《[廣告?zhèn)髅絔哈爾濱市物業(yè)行業(yè)市場分析》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《[廣告?zhèn)髅絔哈爾濱市物業(yè)行業(yè)市場分析（11頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、哈爾濱市物業(yè)行業(yè)市場分析 哈爾濱是黑龍江省省會，是中國東北北部政治、經(jīng)濟、文化中心，也是中國省轄市中面積最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面積5.31萬平方公里，其中，市區(qū)面積7086平方公里，轄8區(qū)10縣(市)。截至2008年末，戶籍總?cè)丝?89.9萬人，48個民族，其中少數(shù)民族66萬人。 哈爾濱地處東北亞中心位置，被譽為歐亞大陸橋的明珠，是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐。哈爾濱境內(nèi)的大小河流均屬于松花江水系和牡丹江水系，降水主要集中在6-9月，全年平均降水量569.1毫米。氣候?qū)僦袦貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，冬長夏短，有“冰城”之稱。 　特殊的歷史進(jìn)程和地理位置造就哈爾濱這座

2、具有異國情調(diào)的美麗城市，不僅薈萃了北方少數(shù)民族的歷史文化，而且融合了中西文化，是中國著名的歷史文化名城和旅游城市，有“文化之都”、“音樂之都”的美譽，還有“冰城”、“天鵝項下的珍珠”以及“東方莫斯科”、“東方小巴黎”之美稱。 本文結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀、趨勢對哈爾濱物業(yè)管理發(fā)展歷程作了簡要的回顧和總結(jié)，并對物業(yè)管理行業(yè)真正的價值、地位、人才、作用等方面的發(fā)展趨勢，進(jìn)行了分析和預(yù)測。認(rèn)為物業(yè)管理將得到社會的進(jìn)一步重視和普及，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展將成為城市發(fā)展不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)初現(xiàn)冰城 　　1992年，哈爾濱市嵩山節(jié)能住宅新區(qū)建成，該小區(qū)一期建筑面積7萬多平方米的房屋主要是商

3、品房，絕大多數(shù)出售給了個人。為了保障住宅小區(qū)房屋的售后維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)問題，由建工系統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)組織了物管機構(gòu)，1992年2月，哈爾濱市第一家物業(yè)管理公司——嵩山物業(yè)管理公司開始掛牌運營。徹底改變居住管理格局，物業(yè)管理逐步拉開推向市場化運行的神秘面紗，在哈爾濱這個開放前衛(wèi)的城市雖然來的有點滯后但在這17年里，發(fā)展之快、起步之高、推進(jìn)市場化之快、政府宏觀政策扶持力度之大、業(yè)主接受程度之快都無疑在物業(yè)行業(yè)里，堪稱傳奇的物業(yè)管理城市，具不完全統(tǒng)計到2010年，哈爾濱這個市區(qū)面積7086平方公里城市，物業(yè)管理公司將接近600余家，從業(yè)人員達(dá)到80，000多人，雖然物業(yè)公司在哈爾濱的出現(xiàn)才只有17年

4、的時間，但這一爭議不斷的新興行業(yè)的出現(xiàn)已使得人們的居住環(huán)境、生活便利、社區(qū)和諧、生活質(zhì)量、社區(qū)秩序都有了翻天覆地的變化。從管理到服務(wù)，物業(yè)職能的轉(zhuǎn)變在悄悄改變生活品質(zhì)。 ?。ǘ?992-2009年是哈爾濱市物業(yè)管理快速發(fā)展階段 　　市政府明確房產(chǎn)住宅局作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，哈爾濱物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點表現(xiàn)為： l、設(shè)置行政管理機構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平 　　為加強對行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，哈爾濱市、縣（市）、區(qū)各級政府主管部門，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科主要規(guī)范和引導(dǎo)全市物業(yè)管理工作，市物業(yè)處，在許建華處長為核心的物業(yè)處班子，積極探索哈爾濱

