《7月泰州房地產市場考察報告57頁》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《7月泰州房地產市場考察報告57頁（50頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789 泰州房地產市場考察報告 2009.06.16 目 錄 第一部分：城市背景 6 一、城市歷史 7 二、地理位置 9 三、行政轄區(qū) 10 四、交通背景 11 五、工業(yè)泰州 12 六、文化泰州 13 七、展望泰州 14 第二部分：城市基礎經濟發(fā)展環(huán)境分析 15 一、城市人口 16 二、全市地區(qū)國民經濟生產總值發(fā)展趨勢 16 三、全市地區(qū)人均國

2、民經濟生產總值發(fā)展分析 18 四、固定資產投資逐年穩(wěn)步增長 19 五、房地產市場投資保持高速增長 20 六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健 21 七、城鎮(zhèn)人均居住水平 22 八、城市發(fā)展 23 第三部分：泰州市市區(qū)房地產市場分析 26 一、市場特征 27 1、房地產供求市場均衡發(fā)展 27 2、成交價格增長平穩(wěn) 28 3、2009年上半年房地產市場量價齊升 29 4、規(guī)模開發(fā)成市場主流 29 5、多層產品占主導地位，多層、小高層、高層產品混合建設 30 6、中大面積戶型受到市場歡迎 30 7、本地消費群體為主導，50萬左右房源受市場歡迎 31 8、城市拆遷撬動消費市場

3、31 8、土地成交市場將步入新高潮 32 9、城南市場競爭更趨激烈 33 二、板塊市場分析 34 1、板塊區(qū)分 34 2、板塊認知 35 3、板塊分析 36 城中板塊 36 城中板塊樓盤掃描 37 市場特征 37 發(fā)展趨勢 38 城東板塊 39 城東板塊樓盤掃描 40 市場特征 40 發(fā)展趨勢 41 城南板塊 41 城南板塊樓盤掃描 42 市場特征 44 發(fā)展趨勢 44 城西及城北板塊 45 城西及城北板塊樓盤掃描 45 市場特征 46 發(fā)展趨勢 46 遠郊板塊 47 第四部分：泰州房地產市場的發(fā)展和趨勢 48

4、 第一部分：城市背景 一、城市歷史 泰州具有2100多年的歷史。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設郡，南唐建州，取“國泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。與廣陵揚州、蘭陵常州、金陵南京相呼應，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。 西漢海陵縣屬臨淮。《漢書.地理志》載：武帝元狩六年（前117）設置臨淮郡，下轄29個縣，其中有海陵縣?！洞笄逡唤y(tǒng)志》卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵。"唐以后縣治位于今泰州市市區(qū)。新莽海陵縣改稱亭間，屬淮平郡。西晉武帝太康元年（280）海陵縣復立，屬廣陵(揚州)郡。梁，海陵縣改屬海陵郡，海陵郡郡治移治海陵縣，下轄海陵、建陵、寧海、如皋、臨江、蒲濤、臨澤7

5、個縣，海陵郡屬南兗州。北周，南兗州改稱吳州，海陵郡屬吳州，轄海陵、建陵、如皋、寧海、臨澤5個縣。開皇九年，吳州改稱揚州，海陵縣屬揚州。煬帝大業(yè)初年，揚州改為江都郡，海陵縣屬江都郡。睿帝乾貞中，于海陵縣設置海陵制置院。南唐烈祖升元元年設置泰州，下轄海陵、泰興、鹽城、興化4個縣。元宗保大十年分海陵縣如皋場設置如皋縣，泰州增轄如皋縣。同年又于海陵縣東境設置靜海制置院。馬令《南唐書》卷一："改元升元，……以揚州海陵縣為泰州。" 王象之《輿地紀勝》卷四十："相傳以為取通泰之義。"海陵縣為泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州屬淮南道。太平興國二年鹽城改屬楚州后，泰州轄海陵、興化、泰興、如皋4個縣。南宋

