的50％。 八、加班 1、員工（管理處主任以下）因公務(wù)需延長(zhǎng)工作時(shí)間，或節(jié)假日加班，需事先填寫(xiě)加班申請(qǐng)單，經(jīng)批準(zhǔn)后方可加班。特殊情況應(yīng)在事后及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。 2、加班按每4小時(shí)為一個(gè)計(jì)量單位計(jì),實(shí)際加班時(shí)間應(yīng)扣除每次用膳時(shí)間3 0分鐘。 3、員工加班時(shí)間作為調(diào)休使用。法定節(jié)假日加班確實(shí)無(wú)法安排補(bǔ)休的，予以計(jì)發(fā)加班費(fèi)。法定節(jié)日加班以日基本工資的300％計(jì)算加班費(fèi)，除當(dāng)天外，另發(fā)2

27、天基本工資。 4、公司本部工作人員、管理處副主任以上人員加班不補(bǔ)休、不計(jì)加班費(fèi)。 九、假期 1、法定假日： 元旦（一天）、春節(jié)（三天）、五一勞動(dòng)節(jié)（三天）、國(guó)慶節(jié)（三天）為有薪假日。 2、結(jié)婚假：正式員工結(jié)婚時(shí)可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。 3、慰唁假：?jiǎn)T工的直系親屬不幸逝世，可申請(qǐng)三天有薪慰唁假。 4、產(chǎn)假：女員工分娩，必須持有醫(yī)院證明及準(zhǔn)生證，可享受有薪假期九十天，發(fā)給基本工資。 十、請(qǐng)假 1、員工申請(qǐng)事假、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假等，原則上應(yīng)事前親自填寫(xiě)請(qǐng)假單（請(qǐng)假的計(jì)量單位以半日計(jì)，福利假應(yīng)一次性請(qǐng)完）。事前無(wú)法請(qǐng)假的，應(yīng)及時(shí)電訊核準(zhǔn)，并于到崗后二小時(shí)內(nèi)補(bǔ)辦手

28、續(xù)，逾時(shí)或遺忘，均以曠工論處。 2、請(qǐng)假審批權(quán)限 部門(mén)主管和管理處主任（含副職）以下員工請(qǐng)各種假由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。部門(mén)主管和管理處副主任以下員工請(qǐng)各種假的，一天由管理處主任批準(zhǔn)，二天以上由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 3、凡請(qǐng)病假，均應(yīng)附縣級(jí)以上醫(yī)院證明（指病歷、醫(yī)療費(fèi)收據(jù)、建休單等），否則按事假處理。 4、若請(qǐng)工傷假，應(yīng)由當(dāng)事人或發(fā)生部門(mén)在事故發(fā)生后二十四小時(shí)內(nèi)上報(bào)，三日內(nèi)出示職業(yè)傷害報(bào)告證明書(shū)及醫(yī)院診斷書(shū)報(bào)批辦理病休手續(xù)(工傷治療期間基本工資照發(fā))。 十一、公出請(qǐng)假 所有員工上班時(shí)間因公外出須向直接領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假。未請(qǐng)假擅自外出的,視為曠工。 十二、缺勤 1、請(qǐng)病假： ①試用期員工請(qǐng)病假按事假

29、處理； ②正式員工服務(wù)工齡滿一年以上（含試用期）的，享有五天有薪病假；超過(guò)的按事假處理。 ③員工請(qǐng)有薪病假一天,扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補(bǔ)貼）的50％。 2、請(qǐng)事假： 員工請(qǐng)事假一天，扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補(bǔ)貼）。 3、當(dāng)月曠工半日者，扣發(fā)當(dāng)日工資及當(dāng)月崗位補(bǔ)貼；當(dāng)月曠工一天以上兩天以下者，扣發(fā)半個(gè)月工資及當(dāng)月崗位補(bǔ)貼；當(dāng)月曠工兩天以上或全年累計(jì)曠工三天以上者扣發(fā)當(dāng)月工資和崗位補(bǔ)貼并予以除名。 員工解聘制度 十三、辭職 1、在試用期內(nèi)辭職的，除跟班培訓(xùn)期外按實(shí)際工作天數(shù)計(jì)算工資及崗位補(bǔ)貼予以發(fā)放，不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、經(jīng)勞資協(xié)商，同意辭職的員工，除發(fā)給當(dāng)月實(shí)際上班

30、天數(shù)工資及補(bǔ)貼外，不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 3、在合同期內(nèi)自行離職的，扣發(fā)當(dāng)月工資及全部補(bǔ)貼，不作任何其他經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 十四、辭退 公司有權(quán)辭退不合格的員工及冗員。被辭退員工，除發(fā)給當(dāng)月實(shí)際上班天數(shù)工資及補(bǔ)貼外，并按以下原則給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（違反勞動(dòng)紀(jì)律或被辭退處分的除外）： 工作滿半年以上者，給予補(bǔ)發(fā)半個(gè)月基本工資； 工作滿壹年以上者，給予補(bǔ)發(fā)壹個(gè)月基本工資。 十五、開(kāi)除 開(kāi)除員工須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。被開(kāi)除的員工扣發(fā)當(dāng)月工資及補(bǔ)貼，造成公司損失的追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任，觸犯法律的送交政府有關(guān)部門(mén)法辦。 員工解聘、辭職、被辭退、被開(kāi)除的，書(shū)面通知離職員工辦理有關(guān)的離職手續(xù)。離職員工在離開(kāi)本企業(yè)以前必須