5、市物業(yè)管理規(guī)范和推進(jìn)思路。物業(yè)處許建華處長、高國林副處長常常工作到深夜，并經(jīng)常開展全市物業(yè)大接訪工作，深入到業(yè)主家中進(jìn)行物業(yè)服務(wù)調(diào)研。作為見證到行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的極度對工作高度負(fù)責(zé)的工作方法，哈爾濱物業(yè)從業(yè)人員深受教育。列舉幾點：一是整頓市場秩序，對全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是加強法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)，為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，哈爾濱市加快了物業(yè)管理立法步伐，政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場規(guī)則去依法管理和運作，對引導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)哈爾濱市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展

6、，起到了重要的保障作用。三是成立物業(yè)管理協(xié)會、增強行業(yè)發(fā)展動力。四是提高人員素質(zhì)，對全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓(xùn)工作；五是以評促建，積極組織開展創(chuàng)建市級、省級、國家級優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評活動，2004年市物業(yè)處會同政府其它部門開展了創(chuàng)建平安家園活動，起到了構(gòu)建和諧平安的哈爾濱良好安全環(huán)境，“企民聯(lián)防、警民聯(lián)護(hù)” 的全民參與的安全防范的氛圍。六是清理行業(yè)內(nèi)的害群之馬，每年開展2次。七是推進(jìn)市場化運作機制、、、還有很多行之有效的工作，在這里就不一一表述。 2、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出 　　哈爾濱物業(yè)管理經(jīng)過17

7、年的摸索發(fā)展和推進(jìn)，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。1992-2004年，如昆侖商城、龍電等一批優(yōu)秀企業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)型人才（曹學(xué)昌、孫景祥、楊潤豐），這些優(yōu)秀的企業(yè)曾在哈爾濱引領(lǐng)了行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展的方向，在業(yè)主對服務(wù)深度和廣度日益需求強烈的今天，新秀如行業(yè)奇葩分外耀眼；如寶宇、菱建、景陽等管理理念新穎、服務(wù)意識超前、專業(yè)化人才聚集的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升哈爾濱物業(yè)管理的社會形象起到了示范作用，并成為哈爾濱市民置業(yè)宜居選房的風(fēng)向標(biāo)。新建小區(qū)物業(yè)管理面積覆蓋率達(dá)到100% 物業(yè)管理這一新興行業(yè)在我市已逐漸被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理

8、所采用 形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)等綜合服務(wù)的新體制 正趨向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的深度方向發(fā)展 管理的內(nèi)涵更加豐富 管理外延更加寬廣 當(dāng)前哈爾濱市物業(yè)管理存在的現(xiàn)狀問題 目前 哈爾濱市的物業(yè)管理工作在全省是領(lǐng)先的 在全國處于中等管理水平 但與深圳、廣州、北京等先進(jìn)城市相比還有一定差距 （一）物業(yè)管理收費難 依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘 物業(yè)管理管理企業(yè)與業(yè)主在法律的角度上是兩個獨立的主體，雙方依照合同履行各自的責(zé)任和義務(wù)， 他們站在各自的立場對物業(yè)服務(wù)收費的看法不同 有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位而拒交物業(yè)費

9、而贏利是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本條件 物業(yè)管理是否能正常運作 為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù) 全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費 目前 哈爾濱市部分住宅小區(qū)物業(yè)管理收費率偏低 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)機制無法建立 極大地限制了行業(yè)的發(fā)展 造成這種狀況的原因主要有三個 一是業(yè)主消費觀念未形成 多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度 使很多業(yè)主還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念 習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式 認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢 有的業(yè)主在住房消費上花錢買服務(wù)的觀念沒有建立起來；有的業(yè)主存在觀望心理 看到別人不交物業(yè)費 自己也不交 二是工資構(gòu)成偏低 哈爾濱作為東北老工業(yè)基地

