《房地產(chǎn)行業(yè)分析報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（12頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 一，對房地產(chǎn)行業(yè)走勢的分析方法，要建立在中國特色的基礎(chǔ)上，要基于人口特點，發(fā)展中國家特點，社會主義市場經(jīng)濟(jì)特點，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會所處的歷史時期特點。這些角度，可以歸納為分析中國房地產(chǎn)行業(yè)的四個維度。 　　1、制度維度 　　制度維度決定的是房地產(chǎn)行業(yè)的價格形成機(jī)制，在中國特色的基礎(chǔ)下，價格形成的行政和制度成本很高，灰色地帶很廣，制度不確定性大。因此對于房地產(chǎn)業(yè)而言，在這樣的制度創(chuàng)造的市場環(huán)境中，成本具有很大的隨機(jī)性。不能用制度本身來看待成本，很多事情的人為隨意性決定了這個行業(yè)本身的暴利不僅來自行業(yè)，還來自制度方向的選擇和制度缺失導(dǎo)致的人為影響。制度是決定房地產(chǎn)價格的主要因素，是由房地產(chǎn)業(yè)的

2、特殊性決定的。土地供給方式，稅收制度，制度成本構(gòu)成，這三個方面的制度選擇決定了房地產(chǎn)業(yè)的定價機(jī)制。要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，從制度入手是治本的方法。 　　制度維度對房地產(chǎn)業(yè)走勢的影響，在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)體制中，所占的權(quán)重最大。如果制度采取支持地產(chǎn)價格向上的方向選擇，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)推動產(chǎn)業(yè)，任何房地產(chǎn)行業(yè)性的價格回落，從長期看都是一種回調(diào)。制度性決定的地產(chǎn)價格走勢，是主要的長期趨勢。以地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，將不可避免的通過推動地產(chǎn)價格上漲的方式完成推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程。地產(chǎn)價格下跌，只會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速。 　　當(dāng)前所采取的制度配置，正是以地產(chǎn)來推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式。通過土地

3、拍賣和稅收制度，不斷的推高房地產(chǎn)業(yè)的價格，為政府投資和社會投資融資，為與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)制造景氣度，并通過投資實現(xiàn)就業(yè)和社會收入的傳導(dǎo)。以地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一種簡單短期的政策選擇。其結(jié)果，就是象日本曾經(jīng)走過的道路那樣，最終導(dǎo)致社會成本高漲擠出其它行業(yè)，貨幣膨脹維持發(fā)展，直到經(jīng)濟(jì)崩潰重新開始。 　　制度維度選擇支持地產(chǎn)價格向下的方向選擇，在《將房地產(chǎn)價格打壓到底》中已經(jīng)詳細(xì)論述過，在此不在重復(fù)。 　　2、宏觀經(jīng)濟(jì)維度 　　作為一個發(fā)展中國家而言，GDP和收入的增長將是長期的主要趨勢。人均收入達(dá)到怎樣的水平，就具備房地產(chǎn)價格相應(yīng)的購買力。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的承受

4、能力不斷提高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求，在農(nóng)業(yè)，工業(yè)，公共領(lǐng)域，自然環(huán)境和商業(yè)用地，等方面都是持續(xù)增長的局面。用地矛盾對于像中國這樣的國家而言，會越來越緊迫。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市不斷的擴(kuò)張，將導(dǎo)致城市中心區(qū)的地產(chǎn)價格始終保持強(qiáng)勢，逐步由民用向商用轉(zhuǎn)化。城市擴(kuò)張推動中心區(qū)的商業(yè)機(jī)會增長，這些區(qū)域的商用價值將逐步擠出民用需求。 　　發(fā)展中國家的房地產(chǎn)業(yè)會隨著國家的發(fā)展和收入水平的提高而不斷發(fā)展，盡管價格也會逐步提高，但房地產(chǎn)市場的價格，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不是同一個概念。房地產(chǎn)業(yè)可能更加繁榮，而房地產(chǎn)的價格與收入的比值差距反而可能隨著收入的增長而降低。 　　宏觀經(jīng)濟(jì)維度看待房地產(chǎn)業(yè)，是宏觀政策是否