31、交還企業(yè)的一切財(cái)物、文件以及業(yè)務(wù)資料。否則，人事部門(mén)不予辦理任何手續(xù)，并追究法律責(zé)任。 員工工資制度 十六、公司實(shí)行“以崗定薪”的勞動(dòng)分配制度。 公司員工工資實(shí)行月薪制，員工月薪（工資）＝基本工資＋崗位補(bǔ)貼或加班費(fèi)。 工資按員工所擔(dān)當(dāng)?shù)穆殑?wù)及崗位套定。職務(wù)、崗位發(fā)生變動(dòng)按新職務(wù)、崗位套定工資；所有的工資調(diào)整均從次月1日起生效。 基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（附后）和崗位補(bǔ)貼（加班費(fèi)）按規(guī)定發(fā)放?；竟べY是計(jì)算加班費(fèi)、工會(huì)費(fèi)、社保繳費(fèi)、辭退經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕鶖?shù)。 十七、員工的月薪計(jì)算、發(fā)放： 1、以每月26天計(jì)算（安防、保潔等特殊崗位除外）。 2、員工日薪＝月薪÷26天。日薪尾數(shù)以人民幣角為單位，不

32、計(jì)“分”。 3、工資于次月15日發(fā)放，逢節(jié)假日可予以提前，遇春節(jié)放假的第一天在10日左右的，提前5日發(fā)50%，節(jié)后第二天再發(fā)50%。辭職和辭退人員的工資原則上在次月15日發(fā)給，特殊情況的，在每月的10日、20日、30日發(fā)給。 基本工資（元）： 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 500 400 400 400 400 崗位補(bǔ)貼（加班費(fèi)）（元）： 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 800－3000 500-1500 300-800 100-600 50-300 4、安防、保潔等人員的崗位補(bǔ)貼一欄為加班費(fèi)。 5、兼職人員的基本工資和崗位補(bǔ)貼，由總經(jīng)理定。

33、 6、員工當(dāng)月全部收入超過(guò)個(gè)稅規(guī)定的，超過(guò)部分按規(guī)定交個(gè)人所得稅。 7、級(jí)別說(shuō)明： 一級(jí)員工：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理 二級(jí)員工：部門(mén)經(jīng)理 三級(jí)員工：管理處主任、部門(mén)主管、財(cái)務(wù)人員、 技術(shù)管理人員 四級(jí)員工：管理員、技術(shù)工種、安防員（保衛(wèi)員）、其他管理人員 五級(jí)員工：保潔員、其他簡(jiǎn)單勞動(dòng)員工 8、公司對(duì)由公司辦理社保的管理人員和其他骨干人員，按公司規(guī)定給予補(bǔ)貼。 員工勞動(dòng)合同 十八、公司所有轉(zhuǎn)正員工（兼職人員除外）都必須與公司簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同的簽訂期限如下： 公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員簽訂三年期合同；部門(mén)經(jīng)理、主管和管理處主任以下員工簽訂一至三年期合同。 十九、公司辦理

34、團(tuán)體意外傷害保險(xiǎn)和團(tuán)體意外傷害醫(yī)療，所有入職員工都必須參加新員工第二個(gè)月參加。保險(xiǎn)費(fèi)100元/人年，分4個(gè)月從員工工資中扣取。在保險(xiǎn)期內(nèi)員工因各種原因辭職的，均不退款，保留至保險(xiǎn)期滿為止。 二十、勞動(dòng)合同一旦簽訂即具法律效力，勞資雙方必須嚴(yán)格遵守，認(rèn)真履行合同的各項(xiàng)約定。 員工獎(jiǎng)懲條例 二十一、獎(jiǎng)勵(lì) 員工的獎(jiǎng)勵(lì)分為加薪、記大功、記功、嘉獎(jiǎng)四類。 （一）員工有下列表現(xiàn)之一的，嘉獎(jiǎng)、發(fā)給獎(jiǎng)金： 1、遵規(guī)守紀(jì),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),堪為全體員工楷模的； 2、參加行業(yè)舉辦的競(jìng)賽獲獎(jiǎng)為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)的； 3、維護(hù)公司形象或聲譽(yù)表現(xiàn)突出的。 （二）員工有下列表現(xiàn)之一的，記功、發(fā)給獎(jiǎng)金： 1、按規(guī)

35、定時(shí)間完成臨時(shí)緊急任務(wù)有功的； 2、完成或超額完成公司下達(dá)的年度工作或利潤(rùn)指標(biāo)的（指責(zé)任人）； 3、搶險(xiǎn)或排除事故隱患成績(jī)突出的。 （三）員工有下列表現(xiàn)之一的，記大功發(fā)給獎(jiǎng)金： 1、提出合理化建議經(jīng)采納成效卓越的； 2、消除事故有功，使企業(yè)免遭嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的； 3、及時(shí)舉報(bào)并防止?fàn)I私舞弊或危害公司利益行為發(fā)生的； 4、見(jiàn)義勇為，樹(shù)立或維護(hù)公司形象表現(xiàn)突出的。 （四）員工有下列表現(xiàn)之一的，給予晉級(jí)加薪： 1、連續(xù)三年被評(píng)為優(yōu)秀員工的； 2、對(duì)企業(yè)有特殊貢獻(xiàn)的； 3、三年內(nèi)獲二次記大功的。 二十二、處罰 對(duì)員工的處罰分為行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰兩類。兩種處罰可合并使用。 （一

