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1、 圖1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團領導 商業(yè)地產(chǎn)集團企業(yè)領導力研究 內容大綱： 一、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力的范疇和內涵 二、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力的培養(yǎng)和形成途徑 三、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與企業(yè)文化 四、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與團隊建設 五、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與經(jīng)營效益的關系 .、八 、- 刖言 2007年11月筆者在上海商業(yè)地產(chǎn)公開課程培訓中回答了學員 很多商業(yè)地產(chǎn)領導力的實際問題，取得了良好的成績。近來讀到莫 少昆教授【大領導力】一書，對領導力有了更為系統(tǒng)化的認識。作 者嘗試將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力研究作為研究專題， 結合自己在商業(yè) 地產(chǎn)領域的多年領導實踐經(jīng)驗，寫出本章內容

2、，算是學習莫教授大 作的一點心得。 一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力的范疇和內涵 1993年美國賓夕法尼亞大學的 Robert House把領導定位 為：激勵別人在團隊利益的框架之內實現(xiàn)個人利益的過程。 商業(yè)地產(chǎn)屬于創(chuàng)新性行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)屬于知識密集性企 業(yè)，它需要強有力的領導。 商業(yè)地產(chǎn)不同級別領導力的范疇 商業(yè)地產(chǎn)大型企業(yè)集團領導力： 具有駕馭整個集團的能力，精通整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，能夠預測未來發(fā)展趨勢，把握企 業(yè)在動態(tài)競爭中的贏利模式。 商業(yè)地產(chǎn)項目總經(jīng)理的領導力：熟練掌握商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與運營流程，持續(xù)貫徹企業(yè)文化理念，有效實施企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn) 略，為集團領導決策提供最

3、佳商業(yè)地產(chǎn)案例，能夠帶領團隊出色完成項目操作所需要的領導力。 具體表現(xiàn)：行業(yè)影響力，商業(yè)地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑?，各個商業(yè)地產(chǎn)項目口碑。 二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力的培養(yǎng)和形成途徑 從普通人才成長成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力超強的企業(yè)家，需要刻苦需學和嚴格的專業(yè)訓練，通過對大量優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)專家和企業(yè)家的 訪談和研究總結出來如下途徑： 1?國內項目錘煉一一打造國內知名成功案例 新摩爾商業(yè)管理公司在深圳東方時代廣場開發(fā)中積累了初 步商業(yè)綜合體經(jīng)驗，在上海系列大型城市綜合體論證中形成了 核心競爭能力，能夠整合世界一流商業(yè)建筑設計資源和商家資 源，系統(tǒng)消化了美國和日本綜合體考察成果，多次在長沙等地 綜合體及購物中

4、心項目中進行創(chuàng)新，形成了具有新摩爾特色的 商業(yè)綜合體盈利模型。 在專業(yè)MALL領域，新摩爾團隊熟練運用綜合體經(jīng)驗開發(fā)專 業(yè)MALL，同時虛心學習專業(yè) MALL經(jīng)營管理經(jīng)驗。 任有法帶領的海寧中國皮革城團隊成功開發(fā)了亞洲最大的 皮革城，項目管理水平較高，帶動了海寧皮革產(chǎn)業(yè)集群的升級。 通過新摩爾公司承接的北京中國皮革城項目的前期論證，新摩 爾公司專程到海寧學習。 作為專業(yè)MALL的生命力值得商業(yè)地產(chǎn)同行深入研究，共 同發(fā)展我國特色的專業(yè) MALL。 2?國外專業(yè)考察學習與國際資源運用 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導人在具備一定國內實踐經(jīng)驗基礎上，盡量走出國門看看世界優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與管理，從