5、將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來定位。如果中國的經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展的動力，很多行業(yè)都會被擠出經(jīng)濟(jì)體系，難以生存。由房地產(chǎn)帶動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，將只能以不斷推動價格上漲為發(fā)展模式，社會實際收入將呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩級分化。投資性需求將成為推動房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量，社會住房消費(fèi)，將只能被迫接投資性房產(chǎn)需求的盤，不但價格會大幅漲升，而且會大幅波動。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將因此扭曲，社會福利會大幅下降。 　　適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)宏觀定位，是將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果來看待。通過向下的政策打壓，保持政策的適度緊縮，為其它行業(yè)的發(fā)展提供空間，社會的購房需求提供價格保障，以擠出投資需求或者將之轉(zhuǎn)化為租賃供應(yīng)為原則，以提高利用率為

6、原則，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會收入增長后的一種發(fā)展結(jié)果，而不是領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展的龍頭。 3、人口維度 　　人口維度與土地構(gòu)成影響房地產(chǎn)價格的因素結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各方面的用地需求會不斷增長。人口與土地構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，在人均比例，人口結(jié)構(gòu)，區(qū)域配置，功能化三個方面發(fā)揮作用。農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)移，大城市對中小城市人口的新引力，中心區(qū)與周邊區(qū)域的差異，人口結(jié)年齡和購買力結(jié)構(gòu)因素等問題，都構(gòu)成了推動地產(chǎn)價格上漲的因素。 　　隨著社會收入的增長，人均占有商業(yè)土地的比例會不斷下降，會有更多的土地用于農(nóng)產(chǎn)品和工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，自然環(huán)境的恢復(fù)等方面。因此房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特點和功能特

7、點。商用住房需要的是環(huán)境和社會功能配置的方便程度，從投資角度看，是獲取商業(yè)價值的能力。在中國這樣具有龐大人口基數(shù)的國家中，對環(huán)境和社會功能配置的共同偏好，會導(dǎo)致這類地產(chǎn)具備超值的溢價能力。人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是住房需求人口結(jié)構(gòu)的變化，對于房地產(chǎn)市場的價格影響程度是很大的。 　　人口因素是個剛性問題，全球人口的不斷增長導(dǎo)致這種趨勢的強(qiáng)化。住房本身就是人口因素中的一個概念，因此也是剛性問題。住房不通過購房解決，也要通過租房解決，對房屋的需求只會轉(zhuǎn)移或者暫時抑制，不會出現(xiàn)消失的情況。實際上住房剛性是由人口導(dǎo)致的問題。 　　4、供需維度 　　供需維度在中國是最受關(guān)注的維度，但也是最不重要的維度。

8、因為供應(yīng)具有彈性，需求增長了，可以通過供應(yīng)滿足需求，只是需要時間。需求也是可調(diào)節(jié)的，可以通過制度和政策將部分需求押后，以緩解供應(yīng)壓力，或者將需求提前，以消化庫存，實現(xiàn)目標(biāo)也需要時間，如果能夠處理好制度問題，配合相關(guān)的政策，房地產(chǎn)市場的市場調(diào)節(jié)性就可以發(fā)揮出來。只是制度因素的難度最大，因此才在供需的角度上反應(yīng)出來，房地產(chǎn)商利用供應(yīng)上的時間缺口，產(chǎn)品位置特點等的優(yōu)勢，宏觀環(huán)境的條件，制造了部分的泡沫假象，這是所有市場制度缺陷下都會發(fā)生的現(xiàn)象，不僅中國如此，美國也會如此。環(huán)境和制度提供了這種可能，參與者利用了這種機(jī)會，因此相關(guān)的問題還要回到市場制度建設(shè)上來，通過制度來營造一個有利于供需雙方的市場環(huán)境

9、。 　　以上四種維度中，只有人口維度是剛性不可逆的維度。即使人口出生率下降，在中國也只是會緩解居住人均面積的壓力，人口維度不具備對房地產(chǎn)價格走勢向下的壓力能力。其它三個維度本質(zhì)上是政策選擇和配置的問題。因此日本人口眾多，土地更稀缺，一樣可以解決環(huán)境和居住問題，中國只是要找到適合自身方式的政策配置，這個問題也不難解決。 　　對于市場價格走勢的判斷，應(yīng)該是個具體現(xiàn)象。比如地腳位置，當(dāng)前收入。需求緊迫程度等。對于有迫切需求的消費(fèi)者而言，價格可能是其次的考慮。對于購買力不足的消費(fèi)者而言，價格下跌的空間還很大。對于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)而言，現(xiàn)在可能是個機(jī)遇或者可能仍然要等待。價格本身就有預(yù)期的成分，還有能力的問

