國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則[共47頁(yè)]
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1、 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則 第一章 總 則 第一條 制訂依據(jù):為了規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作,保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《海安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》,參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本技術(shù)細(xì)則。 第二條 適用范圍:評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值,測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定,適用本技術(shù)細(xì)則。 第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu):從事國(guó)有土地上房屋征
2、收評(píng)估的單位,應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上(包含三級(jí))房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)),并已列入向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。 第四條 評(píng)估人員:從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證,負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專業(yè)人員,應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。 第五條 評(píng)估對(duì)象:為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱被征收房屋)以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。 第六條 評(píng)估目的:被征收房屋價(jià)
3、值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù),評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn):被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 第八條 評(píng)估假設(shè): 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)
4、估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 第九條 評(píng)估方法: 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房的,如市場(chǎng)交易量較少,無(wú)法選用市場(chǎng)法的,應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的,應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方
5、法評(píng)估,并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后,合理確定評(píng)估結(jié)果。 第十條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn):為公開市場(chǎng)價(jià)值,不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 第十一條 價(jià)值構(gòu)成:為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,不包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法土地使用面積等于或小于合法房屋建筑面積的,土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn),不再單獨(dú)估價(jià)。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。 第十二條 評(píng)估程序:1.接受
6、評(píng)估委托,明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同;2.驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料,擬訂征收評(píng)估作業(yè)方案;3.到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像,做好記錄;4.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析; 5.確定估價(jià)方法,進(jìn)行測(cè)算;6.出具分戶初評(píng)結(jié)果;7.交由征收部門公示,征求意見; 8.公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋;9.對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告;10.修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門,并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告;11.評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 第十三條 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式:一是在征收實(shí)施之前由征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開展前
7、期調(diào)查,向征收部門和征收管理部門提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告;二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告,作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。 評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位,精確到元。 第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定:對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 第十五條 房屋分類:被征收房屋一般分
8、為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房(詳見附件1)。 第三章 住宅房屋征收評(píng)估 第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法:被征收住宅房屋適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為: 1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)(“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件3); 2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式,采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格,基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定(測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求詳見附件3)。其計(jì)算公式為: 基準(zhǔn)價(jià)格 = Vs —可比實(shí)例價(jià)格,n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù); —交
9、易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例,因此該系數(shù)取100; —交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況,并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定; —可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件4); —可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件5)。 3.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體、區(qū)位因素比較,按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。 其計(jì)算公式為: (1)被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格V
10、c= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 (2)被征收獨(dú)門院落住宅評(píng)估價(jià)格Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格Kd (3)被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格Kf K31i—標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件4)。 K32i—標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件5)。 Kd —獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件3)。 Kf —非成套綜合修正系數(shù),取值為0.98。 第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 第十七條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法:因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí),可選用
11、成本法評(píng)估(應(yīng)用說(shuō)明詳見附件6)。 第十八條 成本法評(píng)估技術(shù)路線: 1. 測(cè)算地價(jià):根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍,可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD; 2. 確定房?jī)r(jià):根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu),參照附件6所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整,確定其建筑物的重置價(jià)格PJ; 3.估測(cè)折舊:現(xiàn)場(chǎng)勘察并對(duì)照《房屋成新因素確定表》(詳見附件7),估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C; 4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估:根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn),按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為:Vi=PD+PJ-C 第五章 非