5、中借鑒，避免 夜郎自大，以開放的心態(tài)吸收世界一切先進的商業(yè)地產(chǎn)知識。新摩爾公司在亞洲考察中，瞄準日本綜合體項目的成果進行消化吸收， 經(jīng)過在國內項目多次實際運用達到較好效果，特別是商業(yè)規(guī)劃與建筑策劃環(huán)節(jié)通過培訓和網(wǎng)上文章傳播卓有成效，同行評價提升了中 國商業(yè)綜合體開發(fā)水平。 2007年新摩爾集團與中國百貨代表團考察美國零售業(yè)，對購物中心業(yè)態(tài)與商業(yè)經(jīng)營研究達到全新的高度，并寫出數(shù)篇考察論文, 圖2中國百貨代表團考察美國舊金山購物中心 通過培訓和重點項目操作示范帶動了主題購物中心和酒店以及百貨經(jīng)營創(chuàng)新的水平提升， 形成大型城市綜合體開發(fā)與管理的知識體系 在徐州綜合體項目服務過程中，新摩爾公司不

6、僅運用了綜合體方法論研究徐州中央國際廣場盈利模式，而且運用麥肯錫方法研究 徐州百貨大樓在行業(yè)中的競爭策略，通過創(chuàng)新的方法為開發(fā)商創(chuàng) 造更大價值。 向強者學習，爾后向強者挑戰(zhàn)，這是我們出國考察所必需具備的 成熟心態(tài)。 通過出國考察和實踐訓練中國大陸商業(yè)地產(chǎn)領導人完全有能 力超越亞洲其他國家企業(yè)領導人，由于我國的國際地位還不夠高， 我們需要比發(fā)達國家企業(yè)經(jīng)理人付出更多心血才能得到國際社會 認可。 3.孫子兵法與軍事戰(zhàn)略的思維訓練在商業(yè)地產(chǎn)領域運用 （1）、孫子兵法 兵家思想的代表是孫子兵法，莫少昆教授總結孫子兵法的戰(zhàn) 略層次劃分為五個方面，見下圖： 劉伯承是我軍著名的軍事家和理論家

7、，朱德稱他有“古名將 風”；陳毅將他譽為“論兵新孫吳”；鄧小平贊譽他的“軍事指 揮藝術和軍事理論造詣，在國內外屈指可數(shù)”。劉伯承精通《孫子 兵法》，在戰(zhàn)爭年代打了許多勝仗，被譽為“常勝將軍”，就連敵軍將領都佩服他用兵“深合孫子兵法” 劉伯承元帥精通孫子兵法的各個戰(zhàn)略層次，在戰(zhàn)略決策上他深入領會毛主席進軍大別山的戰(zhàn)略意圖，在戰(zhàn)略制定上注重研究敵人 戰(zhàn)略提出敵進我進的重要戰(zhàn)略，打破日軍的囚籠戰(zhàn)略。 在戰(zhàn)略管理藝術上，他成功指揮129師開展廣泛的伏擊戰(zhàn)，提出勢險節(jié)短等新思路，創(chuàng)造性運用孫子兵法。 在孫子兵法的領悟運用和實踐中，在戰(zhàn)略實施上面提出掌握五行術，鼓勵我軍將士知己知彼，成功地上升到

8、統(tǒng)帥藝術，劉伯承元 帥不僅自己成為世界知名的軍事家，而且?guī)ьI和培養(yǎng)了陳錫聯(lián)、王近山等一批戰(zhàn)將。在軍事學院，劉伯承苦心培養(yǎng)我軍高級將領，劉 伯承元帥說過：《孫子兵法》這部兵法，是研究指導戰(zhàn)爭最普遍規(guī)律的著作，有幾個不同于其他古代兵法的特點： 第一，它是研究戰(zhàn)爭普遍規(guī)律的古代名著。較深刻地論述了戰(zhàn)爭致勝因素、分析戰(zhàn)爭勝敗、強調“廟算” （戰(zhàn)前的最高軍事決策） 的重要，等等。 第二，它強調，戰(zhàn)爭和政治、經(jīng)濟、外交、天文（氣象）、地理諸綜合因素的關系。將帥指導戰(zhàn)爭、組織戰(zhàn)爭、發(fā)起戰(zhàn)爭要審時度勢、 料敵決策，決不可輕率用兵。 第三，它十分強調以謀略勝敵，而不是以力勝敵的中心思想，強調斗智、而不