6、，泰州為軍事州，屬淮南東路。高宗建炎四年，興化縣改屬承州，泰州轄海陵、如皋、泰興3個縣。紹興五年，泰興縣改屬揚州，興化縣廢為鎮(zhèn)并附入海陵縣，泰州轄2個縣。紹興十年，泰興縣改屬泰州，泰州治所一度移至泰興沙上。紹興十二年，泰興縣再次改屬揚州。紹興十九年復設興化縣，仍屬泰州。民國元年21年，江蘇省劃為15個行政區(qū)，泰縣屬泰縣行政區(qū)，泰縣行政區(qū)轄泰縣、泰興、靖江、東臺。1950年1月，泰州行政區(qū)與揚州行政區(qū)合并為蘇北泰州行政區(qū)，專員公署駐泰州，下轄2市9縣：泰州市、揚州市、泰縣、泰興、靖江、江都、高郵、寶應、興化、六合、儀征。1950年5月8日，泰州市、泰縣合并，稱泰縣，縣政府駐泰州，屬泰州行政區(qū)。

7、 1996年8月12日，經國務院批準，揚州市進行行政區(qū)劃調整，縣級泰州市從揚州市劃出，組建地級泰州市，下轄海陵區(qū)、靖江市、泰興市、姜堰市、興化市。1997年，海陵區(qū)、姜堰市、泰興市部分行政區(qū)劃進行調整，組建高港區(qū)。目前，泰州下轄四市兩區(qū)和泰州經濟開發(fā)區(qū)。 二、地理位置 泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面與揚州市連接、北面及東北部分毗鄰鹽城、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，總面積5790平方公里。 三、行政轄區(qū) 泰州市設海陵、高港2個區(qū)，下轄興化

8、、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。 四、交通背景 泰州水陸空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一體，被譽為“中國的萊茵河”，是沿海與長江“T”型產業(yè)帶結合部。 國家一類開放口岸——泰州港內河港口群萬噸級以上泊位5個，集裝箱碼頭年吞吐能力達到10萬噸標箱。江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。 328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路，全市公路通車總里程5693公里。

9、新長（新沂——長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內縱橫交錯。 揚州泰州機場場址原則上建在江都丁溝，新建的揚州泰州民用機場，距泰州市區(qū)約20公里。揚州泰州機場是《全國民用機場布局規(guī)劃》確定的新建機場之一，飛行區(qū)等級為4C級，年吞吐量50萬人次。 五、工業(yè)泰州 泰州東西承接上海、南京兩大經濟圈，南北聯接蘇南、蘇北兩大經濟板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿并存發(fā)展的新興商貿城市。 泰州市擁有醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導產業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產業(yè)集群。銷售收入超過100億元的規(guī)模企業(yè)有

10、春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、新世紀造船等大型企業(yè)集團，以及陵光集團、梅蘭集團、林海集團、興達鋼簾線公司等。中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產量全國領先，空調、冰箱、微特電機、船舶成為全國重要的生產基地。以醫(yī)藥高新技術產業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國家火炬計劃醫(yī)藥產業(yè)基地、國家科技興貿出口創(chuàng)新基地和國家生物產業(yè)高技術產業(yè)基地，全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。 六、文化泰州 自古以來，泰州人杰地靈，名賢輩出。唐代書法評論家張懷瓘、元末明初文學家施耐庵、清代“揚州八怪”代表人物鄭板橋、文學理論家劉熙載、評書宗師柳敬亭，以及現代著名京劇藝術大師梅蘭芳、地質學家丁文江等，是泰州歷代文化名

