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1、 2010-4-10 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 長春市2010年4月 房地產(chǎn)市場研究報告 目 錄 數(shù)字樓市 1 樓市排行 4 本月導(dǎo)讀 9 第一章、市場篇 10 一、政策法規(guī) 10 二、市場資訊 12 三、市政信息 19 四、重點(diǎn)關(guān)注 23 第二章、土地篇 24 一、2010年4月公告土地分析 24 二、2010年4月成交土地分析 34 三、重點(diǎn)地塊分析 47 第三章、住宅篇 61 一、市場概述

2、61 二、供求關(guān)系分析 62 三、供應(yīng)分析 63 四、新增推案樓盤數(shù)據(jù)分析 70 五、市場累計可售總量分析 73 六、成交分析 74 七、成交價格分析 78 八、供求對比分析 81 九、2010年5月預(yù)計開盤樓盤分析 84 第四章、產(chǎn)品篇 86 一、新盤速覽 86 二、案例分析 91 第五章、營銷篇 95 一、媒體市場廣告投放綜述 95 二、主要投放媒體分析 97 三、本月廣告策略分析 98 四、營銷策略分析 103 第六章、區(qū)域篇 109 朝陽區(qū) 109 南關(guān)區(qū) 111 高新區(qū) 113 凈月區(qū) 115 二道區(qū) 117 經(jīng)開區(qū) 119 汽貿(mào)區(qū) 1

3、21 寬城區(qū) 123 綠園區(qū) 125 數(shù)字樓市 土地市場（經(jīng)營性） 公告宗數(shù)：16宗 公告幅數(shù)：9幅 公告土地面積：50.88萬㎡，環(huán)比下降35.37% 成交宗數(shù)：14宗 成交幅數(shù)：10幅 成交金額：24.276億元，環(huán)比上升497.2% 成交土地面積（凈）：98.47萬㎡，環(huán)比上升116.56% 土地單價：2465.4元/㎡，環(huán)比上升176.8% 樓面地價：1053元/㎡，環(huán)比上升65.57% 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 土地市場（工業(yè)） 公告宗數(shù)：16宗 公告幅數(shù)：9幅 公告土地面積：50.88萬㎡，環(huán)比下降35.37% 成交宗數(shù)：14宗 成交幅

4、數(shù)：10幅 成交金額：24.276億元，環(huán)比上升497.2% 成交土地面積（凈）：96.26萬㎡，環(huán)比上升115.6% 土地單價：2521.88元/㎡，環(huán)比上升182.08% 樓面地價：1131元/㎡，環(huán)比上升77.9% 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 住宅市場 供求比：1：2.49 新增供應(yīng)面積：16.25萬㎡，環(huán)比上升5.7%，同比上升16.9% 新增供應(yīng)套數(shù)：1583套，環(huán)比下降6.8%，同比下降1.7% 總成交面積：40.42萬㎡，環(huán)比上升30.9%，同比下降11.2% 成交套數(shù)：3810套，環(huán)比上升28.0%，同比下降23.2% 成交金額： 23.85億元，環(huán)比上升

5、36.5%，同比上升26.3% 成交均價：5900元/㎡，環(huán)比上升4.2%，同比上升42.2% 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 注：本報告中住宅市場的統(tǒng)計分析，僅包含商品住宅的數(shù)據(jù)，不包含經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房的數(shù)據(jù)；本報告中的媒體分析，關(guān)于各項目的平面媒體廣告投放金額按刊例價市場折扣計算； 關(guān)于商品住宅新增供應(yīng)數(shù)據(jù)，長春市2010年4月批準(zhǔn)商品住宅預(yù)售面積為23.60萬㎡，共2026套，而2010年4月實(shí)際商品住宅新增上市供應(yīng)面積為16.25萬㎡，共1583套。為體現(xiàn)市場實(shí)際供求關(guān)系，本報告中關(guān)于2010年4月商品住宅供應(yīng)量，體現(xiàn)的是實(shí)際商品住宅新增上市供應(yīng)量。 樓市排行 2

6、010年4月長春商品住宅成交套數(shù)排名10強(qiáng) 排序 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元/㎡） 1 新奧藍(lán)城 綠園 270 27798 16020 5780 2 萬達(dá)廣場 朝陽 252 21671 16880 7880 3 證大光明城 寬城 250 25045 10550 4240 4 星海國際 綠園 177 9946 4220 4240 5 萬龍名城 二道 173 13878 8300 6030 6 中信城 凈月 156 24614 15450 5650

7、 7 復(fù)地凈月國際 凈月 133 14541 9140 6180 8 中海國際社區(qū) 南關(guān) 129 15894 9630 6040 9 美景天城 寬城 118 9124 3450 3740 10 萬科洋浦花園 經(jīng)開 113 10067 8060 7910 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 2010年4月長春商品住宅成交面積排名10強(qiáng) 排序 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元/㎡） 1 新奧藍(lán)城 綠園 270 27798 16020 5780 2 證大光明城 寬城 250 2

8、5045 10550 4240 3 中信城 凈月 156 24614 15450 5650 4 萬達(dá)廣場 朝陽 252 21671 16880 7880 5 中海國際社區(qū) 南關(guān) 129 15894 9630 6040 6 復(fù)地凈月國際 凈月 133 14541 9140 6180 7 萬龍名城 二道 173 13878 8300 6030 8 保利羅蘭香谷 高新 110 12894 8220 6100 9 君地天城 汽貿(mào) 85 11767 6220 5190 10 高格藍(lán)灣 二道 76

9、 10269 4870 4690 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 010年4月長春商品住宅成交金額排名10強(qiáng) 排序 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元/㎡） 1 萬達(dá)廣場 朝陽 252 21671 16880 7880 2 新奧藍(lán)城 綠園 270 27798 16020 5780 3 中信城 凈月 156 24614 15450 5650 4 證大光明城 寬城 250 25045 10550 4240 5 中海國際社區(qū) 南關(guān) 129 15894 9630 6040 6

10、 御翠園 凈月 15 6123 9510 15340 7 復(fù)地凈月國際 凈月 133 14541 9140 6180 8 萬龍名城 二道 173 13878 8300 6030 9 保利羅蘭香谷 高新 110 12894 8220 6100 10 萬科洋浦花園 經(jīng)開 113 10067 8060 7910 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 2010年4月長春商品住宅成交均價排名10強(qiáng)（別墅類） 排序 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元/㎡） 1 御翠園 凈月 15 6123

11、 9511 15340 2 森林華墅 凈月 2 1063 1381 12960 3 萬科潭溪別墅 凈月 19 2975 3686 11150 4 優(yōu)山美地 凈月 5 1886 2021 10660 5 中海國際社區(qū) 南關(guān) 1 318 323 10150 6 鼎山華府 凈月 1 462 462 10000 7 南湖灣 朝陽 2 472 467 9890 8 國信美邑 凈月 4 1268 1255 9860 9 保利羅蘭香谷 高新 7 1849 1797 9700 10 力旺弗朗