9、是斗力。 商業(yè)綜合體之間的競爭不是簡單比規(guī)模，而是要準確定位，注重前期策劃和建筑設計方案以及招商工作，通過集成商業(yè)與建筑多 領域專家智慧提升綜合體物業(yè) 價值，給項目開業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造成功 條件。深圳新摩爾公司在服務徐 州項目過程中，通過增加可銷售 物業(yè)比例，降低價值不高的商業(yè) 裙樓層數(shù)，形成三棟塔樓的優(yōu)化 模型，引進著名酒店公司提升整 體物業(yè)價值，帶動寫字樓物業(yè)銷 售,為徐州百貨大樓中央國際綜 合體項目創(chuàng)造較大價值，就是商 業(yè)謀略的運用成功案例。 第四，它強調戰(zhàn)略上最高明的選擇是作到“不戰(zhàn)而屈人之兵”，即不用作戰(zhàn)手段，而使敵人屈從我的意志，包括采取政治斗爭、 外交斗爭、經(jīng)濟斗爭、科學技術斗爭等

10、綜合手段。 第五，它主張用兵要“因勢利導”，發(fā)揮在戰(zhàn)爭中的能動性，誘使敵人走向失敗之途。 第六，它強調戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上都要盡可能做到“致人而不致于人” （就是我能制服敵人行動，敵人不能制服我 ）。要力爭掌握戰(zhàn)爭的主 動權于我手中，失去主動權，就可能被打敗被消滅。 第七，它強調“運用之妙存乎一心”的思想，就是根據(jù)不同的敵情、我情、地形和其他條件，靈活用兵。 第八，它強調知被知己，百戰(zhàn)不殆，用現(xiàn)代語言講也就是實事求是、摸清一切情況，才能下定作戰(zhàn)決心，才能打敗敵人。否則， 主觀臆測，貿然興兵，必然導致失敗。 第九，它主張用兵要出敵意外，變化無窮。奇和正、虛和實要巧為利用。強調要以猛虎撲羊的壓倒

11、優(yōu)勢進攻，以迅雷不及掩耳的 手段結束戰(zhàn)役戰(zhàn)斗。 （《孫子兵法概論 ?前言》 ） “劉伯承元帥擔任軍事學院院長期間，在講《戰(zhàn)役法》之前，他就主張將《孫子兵法》作為《戰(zhàn)役法》的指導教材，并在軍事學 院組織過座談會?！薄八么罅康膽?zhàn)例、故事、生活實踐，深入淺出地解釋《孫子兵法》精辟論述的戰(zhàn)爭規(guī)律、哲理和謀略?！?（《孫 子兵法概論 ?前言》 ）劉伯承學習和研究古代兵家思想還有一個顯著的特點，就是學用結合，學以致用。例如，抗日戰(zhàn)爭時期他所指揮 的“神頭嶺伏擊戰(zhàn)”和“以重疊待伏”聞名的垣村伏擊戰(zhàn)，就是他靈活運用《孫子兵法》的作戰(zhàn)原則獲得成功的典型戰(zhàn)例。 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營既是管理科學范疇，也是一門藝術，

12、我們需要將孫子兵法運用到商業(yè)地產(chǎn)實踐上，在拿地、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之前 必須思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項目發(fā)展戰(zhàn)略，只有兩者吻合，能夠經(jīng)營好商業(yè)物業(yè)，才能開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。 （2）軍事戰(zhàn)略思維訓練 軍事家的戰(zhàn)略視野和果斷決策都是企業(yè)家非常需要借鑒的領導能力，企業(yè)領導者需要良好的戰(zhàn)略素養(yǎng)，只有不斷自我修煉，企業(yè) 才能具有較長的生命周期。 我們學習商業(yè)地產(chǎn)相關理論一定要努力在實踐中運用，同時善于總結不同類型商業(yè)地產(chǎn)項目特點，例如專業(yè) MALL 與城市核心商 圈的購物中心之間的區(qū)別和經(jīng)營規(guī)律。 軍事家的成長對企業(yè)家成長同樣具有重要啟發(fā)，都需要堅忍不拔的意志力和頑強拼搏的精神。 劉伯承元帥一九一二年

