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1、房地產(chǎn)市場研究工作模塊 【第一部分 項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】 1． 目的：調(diào)查項目所在地宏觀經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。 2． 調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。 3． 主要內(nèi)容： 3-1．宏觀經(jīng)濟運行狀況 1）、數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 數(shù)量 與上年同比增長 全省 項目所在地 全省 項目所在地 A.國內(nèi)生產(chǎn)總值 其中：第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) B.固定資產(chǎn)投資 其中：房地產(chǎn)開發(fā) C.社會消費品零售總額 D.商品零售價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù) 2）、分析 3-2．項目所在地房地產(chǎn)市場概況及

2、政府相關(guān)的政策法規(guī) A．項目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。 B．政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。 C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。 D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。 3-3．項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 1）、數(shù)據(jù) 項 目 上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā)總額 其中商品房建設(shè) 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積

3、銷售預(yù)售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買賣 2）、分析 3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異 板塊差異 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū) 地理范圍 劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述 政府市政規(guī)劃的引導(dǎo) 商品住宅平均價格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷區(qū)域 3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢 區(qū)域 01年平均價格 00年平均價格 99年

4、平均價格 多層 高層 多層 高層 多層 高層 全市 項目所在板塊 【第二部分 類比競爭樓盤調(diào)研】 1．目的：調(diào)查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。 2．調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實地調(diào)查。 3．主要內(nèi)容： 3-1． 基本資料 樓盤名稱 地理位置 發(fā)展商 建筑承建商 建筑規(guī)劃設(shè)計商 環(huán)境設(shè)計商 銷售代理商 3-2． 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 戶型（a房b 廳 c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺g花園） 面積跨度 套數(shù)/百分比 平層 錯層 躍層（復(fù)式） 3-3．項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 總占地面積 總建筑面積（容積率

5、） 建筑層數(shù)、棟數(shù) 建筑布局及開發(fā)節(jié)奏 戶型結(jié)構(gòu) 外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)綠化及環(huán)藝 車流組織及戶車比 小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施 物業(yè)管理 售價（按揭折后價） 最高價：最低價：均價： 付款方式 一次性：分期：按揭： 銷售進(jìn)度 銷售率： 已銷售單位戶型比例 客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶： 3-4．綜合評判 評判項目 評價 A．地塊周邊環(huán)境及配套評判 A-1 地理位置 A-2 周邊環(huán)境、景觀 A-3 周邊市政配套 A-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì) B．樓盤素質(zhì)評判 B-1 建筑風(fēng)格和立面

6、B-2 建筑布局和空間規(guī)劃 B-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 B-4 戶型設(shè)計 B-5 小區(qū)內(nèi)配套 B-6 車流組織 B-7 物業(yè)管理 C．物業(yè)形象 C-1 發(fā)展商品牌 C-2 項目包裝及營銷手法 綜合評價 【第三部分 住宅消費者行為分析】 1．目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。 2．調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用問卷的形式來抽樣調(diào)查。 3．主要內(nèi)容： 3-1． 各類檔次商品住宅客戶分析 指 標(biāo) 比 例 家庭結(jié)構(gòu) 3口之家：3代同堂：二人世界：單身 職業(yè)特征 經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單

7、位：其他：外銷 買主年齡結(jié)構(gòu) 20－30：30－45：45－55：55以上 客戶家庭月收入狀況 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上 客戶地理半徑集中率 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑 3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析 A、 購房目的及面積偏好 指 標(biāo) 比例 購房目的 A首次置業(yè)滿足基本居住需求 B二次置業(yè)改善居住條件 C投資保值和增值 D辦公 E為父母或子女購房 F度假 G其他 面積偏好 A 50平米以下 B 50－70平

8、米 C 70－80平米 D 80－100平米 E 100－120平米 F 120－140平米 G 140平米以上 B、 層數(shù)、戶型偏好及購買價格承受能力 指 標(biāo) 比 例 層數(shù)偏好 A 多層（7層以下） B 小高層（8－18層） C 高層（18層以上） 戶型偏好1 A 平層 B 錯層 C 躍層（復(fù)式） 戶型偏好2 A 1房1廳 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6房及以上 價格偏好 A（根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格板塊劃分） B C 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付

9、款 C 按揭 按揭月供承受力 A 1000元以下 B 1000－2000元 C 2000－3000元 D 3000－4000元 E 4000－5000元 F 5000元以上 C、 購買決策的最主要的影響因素 指 標(biāo) 5個最主要因素 影響購房決策的最主要的5個因素 A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育） D 距離上班地點的遠(yuǎn)近 E 價格 F 建筑風(fēng)格及外立面 G 戶型設(shè)計及實用率 H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃 I 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動 J 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度 K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全 L 建筑質(zhì)量的保證 M 發(fā)展商品牌和實力