11、人中的杰出代表。抗金英雄岳飛、政治家文學家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。 泰州市境內名勝古跡眾多。千年古剎光孝律寺在海內外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院 “梅、桃、柳”三園、光孝寺、學政試院、望海樓、五時巷等等人文景觀是泰州歷史文化的瑰寶。 境內有國家AAAA級風景區(qū)溱湖風景區(qū)、里下河水鄉(xiāng)濕地、泰興銀杏群落森林公園、引江河國家水利風景區(qū)等自然生態(tài)旅游，有享有“溱潼會船甲天下”美稱的中國溱潼會船節(jié)、興化板橋藝術節(jié)等民俗節(jié)慶旅游，有新四軍東進泰州談判舊址及紀念館、黃橋戰(zhàn)役紀念館、海軍誕生地紀念館等革命紅色旅游。 七、展望泰州

12、 從泰州市政府制定的五年發(fā)展規(guī)劃來看—— 五年內，中心城市建設累計投入800億元，重點實施周山河街區(qū)、城北街區(qū)、火車站街區(qū)和市文化中心、園博園、市體育中心等一批重大工程，繼續(xù)加強城市道路、基礎設施和景區(qū)景點建設。到2012年,“一城三區(qū)”組團發(fā)展格局基本形成，中心城市建成區(qū)面積擴大到90平方公里，城市載體功能和綜合服務功能更加完善，“水親、綠透、文昌、城秀”的城市風貌進一步凸現，躋身長三角最適宜人居、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的現代化城市行列。 加快轄市城區(qū)建設步伐，引導重點中心鎮(zhèn)向小城市和城市片區(qū)方向發(fā)展,“一大三中兩小多片”的市域城鎮(zhèn)體系、大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的新格局初步形成。2012年城市化率

13、提高到57%。 大規(guī)模的城市化發(fā)展計劃，為泰州房地產業(yè)營造出良好的市場發(fā)展環(huán)境。 第二部分：城市基礎經濟發(fā)展環(huán)境分析 一、城市人口 至2008年末，泰州市全市戶籍總人口500.89萬人，其中泰州市全市城鎮(zhèn)總人口245.9萬人，泰州市市區(qū)總人口62萬人。 規(guī)劃至2012年，泰州市城市化水平由現在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城鎮(zhèn)人口每年至少保持近10萬人的增長速度。泰州市城市化發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人口的增長，為泰州房地產市場營造良好的發(fā)展環(huán)境。 二、全市地區(qū)國民經濟生產總值發(fā)展趨勢 2008年，泰州市全市地區(qū)國民經濟平穩(wěn)增長

14、，第二產業(yè)經濟比重顯著提升。2008年全年，泰州市全市地區(qū)國民生產總值1394.2億元，比上年增長13.5%。 其中第一產業(yè)生產總值109億元，增長4.5%；第二產業(yè)生產總值808.6億元，增長14%；第三產業(yè)生產總值476.6億元，增長15.3%。三次產業(yè)的構成比例，由上年的12.5∶52.8∶35.7調整為7.8：58.0：34.2。 單位：億元 數據來源于泰州政府網 自2003年以來，泰

15、州市全市地區(qū)國民經濟呈現平穩(wěn)、快速增長發(fā)展趨勢，其中第二產業(yè)生產總值比重顯著提升，城市經濟的發(fā)展活力明顯。 三、全市地區(qū)人均國民經濟生產總值發(fā)展分析 按常住人口計，2008年泰州市全市地區(qū)人均國民經濟生產總值突破3萬元大關，達30256元，增長13.5%。 單位：元 數據來源于泰州政府網 自2003年以來，泰州市全市地區(qū)人均國民經濟生產總值呈現穩(wěn)步增長趨勢，2008年突破3

16、萬元大關，折算成約4000美元（地區(qū)人均GDP值在1300-8000美元之間，該地區(qū)的房地產市場處于快速發(fā)展階段）。泰州市全市地區(qū)人均國民生產總值顯示，泰州房地產市場處于快速發(fā)展的市場狀態(tài)。 四、固定資產投資逐年穩(wěn)步增長 數據來源于泰州政府網（單位：億元） 自2003年以來，泰州市固定資產市場投資保持近30%左右的增長速度，快速、穩(wěn)步增長的城市化建設水平，為泰州房地產業(yè)提供堅實的市場基礎。 五、房地產市場投資保持高速增長