10、，下崗人數(shù)眾多，業(yè)主經(jīng)濟承受能力普遍較弱 三是部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)要求過高 沒有按照《物業(yè)服務(wù)合同》監(jiān)督執(zhí)行 而是總用高檔住宅區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)衡量物業(yè)管理水平 沒有形成質(zhì)價相符的意識 有的甚至將有些物業(yè)企業(yè)享受上級公司為了樓盤促銷給予的給養(yǎng)和補貼，超值服務(wù)看成物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容歸咎于物業(yè)管理企業(yè) （二）業(yè)主委員會組建滯后 業(yè)主自治作用發(fā)揮不夠 業(yè)主大會和業(yè)主委員會是代表和維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織 在物業(yè)管理活動中具有不可替代的作用 但在實際運行中存在有的業(yè)主委員會不能代表業(yè)主的意志 甚至根本不發(fā)揮作用 形同虛設(shè) 少數(shù)業(yè)主委員會委員為謀求個人私利侵害業(yè)主利益的行為 以及委員不作為而損害業(yè)

11、主利益的情況 等等 影響著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運作發(fā)展 業(yè)主委員會不能正常發(fā)揮作用 其原因多方面，一是業(yè)主委員會維權(quán)意識有偏差 大多數(shù)業(yè)主只對物業(yè)企業(yè)能否滿足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒適及收益等方面的要求感興趣 而對物業(yè)企業(yè)為了維護(hù)公共物業(yè)而付出的勞動、采取的措施普遍不大關(guān)心 業(yè)主委員會的全體業(yè)主的代表 它同樣具有一般業(yè)主的思想傾向 即：當(dāng)業(yè)主們在使用私有方面的權(quán)利受到損害時 業(yè)主委員會比較重視 而當(dāng)業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時 業(yè)主委員會往往并不關(guān)心 業(yè)主委員會的態(tài)度 直接決定了它對業(yè)主權(quán)利的維護(hù)意識和維護(hù)程度 二是業(yè)主委員會成員自身素質(zhì)的影響 物業(yè)管理在我

12、國實施的時間不長 絕大多數(shù)業(yè)主對它還缺乏了解 所以更認(rèn)識不到業(yè)主委員會的重要性 因而對參加業(yè)主委員會比較漠然 選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員不少都是退休的老人 有些缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識 沒有足夠的精力、熱情 有些成員對自己在業(yè)主委員會及物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)也不太清楚 三是業(yè)主委員會組成復(fù)雜，運行雜亂無章，業(yè)主委員會沒有主管部門進(jìn)行有效的控制和正確的引導(dǎo)。哈爾濱是存在著一種行業(yè)的現(xiàn)象，業(yè)主委員會成立的一天也是降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的一天，他們不去考慮物業(yè)管理的運行體制和發(fā)展規(guī)劃。工作模式極為簡單和滑稽可笑，在他們看來，業(yè)主委員會成立如果不降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，好像就是不給全體業(yè)主辦實事的表現(xiàn)。但是，

13、他們沒有想到和沒有預(yù)測到減低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)也就意味著降低服務(wù)的質(zhì)量，給業(yè)主帶來的損失將無法估計和考量。 四是業(yè)主委員會缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ) 目前不少業(yè)主既對參加業(yè)主委員會不感興趣 也對業(yè)主委員會的日常工作缺少支持 在遇到物業(yè)管理方面的問題時 多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決 而是要么忍耐 要么自己解決（如拒交物管費等） 業(yè)主對業(yè)主委員會缺乏關(guān)注度、信任度 缺乏對物業(yè)管理的參與意識 使業(yè)主委員會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織 不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用 （三）建管缺乏有效銜接 開發(fā)遺留問題困擾物業(yè)管理 建設(shè)單位的前期開發(fā)遺留問題不僅使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多開發(fā)的滯后成本 而且加大了管理和收費的難度 加

