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遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店公寓用于合并

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1、遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓 (朗斯芳德——精致生活沙龍廣場) 一、基本資料: 項(xiàng)目名稱:遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓(Laccueil) 底 商:朗斯芳德 (Los found) 位 置:海淀黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米北轉(zhuǎn) 開 發(fā) 商:北京遠(yuǎn)中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證:京房售證字(2004)63號 物業(yè)類型/類別:高層、精裝修公寓 銷售價格:均價11000元/平方米 入住時間:2005年10月31日 二、詳細(xì)情況: 占地面積:9101平方米 建筑面積:82235平方米 建筑風(fēng)格:現(xiàn)代法式風(fēng)格 容 積 率:6.7 綠 化 率:20.2% 房屋使

2、用率:72% 總 戶 數(shù):498套 地下車位:397個 車位配置:1:0.8 物業(yè)費(fèi):7.4元/平方米/月 三、建筑分類:地下三層和地上十九層,地上部分1—3層為商鋪、4—19層為酒店式公寓。 商 鋪:朗斯芳德——精致生活沙龍廣場。 占據(jù)整個酒店公寓的1至3層,建筑面積15000平方米。共分為三層: 樓層 劃分區(qū)域 經(jīng)營業(yè)態(tài) 1 醇品生活區(qū) 銀行、咖啡廳、超市、西式快餐、面包房、鮮花禮品、洋酒專賣、精致干洗店 2 國際食館區(qū) 意大利餐廳、日本料理、茶餐廳、中式餐廳、咖啡書房、披薩屋、異國特色餐飲 3 璀璨生活區(qū) 國際健身俱樂部、診所、專業(yè)美

3、發(fā)中心、專業(yè)美容美體中心、spa、private clinics、international health club 公 寓(戶型比例) 居室類型 套數(shù) 面積(平方米) 所占比例 一居室 314 60-92 63% 二居室 100 110-120 20% 三居室 84 130-140 17% 四、報紙與廣告投放 媒體名稱 刊登日期 物業(yè) 類型 廣告主題 廣告 版面 廣告 色彩 北京青年報 2004-4-22 商業(yè) 18萬國際白領(lǐng)都是你的顧客 整版 彩色 北京青年報 2004-4-8 商業(yè) 還原,中關(guān)村流光溢彩的璀

4、璨生活 整版 彩色 五、整體環(huán)境及SWOT分析 中關(guān)村西區(qū)為于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn),總占地面積51.44公頃,具有深厚的歷史文化底蘊(yùn),是首都文教科研區(qū)的核心。目前西區(qū)在建以及土地按揭項(xiàng)目總量已經(jīng)超過50萬平方米,其中西區(qū)及周邊項(xiàng)目分配如下: 寫字樓 商住公寓 綜合建筑 綜合商住 面積 (萬平方米) 109.5 12 33 43.2 比例 55% 6% 17% 22% 此區(qū)域內(nèi)日人流量為60萬以上,日車流量在20萬輛以上,其中: 消費(fèi)人流教育程度構(gòu)成: 初中以下 初、高中 ??疲ê袑#? 本科 碩士 碩士以上 4%

5、 48% 28% 14% 3% 2% 消費(fèi)人流收費(fèi)構(gòu)成 1千元以下 1-1.5千元以下 1.5-2千元 2-3千元 3-5千元 5千元以上 9% 19% 22% 20% 14% 16% 據(jù)圖表顯示,高等教育程度的高收入人群在中關(guān)村地區(qū)占到消費(fèi)人流的5%,即3.2萬。這就在中關(guān)村形成了一個高消費(fèi)群體,而中關(guān)村目前所缺少的則是滿足這種高消費(fèi)能力群體的高檔綜合性場所。由此可見,遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓及其配套底商——朗斯芳德的出現(xiàn),正好彌補(bǔ)了這一區(qū)域性空白。 S(優(yōu)勢):遠(yuǎn)中-悅?cè)R的酒店式公寓的開發(fā)商遠(yuǎn)中集團(tuán)為臺灣遠(yuǎn)雄集團(tuán)的下屬集團(tuán),秉承了遠(yuǎn)雄集團(tuán)的建筑經(jīng)驗(yàn)和

