《芃源房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)總體策略》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《芃源房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)總體策略（29頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、常州芃源房地產(chǎn)策劃有限公司 螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁

2、羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂

3、荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆

4、蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇

5、芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀

6、莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂

7、蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃

8、芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆

9、莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈

10、膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁

11、芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂

12、蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖

13、膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇

14、芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈

15、蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)

16、膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅

17、芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖

18、蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈

19、膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿

20、芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃

21、蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄

22、膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊

23、莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿

24、蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀

25、膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄

26、莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅

27、蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀莁薆螄肆莀蠆聿羂荿螁袂芀莈蒁蚅膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅蒞袈襖蒅蕆蟻膃蒄蠆袇腿蒃螂蝿肅蒂蒁羅羈蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蕿螈螆肂蕿蒈羂羈膅薀螄襖膄螃羀節(jié)膃蒂袃膈膂薅肈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚃袈羇芇蒃蝕羃芆薅羆芁芆蚈蝿膇芅螀羄肅芄蒀螇罿芃薂羂裊莂蚄螅膄莁莄羈肀 一、前言………………………………………………………………3 二、金水灣項(xiàng)目SWOT分析………………………………………… 4 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（

28、S）………………………………………………4 2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）………………………………………………4 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）………………………………………………5 4、項(xiàng)目威脅分析（T）………………………………………………5 三、金水灣項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略………………………………………6 （一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行……………………………………6 （二） 品牌推廣策略建議與執(zhí)行………………………………… 16 （三） 促銷(xiāo)策略建議與執(zhí)行……………………………………… 25 （四） 銷(xiāo)售終端（案場(chǎng)）建議與執(zhí)行…………………………… 28 四、結(jié)束語(yǔ)……………………………………

29、……………………29 一、前言 我司通過(guò)與案場(chǎng)經(jīng)理、置業(yè)顧問(wèn)以及銷(xiāo)售總監(jiān)（甲方代表）、平面設(shè)計(jì)、策劃師的全面溝通，針對(duì)目前金水灣的營(yíng)銷(xiāo)策劃現(xiàn)狀，特向甲方提出我司對(duì)于金水灣項(xiàng)目中后期的總體營(yíng)銷(xiāo)策略建議書(shū)。 二、金水灣項(xiàng)目SWOT分析 為了更好的對(duì)我司代理的金水灣項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣，同時(shí)提升我司對(duì)金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的目的性和針對(duì)性，現(xiàn)對(duì)金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行必要的SWOT分析。 （一） 優(yōu)勢(shì)分析（S） 1、 金水灣項(xiàng)目為目前金壇市在售的且為數(shù)不多的大型

30、生活社區(qū)，其建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)為部份市民所看重。 2、 金水灣項(xiàng)目一期目前已經(jīng)接近現(xiàn)房銷(xiāo)售，而現(xiàn)房銷(xiāo)售相對(duì)于期房的銷(xiāo)售無(wú)疑是銷(xiāo)售的一大現(xiàn)實(shí)賣(mài)點(diǎn)。 3、 金水灣項(xiàng)目從產(chǎn)品的本身看，其社區(qū)配套完善，同時(shí)社區(qū)布局良好，在一定程度上受市場(chǎng)的追捧。 4、 金水灣項(xiàng)目產(chǎn)品本身可供挖掘的賣(mài)點(diǎn)眾多，如政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：小區(qū)北部的60米寬的下塘河綠化休閑景觀帶；“雙會(huì)所”；CLD城市中央生活區(qū)等創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)，十分有利于我司下一步的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣。 （二）劣勢(shì)分析（W） 1、 金水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)體系不是十分的系統(tǒng)和全面，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)推廣步驟與銷(xiāo)售周期配合不是很合理，對(duì)于進(jìn)入銷(xiāo)售高潮期且處于一期即將交付二期即將建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)

31、期，金水灣的營(yíng)銷(xiāo)組合推廣策略沒(méi)有跟上銷(xiāo)售的節(jié)奏，廣告的投放量明顯不足。 2、 金水灣項(xiàng)目的銷(xiāo)售終端建設(shè)有待進(jìn)一步規(guī)范化，其中功能區(qū)域分布不合理為突出問(wèn)題且現(xiàn)場(chǎng)VI形象不突出，不能引起強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，更不能突出項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，而這又與我司一期提出的“演繹精致水岸生活”的理念相沖突。 3、 金水灣項(xiàng)目近期的銷(xiāo)售推廣主要集中在大戶型的推廣，這一策略在忽視了其他易銷(xiāo)房源（100平米以下和100-130平米合計(jì)140套）推廣的同時(shí)，也與我司的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形成正面競(jìng)爭(zhēng)的格局，從市場(chǎng)細(xì)分的角度出發(fā)，大戶型和別墅的銷(xiāo)售面臨著相同的細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)榇髴粜秃蛣e墅的營(yíng)銷(xiāo)人員都會(huì)將主要營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)轉(zhuǎn)向能夠承受較高總價(jià)的購(gòu)

32、買(mǎi)群體；而地處東二環(huán)路的紫薇苑（別墅項(xiàng)目：65套）等正在全面對(duì)其別墅進(jìn)行全面的營(yíng)銷(xiāo)推廣，這一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀無(wú)疑對(duì)我司代理的金水灣大戶型銷(xiāo)售帶來(lái)影響。 4、 金水灣項(xiàng)目近期推出一期沿街商鋪的銷(xiāo)售由于總價(jià)高且在小區(qū)入住率全無(wú)的情況下，商鋪的銷(xiāo)售必將面臨銷(xiāo)售壓力。 (三)機(jī)會(huì)分析（O） 1、 我司目前十分重視金水灣項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，且公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣正逐步系統(tǒng)化、體系化、科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化。 2、 針對(duì)目前金壇市商品房建設(shè)的同質(zhì)化以及營(yíng)銷(xiāo)水平普遍偏低的情況下，我司應(yīng)抓住時(shí)機(jī)對(duì)項(xiàng)目推廣主題和營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行科學(xué)化、系統(tǒng)化的真正轉(zhuǎn)變，相信營(yíng)銷(xiāo)手段的系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化改變可以使項(xiàng)目在金壇樓市獨(dú)樹(shù)一幟。