14、之近幾年物業(yè)服務(wù)收入增長的客觀限制和物業(yè)服務(wù)成本的剛性增長 使物業(yè)管理行業(yè)的平均利潤率不斷下降 一些企業(yè)處于虧損局面 部分開發(fā)企業(yè)受利益的驅(qū)使 在工程項目未達(dá)到規(guī)劃、設(shè)計文件所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 未經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行驗收 就組織居民入住 存在工程質(zhì)量問題 配套設(shè)施不完善 工程技術(shù)檔案質(zhì)料不齊全等現(xiàn)象 業(yè)主入住后 上述問題就逐步顯露出來 并且 個別開發(fā)建設(shè)單位在法律規(guī)定的質(zhì)保期內(nèi)維修不及時 導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)遺留的問題直接轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)的物業(yè)管理企業(yè) 對物業(yè)管理帶來較大的影響 同時 解決以往開發(fā)建設(shè)留下隱患 需要建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行政主管部門共同協(xié)作進(jìn)行 而目前建管的銜接不是很順暢 （四）、輿論媒體的片面

15、引導(dǎo) 作為新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在其高速發(fā)展過程中必然也會遇到諸多的困難和壓力，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展也因此而面臨著不利甚至惡劣的外圍發(fā)展環(huán)境。如目前社會公眾普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差，行業(yè)社會地位不高。社會上還有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“主仆”關(guān)系，無限放大了物業(yè)服務(wù)的工作職能，甚至惡意貶低行業(yè)。各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道也很少，打開報刊雜志和電視新聞，就可以發(fā)現(xiàn)，很難看到對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行正面報道，而負(fù)面報道卻屢見不鮮。一些開發(fā)商為了促銷樓盤打出物業(yè)概念牌，把營銷手段運用到物業(yè)管理中，經(jīng)常性開展一些公關(guān)活動，把這

16、些和物業(yè)管理工作不關(guān)的內(nèi)容強加在物業(yè)身上，借助媒體大肆宣傳，片面引導(dǎo)。少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，只要物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾或糾紛，不論性質(zhì)如何，不論誰對誰錯，往往站在業(yè)主一邊，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行批評指責(zé)，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。 （五）、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，缺乏人員準(zhǔn)入機制 今天，物業(yè)管理已從開始單純的衛(wèi)生打掃、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)等迅速發(fā)展成以物業(yè)為平臺，多元化經(jīng)營，全方位發(fā)展的綜合性行業(yè)，涉及社會行業(yè)方方面面，物業(yè)管理首先就要具備物業(yè)管理專業(yè)性知識，物業(yè)管理的專業(yè)水平在業(yè)主、員工、外界中的影響力，是靠他在日常管理活動過程中內(nèi)外處事和言行中表現(xiàn)出來，

17、其應(yīng)熟悉物業(yè)管理日常運作、建筑工程、房地產(chǎn)與經(jīng)營等方面的專業(yè)知識，一個物業(yè)管理不具備上述專業(yè)性知識或欠缺對此專業(yè)的了解，就不可能將管理過程中各種系統(tǒng)、辦法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項目的各項工作，就更不可能提出有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新穎思想、建設(shè)性的意見和建議。可以這樣認(rèn)為，專業(yè)水平對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是舉足輕重的，找對一個合適的物業(yè)專業(yè)人才管理一個項目，就等于完成了該項目的一半管理指標(biāo)。在物業(yè)人員進(jìn)入行業(yè)期間缺乏準(zhǔn)入機制，什么樣的素質(zhì)和“物業(yè)管理文盲”有關(guān)系也能叫做物業(yè)經(jīng)理甚至去作物業(yè)總經(jīng)理職務(wù)。 （六）、市場化程度不夠 還沒有完全建立競爭機制 雖然目前哈爾濱

18、市已經(jīng)推行了物業(yè)管理招投標(biāo)制度 但絕大部分是邀請招標(biāo) 部分項目還存在陪標(biāo)現(xiàn)象 市場競爭尚不充分 物業(yè)管理市場和其它市場一樣存在著供求機制和競爭機制 競爭促使其優(yōu)勝劣汰 防止占據(jù)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)靠犧牲其他經(jīng)營者和業(yè)主的利益 謀取壟斷利益 推動哈爾濱市物業(yè)管理市場重新“洗牌” 提高整個行業(yè)的服務(wù)水平 哈爾濱市的物業(yè)管理市場是一個新興的市場 市場機構(gòu)還不完善 要達(dá)到市場競爭的規(guī)范化、合理化 使其健康發(fā)展 還需要政府、企業(yè)、消費者等多方面的共同努力 （七）、執(zhí)法困境沒有解決 責(zé)任體系有待進(jìn)一步明確 在國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱市住宅物業(yè)管理規(guī)定》執(zhí)行過程中 遇到許多困擾和阻力 部分壟斷行業(yè)