6、品牌實(shí)力,提高住宅生活環(huán)境與居住品質(zhì),務(wù)求永續(xù)發(fā)展??梢哉f,遠(yuǎn)中-悅?cè)R也是遠(yuǎn)雄集團(tuán)在中關(guān)村建立的一處地標(biāo)性建筑,其硬件設(shè)施以著名的公寓項(xiàng)目“雅仕閣”為范本,以高檔、優(yōu)質(zhì)來標(biāo)榜身價。 朗斯芳德,以其超大的豪華會所,在中關(guān)村西區(qū)營造了一個生活沙龍廣場,15000平方米的建筑面積內(nèi)囊括了各個行業(yè)的優(yōu)秀典范,針對西區(qū)這樣一個以商務(wù)辦公為主體的環(huán)境氛圍,勢必將以它的時尚與精致成為未來的生活亮點(diǎn)。 W(劣勢):目前中關(guān)村區(qū)域仍保持著以商務(wù)寫字樓為主導(dǎo)的局面,另外,在大多數(shù)的高收入購房者的意識形態(tài)中,置業(yè)的首選仍為東部地區(qū)。需要注意到的一點(diǎn)就是,占據(jù)中關(guān)村最大比例的消費(fèi)群體收入都在5000元/月以下,那

7、么遠(yuǎn)中-悅?cè)R的銷售價格對于這樣收入水平的投資者或自住者來說,都具有較大的壓力。 O(機(jī)會):自中關(guān)村區(qū)域停止批建住宅性項(xiàng)目用地之后,越來越多的商務(wù)性綜合建筑及商住兩用公寓項(xiàng)目出現(xiàn)在中關(guān)村。現(xiàn)在北京已經(jīng)形成了CBD、金融街、中關(guān)村三大集中性建筑區(qū)域。但從CBD和金融街的成長過程看,一個綜合性的區(qū)域環(huán)境必然會帶動公寓型住宅市場。而遠(yuǎn)中-悅?cè)R作為中關(guān)村西區(qū)內(nèi),距離寫字樓最近,周邊區(qū)域檔次最高的酒店式公寓,完全有可能成為中關(guān)村西區(qū)性價比最高的項(xiàng)目之一。 T(威脅):中關(guān)村西區(qū)的規(guī)劃依舊處于發(fā)展之中,目前消費(fèi)者的置業(yè)意識也習(xí)慣性導(dǎo)向東部地區(qū)。而距離西區(qū)比較近的公寓項(xiàng)目,如鋒尚國際等,已經(jīng)屬于老項(xiàng)目,

8、價格也基本為消費(fèi)者接受(一居室租金約為1200美金/月),那么,遠(yuǎn)中-悅?cè)R以這樣一個“高姿態(tài)、后入場”,能否真正成為中關(guān)村的地標(biāo)建筑,則還需要市場的檢驗(yàn)。而目前,開發(fā)商也只提出32套公寓進(jìn)行預(yù)銷,也可以說是對市場動態(tài)的一種變相的“試水”。 六、項(xiàng)目定位與投資回報 遠(yuǎn)中-悅?cè)R酒店式公寓定位于中關(guān)村的高端消費(fèi)者市場,以其高質(zhì)量的硬件設(shè)置和高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)來體現(xiàn)自身價值。 在戶型比例上, 一居室的比例最高(63%),這和當(dāng)前住宅市場一居室供不應(yīng)求的局面相吻合。其中60-93平方米的居室面積,也給不同需求的購房者以選擇的空間。 另外,遠(yuǎn)中-悅?cè)R主體的三棟建筑將按照投資戶、純酒店和自住者三種需求來劃分,這將有利于為客戶提供更為便捷、高效的物業(yè)服務(wù)。同時,也為居住者營造了一個更加滿意的生活空間。 目前中關(guān)村地區(qū)同類酒店式公寓,一居室(90平方米)的月租金均價在1000美金/月左右,在不考慮動態(tài)變化的前提下,按照靜態(tài)指標(biāo)計算,遠(yuǎn)中-悅?cè)R的投資回報期為10.85年。這與當(dāng)前市場上的同類產(chǎn)品投資回報期時間基本符合,由此可見,遠(yuǎn)中-悅?cè)R具有一定的投資吸引力。

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