33、3、 新型營(yíng)銷(xiāo)媒體的啟用以及品牌推廣、活動(dòng)推廣、促銷(xiāo)推廣以及案場(chǎng)管理的并重，一定會(huì)使我司的金水灣項(xiàng)目品牌形象深入人心，從而使樓盤(pán)品質(zhì)倍增，進(jìn)而全力促進(jìn)銷(xiāo)售的增加。 4、 我司的金水灣項(xiàng)目的一期已經(jīng)處于呈現(xiàn)現(xiàn)房、業(yè)主即將入伙的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，而現(xiàn)房的銷(xiāo)售以及二期的即將開(kāi)建，有利于我司銷(xiāo)售促進(jìn)的開(kāi)展。 （四）威脅分析（T） 1、 營(yíng)銷(xiāo)推廣在較多的時(shí)間內(nèi)不能系統(tǒng)化、體系化的改變，同時(shí)也不能跟上銷(xiāo)售推廣的節(jié)奏，對(duì)銷(xiāo)售造成潛在威脅。 2、 我司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手美麗華公寓、紫薇苑、鳳凰城等項(xiàng)目目前的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣對(duì)我項(xiàng)目的銷(xiāo)售也造成了一定的影響。 3、 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)普遍開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售的淡季，而如何成功避免

34、淡季，并使淡季成功向銷(xiāo)售旺季轉(zhuǎn)化成為我司面臨的主要問(wèn)題。 4、 近期我司推廣的重點(diǎn)過(guò)分集中于大戶型的宣傳，而基本忽視了對(duì)易銷(xiāo)房源的宣傳，而我司金水灣項(xiàng)目的易銷(xiāo)售房源（100平米以下和100-130之間合計(jì)140套）較多，同時(shí)大戶型本身屬于難銷(xiāo)房源，需要準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并實(shí)施有針對(duì)性的促銷(xiāo)手段，可以肯定的說(shuō)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)增加銷(xiāo)售的難度，不利于整體銷(xiāo)售的增加。 三、金水灣項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略建議與執(zhí)行 針對(duì)目前已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期的我司金水灣項(xiàng)目，我司建議報(bào)紙廣告、電視字幕等原有營(yíng)銷(xiāo)手段繼續(xù)跟進(jìn)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)原營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)增加投放電視廣告、廣播廣告（易被忽視）、雜志（可自行編制）、網(wǎng)絡(luò)廣告

35、（易被忽視）、郵政營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)（商務(wù)短信平臺(tái)）等各種媒體相互配合，完善案場(chǎng)管理（包括工地），形成全方位、立體化、多層面的宣傳攻勢(shì)。重點(diǎn)在于樓盤(pán)的促銷(xiāo)和多種媒體組合并配合相關(guān)的品牌推廣活動(dòng)，以直接強(qiáng)有力的訴求打動(dòng)和震撼購(gòu)房者。這種立體化、多層面、創(chuàng)新性的媒體策略，不僅保證了傳播的穩(wěn)定性與系統(tǒng)性、連貫性，又可以引發(fā)銷(xiāo)售高峰期的到來(lái)，同時(shí)由于我司金水灣樓盤(pán)售價(jià)相對(duì)于金壇的非中心區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)明顯偏高，因此必須重視媒體的優(yōu)化組合，同時(shí)通過(guò)相關(guān)的品牌活動(dòng)推廣來(lái)提升項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，而知名度的建立必須依靠營(yíng)銷(xiāo)的立體化、連續(xù)化，而美譽(yù)度的建立則必須通過(guò)項(xiàng)目創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)挖掘、概念提升、品牌推廣作為支撐。

36、（一） 媒體組合策略建議與執(zhí)行 1、 電視媒體 電視媒體充分利用了人們的視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)，能使產(chǎn)品信息瞬間傳遞給目標(biāo)群體，并留下較為深刻的印象，同時(shí)建議循環(huán)播放項(xiàng)目的形象宣傳片和產(chǎn)品的創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)（杜絕同質(zhì)化宣傳）。 營(yíng)銷(xiāo)建議1： 在金壇收視率較高的電視欄目播放中插播我司金水灣項(xiàng)目的形象宣傳品（已經(jīng)制作），并凸顯項(xiàng)目的創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)。 建議執(zhí)行1： 電視欄目收視率調(diào)研——————項(xiàng)目形象片制作（已有）——————項(xiàng)目創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)提取——————電視廣告業(yè)務(wù)聯(lián)系————————電視廣告業(yè)務(wù)洽談——————簽訂電視廣告播放合同————電視廣告播放 同時(shí)電視媒體的局限性不可避免，其最大的局限性在于其消逝的

37、速度快，因此建議繼續(xù)執(zhí)行流動(dòng)字幕的營(yíng)銷(xiāo)方式，同時(shí)對(duì)其執(zhí)行進(jìn)行優(yōu)化。 營(yíng)銷(xiāo)建議2： 改變?cè)械牧鲃?dòng)字幕內(nèi)容的更換頻率，同時(shí)及時(shí)更換字幕內(nèi)容，建議根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)奏和營(yíng)銷(xiāo)總體推廣的需要進(jìn)行更換，同時(shí)考慮消費(fèi)者對(duì)重復(fù)信息的抵觸心理。 建議執(zhí)行2： 流動(dòng)字幕更換頻率：2星期/次；下周流動(dòng)字幕的內(nèi)容更換建議（已經(jīng)征求案場(chǎng)意見(jiàn)和甲方代表意見(jiàn)），具體字幕內(nèi)容暫定如下： 文案1：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強(qiáng)勢(shì)旺銷(xiāo)，現(xiàn)傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。凡6月1日起選購(gòu)130㎡以上者前3名享受100元/㎡超值優(yōu)惠。另金水灣沿街產(chǎn)權(quán)旺鋪全城公開(kāi)。敬請(qǐng)鑒賞！項(xiàng)目地址：華陽(yáng)中路（電信大樓北側(cè)）