12、明歌 凈月 24 5615 5433 9560 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 2010年4月長春商品住宅成交均價排名10強(qiáng)（住宅類） 排序 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元/㎡） 1 中海南湖1號 朝陽 14 3266 3250 9700 2 萬科洋浦花園 經(jīng)開 113 10067 8063 7910 3 萬達(dá)廣場 朝陽 252 21671 16882 7880 4 長影世紀(jì)村 朝陽 1 125 95 7630 5 中海金域中央 南關(guān) 45 5665 4263 75

13、40 6 萬晟現(xiàn)代城 南關(guān) 22 1793 1250 7430 7 融創(chuàng)上城 高新 50 7497 5741 7260 8 御翠豪庭 南關(guān) 6 645 490 7170 9 綠地新里中央公館 南關(guān) 93 9053 6262 6560 10 華瀚四季花園 綠園 43 6276 3977 6310 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月關(guān)注 4月土地市場出現(xiàn)新地王，溢價率創(chuàng)歷史最高水平。 宗地編號 55-11-14 土地四至 長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)櫻花街以東、丁二十二路以南、櫻花東街以西、規(guī)劃甲一路以北 成交時間 2009.4.2

14、 土地用途 居住、商業(yè) 土地面積 135028㎡ 容積率 ＜1.15 規(guī)劃建筑面積 155282.2㎡ 成交價格 7億元 土地單價 5184元/㎡ 樓面地價 4508元/㎡ 競得單位 長春市龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 該地塊位于長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)櫻花街以東、丁二十二路以南、櫻花東街以西、規(guī)劃甲一路以北，地塊起拍價僅為1.85億元人民幣的地塊，增價幅度為200萬元。經(jīng)過241次的舉牌加價競拍，最終由長春市龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7億元人民幣成功摘得，成為今年長春新地王。 該地塊規(guī)劃主要控制指標(biāo)：地塊出讓面積為135028平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住

15、宅、其他商業(yè)用地，土地級別為住宅八級、商業(yè)八級，出讓年限為綜合50年，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住，規(guī)劃建筑高度≤24米，容積率≤1.15，規(guī)劃建筑密度≤30%，綠地率≥35%，規(guī)劃總用地面積135027.9平方米，用地范圍內(nèi)商住比為1：9。 該地塊位于凈月開發(fā)區(qū)，坐擁凈月森林公園的生態(tài)景觀資源，周邊在建、預(yù)建的高檔項目較多，是長春市高端生態(tài)的居住的核心區(qū)域，而項目容積率較低，易打造低密度高端住宅，形成高檔社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，但從價格上來看，此“地王”地塊為長春市有史以來溢價率最高的地塊。該地成交價格5184萬/㎡，樓面地價約為4508元/㎡，根據(jù)成本計算，該項目普通住宅產(chǎn)品的售價至少在6500元/㎡才可

16、保證收回成本，這與周邊項目目前售價相差較多，按目前洋房銷售價格較高的復(fù)地項目最新成交價6180元/㎡的價格來衡量的話，項目利潤率較低，因此可預(yù)測該地塊后期運(yùn)作風(fēng)險較大。 本月導(dǎo)讀 房貸收緊二套房貸首付不得低于50% 4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 詳見第一章第一節(jié)（P13） 凈月將開發(fā)30個高級地

17、產(chǎn)項目 萬科保利近期開工 2010年，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)計劃開工項目196個，其中新建項目130個、續(xù)建項目66個，計劃總投資835億元。從項目投資規(guī)模來看，高級地產(chǎn)項目30個，這30個高級地產(chǎn)項目中，包括了中信、保利、萬科、華業(yè)、復(fù)地、融創(chuàng)、和黃、力旺、高力、國信、益田、華瀚等12個地產(chǎn)項目的新建和續(xù)建。  詳見第一章第三節(jié)（P21） 恒大和恒盛分享高新雙胞胎地塊 4月23日9時30分，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在長春首次拍地，由于競爭對手現(xiàn)場沒有叫價，所以恒大地產(chǎn)最終成功以50100萬元的價格成功在長春首次拿地。 詳見第一章第四節(jié)（P26） 第一章、市場篇 一、政策法

18、規(guī) Ø 房貸收緊二套房貸首付不得低于50% 國務(wù)院常務(wù)會要求：購買首套住房90平方米以上的家庭，貸款首付款不得少于30%，目前長春仍執(zhí)行二套房首付不低于四成。4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個

19、人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。 對此次國務(wù)院常務(wù)會議提出的幾點(diǎn)會議精神，于15日聯(lián)系吉林省內(nèi)的多家商業(yè)銀行，了解到的幾家銀行方面均表示，尚未接到來自監(jiān)管層的有關(guān)“紅頭文件”，所以，即便已經(jīng)從媒體上得知了會議精神，在沒有正式通知文件為依據(jù)的情況下，仍執(zhí)行原來的政策。以二套房貸首付為例，目前吉林省內(nèi)各家商業(yè)銀行普遍執(zhí)行的仍是不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)。不過，各行實(shí)際操作中的具體標(biāo)準(zhǔn)和尺度有一定的差異。 評述： 國家提高二套房首付，目的是要平抑房價，遏制房地產(chǎn)市場泡沫，但同時又不能打壓過猛，打擊面太過寬廣，對于一些改善性需求的購房者來說減少了機(jī)會，同時對于剛性需求的購房者也會產(chǎn)生一定的影

20、響，這也會對房地產(chǎn)市場的銷量造成制約。此次實(shí)行差別調(diào)控的措施，對投資投機(jī)性需求的客戶有明顯的抑制，其調(diào)整必將會給樓市帶來一定的沖擊，但實(shí)際影響需進(jìn)一步觀察。 Ø 工行建行4月1日起首付4成以下不享7折利率 自中國銀行取消七折優(yōu)惠利率后，工行、建行4月1日正式跟進(jìn)，上調(diào)七折優(yōu)惠利率至八折及八五折。除了利率上調(diào)之外，工行與建行對于首付比例也作了相應(yīng)的規(guī)定。據(jù)了解，吉林省內(nèi)的工行和建行已經(jīng)開始施行取消優(yōu)惠利率的政策。 工行建行首付二成不享7折利率 近日，建設(shè)銀行總行及工商銀行總行向各地分行下發(fā)了“調(diào)整房貸政策”的文件，文件規(guī)定，從4月1日起，建設(shè)銀行首套房貸首付達(dá)四成以上利率方可打