17、 數據來源于泰州政府網（單位：億元） 自2006年以來，泰州市房地產市場投資呈現顯著、快速增長的發(fā)展勢頭，顯示泰州市房地產市場較大的市場發(fā)展空間，市場競爭逐漸增強。 六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健 數據來源于泰州政府網（單位：元）

18、 自2003年以來，泰州市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年保持穩(wěn)健、高速增長的發(fā)展趨勢，為泰州市房地產市場的發(fā)展提供一定的市場基礎。 七、城鎮(zhèn)人均居住水平 城鎮(zhèn)人均居住建筑面積 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 18.76 28.1 36.9 34.3 31.97 30.3 農村居民人均住房建筑面積 41.23 41.2 41.4 41.9 43.97 45.5

19、 數據來源于泰州政府網（單位：平方米） 2003-2005年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年快速增長；2005-2008年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年緩慢回落，改善性需求市場比重逐漸增強。按城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35米的市場標準，今后12年泰州市房地產住宅建筑總面積達1155.73萬平米，中長期泰州住宅房地產市場前景良好。 八、城市發(fā)展 泰州市城市規(guī)劃重點向南、其次向東發(fā)展。向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為了拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術開發(fā)區(qū)沿泰高路西側向南拓展,不斷放大產業(yè)效應。向東發(fā)展目的主要是進一步整合海陵、姜

20、堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎設施、產業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協調姜堰共同發(fā)展。 未來泰州主要的發(fā)展方向為向東和向南。在向南發(fā)展上以商務、教育、居住為主，適合居??；在向東發(fā)展上以工業(yè)和農業(yè)為主，以工業(yè)和現代農業(yè)促進經濟的發(fā)展。未來一段時間，城南板塊的居住舒適性比較突出，而城東板塊對住房的需求不可忽視。 根據泰州市全市地區(qū)城市基礎經濟發(fā)展環(huán)境分析可以看出，泰州市城市第二產業(yè)經濟特色顯著，經濟發(fā)展后勁較強；全市地區(qū)城市化建設進程較快，房地產市場需求穩(wěn)步增長，中長期市場前景良好。未來泰州房地產住宅市場重點向南、其次向東發(fā)展。

21、 第三部分：泰州市市區(qū)房地產市場分析 一、市場特征 1、房地產供求市場均衡發(fā)展 數據來源于泰州政府網（單位：萬平米） 自2003年以來，泰州市房地產市場供給、需求呈現穩(wěn)步增長市場勢頭，供求關系穩(wěn)定、均衡?？傮w上泰州房地產市場發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定、健康。 2、成交價格增長平穩(wěn) 數據來源于泰州國土局、泰州政府網（單位：萬平米） 2003-2007年，泰州市房地產市場成交價格保持快速增長市場態(tài)勢；2007-2008年，房地產市場成交價格微幅上調?？傮w

22、上，泰州市房地產市場成交價格呈現穩(wěn)定、快速增長發(fā)展趨勢。 3、2009年上半年房地產市場量價齊升 2009年1-5月份，泰州市市區(qū)成交商品房5898套，成交面積69.15萬平方米。其中成交住宅商品房4866套，成交面積59.91萬平方米，成交面積同比上升92.52%；成交均價約4127元/平米，同比上漲8.74%。房地產市場呈現銷售升溫、成交價格上漲市場現象，短期內市場銷售形勢良好。 4、規(guī)模開發(fā)成市場主流 相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產市場整體開發(fā)規(guī)模較大。城東在售盛和東方名邸總建筑面積約15萬平米、城中鳳臺國際總建筑面積約29萬平米、城南鵬欣上郡總建筑面積約55萬平米