13、考入重慶軍政府將校學堂。一九一四年加入孫中山領導的中華革命黨。在護國、護法戰(zhàn)爭中，任連長、旅 參謀長、團長。此時劉伯承只是精通戰(zhàn)術專家，對軍事戰(zhàn)略還沒有達到精通的境界。 北伐戰(zhàn)爭時期，任國民革命軍四川各路總指揮、暫編第十五軍軍長。一九二七年參加領導南昌起義，任中共前敵委員會參謀長。 這一時期，劉伯承同志統(tǒng)領大軍，初步具備戰(zhàn)略眼光和帶領大軍實戰(zhàn)能力。 1927 年 11 月劉伯承同志留學蘇聯(lián)，他首先進入高級步兵學校， 36 歲攻克俄文難關開始學習戰(zhàn)略學和戰(zhàn)術學、地形學、射擊學和 哲學等，期間總結了南昌起義的經(jīng)驗和教訓。 1928 年，劉伯承被調到伏龍芝軍事學院學習，其指導思想是“一切戰(zhàn)術要適

14、合一定的歷 史時代，如果新的武器出現(xiàn)了，則軍隊的組織形式與指揮也要隨之改變”。 伏龍芝軍事學院的戰(zhàn)役學課程中外聞名，俄軍戰(zhàn)役法理論最早產(chǎn)生于 19 世紀至 20 世紀初， 1924 年蘇聯(lián)正式確認戰(zhàn)役法， 并開始 對戰(zhàn)役法理論和實踐進行深入研究。作為蘇聯(lián)最高軍事學府，學院課程設置注重提高學員的戰(zhàn)略思維能力。 一九三零年回國以后擔任紅軍總參謀長，在抗日戰(zhàn)爭中劉伯承擔任 129 師長，他的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術思想得到淋漓盡致的發(fā)揮，“重疊 設伏”，這是一種前無古人的戰(zhàn)法。兩次在七亙村伏擊敵人成功，標志劉伯承元帥對孫子兵法的運用已經(jīng)超越古人。神頭嶺戰(zhàn)斗、長 樂村戰(zhàn)斗殲滅日軍較多，我軍付出代價較小，標志劉

15、伯承成為被亞洲認可的軍事家。 在解放戰(zhàn)爭中，劉伯承元帥的戰(zhàn)役學研究和實踐都得到充分發(fā)揮，劉帥還有一個著名的理論原則，“攻其一點，觀其來源，各個 擊破”，這是他從魯西南戰(zhàn)役里面總結出來的。在淮海戰(zhàn)役中，劉伯承元帥的指揮藝術得到世界認可，切斷宿州是神來之筆。 作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高層領導人不僅要具備較深的理論素養(yǎng)，要具備在商業(yè)地產(chǎn)領域指揮關鍵項目取勝的能力，相當于戰(zhàn)役組織 和實施能力。 在具備實戰(zhàn)經(jīng)驗的基礎上，例如既能組織商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，又能組織商業(yè)經(jīng)營，在實踐基礎上能夠帶領出來優(yōu)秀商業(yè)管理團隊， 形成良好的文化氛圍，那么在戰(zhàn)略思維方面進行學習和總結，可以成為商業(yè)地產(chǎn)領域的戰(zhàn)略家。 4.專

16、業(yè)經(jīng)營的系統(tǒng)研究與提升 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人提升領導力的三個方法 （ 1）智商與情商平衡： 具有較強影響力能夠有效管理團隊 （2）國際化視野： 善于借鑒國外標桿，能夠有效進行創(chuàng)新，能夠有效整合利用國際化資源更為理想，例如，派出管理層到美國 購物中心實習，與美國知名百貨聯(lián)合經(jīng)營，引進好的管理經(jīng)驗和品牌資源。 （3）一個專業(yè)為主，多學科交叉學習和訓練，具有復合型知識結構。 三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與企業(yè)文化 文化導向：通過創(chuàng)新為顧客創(chuàng)造價值；原因：這是一個物質豐富精神匱乏的時代。 企業(yè)文化：提倡對顧客負責對企業(yè)負責，對自己負責，以可持續(xù)發(fā)展理念經(jīng)營企業(yè)，這是中國商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人走向成熟的