10、題。北京社科院提供的保障性住房數(shù)據(jù)是個信號，但是是否能夠?qū)χ行膮^(qū)，對功能區(qū)的價格產(chǎn)生影響，要視具體情況而定。在《三點疑問，質(zhì)疑北京社科院房地產(chǎn)報告》中一再強(qiáng)調(diào)的是，要獨立分析，依據(jù)自身情況做出判斷。中國房地產(chǎn)市場的未來，具有很大的制度和政策不確定性。制度和政策在不斷的進(jìn)步中，因此對房地產(chǎn)業(yè)的未來影響也難以預(yù)料。從中國的現(xiàn)狀來看，最終采用方向向下的房地產(chǎn)政策的可能性極大，這種結(jié)果對于無論是房產(chǎn)商還是消費(fèi)者都是有利的。 　　當(dāng)前的宏觀環(huán)境，決定了房地產(chǎn)業(yè)只能處于下降趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種結(jié)果。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還談不上發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就談不上復(fù)蘇。短期的房地產(chǎn)趨勢，將以消化庫存為主。中期的房

11、地產(chǎn)趨勢，要看消費(fèi)者或者地產(chǎn)商誰能夠撐得更久。庫存是一個非常積極有效的數(shù)據(jù) 72 房地產(chǎn)業(yè)? 1、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。 ◇ 包括： —土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃活動； —住宅、公寓的開發(fā)、銷售、出租等活動； —辦公樓的開發(fā)、銷售、出租等活動； —商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)、銷售、出租等活動； —其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動。 ◆ 不包括： —房屋及其他建筑物的工程施工活動，列入（建筑業(yè)）的相關(guān)行業(yè)類別中； —房地產(chǎn)商自營的獨立核算（或單獨核算）的施工單

12、位，列入（建筑業(yè)）的相關(guān)行業(yè)類別中； —家庭旅社、學(xué)校宿舍、露營地的服務(wù)，列入（其他住宿服務(wù)）。? 2、? 物業(yè)管理? 指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。 ◇ 包括： —住宅小區(qū)、住宅樓、公寓、別墅、度假村等物業(yè)管理； —綜合樓、辦公樓、寫字樓、商場、商廈、購物中心、酒店、康樂場所等物業(yè)管理； —工廠廠房、倉庫等物業(yè)管理； —車站、機(jī)場、港口、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理； —房管部門（房管局、房管所）對直管公房的管理； —單位對自有房屋的管理； —其他物業(yè)管

13、理。 ◆ 不包括： —獨立的房屋維修及設(shè)備更新活動，列入（建筑業(yè)）相關(guān)類別中； —貿(mào)易大廈、小商品大廈的市場管理活動，列入（市場管理）； —社區(qū)服務(wù)，列入（其他居民服務(wù)）。? 3、 房地產(chǎn)中介服務(wù) 指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。 ◇ 包括： —房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)活動； —房屋買賣居間、代理活動； —房屋租賃居間、代理活動； —房地產(chǎn)咨詢活動； —房屋置業(yè)擔(dān)保； —其他房地產(chǎn)中介代理。 ◆ 不包括： —房產(chǎn)測繪，列入（測繪服務(wù)）。? 4、其他房地產(chǎn)活動 ◇ 包括： —房地產(chǎn)交易管理； —房屋權(quán)屬登記

14、管理； —房屋拆遷管理； —住房及房改積（基）金的管理； —其他未列明的房地產(chǎn)活動。 ◆ 不包括： —房地產(chǎn)行政主管部門的活動， 交易行為種類 隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性，所以不動產(chǎn)業(yè)已經(jīng)衍生出幾個截然不同的領(lǐng)域。為了促成交易，一般需要專家進(jìn)行不動產(chǎn)估價。下面幾種是比較常見的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為： 估價：專業(yè)的價值評價服務(wù) 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)：促成買賣雙方交易的服務(wù) 開發(fā)：建造或移除房屋以達(dá)到促進(jìn)土地使用的服務(wù) 物業(yè)管理：為產(chǎn)權(quán)所有人管理不動產(chǎn)的服務(wù) 在每一個