23、、左岸名都總建筑面積約14萬平米。相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產市場開發(fā)規(guī)模較大，大盤、規(guī)模化開發(fā)成市場主流。 5、多層產品占主導地位，多層、小高層、高層產品混合建設 目前，泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產市場在售項目集中在城中、城東、城南板塊，其他板塊有少量尾房房源（遠郊板塊另計）。其中城東、城南板塊在售項目以多層產品為主，后期有少量小高層產品上市；城中板塊內以小高層、高層產品為主。 整體上，泰州市市區(qū)房地產市場供給的產品以多層住宅為主，建筑品質保持市場中上等水平，但小區(qū)綜合質素相對較差。 6、中大面積戶型受到市場歡迎 根據泰州市春季房博會成交情況的數據統(tǒng)計，在市場上爆發(fā)的購房需

24、求中，90-120平米戶型銷售走俏，改善性消費需求逐漸釋放。如“金水灣”項目，春季房博會期間成交26套房源中，面積均120m2以上；5月20號鳳城國際二期開盤，推出的房源以大戶型景觀房為主， 120平米以上面積的房源占總房源的60%，受到市場的熱捧。中大面積戶型受到市場的歡迎； 7、本地消費群體為主導，總價50萬左右房源受市場歡迎 根據對在售房源/已售（尾房）項目訪談，泰州市區(qū)面積不大，本地人居住密度大，外來人口較多，大多數樓盤均被本地消費群消化。其中泰州城東區(qū)的項目主要購房者區(qū)域性廣，包含了泰州市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層；城南的項目主要購房群體以本地客群為主，包括市區(qū)中青年消費群體、政府公

25、務員以及周邊企業(yè)中高層管理人員等。 本地消費群體商品房銷售總價在50萬左右，不宜超過60萬；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購房總價最好保持在45-50萬左右。 8、城市拆遷撬動消費市場 泰州又開始新一輪城市拆遷高潮。2009年泰州市加速城北地區(qū)舊城改造步伐，全年計劃投資45.97億元，重點實施43個項目。其中海陵區(qū)實施拆遷項目25個，拆遷總面積約89萬平方米，涉及7286戶居民；重點拆遷項目10個，拆遷總面積約76.9萬平方米，分別是揚橋東北側（二期）改造工程、米廠周邊街區(qū)改造工程、產紡總廠地塊改造工程、三森街區(qū)一期改造工程、唐仁地塊改造工程、泰九路拆遷工程、斜橋街區(qū)改造工程、西大門改造工程，涵西、五巷古民居

26、保護工程，鳳城河整治工程等。龐大的城市拆遷產生的剛性需求，為泰州市房地產市場的快速發(fā)展奠定良好的基礎。 為了滿足拆遷戶的安置需求，泰州市政府大量訂購了稻香灣、蘇房佳園、陽光新城住宅商品房，造成泰州城北片區(qū)商品房稀缺的市場局面。 8、土地成交市場將步入新高潮 數據來源于泰州國土資源網（單位：萬平米） 2003-2005年，泰州市土地成交面積逐年下降，市場上采取小規(guī)模滾動開發(fā)模式，房地產市場供給與需求保持均衡狀態(tài)；2006年土地交易急劇上揚，隨后兩年內土地交易一路回落，處于消化階段。整體上，泰州市土地政策比較理性，根據2

27、003-2008年土地交易周期，預計2009-2010年左右泰州市土地交易量將再度上升。 9、城南市場競爭更趨激烈 數據來源于泰州國土資源網（單位：萬平米） 泰州市2009年計劃出讓的土地，主要集中在城南區(qū)域。根據泰州市重點向南城市規(guī)劃，城南板塊將步入城市化建設高潮，未來城南片區(qū)市場競爭更趨激烈。 二、板塊市場分析 根據泰州市市區(qū)主城區(qū)主要在售項目市場分布，劃分成城中板塊、城東板塊、城南板塊、城西及城北板塊、遠郊板塊等五大板塊。 1、板塊區(qū)分 城中：由東進路、江洲路、東風路、濟川路等四條城市主干道圍合而成； 城東：東風路以東、濟川路以北； 城南：濟川路以南區(qū)