12、住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 第十九條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法:因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí),可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。 第二十條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格:設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房(詳見附件8)。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí),應(yīng)采用有限期收益法公式??紤]到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì),一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算,即通常采用如下公式計(jì)算: Vo為基準(zhǔn)價(jià)格,a為設(shè)定樣本房的年純收益,r為資本化率,n為收益年期(相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件8)。
13、 第二十一條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估:被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式,其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到,其評(píng)估測(cè)算公式為: 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = —商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格; fxy─商業(yè)用途修正系數(shù)(詳見附件8); fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)(詳見附件8); f3i─被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)(詳見附件8)。 第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理 第二十二條 “地大于房”的評(píng)估:對(duì)被征收住宅合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的,合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償,計(jì)算公式為: 1.“地大于房”面
14、積S=合法土地使用權(quán)面積-合法房屋建筑面積 2.“地大于房”土地單價(jià)W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)L 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí),L取0.6;當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí),L取1。征收原為集體性質(zhì)土地上房屋,參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí),參照國(guó)有劃撥性質(zhì)L取0.6。 基準(zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市國(guó)土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定,同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。 3.“地大于房”土地總價(jià)Vd=WS 4.國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。 第二十三條 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估:對(duì)國(guó)有直管住宅房屋,其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人,其它
15、部分補(bǔ)償給房屋承租人,計(jì)算方法如下: 1.用市場(chǎng)比較法求出被征收住宅房的價(jià)格Vi 2.補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分: Pi—被征收住宅建筑的建安單價(jià)(詳見附件4); g—被征收住宅建筑成新率(詳見附件7); —被征收住宅合法建筑面積。 3.補(bǔ)償給使用人(承租人)的部分:Vi— 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估:選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,對(duì)待調(diào)換房屋的評(píng)估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評(píng)估方法進(jìn)行。 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評(píng)估:征收評(píng)估時(shí)涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí),非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式如下: s Vi—被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格; V—被征收非住宅房屋參
16、照出讓土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格; Vjo—海安市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià),,Vj為基準(zhǔn)地價(jià),m為標(biāo)準(zhǔn)容積率; S—被征收非住宅房屋合法建筑面積。 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評(píng)估:房屋征收評(píng)估中,裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估(補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附件10)。 第二十七條 其它評(píng)估:未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值;在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估,工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。 第七章 征收評(píng)估報(bào)告 第二十八條 出具報(bào)告要求:評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式,依照本細(xì)則(
17、試行)的要求出具評(píng)估報(bào)告。 第二十九條 簽名蓋章:評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 第三十條 報(bào)告裝幀:評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則 第三十一條 評(píng)估委托:被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評(píng)估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評(píng)估操作程序及時(shí)間安排等。 第三十二條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人:評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人,評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案,并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果
18、的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 第三十三條 現(xiàn)場(chǎng)勘察:評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作,承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察?,F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。 第三十四條 評(píng)估到戶:評(píng)估人員應(yīng)持證上崗,逐戶逐項(xiàng)評(píng)估,做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。 第三十五條 內(nèi)部審核評(píng)議:評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議,評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。 第三十六條 報(bào)告提交:評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi),向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告,并由房屋征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收
19、人。分戶評(píng)估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。 第三十七條 報(bào)告解釋與答疑:評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他評(píng)估專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問(wèn)題,接受征收當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問(wèn)題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù),并負(fù)有向征收評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 第九章 評(píng)估資料存檔 第三十八條 整理存檔內(nèi)容:評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件)與評(píng)估報(bào)告(含技術(shù)報(bào)告)共同整理存檔。 1.評(píng)估委托合同; 2.征收決定公告; 3.評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料; 4.評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料; 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比