36、）行政處分。對(duì)員工的行政處分分為警告、記過(guò)、降級(jí)（職）、辭退、開(kāi)除。如情節(jié)嚴(yán)重，觸犯法律的，交有關(guān)部門(mén)法辦。 員工有下列表現(xiàn)的，給予書(shū)面警告： 1、遇非常之事故，故意回避者； 2、在工作場(chǎng)所內(nèi)發(fā)生口角，經(jīng)勸導(dǎo)不予糾正者； 3、工作拖拉，質(zhì)量低下者； 4、未完成本崗位工作，但尚未造成經(jīng)濟(jì)損失和不良影響的； 5、對(duì)于上級(jí)指示未說(shuō)明正當(dāng)理由不予執(zhí)行，或不能如期保質(zhì)保量完成或處理不當(dāng)?shù)形丛斐山?jīng)濟(jì)損失和不良影響的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)口頭警告二次仍無(wú)改正者； 6、辦公時(shí)間無(wú)正當(dāng)理由擅離工作崗位或私自外出或工作時(shí)間私事串崗者； 7、當(dāng)月內(nèi)遲到次數(shù)累計(jì)達(dá)五次以上者。 員工有下列表現(xiàn)之一的，給予降級(jí)

37、或記過(guò)： 1、直屬主管明知屬下員工舞弊，而予以隱瞞庇護(hù)或不舉報(bào)揭發(fā)的； 2、部門(mén)負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)明知所管轄員工工作有失誤不予處罰，或公報(bào)私憤處罰不公者； 3、違抗命令或威脅侮辱主管之行為，情節(jié)較輕的； 4、未完成崗位責(zé)任制中所規(guī)定的工作，但所造成的后果較輕的； 5、冒、替簽到的； 6、在工作場(chǎng)所有不道德或有傷風(fēng)化行為的； 7、在工作場(chǎng)所酗酒滋事，影響秩序者； 8、未按公文處理時(shí)限積壓公文影響業(yè)務(wù)運(yùn)作的； 9、遺失公司重要文件、物件或工具的； 10、人為損壞公物或破壞工作環(huán)境的； 11、一年內(nèi)被書(shū)面警告三次者。 員工有下列表現(xiàn)之一的，給予開(kāi)除或辭退，情節(jié)嚴(yán)重者，追究法律責(zé)任

38、： 1、嚴(yán)重違反企業(yè)規(guī)章制度失職、瀆職影響惡劣者； 2、營(yíng)私舞弊、貪污或挪用公款，收受賄賂的； 3、泄漏機(jī)密、制造謠言，使企業(yè)遭受重大損失的； 4、玩忽職守，未能履行崗位職責(zé)造成工作失誤，致使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的； 5、仿冒上級(jí)主管人員簽字、盜用印鑒或擅用公司名義的； 6、一年內(nèi)被記過(guò)二次的； 7、當(dāng)月曠工兩天或年累積曠工三天者； 8、品行不端，嚴(yán)重?fù)p害公司信譽(yù)或違法亂紀(jì)受到刑事處分及治安條例處罰的； 9、在工作場(chǎng)所聚賭或斗毆影響惡劣的； 10、不服從上級(jí)指揮調(diào)遣，并有嚴(yán)重威脅行為，影響正常工作秩序的。 （二）經(jīng)濟(jì)處罰。經(jīng)濟(jì)處罰類別視情節(jié)輕重定為： 1、一般過(guò)失處罰，處罰

39、金額為20元----100元； 2、明顯過(guò)失處罰，處罰金額為100元---200元； 3、嚴(yán)重過(guò)失處罰，處罰金額為200元---500元； 4、連帶過(guò)失處罰，處罰金額為20元---500元，依據(jù)“一般過(guò)失”、“明顯過(guò)失”、“嚴(yán)重過(guò)失”的量罰標(biāo)準(zhǔn)確定。 一般過(guò)失、明顯過(guò)失、嚴(yán)重過(guò)失中若造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)付賠償責(zé)任。 1、一般過(guò)失處罰范圍： 本條例規(guī)定中受到書(shū)面警告行政處分的行為。 2、明顯過(guò)失處罰范圍： 本條例規(guī)定中受到降級(jí)或記過(guò)處分的行為。 3、嚴(yán)重過(guò)失處罰范圍： 本條例規(guī)定中有嚴(yán)重?fù)p害公司利益的行為以及造成公司經(jīng)濟(jì)損失的過(guò)失行為。 4、連帶責(zé)任過(guò)失處罰范圍： ⑴管理