28、域； 城西及城北板塊：城西板塊主要分布在江洲路以西的區(qū)域；城北板塊主要分布在江洲路以東、東進路以北、東風路以西的區(qū)域； 遠郊板塊：主要分布在328國道附近及以外區(qū)域，包括從姜堰區(qū)域新劃入泰州市市區(qū)的部分地塊； 2、板塊認知 城西 老的工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為滯后。城市化發(fā)展難度較大。交通、配套均不太完善。 城北 停留在老城區(qū)階段，交通混亂、城市化發(fā)展滯后。泰州人對其認同度較差。 城南 市政府所在地，交通便捷，環(huán)境較好。已形成幾片大的居住社區(qū)。隨著醫(yī)藥城的建立其認同度將有所提升。 城東 目前區(qū)域配套尚不完備。但交通便利，教育資源豐富?？蛻艨春贸菛|板塊的教育資源。 城中

29、依托其城中中心的優(yōu)勢，生活配套齊全。區(qū)域認同度較高，但土地稀缺，房價較高。 注：遠郊板塊主要以當地消費客群為主，其次為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。 3、板塊分析 城中板塊—— 城中板塊是泰州市政治、經濟、文化、商業(yè)、教育、科技、體育、衛(wèi)生中心。主要承擔商業(yè)和娛樂服務業(yè)和社會各項活動。經過多年的改造和發(fā)展，各項生活機能、基礎設施配套、市政建設配套等已相當成熟，是泰州房地產市場發(fā)展最早的區(qū)域。目前城中板塊土地資源的稀缺性，導致城中板塊房地產銷售價格高企。 城中板塊區(qū)域圖： 城中板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類

30、別 產品定位 均價 鳳城國際二期 青年南路電視塔南側 130878㎡ 1.91 120-140平米 高層 高檔住宅 5180元/㎡ 金宇花園 西倉橋東側、東進西路南側 約50000㎡ 1.35 120—140㎡ 小高層 中檔 4400元/㎡ 金通梅園二期 東風路、迎春路交匯處 117200㎡ 1.22 60-90㎡、130-150㎡ 多層、小高層 高檔住宅 多層6000元/㎡ 小高層5500元/㎡ 同悅榮園 人民東路西側、迎春路北側 32337㎡ （不含拆遷） 1.87 110-120㎡ 150㎡ 高層

31、 高檔住宅 7000元/平米 市場特征—— 產品：以小高層、高層產品為主，少量多層產品。 主力面積：以120-150平米大面積戶型為主，少量80-100平米中小戶型； 主力戶型：以三房兩廳為主，以改善性需求為主； 銷售價格：小高層、高層銷售均價在5200-5500元/平米；部分高層項目均價7000元/平米； 去化狀況：多層接受度較高，去化較快，為人們購房首選；小高層、高層產品抗性較大，但有優(yōu)越的地理區(qū)位為支撐，市場尚可接受。小戶型整體去化良好。 產品品質：產品品質較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氛圍，發(fā)達的商業(yè)和完善的生活配套。 主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)

32、域對其他區(qū)域的客源吸引力較強，客源面廣，但仍以本區(qū)域為主。 發(fā)展趨勢—— 城中板塊隨著土地資源越來越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項目，成本較高，開發(fā)難度較大； 規(guī)模較大的項目較少。隨著城市中心地段可開發(fā)土地的日趨減少，未來的房地產市場發(fā)展將趨向于主城區(qū)的邊緣地帶； 土地稀缺將進一步體現城市的價值，產品價格還有一定的上浮空間。 城東板塊—— 城東板塊教育資源豐富，是泰州重點建設區(qū)域之一。隨著泰州大學城的建設發(fā)展，一個集商貿、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已初步顯現，城東房地產市場將得到前所未有的迅速發(fā)展。 城東板塊區(qū)域圖：