19、的強勢地位 以及有關(guān)的協(xié)調(diào)工作力度不夠 使得一些部門至今沒有按規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用 轉(zhuǎn)嫁收費風(fēng)險給物業(yè)管理企業(yè)的狀況依舊無法得到徹底改變 此外 對業(yè)主違章建筑、違法裝修和擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為的執(zhí)法活動 需要有關(guān)行政主管部門出面 但所經(jīng)過的程序、經(jīng)歷的時間極其復(fù)雜和漫長 使得物業(yè)管理企業(yè)不能有效制止業(yè)主在物業(yè)使用過程中的違規(guī)行為 盡管規(guī)定了業(yè)主的交費義務(wù) 但業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費用的情況時有發(fā)生 這一問題雖說可以通過司法途徑解決 但由于物業(yè)管理企業(yè)必須對欠費業(yè)主分別提起訴訟 實際操作上相當(dāng)繁瑣與困難 再加上受公共服務(wù)特征的制約 訴訟方式不宜多用 使得收費難問題一直得不到妥善解決

20、（八）、物業(yè)費定價思考 目前，哈爾濱市前期物業(yè)居住小區(qū)物業(yè)收費一般由政府統(tǒng)一定價，只有少數(shù)高檔住宅的物業(yè)收費可以由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。物業(yè)主管部門沒有制定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的職能和權(quán)利，并且限制了服務(wù)深度的延展，因為物業(yè)費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不匹配是關(guān)鍵的問題，一樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在深圳可能收到4塊多，在哈爾濱只能按標(biāo)準(zhǔn)收到1塊多，那么這樣將影響到城市的發(fā)展和業(yè)主對居住環(huán)境的要求限制，前期開發(fā)商也失去了應(yīng)有的權(quán)利，政府過多的干預(yù)物業(yè)管理行業(yè)市場化的發(fā)展進(jìn)程，物業(yè)企業(yè)無序的“求利”經(jīng)營的思路，相關(guān)政策法規(guī)的要求物業(yè)企業(yè)的市場化、專業(yè)化總體要求，會不會和蘭州“牛肉面”限價一樣，反到給物業(yè)發(fā)展進(jìn)程無疑增加了枷鎖。

21、現(xiàn)階段，物業(yè)管理行業(yè)之所以問題和矛盾頻繁出現(xiàn) 客觀上看 行業(yè)的快速發(fā)展 ，使物業(yè)管理面對的群體越來越大 矛盾自然隨之增多 主觀上分析 行業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提高和行業(yè)自律的力度還亟需加強 此外 應(yīng)該看到這些問題的背后 實質(zhì)上也揭示了住房制度改革的深入和房地產(chǎn)市場化中存在的深層次的社會矛盾 一是觀念差距依然明顯 與市場經(jīng)濟和物業(yè)管理發(fā)展更為成熟的地區(qū)相比 哈爾濱的物業(yè)管理觀念依然存在較大差距 固有的認(rèn)識偏差 加上缺乏正確的引導(dǎo) 使得業(yè)主缺少主動參與和自覺守約的意識 造成物業(yè)管理基本主體的缺位和錯位 二是責(zé)任邊界需要界定 由于職能定位與責(zé)任邊界不清晰 使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的工作和責(zé)任 據(jù)

22、了解和分析 行風(fēng)測評中反映的問題有一半以上本不屬物業(yè)管理 但由于責(zé)任邊界不清和宣傳解釋乏力 使得物業(yè)管理代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生 三是業(yè)主委員會工作沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，無人監(jiān)管，物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品 不僅具有一般商品的特性 還具有一定公眾性的特性 物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下 簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同 四是從業(yè)人員素質(zhì)不高 物業(yè)管理是新興的行業(yè) 人才儲備基礎(chǔ)薄弱 從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展 五是行業(yè)自律有待規(guī)范 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展除了有賴于業(yè)主、政府、媒體和司法等外部因素以外 更主要是加強內(nèi)在規(guī)范化的自律 但目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管