38、；尊貴熱線：0519—2366688。 文案2：金水灣—金壇市首席CLD城市中央生活區(qū)！六月強(qiáng)勢(shì)旺銷(xiāo)，現(xiàn)傾情推出139~200㎡尊貴景觀豪宅。另金水灣沿街產(chǎn)權(quán)旺鋪全城公開(kāi)。敬請(qǐng)鑒賞！項(xiàng)目地址：華陽(yáng)中路（電信大樓北側(cè)）；尊貴熱線：0519—2366688。 2、 電臺(tái)媒體 廣播媒體的傳播范圍是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的，幾乎在金壇市內(nèi)的任何地點(diǎn)都可以聽(tīng)到；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)掌握程度較少的聽(tīng)眾來(lái)說(shuō)，廣播媒體的宣傳效用較強(qiáng)，同時(shí)廣播費(fèi)用較低，因此對(duì)于電臺(tái)廣播的選擇對(duì)項(xiàng)目的全方位宣傳是必要的手段之一。目前不管是私家車(chē)的擁有者還是出租汽車(chē)均會(huì)在早晨、中午和晚上的不同時(shí)刻播放廣播。 營(yíng)銷(xiāo)建議3： 選擇電臺(tái)收聽(tīng)

39、率較高的廣播節(jié)目，同時(shí)選擇廣告插播的時(shí)間段一般在早晨的7：00-8：00；中午的11：30-13：00；以及晚上的9：00-11：00，插播我司項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品概念以及最新的促銷(xiāo)信息等。建議廣播的更換頻率在20天/次。 建議執(zhí)行3： 廣播欄目收聽(tīng)調(diào)研（常州交通臺(tái)等）——廣告文案撰寫(xiě)———廣播廣告業(yè)務(wù)聯(lián)系—————廣播廣告業(yè)務(wù)洽談——————廣播廣告合同簽訂————廣播廣告播放 3、 平面媒體 這里所說(shuō)的平面媒體主要包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的形象樓書(shū)、功能樓書(shū)、戶型單頁(yè)、置業(yè)計(jì)劃、折頁(yè)、雜志、會(huì)刊、報(bào)紙等。結(jié)合我司金水灣項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議重點(diǎn)對(duì)形象樓書(shū)、折頁(yè)、戶型單頁(yè)、會(huì)刊進(jìn)行優(yōu)化制作。

40、 營(yíng)銷(xiāo)建議4： 形象樓書(shū)：這是對(duì)項(xiàng)目介紹最為全面的“產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)”，主要應(yīng)介紹開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目整體規(guī)劃、市政規(guī)劃、建筑特色、功能分區(qū)、戶型介紹、綠化、小區(qū)配套等。從售樓處調(diào)研來(lái)看，我司目前形象樓書(shū)使用不多，且形象樓書(shū)已經(jīng)使用1年之久，同時(shí)二期即將開(kāi)建，為促進(jìn)一期現(xiàn)有房源銷(xiāo)售，同時(shí)為二期提前積累客戶，建議對(duì)原有形象樓書(shū)進(jìn)行修改并重新印刷。 戶型單頁(yè)：戶型單頁(yè)目前已經(jīng)在做，建議下次做戶型單頁(yè)的時(shí)候?qū)粜兔鎸?duì)的目標(biāo)群體進(jìn)行細(xì)分，從而對(duì)各戶型進(jìn)行有針對(duì)性的戶型點(diǎn)評(píng)，并將戶型單頁(yè)裝訂成冊(cè)，這樣也有利于客戶的多樣化選擇。 折頁(yè)：折頁(yè)的外頁(yè)多用來(lái)介紹項(xiàng)目的樓盤(pán)形象，而內(nèi)頁(yè)主要介紹樓盤(pán)的內(nèi)部及周邊配套以及

41、戶型的相關(guān)介紹。目前我司尚沒(méi)有制作相關(guān)的樓盤(pán)折頁(yè)，建議我司從項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)推廣著眼，制作項(xiàng)目的折頁(yè)。 會(huì)刊：會(huì)刊一般為企業(yè)的內(nèi)部刊物，由于我司前期已經(jīng)成立僑意會(huì)，因此建議繼續(xù)跟進(jìn)此品牌推廣策略，編制企業(yè)內(nèi)部刊物：僑意地產(chǎn)（會(huì)刊）； 報(bào)紙廣告：由于金壇的報(bào)紙類(lèi)型較少，而鑒于揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）的發(fā)行量以及在金壇市的閱讀量，建議繼續(xù)投放報(bào)紙廣告，同時(shí)要注意項(xiàng)目硬廣和軟文的配合，并加大軟文的投放力度。 DM直投：DM直投盡管具有明顯的區(qū)域性和時(shí)效性，但只要正確把握好直投的范圍，其效果十分的明顯，且效果反饋也較快。 建議執(zhí)行4： 戶型單頁(yè)（成冊(cè)）制作與印刷——————項(xiàng)目折頁(yè)制作與印刷—————