17、標 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)文化需要充分考慮中國企業(yè)特點和文化屬性，主動運用東方管理學知識，在企業(yè)營銷和人力資源管理中運用具有中 國文化特色的優(yōu)秀企業(yè)文化，注重以人為本和以德為先。 任何企業(yè)集團包括國營企業(yè)集團如果擁有領導力特別強的領導人，那么他們都比較重視企業(yè)文化建設，通過自己的思想影響企業(yè)， 在企業(yè)集團發(fā)展過程中能夠正確進行變革和戰(zhàn)略轉型，帶領企業(yè)集團走上高效益發(fā)展之路。擁有商業(yè)背景的大型企業(yè)集團進軍商業(yè)地 產(chǎn)領域，需要注意不同行業(yè)的差異，如果能夠把握商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，那么就容易在商業(yè)綜合體領域取得成功。 （1）華潤及中糧企業(yè)領導力及企業(yè)文化 寧高寧是我國企業(yè)界領軍人物，他1987年畢業(yè)于美國匹茲

18、堡大學，獲工商管理學碩士學位 ，主修財務，是我國80年代很少的受過 正規(guī)管理教育的企業(yè)家。1999年任華潤創(chuàng)業(yè)有限公司董事會主席。從 1999年以來他堅持做著兩件事：華潤內部的重組和變革，中國 內地市場的并購和擴張。 “誠信、敬業(yè)、務實、創(chuàng)新”是華潤的企業(yè)精神，也是華潤文化的最重要的組成部分。華潤倡導的是以人為本的企業(yè)文化建設， 現(xiàn)在決策層把“員工價值最大化”放在企業(yè)莊嚴的使命中，也充分說明了華潤企業(yè)文化中以人為本的思想。 華潤的文化在寧高寧主政時期得到較好推進，在商業(yè)地產(chǎn)領域也取得了成就。在萬象城項目上馬之前，除了聽取匯報之外，寧先 生親自做過一些調查研究，聽取深圳消費者意見。他帶領華

19、潤集團在深圳開發(fā)的華潤萬象城整合了一流的設計、經(jīng)營人才，啟用了香 中糧的企業(yè)文化 中糧的企業(yè)禱神 躺團隊，軌斷 中耐的文化理念 誠信、業(yè)績、專業(yè)、團隊學習代斷公樂公正、透味簡單、 處以公心.與人為畚 港非常內行的購物中心策劃與經(jīng)營人才，華潤萬象城項目在深圳取得圓滿成功, 爾后提出了連鎖經(jīng)營計劃。屬于跨越不同行業(yè)的成功 領導人典范，他的管理思想與領導力表現(xiàn)值得研究。 2004年寧高寧成為中糧集團的掌門人，他經(jīng)過兩年摸 底和準確，突出如下企業(yè)文化理念和發(fā)展目標： 中糧的企業(yè)文化 中糧的企業(yè)精神 誠信，團隊，專業(yè)，創(chuàng)新。 中糧集團的文化理念 誠信、業(yè)績、專業(yè)、團隊、學習、 創(chuàng)

20、新、公開、公正、透明、簡單、處以公心、與人為善 寧高寧先生一直重視企業(yè)文化和企業(yè)形象，在 2006年10月18日舉行的中糧集團新標志啟動儀式上，寧高寧表示，“將用 5年 時間使中糧成為中國糧油食品業(yè)真正最強大的企業(yè)， 10年成為全球最富有進取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一?！? 寧高寧重視將中糧總部打造成為學習型組織，最大的期望就是通過不斷的思辨和培訓，能夠在中糧內部發(fā)現(xiàn)越來越多的優(yōu)秀領導 者，能夠打造一支有專業(yè)能力和戰(zhàn)斗精神的經(jīng)理人團隊。此外，在他看來，還必須有像通用電氣一樣的領導力模型。 通用電氣的領導力模型： 1 ?認識領導力對商業(yè)地產(chǎn)成功的重要性 2 ?有一個領導力培訓