21、7折，若首付兩成只能打8折；工行通知中要求，從4月1日起，首套房貸款首付兩成至三成利率8.5折，首付三成以上則利率8折。 房貸利率漲 低收入者不敢買房 面對房貸首付比例提高和七折優(yōu)惠逐漸取消，當(dāng)前準(zhǔn)買房者的心態(tài)各異，有些人選擇觀望，畏于貸款壓力不敢買房。另外還有人表示銀行利率變化較大，趁著還有八五折利率趕緊貸款買房。 評述： 各大銀行紛紛提高貸款首付及優(yōu)惠利率門檻，是規(guī)避風(fēng)險的有效手段，從維持銀行正常利潤的角度來看，監(jiān)管層取消這一政策也有現(xiàn)實(shí)意義。7折優(yōu)惠政策的出臺，促使了剛性需求釋放，使得成交量穩(wěn)定上升，同時，改善性需求的增加，讓長春市的購房熱情一度加大，目前同比去年房價有了大幅度

22、的提升。若各行提高首付款比例，將會減少市場需求釋放，長春以剛性需求為主，還有多數(shù)處于購房緊繃以及低收入階層的購房者，收緊7折利率，在一定程度上影響剛性及改善性需求的快速釋放。 二、市場資訊 Ø 龍創(chuàng)7億凈月拿地 樓面價4508元/㎡成今年新地王 4月2日，在長春市國土資源局舉辦的國有土地使用權(quán)出讓儀式上，凈月一塊超過13萬平的商住用地引發(fā)“競價大戰(zhàn)”。經(jīng)過241次叫價后，龍創(chuàng)地產(chǎn)以7億元拿下了該地塊50年的使用權(quán)。 根據(jù)國土資源局的掛牌公告內(nèi)容顯示，本宗地塊位于長春凈月開發(fā)區(qū)櫻花街以東、丁二十二路以南、櫻花東街以西、規(guī)劃甲一路以北。地塊出讓面積為135028平方米，土地用途為

23、城鎮(zhèn)住宅、其他商服用地，土地出讓年限為50年。根據(jù)規(guī)劃主要控制指標(biāo)內(nèi)容顯示，本宗地塊用地商住比為1：9，規(guī)劃建筑高度小于等于24米，建筑密度小于等于30%，容積率小于等于1.15，綠地率大于等于35%。本宗地塊掛牌起始價為1.81億元，共有包括龍創(chuàng)地產(chǎn)在內(nèi)的兩家公司參與競拍，經(jīng)過了10分鐘、241次輪番叫價，最終該地塊被龍創(chuàng)地產(chǎn)公司以7億元的價格競得，溢價5.19億元。 根據(jù)規(guī)劃控制指標(biāo)估算，本地塊的土地單價為5184元/平方米，折合樓面單價約4508元/平方米。該地塊憑借這一價格，成為2010長春“單價新地王”。 評述： 此次出讓的地塊位于凈月區(qū)櫻花街附近，規(guī)劃指標(biāo)以綜合性商業(yè)和住宅為

24、主。由于該地塊出讓面積相對較大，將成為今年凈月區(qū)出讓面積最大的一宗地塊。據(jù)了解，該地塊周邊分布著華瀚、融創(chuàng)、益田、高力、保利等諸多大盤，但由于眾項目均尚未正式開發(fā)，使得其周邊仍以空地為主，居住氛圍尚未形成。不過從這些開發(fā)企業(yè)的實(shí)力以及之前的開發(fā)思路來看，這里無疑將會成為凈月區(qū)樓市的又一個高端區(qū)域。同時，凈月的區(qū)域?qū)傩詻Q定了必須建低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭以及市場壓力不可避免。而同時本地塊成交價格過高，其未來的開發(fā)風(fēng)險也相對較大。 Ø 萬旌房地產(chǎn)公司8480萬元拿高新兩萬多平地塊 4月9日出讓的商住用地的面積為22098平方米，此地塊位于衛(wèi)星路吉林大學(xué)萊姆頓學(xué)院附近，該地塊土

25、地級別為居住三級。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，這里的產(chǎn)品應(yīng)該為小高層住宅。此外，4月9日當(dāng)天，還有長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一塊倉儲用地及二道區(qū)、汽開區(qū)、朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的9塊工業(yè)用地的國有建設(shè)用地使用權(quán)對外出讓。 商業(yè)地塊檔案： 出讓地塊位于長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東至長春萬旌房地產(chǎn)公司、南至前衛(wèi)路、西至萊姆頓學(xué)院、北至衛(wèi)星路，宗地編號29-85-8，土地出讓面積22098平方米，其中居住用地面積4420平方米、商業(yè)用地面積17678平方米，土地用途為居住、商業(yè)用地，土地級別為居住三級、商業(yè)三級，土地出讓年限為50年。 本項目控制性規(guī)劃條件為，規(guī)劃用地面積25921平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施、居住

26、。建筑控制高度小于等于40米，建筑密度小于等于35%，容積率小于或等于1.7，綠地率大于等于25%，規(guī)劃居住用地與公共設(shè)施用地比例為1：4。本宗地的競買保證金為1700萬元。 評述： 高新區(qū)作為科技企業(yè)的聚集地，近幾年得到政府及相關(guān)企業(yè)的大力扶持，開發(fā)力度空前，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已實(shí)現(xiàn)歷史性突破。09年高新區(qū)商品住宅市場銷售較為火熱，一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這樣的市場情況推動著越來越多的地產(chǎn)商入駐高新區(qū)，此次掛牌出讓的地塊位于高新區(qū)較為成熟的生活片區(qū)，土地屬性為商住用地，由長春萬旌房地產(chǎn)公司摘得。據(jù)了解，該地塊周邊樓盤較多，配套資源較為完善，并且居住氛圍已經(jīng)形成，加上多條公交線路及輕軌經(jīng)過由此，

27、交通情況十分便利，使得該地塊的具有一定升值潛力。 Ø 全球第二家六星級酒店將落戶長春南部新城 4月6日，從南關(guān)區(qū)政府獲悉，大連萬達(dá)集團(tuán)已承諾將投資100多億元，在南部新城建設(shè)商業(yè)體和四星級、五星級、六星級酒店各一座。據(jù)了解，文萊的帝國酒店是全球惟一的六星級酒店，全球第二家六星級酒店將落戶長春。 大連萬達(dá)集團(tuán)王董事長表態(tài)，2010年將把南部新城作為萬達(dá)集團(tuán)在長春市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的重點(diǎn)區(qū)域。據(jù)南關(guān)區(qū)政府工作人員介紹，萬達(dá)集團(tuán)將在南部新城的長春市政府東側(cè)建設(shè)高星級酒店群和商業(yè)項目。 這個項目位于102國道以北、亞泰大街延長線以西、人民大街以東和南三環(huán)以南的區(qū)域，大約占地面積1平方