42、—項(xiàng)目新的形象樓書(shū)制作與印刷——————僑意地產(chǎn)（會(huì)刊）————報(bào)紙廣告優(yōu)化————DM直投范圍確定 附表1：通過(guò)對(duì)金壇的15鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域位置分析，初步擬定我司金水灣項(xiàng)目資料直投的下一步的投放范圍： 我司下期的DM直投范圍表 城鎮(zhèn)名稱(chēng) 大致人口 是否投放 備注 市區(qū)（金城鎮(zhèn)） 138200 是 重點(diǎn)區(qū)域 堯塘鎮(zhèn) 28088 是 1、 沿江高速以內(nèi) 2、 市區(qū)輻射鎮(zhèn)大 水北鎮(zhèn) 29523 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 儒林鎮(zhèn) 35018 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 白塔鎮(zhèn) 19469 是 1、 沿江高

43、速以內(nèi) 2、市區(qū)輻射鎮(zhèn)大 洮西鎮(zhèn) 26900 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 建昌鎮(zhèn) 25975 是 1、 沿江高速以內(nèi) 2、市區(qū)輻射鎮(zhèn)大 直溪鎮(zhèn) 36440 是 1、 沿江高速以內(nèi) 2、市區(qū)輻射鎮(zhèn)大 朱林鎮(zhèn) 18335 是 1、 沿江高速以內(nèi) 2、市區(qū)輻射鎮(zhèn)大 西崗鎮(zhèn) 20159 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 社頭鎮(zhèn) 24329 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 指前鎮(zhèn) 18315 否 1、沿江高速以外 2、

44、市區(qū)輻射小 茅麓鎮(zhèn) 24673 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 薛埠鎮(zhèn)　 42072 否 1、沿江高速以外 2、市區(qū)輻射小 河頭鎮(zhèn) 16436 是 1、 沿江高速以內(nèi) 2、市區(qū)輻 射大 4、 郵政營(yíng)銷(xiāo) 郵政營(yíng)銷(xiāo)目前被許多行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)者看重，究其最主要的原因在于其對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。目前郵政營(yíng)銷(xiāo)中應(yīng)用較為成熟且效果明顯的是其中的數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)目前已經(jīng)廣泛的應(yīng)用于營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，其最大的效應(yīng)在于可以準(zhǔn)確的獲得項(xiàng)目所處地區(qū)的不同行業(yè)的高收入人群的詳細(xì)通訊地址，并對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了準(zhǔn)確的分類(lèi)。對(duì)于即將進(jìn)入銷(xiāo)售淡季的房地產(chǎn)

45、市場(chǎng)而言，由于7-9月份天氣等因素，實(shí)地看房人群銳減，因此郵政營(yíng)銷(xiāo)是我司此階段應(yīng)十分重視的營(yíng)銷(xiāo)手段之一。 營(yíng)銷(xiāo)建議5： 對(duì)于我司的金水灣項(xiàng)目，由于現(xiàn)正推廣大戶型，且進(jìn)入銷(xiāo)售淡季的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備掌握目標(biāo)客戶的情況，并有針對(duì)性的對(duì)這部分人群進(jìn)行定向營(yíng)銷(xiāo)。 建議執(zhí)行5： 普通信封的購(gòu)買(mǎi)（杜絕附帶項(xiàng)目信息的信封，避免客戶產(chǎn)生抵觸心理）——————我司近期推廣的項(xiàng)目單頁(yè)準(zhǔn)備————————聯(lián)系郵局購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)（主要為目標(biāo)客戶群的通訊和通信地址）——————簽訂數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)買(mǎi)合同——————定向營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 5、 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 由于網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)滲透到我們的日常生活中，對(duì)于許多不能抽出時(shí)間親自去現(xiàn)場(chǎng)看房的

46、市民來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)成為他們了解樓盤(pán)信息的主要渠道，同時(shí)對(duì)于即將進(jìn)入銷(xiāo)售淡季的房地產(chǎn)市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)可以為許多在家和辦公室的市民提供看房便捷。 營(yíng)銷(xiāo)建議6： 建議加做金壇信息港網(wǎng)、金壇房地產(chǎn)網(wǎng)：首頁(yè)廣告，并設(shè)置項(xiàng)目視頻連接及項(xiàng)目介紹的網(wǎng)頁(yè)連接。同時(shí)針對(duì)我司在金壇房地產(chǎn)網(wǎng)上對(duì)金水灣項(xiàng)目的介紹現(xiàn)狀（混亂且項(xiàng)目信息基本全無(wú)，沒(méi)有突出項(xiàng)目的特色和品質(zhì)），應(yīng)改變樓盤(pán)動(dòng)態(tài)欄上的樓盤(pán)信息，同時(shí)注冊(cè)房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇金水灣業(yè)主之家，及時(shí)發(fā)送項(xiàng)目的相關(guān)信息。 附表2：我司金水灣項(xiàng)目和鳳凰城項(xiàng)目金壇房地產(chǎn)網(wǎng)的信息告知比較： 金水灣 鳳凰城 小區(qū)概況 小區(qū)概況 金水灣位于金壇城區(qū)東面、華陽(yáng)中路東側(cè)?？偨ㄖ娣e23萬(wàn)平

47、方米。純天然水景，600米的璀璨河岸，40000平方米開(kāi)放公園，近10000平方米的中央綠化組團(tuán)，42%的小區(qū)綠化，超大樓間距，人車(chē)分流、物業(yè)完善，奢華、氣派顯而易見(jiàn)。 （信息接上） （信息接上） 金壇鳳凰城項(xiàng)目位于金壇市西北面。項(xiàng)目占地面積約11.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地塊東西長(zhǎng)約450米，南北長(zhǎng)約240米。建筑密度為25％，綠化率為37％。容積率達(dá)到了1.42。鳳凰城北臨良常路（溧陽(yáng)公路），西靠丹陽(yáng)門(mén)北路（迎賓大道）。南側(cè)為春風(fēng)北路，東側(cè)為春風(fēng)東路