23、 行業(yè)自律機制仍未完全建立起來 促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點建議 “十一五”期間 我國將在全面落實科學(xué)發(fā)展觀、加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會方面邁出重要步伐 將在構(gòu)建民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處 社會主義和諧社會方面取得實質(zhì)性發(fā)展 物業(yè)管理在這兩個方面都大有可為 建設(shè)誠信、規(guī)范的物業(yè)管理市場 促進(jìn)社會和諧發(fā)展是當(dāng)前面臨地共同任務(wù) （一）加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督 強化業(yè)主自律意識 強化業(yè)主自律意識 充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ) 一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度 促進(jìn)業(yè)主自我管理 自我約束機制的形成 促

24、進(jìn)業(yè)主自律和民主決策 依法維護(hù)自身合法權(quán)益 二是要強化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識 充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用 廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán) 物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督 同時 要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動 三是要強化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識 樹立花錢買服務(wù)的理性消費觀念 物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識 要完善物業(yè)服務(wù)合同條款 將業(yè)主履行交費義務(wù)條款和制約措施納入物業(yè)服務(wù)合同 使個別不自覺履行交費義務(wù)的業(yè)主受到合同的約束 同時 我們也支持物業(yè)管理企業(yè)在搞好物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上對無故不交納物業(yè)管理費的業(yè)主 依據(jù)國

25、務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定向人民法院起訴 使有能力交費而不交者無處逃避 （二）完善規(guī)劃設(shè)計 確保新建住宅小區(qū)各項配套設(shè)施落實到位 目前 房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃、建設(shè)階段的不規(guī)范已成為群眾投訴的熱點 先天不足 后天難補 今后 對新建小區(qū)要從物業(yè)管理角度 切實抓好規(guī)劃、建設(shè)和管理 一要嚴(yán)把規(guī)劃控制關(guān) 規(guī)劃部門要堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的原則 切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理 做到物業(yè)管理綜合配套設(shè)施與房屋同時規(guī)劃、同步設(shè)計、同期建設(shè) 真正從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件 克服住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)滯后于物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)發(fā)展需要的現(xiàn)象 嚴(yán)把綜合驗收關(guān) 房屋竣工后 對未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格 物業(yè)管理

26、設(shè)施不落實的，一律不得交付使用 （三）提高物業(yè)企業(yè)素質(zhì) 努力為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 物業(yè)事業(yè)的發(fā)展 關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高 各物業(yè)企業(yè)要切實加強內(nèi)部管理 努力提高素質(zhì) 不斷提高服務(wù)水平 一是切實加強企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè) 各物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度 加強自身建設(shè) 苦練內(nèi)功 增強發(fā)展后勁 適應(yīng)市場競爭的需要 二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì) 要切實加強企業(yè)班子建設(shè) 加大人員培訓(xùn)力度 全面推行持證上崗制度 抓好多層次的人才培訓(xùn) 加強企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn) 提高從業(yè)人員素質(zhì) 要加強物業(yè)管理專業(yè)人員管理 從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管

27、理兩個層次 造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍 為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供保證 三是要努力增強服務(wù)意識 各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念 把搞好服務(wù)放在一切工作的首位 要堅持以人為本 努力搞好人性化服務(wù)。 （四）實行分業(yè)經(jīng)營 促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展 物業(yè)管理從派生的那天起 就與房地產(chǎn)業(yè)血脈相連 是房地產(chǎn)的一個消費環(huán)節(jié) 也是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善 然而這種“建管不分”的現(xiàn)象不利于物業(yè)管理業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展 只有實行分業(yè)經(jīng)營才能解決“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營局面 促使整個物業(yè)管理行業(yè)走向良性發(fā)展 并應(yīng)對入世后新的市場經(jīng)濟發(fā)展競爭形式 （五）多渠道、多形式培養(yǎng)人才 為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源