40、處主任以上領(lǐng)導(dǎo)對(duì)直屬員工的工作過(guò)失負(fù)有連帶責(zé)任，直屬員工在一個(gè)月內(nèi)受到三次“一般過(guò)失”處罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過(guò)失”處罰；直屬員工一個(gè)月內(nèi)受到二次“明顯過(guò)失”處罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過(guò)失”處罰；若直屬員工受到“嚴(yán)重過(guò)失”處罰，該負(fù)責(zé)人均要受到“連帶責(zé)任過(guò)失”處罰。 ⑵企業(yè)員工因工作需要須二人以上配合完成某項(xiàng)事務(wù)時(shí)，應(yīng)明確責(zé)任人，發(fā)生過(guò)失時(shí)，配合人應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任，并視情予以“連帶責(zé)任過(guò)失”處罰。 （三）處罰權(quán)限： 1、企業(yè)員工發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為均有建議處罰權(quán)。 2、公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其所管轄的員工違規(guī)違紀(jì)行為擁有直接的處罰權(quán)。 3、管理處主任對(duì)所管轄的員工擁有直接處罰權(quán)。 4、嚴(yán)

41、重過(guò)失處罰應(yīng)報(bào)批后方可執(zhí)行。 本條例不妨礙員工受到規(guī)章制度中所規(guī)定的其他獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。 本制度的解釋權(quán)歸公司管理部。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)制度 一、本公司執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。 二、本公司會(huì)計(jì)核算程序。 根據(jù)公司業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)核算程序?yàn)榭颇繀R總表帳務(wù)處理程序。其操作步驟如下（見(jiàn)下圖） 現(xiàn)金日記帳 銀行存款 會(huì) 計(jì) 報(bào) 表 科 目 匯 總 表 記 帳 憑 證 原 始 憑 證 總分類帳 明細(xì)分類帳

42、 （一）根據(jù)原始憑證，按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)分別編制記帳憑證。 （二）根據(jù)原始憑證、記帳憑證逐筆序時(shí)地登記現(xiàn)金和銀行存款日記帳。 （三）根據(jù)記帳憑證和有關(guān)的原始憑證逐筆登記各明細(xì)分類帳。 （四）根據(jù)記帳憑證編制科目匯總表。 （五）根據(jù)科目匯總表登記總分類帳。 （六）月末將現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳各種明細(xì)分類帳的余額與總分類帳戶的余額核對(duì)相符。 （七） 月末根據(jù)總分類帳和明細(xì)分類帳的記錄編制會(huì)計(jì)報(bào)表。 三、成本和費(fèi)用 1、為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)支出，計(jì)入成本、費(fèi)用，在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成

43、本。 2、 成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)。間接費(fèi)用等計(jì)入管理費(fèi)用。 直接人工費(fèi)包括直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 直接材料費(fèi)包括在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 間接費(fèi)用包括管理人員工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)非低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)等。 3、管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。對(duì)管理用房裝修裝飾費(fèi)計(jì)入遞延資產(chǎn)。 4、年終按年末應(yīng)收帳款余額的0.5計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金。發(fā)生的壞帳損失充減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞

44、帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。 四、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn) 1、營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。 2、利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額及補(bǔ)貼收入。 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。 五、代管基金 代管基金指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金，應(yīng)專戶存儲(chǔ)、專款專用。其利息凈收入經(jīng)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。 代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。 六、資產(chǎn)管理制度 1、現(xiàn)金管理 現(xiàn)金管理按照《現(xiàn)金管理暫行條例》及《現(xiàn)金管理暫行條例實(shí)施細(xì)節(jié)》

45、的規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)肅現(xiàn)金的使用范圍和庫(kù)存現(xiàn)金限額，建立現(xiàn)金收支的內(nèi)部控制手續(xù)和出納員、結(jié)算員、收銀員的崗位責(zé)任制，規(guī)定出納備用金的周轉(zhuǎn)、報(bào)銷(xiāo)和補(bǔ)充制度。出納員、收銀員收入現(xiàn)金必須當(dāng)日送存或上繳。現(xiàn)金明細(xì)賬要逐筆登記，日清月結(jié)，對(duì)賬款不符要及時(shí)查明原因，并逐級(jí)上報(bào)處理。 2、銀行存款管理 應(yīng)以銀行的賬號(hào)分別設(shè)立明細(xì)賬序時(shí)登賬，如實(shí)反映銀行存款的收付、余額情況。嚴(yán)格按照《票據(jù)法》、《支付結(jié)算辦法》、《國(guó)內(nèi)信用證結(jié)算辦法》和《違反銀行結(jié)算制度處罰規(guī)定>>使用票據(jù)、辦理結(jié)算、不得簽發(fā)空頭支票、嚴(yán)防接受空頭票據(jù)或無(wú)效票據(jù)、接受外來(lái)票據(jù)應(yīng)認(rèn)真檢查，必要時(shí)通過(guò)銀行查詢，以確保票據(jù)的有效性和可靠性。銀行存款的