48、（這兩條路為市政規(guī)劃路，現(xiàn)即將竣工通車(chē)。）。整個(gè)項(xiàng)目主要由多層（如意苑），高層（福佑苑），花園洋房（吉祥苑），聯(lián)排別墅（梧桐苑），商鋪五種產(chǎn)品形式組成。目前一期銷(xiāo)售的戶型有9種，面積在85－130平米。戶型設(shè)計(jì)新穎，完全打造人性化的居住理念。所有的房屋均為南北朝向。所有的樓座均由東至西從低到高呈天際線式排布。小區(qū)共有三個(gè)出入口，南側(cè)的出入口及東西兩側(cè)的次入口。小區(qū)利用環(huán)形車(chē)道系統(tǒng)和景觀綠化進(jìn)行分隔。形成了一區(qū)（一個(gè)小區(qū)），兩軸（兩條景觀軸），四福苑（吉祥，如意，福佑，梧桐）的小區(qū)規(guī)劃。鳳凰城中景觀豐富，可謂“一步一景”，“一戶一景” 而景景不同。設(shè)計(jì)講究細(xì)節(jié)處理的完全到位。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人與自然的平

49、衡，講究文化趣味和時(shí)尚風(fēng)格的結(jié)合。鳳凰城交通便利，產(chǎn)品形式多樣，可選擇性強(qiáng)，升值空間大。小區(qū)規(guī)劃先進(jìn)，景觀設(shè)計(jì)豐富，強(qiáng)調(diào)居住理念。致力于打造屹立于金壇的一座高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 價(jià)格 價(jià)格 2200-3200元/平方米 2200-2400元/平方米 聯(lián)系人 聯(lián)系人 常州市芃源 北京優(yōu)創(chuàng)千意 有無(wú)項(xiàng)目圖片 有無(wú)項(xiàng)目圖片 無(wú) 無(wú) 交付日期 交付日期 一期2007年6月、10月、12月 2008年7月 占地面積 占地面積 13．6萬(wàn)平方米 11.8萬(wàn)平米 比較結(jié)論： 1、相比鳳凰城項(xiàng)目，我司的項(xiàng)目概況介紹明顯缺乏品位

50、，且信息透露不全面、不系統(tǒng)。 2、相比鳳凰城項(xiàng)目的價(jià)格披露，我司金水灣項(xiàng)目不宜將最高價(jià)格透露出去，這樣便使我司項(xiàng)目失去價(jià)格宣傳的口碑優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也可以看出我司金水灣價(jià)格缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、我司項(xiàng)目的聯(lián)系人名稱(chēng)不全面，且與鳳凰城的北京公司相比，我們無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。 4、我司金水灣項(xiàng)目與鳳凰城項(xiàng)目同時(shí)犯了一個(gè)重要的錯(cuò)誤，那就是忽視了將項(xiàng)目的形象和實(shí)景照片傳發(fā)到金壇房地產(chǎn)網(wǎng)，不能給客戶形成深刻印象。 5、對(duì)于交付日期而言，我司宜將一期去掉，使客戶形成小區(qū)整體即將呈現(xiàn)現(xiàn)房的感覺(jué)，從而形成沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)。 6、我司應(yīng)避免營(yíng)銷(xiāo)的模仿與同質(zhì)，我司的占地面積填寫(xiě)為13。6萬(wàn)平米可能是正確的行業(yè)術(shù)語(yǔ)，可是如果填

51、寫(xiě)：建面23萬(wàn)平米，則給市民以大社區(qū)的第一感覺(jué)，而11.6的數(shù)字刺激明顯不能使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的看房以及購(gòu)房欲望。 建議執(zhí)行6： 注冊(cè)金水灣論壇——樓盤(pán)動(dòng)態(tài)內(nèi)容修變————視頻資料、網(wǎng)頁(yè)資料準(zhǔn)備————網(wǎng)絡(luò)廣告業(yè)務(wù)聯(lián)系————網(wǎng)絡(luò)廣告業(yè)務(wù)洽談————簽訂網(wǎng)絡(luò)廣告投放合同————網(wǎng)絡(luò)廣告運(yùn)營(yíng) 6、 戶外媒體 戶外媒體主要包括大型廣告展板、路牌、燈箱廣告、車(chē)體廣告、工地廣告、標(biāo)語(yǔ)等。由于戶外媒體位置固定，能反復(fù)引起視覺(jué)注意，因此效果一般較好。但是由于戶外媒體區(qū)域性太強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)有很多的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告牌已經(jīng)選擇在高速公路入口、機(jī)場(chǎng)等場(chǎng)所進(jìn)行投放，一方面區(qū)域范圍輻射更大，其次目標(biāo)客戶群把握的

52、更加準(zhǔn)確。針對(duì)金壇市的實(shí)際情況和我司目前廣告牌的位置選擇以及文案與銷(xiāo)售節(jié)奏的吻合度，特對(duì)我司廣告牌的選擇進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)建議。 營(yíng)銷(xiāo)建議7： 針對(duì)金壇市的實(shí)際情況，金壇市的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會(huì)選擇在市區(qū)的位置對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，鑒于我司五角大街的廣告牌與我司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告牌地處相同位置，因此使我司廣告牌的宣傳效果減半。同時(shí)建議定期及時(shí)更換戶外廣告牌。針對(duì)金壇市由15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的現(xiàn)狀，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)入金壇購(gòu)買(mǎi)房子的比例也較大，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的群眾結(jié)婚和子女上學(xué)都會(huì)考慮在金壇選擇購(gòu)買(mǎi)合適的居住物業(yè)，同時(shí)金壇市的中高收入人群由于業(yè)務(wù)和工作的原因，一般都會(huì)經(jīng)常出入金壇——常州之間，因此考慮在金壇———常州的公路之間且