15、領(lǐng)域中又會分為住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)種類。而且?guī)缀趺恳环N商業(yè)建筑物都會和房地產(chǎn)有關(guān)。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志關(guān)于發(fā)達(dá)國家2002年底總資產(chǎn)的評估，其中 住宅地產(chǎn)：48萬億美元 商業(yè)地產(chǎn)：14萬億美元 權(quán)益：20萬億美元 政府債券：20萬億美元 公司債券：13萬億美元 總額：115萬億美元 在總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占了54%，金融資產(chǎn)占了46%。銀行存款，保險預(yù)留款和人力資本都沒有計算在上述資產(chǎn)中。同時也不能肯定是否已將所有的負(fù)債和權(quán)益列示在內(nèi)。 中國大陸住宅房產(chǎn)發(fā)展沿革 上世紀(jì)80年代 上世紀(jì)九十年代中后期，中國大陸的房地產(chǎn)市場已經(jīng)跟不上快速前

16、進(jìn)的經(jīng)濟(jì)步伐。1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺進(jìn)行試點，以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。 然而由于八十年代末期的高強(qiáng)度通貨膨脹（1988年通貨膨脹率已達(dá)到18.5%），宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來源，產(chǎn)生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展的必然是以沉寂告終。 上世紀(jì)90年代 1992年鄧小平南巡講話以后國家對土地批租的審批權(quán)進(jìn)行適當(dāng)下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建

17、筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時期。 1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進(jìn)行試點。 到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國建設(shè)銀行發(fā)出了中國的第一份個人住房抵押貸款。 2000年以來 進(jìn)入本世紀(jì)，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資624

18、5億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。 2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%

19、的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米，而市中心的房價更大多已經(jīng)突破16000元每平方。 而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊，但依然在2009年后超越上海成為華東地區(qū)房價最高的省會城市；北京的房價漲幅也相當(dāng)驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市，2008年后，浙江省溫州市的房價超過上海，以鹿城區(qū)房價34420元、樂清市37420元和瑞安

20、市房價47450元的價格成為全國房價最高的城市，而同時臺州、義烏、寧波等地區(qū)房地產(chǎn)價格也先后突破20000大關(guān)。 抑制房價政策 主條目：打房 國家研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都認(rèn)為此次中國大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)與1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅持認(rèn)為中國大陸房地產(chǎn)市場是不存在泡沫的，這只是長期計劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發(fā)布了所謂121號文件以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理，牽制過猛的房地產(chǎn)升勢。但是一個月以后，國務(wù)院發(fā)布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn)，直到2005年年初

21、達(dá)到短期內(nèi)的頂峰。但在隨后的發(fā)展看來，號稱‘抑制房價’的政策實際上只是銀行在區(qū)分客戶，[1]對貸款50萬以下的拒絕，實際上是鼓勵價格不到50萬的房產(chǎn)漲價漲到50萬以上去；事實上到了2005年，上海市區(qū)已經(jīng)找不到50萬的房子，這個價格都在很遠(yuǎn)的郊區(qū)[2]。 2005年以來中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見規(guī)定，“對２年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”，“對持有不足２年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時以交易全額征收營業(yè)稅”，“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”等等。此政策對中國大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯，大量消費(fèi)者持

22、幣待購，對市場有很強(qiáng)的下降期望。在主流媒體‘漲幅下跌’的聲音中論調(diào)中，房價還是在繼續(xù)上漲，一直漲到了2008年中的時候[3]。此時美國次貸危機(jī)浮現(xiàn)，政府接下來又推出了新一輪刺激房價上漲的政策。 刺激房價政策 2008下半年，受美國次級貸款危機(jī)影響以及自身調(diào)整的要求，中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)開始一次普遍的調(diào)整。房地產(chǎn)交易量大幅萎縮，但是平均成交價格并沒有下降。之后中國眾多城市地方政府紛紛出臺相關(guān)政策直接補(bǔ)貼開發(fā)商，并放寬了征地政策，部分城市甚至允許開發(fā)商分期付款拿地。 之后不久，中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，并允許按揭利率最低可以執(zhí)行同期貸款利率的70%。并大幅減免了購房契稅

23、。同時對之前地方政府出臺的“救市”政策予以肯定。這普遍被解讀為中央政府開始放棄之前的抑制房價政策，轉(zhuǎn)為重新希望通過刺激樓市來刺激中國經(jīng)濟(jì)。但也有人認(rèn)為在中國房地產(chǎn)泡沫并未破裂之時便放棄對房價的抑制，會埋下更大的隱患。 2009年，政府為了保證經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到8%的增幅目標(biāo)，放開了銀行信貸，以適度寬松的貨幣政策，新增貸款5萬億人民幣。由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷，國內(nèi)可投資行業(yè)單一，大量資金涌入了股市和樓市，股市從08年低點1700點上升至09年7月的3130點，樓市由于開發(fā)商資金充裕，又掀起了一波漲價風(fēng)潮，地價樓價很快超過07年的高點，有觀點認(rèn)為：“以09年的價格來看，07年還是太便宜了”。截至09年底