46、賬戶不準(zhǔn)出租或出借，銀行存款應(yīng)定期查詢核對(duì)余額、發(fā)現(xiàn)未達(dá)賬的要逐筆查明原因、按月編制余額調(diào)節(jié)表，使會(huì)計(jì)、出納、銀行之間帳帳相等、帳實(shí)相符。 3、應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)管理 企業(yè)應(yīng)按業(yè)務(wù)及結(jié)算方式的不同，分別進(jìn)行往來(lái)款的明細(xì)核算，設(shè)立明細(xì)賬戶。對(duì)應(yīng)收賬款，其他應(yīng)收款，預(yù)付款項(xiàng)按照“誰(shuí)經(jīng)辦，誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)記賬，誰(shuí)清理”的原則進(jìn)行管理。往來(lái)款項(xiàng)按月或定期與客戶核對(duì)，并將應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)的明細(xì)單位和余額通知有關(guān)部門(mén)或經(jīng)辦人，以便責(zé)任人及時(shí)催討和清欠。按照生效的經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)議、其他經(jīng)濟(jì)文件等的規(guī)定超過(guò)半年的預(yù)付或應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上級(jí)有關(guān)部門(mén)，以便及時(shí)采取措施，杜絕呆賬、壞賬的發(fā)生。因失職或其他原因造成壞

47、賬損失的應(yīng)追究有關(guān)人員責(zé)任，并根據(jù)情況處以10%以上的罰款賠償，同時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)按應(yīng)收賬款金額提取3－5%的壞賬準(zhǔn)備。 4、存貨管理 ⑴各種物資存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按加權(quán)平均法計(jì)算實(shí)際成本。 ⑵低值易耗品分期攤銷(xiāo)。 ⑶建立各項(xiàng)存貨的管理制度，收發(fā)領(lǐng)退制度，組織好日常的收、發(fā)、結(jié)存核算，還要預(yù)測(cè)各項(xiàng)存貨資產(chǎn)的資金占用量、實(shí)物儲(chǔ)備量及采購(gòu)批量，要以最少的資金占用取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。 ⑷ 存貨一個(gè)季度盤(pán)點(diǎn)一次，年終進(jìn)行一次全面盤(pán)點(diǎn)。對(duì)于盤(pán)盈、盤(pán)虧及毀損的存貨應(yīng)及時(shí)查明原因，分別不同情況進(jìn)行處理。 5、固定資產(chǎn)管理 固定資產(chǎn)是

48、指使用年限在一年以上與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、物品；不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上并且使用期限超過(guò)二年的均列為固定資產(chǎn)。（特殊情況需報(bào)批） 固定資產(chǎn)折舊。按單項(xiàng)的月折舊率計(jì)提折舊。本月增加的固定資產(chǎn)當(dāng)月不提折舊，本月減少的固定資產(chǎn)當(dāng)月份應(yīng)計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)折舊方法采用 直線法。 六、財(cái)務(wù)專用章、發(fā)票專用章(票務(wù)專用章)統(tǒng)一管理，指定使用人、保管人。印章保管人職責(zé) 1、 應(yīng)將所保管印章放在保險(xiǎn)柜內(nèi)，不能將保險(xiǎn)柜的密碼泄露給他人。 2、應(yīng)經(jīng)印章使用人批準(zhǔn)并在《印章使用登記表》上簽字后，方可在填寫(xiě)完整的票據(jù)上蓋章，不能在尚未使用的空白票據(jù)上蓋章。 3、不

49、能將印章隨意蓋在空白紙張上，“發(fā)票專用章”（票務(wù)專用章）只能在本公司的發(fā)票上蓋章，“財(cái)務(wù)專用章”只能在本公司的收款收據(jù)及支票上蓋章。 4、 每次蓋章應(yīng)有監(jiān)印人簽字。 5、不能將印章攜帶外出（購(gòu)買(mǎi)專用發(fā)票時(shí)稅務(wù)部門(mén)有要求的應(yīng)填寫(xiě)印章使用登記表經(jīng)使用人批準(zhǔn)并指定監(jiān)印人一同前往監(jiān)?。? 6、必需嚴(yán)格遵守以上職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定使用印章的輕者每次罰款100元人民幣，重者追究相應(yīng)的法律責(zé)任。 七、票證管理制度 1、 發(fā)票和收據(jù)的主要內(nèi)容包括：票頭、字軌號(hào)碼、聯(lián)次及用途、客戶名稱、商品名稱或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、計(jì)量單位、數(shù)量、單價(jià)、金額，以及大小寫(xiě)累計(jì)金額、經(jīng)手人、開(kāi)票日期等。

50、 2、凡提供勞務(wù)服務(wù)以及從事其它業(yè)務(wù)活動(dòng)的以及取得收入時(shí)，均應(yīng)向付款方如實(shí)開(kāi)具發(fā)票和收據(jù)，并加蓋印章，任何部門(mén)不得拒開(kāi)發(fā)票和收據(jù)。 3、各企業(yè)的任何業(yè)務(wù)部門(mén)和個(gè)人不得涂改、撕毀、轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)毀和拆本使用發(fā)票和收據(jù)；嚴(yán)禁仿造發(fā)票和收據(jù)。對(duì)填寫(xiě)錯(cuò)的發(fā)票，應(yīng)完整保存其各聯(lián)，也不得私自銷(xiāo)毀。丟失發(fā)票和收據(jù)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。 八、會(huì)計(jì)檔案管理制度 1、會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他有關(guān)會(huì)計(jì)核算資料，它是記錄和反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要史料和證據(jù)。 2、各企業(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)本單位的各種會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表，每天的收支報(bào)表等會(huì)計(jì)資料，要定期收集、審查核對(duì)、整理立卷、編制