28、樹立精兵意識 加強人才挖掘和儲備 培養(yǎng)一支知識面寬、專業(yè)素質(zhì)過硬、實踐能力強、具有快速反應(yīng)能力、有創(chuàng)新意識和愛崗敬業(yè)精神的專業(yè)化隊伍；加大培訓(xùn)工作力度 提高物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì) 按照建設(shè)部有關(guān)要求 制定計劃 分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) 經(jīng)考試合格后持證上崗；根據(jù)管理人員的實際情況和工作需要 定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓(xùn) 使員工的技能不斷提高；抓好學(xué)歷教育 從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工 參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育 為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)人才；通過理論研討等形式 建立學(xué)習(xí)型企業(yè) 在人員的選聘上建立“素質(zhì)準(zhǔn)入制” 實行“末尾淘汰制” 競爭上崗 樹立崗位就是報酬的觀念 形成有作為才有地位的良

29、好氛圍；宏觀管理執(zhí)行工資底線的標(biāo)準(zhǔn)，符合行業(yè)總體水平，拓寬渠道吸納人才 積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀人才 與本地實際相結(jié)合 優(yōu)勢互補 促進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗“本地化” 哈爾濱市物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢 經(jīng)過十幾年的探索和實踐 哈爾濱市物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ) 初步形成前景廣闊、充滿生機 最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè) （一）物業(yè)管理價值的認(rèn)識將不斷深化 一是物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn) 隨著對物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強 將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運行時間 減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費用支出 延長物業(yè)的壽命周期 另一方面 實施物業(yè)管理的區(qū)域在環(huán)境和持續(xù)上得到了很大的改

30、觀，業(yè)主的生活要求和訴求得到了滿足。通過物業(yè)管理發(fā)揮的作用在和諧文化建設(shè)上業(yè)主得到了社區(qū)文化的熏陶和享受。三是物業(yè)通過多種經(jīng)營方便了業(yè)主生活，也合理的利用了公共資源，業(yè)主真正的成為小區(qū)的主人。 二是物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要 近幾年的經(jīng)濟發(fā)展已使人們認(rèn)識到 把經(jīng)濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來同步發(fā)展 是保持經(jīng)濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑 物業(yè)管理對市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善 將起到重要的支撐作用 優(yōu)美的居住環(huán)境 已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一 物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認(rèn)識 擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機 三是物業(yè)管理的社會價值備受重視 由

31、于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點 因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用 隨著城市建設(shè)步伐加快 小區(qū)數(shù)量不斷增多 政府對社區(qū)建設(shè)也日益重視 物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面 有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間 四是物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高 人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化 由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟 人們對物業(yè)管理價值的認(rèn)識、評價也更加科學(xué)和全面 物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定 不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價基礎(chǔ) 物業(yè)

32、管理費用收取市場化 必然帶來物業(yè)管理價值的回歸 有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟利益 促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展 五是服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變 提高企業(yè)盈利水平 為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求 增強競爭能力 提高經(jīng)濟效益 企業(yè)將實現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變 并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念 制定正確的經(jīng)營策略 從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補貼的局面 滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要 在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下 使企業(yè)利潤率不斷增長 （二）物業(yè)管理價值將讓社會認(rèn)可 一是物業(yè)管理將得到社會的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)

33、管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。 二是物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分，隨著我國經(jīng)濟管理由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)

34、的最重要組成部分。 三是物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產(chǎn)業(yè)，由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場經(jīng)濟運行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進(jìn)的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產(chǎn)業(yè)。 （三）物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢 一、 是行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向，物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)多家物業(yè)管理企

35、業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務(wù)上基本持平或約有盈利，隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變，規(guī)?；?jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進(jìn)一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。 二、是知識經(jīng)濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量，計算機及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使

36、行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。 三、是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才，由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。 四、是“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位，人們在滿足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管

37、理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理的認(rèn)同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。 五、是物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善，任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。 哈爾濱市福順尚都物業(yè)服務(wù)有限公司 二0一一年十二月二十六日