24、，甚至有大城市的房價租售比達(dá)到了不可思議的1：574。 中國大陸房地產(chǎn)的特點 區(qū)別于多數(shù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場 1. 產(chǎn)權(quán)擁有期：70年產(chǎn)權(quán)　　 2. 發(fā)展時間短：2000年終止福利分房制度，全面啟動和發(fā)展中國商品房市場 3. 土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離[4] 現(xiàn)階段房地產(chǎn)存在的問題 1. .房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低，房地產(chǎn)市場資金依賴度比較高 2. .圈地的可能性依然存在 3. .房價增長快，對民眾的心理預(yù)期比較大，住房比重偏小，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出 4. .住房社會保障的配套政策不健全，可操作性較差，門檻高、受益面窄。 5. .房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量

25、多、負(fù)債率高 6. .二手房房源沒有釋放，供給不足，市場需要規(guī)范 7. .房地產(chǎn)中介誠信缺失 8. .拆遷安置補(bǔ)償不合理，城市房屋拆遷糾紛不斷 9. .觀念有待于改變，發(fā)達(dá)地區(qū)租價比例為40%，法國為36%，英國為34%，新加坡為30%，美國28%，這種狀況有利于人口的流動，對此適度的投資性購房具有積極的意義。 所有這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財政”，即地方政府依靠高額的土地出讓金來補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣呢斦杖?。開發(fā)商賺取高額的利潤而政府收取開發(fā)商高額的出讓金。高地價，高利潤（有傳言說有普遍的貪污腐敗成本）就有了超出當(dāng)?shù)仄骄用窦彝ツ晔杖?0倍20倍的房價。在這一利

26、益鏈條的捆綁下中國大陸的高房價將延續(xù)。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。 房地產(chǎn)分三級市場： 一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場 房地產(chǎn)的一些特點： 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點： 1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。 2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)

27、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財富。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。 4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用?？梢蕴峁┐罅康呢斦e累。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進(jìn)我國對外開放。 5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 6. 我國城市土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕

28、對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。房產(chǎn)商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產(chǎn)價值和價格的形成起著關(guān)鍵的作用。 8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。 9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風(fēng)險性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時存在等特點。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運(yùn)行機(jī)

29、制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營管理。其基本要求是要遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進(jìn)房改。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。 12. 必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營的管理，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機(jī)統(tǒng)一。 13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于經(jīng)營管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一

30、級城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。 惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當(dāng)高級。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小

31、區(qū)，受到住戶和社會的贊譽(yù)。 惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。 公司加強(qiáng)經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 房地產(chǎn)投資 案例 經(jīng)濟(jì)調(diào)控時期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業(yè)的迅速發(fā)展而增加。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團(tuán)協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。 項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項目占地面積 120 060平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 700平

32、方米建筑密度為29.2％．綠化面積35％容積率2。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。 經(jīng)估算，項目總投資費(fèi)用這5。86億元人民幣。建成后，在經(jīng)營期內(nèi)累計盈余將達(dá)1。47億元，項目總投資收在率為34。61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，凈現(xiàn)值約占6.493萬元，內(nèi)部收處率為38．23％。并對項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險分析。得出項目的投資和市場風(fēng)險較小，而盈利性好。 經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項目有限公司，負(fù)責(zé)該項目的興建和經(jīng)營。 小結(jié) 1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態(tài)投

33、資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時間價值；動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動態(tài)投資回收期法，考慮了資金時間價值。 3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報表。分析報表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測報益表。 4.房地產(chǎn)投資決策是對房地產(chǎn)投資的目的及其實施方案進(jìn)行分析、比較、選擇，最終作出判斷的過程。 5. 房地產(chǎn)投資要考濾投資的安全性、收益性、風(fēng)險性和流動性。 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。 7.房地產(chǎn)投資策略是為決策而事先作的計劃，包括：投資類別選擇、風(fēng)險選擇、階段選擇、獨資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。 8. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究一般分為機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。 9.房地產(chǎn)投資決策方法包括：確定型、風(fēng)險型和不確型三類決策方法。 10.房地產(chǎn)投資必須遵循一定的基本程序