28、公里。項目中酒店包括四星級、五星級、六星級酒店各一座，這將是長春第一座六星級酒店，另外還包括甲級寫字樓、大型商業(yè)中心，內(nèi)含連鎖百貨、國際電影城、大型超市、餐飲、電子娛樂、數(shù)碼、健身中心、KTV等。此外還有一部分高檔公寓等多功能于一體的金融商務(wù)總部集中區(qū)，總建筑規(guī)模超過150萬平方米，總投資規(guī)模將不少于100億元人民幣。 評述： 南部新城位于長春市南端，北起南環(huán)城路，南至繞城高速公路，西起永春河，東至伊通河，是長春市著力打造的未來城市中心。隨著綠地集團(tuán)和大連萬達(dá)集團(tuán)這樣大開發(fā)商的相繼進(jìn)入，以及近幾年本土開發(fā)商的致力開發(fā)，目前該區(qū)域居住氛圍正逐漸形成。據(jù)了解，該項目位于102國道以北、亞泰大街

29、延長線以西、人民大街以東和南三環(huán)以南，交通較為便利，但周邊商業(yè)配套不足。此次大連萬達(dá)集團(tuán)將斥巨資入駐南部新城，相信建成后的項目將成為長春市新的城市商業(yè)、商務(wù)金融中心和標(biāo)志性建筑群，也將會全面提升南部新城乃至長春市的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展水平和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。 Ø 鐵北升級 4商家聯(lián)手意在搶奪長春“第七商圈” 中東長春新生活城市廣場、亞北商業(yè)廣場兩個大型商業(yè)項目、證大光明城大姆指商業(yè)社區(qū)項目尋機(jī)而動，鐵北原有的廣源時代購物中心也悄然加入這一行列。一個區(qū)域內(nèi)，4家大型商業(yè)項目，吉林省政府發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究處劉處長認(rèn)為，寬城已經(jīng)具備競爭長春“第七商圈”的能力。 初創(chuàng)：相似商業(yè)項目同

30、立 競爭還是共生？ 寬城區(qū)4個商業(yè)項目的位置在鐵北已形成了一個北至北三環(huán)、南到長新街、西臨擬打通的北人民大街、東起北亞泰大街的商業(yè)區(qū)。在鐵北落戶的四個商業(yè)項目中，從建筑面積上看，亞北商業(yè)廣場和證大的大姆指社區(qū)廣場基本相似，它們之間的直線距離不足六百米。證大光明城招商王經(jīng)理表示，亞北商業(yè)廣場項目和大姆指社區(qū)廣場是會有所競爭的。但開發(fā)的商業(yè)項目，主要是為一、二、三、四期業(yè)主服務(wù)。根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)需求和理念建設(shè)一個商業(yè)社區(qū)。亞北商業(yè)廣場項目的建設(shè)，只會有所幫助不會有太大的沖擊。 發(fā)展：商業(yè)項目發(fā)展必須從競爭到共生 吉林省博大東方房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理認(rèn)為，證大的大姆指社區(qū)廣場、亞北商業(yè)廣場和廣

31、源時代購物中心同屬于中小型商業(yè)地產(chǎn)，在這期間，可能會形成一種競爭的關(guān)系。 成長：寬城進(jìn)入長春“第七商圈”競爭戰(zhàn) 長春市已有站前商圈、黑水路商圈、光復(fù)路商圈、桂林路商圈、紅旗街商圈和重慶路六大商圈。4個商業(yè)項目相繼落戶寬城區(qū)，難道它也有意參與長春市“第七商圈”的爭奪嗎？吉林省博大東方房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理認(rèn)為，寬城區(qū)的房價落后與其它幾個城區(qū)，主要是差在商業(yè)配套和居住環(huán)境兩個方面。今年鐵北將有兩平方公里的濕地開工建設(shè)，鐵北的自然景觀再搭配上商業(yè)機(jī)能，將提升整個鐵北，或者說整個寬城區(qū)的區(qū)域價值。 評述： 寬城區(qū)位于長春市九大城區(qū)的最北端，是市區(qū)向縣域輻射的出口和必經(jīng)之路。北部新城的建設(shè)，有

32、利于中心城區(qū)協(xié)調(diào)快速發(fā)展和帶動縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)突破，也有利于改善寬城區(qū)尤其是鐵北地區(qū)群眾的生活環(huán)境，改變城市整體形象。鐵北開發(fā)從房地產(chǎn)建設(shè)為首，工業(yè)企業(yè)的退城進(jìn)區(qū)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打開了巨大的空間。如今，4個商業(yè)項目相繼落戶寬城區(qū)，北部新城商圈也正逐步形成，曾經(jīng)“臟、亂、臭”也在漸漸被改變，適合人居的概念也逐步得到社會的認(rèn)可，越來越多的投資商也將目光鎖定在長春的北部新城?，F(xiàn)在，入駐鐵北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商已有60多家，未來5年開發(fā)總量將達(dá)到2000萬平方米，在商品房供應(yīng)量上，鐵北地區(qū)在未來5年內(nèi)預(yù)計將成為長春市商品房供應(yīng)主力。 Ø 紅旗街出讓7000平商業(yè)用地 歐亞要借機(jī)擴(kuò)張 此前有人透

33、露，歐亞商都要跨虎林街?jǐn)U到吉林省輕工設(shè)計院地塊。5月14日，長春市朝陽區(qū)今年首次推出商業(yè)用地，紅旗街一塊七千余平的商業(yè)金融用地即將對外出讓，此地塊位于工農(nóng)大路與虎林街交會處，緊鄰歐亞商都，而業(yè)內(nèi)人士表示歐亞集團(tuán)拿下該地塊的可能性會比較大。 本地塊位于虎林街以東、富錦路以南、中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院以西、工農(nóng)大路以北，宗地編號為20-33-41，土地出讓面積為7859平方米，土地用途為商業(yè)，土地級別為商業(yè)一級，土地出讓年限為商業(yè)40年。該項目規(guī)劃總用地面積為8894平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，建筑密度小于60%，綠地率大于20%，容積率小于8.0，建筑高度小于55米。 雖然地塊面積較小，但是

34、地塊級別很高，為商業(yè)一級，此地塊毗鄰歐亞商都，有業(yè)內(nèi)人士透露，歐亞集團(tuán)已經(jīng)瞄準(zhǔn)了此地塊，準(zhǔn)備在此地擴(kuò)建歐亞商都，打造紅旗街歐亞商業(yè)帝國。如果歐亞集團(tuán)成功拿下該地塊，很可能將此地建成“歐亞商都二期項目”，并通過這樣的方式擴(kuò)大歐亞紅旗街商業(yè)帝國，鞏固歐亞集團(tuán)在紅旗街商圈的領(lǐng)軍地位。 評述： 該地塊位于紅旗街商圈核心位置，毗鄰歐亞商都，與百腦匯、在建的頤高IT廣場相對。項目土地面積為7859平方米。該地塊位于紅旗街商圈人氣聚集較高的核心地段，目前該地段具有濃重的商業(yè)氛圍和居住氣氛，并且周邊高端樓盤眾多、交通也極為便利，這都為該地塊奠定了良好的基礎(chǔ)，從而成為眾多地產(chǎn)備受關(guān)注的地塊，預(yù)計未來該地