20、實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料; 6.確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料; 7.與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。 第三十九條 保存期限:評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十年。 第十章 附 則 第四十條 細(xì)則附件:附件系本技術(shù)細(xì)則(試行)的必要組成部分。 第四十一條 特種業(yè)務(wù):征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的,評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。 第四十二條 其它情況處理:本技術(shù)細(xì)則(試行)未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況,按房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見處理。 第四十三條 細(xì)則解釋:本技術(shù)細(xì)則(試行)由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解
21、釋。 第四十四條 實(shí)施時(shí)間:本技術(shù)細(xì)則(試行)自公布之日起執(zhí)行。國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。 附件: 1.被征收房屋分類及其說(shuō)明 2.可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 3.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 4.住宅房屋實(shí)體因素(K31、K31i)修正說(shuō)明表 5.住宅房屋區(qū)位因素(K32、K32i)修正說(shuō)明表 6.非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明 7.房屋成新因素確定表 8.營(yíng)業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明 9.商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10.裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)及其它補(bǔ)償標(biāo)
22、準(zhǔn) 附件1: 被征收房屋分類及其說(shuō)明 一、住宅房屋分類 住宅房屋 成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅,內(nèi)部功能布局明確,有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 獨(dú)門院落 指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層(及二層以上)住宅房屋,院落為獨(dú)家使用(獨(dú)立產(chǎn)權(quán)),房屋內(nèi)部功能布局明確,有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 非成套住宅 以上兩類房屋以外的房屋。 二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類 營(yíng) 業(yè) 性 用 房 商場(chǎng)類建筑 以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu),層高較高,有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用
23、。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋,多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu),有的為連家店,多數(shù)為單開間。 商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑,底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。 娛樂(lè)類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等,建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu),通常有娛樂(lè)用途大廳和包間,設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚
24、混、混合多層建筑結(jié)構(gòu),底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室,內(nèi)廊,水泥、水磨石或普通地磚地面,通常有多人間、單人間,一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間,普通裝修;后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑,依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度,通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施,客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間,包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔,配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等,建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu),相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)
25、生間。 其他類建筑 上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。 三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類 非營(yíng)業(yè)性用房 工業(yè)性建筑 以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu),角鋼屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,鋼混或鋼立柱,磚墻或裝配式墻體,水泥地面,木門或鐵皮門。 辦公性建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋,水泥平屋頂,有走廊(內(nèi)廊或外廊),磚墻、鋼混梁,現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 公共性建筑 以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型,一般為鋼混或磚混房屋。 附件2: 可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 以下
26、可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。 一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。 二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同,非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。 三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu),大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為:(1)鋼結(jié)構(gòu),(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),(3)磚混結(jié)構(gòu),(4)磚木結(jié)構(gòu),(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例,其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,一般不超過(guò)十二個(gè)月
27、,近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。 六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的,選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 七、可比實(shí)例為成套房屋的,其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。 八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。 九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。 附件3: 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)
28、估時(shí),首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型,再根據(jù)具體情況,從方便操作、提高效能的角度考慮,綜合被征收房屋的典型特征,設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件: 1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齊全并具備使用條件。 2.一般情況下為多層住宅,臥室至少一間朝南,一般裝修的成套房屋。 3.一般情況下房屋為中等套型,磚混一等或二等,八至九成新。 4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合5層 1-5 10年左右 一室朝南
29、坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì)中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修,普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 70-100m2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán),證照齊全 5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否獨(dú)門院落 套型 結(jié)構(gòu) 已使用年限 朝向 獨(dú)門院落 一層三間 混合一等或二等 10年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì)中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修,普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積