51、目錄、裝訂成冊(cè)、指定專人妥善保管、防止丟失損壞。會(huì)計(jì)檔案由財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)保管。 3、調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案必須嚴(yán)格辦理手續(xù)，企業(yè)負(fù)責(zé)人和內(nèi)部有關(guān)人員調(diào)閱本年度會(huì)計(jì)檔案，須向企業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人講明原因，經(jīng)同意后辦理登記手續(xù)，方可調(diào)閱。 4、外部人員調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案一律持單位證明及個(gè)人身份證報(bào)批，要詳細(xì)登記調(diào)閱檔案的名稱、日期、調(diào)閱人員的姓名和單位、調(diào)閱理由，經(jīng)批準(zhǔn)后方可調(diào)閱。 5、任何會(huì)計(jì)檔案除特批外，不得攜帶外出，不得復(fù)制、不得拆散。如有特殊原因經(jīng)批準(zhǔn)后方可外借或復(fù)印，但應(yīng)詳細(xì)登記其內(nèi)容、張數(shù)、金額、理由及歸還日期。同時(shí)，不得拆散原卷冊(cè)。 6、財(cái)務(wù)部對(duì)會(huì)計(jì)檔案必須進(jìn)行科

52、學(xué)管理和妥善保管，做到存放有序、查找方便，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行安全和保密措施，不得隨意堆放，嚴(yán)防毀損、散失和泄密。 九、 計(jì)報(bào)表報(bào)送及有關(guān)事項(xiàng)管理制度 1、會(huì)計(jì)報(bào)表報(bào)送的種類和資料 資產(chǎn)負(fù)債表「月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)」 損益表「月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)」 固定資產(chǎn)清查登記表「年報(bào)」 現(xiàn)金流量表「年報(bào)」 以上報(bào)表均按統(tǒng)一要求的格式填列后報(bào)送。 2、會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)送時(shí)間 月報(bào)：每月后８日前（節(jié)假日順延） 季報(bào)：每季后10日前（節(jié)假日順延） 年報(bào)：每年后18日前（節(jié)假日順延） 十、單據(jù)報(bào)銷(xiāo)制度 1、單據(jù)報(bào)銷(xiāo)程序：

53、 原、輔材料、辦公用品、固定資產(chǎn)設(shè)備采購(gòu)單據(jù)的報(bào)銷(xiāo)程序 填寫(xiě)申購(gòu)單 → 報(bào)有關(guān)部門(mén)審批 → 按批準(zhǔn)申購(gòu)單的金額、單價(jià)、品名、質(zhì)量、數(shù)量安排采購(gòu) → 采購(gòu)回的實(shí)物辦理進(jìn)倉(cāng)手續(xù) → 倉(cāng)管員驗(yàn)收、歸類、編號(hào) 超過(guò)申購(gòu)單的總金額、單價(jià)說(shuō)明原因報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn) ← 報(bào)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn) ← 財(cái)務(wù)經(jīng)理審核意見(jiàn) ← 部門(mén)負(fù)責(zé)人審批 將申購(gòu)計(jì)劃表、進(jìn)倉(cāng)單、發(fā)票向財(cái)務(wù)部報(bào)銷(xiāo)或沖帳 零星費(fèi)用單據(jù)的報(bào)銷(xiāo)程序

54、： “單據(jù)”經(jīng)辦人簽名并注說(shuō)明 → “單據(jù)”部門(mén)負(fù)責(zé)人簽注意見(jiàn) → “單據(jù)”財(cái)務(wù)部經(jīng)理簽注意見(jiàn)并說(shuō)明歸類 → “單據(jù)”報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn) ← “單據(jù)”向財(cái)務(wù)部出納報(bào)銷(xiāo)或沖帳 “單據(jù)”超權(quán)限報(bào)總裁批準(zhǔn) 工程決算的單據(jù)報(bào)銷(xiāo)程序 工程立項(xiàng)及工程預(yù)算 → 職能部門(mén)審核工程預(yù)算 → 工程完工職能部門(mén)或指定部門(mén)（人員）負(fù)責(zé)審核 → 工程決算書(shū)經(jīng)財(cái)務(wù)部審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn) → 總造價(jià)超過(guò)預(yù)算報(bào)執(zhí)行董事批準(zhǔn) 工程決算書(shū)、發(fā)票向財(cái)務(wù)部出納報(bào)銷(xiāo)或沖帳 第三節(jié) 檔案管理制度 一、公司檔案由出納統(tǒng)一管理，各

55、部門(mén)需要的檔案可申請(qǐng)復(fù)印件。 二、檔案按以下分類：工程圖紙、合同、音像資料、相冊(cè)、表格、制度、公文、會(huì)議記錄、傳真、通告、剪報(bào)、政府文件、資料、人事檔案等。 三、檔案資料的收集、整理、存檔依照下列格式： （ ） [ ] （ ） ── ── ── ─ ------- 企業(yè)名稱（縮寫(xiě)）部門(mén) 文種 時(shí)間 編號(hào) 密級(jí)： A.機(jī)密文件：公司章程、股東會(huì)、董事會(huì)紀(jì)要、決議，重大業(yè)務(wù)