21、開發(fā)流程，包括領導力開發(fā)學院、開發(fā) 體系、課程體系、職業(yè)生涯規(guī)劃等。 3.以行為標準定義領導力特質，領導不僅要創(chuàng)造素質更要創(chuàng) 造價值。 4 ?把領導力和管理實踐結合。 5?上級負責下級領導力開發(fā) 通用電氣的模型在美國3M公司也得到了運用和發(fā)展： 2000 年11月，作為通用電氣總裁候選人之一的吉姆 ？麥克納尼沒能成 為杰克？韋爾奇的繼任者，卻成為了美國明尼蘇達礦業(yè)及制造公司 （3M公司）首位外來董事長兼首席執(zhí)行官。在公司為他舉辦的歡迎 會上，吉姆？麥克納尼向與會者展現(xiàn)了他對領導力開發(fā)的熱情， 他 認為，“ 6西格瑪不僅能夠有效改善企業(yè)的業(yè)務流程而且也是領 導力開發(fā)的有效方法”，由此

22、吉姆？麥克納尼開始了 3M公司的領 導力開發(fā)工作。 中糧集團同樣擁有若干商業(yè)地產(chǎn)項目，在收租物業(yè)的開發(fā)方 面持積極態(tài)度，我們相信在寧高寧先生帶領下中糧集團能夠取得 肌”紗心 圖8 3M公司領導力開發(fā)模型 (2)國美集團企業(yè)領導力及企業(yè)文化 ■項目占堆孔8公填? m灼60萬平方米 金座近40萬平方米的■灑3際時尚貿■申心 糠健近20萬平方崇的1和時尚生活體驗中心 ■丄3萬平方嶽的國際星級酒店 1 3. 4萬平方累的國際裔ES大a

23、t 不凡的業(yè)績，在商業(yè)地產(chǎn)領域能夠繼續(xù)奉獻精品。 由于行業(yè)的差異，不同行業(yè)領導人在面臨進入新行業(yè)的領導力會受到挑戰(zhàn)，只有選擇好優(yōu)秀的項目操作團隊才能順利發(fā)揮自己的 影響力。作為高級領導人可以不懂行業(yè)細節(jié)，但是必須知道使用該行業(yè)的優(yōu)秀人才，不能用房地產(chǎn)開發(fā)人才代替商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領導人 才，否則在轉型中將出現(xiàn)挫折。 國美電器董事長黃光裕先生精通家電行業(yè)和資本市場，他的領導力在電器行業(yè)內 影響巨大。國美的企業(yè)風格是重“勇猛”而輕“謀略”，重“人治”而輕“法治”， 重“控制”而輕“指導”，重“懲罰”而輕“獎勵”，重“服從”而輕“溝通”…… 在國美發(fā)展初期，企業(yè)在頻繁的攻城掠地的戰(zhàn)爭中形成了現(xiàn)有

24、文化中的殺斗之氣，血 腥之味，這種勇猛對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)是有益的，但是對于做到一定規(guī)模的國美企業(yè)，它的 可持續(xù)發(fā)展需要一種人性化的管理，這種管理做得好，要“取悅客戶，取悅員工”。 但是現(xiàn)在的國美，仍然是“單贏”思維占主導。國美的企業(yè)文化建設任重而道遠，需 要向李嘉誠等一流企業(yè)家學習，不斷反省和檢討企業(yè)機制和管理文化中的缺陷，建設 優(yōu)秀的國美企業(yè)文化，不斷完善自我的知識結構，開闊視野。 以國美集團的鵬潤時尚中心項目為例，該項目的運作不夠順暢，從領導力角度表 現(xiàn)如下： 1. 缺乏商業(yè)地產(chǎn)高級招商和經(jīng)營人才， 對服裝市場認識不夠精通，因此定位上就出 現(xiàn)明顯偏差，黃董事長的影響力很大，但是無法充分與項目

25、管理層對接。因此需要敢 負責任的經(jīng)理人負責項目，能夠把企業(yè)文化理念貫穿到項目運作中，在管理目標上不 宜過高，在資源整合上充分做好準備，在調整定位后重新招商，充分發(fā)揮黃總和國美 集團的影響力。 2. 管理鏈條太長，無法對變化的市場做出準確的判斷。進入新的行業(yè)黃董事長本人 也需要虛心學習，上下共同努力完全可以做好鵬潤時尚中心項目。 3. 超過20萬平方米以上商業(yè)地產(chǎn)項目，一般應該分期建設和開業(yè)，避免分散兵力, 在項目運作中留有余地。在專業(yè)奧特萊斯方面，項目具有較大運作空間，需要采取放水養(yǎng)魚策略，把商戶和項目長遠發(fā)展相互結合起 來。 四、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與團隊建設 團隊建設的關鍵是干部