30、 140-220 m2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán),證照齊全 6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑,檐高2.8m—3.0m,一等或二等住宅功能,其余基本同成套樣本住宅情況。 二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求 1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 2.可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),檔次應(yīng)接近。 4.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。 5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例,其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 6.可比實(shí)例的
31、成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,一般不超過(guò)十二個(gè)月,近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。 7.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的,選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。 9.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。 三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積S(㎡) S≤10 10<S≤20 20<S≤30 S>30 調(diào)整系數(shù)Kd 106 108 110 112 合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑
32、占地面積 附件4: 住宅房屋實(shí)體因素(K31、K31i)修正說(shuō)明表 一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以
33、上 系數(shù)取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 97 98 99 100 101 102 注:上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí),可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù)(%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100
34、二 100 110 105 105 105 105 三 90 110 110 115 115 四 85 105 110 115 五 80 100 105 六 70 95 七 65 說(shuō)明:a.底層為車庫(kù)的,底層系數(shù)增加0.5,頂層系數(shù)減少0.5。 b.頂層坡屋面帶閣樓的,頂層系數(shù)增加2-5,具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的,不適用本表樓層系數(shù),房屋(含閣樓)的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 c.如果是商住樓,住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0
35、.5。 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5的浮動(dòng)。 二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 73-80 7
36、5-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注:上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí),可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表 套型等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 100-110 96-100 94-96 92-94 90-92 住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下: 等級(jí)
37、內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說(shuō)明 設(shè)計(jì)合理,內(nèi)部功能布局得當(dāng),獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施,明廚明衛(wèi),大臥明廳,露天院落整潔。 設(shè)計(jì)較為合理,內(nèi)部功能布局明確,有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施,露天院落較為整潔。 內(nèi)部功能布局較為凌亂,設(shè)施不全,搭建廚衛(wèi),院落凌亂。 內(nèi)部功能布局凌亂,房間比較分散。 不滿足上述要求的獨(dú)門院落。 三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110
38、103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表 檐高 <2.6 2.6-2.8 2.8-2.9 2.9-3.1 3.1-3.3 3.3-3.5 3.5-3.7 3.7-4.0 >4.0 系數(shù)取值 94 97 100 10
39、2 104 106 108 110 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表 住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101-103 99-101 97-99 95-97 93-95 住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下: 等級(jí) 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說(shuō)明 通行方便,二室朝南,陽(yáng)光充沛,空氣流暢,房間大小合適。 通行較為方便,一室朝南。 設(shè)施不全,無(wú)朝南房間。 內(nèi)部功能布局凌亂,房間大小不一,通行不變。 不滿足上述要求的非成套住
40、宅房屋。 四、有關(guān)說(shuō)明 1.K31i的取值范圍應(yīng)該界于80~120之間。 2.可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。 3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為: Ps、Po、Pb= 可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps,標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po,被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb。 可比實(shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po100 標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po100 4.成套住宅層高超過(guò)2.8m、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過(guò)3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過(guò)3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超
41、過(guò)相應(yīng)等級(jí)基本層高的,每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說(shuō)明表 單位:元/㎡ 結(jié)構(gòu) 等級(jí) 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安價(jià) 框架 一等 (高層) 層高2.8m以上,整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ),框剪結(jié)構(gòu),外墻屋面保溫,內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆,水泥地面,鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗,水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 1150 二等 (多層) 四層及以上,層高2.8m以上,整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ),框架結(jié)構(gòu),外墻屋面保溫,內(nèi)墻中級(jí)抹灰,水泥地面,鋁合金或塑鋼門窗,水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下,平均層高3.6m
42、以上,鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ),框架結(jié)構(gòu),內(nèi)墻中級(jí)抹灰,水泥地面,鋁合金或塑鋼門窗,水、電、衛(wèi)齊全。 1020 磚混 一等 層高2.8m以上,鋼筋混凝土基礎(chǔ),底層樓板架空,240mm實(shí)心磚墻,設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁,鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂,內(nèi)墻中級(jí)抹灰,水泥地面,鋁合金或塑鋼門窗,水、電、衛(wèi)、通訊齊全。 920 二等 層高2.8m以上,磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ),底層樓板架空,240mm實(shí)心磚墻,層層圈梁,現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂,內(nèi)墻抹灰,外墻混合砂漿,水泥地面,鋼門窗或較好的木門窗,有水電,單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。 850 三等 層高2.8m以上,磚基礎(chǔ),180mm或240m
43、m磚墻,有圈梁,現(xiàn)澆或多孔板屋面,內(nèi)墻抹灰,外墻勾縫或混合砂漿粉刷,水泥地面,木門窗,有水電。 780 磚木 一等 層高(檐高)2.8m以上,磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ),有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻,直徑20cm以上較好松杉木桁條,水泥地面,密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面,內(nèi)墻抹灰,較好木門窗,室內(nèi)采光通風(fēng)良好,水電設(shè)施齊全。 800 二等 層高(檐高)2.6m以上,磚基礎(chǔ),實(shí)砌240mm或以上磚墻,直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板,平瓦或小瓦屋面,木門窗,水泥砂漿地面,內(nèi)墻抹灰,室內(nèi)采光通風(fēng)較好,水電設(shè)施齊全。 700 三等 層高(檐高)2.4m