53、靠近金壇段的地方設(shè)立橫跨路面的廣告牌，這樣不僅是金壇戶外廣告的創(chuàng)新，而且也切實(shí)的抓住了金壇市的中心區(qū)以及東西南北區(qū)的各個(gè)區(qū)域的中高收入的目標(biāo)市場(chǎng)群體。 建議執(zhí)行7： 決定五角大街的廣告牌是否保留（如果保留，增加廣告牌）————新廣告牌位置的選擇——————廣告牌內(nèi)容確定——————尋找廣告代理公司——————廣告牌業(yè)務(wù)洽談——————簽訂廣告牌豎立的合同————新的廣告牌豎立 7、 短信平臺(tái) 目前忽視聯(lián)通客戶而只是單一的將信息給移動(dòng)客戶傳遞是目前許多房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的共同問(wèn)題，且不知聯(lián)通的133客戶段等其他號(hào)段是商務(wù)人士最早使用且使用較為頻繁的網(wǎng)絡(luò)號(hào)段，因此建議我司宜采取逆向營(yíng)銷(xiāo)思路對(duì)短

54、信平臺(tái)進(jìn)行使用。 短信平臺(tái)是目前數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的延伸，目前已經(jīng)廣泛的運(yùn)用到各個(gè)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中。在目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，短信平臺(tái)的使用主要是在項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)期間、開(kāi)盤(pán)期間、以及有促銷(xiāo)時(shí)機(jī)的時(shí)間內(nèi)對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行的定向營(yíng)銷(xiāo)。由于此種營(yíng)銷(xiāo)手段信息傳遞快捷，且費(fèi)用低廉，得到了許多營(yíng)銷(xiāo)者的親睞。 營(yíng)銷(xiāo)建議8：針對(duì)我司以前營(yíng)銷(xiāo)推廣中已成熟使用短信這一平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目的信息進(jìn)行定向發(fā)布，鑒于我司項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議今后的短信平臺(tái)內(nèi)容的發(fā)布時(shí)機(jī)主要向項(xiàng)目的促銷(xiāo)、商鋪銷(xiāo)售、一期尾盤(pán)消化、二期認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布、開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、活動(dòng)舉辦發(fā)布等營(yíng)銷(xiāo)方向靠攏，同時(shí)增加對(duì)聯(lián)通CDMA客戶的信息傳遞。 執(zhí)行建議8：下期短信平臺(tái)發(fā)布的

55、主題和內(nèi)容確定（目前暫定為140~200㎡尊貴景觀豪宅推出的信息告知以及商鋪加推的信息）——————聯(lián)系短信平臺(tái)信息發(fā)布商廣告部—————簽訂發(fā)布合同——————項(xiàng)目信息的成功發(fā)布 8、 樓宇廣告 樓宇廣告面臨的目標(biāo)群體比較明確，且樓宇廣告一般均分布在寫(xiě)字樓和一些高檔的小區(qū)和商場(chǎng)等場(chǎng)所，處于這些場(chǎng)所的人群一般都有一定的消費(fèi)實(shí)力，同時(shí)樓宇廣告也是突顯項(xiàng)目品質(zhì)的一種高檔傳播媒介，我司可以考慮增做此廣告類(lèi)別。 （二） 品牌推廣策略 1、 開(kāi)發(fā)商理念創(chuàng)新 創(chuàng)新主題：僑意地產(chǎn)提出“4S”服務(wù)理念 主要內(nèi)容：“4S”服務(wù)是僑意地產(chǎn)針對(duì)業(yè)主推出的全程一戰(zhàn)式購(gòu)房服務(wù)。所謂“4S”是指專(zhuān)業(yè)服務(wù)（Sp

56、ecialty? service）、全程服務(wù)（Sweeping service）、定制服務(wù)（Self-identity service）和滿意服務(wù)（Satisfactory Service）。意指僑意地產(chǎn)將以專(zhuān)業(yè)精神和主動(dòng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)意識(shí)，與客戶全程溝通，為客戶答疑，并建立客戶服務(wù)檔案，嚴(yán)格履行服務(wù)內(nèi)容，全程跟進(jìn)物業(yè)服務(wù)，另外，僑意地產(chǎn)還將關(guān)注客戶需求，提供個(gè)性化的服務(wù)，創(chuàng)造增值服務(wù)，爭(zhēng)取做到全程一站式購(gòu)房服務(wù)，做行業(yè)最富聲譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 媒體選擇：揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）、僑意地產(chǎn)會(huì)刊 形式：軟文（開(kāi)發(fā)商和金水灣項(xiàng)目介紹） 2、產(chǎn)品概念 針對(duì)金水灣一期的推廣概念已經(jīng)使用達(dá)1年之久，同時(shí)

57、為進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)，使項(xiàng)目概念與項(xiàng)目的品質(zhì)聯(lián)想更加的豐富，現(xiàn)在初步對(duì)我司的金水灣項(xiàng)目的推廣概念進(jìn)行提取，并在我司的報(bào)紙廣告、電視字幕、戶外媒體和平面媒體中進(jìn)行發(fā)布，具體推廣主題提取如下： ●金水灣一期推廣主題： 鑄就金壇人居經(jīng)典、演繹精致水岸生活 ●金水灣二期推廣主題： 金水灣——金壇首席CLD城市中央生活區(qū) 推廣要點(diǎn)： 1、CLD：CENTER LIVING DISTICT 2、城市中央生活區(qū)：城市中央商業(yè)的繁華≠城市中央居住的適宜 3、繁華中的寧?kù)o：5分鐘的車(chē)程到達(dá)金壇市中心 4、最適宜居住的地方：金水灣—繁華中的小康生態(tài)住宅 5、小康住宅的詮釋?zhuān)航鹚疄硤?zhí)行建設(shè)部小