33、 城東板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產品定位 價格 東方名邸 春暉路與育才路交匯處 136739㎡ 1.295 90-110㎡ 120-140㎡ 多層、小高層、別墅 中高檔住宅 疊加5100元/㎡ 多層4000元/㎡ 小高層3900元/㎡ 玉堂花園 東河陽光西側 121516.6㎡ 1.397 120-130㎡ 多層、小高層、商鋪 中檔住宅 3460元/㎡ 天和家園 東至春景路、西至宮涵安置區(qū) 17萬㎡ 1.63 83-100㎡ 多層、小高層 中檔住宅 3300元/㎡ 萊茵東郡 濟川

34、東路、原328國道交叉口 18萬平米 1.11 170-220㎡ 疊加別墅、小高層 中高檔住宅 4200元/㎡ 市場特征—— 產品：以多層住宅為主，少量小高層產品； 主力面積：90-140㎡大面積為主； 主力戶型：三房兩廳，兩房戶型有所增加； 銷售價格： 3300-3400、4000-4200元/㎡，地段及產品品質的差異，導致區(qū)域內價格落差較大； 去化狀況： 90平米左右的小戶型房源去化速度較快； 主力客源：以區(qū)域內居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源。客層比較優(yōu)質，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，為小孩上學為目的的市場需求不可忽視； 發(fā)

35、展趨勢—— 城東板塊為泰州城市重點發(fā)展方向之一，區(qū)域內房地產市場競爭激烈，發(fā)展前景良好，升值潛力較大。 城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預計今后會有土地推出，產品形態(tài)將會以多層、小高層產品為主。 區(qū)域競爭以價格競爭、品牌競爭、及產品競爭為主。 城南板塊—— 城南板塊是城市重點區(qū)域，逐漸發(fā)展成為泰州新的集政治、經濟、文化、教育、行政、服務、休閑娛樂中心。區(qū)域內交通便利，各項基礎建設相對完善。隨著大量開發(fā)土地的建設，帶動區(qū)域房地產市場的迅速發(fā)展。 城南板塊區(qū)域圖 城南板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產品定位 價格

36、 鵬欣上郡 鼓樓南路西側、海陵南路東側、濟川東路北側、老通揚運河南 55萬㎡ 2.2 120-150㎡ 多層、高層 中高檔 4860元/㎡ 東潤第一城 東風南路、永興路交匯處 20.4萬㎡ 1.5 多層88-104㎡ 疊加170-190㎡ 多層、疊加 中檔 多層3400元/㎡ 小高層3300元/m2 疊加4000元/m2 左岸名都 南官河西岸、鳳凰路以南、江洲路以東 14萬㎡ 1.391 80-90㎡ 110-130㎡ 多層、小高層 中高檔 3480元/m2 恒景國際 永興路南、海陵南路西 30萬㎡ 1.23 150-180㎡

37、 多層、小高層、疊拼 高檔 疊加4700元/m2 小高層4200元/m2 金水灣 青年南路與鳳凰東路交匯處 11萬㎡ 1.48 140㎡—150㎡ 多層 中高檔 多層4100元/m2 復式4200元/m2 彩云居 泰州市鼓樓南路與永興路交匯處，市交通局斜對面 8.5萬 ㎡ 2.48 130-140㎡ 小高層 中檔 3400元/ ㎡ 世茂河濱花園 泰高路329號 29萬 1.49 90、140-150㎡ 別墅、小高層 中高檔 小高層3430元/ ㎡ 別墅6450元/ ㎡ 市場特征—— 產品：以多層產品為主，兼有小高層、高