44、以上,240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰,直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條,稀疏的屋面或椽條蘆席,平瓦屋面。木門窗,簡(jiǎn)易水泥地坪,采光、通風(fēng)一般,水電設(shè)施齊全。 600 簡(jiǎn)易 一等 檐高2.2m以上,180mm或以上墻,空斗墻或土坯墻,簡(jiǎn)易瓦屋面,較差杉木、雜木或水泥桁條,較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框,磚、簡(jiǎn)易水泥地面,水電到戶。 460 二等 檐高2.2m以上,空斗墻或土坯墻,磚、泥土地坪,簡(jiǎn)易門窗,水泥桁條或毛竹桁條。 390 注:不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房,房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。 附件5: 住宅
45、房屋區(qū)位因素(K32、K32i)修正說(shuō)明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表 因素類別 因素項(xiàng)目 內(nèi) 容 考 察 項(xiàng) 目 評(píng)分等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項(xiàng)目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離a21 10 8 7 6 5 公交線路情況a22 9 8 7 6 5 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32
46、10 9 8 7 6 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施a41 20 19 18 17 16 征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑小區(qū)布局與外形等a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況a61 11 10 9 8 7 配套設(shè)施 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a71 11 10 9 8 7 以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí),根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5的浮動(dòng)。
47、 二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向 公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好,附近有一定的綠地和綠化,基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化,衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無(wú)綠化,比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 附近無(wú)綠化,環(huán)境散亂,自然觀感明顯差。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無(wú)污染,無(wú)噪音,水域清潔,達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 空氣良好,少量污染,白天有部分交通噪音,水體局部污染。 空氣局部受污染,靠近大馬路,白天和晚間均有噪音影響。 靠近污染源或重噪音源。 長(zhǎng)期
48、受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響,環(huán)境污染明顯。 2 交通條件 離主干道的距離 離主干道的距離在50m以內(nèi)。 離主干道的距離在50-150m之間。 離主干道的距離在150-300m之間。 離主干道的距離在300-500m之間。 離主干道的距離在500m以上。 公交線路情況 距離公交站點(diǎn)100m內(nèi),有2條以上重要公交線路。 距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi),至少有1條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在250- -350m之間,至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在350-450m之間,至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在450m以上。 3
49、 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1.5公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于本市一般中學(xué)(初中)和小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無(wú)中學(xué)或小學(xué)。 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。 距市級(jí)及以上醫(yī)院500-1000m。 距市級(jí)及以上醫(yī)院1000-1500m。 距市級(jí)及以上醫(yī)院1500-2500m。 距市級(jí)及以上醫(yī)院2500m以上。 4 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 在500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。 在500-800m范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。 在800m范圍內(nèi)
50、有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),基本滿足生活需求。 在800m范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 在1000m范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑布局、小區(qū) 外形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致,滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般,外形整齊,滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般,排列不整齊,外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒(méi)有布局,且通行、空地利用明顯不合理,外型破舊雜亂。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在40% -50%。 建筑密度在50-60%。 建筑密度在60%-65%。 建筑密度在65%以上。 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景
51、觀 綠地率在30%以上,室外公共活動(dòng)空間豐富。 綠地率在30%以下,部分綠地和綠樹,公共活動(dòng)空間較小。 少量綠化,少量的公共活動(dòng)空間。 無(wú)綠化,基本無(wú)公共活動(dòng)空間。 無(wú)公共活動(dòng)空間,出行通道狹窄,小道彎曲。 6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無(wú)物業(yè)管理。 無(wú)物業(yè)管理,無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。 7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)
52、具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明 1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定,住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=,其中f1=2,f2=2,f3=2,f4=1,f5=3,f6=1,f7=1。 2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo,可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32=Qs/Qo100 標(biāo)準(zhǔn)樣本住
53、宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo,被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb,標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Qb/Qo100 附件6: 非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明 一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用 1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義,并不是通常意義上的成本,而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。 2.成本法評(píng)估的基本公式: 征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊 3.土地重新取
54、得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算,在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí),可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn)。 注:土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為: PD=PO(1+a)nk1k2k3 PD—土地重新取得價(jià)格; PO—地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià),以政府管理部門公布的價(jià)格為準(zhǔn); a—地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率; n=估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份 k1—土地使用年期修正系數(shù),按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算; k2—土地實(shí)體因素修正系數(shù),包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定,取值
55、范圍0.85-1.2。 序號(hào) 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形狀 0.25 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 地勢(shì) 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 地質(zhì)條件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4 規(guī)劃條件 0.35 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 地上附屬物狀況 0.20 110-120 100-11