35、塊項目的建成將會進(jìn)一步推動整個紅旗街商圈的人氣及消費(fèi)實(shí)力，同時也會帶動周邊樓盤的銷售。 Ø 凈月將開發(fā)30個高級地產(chǎn)項目 萬科保利近期開工 4月16日，在凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)了解到，今年凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將計劃開工高級地產(chǎn)項目30個，保利臨河街地塊、萬科小東溝地塊均在計劃開工名單中。 2010年，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)計劃開工項目196個，其中新建項目130個、續(xù)建項目66個，計劃總投資835億元。從項目投資規(guī)模來看，高級地產(chǎn)項目30個，超10億元項目28個、超5億元項目36個、超億元項目85個。從項目的產(chǎn)業(yè)門類來看，商務(wù)、商貿(mào)和商服項目34個，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)項目32個，生態(tài)旅游休閑項

36、目24個。 這30個高級地產(chǎn)項目中，包括了中信、保利、萬科、華業(yè)、復(fù)地、融創(chuàng)、和黃、力旺、高力、國信、益田、華瀚等12個地產(chǎn)項目的新建和續(xù)建。其中，保利地產(chǎn)（臨河街地塊）項目，計劃5月份開工建設(shè)，今年預(yù)計完成16萬平方米住宅的開發(fā)建設(shè)。 而萬科小東溝一期開發(fā)項目計在今年4月開工。 評述： 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為長春市的新興城區(qū)，這幾年得到政府的大力支持。隨著商務(wù)商貿(mào)等配套服務(wù)行業(yè)的逐步完善和交通道路網(wǎng)的加強(qiáng)，如今的凈月區(qū)已經(jīng)吸引了不少大開發(fā)商的關(guān)注，保利、和記黃埔、中信、萬科、益田等知名地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)入，使得原本具有優(yōu)越生態(tài)環(huán)境的凈月區(qū)總體形象得到提升，同時也會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)提升和市

37、場關(guān)注度。  三、市政信息 Ø 長春西客站周邊新建四條路計劃2010年10月底通車 長春西客站綜合交通換乘中心項目征地正在辦理中，預(yù)計今年4月15日正式開工。同時，長春西部新城將圍繞西客站打造新的路網(wǎng)工程，其中南陽路、站前路、雙豐大街、新西三環(huán)路計劃今年10月底通車。 據(jù)了解，長春西客站樞紐工程即綜合交通換乘中心工程與站房工程統(tǒng)稱為長春西客站工程。目前長春西客站綜合交通換乘中心項目征地正在辦理中，預(yù)計4月15日完成。計劃4月15日正式開工，12月31日主體結(jié)構(gòu)完成，2011年10月28日竣工。 該工程由長春市政府出資建設(shè)，目前設(shè)計、工程范圍內(nèi)征地拆遷以及施工單位招標(biāo)等前期

38、準(zhǔn)備階段均已基本完成。 此外，西部新城的路網(wǎng)也在高速建設(shè)中。西部新城的路網(wǎng)以西客站為中心，東西走向的有西四環(huán)路;南北走向的有雙豐大街、南陽路;外圍有景陽大路、新西三環(huán)路。其中南陽路、站前路、雙豐大街、新西三環(huán)路計劃今年10月底通車。 評述： 西部新城是未來政府重點(diǎn)打造的開發(fā)區(qū)，核心區(qū)建設(shè)基本完成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度集聚，設(shè)施相對完善。隨著西客站的建設(shè)和周邊道路交通的不斷完善，未來西客站區(qū)域的房地產(chǎn)市場將會得到進(jìn)一步發(fā)展，同時周邊樓盤也將會逐漸成為熱點(diǎn)。便利的交通加之綠園區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，使得綠園區(qū)的城市形象得到總體的提升，同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也能夠推動綠園區(qū)經(jīng)濟(jì)上升。 Ø

39、; 硅谷大街立交橋10月竣工 連接長春西南開發(fā)區(qū) 4月12日，從長春市建委了解到，今年長春市共安排6大類136項城建重點(diǎn)工程項目，市本級年度計劃投資60億元，比去年增加20%。重點(diǎn)實(shí)施“十路、八橋、兩出口、兩車站”和輕軌三期建設(shè)，啟動地鐵1號線一期工程。截止到4月5日已開工項目6項。 2010年長春市城市基礎(chǔ)設(shè)施改造項目將陸續(xù)開工建設(shè)，截止到4月5日已開工項目6項，分別是：翟家明溝、宋家明溝、石溪河橋、亞泰大街上跨南湖大路橋、亞泰大街上跨解放大路橋、硅谷大街立交橋。以上六個項目工程總造價約為4.9億元。 長春市建管中心總工辦曹主任介紹，硅谷大街立交橋位于六路交叉的廣場，順時針方向依次為硅

40、谷大街北段、四環(huán)路（102國道）東段、快一街、硅谷大街南端、四環(huán)路（102國道）西段、達(dá)新路。工程包括道路、橋梁、排水、交通工程。橋梁總面積約為29500平方米。硅谷大街立交橋是長春市一座大型互通式蝶形立交橋，2009年10月份開工，2010年10月份竣工。此橋的通車對于高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和四環(huán)路總體的交通組織將起到積極作用。同時它也將周邊幾個開發(fā)區(qū)在交通上緊密地連續(xù)起來。 據(jù)了解，今年長春市建設(shè)部門將加速推進(jìn)伊通河污水截流、淤泥清理、排水體系改造和實(shí)施跨河橋梁建設(shè)與現(xiàn)有部分橋梁改裝工程。同時，新建續(xù)建同心湖、興隆湖、光明3個公園以及郁金香園等一批特色園中園，建成三佳湖、國際汽車公園2個公園，完

41、成長春公園、動植物公園、伊通河境靜園3個公園改造，建設(shè)長東北等生態(tài)濕地，擴(kuò)展城市生態(tài)空間。長春還將新植街路31條，新植大塊綠地86塊，彩化美化主要街路100條，綠化單位庭院、居民小區(qū)45個，綠化改造4個城市出入口，新增綠地300公頃以上。 評述： 目前，長春市幾個城建重點(diǎn)工程項目均已經(jīng)開工建設(shè)，其他城市基礎(chǔ)設(shè)施改造項目也將陸續(xù)開工。據(jù)了解，硅谷大街立交橋位于硅谷大街南端，屬六路交叉的廣場，并處于汽貿(mào)區(qū)、朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與高新區(qū)的交匯處。此立交橋的建設(shè)將會把汽貿(mào)區(qū)、朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)與南部新城以及凈月區(qū)有效的聯(lián)系起來，屆時將會實(shí)現(xiàn)南部城區(qū)的互動，對區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。 此