38、層、別墅產品。 價格：多層3400-3500元/ ㎡，小高層3300-3400元/ ㎡； 主力面積：110-150平米大面積戶型； 主力戶型：舒適性三房兩廳 去化狀況：品質稍好的項目去化率50%左右，部分品質、地段稍差的項目去化不理想； 主力客源：老城區(qū)、城南原居住居民為主要客源；購房目的以自住為主?？蛯訛楣珓諉T、企業(yè)中高層管理人員及青年等。 發(fā)展趨勢—— 泰州市重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域將發(fā)展集行政、辦公、居住、休閑、娛樂、交通為一體的城南新城。 隨著建設開發(fā)的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面積出讓土地計劃等，區(qū)域市場將更加活躍，市場競爭更趨激烈。 激烈的市場

39、競爭迫使開發(fā)商盡量拓展客源，加大對周邊縣市客源的吸納。隨著區(qū)域內各項生活配套建設的完成和居住機能的完善，區(qū)域房價將有所提升。 城西及城北板塊—— 城西、城北板塊目前不是城市規(guī)劃發(fā)展的重點方向，現有配套設施陳舊，交通、商業(yè)及各項生活設施均比較落后，有待后期開發(fā)。同時目前兩板塊的項目均比較少。 城西及城北板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產品定位 價格 西域綠洲 泰州市海陵區(qū)江洲北路28號 6萬㎡ 1.06 90-110㎡ 120-130㎡ 多層、小高層 中檔 3580元/m2， 城市之光 北靠海陽路西臨江洲路 900

40、00㎡ 1.6 90-110㎡ 130-140㎡ 150-160㎡ 多層、高層 中低檔 2500元/m2 市場特征—— 產品：以多層為主，少量高層產品； 價格：板塊內銷售價格處于泰州市市區(qū)較低的市場水平； 主力面積：90-110、130-140平米戶型為主； 主力客源：泰州市市區(qū)拆遷戶； 去化狀況：根據對城西、城北板塊在售房源市場調研，城北板塊蘇房佳園、稻香灣、陽光新城大部分房源北政府定購，作為拆遷安置房；城西板塊采用低價銷售策略，整體上銷售緩慢； 發(fā)展趨勢—— 城北板塊內房地產市場發(fā)展速度緩慢，隨著舊城改造的進程，對該城北板塊房地產市場有一定的提振作用。

41、 遠郊板塊—— 這部分項目主要位于328國道附近，距泰州市市區(qū)主城區(qū)較遠，部分地塊新近劃入泰州市市區(qū)管轄。該板塊在售的項目有歐亞國際、金迪奧花園、東城國際、水岸豪庭等項目。銷售均價在3000元/平米左右，以本地客戶為主，其次為區(qū)域附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體。 第四部分：泰州房地產市場的發(fā)展和趨勢 1、、目前泰州市房地產整體市場供求相對均衡。隨著2006-2008年土地的開發(fā)、2009年土地出讓計劃的放量，預計2009-2011年泰州市房地產市場供給放量，未來競爭更趨激烈； 2、城中板塊土地資源稀缺，后續(xù)土地供給乏力，銷售價格高企，部分在售項目銷售價格存

42、有上升空間； 3、城南板塊市場活躍，市場競爭越來越激烈。從泰州城市規(guī)劃角度，泰州市重點建設城南區(qū)域；從2009年泰州土地出讓計劃角度，城南板塊土地供給量龐大，預計城南板塊房地產市場未來競爭越來越激烈； 4、城東板塊房地產市場任受到市場熱捧。城東板塊具有教育資源優(yōu)勢，受到泰州市教育部門頒布的關于新生就進入學原則，預計城東板塊房地產市場任受到泰州市民的廣泛關注； 5、整體上，短期內以多層產品為主導的市場格局難以改變，小高層產品市場比重將逐漸提升； 6、在未來幾年改善性消費需求持續(xù)釋放，以120平米及以上的大面積戶型任受到消費者的關注，；同時，預計經濟性、小面積緊湊戶型將走俏市場； 7、產品綜合素質具有上升空間，戶型創(chuàng)新空間較大； 8、目前泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產消費群體以本地客群為主，隨著舊城改造及城市化建設進程，拆遷、新泰州市市區(qū)人口形成的消費能力不可忽視。