56、0 95-100 90-95 85-90 k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù),包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施,取值范圍0.85-1.2。 序號(hào) 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 交通狀況 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 金融配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90
57、 4 通訊等條件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 學(xué)校配套情況 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 6 醫(yī)院配套情況 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 7 其他公共設(shè)施配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤(rùn)等。 5.建筑物
58、折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果,對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 二、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格 單位:元/㎡ 類別 級(jí)別 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況 重置價(jià)格 鋼混結(jié)構(gòu)(框架) 一級(jí) 多層鋼砼架承重,鋼砼基礎(chǔ),實(shí)砌墻圍護(hù),現(xiàn)澆樓面,柱網(wǎng)較大(6m6m),水泥樓面,鋼門窗,水電衛(wèi)齊全。 1100 二級(jí) 鋼砼框架承重(或半框架),鋼砼基礎(chǔ),實(shí)砌墻圍護(hù),柱網(wǎng)較小,水泥樓面,鋼門窗,水電齊全。 930 鋼混結(jié)構(gòu)(排架) 一級(jí) 鋼砼柱,檐高大于7.5m,鋼砼屋架或鋼屋架,跨度大于15m,吊車噸位大于5噸。 920 二
59、級(jí) 鋼砼柱,檐高大于4.5m,鋼砼屋架或鋼屋架,跨度大于15m,無(wú)吊車。 840 全鋼結(jié)構(gòu) 一級(jí) 鋼砼基礎(chǔ),鋼柱,鋼梁,有吊車梁,彩鋼板墻面屋面,檐高大于6m。 950 二級(jí) 鋼砼基礎(chǔ),鋼柱,鋼梁,無(wú)吊車梁,彩鋼板墻面屋面,檐高大于4.5m。 790 磚混結(jié)構(gòu) 一級(jí) 磚柱,檐高5.5m,砼屋架或鋼屋架,有行車,跨度9-12 m。 840 二級(jí) 磚柱,檐高4.5m,砼屋架或鋼屋架,跨度9-12m。 750 扣除折舊后單層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建
60、筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率% 1.層高檐高調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表 層高及檐高調(diào)整 調(diào) 整 值 鋼筋砼結(jié)構(gòu),層高在3.6m以上(不含3.6m) 每增加0.2m,建筑物重置價(jià)格增2.5% 單層廠房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高在9m以上調(diào)增,4.5m以下調(diào)減 每增減0.3m,建筑物重置價(jià)格增減2.0% 磚混結(jié)構(gòu),層高在5.5m以上調(diào)增, 4.5m以下調(diào)減 每增減0.2m,建筑物重置價(jià)格增減2.0% 2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明表 跨度(m) 12 18(15) 24 跨數(shù) 1 2 3 修正系數(shù) 4% 0 -
61、8% 修正系數(shù) 0 -10% -15% 附件7: 房屋成新因素確定表 一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說(shuō)明表 完損等級(jí) 成新評(píng)定說(shuō)明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成新 30% 危險(xiǎn)房 不足三成新 30%以下 二、房屋成新上限表(限值) 結(jié)構(gòu) 房屋類別 超過(guò)40年 36~40年 31~35年
62、 26~30年 21~25年 16~20年 11~15年 10年以內(nèi) 鋼混 住宅 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按實(shí)際情況評(píng)定。 非住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 磚混 住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 磚木 住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按實(shí)際情況評(píng)定,使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出9.5。 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 簡(jiǎn)易 住宅 0
63、 0 3 4.5 5.5 6 7 非住宅 0 0 0 4 5 5.5 6.5 單層工業(yè)廠房 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 三、房屋成新的評(píng)定 應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察,依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定和描述,現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照,從房屋結(jié)構(gòu)(包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容)、設(shè)備(水、電等)、裝修(門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等)三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí),從而綜合評(píng)定房屋成新。 四、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 房屋類別 完 好 房 屋 基 本 完 好 房 屋 房屋主體條件
64、 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載無(wú)不均勻沉降,承重墻體平直,無(wú)傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無(wú)裂紋、滲漏,地面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起砂。 內(nèi)、外墻抹面無(wú)空鼓、剝落,勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無(wú)損,開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全,油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好,使用正常。 基礎(chǔ)承載稍有不均勻沉降,承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水,地面稍有裂縫、空鼓、起砂。 內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈,玻璃、五金少量殘缺,油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好,個(gè)別零部件有損壞。 磚 木 結(jié) 構(gòu) 承重梁、柱、
65、墻、板、屋架平直牢固,無(wú)傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻,瓦頭整體,不滲漏,無(wú)碎瓦。木板地平整,無(wú)腐朽、下沉,無(wú)較多磨損和稀縫。 內(nèi)、外墻抹面完整,無(wú)破損、剝落,門窗完整,開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全,油漆完好。頂棚無(wú)破損、不變形、無(wú)腐朽,細(xì)木裝修完整牢固,油漆完好。水、電設(shè)備完好,使用正常。 承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜,個(gè)別節(jié)點(diǎn)稍有松動(dòng)。屋面少量瓦片破損,稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動(dòng)。 內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落,磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈,玻璃、五金少量殘缺,油漆失光,細(xì)木裝修稍有松動(dòng)、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。 簡(jiǎn) 易 結(jié) 構(gòu)
66、 承重墻、柱平直、無(wú)傾斜、松動(dòng)。木、竹、蘆簾、葦箔無(wú)破損,平瓦屋面瓦片搭接緊密,無(wú)缺角,損壞。 內(nèi)、外墻面平整,無(wú)裂縫、剝落。門窗完整,開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全,使用正常。 承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動(dòng)。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損,平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化,有滲漏。 內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈,有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好,個(gè)別零部件有損壞。 房屋類別 一 般 損 壞 房 屋 嚴(yán) 重 損 壞 房 屋 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載力局部不足,稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降,承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水,屋面局部漏雨,磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落,地面部分空鼓、脫殼。 內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈,玻璃、五金少量殘缺,油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好,個(gè)別零部件有損壞。 基礎(chǔ)
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