56、合同函件、會(huì)議紀(jì)要、Ａ級(jí)財(cái)務(wù)資料（財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、重要函件）、資產(chǎn)類權(quán)證、重大項(xiàng)目可行性報(bào)告、政府重要批文、企業(yè)歷史文獻(xiàn)。 B.普通文件：除Ａ級(jí)外的文件均屬Ｂ級(jí)。 四、原則上所有資料應(yīng)以原件存檔，當(dāng)存檔資料確因客觀因素而不能存放原件時(shí)，可用復(fù)印件替代，但須附頁(yè)說(shuō)明原件所在處及不能存留原件的原因。 五、歸檔資料必須準(zhǔn)確做好文件索引。建檔立卷按永久、長(zhǎng)期、短期分別組卷；卷內(nèi)文件應(yīng)把正文和底稿、文件和附件、請(qǐng)示和批復(fù)放在一起，卷內(nèi)頁(yè)號(hào)一律在右下角。 六、案卷裝訂前應(yīng)拆除金屬物，做好文件材料的檢查，如對(duì)破損或褪色的材料，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制,裝訂部位過(guò)窄或有字

57、跡的材料,要用紙加襯邊；紙面過(guò)大的書(shū)寫(xiě)材料，按宗卷大小折疊整齊，對(duì)字跡難以辨認(rèn)的材料，應(yīng)附上抄件，案卷標(biāo)題要標(biāo)明相關(guān)署名、部門(mén)、問(wèn)題等，文字要求簡(jiǎn)練、確切；用鋼筆書(shū)寫(xiě)，字跡端正。 七、案卷按機(jī)構(gòu)、年代排列，永久與長(zhǎng)、短期案卷分開(kāi)保管，編上順序號(hào)及注明存放案卷年號(hào)與卷號(hào)。 八、注意做好保密工作，存放檔案的門(mén)窗要堅(jiān)固，并做好防盜、防火、防水、防潮、防塵、防鼠蟲(chóng)、防高溫、防強(qiáng)光等措施。 九、每年定期對(duì)檔案材料的數(shù)量、保管等情況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，確保檔案的安全。 十、借閱文件檔案（包括資料），必須由借閱人填寫(xiě)借閱單，經(jīng)公司總經(jīng)理審批，財(cái)務(wù)

58、資料同時(shí)須經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審批，辦理借閱手續(xù)，Ａ級(jí)檔案須由總經(jīng)理批準(zhǔn)方能借閱；Ｂ級(jí)檔案由副總經(jīng)理批準(zhǔn)借閱。 十一、裝訂成冊(cè)的檔案不出借,只供現(xiàn)場(chǎng)查閱,未立卷的文件及資料可出借。 十二、查閱檔案的人員必須愛(ài)護(hù)文件檔案，不得隨便攜帶或轉(zhuǎn)借他人閱讀。做好檔案的安全和保密，不得擅自涂改、勾畫(huà)、剪裁、抽取、拆散、摘抄、翻印、復(fù)印、攝影、轉(zhuǎn)借或損壞。否則，將追究當(dāng)事人責(zé)任；如確需復(fù)印、摘抄等須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可。 十三、查閱的文件檔案交還時(shí)，必須當(dāng)面點(diǎn)交清楚，如發(fā)現(xiàn)遺失或損壞，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。 十四、對(duì)摘抄卷內(nèi)檔案，應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理同意。對(duì)摘抄的材料應(yīng)進(jìn)行審查、簽章。

59、 第四節(jié) 文印管理制度 一、文件以及各種資料的打字、復(fù)印由部門(mén)經(jīng)理統(tǒng)一安排、管理，文印人員不得直接接受任務(wù)。 二、打字、復(fù)印之器械由文印人員專職負(fù)責(zé)管理,非責(zé)任人不得擅自使用。 三、復(fù)制Ａ級(jí)文件均需公司總經(jīng)理簽認(rèn)呈報(bào)批準(zhǔn)后交文印人員專職執(zhí)行。Ａ級(jí)以外的文件復(fù)制，由公司總經(jīng)理簽字后執(zhí)行。 四、打字、復(fù)印之稿件由所需部門(mén)負(fù)責(zé)校對(duì)。 五、文印人員應(yīng)對(duì)打字、復(fù)印事項(xiàng)編排清冊(cè)，按月準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)各部室文印情況。 六、打字、復(fù)印之器械不對(duì)外服務(wù)，若因特殊情形確需對(duì)外打印、復(fù)印，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 七、凡發(fā)文，應(yīng)按相關(guān)程

60、序報(bào)公司總經(jīng)理或?qū)徍伺鷾?zhǔn)后打印發(fā)送。 八、文印人員應(yīng)在電腦系統(tǒng)中設(shè)立各部門(mén)專用文件名及獨(dú)立密碼。 九、文印人員必須嚴(yán)格管理電腦中的所有資料、報(bào)表、文件及電腦中存儲(chǔ)的各項(xiàng)數(shù)據(jù),未經(jīng)允許,不得擅自接待任何參觀人員。 十、電腦檢修人員測(cè)試或修理電腦系統(tǒng)時(shí)，文印人員必須在場(chǎng)陪同，如發(fā)現(xiàn)其查看文件內(nèi)容、數(shù)據(jù)的操作時(shí)，應(yīng)予以阻止。 十一、公司所有人員均應(yīng)遵守本制度，未經(jīng)許可不得擅自查閱或翻錄任何電腦中的資料、報(bào)表和文件等。 第五節(jié) 公文管理辦法 一、企業(yè)對(duì)外發(fā)送的公文或廣告文稿等一律要求使用發(fā)文稿紙謄抄工整，經(jīng)發(fā)文部門(mén)和公司總經(jīng)理批閱簽發(fā)。