58、康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn) 6、生態(tài)住宅的詮釋?zhuān)壕G化率、雙河景觀休閑綠化帶、中心水景 ●金水灣三期推廣主題： 金水灣——品質(zhì)生活的風(fēng)向標(biāo) 推廣要點(diǎn)： 1、金壇居住發(fā)展方向詮釋?zhuān)壕幼〈蟊P(pán)的集中地、優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū) 2、金水灣一期和二期業(yè)主生活呈現(xiàn) 3、品質(zhì)生活社區(qū)實(shí)景展示 4、雙會(huì)所運(yùn)營(yíng)宣傳 5、休閑綠化帶的展示 6、商鋪繁榮實(shí)景 媒體選擇：戶外廣告、DM單葉、電視字幕、網(wǎng)站等 形式：全方位、立體化介紹 2、 僑意會(huì)的品牌推廣（連環(huán)營(yíng)銷(xiāo)） ■ “4S”服務(wù)理念下的僑意會(huì)運(yùn)作模式全城公告 主要策劃思路： 為了提升企業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使業(yè)主享受到更多的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，增加業(yè)主之間的交流

59、，建立起業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與業(yè)主之間交流的平臺(tái)，僑意地產(chǎn)4S高級(jí)客戶俱樂(lè)部（僑意會(huì)）制定了一套完整的解決方案，首先海選與業(yè)主生活息息相關(guān)的聯(lián)盟商家，并與之合作為業(yè)主提供生活的便捷，同時(shí)可以提前為會(huì)所中的茶吧、咖啡吧、棋牌室、臺(tái)球、健身等功能場(chǎng)所選擇入駐商家。根據(jù)合作條款，聯(lián)盟商家除了將給僑意會(huì)會(huì)員提供優(yōu)惠折扣外，還將在商品售后、專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)等方面給以業(yè)主全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)優(yōu)先入駐經(jīng)營(yíng)金水灣的會(huì)所。通過(guò)僑意會(huì)這一平臺(tái)，客戶可以輕松獲得家居裝修、購(gòu)物、休閑、餐飲等多方面的優(yōu)惠，同時(shí)也可以使金水灣會(huì)所招商運(yùn)營(yíng)更加順利。 僑意地產(chǎn)年內(nèi)將有一系列實(shí)在的措施和實(shí)際行動(dòng)將其“4S”服務(wù)理念一以貫之的執(zhí)行下

60、來(lái)。在合作方面，除了與金壇市的品牌建材商家在業(yè)主家居裝修方面進(jìn)行合作，還與品牌超市（大統(tǒng)華）、各品牌購(gòu)物（家電等）、休閑專(zhuān)賣(mài)店等商家合作，拓展其在商務(wù)、健身、休閑、購(gòu)物等方面與品牌商家全面合作，為客戶提供全方位、一站式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)與超值優(yōu)惠。 媒體選擇：揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）、僑意會(huì)刊、流動(dòng)字幕、電臺(tái)、網(wǎng)站 形式：軟性告知 ■ 全城海選僑意—金水灣聯(lián)盟商家 聯(lián)盟商家行業(yè)范圍：家居裝修、家電、購(gòu)物、休閑、餐飲特色店 媒體選擇：電視字幕、電臺(tái)、揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）、僑意會(huì)刊 形式：軟性告知 ■ 僑意—金水灣聯(lián)盟商家集中簽約儀式及新聞發(fā)布會(huì) 媒體選擇（電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社、網(wǎng)站）：常州媒體

61、、金壇媒體、各專(zhuān)業(yè)駐金壇媒體 形式：公關(guān)活動(dòng)推廣 ■ 僑意—金水灣商家聯(lián)名卡正式發(fā)行 媒體選擇：電視字幕、報(bào)紙軟文、網(wǎng)站信息 活動(dòng)配合：業(yè)主集中領(lǐng)取商家聯(lián)名卡 促銷(xiāo)配合：聯(lián)名卡權(quán)利 形式：新聞告知與活動(dòng)推廣相結(jié)合 ■僑意—金水灣會(huì)刊正式發(fā)行 媒體選擇：僑意會(huì)刊、電視字幕、報(bào)紙軟文、網(wǎng)站 形式：軟性新聞告知 ■ 僑意—金水灣業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)、回報(bào)機(jī)制全城啟動(dòng)！ 主要內(nèi)容： A、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： ——凡已經(jīng)成為僑意金水灣的尊貴業(yè)主，只要您向您的朋友推薦購(gòu)買(mǎi)金水灣的任何一套房源，公司將給于一定的房款減免優(yōu)惠，已經(jīng)支付房款的，我司將給于現(xiàn)金補(bǔ)償，具體現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制如下： ●住宅物業(yè)： 1

62、30平米以下（包括130平米）： 推薦您的親戚和朋友購(gòu)買(mǎi)130平米以下的金水灣業(yè)主可以獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)：2000元； 130平米以上（不包括130平米） 推薦您的親戚和朋友購(gòu)買(mǎi)130平米以上的金水灣業(yè)主可以獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)：4000元 ●商業(yè)物業(yè) 推薦您的親戚和朋友購(gòu)買(mǎi)金水灣沿街商鋪的業(yè)主可以獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)：5000元 B、回報(bào)機(jī)制： ——獎(jiǎng)學(xué)金制度：僑意金水灣業(yè)主的子女升入重點(diǎn)學(xué)校（高中、大學(xué)）憑錄取通知書(shū)分別可一次性獲得兩千元和三千元的獎(jiǎng)學(xué)金獎(jiǎng)勵(lì)，兩年內(nèi)有效。（高中：三星級(jí)以上中學(xué)；大學(xué)：大專(zhuān)以上。） ——祝壽養(yǎng)老基金制度：金水灣業(yè)主的父母在老人壽辰之際可享受一年一萬(wàn)元的養(yǎng)老基金保險(xiǎn)