42、外，竣工后的硅谷大街立交橋也將有效的改善市政府南遷、南部新城崛起所吸引的交通流量帶來的壓力，也能提升長春市西南部城市主干道通行能力，對緩解交通擁堵，減輕中心城區(qū)交通壓力有一定的作用。 Ø 長春朝陽區(qū)拓寬開運(yùn)街 歐亞賣場商圈有望擴(kuò)容 4月22日上午，朝陽區(qū)對孟家地塊上的違章建筑進(jìn)行清理和拆除，本次行動是今年拆除違法建筑的首次行動。據(jù)了解，這次拆除違章建筑總面積約1935平方米，將拓寬開運(yùn)街，以疏通開運(yùn)街交通情況，把孟家地塊和歐亞賣場區(qū)域連接成一個商圈。 本次拆違的地點(diǎn)位于朝陽區(qū)西開運(yùn)街孟家地塊，東起電臺街，西至孟家一路南胡同，南起規(guī)劃路，北至開運(yùn)街及開運(yùn)街兩側(cè)。涉及拆違居

43、民37戶，總面積約1935平方米。將在保障居民人身與財產(chǎn)安全的情況下，五一前后分批次拆除完畢。 這些違章建筑的建筑時間在八年左右，大多是販賣建材的小面積門市店鋪，戶主都已經(jīng)退出店鋪。建筑沿路邊建設(shè)，很多已經(jīng)占用道路兩側(cè)的面積，致使開運(yùn)街西位置經(jīng)常形成交通堵塞。建筑拆除后，開運(yùn)街西路段大概可以拓寬近10米距離。 孟家地塊的拆違工作由朝陽區(qū)市容環(huán)衛(wèi)局和朝陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，朝陽區(qū)紀(jì)檢委、朝陽區(qū)委宣傳部等多個部門配合。目前，開運(yùn)街西面街路兩旁的違章建筑已基本拆完。 評述： 據(jù)了解，孟家地塊的西南方向就是歐亞賣場，未來該區(qū)域?qū)ㄔO(shè)東北亞物流中心及較為高檔的住宅與寫字間，屆時車流與人

44、流量將會大大增加，而目前的交通狀況已經(jīng)十分擁堵，尤其是西開運(yùn)街路段，到了高峰期，交通狀況更為嚴(yán)重。此次朝陽區(qū)對孟家地塊上的違章建筑進(jìn)行清理和拆除，清理后，將會拓寬開運(yùn)街，改善此路段的交通情況，也會大大提升該區(qū)域在長春市的整體形象。 四、重點(diǎn)關(guān)注 Ø 恒大和恒盛分享高新雙胞胎地塊 4月23日9時30分左右，在長春市國土資源局國土交易大廳，高新區(qū)兩塊面積相同的商住用地對外出讓，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在長春首次競拍，成功摘得高新區(qū)雙子星地塊之一。此次買賣的地塊位于長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東至超凡大街，南至乙五路，西至超然街，北至高新儲備中心用地。拍賣的起始價為49600萬元，增價幅度

45、為500萬元。由于現(xiàn)場沒有最新報價，最終恒大以50100萬元的價格最終成交。 另外，恒盛地產(chǎn)公司以50500萬元的價格被摘得高新區(qū)另一地塊。 評述： 兩宗地塊位于高新區(qū)八一水庫以西，其面積等大，均為197840平方米，容積率同為≤2.8。近段時間，高新區(qū)南部新城頻繁出讓土地，可見政府對該區(qū)域建設(shè)的重視程度。而此次恒大地產(chǎn)進(jìn)軍春城的第一步選擇在城郊拿地建項目，與以往恒大進(jìn)軍其它城市市場如出一轍，其策略應(yīng)該會以中高端價位樓盤來迎合市場，恒大的成功經(jīng)驗相信會給長春房地產(chǎn)市場帶來重大變革。據(jù)了解，現(xiàn)該區(qū)域周邊生活配套尚不完善，交通狀況也有待改善，相信恒大項目的建設(shè)，會給該區(qū)域帶來更多的關(guān)注與

46、發(fā)展。高新區(qū)作為科技企業(yè)的聚集地，近幾年得到政府及相關(guān)企業(yè)的大力扶持，開發(fā)力度空前，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也已實(shí)現(xiàn)歷史性突破。 第二章、土地篇 一、2010年4月公告土地分析 2010年4月，長春市國土資源局發(fā)布土地公告情況如下：公告經(jīng)營性土地9幅，16宗，地塊位于高新、寬城、汽貿(mào)、二道和朝陽區(qū)，土地總面積50.88萬㎡，環(huán)比下降35.37%，占總公告土地面積的43.7%；工業(yè)土地15個公告，公告土地15宗，位于高新、經(jīng)開、汽貿(mào)區(qū)，土地面積為65.51萬㎡，環(huán)比下降15.33%，占比56.3%。本月公告土地工業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營性質(zhì)土地基本上各占一半。 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 對該月

47、公告土地進(jìn)行分析，以便和以往公告土地分析進(jìn)行對比，供業(yè)內(nèi)人士參考。 注：本報告中的宗數(shù)為土地實(shí)際出讓的情況，因部分地塊兩宗、三宗為一塊整合性土地，因此在部分分析中將合并宗數(shù)的土地以幅數(shù)的形式進(jìn)行分析。 、經(jīng)營性用地分析 ■ 公告情況概述 2010年4月經(jīng)營性土地公告匯總表 序號 宗地編號 位置 土地面積（㎡） 容積率 土地 用途 出讓 方式 出讓 年限 出讓時間 1 48-20-202 市二道區(qū)上東街區(qū)以東、公平路以南、東盛大街以西、東發(fā)路以北 7948 2.8 住宅、商業(yè) 掛牌 50 2010-5-7 2 44-17-49、50、51

48、市二道區(qū)規(guī)劃路以東、長新東路以南、遠(yuǎn)達(dá)大街以西、宜良路以北 189009 1.8 住宅、商業(yè) 掛牌 50 2010-5-7 3 20-33-41 市朝陽區(qū)虎林路以東、富錦路以南、中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院以西、工農(nóng)大路以北 7859 8 商業(yè) 掛牌 40 2010-5-14 4 45-8-61、45-2-64、45-21-65、45-11-66 市二道區(qū)東至廣德街、南至河?xùn)|路、西至河堤路、北至東榮大路 138905 2.4 住宅、商業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 5 3-20-41、42、43 市寬城區(qū)九臺路以東、丙十七路以南、亞泰大街以西、慶豐路