61、 二、企業(yè)內(nèi)部公文需發(fā)文的，由部門(mén)擬稿會(huì)簽，由公司總經(jīng)理批閱簽發(fā)。 三、凡發(fā)文需按規(guī)定編排文號(hào)，并標(biāo)引主題詞，文號(hào)按以下辦法編排。 （ ） [ ] 號(hào) ──── ──── ──── 發(fā)文單位 擬文部門(mén) 發(fā)文年份 文件順序號(hào) 四、屬企業(yè)內(nèi)部請(qǐng)示、報(bào)告類的，一律要求使用稿紙謄寫(xiě)工整，經(jīng)各部門(mén)（或企業(yè)）負(fù)責(zé)人核稿，報(bào)公司總經(jīng)理批。 五、屬財(cái)務(wù)類的資料如財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單、支票等，送總經(jīng)理審批。 六、收到外單位公文，應(yīng)即時(shí)做好收文登記，粘貼公文簽

62、注單，呈領(lǐng)導(dǎo)批辦后，轉(zhuǎn)有關(guān)部門(mén)承辦，最后歸檔。 第六節(jié) 財(cái)產(chǎn)管理辦法 一、 管理范圍： 1、辦公設(shè)備家具，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)機(jī)、辦公桌、椅、柜、箱、工具書(shū)等。 2、工具，包括工程維修工具、保安器具、衛(wèi)生工具等。 3、低值用消耗品具，含釘書(shū)機(jī)、計(jì)算器、文件架、文具盒、熱水瓶、紙、筆等。 二、管理部門(mén)： 財(cái)務(wù)部為資產(chǎn)管理部門(mén)。 三、辦公物品的申請(qǐng)與購(gòu)買(mǎi)： 所有物品的申購(gòu)由使用部門(mén)提出，匯總報(bào)副總經(jīng)理審批后購(gòu)買(mǎi)。物品購(gòu)買(mǎi)必須貨比三家，嚴(yán)格把好商品質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān)。 四、進(jìn)倉(cāng)登帳： 所有物品購(gòu)買(mǎi)

63、后必須及時(shí)辦理進(jìn)倉(cāng)手續(xù)。進(jìn)倉(cāng)后保管員應(yīng)及時(shí)登帳。相關(guān)購(gòu)買(mǎi)發(fā)票應(yīng)于48小時(shí)內(nèi)報(bào)銷(xiāo)結(jié)清。 五、領(lǐng)用： 所有物品的領(lǐng)用由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。 六、保管責(zé)任： （一）員工個(gè)人領(lǐng)用的辦公物品應(yīng)妥善保管，辦公設(shè)備、用具、工具書(shū)，丟失的或非正常損耗的，須折價(jià)賠償。原則上，領(lǐng)用之日起半年內(nèi)按80%賠償，半年后按50%賠償。 （二）員工個(gè)人領(lǐng)用的辦公設(shè)備、用具、工具書(shū)，離職要退還，調(diào)職要移交。 七、盤(pán)點(diǎn)： 除除消耗品外，所有資產(chǎn)每年底由財(cái)務(wù)部按規(guī)定盤(pán)點(diǎn)一次。 第七節(jié) 電話、傳真管理辦法 一、公司裝配的辦公電話機(jī)和傳真機(jī)等通訊工具均屬公務(wù)使用,

64、員工不得使用辦公通訊工具進(jìn)行個(gè)人私事活動(dòng)，否則經(jīng)查實(shí)，除應(yīng)全責(zé)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用外，還須加倍罰款。 二、因公需要使用長(zhǎng)途電話或發(fā)送傳真，須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)、審核、登記后使用。 三、傳真機(jī)由專人負(fù)責(zé)管理，收、發(fā)文登記、存檔等工作。 四、傳真原件由出納存檔，傳真文件具保密性，無(wú)關(guān)人員不得查閱。 六、辦公電話實(shí)行定額管理，具體定額及管理辦法根據(jù)實(shí)際情況制定，超出定額的，扣該話機(jī)所在部門(mén)、管理處人員的工資。 第四章 維修資金管理及使用制度 一、維修資金是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人委托代管的基金。 二、維修資金來(lái)源按政府有關(guān)規(guī)定。 三、維修資金用于房屋共用部位（指承重

65、結(jié)構(gòu)部位，含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，外墻面，樓梯間，走廊通道，門(mén)廳，樓內(nèi)存車(chē)間等）的維修和共用設(shè)施設(shè)備（指共用的上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車(chē)場(chǎng)等）的維修。 四、維修資金按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，應(yīng)專戶存儲(chǔ)、專款專用，利息凈收入經(jīng)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務(wù)處理按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。 五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，報(bào)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)，由存放銀行按核準(zhǔn)的開(kāi)支方案，憑工程進(jìn)度撥付款項(xiàng)。 六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的情況，提出維修更新方案和計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)，每年分二次向房管局申請(qǐng)。 七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號(hào)文件執(zhí)行。 八、維修資金的使用情況應(yīng)每半年公布一次，接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督 29