63、，兩年內(nèi)有效。 媒體選擇：DM單頁(yè)、揚(yáng)子晚報(bào)（大眾消費(fèi)）、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 形式：軟性新聞告知 3、 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)創(chuàng)新的提取（避免營(yíng)銷(xiāo)同質(zhì)化） ■ “雙會(huì)所”概念的首次提出 推廣要點(diǎn)： 生活會(huì)館：茶吧、棋牌室、閱覽室（名著、小說(shuō)、動(dòng)漫……） 健身會(huì)館：桌球室、健身房（跑步機(jī)、握力器……） ■ 地塊風(fēng)水的挖掘 要點(diǎn)：自然生態(tài)與五行法則的和諧統(tǒng)一；地處金壇CBD輻射核心區(qū)；雙河護(hù)城（電勝河之東、下塘河之南） ■ 金壇唯一雙河景觀休閑綠化帶環(huán)繞的大型城市（CLD：CENTRE LIVING DISTICT）中央生活區(qū) 要點(diǎn)：電勝河休閑綠化帶、600米下塘河綠化帶 ■1萬(wàn)平米中心水景休閑

64、廣場(chǎng) ■42%的小區(qū)超高綠化率 ■40000平方米開(kāi)放式公園（和諧的鄰里文化建設(shè)） ■23萬(wàn)平方米的大社區(qū)、小組團(tuán)格局 ■家門(mén)口的公交站臺(tái)（直達(dá)金水灣小區(qū)） ■樣板房 ■精裝修酒店式公寓 4、贊助活動(dòng)/展會(huì)活動(dòng)（臨時(shí)性） 贊助活動(dòng)策劃是企業(yè)和項(xiàng)目展示良好形象的主要傳播渠道，企業(yè)義務(wù)與政府及社區(qū)搞好關(guān)系的有效方式也是舉辦贊助活動(dòng)，需要注意贊助的三個(gè)原則：社會(huì)效益原則；傳播效果原則；經(jīng)濟(jì)適當(dāng)?shù)脑瓌t。 展會(huì)策劃是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的展示，推廣項(xiàng)目形象的常規(guī)性促銷(xiāo)的手段。 營(yíng)銷(xiāo)建議9：針對(duì)我司目前金水灣項(xiàng)目在贊助活動(dòng)上基本空缺的現(xiàn)實(shí)情況，我司下一步宜針對(duì)金壇市的實(shí)際情況，主動(dòng)接觸政府和社區(qū)及

65、媒體等機(jī)構(gòu)，實(shí)施我司項(xiàng)目的公關(guān)贊助活動(dòng)，從公司的經(jīng)濟(jì)出發(fā)，此活動(dòng)不宜經(jīng)常舉辦，但成功實(shí)施這樣的活動(dòng)對(duì)我司項(xiàng)目品牌的提升有絕對(duì)的幫助。 建議執(zhí)行10：金壇市鄉(xiāng)鎮(zhèn)貧困區(qū)域選擇————當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)聯(lián)系————實(shí)施贊助貧困兒童計(jì)劃————媒體報(bào)道（報(bào)紙軟廣+企業(yè)內(nèi)部刊物+電視新聞） 5、公關(guān)活動(dòng) 由于暑假即將到來(lái)，在暑假期間可針對(duì)中小學(xué)生進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)推廣，一方面可以保證活動(dòng)有充足的時(shí)間，另一方面也可以順利的在暑假結(jié)束的開(kāi)學(xué)期間，對(duì)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)和宣傳，同時(shí)也可以吸引一部分非學(xué)生群體（老人以及繪畫(huà)等愛(ài)好者）在暑假期間進(jìn)行創(chuàng)作。同時(shí)也可以進(jìn)行有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域慈善活動(dòng)（碧水華庭目前的送電影下鄉(xiāng)活動(dòng)），因此

66、提出如下公關(guān)活動(dòng)建議： 活動(dòng)主題1：征文、繪畫(huà) 活動(dòng)方案1：　 “金水灣杯 ”金壇市首屆我的小康生活大型征文、繪畫(huà)大賽 一、大賽目的 倡導(dǎo)和樹(shù)立社會(huì)主義榮辱觀，引領(lǐng)金壇市形成知榮辱、樹(shù)新風(fēng)、求和諧的文明家庭新風(fēng)尚。大賽在促進(jìn)市民精神文化生活豐富多彩的同時(shí)，也應(yīng)使全市市民對(duì)全面建設(shè)小康社會(huì)有更加深刻的認(rèn)識(shí)。 二、大賽主題 　　健康、快樂(lè)、和諧、發(fā)展 三、組織機(jī)構(gòu) 主辦單位：金壇市委宣傳部、金壇市文明辦、金壇電視臺(tái)、揚(yáng)子晚報(bào) 承辦單位：僑意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 顧問(wèn)單位：金壇市書(shū)法家協(xié)會(huì)、金壇市第一中學(xué) 網(wǎng)絡(luò)支持：金壇房地產(chǎn)網(wǎng)、金壇信息港 四、大賽方案 　　1、參賽時(shí)間：2007年7月6日—9月6日 　　2、作品要求： ●征文、繪畫(huà)作品以小康生活為背景，有趣、開(kāi)心、浪漫、溫馨，驚險(xiǎn)、難忘的學(xué)習(xí)、工作、生活瞬間、故事均可，題材不限； ●作品反映的內(nèi)容要健康、積極、向上； 　　3、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置： 　　本次大賽設(shè)立單項(xiàng)獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)二種獎(jiǎng)項(xiàng)。 　　（1）單項(xiàng)獎(jiǎng)： 一等獎(jiǎng)各1名 ：榮譽(yù)證書(shū)+獎(jiǎng)杯+獎(jiǎng)金300元+大賽紀(jì)念品