49、以北 83680 1.5 住宅、商業(yè) 掛牌 居住50、商業(yè)40 2010-6-4 6 23-3-82號地塊 市朝陽區(qū)開運(yùn)街以東、規(guī)劃路以南、現(xiàn)狀鍋爐房以西、現(xiàn)狀住宅以北 17282 2 住宅、商業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 7 56-4-279 高新區(qū)，東至硅谷西街、南至佳園路、西至華光街、北至磐谷南街 49208 2 住宅、商業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 8 92-56-1 高新區(qū)，東至高新儲備中心用地、南至高新儲備中心用地、西至超越大街、北至越達(dá)路 10000 1 商業(yè) 掛牌 40 2010-6-4 9 93-6

50、6-3 汽貿(mào)區(qū)東至長沈公路、南至空地、西至空地、北至吉林信邦 4930 1.5 商業(yè) 掛牌 40 2010-6-4 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月公告經(jīng)營性用地9幅，16宗，為掛牌方式出讓，土地用途為商住、商業(yè)用地，分別位于高新、寬城、汽貿(mào)、二道和朝陽區(qū)。公告土地總面積50.88萬㎡，環(huán)比下降35.37%，規(guī)劃總建筑面積約為103.46萬㎡，環(huán)比下降45.1%，本月土地公告量有較大幅度的回落，但也基本上維持在2009年的最好水平，主要是國家從宏觀層面嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，積極的調(diào)控土地市場的供求關(guān)系，適度增加土地市場的放量，進(jìn)而增加二級市場的供應(yīng)量，利用供

51、求杠桿作用調(diào)控市場均衡。 ■ 公告土地區(qū)域分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月公告出讓9幅16宗經(jīng)營性土地分別位于高新、寬城、朝陽、汽貿(mào)和二道區(qū)。從土地出讓面積分析，4月土地供應(yīng)量最多的為二道，公告土地8宗，土地面積為33.6萬㎡，占總土地公告面積的66%，規(guī)劃建筑面積為69.58萬㎡，占總規(guī)劃建筑面積67.3%；其次為寬城區(qū)，公告土地3宗，土地面積為8.4萬㎡，占總土地公告面積的16.5%，規(guī)劃建筑面積為12.6萬㎡，占總規(guī)劃建筑面積12.1%。 本月二道區(qū)土地公告供應(yīng)量較大，而且容積率相對較高，可以預(yù)見未來城市東部的供應(yīng)量將較大，競爭較為激烈，二道區(qū)日漸成熟。政府

52、規(guī)劃有意向東部發(fā)展。從地塊的平均容積率來看，朝陽區(qū)的平均容積率最高，為3.9，可見朝陽區(qū)為市中心，寸土寸金，在有限的土地上建造較多的商品房。 ■ 公告土地用途分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月公告的土地用途為商住和居住用地，商住土地面積為48.6萬㎡，占比95.5%；商業(yè)土地面積為22789㎡，占比4.5%，純居住用地沒有公告。 目前公示的土地主要以商住為主，而純居住用地的供應(yīng)越來越少，商住土地主要是以住宅為主，配一定比例的商業(yè)體量，以滿足社區(qū)對生活配套商業(yè)的需求。而純商業(yè)用地的占地一般較小，以盤存現(xiàn)有市中心的土地資源為主。

53、■ 公告土地規(guī)模分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 注：以上土地規(guī)模數(shù)據(jù)統(tǒng)計以幅為單位。 從上圖可以看出，本月土地公告面積其中主要集中在1萬㎡和1-5萬㎡之間，均公告土地3幅，面積為分別為2.07和76.5萬㎡，宗數(shù)占比均為33.3%，本月主要以小幅土地供應(yīng)為主。 2、公告工業(yè)用地分析 ■ 公告情況概述 2010年4月工業(yè)土地公告匯總表 序號 宗地編號 位置 土地 面積㎡ 容積率 土地 用途 出讓 方式 出讓 年限 出讓時間 1 61-141-1 長春市高新區(qū)東至102國道、南至高新儲備中心用地、西至高新儲備中心

54、用地、北至乙三路 60000 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-4-23 2 53-154-30 長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)空地以東、空地以北、中山大街以西、洛陽路以南 19456 1 工業(yè) 掛牌 50 2010-4-23撤牌 3 92-14-16 長春市高新區(qū)東至超強(qiáng)西街，南至高新儲備中心用地，西至高新儲備中心用地，北至高新儲備中心用地 29350 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-5-14 4 92-64-1 長春市高新區(qū)東至超強(qiáng)街南至高新儲備中心用地，西至高新儲備中心用地，北至乙五路 30000 0.7 工業(yè) 掛牌 50 20

55、10-5-14 5 92-58-5 長春市高新區(qū)東至超群街，南至環(huán)宇顯示技術(shù)公司，西至高新儲備中心用地，北至越達(dá)路 89378 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-5-14 6 92-32-2 長春市高新區(qū)東至硅谷大街、南至丙十一路、西至云頂汽車公司、北至高新儲備中心用地 31193 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-4-23 7 92-14-2 長春市高新區(qū)內(nèi)，東至高新儲備中心用地、南至高新儲備中心用地、西至甲一東街、北至泰斯特公司地塊 20000 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-4-30 8 53-154-84 長春市經(jīng)開區(qū)

56、中山大街以東、空地以南、空地以西、綿陽路以北 16971 1 工業(yè) 掛牌 50 2010-5-14 9 53-154-81 長春市經(jīng)開區(qū)空地以東、興北大路以南、空地以西、空地以北 25835 1 工業(yè) 掛牌 50 2010-5-14 10 61-25-18 長春市經(jīng)開區(qū)空地以東、空地以北、空地以西、空地以南 27000 0.1 工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 11 53-150-159 長春市經(jīng)開區(qū)空地以東、洋浦三路以南、內(nèi)環(huán)城路以西、空地以北 50226 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 12 61-174-

57、17 長春市經(jīng)開區(qū)常州街以東、興北大路以南、空地以西、綿陽路以北 114169 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 13 53-150-158 長春市經(jīng)開區(qū)朝陽四路以東、鐵北路以南、朝陽五路以西、四通一路以北 83271 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 14 93-71-1 長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東至寶來街、南至長沈公路、西至凱達(dá)南街、北至高爾夫路 6096 0.7 工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 15 56-14-285 長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東至凱達(dá)北街、南至捷達(dá)大路、西至丙八街、北至丙七路 52146 0.7

58、工業(yè) 掛牌 50 2010-6-4 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月公告工業(yè)土地15宗，土地總面積為65.51萬㎡，環(huán)比下降15.33%。本月工業(yè)土地公告量有所下降?！?公告土地區(qū)域分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月公告工業(yè)土地15宗，位于汽貿(mào)、高新、經(jīng)開區(qū)，土地面積為65.51萬㎡，其他區(qū)域沒有工業(yè)土地公告。本月工業(yè)土地公告以經(jīng)開和高新區(qū)為主，分別公告土地7宗和6宗，土地面積分別為33.7萬㎡和25.99萬㎡，分別占總土地公告面