26、和骨干培養(yǎng)，孫子兵法的為將之道在商業(yè)地產(chǎn)領域可以系統(tǒng)運用： 智一一對商業(yè)地產(chǎn)領導人知識結構要求，一般要精通商業(yè)管理知識和房地產(chǎn)知識，最好在兩個領域都有實踐經(jīng)驗，最后通過商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)管理實踐，鍛煉戰(zhàn)略把握能力，形成良好的知識結構。 信一一誠信才能長遠，才能可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)要求可持續(xù)發(fā)展，新摩爾對待所有承接的商業(yè)地產(chǎn)項目都認真組織實施，在顧 客付費后，都以較大投入完成客戶項目，最后形成了良好的口碑和商業(yè)管理公司品牌。商業(yè)地產(chǎn)領導人需要在招商與開業(yè)等關鍵環(huán)節(jié) 大勝仗，樹立威信。 仁一一得到人心者得到天下 對待客戶必須負責，在商業(yè)建筑設計過程中必須從消費角度思考細節(jié)，同時也要從業(yè)主角度考慮

27、造 價。 勇——敢于承擔責任與謹慎相互結合。對于中層干部例如招商和營運管理骨干要培養(yǎng)勇敢精神，敢于超越標準完成工作任務，在 項目籌建階段勇于突破，提高招商質量，善于組織實施關鍵性活動才能落實企業(yè)戰(zhàn)略。 嚴一一嚴于律己，才能帶出好的團隊。商業(yè)管理公司對于總經(jīng)理的要求一定要嚴格，只有優(yōu)秀的項目總經(jīng)理才能成功占領一個區(qū) 域的商業(yè)地產(chǎn)市場，進而才能穩(wěn)固區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，王健林領導的萬達團隊取得了成功，不斷總結經(jīng)驗，在全國連鎖開發(fā)了大量商業(yè)地產(chǎn)項目，取得了我國商 業(yè)地產(chǎn)連鎖開發(fā)的成功。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領域，萬達新組建的商業(yè)管理團隊遇到很大挑戰(zhàn)，經(jīng)過多年實踐，以出租為主的購物中心取

28、得一定成績。在百貨租賃和自營結合方面，新組建的萬千百貨團隊遇到很大困難，只有用正確的市場定位策略，把企業(yè)文化理念與經(jīng) 營團隊建設密切結合，才能取得成功。 五、 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領導力與經(jīng)營效益的關系 企業(yè)領導力的高低直接影響企業(yè)經(jīng)營效益的好壞，通過以下兩組案例，可以看出企業(yè)領導力對企業(yè)經(jīng)營效益的影響。 領導力缺乏導致商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，起點較低的案例：上海龍之夢交通樞紐綜合體；領導力較強的成功案例：上海恒隆廣場綜合 體；通過比較研究以上兩組案例，能夠得出以下有益的結論。 領域駕馭能力欠缺，缺乏國際化視野以及整合國際化資源的意識 比較內軻 丄海芯換粉曲& 上海吐r場 廉劃與設 上海

29、龍之夢交通樞紐綜臺體對項目 計方面領商業(yè)定位判斷不準，在設計方面封 導能力 閉空間太大，運營成林高。 國際化視 野 作為香港'I亙隆集團領導著陳啟耒完生具 有寬廣的國際化視野，而且在華番界擁有 巨大影響丈I。他捐資支持栽瑩丸師丘成桐 憲主建設了中科隆北點晨興數(shù)學中」注囲 得良奸蘆誓 成為美國華人精英群體百人 會咸員$ ■ 4 成功整舍國際一^品牌資源,成為上海最 成功的高檔購物中心，項目戍功后得到全 融界信任融資成本更低 作為香港恒隆集團領導者陳啟宗先生具有寬廣的國際化視野， 而且在 華僑界擁有巨大影響力。他捐資支持數(shù)學大師丘成桐先生建設了中科 院

