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1、本項(xiàng)目的推廣時(shí)機(jī) 考慮入市時(shí)機(jī)選擇的各項(xiàng)要素、內(nèi)部認(rèn)購和開盤的基本條件，結(jié)合目前的工程進(jìn)度和競爭市場條件，世聯(lián)認(rèn)為： 本項(xiàng)目的入市2002年下半年城建項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購后，開盤之前，約在12月左右，2003年3月（春節(jié)后）正式開盤 釋因：與本項(xiàng)目先天條件相似的項(xiàng)目主要是西側(cè)的城中雅苑（城建項(xiàng)目暫用名），但后天氣質(zhì)、定位不同，在項(xiàng)目運(yùn)做進(jìn)入市場之前，如能通過同區(qū)域項(xiàng)目先行預(yù)熱市場，而我方在隨后適當(dāng)時(shí)機(jī)（對(duì)方開盤前，不流失同質(zhì)客戶）火上澆油，以達(dá)到成本效益最大化，同時(shí)避免兩項(xiàng)目同形象推出產(chǎn)生的激烈競爭。 在項(xiàng)目正式開盤的時(shí)候，本項(xiàng)目的各種展示已經(jīng)全部，便于在市場上迅速形成熱銷局面。

2、 入市時(shí)機(jī)選擇的要素 1、 工程進(jìn)度及形象 工程進(jìn)度與形象對(duì)銷售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場競爭的加劇，理性購買對(duì)此的要求是很大的，同時(shí)，由于預(yù)售條件的限制，亦需工程進(jìn)度到一定程度。 2、 銷售期的連續(xù) 新樓盤的推出過程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個(gè)階段，一旦推出后，要借助開盤的氣勢熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績，如果開盤后因較長假期而中斷，勢必會(huì)影響銷售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。 3、 配合外部條件 開盤后如能夠利用房交會(huì)等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達(dá)到較好的宣傳

3、效果。 4、 其他準(zhǔn)備工作就緒 售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場形象的完善，樓書、折頁、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證等的辦理，前期的客戶積累，等等后勤工作是開盤入市的良好基礎(chǔ)。 5、 考慮相關(guān)樓盤的競爭 考慮到競爭樓盤的推廣期，既不宜落后過遠(yuǎn)，白白流失寶貴的客戶資源，亦不可匆忙面市，形成負(fù)面的市場形象。 6、 項(xiàng)目與發(fā)展商對(duì)資金回籠的要求 考慮到項(xiàng)目成本的回收對(duì)項(xiàng)目利潤和工程資金的影響，應(yīng)在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項(xiàng)目利潤的最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡。 內(nèi)部認(rèn)購基本

4、條件 1、 現(xiàn)場環(huán)境 前廣場綠化完成 售樓處裝修完成 樓體條幅（根據(jù)工程進(jìn)度盡可能安排）、形象墻布置、現(xiàn)場燈光效果到位； 停車區(qū)域已設(shè)定； 施工現(xiàn)場展示規(guī)范； 部分銷售代表到位； 2、 資料準(zhǔn)備 部分折頁、海報(bào)印制完成； 中心區(qū)模型小區(qū)與分戶模型到位； 內(nèi)部認(rèn)購書已確認(rèn)。 3、 宣傳與媒體 各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開始。 戶外廣告牌廣告到位 。 開盤基本條件 1、 法律文件 各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證（提前一個(gè)月）。 2、 現(xiàn)場條件 樣板房開放 售樓處現(xiàn)場開盤布置完成； 前廣場與部分內(nèi)庭院展示到位； 停車區(qū)域已設(shè)

5、置； 銷售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗； 施工現(xiàn)場整齊。 3、 資料準(zhǔn)備 樓盤200問制定完畢； 按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)計(jì)劃、合同范本已確認(rèn)（提前一個(gè)月）； 價(jià)目表制定完畢； 標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，裝配式套餐細(xì)則確定； 各類樓書、折頁、海報(bào)印制完成； 模型到位。 4、 宣傳與媒體 媒體宣傳全面展開，各項(xiàng)營銷活動(dòng)正在進(jìn)行 形象包裝 旨在快速建立CBD唯一的國際人居所的市場印象 通過樓書、海報(bào)、展板、模型、文件袋、條幅、VIP卡來展示 租務(wù)手冊(cè) 本手冊(cè)提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的各項(xiàng)配套與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和說明等，提前制作在房交會(huì)亮相前

6、完成，以招租打開項(xiàng)目國際人居所定位，同時(shí)帶動(dòng)投資、增值型、第二居所型客戶的需求從而達(dá)成消費(fèi)購買，提升物業(yè)價(jià)值。 樓書 在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項(xiàng)目的必需品。制作要求突出質(zhì)感和國際價(jià)值。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。先以一個(gè)“國際人”的身份講他在星河國際的生活和感受，再以項(xiàng)目的各種買點(diǎn)相稱，兩者相互結(jié)合。 海報(bào)、DM、折頁 作為本項(xiàng)目樓書的補(bǔ)充，通過高檔場所免費(fèi)索取、目標(biāo)寫字樓直郵、房展會(huì)派發(fā)的主要資料。 展板 售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排8-10塊左右。 模型 中心區(qū)模型一個(gè)，深化本項(xiàng)目的CBD氛圍。比例1：500

7、樓盤模型一個(gè)，比例1：80——1：150 文件袋 取代手提袋，可放置樓書、海報(bào)、紙筆，銷售文件、吻合國際人士外出辦公的習(xí)慣。 星河國際VIP卡 用途一：內(nèi)部認(rèn)購用，誠意金10000元，提高項(xiàng)目檔次。 用途二：與各高檔品牌商家、酒店等聯(lián)合，使預(yù)定者提前享用項(xiàng)目品牌，規(guī)定使用日期，在正式購買后更換長期貴賓卡。 條幅 充分利用樓體本身優(yōu)勢，條幅好象本樓盤面對(duì)市場的實(shí)時(shí)廣播，在樓體上直接打銷售動(dòng)態(tài)。內(nèi)部認(rèn)購期，“星河國際、純CBD國際人居所 電話”；引導(dǎo)期，“即將發(fā)售 日期 電話” 發(fā)售期，“物管，園林、會(huì)所、購物公園等賣點(diǎn)”。尾盤期，“優(yōu)惠內(nèi)容，賣點(diǎn)”。

8、 3D動(dòng)畫（或電視片） 作為一個(gè)區(qū)域與自身環(huán)境展示不充分的項(xiàng)目，以3D動(dòng)畫或電視片的形式增強(qiáng)客戶的國際感覺是必要的，用3D動(dòng)畫或電視片表現(xiàn)中心區(qū)CBD逐年變化的情景和將來生活在小區(qū)內(nèi)外的生活情態(tài)，展示出小區(qū)的升值潛力與國際化生活。 形象包裝費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬元） 樓書 12元/本 10000 12 海報(bào)、折頁 0.6元/份 10000 0.6 （直郵） 1.5元/份 5000 7.5 展板（6—8塊） 500元/塊 10 0.5 模型 5-8萬元/個(gè) 2 12 星河國際VIP卡 5元/張 400 0.2 3D動(dòng)畫（電視片） 動(dòng)畫300-600元/秒 5分鐘 10-20 條幅 12元/平方米 4000 4.8 合計(jì) 約55萬元