59、積的51%和40% ■ 公告土地規(guī)模分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 從上圖可以看出，本月工業(yè)土地公告面積段以1-5萬㎡為主，公告土地8宗，占比53.3%，其次為5-10萬㎡，公告土地5宗，占比33.33%。 二、2010年4月成交土地分析 1、經(jīng)營性土地成交分析 ■ 成交情況概述 2010年4月經(jīng)營性土地成交匯總表 序號 區(qū)域 地塊位置 土地用途 宗地編號 土地面積(㎡) 容積率 摘牌單位 成交價格(萬元) 成交均價（元/㎡） 樓面地價（元/㎡） 1 寬城 北凱旋路兩側(cè)、西至丙六街、南至北三環(huán)路、北至現(xiàn)狀路 居住、

60、商業(yè) 2-1-552、57-150-1 157093 2 中冶（新奧）長春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 44900 2858 1429 2 寬城 東至丙四路、西至丙三街、南至丙四路、北至乙二路 居住、商業(yè) 57-154-3、57-154-4、1-148-78 141406 2 吉林省恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7900 559 279 3 二道 規(guī)劃路以東、太和東街以西、同康路以南、市土地收儲中心以北 居住、商業(yè) 44-17-54 20219 2 公主嶺弘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4400 2176 1088 4 凈月 櫻花街以東、丁二

61、十二路以南、櫻花東街以西、規(guī)劃甲一路以北 居住、商業(yè) 55-11-14 135028 1.15 長春龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 70000 5184 4508 5 高新 東至長春萬旌房地產(chǎn)公司、南至前衛(wèi)路、西至萊姆頓學(xué)院、北至衛(wèi)星路 居住、商業(yè) 29-85-8 22098 1.7 長春萬旌房地產(chǎn)公司 8480 3837 2257 6 高新 東至超凡大街、南至乙五路、西至超然街、北至高新貯備用地 居住、商業(yè) 92-61-1 197940 2.8 恒大地產(chǎn)集團(tuán)公司 50100 2531 904 7 高新 東至超凡大街、南至

62、高新貯備用地、西至超然街、北至乙四路 居住、商業(yè) 92-37-5 197940 2.8 恒盛陽光濱海（哈爾濱）置業(yè)有限公司 50500 2551 911 8 綠園 景陽廣場以東、圍墻以南、弘陽街以西、景陽大路以北 居住、商業(yè) 15-105-22 16633 3.5 吉林省吳中置業(yè)有限公司 1330 800 228 9 綠園 農(nóng)行圍墻以東、富民大街以南、規(guī)劃路以西、偏臉屯以北 居住 27-103-20 29245 2 長春寶雍閣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 1350 462 231 10 綠園 耕地以東、西安大路以南、城西鄉(xiāng)

63、政府以西、耕地以北 居住、商業(yè) 14-501-16、17 45012 2 長春南航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3800 844 422 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月成交10幅、14宗經(jīng)營性土地，分別位于二道、凈月、高新、寬城和綠園區(qū)，成交土地面積為96.26萬㎡，環(huán)比上升115.6%；規(guī)劃總建筑面積為214.55萬㎡，環(huán)比上升235.76%；成交總價為24.28億元，環(huán)比上升497.2%；平均土地單價為2521.88元/㎡，環(huán)比上升182.08%；平均樓面地價為1131元/㎡，環(huán)比上升77.9%。 本月成交量明顯增多，土地單價和樓面地價齊升。主要是因為上月

64、的土地公告量較大，轉(zhuǎn)至此月成交。而且本月多塊土地溢價，并有新地王出現(xiàn)，至使本月土地的土地單價和樓面地價創(chuàng)新高?！?成交土地區(qū)域分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 本月成交經(jīng)營性土地10幅，分布在寬城、二道、凈月、高新和綠園區(qū)，其他區(qū)域本月沒有土地成交。相比高新區(qū)和寬城區(qū)的成交量較大，分別成交土地面積41.8萬㎡和29.85萬㎡，分別占比42.4%和30.3%； 規(guī)劃建筑面積114.6萬㎡和59.7萬㎡，分別占總規(guī)劃建筑面積49.7%和25.9%。高新區(qū)和寬城區(qū)

65、正為長春城市規(guī)劃中的南部新城和北部新城所屬的區(qū)域，所以這二個區(qū)域相對供應(yīng)較多，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。 ■ 成交土地用途分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 從成交土地用途上看，本月成交土地10幅，有9幅為商住用地，土地面積93.34萬㎡，占總量的97%，規(guī)劃建筑面積208.7萬㎡，占總建筑面積的97.3%，1幅為居住用地，土地面積為2.92萬㎡，規(guī)劃建筑面積5.85萬㎡，分別占總量的3%和2.7%。沒有純商業(yè)用地，一般為商住用地，以居住用地為主，配一定體量的社區(qū)商業(yè)。 ■ 成交土地規(guī)模分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)

66、 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 注：以上土地規(guī)模數(shù)據(jù)統(tǒng)計以幅為單位。 從上圖可以看出，本月土地成交面積在1~5萬㎡之間和15~20萬㎡之間的面積區(qū)間，現(xiàn)在土地市場上的土地供應(yīng)呈極端性發(fā)展，一種為土地面積較少，基本上在5萬㎡以下，主要為盤活現(xiàn)有市區(qū)內(nèi)存地為主，另一種為郊區(qū)化土地，相對土地較為充裕，均為大面積出讓。 ■ 成交土地價格分析 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò) 從2009年4月-2010年4月經(jīng)營性土地成交價格走勢圖上可以看出，2010年4月經(jīng)營性土地成交均價與樓面地價環(huán)比大幅上升，平均土地單價為2521.88元/㎡，環(huán)比上升182.08%；平均樓面地價為1131.5元/㎡，環(huán)比上升77.9%。本月出讓的10幅土地中有6幅土地掛牌現(xiàn)場轉(zhuǎn)為拍賣，其中有1塊土地成為今年首個地王，該地塊位于長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)櫻花街以東、丁二十二路以南、櫻花東街以西、規(guī)劃甲一路以北，經(jīng)過241輪競價后由長春龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得（詳見重點(diǎn)地塊分析）。本月成交土地較多由知名開發(fā)商競得，例如：中治地產(chǎn)在寬城北凱旋路拿地，吳中地產(chǎn)、寶雍閣也在本月拿地，還有一些外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入長春市場，例如：恒大地產(chǎn)、哈爾濱恒盛陽光濱海地產(chǎn)，可見在全國一線城市