30、北京晨興數(shù)學中心，贏得良好聲譽，成為美國華人精英群體百人會 成員。 國際品牌整合能力與招商能力 整合了家樂福等大賣場效益較 高，其它不夠理想。 成功整合國際一流品牌資源，成為上海最成功 的高檔購物中心，項目成功后得到金融界信任融資成本更低 圖10上海恒隆廣場和上海龍之夢購物中心 恒隆集團主席陳啟宗先生認為在內地拿地， 這完全是一個公司戰(zhàn) 略的問題，關鍵看公司定位。恒隆始終是定位高端商用物業(yè)、寫字樓 或者商場，公司側重的不是開發(fā)體量。恒隆在拿地過程中并不購買大 量的土地，而只是質量購買最好的土地，買土地未來的升值空間、經(jīng) 營空間。 比較內容上海龍之夢購物中心上海恒隆廣場 策劃與設計方面

31、領導能力 上海龍之夢交通樞紐綜合體對 項目商業(yè)定位判斷不準，在設計方面封閉空間太大，運營成本 太高。上海恒隆廣場綜合體KPF設計，寫字樓和購物中心設計 水平一流，商業(yè)面積10萬平方米以內比較合理。 國際化視野長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長便是將于明 天公布的“胡潤制造”的“ 2003中國百富榜”的一匹超級黑馬 ——童錦泉，他具有豐富住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但是在商業(yè)地產(chǎn) 上晦怛隆廣場綜合體KPF設計，寫宇摟和 購物中右設計水平_濟商業(yè)面積10萬 平方米以內上慮合理。 長峰廣地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長便 是將干明天公布的“胡潤芾隆”的 l12003中國百富榜”的一匹超級黒 馬一一童錦泉，他具有豐富住

32、宅地 產(chǎn)開笈輕但昱在商業(yè)地產(chǎn)領域 駕馭能力欠缺，鐵乏國際化視野以 及整合國際化噴源的意識。 國際品牌 整合能力整臺了家樂福等大賣場效益較高, 與招簡能其它不夠理陽 為 恒隆集團在內地重點發(fā)展城市綜合體，在濟南、天津、無錫等地都在進行連鎖開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。陳啟宗先生在領導力方面遇到的挑 戰(zhàn)是：上海恒隆廣場經(jīng)營已經(jīng)取得成功，由于上海模式不能簡單照搬到天津、濟南等地區(qū)，那么如何在天津、濟南、無錫等同樣取得 成功成為在管理中的至關因素。 恒隆集團不僅是成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)集團，而且也是較早支持內地科學事業(yè)的香港企業(yè)。國內大陸企業(yè)家與香港一流企 業(yè)家在基礎科學支持方面還有較大差距，香港許多愛

33、國企業(yè)家不僅在商業(yè)地產(chǎn)領域貢獻卓著，而且富有遠見，樂于捐資助學。 丘成桐是1 9 8 2年菲爾茲獎（數(shù)學領域的諾內爾獎）獲得者，哈佛大學數(shù)學系教授。他決心將自己的才華奉獻給祖國 ，幫助祖國 培養(yǎng)數(shù)學人才。丘成桐和陳啟宗商定，由晨興集團出資設立晨興數(shù)學獎，獎勵45歲以下、在世界數(shù)學領域取得一流成就的華人數(shù)學家； 出資和中科院合作創(chuàng)辦晨興數(shù)學研究中心；出資建造晨興數(shù)學樓。 重視教育事業(yè)，重視環(huán)境保護應該成為中國商業(yè)地產(chǎn)領域企業(yè)家的共識。 從某種意義上商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭也是企業(yè)領導能力的競爭，是企業(yè)品牌的競爭，注重可持續(xù)發(fā)展理念的企業(yè)領導人企業(yè)壽命要 遠遠大于只注重短期企業(yè)發(fā)展的領導人。 企業(yè)家的領導能力不是天生的，需要在實踐中不斷磨煉和學習，需要使用更有才華的人為自己服務，做駕馭商業(yè)地產(chǎn)領域的伯樂， 為社會創(chuàng)造和管理更多商業(yè)地產(chǎn)的精品。